10 tips för att köpa fastigheter utomlands

Tips för dig som funderar på för att köpa och investera i fastigheter utomlands

Jan Bolmeson

6 februari, 2008

Läsaren Johan med erfarenhet av köpa och investera i fastigheter utomlands, delar med sig av sina tio bästa tips för köp av fastigheter utomlands.

Nedanstående inlägg är skrivet av Johan och publicerades av honom i google-gruppen för någon vecka sedan. Då de flesta av oss tyckte att detta var ett helt lysande inlägg har jag bett honom, och fått tillåtelse, att få återpublicera det här så att fler får tillgång till det. Det är ett utomordentligt förslag på investeringsstrategi för fastighetsinvesteringar utomlands.
Investeringsstrategi för fastigheter utomlands.

1. Investera i bostadsfastigheter i storstäder, inte i turistprojekt.

Det går att investera i olika typer av kommersiella fastigheter, tex.butikslokaler, lager, kontor etc. Dess kräver dock helt andra kunskaper än investeringar i bostäder. Visserligen är avkastningen generellt högre i kommersiella fastigheter, men också risken. Bostäder är betydligt mer stabila och har ett värde som består över tiden. Därför är det utan tvekan bäst att hålla sig till bostadsfastigheterom man är ny i branschen och har ett begränsat kapital.

Storstäder har historiskt visat sig vara ett starkt kort, framför allt tack varje urbaniseringseffekten som finns i princip överallt i världen.Att investera i beach- ski- och golfresorts är betydligt mer osäkert än att investera i permanentbostäder. Mäklare presenterar ofta mycket lockande incitament som tex. X % garanterad avkastning under Y år. 20 dagars fri användning av din semesterbostad varje år. Ett kontokort laddat med motsvarande 10 000 kr som kan spenderas lokalt i affärer och restauranger. Problemet med dessa holiday properties är att de ofta står tomma en stor del av året vilket gör att dina intäkter är osäkra. Dessutom är exit-strategin mycket osäker.

2. Köp under marknadsvärde

Med marknadsvärde avses inte värdet på den fastighet du köper. Per definition betalar du givetvis markandsvärdet när du köper, utan marknadsvärde är vad motsvarande projekt i samma område säljer för.

Genom att försäkra sig om att priset helt är något under motsvarande projekt försäkrar man sig om att undvika förluster om marknaden skulle vika.

Man ska dock komma ihåg att om bostadsmarknaden är het kommer inte byggföretagen att vilja sälja alltför mycket under marknadspris eftersom de vet att de snabbt kan sälja till lokalbefolkningen till marknadspris. Skickliga investeringsagenter lyckas dock ändå ofta förhandla fram en rabatt på cirka 10% mot att de åtar sig att sälja ett visst antal lägenheter redan innan första spadtaget tas i ett projekt. Fördelen för byggföretagen är att de då tidigt i projektet kan ta in kapital och blir mindre beroende av bankerna för finansiering.

3. Köp bara på marknader som har en förväntad kapitaltillväxt på minst 10% under 5 år

Vi lever i en fantastiskt spännande tid. Många länder i världen som tidigare var kommunistdiktaturer håller nu på att ställa om till marknadsekonomi i ett rasande tempo. Befolkningen i dessa länder är lika intresserade av hög boendestandard som vi i västvärlden. I många länder, framförallt i östeuropa finns dock nästan bara sk. panel buildings att tillgå, dessa har extremt dålig kvalitet och är mycket estetiskt motbjudande.

Bostadspriserna i dessa länder börjar på en extremt låg nivå. I land efter land tar nu bostadspriserna fart och successivt kommer det att ske en harmonisering med priserna i västvärlden. Här finns en fantastisk möjlighet för oss investerare att ta del av kapitaltillväxten genom att göra rätt placeringar.

4. Basera investeringsbesluten på analys och fakta, inte personliga preferenser och känslor

Jag talade nyligen med senior portfolio manager på företaget Obelisk International. Deras affärsidé är att göra analyser över hela världen och tala om för byggföretag var och vad när de ska bygga, samt att sälja fastigheter till investerare och se till att deras klienter hela tiden gör en bra vinst och återkommer. De ringer till och med upp sina klienter och talar om när det är dags att sälja för att hela tiden maximera avkastningen i portföljen.

Han sa flera gånger under samtalet:

”I don’t care about the property, all I care about is the profit”.

Det ligger en hel del i det citatet. Självklart är det mycket coolare och roligare att investera i en nybyggd resort i västindien med 30 dagars eget nyttjande per år istället för ett hyreshus i utkanten av Bucharest eller Sofia i ett område som Gud verkar ha glömt fullt med panel buildings. Men om möjligheterna till att tjäna pengar är större i Rumänien än på Barbados, då ska kapitalet till Rumänien oavsett dom själv aldrig skulle kunna tänka dig att bo ens en vecka i området eller inte.

En annan investment broker har sagt:

”Property investment is about cold, hard facts and absolutely zero emotion”

Huruvida du investerar i ett ställe som är ”charmigt”, ”mysigt” eller kan beskrivas med liknande adjektiv är helt oväsentligt. Detta handlar inte om att skaffa ”a place in the sun” där du kan sitta med en pina kolada i handen på balkongen och titta på solnedgången. Detta handlar enbart om profit. Hur du sedan väljer att ta ut och konsumera din ökade välfärd är en helt annan sak. Det är absolut inget fel med att köpa ett sommarhus i Spanien, men det viktiga är att du inte låter dig luras att tro att det är en investering.

5. Investera bara i marknader som har en fungerande bolånemarknad

Svenska banker är generellt inte intresserade av att finansiera bostadsprojekt utomlands. För att kunna bygga upp en hälsosam portfölj krävs därför att projekten kan finansieras lokalt.

En bra tumregel är att det ska finnas låneprodukter vilka som sämst har villkoren LTV 70% 20 år med 7% ränta. Dvs. du får låna upp till 70% av värdet och betala av på 20 år och med en ränta på högst 7%. Högre belåningsgrad, längre amorteringstid (helt amorteringsfritt och lägre ränta är givetvis ännu bättre)

6. Finansiera och omfinansiera

Den stora potentialen i fastighetsinvesteringar ligger i att du kan finansiera med andras pengar. Om ditt projekt är finansierat till 80% med lånade pengar innebär detta att en uppgång på 5% ger dig en ökning på 25% på ditt investerade kapital.

Viktigt att tänka på att om du belånar din fastighet för hårt kommer den att generera ett negativt kassaflöde (summan av hyra minus kostnader, skatter, ränta och amortering). Helst ska fastigheten komma visa positivt kassaflöde inom 2 år efter färdigställandet med en belåningsgrad på 70% av värdet du köpte för. Om du uppnår detta på en tillväxtmarknad har du troligen gjort en hygglig affär.

Den verkliga styrkan i fastighetsinvesteringar ligger i omfinansiering. Antar att du köper för 1Mkr varav 300 tkr är eget kapital. Efter 3 år har fastigheten ökat i värdet till 1,3 Mkr. Om du då omfinanserar upp till 70% av värdet igen kommer du att kunna plocka ut 210 tkr i equity hur fastigheten (0,3×0,7). Dvs. du tar hem 70% av
det kapital du först investerade, utan att sälja. Med andra ord har du pengar som du inte behöver betala skatt på (du har ju inte avyttrat något) som du kan återinvestera i nya projekt.

Självklart går det även att förlora stort på hävstångseffekten. Historiskt har det dock visat sig att fastigheter på så gott som alla ”riktiga” marknader tenderar att stiga i värde i långa loppet. Anledningen till att banker lånar ut pengar till dig till fastigheter men knappt till något annat är att fastigheter anses ha ett mer bestående värde än andra investeringsslag.

7. Investera bara i projekt som har en tydig exit-strategi

Innan du committar dig till en investering måste du vara helt klar över vem du ska sälja till och när detta kommer att kunna ske samt att eventuella köpare är beredda att betala ett pris som gör att du gör en hälsosam vinst.

Denna princip hänger mycket ihop med den första. Ta solkusten i Bulgarien tex. där priserna har skjutit i höjden, på nybyggen. Problemet är att det inte existerar någon andrahandsmarknad, priserna är enbart uppblåsta av internationella investerare vilket gör att många nu sitter med Svarte Petter. Det är det sista du vill göra. Även Dubai är en marknad som jag har stort frågetecken kring trots att direktavkastningen är mycket hög fortfarande.

Jag ser två tänkbara exit-strategier:

• Buy-to flip
• Buy-to-let (2-5år)

I den första investerar man och säljer direkt när fastigheten är klar för inflyttning. Fördelen är att man slipper alla problem och intiala kostnader med att hyra ut bostaden.

I den andra behåller man fastigheten och finansierar upp så mycket det går med hänsyn till lånevillkor och kassaflöde. Och hyr ut den ett antal år, lämpligen 2-5 år för att sedan sälja.

På en marknad som har stagnerat eller är på väg att stagnera är den första strategin att föredra. Om det problematiskt för utländska investerare att köpa och hyra ut kan den också vara att föredra. Den andra strategin är bra om kapitaltillväxten fortsätter. Eftersom du redan är positionerad bör du fortsätta att dra nytta av detta.

OBSERVERA att du alltid måste ta höjd för den andra strategin. Fastighetsmarknaden är en illikvid marknad och det går inte alltid att sälja när man vill.

8. Investera bara i projekt som kräver maximalt 30% av totala investeringen före färdigställandet.

Helst bara 20% cash. Fördelen med detta är av samma art som finansiering och omfinansiering. Antag att du investerar 1 Mkr och att du lägger 20% cash 2 år före färdigställandet. Om kapitaltillväxten är totalt 20% under de två åren kommer du att ha gjort 100% på din handpenning innan du ens har behövt tänka på finansiering.

Att lägga 20% kontant ger alltså 5 gångers utväxling på investeringen.

När jag i efterhand analyserar min investering i Elite Park i Turkiet så ser jag detta som den största Elite Park i Turkiet så ser jag detta som den största nackdelen eftersom vi har fått lägga in 90% plus transaktionskostnader redan 1 år före färdligställandet. Utväxlingen är alltså minimal.

9. Skapa en relation med en investeringsagent och bygg upp en diversifierad fastighetsportfölj.

Diversifiering (riskspridning) är något som debatteras en del. Din bankman vill att du ska sprida dina risker. Herrar som Kyiosaki, Buffet, och Trump säger att man istället ska fokusera.

Själv rekommenderar jag att man fokuserar på internationella fastighetsaffärer, men diversifierar sin portfölj. Trump verkar följa samma strategi som jag (eller om det nu är tvärt om) eftersom han investerar i fastigheter i hela världen.

Det är också, enligt min uppfattning, nödvändigt att teama upp med någon av investeringsagenterna (det finns några brittiska företag, Property Frontiers, Property Secrets, Obelisk som verkar vara bäst på detta). Dessa företag är specialister på att leta upp attraktiva projekt samt att genomföra omfattande due diligence och förhandla fram attraktiva avtal för sina investerare.

10. Investera bara i marknader som drivs av ”verklig” efterfrågan av lokalbefolkningen inte enbart av internationella investerare

Risken för bubblor föreligger framför allt på turistmarknaderna. Genom att följa princip 1 och bara investera på marknader som drivas av behovet av tak över huvudet från lokalbefolkningen kommer du att skapa
ett stort försprång mot en stor del av de personer som investerar i fastigheter utomlands idag.

Solkusten i Bulgarien har jag nämnt tidigare. Kusten i Marrocco blir allt mer populär bland investerare. Det finns ski-resorts i östeuropa med liftsystem med sammanlagt 13 km backar (vilket är lika med ingenting) där priserna skjutit i höjden. Problemet med dessa marknader är att de helt enkelt saknar andrahandsmarknad vilket gör att värderingen inte ens är värd pappret den är skriven på.

Om du följer dessa principer kan jag nästan garantera att du kan gå från två tomma händer till ekonomiskt oberoende resten av livet inom 5-10 år. Om du till exempel går till din bank och ber att få låna 200 tkr som du investerar i ett projekt som ser starkt ut, finansierar lokalt efter färdigställandet, använder pengarna som du kunde ta ut från det första projektet till att återinvestera, omfinanserar när möjlighet finns, säljer när det är lämpligt, då har du satt stenen i rullning och den kommer att fortsätta rulla din väg.

Timingen är mycket bra för vår generation. Internet och globaliseringen gör det möjligt att agera globalt även som en liten spelare. Samtidigt finns det en stor del av världens befolkning som nu vill som till samma levnadsstandard som vi i växtvärlden. Denna möjlighet kan du utnyttja.