10 tips för att få bäst betalt när du säljer din bostad!

Intervju med Per Hedenmark som varit i mäklarbranschen i snart 20 år | Reklam för Norban AB

Jan och Caroline Bolmeson

16 april, 2023

I dagens avsnitt delar Per Hedemark, med 20 års erfarenhet från mäklarbranschen, med sig av sina bästa tips kring att sälja och köpa bostad, anlita en mäklare, renovera och mycket mer.

I avsnittet fokuserar vi på tips, råd och saker att tänka på som du inte hittar på en vanlig mäklares hemsida. Det vill säga att vi går bortom ha koll på dokumentation, fixa fel, städa undan etc. Så häng med på både lite ointuitiva och lite roliga tips som t.ex. att när du ska välja mäklare, gå på en av mäklarens andra visningar för att få en känsla av hur hen är på jobbet. Är det en person som är professionell, trevlig, har kommandot på visningen och som du skulle vara stolt över visade din bostad?

Det viktigaste tipset för att få bäst betalt vid försäljningen av sin bostad enligt Per, var:

• Skapa dig ett gott förhandlingsläge

Det var så viktigt att det hamnade på plats ett, två och tre. Det handlar om allt från att 1) inte behöva stressa genom försäljningsprocessen, 2) ge mäklaren tid att bearbeta sina kontakter, 2) registrera sin bostad på pre-market, 3) ha saker och dokumentation i ordning, 4) helst redan försöka ha ett bud innan visningen till att 5) välja en mäklare som vågar ställa krav och har kommandot och leder processen. Som vanligt vinner den som är bäst förberedd.

Per delar med sig även av tips som man kanske inte tänker på spontant:

• Innan en renovering – ta gärna en second opinion från en mäklare. Vi gjorde det omedvetet och fick riktigt bra tips på saker vi borde förändra inför en eventuell försäljning.
• Stretcha gärna budgeten och köp det lite bättre objektet – i uppgång tenderar det gå mer upp och i nedgång tenderar det hålla värdet bättre.
• Att i en nedåtgående marknad tenderar de första buden vara de bästa.
• Den som får bäst betalt är den som inte behöver sälja, vilket är en anledning att ligga halv-ute även om man inte tänker sig att sälja just idag.

En annan sak som Per brann för väldigt mycket var missuppfattningen kring att en mäklare behöver ett incitament. Att mäklaren jobbar bättre om hen har provision. Pers uppfattning var snarare precis tvärtom.

Vi kom även in på att t.ex. fejkbud och bulvaner är väldigt ovanligt och inget man behövde vara särskilt orolig för. Han förklarade även hur det kan gå till när man upplever att det kommer in ett bud från sidan, men att det ofta beror på FOMO hos andra intressenter.

Vi gick även genom snitt- och medianarvoden i Sverige för mäklare. För bostadsrätter är snittet på ca 48 tkr och median är 46 tkr. För villor är snittet 68 tkr och 65 tkr i median. I procent kan det variera mellan 1.0 till 5.5 %, så det var något Per avrådde från att titta på.

Trender var också något vi diskuterade där han konstaterade att det verkar gå mot lite mindre boenden och att man äntligen får betalt för saker som t.ex. gjorda energieffektiviseringar.

Avslutningsvis vill jag puffa för Norbans app och pre-market-lösning. Jag gillar saker som är asymmetriskt rätt, dvs. att det finns en stor uppsida men en begränsad nedsida. Via deras hemsida eller deras app kan man lägga upp sin bostad utan kostnad och utan några förbindelser på en pre-market för att se om det finns intresse för den, som man kan välja att agera på om och när tiden kommer. Sök på ”Norban” i din app-butik eller använd länkarna nedan:

• Hemsidan för dig som gör det på dator →
• Norban-appen för dig med en Apple-enhet →
• Norban-appen för dig med en Android-enhet →

Vi hoppas att du gillar avsnittet och vi ses i kommentarerna!
Jan, Caroline och Per

PS. Norban har även lovat svara på eventuella frågor i forumet, så passa på och utnyttja den möjligheten om du önskar.

Sammanfattning av tipsen från intervjun

Nedan följer min tolkning av Pers tips och saker att tänka på i avsnittet:

Transkribering av hela intervjun med Per Hedenmark

Jan: Varmt välkommen till RikaTillsammans som handlar om allt som är roligt med privatekonomi. Vårt mål är att du varje vecka ska få konkreta tips, råd och inspiration för att ta din privatekonomi, ditt sparande till nästa nivå på ett enkelt och på ett roligt sätt. Jag heter Jan Bolmeson och detta är min fru Caroline.

Caroline: Hej!

Per: Idag är dags för avsnitt 299 som är reklam för och samarbete med mäklarbyrån Norban, där vi intervjuar med grundaren och VDn Per Hedenmark som har så här 20 års erfarenhet från mäklarbranschen och det blir mest fokus på hur man ska sälja sin bostad.

• Hur får jag bäst betalt?
• Vad ska jag göra i försäljningsprocessen?
• Vad ska jag inte göra?

Vad stack ut för dig?

Caroline: Det som stack ut var ju det som Per sa, att man får egentligen bäst betalt för sin försäljning när man egentligen inte är ute efter att sälja. Och sedan också så, funkar homestyling överhuvudtaget.

Jan: Ja, preics. Ska man renovera köket eller badrummet? Hur är man bäst ombytt inför matchen, alltså du vet om jag ska börja sälja hus? Hur ska jag tänka kring processen? Hur ska jag tänka kring skambud? Nej, men jag gillade det. Sen fick man faktiskt ett mänskligt ansikte på mäklaren, vi pratade mycket om det här fasta arvode eller provision och jag tror att det är många som har lite kanske… Om vi pratar om det här med fast arvode eller provision och vilket som ger bäst betalt. Jag tror att det där finns nog ganska mycket missuppfattningar som Per kastar ljus på.

Sedan gillar jag ju också Norban för de är fortfarande små, de är uppstickare, de är Malmöbaserade, de har startat det själva och de har ju appen, Norban appen där man kan lägga upp sin bostad. Även om man inte är superintresserad av att sälja just nu så kan man lägga upp det på det du sade där, premarket och sedan så här, finns det intresse för det.

Kommer det in rätt bud, ja då kan jag gå vidare i säljprocessen och det som jag gillar är att det är så asymmetriskt rätt. Där är liksom begränsad nedsida, för jag förbinder mig inte till något. Det kostar ingenting. Det är enkelt. Jag gör det via appen och de till och med ser till att vi tar hand om fotograferingen gratis.

Sedan kan man ha en potentiell uppsida. Så det kan man testa via Norban appen. Och sedan har ju Norban också lovat att svara på frågor i forumet så att det i beskrivningen finns en både länk till Norban och till appen och till forumet så att detta är liksom tillfälle. Har du frågor kring försäljning av bostad?

Passa på att ställa den och sen ska vi se om vi kan locka tillbaka Per och göra ett avsnitt kring, hur ska man tänka kring köpa bostad. Vi kommer in på det också att ha lite ointuitivt tips kring när man ska köpa sin bostad. Men jag tänker att vi behöver inte göra det svårare än så här utan vi släpper på Per. Och så hoppas jag att vi ses i kommentarsfältet och på forumet.

Presentation av Per och Norban

Så varmt välkommen Per Hedenmark! Du är entreprenör, medgrundare till Norban som du själv beskriver som så här, nutidens mäklartjänst och en hybrid byrå. Du har en bakgrund från Erik Olsson Fastighetsförmedling från Fastighetsbyrån och du har varit mäklarchef i många år. Du har varit i branschen i 15 år och ansvarat för, jag tror jag såg någonstans runt en 10 000 bostadsaffärer. En rolig detalj är att du är inte mäklare utan är utbildad jurist. Så välkommen!

Per: Tack, snälla.

Jan: Är det något du vill lägga till?

Per: Jag tror nog vi är uppe i 18 år nu, skulle jag gissa. Det där 15 år var nog innan vi startade Norban. Så vi är upp i 18 år skulle jag gissa. Man börjar bli gammal.

Jan: Men den som inte känner till Norban för det är ganska ny och ganska liten aktör fortfarande. Hur låter liksom 60 sekunders presentationen.

Per: Vi tyckte att vartenda bransch genomgår någon sorts stor förändring. Vi tyckte den inte hade kommit i mäklarbranschen egentligen. Vi hade bra idéer på vad vi ville göra och det är egentligen en rad olika saker och en av dem är att göra det mycket mer enkelt för en kund att bli till salu.

Att hela processen ska vara mer transparent, att besluten inte ska vara så blodiga utan man ska kunna testa sig fram. Det ska inte vara av bindande kontrakt när du går in i ett förmedlingsuppdrag med en mäklare och arvodet skulle inte heller vara så högt egentligen.

Sedan till det så finns det en massa massa massa saker, men den korta förklaringen är att vi tittar på kunden. Vad har inte gjorts? Vad kan vi använda digitala hjälpmedel till? Och sedan så startade vi Norban för ungefär tre år sedan.

Jan: Men hur kommer det sig att du läser på juristprogrammet och sedan blev det fastighetsmäklarbranschen?

Per: Jag tror jag hade varit en bedrövlig jurist det är nog egentligen kanske det snabba och korta svaret. Jag tror inte jag hade fått jobb som jurist egentligen, utan jag fick mitt drömjobb precis innan jag var färdig jurist och det var på Erik Olsson. Jag var påläggskalv till Erik själv där som en väldigt, väldigt kompetent och duktig driven entreprenör.

Jag slutade som marknadschef där och levde drömmen helt enkelt. Så jag tittade aldrig tillbaka. Jag ångrar inte en sekund utan jag är jättestolt över att jag som 25 åring valde att följa hjärtat istället för vad som var rimligt. Och det är ju att bli jurist som jag pluggat till. Så det blev bra.

Caroline: Men tyckte inte folk omkring dig, ”vad håller du på med”?

Per: Nej, jag tror inte det. Inte de som kände mig, utan de sa nog, jag fick ett jättebra jobb även där. Så jag tror att rätt vänner stöttar en ändå. Men någon kanske.

Jan: Först var du marknadschef och sedan startade du eget?

Per: Ja, precis. Och det är en ganska naturlig karriärsväg inom mäkleri. Det är ju att antingen så blir du VD för någon firma och jag hade jobbat där i tre år och var 28 år tänkte jag, det kan ju bli, men det var ju Erik som var VD och det fick han ju vara. Och i stället så tänkte jag, men då kan jag äga någonting. Och mäklarbranschen är uppbyggt väldigt ofta kring franchise och jag brukar ofta säga att franchise är som att starta eget light. Det vill säga du har alltid någon, som du har en mamma ovanför dig som hjälper er lite grann.

Det var ganska naturligt steg. Jag gick till Fastighetsbyrån som var då, är och var störst i Sverige. Min pappa hade drivit en franchise i Mora där vi kommer från både jag och han så det var ganska naturligt steg. Men då flyttade jag till Skåne så jag jag flyttade. Det är därför vi är i Skåne nu. Det är för att jobbet fanns där. Jag hade knappt varit i Malmö innan men blev franchisetagare i Lund och sedan byggde därifrån.

Jan: Du är varmt välkommen till Skåne. 🙂

Per: Men det har jag känt hela tiden. Men du är nog en av de första som säger det faktiskt.

Jan: Jag blir bara så nyfiken, för det var ju ändå lite roligt att vi skrev här i forumet att du kommer, så var det någon som skrev så här, men det var så kul att ni bjöd in Per och sedan var de så här, hoppas detta inte är ett beställningsjobb. Men så skrev de så här,

Per har själv drivit (med stor framgång) mäklarföretag i ett av de största varumärkena i Sverige. Gjorde en exit och startade Norban där man försöker hitta en nisch. [..] Edit, ser även att dina frågor Jan är som upplagda för att Norban ska kunna pitcha sin affärsmodell. Känns lite som ett beställningsjobb. 🤓

@Miwa i forumet.

Caroline: Ett beställningsjobb?

Jan: Att det är ett beställningsjobb. Så här, jag hoppas att ni inte kommer prata en timme om Norban, och jag bara, nä vi ska prata om massa annat.

Hur får man bäst betalt för sin försäljning?

Jan: Men jag tänker att en av de viktigaste frågorna när man är i detta och ska sälja så är det ju så här:

Hur får man bäst betalt för sin försäljning?

Jag tänker att där är till exempel nu som vi pratat om tajming. Jag tror det var till och med också så här bomarknadstempen Booli har så här, marknaden just nu är iskall. Det var från iskall till glödhet och då bara så här, men nu är den iskall. Hur ska man tänka kring försäljning, kring tajming?

Per: Det är klart att här blir det ju då från stort till smått om vi nu fångar in allt i den här frågan.

1. Det stora är ju såklart hur är marknadsläget. Hur är köpkraften som är kanske det absolut viktigaste.
2. En nivå ner är hur är utbudet och efterfrågan just där jag bor.

Nu sitter vi i ett område i Malmö på något sätt där vi fortfarande skulle kanske säga att Malmö är ganska kallt. Men där ni bor här och nu så kanske ändå utbud och efterfrågan säger att det är nog inte så tokigt att sälja ändå.

Till att ta ner det ännu lägre,

3. hur gör jag sedan rent strategiskt, tekniskt? Hur kan jag förbereda mig? Hur kan jag liksom öka mina chanser trots marknaden?

alltså du kan inte påverka marknaden, du kan inte riktigt påverka utbud och efterfrågan, men du kan definitivt påverka din försäljning. Det här brinner jag för. Det har vi sett så många gånger hur det egentligen går till. Så frågan även innefattar det. Då skulle jag säga, här är det ju också stort och smått egentligen, men det är min stora sanning som jag har levt efter hela tiden och det gäller även mina egna försäljningar.

Är man i den här branschen, och man som jag har flyttat väldigt många gånger, och då ska jag säga att nummer ett till er som lyssnar och tittar är det att:

Se till att skapa det bästa förhandlingsläge ni bara kan.

Per Hedenmark

Det är min nummer ett, två och tre på något sätt och då behöver vi ett exempel. Vad menar jag med det? Jo, det är ju till exempel, att det brukar vara ganska enkelt genom att snacka om, tvärtom, där har man inte ett bra förhandlingsläge. Till exempel om man märker att här är någon som har flyttat ut. Den här bostaden är helt tom den här bostaden har sett två gånger tidigare på Hemnet. Då har man inte ett super förhandlingsläge som säljare utan köparna sitter och väntar och tänker, ja, nu är den i vår ringhörnan.

Det vi som kan ställa kraven mot att du jämförde åt andra hållet att du kommer ut och det ser jättefint ut. Presentationen är bra, du märker att det är mycket trafik till din annons. Din visning är full med folk. Du kanske till och med har ett bud innan visningen och kanske till och med bud innan du lagt ut den på Hemnet. Snacka om att ha ett bra förhandlingsläge.

Du kanske är den enda villan här i kvarteret så att du liksom drar nytta av utbudet på något sätt, förhandlingsläge. För har du tillsammans med din fastighetsmäklare ett förhandlingsläge så kommer du kunna ställa krav på köparsidan.

Då kan du be köparna och säga:

”Ni behöver prestera nu. Ni behöver lägga ett bud som gör att min säljare blir nöjd för att vi har till exempel inte haft öppen visning eller vad det kan vara”.

Per Hedenmark

Det är ett typiskt exempel på förhandlingsläge. Det är en av anledningarna till att vi på Norban har en pre-market. En pre-market, det är helt enkelt en förmarknad för vi menar att återigen om förhandlingsläge nu är det viktigaste av allt, hur kan man då jobba för att ha ett bud innan den öppna marknaden, till exempel Hemnet.

Då menar vi liksom kan vi då skapa det här för intresset, för att det finns också en sanning, när får du absolut mest betalt för en bostad? Det här är en liten kuggfråga? När får du absolut mest betalt för en bostad? Vet ni det?

Jan: Nej, jag har aldrig sålt en bostad.

När får du mest betalt för en bostad?

Per: Du får absolut mest betalt när du inte tänker eller behöver sälja. För att om du inte måste sälja eller om du inte tänker sälja, då kan jag nog lova dig att ni kommer få ett otroligt högt bud. Kan man då skapa en marknadsplats som vi tänkte göra där med pre-market så är det ju personer som inte måste sälja exakt just nu, det vill säga, man kan vara ganska kall.

Lite samma sak som när man gör dåliga affärer på börsen? Det är väl när man måste sälja eller hur? Du måste släppa någonting som du helst inte hade haft eller velat göra. Samma sak här så kan du ha med dig ett bud in och sedan dra nytta av den stora öppna marknaden så är det mest effektiva.

Jan: För detta var ju precis en fråga i forumet från Louie, för han skrev så här:

Jag undrar om Per kan säga något om hur han ser på den stora ökning av annonser som ligger ute som “på förhand”, “Kommande” eller “På G” etc. Jag tror det var Hemnet som skrev att sådana annonser har gått förbi de ordinarie i antal på marknaden.

Finns det några nackdelar att som säljare gå ut med en förhandsannons? Ofta har säljaren ännu inte hittat sitt nästa boende och det är ovisst hur lång tid det kan ta. Många gånger verkar förhandsannonser ligga ute månader och ibland nästan ett år.

Kan intresset inte svalna då eller att spekulanter undrar om det är något fel på objektet? Finns det något en som säljare bör tänka på med förhandsannonser?

Loui i forumet och tråden: ”Ställ frågor till Norban.”

Caroline: Är det för att det känns som att det är att man får inblick i något premiumskiktet eller finns det hemligheter?

Per: Det är det ju. Det är ju unikt. Det är inte premium för att det bara är fina saker och det är inte det du menar, utan det är typ som en inloggat läge att du kan läsa lite mer om vad det skulle kunna vara. Jag håller med, men jag tror att här får man passa sig för vad man säger lite grann.

Men jag säger det ändå, det är att ja, den har vuxit jättemycket. Men jag tycker också att den har vuxit ganska mycket för att det har gynnat fastighetsmäklarna. Det vill säga det har varit bra för oss mäklare att värva dig tidigt för då har jag låst in dig och ju tidigare jag kan låsa in dig, nu är du min kund istället för att jag ska vänta till när ni faktiskt ska sälja och då har det förflyttat sig tidigare och tidigare. Det är inte bara kundnytta i att ligga på alla de kommande tjänsterna menar vi.

Jan: För att jag tänkte på det, för det var ju en av era grejer att ni har det här premarket. Man kan registrera sig via Norban-appen (Apple (annonslänk) och Android (annonslänk)) och att ni var också noga så här, men där är inga förbindelser. Du kan lägga upp det kostnadsfritt.

Caroline: Men hur ser det ut egentligen? Är det som Hemnet fast det står premarket?

Jan: Fast i detta fall står det på Norbans hemsida eller i appen.

Caroline: Okej.

Per: Ja, men så är det. Och jag menar att vi vill också skapa lite andra regler, det vill säga reglerna som finns på öppna marknaden, behöver inte vara den samma på förmarknaden. Så att till exempel alla våra bostäder har inte bilder. Måste en bostad ha en bild för att kunna gå att säljas? Nej. Måste man ha fullständig information? Nej. För att du som säljare är inte där nu utan vi ville möta säljarna där de befinner sig.

Det vill säga ni kanske är sugna på att sälja huset men ni vill inte visa det för grannarna. Det är andra regler och andra regler kan gälla på en förmarknad. Men jag skulle säga att även om vi tycker, vi kanske är de som går i bräschen för förmarknad så är de andra mäklarna också duktiga på det verkligen. Och de sätter också sina kunder ett förhandlingsläge. Jag vill bara skicka en liten passus att den här förmarknaden som växer överallt är lite grann för att för mäklarnas skull att ha ett jobb att göra framåt. Inte bara för kundens skull.

Asymmetriskt rätt att registrera sig på pre-market

Är det några andra nackdelar? För jag brukar tänka så asymmetriskt. Alltså tar jag en risk med detta, är det någon nedsida och hur begränsar jag den versus vad är den potentiella uppsidan? Men vi funderar inte på flytta i närtid. Men då kan man väl ändå lägga upp sig? För att se finns det något intresse? Men är det då kasst för att då ligger jag ute där och så kan någon vara så här, men detta har jag sett innan.

Per: Ja, det skulle kunna vara och det skulle jag säga är väl den enda nackdelen egentligen. Men samtidigt så är det den stora stora skillnad återigen, det är att ni är inte till salu. Det finns ju någonting som heter att bränna ett objekt. Det är ju vedertaget i Sverige och framförallt i storstäderna. Och då menar man ju att både på en premarket på Norban eller en kommande bostad hos vanliga mäklare så bränns den inte för den är inte riktigt till salu. Den bränns när den är till salu och inte har lyckats sälja och det är en hemsk företeelse.

Men det här är andra sidan av myntet av att vi antagligen i Sverige har den mest effektiva och bästa platsen för sälja bostäder på. Det är utbildade mäklare. Det är, trots att jag sett lite i forumet, jag vet ju att man är inte alltid nöjd, men jämfört med många, många andra länder ligger vi långt, långt fram och vi har en extremt fungerande marknadsplats i Hemnet. Vi ska vara också väldigt glada att vi har ett ställe där det finns. Pröva leta en bostad i Spanien. Det är inget kul. Behöver du doktorera en gång till?

Jan: För att det är så splittrat?

Per: Ja, men det ligger på flera ställen och det är olika bilder och det är olika mäklare eller vad det nu kan vara. Ur konsument så är det inte särskilt kul.

Caroline: Men varför har inte de ett Hemnet?

Per: De har flera stycken.

Caroline: De har flera stycken, men det är ändå fragmenterat.

Per: Då menar jag bara att om vi tar sidan av myntet här eller om man säger upp och ner sidan av myntet är ju att vi har en extremt väl fungerande bostadsmarknad som är väldigt transparent där vi har en dominant egentligen och sedan lite utmanare.

Nedsidan som vi har i Sverige sagt är ju att det blir så otroligt transparent så att man vet precis vilket som har varit ute. När var de ute och varför funkar inte det på 14 dagar? Då måste det vara något fel. Det är ju lite osunt. Jag menar, varför kan det inte få ta två månader att sälja en bostad? Men vi har hamnat där. Det är otroligt snabbt.

Caroline: För rätt köpare måste ändå vara ute just när mitt hus ligger ute, och det är inte säkert.

40% av svenskarna kan tänka sig sälja sin bostad

Nej, det är verkligen inte säkert. Men sedan är ju svensken väldigt frekvent på bostadssidorna, det märker till och med vi trots att vi nya som har jättetrafik att det hänger mycket på att svensken letar överallt. Trafiken till enskilda mäklares hemsidor har ökat ganska kraftigt och det gör de för att man tänker att det finns bostäder där som inte man fångar upp på den typiska öppna marknaden.

Jan: Jag läste någonstans också att:

40 % av svenskarna kan tänka sig sälja sin bostad vid varje givet tillfälle. Sedan är det bara 10 % som gör det.

Caroline: Varför är det så att man kan tänka sig att sälja så? Det är nästan hälften av alla?

Per: Då talar jag lite grann för mig själv och många andra. Det är ju att man vet någonstans innerst inne att det här är inte min ändstation. Vi är i en resa framåt till drömhuset eller drömlägenhet eller vad det nu kan vara. Då behöver jag vara lite öppen för förändring. Jag kan kanske i så fall inte kan styra exakt att det ska vara om tre år utan får jag ett bud om två år eller om ett år, då är jag beredd att flytta på mig för att jag har ett mål där framme.

Det skulle jag säga, den stora anledningen till varför folk säger så. Om man då frågar sig i stället varför är det då så få som faktiskt flyttar? Så är det ju återigen den här andra sidan av myntet. Det är ju att utbudet i Sverige nästintill alltid är jättelågt.

Jämför återigen med Spanien där nästan varenda bostad ligger ute till salu, du köper en och så lägger du ut den direkt, för du vet att det här kommer ta ett och ett halvt år. Men i Sverige då, som har i sina stunder under 30 dagar från publicering till såld.

Jan: Jag såg någonstans på Hemnet så här, 14 dagar i Stockholm.

Per: Ja, exakt då är det kanske lite extremt, men man brukar ofta snacka någonstans om 22-23 dagar. Men bara det är ju världsunikt antagligen. Men det gör ju också att utbudet är alltid lågt och det låser flyttkedjorna. För nu bor ni i ett jättefint hus här. Ni kanske drömmer om att flytta in till Malmö, men då ska det minsann vara en fin lägenhet.

Men den fina lägenheten går runt och väntar på det här huset. Kanske för de är i en annan livssituation. Men de vet inte om varandra. Det finns något spännande i det här och det är sådana här saker som såklart får när man har chans att starta något nytt, hur kan vi låsa upp det här? Hur kan vi visa att de här finns utan att de behöver blotta sig för mycket?

Jan: Amen vad coolt! Jag tänker så här, en fråga som vi fick: köpa sociala medier, annonsering eller egen annonsering. Kan man göra någonting för att boosta sina egna chanser?

Per: Ja, jag tror att det här är också kul. Det är ju ett ganska stort skifte i vår bransch kom ju när sociala medier blev stort av två anledningar. Det ena är att fastighetsmäklarfirmorna blev vi inte längre och det här är en värdslig sak, fast mäklarfirmorna blev inte lika beroende av marknadsplatserna. För marknadsplatserna var egentligen de enda som kunde driva trafik.

Men när sociala medier kom med ganska kraftigt intåg, då kunde man med lite olika annons lösningar helt plötsligt nå kunder digitalt vid sidan av plattformarna. Den ena saken med sociala medier.

Sociala medier har en stor påverkan

En annan sak med sociala medier är att vi har ju nu en population återigen i världen, som vänjer sig själv dagligen att visa mer och mer och mer. Men nu sitter vi ju hemma hos er, eller hur? Det kanske ni inte hade känt för tio år sedan, men det kan vi inte göra, det känns för privat, nu är det inget snack. Och detta någonstans har också hjälpt oss när vi skapade att folk är beredda att visa trots att det inte är till salu just nu så är man beredd att visa lite grann i alla fall.

Sociala medier har haft en väldigt stor påverkan på vår bransch. Och till frågan då. Ja, man kan säga att det brukar väldigt ofta räcka med att du delar din egen bostad i ditt nätverk för det nätverket kommer sedan växa vidare och kanske dina kompisar hjälper dig att dela den vidare. Det i sig blir en ganska bra spridning. Sedan har alla andra mäklarfirmor ofta kopplingar mot sociala medier där man liksom kan trycka på den vägen. Så den kombinationen tror jag är bra.

Jan: Jag vet att vi har en bloggranne som heter Cornucopia, han har rätt rolig grej. Han är författare. Då brukar han vara så här, om du skickar, när du lägger upp eller när du gör fotograferingen om du har hans böcker framme så att de kommer med på de officiella korten så gör han sedan reklam för din bostad på sin hemsida. Jag tyckte det var så roligt.

Caroline: Får jag fråga en helt annan fråga? Du som har varit med länge nu i branschen, är det så att svensken överlag har fått det snyggare hemma också i och med sociala medier kan jag tänka mig. Och för att man då får se så, åh man ska ha vitt och fräscht eller man ska inte ha så mycket skit framme och homestyling och allt det där.

Per: Det ju jättestor skillnad. Men det har nog pågått i 15 år skulle jag säga. Jag vet inte om det har eskalerat ytterligare något kanske. Här sticker också Sverige ut. Återigen, titta över sundet, titta i England, titta i Tyskland. Ja, men liksom det blir helt andra bilder.

Caroline: Vi skrattar åt dem. 🙈

Per: Det har kanske gått till överdrift. Det var ju någon som kommenterade även det och det kan jag hålla med om att det blir, man bor inte i ett inredningsmagasin. Det är inte så det är utan jag tror att hittar man rätt nivå, att det känns liksom välkomnande, lite varmt och lite ombonat.

Caroline: Som att någon bor där men ändå…

Per: Men väldigt rent och liksom snyggt uppställd såklart.

Jan: Men nästa fråga då. Fungerar homestyling, ska man lägga pengar på det?

Per: Och gud vilken tråkig fråga. Förlåt. Frågan är rolig men svaret är tråkig.

Caroline: Vad jag känner, jag skulle vilja att någon kom hem och homestylade till oss ibland så att vi bara kunde få se att det är rätt snyggt att ta väck på allt det där.

Fungerar homestyling?

Det tror jag. Det där är stort i andra länder. I Sverige är vi ju lite, med många saker så tror man att man är expert. Men jag skulle säga med inredning är vi absolut inte experter utan man tar in någon så kommer man trivas väldigt mycket bättre. Men jag skulle säga att frågan vad rolig men svaret är tråkigt och det är att det beror verkligen på.

Men om jag pressar mig själv till att jag måste svara så säger jag ja, det lönar sig faktiskt. Men framför allt så är det i vissa fall så är det uppenbart att det måste till. Till exempel om det är en tom bostad som vi snackade återigen. Nu syns det att det är stylat så att det hjälper kanske inte ditt förhandlingsläge som vi pratade om innan. Men den gör den absolut mer inbjudande.

Jan: Någonting som jag sett nu att vissa har börjat med digital homestyling.

Caroline: Vad är det för något?

Jan: Jag visste inte det heller från igår. Men det är att du digitalt alltså som en arkitekter idag gör 3D modeller. Du kan gå i ditt hus innan. Så kan du inreda digitalt så att det ser ut som ett foto men möblerna har aldrig varit i lägenheten.

Per: Det är riktigt coolt såklart. Ja, men jag tror att den uppenbara fördelen är att bilderna kommer bli bättre. Du kommer få större trafik till sidan och potentiellt mer folk till visningen. Men risken är ju att du blir besviken när du kommer dit för att när du väl är där så är de ju inte där uppenbarligen. Så det är inte bara fördel.

Jan: Detta är frågor både från forumet men om man ska renovera eller inreda för sig själv men man vill ändå tänka så här, jag vill tänka värdehöjande. Liksom att ha den där liksom att jag gör detta för att få ut mer också. Hur ska man tänka då till exempel materialval?

Prata med en mäklare innan du gör en renovering

Per: Spontant är väl att fastighetsmäklare är alltid intresserade av kundkontakter.

Det snabba rådet är ju varför inte ta dit mäklaren som du antingen köpte eller sålde med tid eller vad det nu kan vara för att få en liten second opinion. Är det här i sig ett dåligt beslut?

Så det är väl det ena.

Caroline: Det har vi ju gjort och då fick vi råd att ta bort det golvet, lägg äkta trä eller sten eller naturmaterial.

Jan: Vi skulle ju bara ha en värdering för att vi skulle ha en ny värdering till banken. Och så ställde vi den här frågan och då fick vi precis så här, bytt ut det, ni har ett linoleum i hallen, och jag bara så här, fan det har jag aldrig tänkt på.

Per: Det är det jag menar, de ser ju saker ofta som man själv kanske inte ser och jag tycker det kan vara ett bra allmänt tips. Sedan så är det klart liksom ska vi gå in i, det är svårt för mig att säga detaljer, är trä bättre än det. Men det finns ju också lite sådana stora saker som är att, det är nog inte en slump att de sa linoleum.

Och det var antagligen för att allt annat var fint liksom. Linoleum i sig kan ju vara otroligt fint, men det kanske inte var det i det här fallet. Då tänker man oj, här blir det en sak som sticker ut till det negativa. Den här lilla investeringen gör ju att du får ett helt annat flyt eller vad det nu kan vara.

Jan: Är det någonting som man ska undvika eller detta får man liksom inte pengarna tillbaka på?

Svårt att räkna hem en köksrenovering

Per: Alltså, jag tror att. I Sverige är vi nu, så är det väldigt, väldigt vanligt att man som köpare vill sätta en prägel på köket. Jag tror liksom de här överdådiga köksrenoveringar, om du inte ska bo där så länge, den har du svårt att få tillbaka.

Jan: Och det var just det när vi flyttade hit. Då kom ju säljaren och var så här, ja, ni får ju såklart göra vad ni vill, men jag hoppas att ni inte vill göra om köket.

Caroline: Och så tittade de på mig. Ja, sedan såg vi att köket var ganska dyrt. Vi har ingen lust att göra om köket, thank you very much. Det var lite sorg i ögonen liksom.

Per: Det är väl härligt tycker jag därför att det är ju en person som antagligen har gjort det för sin skull, som har gjort det för att det ska sitta länge och kvalitet. Det tycker jag är värt att respektera. Men återigen är ditt perspektiv kort lägg inte så mycket pengar på ett kök.

Jan: Är det samma med badrum? För det var också en fråga.

Per: Vår uppfattning är att badrum, det är det sista man gör på något sätt. Det är liksom ganska jobbigt att genomföra en sådan renovering, så där är man mycket mer förlåtande. Det är fräscht, det finns där. Vi kanske hade valt en annan platta, men nej.

Medan ett kök kan du bara ta ner ett skåp och sätta upp ett nytt. Det är mycket, mycket enklare. Badrum skulle jag säga, men det är samma sak där, lägg inte för mycket onödiga pengar för att folk vill egentligen ha på sitt sätt, så man kommer inte betala fullt ut för den dyra plattan du har valt utan det är bättre att hålla det lite mer fegt.

Jan: Fråga här också då, planlösning är någonting man ska tänka på?

Per: Alltså det klassiska, det bästa du kan göra egentligen det är ju om du lyckas med att fortfarande ha en hyfsat luftig känsla. Om du då kan ändra funktionen så att du får ett sovrum till, vilket såklart händer rätt ofta i lägenheter, till exempel att du flyttar ett kök och helt plötsligt så kan du då flytta köket som gör att det som var matplats tidigare, ja det gick att ha matplats i köket. Helt plötsligt fick vi faktiskt ett sovrum till. Det i sig är ju ett väldigt säkert kort för att höja värdet på en bostad.

Då är det jättenoga att man såklart kollar med föreningen innan man flyttar kök, för det får man inte göra hur som helst. Jag tror också man ska vara lite försiktig så man inte tappar karaktären kanske, man kan inte bara gå på det tipset rakt av, utan det förstår ni ju men att det spelar lite roll.

Men det är väl en uppenbar planlösning saken. Jag tycker jag har länge sagt att jag väntar och jag väntar kanske fortfarande lite grann på det beviset, men att de liksom stängda köken trodde jag skulle komma ännu hårdare. Jag hoppas fortfarande att de gör det.

Vi har ju levt länge med den öppna planlösningen som absolut har sina nackdelar och känns lite daterad om jag får själv tycka någonting. Så där tror jag nog att man kan tänka att det måste inte vara så, utan det finns en ganska stark köpkraft på de avgränsade köken där du lagar mat i ett ställe. Du har en liten matplats men du slipper se skiten.

Stretcha budgeten om möjligt när du köper

Jan: Men Jan L. underar så här:

Jag skulle gärna se en take utifrån områden. Utifrån det de vet och med det nya ränteläget? :
är det skillnad på säljmönster mellan olika typer av områden? Dyra villor / villor / radhus / dyrare brf / billigare brf? Är det olika resonemang i olika åldersgrupper?

Per: Vad menar han med säljmönster?

Jan: Detta brukar gälla dyra bostäder och detta är unikt för billiga bostäder detta brukar komma med.

Per: Ja okej, få se om jag fattar frågan då, jag testar? Men jag tycker väl så här att den här frågan tänkte jag att jag skulle få, så jag väver in den lite nu. Det är ju:

Hur ska jag tänka om jag nu vill maxa mitt kapital? Om jag vill vara smart här nu? Vad har du Per att säga egentligen?

Den här är, nu sticker jag ut hakan lite, för det här behöver inte vara sant, det är bara min åsikt. Men jag tycker mig se under mina 18 år, i min närhet och det kan vara kunder, kan vara vänner, det kan vara mig själv och det är:

Det är att det lönar sig väldigt ofta att ta i lite, det vill säga stretcha sin budget lite grann till att köpa den där lite mer centrala tvåan i stället för den som låg lite utanför.

Och det kan man ju tycka, det här gillar nog inte ni som är det kul. Ska vi se vad som händer, för det kanske inte i stunden är det kloka beslutet för att nu tappar du 3000 kr i månaden som du kanske hade kunna göra någonting annat av. Ni håller kanske inte med och då får vi fajtas om det lite grann.

Men det som händer är att: den här bostaden kommer i uppåtgående marknad sticka ganska mycket mer än det fega valet eller vad man ska säga. Men den kommer också att stå sig mycket bättre i en nermarknad där vi är nu. Både i risk och även i reward på något sätt hävdar jag att det är bättre att det som står du och tänker ska vara lite försiktigare.

Men jag har ju faktiskt råd med det här ska jag ta i lite skulle jag råda till att ta i lite både på risk och uppsida, men det var nog inte frågan.

Trend mot mer ekonomiska boenden

Jan: Men det är väl en annan fråga. Kan man se några trender? Tror du nu att folk kommer att köpa mindre?

Per: Ja, jag tror att vi för första gången, i alla fall i mitt vuxna liv, så kommer vi se många som skalar ner, det är jag helt övertygad om. Och vi såg ju en lite konstig uppskalning efter pandemin. Det fångar ni säkert också upp att helt plötsligt så skulle man ha balkong, det gick inte leva utan. Extra arbetsrum, verkligen ett rum till, hus, trädgård och hus trädgård har man såklart alltid velat ha, men vi såg ett jättetryck mot att folk letade saker som man inte riktigt har letat innan. Nu tror jag man ser tvärtom.

Caroline: Jag fattar inte det. Man vet att pandemin kommer gå över. Vi kommer inte hålla på med vår trädgård. Vi skaffar en hund också, herregud. Men det var väl det man inte visste när de skulle gå över så då kunde man bara inte stå ut utan balkongen.

Per: Nej. Jag har egentligen ingen super förklaring, men det var tydligt.

Jan: Ser du några andra trender?

Per: Nu tror jag att trenden är att man kommer skala ner. Det vill säga nu kommer man hitta ekonomiska boenden liksom. Hur tajt kan jag bo? Jag vill inte hamna i den sitsen igen. Vi ser ju definitivt trender från när energi helt plötsligt har blivit en sak man inte tänkt på innan. Men jag tror också att en trend, en otroligt sund trend som är väldigt rättvis det är att hus framför allt som förtjänar ett högre pris kommer också få ett högre pris.

Tidigare har det nästan bara varit, var ligger det? Vad behöver vi göra för renoveringar och vad tror jag det finns för uppsida på det här huset? Hur det värms upp eller hur mycket energi det läcker eller vad det nu må vara. Det kommer väldigt långt ner på listan, men nu är det högt där uppe.

Så ja, det jag menar det var ju många säljare som hade gjort väldigt kloka setups tidigare och sa, ja men vi har ju bergvärme. Det här huset är ju jättebra. Visst får vi mycket betalt och mäklarna får lov att säga, tyvärr inte för att det är andra saker som driver priserna. Men nu är det väldigt högt upp på listan. Liksom hur värms det upp? Finns det solceller?

Jan: Det har nästan slagit över? För jag kan vara så här, vi har haft mycket diskussioner kring solpaneler och vi har aktivt valt att inte sätta solpaneler för att jag får inte ihop kalkylen. Så jag sa nej, men jag tar samma summa jag hade lagt för solpanelerna som är på börsen. Vi har satt bet på 10 år kring där. För folk är så här, men du får alltid tillbaka pengarna, du vet om tio år när jag haft 15 år gamla solpaneler som inte har samma effekt som det är 15 år nyare modeller. Alltså, jag har jättesvårt att se, men vi får se. Vi får se.

Vad kan jag tänka på när jag köper för att göra en bra affär?

Hur kan man tänka om man vill köpa och ändå ha den här i bakhuvudet, att jag vill behålla värdet eller jag vill maxa mina chanser för att göra en bra affär. Då sa du så här, köp kanske lite mer centralt eller lite större. Finns det några andra tips här?

Per: Men jag tror att om du kan så vore det väldigt bra att hitta någonting som har en liten uppsida. Det vill säga kan du göra ett lite bättre köp, alltså slå marknaden lite grann eller märka att här kan jag förändra lite i planlösningen så att det finns en förädling potential egentligen. Då sitter du på en väldigt bra position.

Jan: Men finns det fortfarande?

Caroline: Alla människor som inte har gjort något på jättelänge.

Jan: För jag tycker så här, alla man hör om är sådana proffs och styckar av och renoverar och gör.

Per: Jag förstår vad du menar. Men ja, det finns verkligen kvar fortfarande och jag tror också trender förändras vilket gör att du kan stänga den väggen som någon öppnade eller öppna där någon stängde eller vad det nu kan vara. Så det tåget har inte gått. Men jag tänkte om det var något annat du kan göra där.

Jan: Vi hade också en diskussion i forum så här, placering av huset på tomten. För de tänker så här, när jag säljer mitt hus alltså du vet huset är där huset är. Det är inget jag kan göra åt vid säljtillfället, men är det någonting som jag ska ha i åtanke?

Caroline: Det är kanske var man sätter sitt trädäck? Jag vet inte.

Per: Här får jag skjuta lite från höften. Jag är nog bättre på lägenheter än hus. Men det är väl de uppenbara sakerna, tänk solläget. Tänk på vilken väg liksom hur trafikerad den är. Underskatta inte att du vill ha kontakt med vägen trots att den kanske är något trafikerad.

Vänd gärna köket mot, det är väldigt naturligt att du vill liksom stå och diska och faktiskt titta ut på och se vad som händer medan du kan lägga sovrum och kanske vardagsrum mot en baksida. Men sedan, återigen, solen är nog det allra viktigaste att tänka på. Och självklart så är det ju liksom dag kvällssol man vill åt.

Jan: Det har jag lärt mig nu. Syd, sydväst läge och sovrum i norrläge, så låter man smart. Tack forumet!

Per: Det är riktigt bra och kan man lyckas med morgonsolen på sin framsida, så har man väl, det är nog det bästa tipset.

Vanliga misstag vid försäljning

Jag tänkte också så här att vi ska prata om vanliga misstag vid försäljning och någonting som jag tänker på mycket inom investerande så kallar vi det för ankareffekt eller anchoring.

Säljer en bostadsrätt på en fin gata i centrala Göteborg. Högsta våningen men ingen balkong, låg avgift, el ingår i avgiften, renoverad för ca 5 år sedan mm. Kort sagt en bra lägenhet i en bra förening.

Men tyvärr får vi inte lägenheten såld! Intresset är minst sagt svalt. Vi var beredda på att gå ner i pris och sälja med förlust, 2-3% mindre än vad vi betalade. Nu har vi bara fått bud på 10% mindre. (Värderingen på Booli ligger ca 1% högre än vad vi gav för den ska sägas…)

Saken är den att vi inte bor i vår lägenhet och vi har inte lust att betala för en tom lägenhet eller att hyra ut den i andrahand med allt jobb det innebär. Så det är inte akut att sälja men vi vill gärna bara bli av med lägenheten.

Vad tror ni? Är det värt att hyra ut i andrahand nåt år och hoppas att räntorna har lugnat ner sig lite? Eller ska vi bita i det sura äpplet och sälja med 10% förlust?

Elin i forumet.

Per: Nu blir det väl specifika fall.

Jan: Förlåt Elin, vi tar det generellt, alltså ni måste drabbas av det som mäklare som säger så här att detta är värt 3,5 men de sålde för 4,1 MSEK.

Per: Och då menar du med ankring där med referens försäljningar eller?

Jan: Exakt att man ser tillbaka till att, de sålde, grannen sålde för fyra. Varför ska jag? Jag kan inte sälja på 3,5.

Per: Det där är ju jättevanligt såklart. Finns siffror överallt nu eller finns data att tillgå. Jag tycker att det är väldigt relevant. Jag tycker man ska absolut ta hänsyn till det. Sedan måste man väl bara med hjälp av sin mäklare, kanske fler mäklare sett jämförelsen i jämförelse på något sätt, okej det var ett år sedan, ja men då var det ju en topp där. Vi är inte där nu.

Och ju mer nya datapunkter man kan få, allt ifrån statistik eller oberoende värderingar från olika mäklare så tror jag nog man kommer hitta sin nya anchoring egentligen. Jag kallar för datapunkter där är en, och en till och där en till och sedan börjar man fatta sitt beslut. Men sedan är det ju så att trots att dessa datapunkter finns så kan det vara dåligt väder på visningsändan. Det kan påverka eller det påverkar. Det kan vara för bra väder, men det i sig är ju också datapunkter som man får ta hänsyn till. Kan det vara så att det var dumt att vi hade väldigt otur? Det var ju första fina soldagen här i mars, spelar det roll? Ja, det gör det.

Då kanske inte ska ta det budet som kom efter den söndags visningen utan då provar vi faktiskt igen. Eller tycker vi att vi har haft marknaden som har varit och tittat på bostaden för att vi märker att återigen datapunkter, hur mycket besökare vi haft på vår annons kontra andra, hur mycket personer var på visningen kontra andra.

Det kan mäklare och ju mer säker man känner sig på att man har fått en rättvis chans desto större anledning för Elin att ta det budet. Men har det varit omständigheter som de tycker att det känns inte rätt då ska man försöka igen. Då ska man börja om från början, man ska lägga en ganska ny kampanj och köra igång igen.

I nedåtgående marknad tenderar de första buden vara de bästa

Jan: Det känns ju som att hela den budgivningsprocessen är en konst. För att jag vill, liksom så här, det var en jättefin solig dag så vi håller kvar. Men då tar jag risken så här, men nu har den varit på Hemnet i 56 dagar.

Caroline: Så det är lite ångestfyllt. Att man inte kan ha kontroll på alla parametrar?

Per: Sedan är det kanske inte så ängsligt som jag sa i början med att det bränns direkt utan man förstår ju att det kan ta lite tid. Men jag håller med om att det kan vara så och jag tror samtidigt att tillsammans med rådgivare runt det så borde man kunna fatta ett ganska bra beslut. Men det finns en annan sanning också.

Det är att i en nedåtgående marknad, nu är det svårt att säga om det kommer sjunka ytterligare, men i en nedåtgående marknad så är det ofta de tidiga buden de bästa.

Även om de är lägre än du tänkt då så tror jag att det där ska man också ha med sig.

Jan: Säg det igen. Att det är i nedåtgående marknad.

Per: I en nedåtgående marknad så blir liksom de första buden är ofta bättre än de du får fyra veckor senare för då är marknaden ännu lägre. Men problemet med de första buden och nedåtgående marknad är att du tänkte nog att du skulle få lite mer, vilket gör att du kommer jaga din svans i flera veckor nu egentligen. Och det där är ju lätt att säga och svårt att agera på att man kanske borde tagit det där.

Caroline: Att man inte vet att det är en nedåtgående marknad. Det kommer kanske att gå upp. Ja, man vet inte hur lång den kommer vara.

Jan: Det är det klassiska ångesttempel. Man kan liksom alltid…

Caroline: Man kunde alltid gjort någonting annorlunda.

Jan: Men hur ska man då tänka, det kom in ett skambud?

Caroline: Säger man bara nej?

Jan: För när vi köpte, det var så roligt när vi köpte vårt hus, vi trodde vi var ute för 7,7 och innan hade det varit ute men inte blivit sålt. Och så tänkte jag så här…

Per: Förhandlingsläget.

Jan: Jamen precis. Men det roliga var att jag gjorde bort mig för då sa vi typ 7,4 eller 7,5. Då sa mäklaren så här, lägger ni det på utgångspriset så får ni huset. Men om ni ligger under finns det ingen anledning då kommer den nog hänga kvar. Och då fick jag, vi tar utgångspriset.

Caroline: Utan att prata med mig.

Per: Det där vet man inte heller.

Caroline: Man får lite panik.

Per: Man vet ju inte heller att det kanske var så, att jag inte hade behövt lägga 300 000 för eventuell bostad, men det spelar inte heller superstor roll utan liksom priserna går upp. Vad var frågan nu igen?

Hur ska man tänka när det kommer skambud?

Jan: Hur man ska tänka kring skambud eller med budgivningsprocessen när buden kommer in?

Per: Och som ni märker så vänder jag ju på alla frågorna nu och säger så här, om vi säger som säljare då, om jag börjar där faktiskt så är det ju så att det är du som säljare ska tänka det är:

Jo, det är fritt fram att lägga vilket bud du vill men det också fritt fram för säljaren att sälja till vem de vill.

Det är inte jätteovanligt att en säljare tänker, den här personen som nu ”vanhedrade” mig med det där jättelåga budet, det kommer jag komma ihåg. Och blir det sedan en fajt så kommer jag nog hellre ta den andra för att det kan ju ses som lite förnärmande eller respektlöst.

Jag tycker bara så här, man ska ha med sig det. Trots att du får lägga vilka bud du vill så ska du ha med dig att säljaren sedan väljer ju faktiskt vem de ska sälja till. Som säljare då när man får ett skambud så är det kanske som du säger, då säger man nog nej.

Jan: För det är inte ovanligt att det faktiskt händer sig att vi inte är ekonomiskt rationella utan att folk accepterar det budet som inte är högst.

Per: Verkligen. Det är jättevanligt.

Caroline: Varför det?

Per: Säljaren har enligt lag det man kallar för fri prövningsrätt och det är att sälja till vem man vill till vilket pris man vill, så står det i lagtexten. Tittar vi då rent praktiskt, varför då? Är det kanske att man får en känsla, man känner att det känns som en stabilare budgivare.

Det skulle kunna vara om hård fakta som att du har en bostad du måste sälja, men det har inte Jan. Det känns säkrare att ta Jan för han har ju redan sålt. Men det kan också vara av personliga skäl. Så nu vet de inte vem du är. Men återigen beteendet skulle kunna spela in och det händer.

Caroline: Men ibland händer det ju att man måste show up liksom. Jo men vi har en kompis som pratade med säljaren.

Jan: Ja, de träffades. Han åkte hem till dem och knackade på och berättade om sig själv att han var arkitekt och han hade tittat på det huset.

Per: Alla medel är ju egentligen tillåtna. Sedan är det ju alltså som från mäklarfirma håll så säger vi ju, ”åh nej” det där vill vi inte ska hända. Man vill ju kontrollera affären, man vill inte, en säljare anlitade mäklare av en rad anledningar och en av anledningarna är ju att de vill inte förhandla kanske med en person för att de, Magnus i det här fallet var väldigt om sig kring sig, vilket antagligen var och det var en gammal dam på den här sidan och så kände hon Magnus är så trevlig och jag känner att jag kan. Jaha, jag säljer nog till honom.

Caroline: Han förstår mitt hus.

Per: Jamen precis, då är det ju bra. Men jag menar vi någonstans från kåren vill ju säkerställa att det går rätt till att du får ut maximalt betalt från säljarsidan och att det blir en sund affär på något sätt. Nej, det vill man inte och man vill inte heller att säljare ska vara hemma på visningen och sådana saker utan vi sköter det här nu och sedan så kommer vi informera hela tiden vad som händer.

Låt mäklaren hålla första visningen, var med på uppföljningen

Det där tänker jag också fråga. Att vara på plats för att du säger så här att mäklare vill inte att personen är på plats. Men jag tänker mäklaren kommer ändå aldrig kunna fastigheten eller boendet lika bra som den som bor där. Jag såg någon undersökning som var så här man att de som köpt det ändå ville ha den på plats för att ställa frågor. Hur är för- respektive nackdelarna?

Per: Superbra fråga! Tänk om man kunde få till både och där. Jag tror faktiskt det är rätt. Det är att, låt den första visningen när du ser bostaden för första gången vara med mäklaren under ordnade former. Det är lite andra sällskap där det är ordning och reda och städat vid ett fördjupat intresse.

Träffa säljaren ha en visning till där man får veta lite detalj för att jag tror att annars tar det aldrig slut. Det kommer ta allt för lång tid, det kommer alla inte tycker är bra. Men jag tror det är jättebra, precis som en besiktning. Gå med besiktningsmannen, kolla vad som händer är det minst lika viktigt som att gå med säljaren.

Jan: Men jag tror jag har en fråga från Aether på forumet:

Hur bekräftar en mäklare att inkomna bud är legitima och seriöst menade?
Hur länge kan en mäklare dra ut på att vänta in svar från andra budgivare för ett objekt?

Aether på forumet.

Per: Den första är med teknikens framfart nu så har det blivit mycket säkrare och det är att majoriteten, hoppas jag i alla fall av mäklarfirmorna använder ju nu någon av de här budgivningstjänsterna som är kopplade till Bank-ID.

Det betyder ju att det behöver ju inte betyda egentligen med 100 % säkerhet att det här budet är avsett för att jag vill verkligen köpa det här hus. Det kan ju fortfarande vara en bulvan på något sätt, men det säkerställer i alla fall att vi vet vem med väldigt stor säkerhet som har lagt det här budet.

Det kom en lagändring för ganska länge sedan så fick man även en budlista som köpare som gör att man kan ringa och kontroller. Så det finns lagar och regler och utveckling som gör att detta blir bättre och bättre. Men då vill jag ha in en kommentar och det är att bulvaner, fejkbud eller vad de nu skulle kunna kallas. Det här vet man ju inte, men min åsikt som ändå, vi sa ju 10 000 affärer där är att det är extremt ovanligt. Vi har aldrig varit med om att vi har kommit på det.

Någon gång har jag känns lite konstigt, men det har aldrig blivit bekräftat. Det har knappt varit stark misstanke någon gång utan jag tror att det är extremt ovanligt. BankID ger inga garantier, men det har en otroligt avskräckande effekt i alla fall. Så jag tycker att man ska kunna lita på det här och det är i alla fall min erfarenhet.

FOMO-effekten hos köpare är stark när någon väl lagt bud

Per: Även om man tycker det där budet, hur kunde det komma just nu? Jo, men det är inte orimligt att det kommer för att det finns en stark FOMO effekt. Fear Of Missing Out-effekt hos spekulanter som gör att när det börjar dra ihop sig, då blir man intresserad.

Flockbeteende eller vad det kan vara som gör att det känns lite konstigt. Ja, men hur kan det komma nu när bostaden har legat ute? Jag har själv varit med om att jag köpt en tomt en gång. Den har legat ute i tre år. Men precis när jag började lägga bud så kom det en annan budgivare. Då tänker man men vad händer nu?

Jo, det som hände och det tror jag genuint på. Det är ju att det är en person som har tittat. Men om ingen annan hugger så tänker man ja, det är väl ingen brådska. Men sedan kommer jag och mäklarens roll är ju att få högsta pris en av rollerna eller en av uppgifterna är ju att vara partisk på priset.

Det vill säga du får försöka få så mycket som möjligt åt säljaren. Det är väl klart att mäklaren ringer och säger, du, nu kom det en kille från Malmö som skulle köpa tomten och så ringer han runt litegrann och så blev det bud. Men det är klart, det kändes ju märkligt, tre år senare. Varför nu?

Det var liksom första frågan, den andra frågan var hur länge kan mäklaren vänta? Det finns nog inget reglerat egentligen, mer än att en mäklare vill ju också ha tempo i en försäljning när det väl börjar bli intresse. För att vi säger oftast att intresse är en färskvara.

Man vill gärna agera när intresset finns där. Två veckor senare då kan ha hänt väldigt mycket. Jag tycker man kan läsa mellan raderna att det kanske är någon som känner att vi var intresserade. Varför knöt de inte ihop säcken? Det fanns nog goda anledningar till det skulle jag nog säga.

Jan: Men jag tänkte också nu när vi ändå pratar om mäklarrollen. Så var det faktiskt flera frågor från E och Denkmal:

Vad är det en mäklare säljer?

@Angaudlinn på forumet

samt

Vilket värde tillför en mäklare egentligen?

@Denkmal på forumet

Per: Det första svaret är att en fastighetsmäklare säljer ju två saker. För det första säljer de en mäklartjänst som vi då som är ansvariga för fastighetsmäklare tränar upp dem i. Det vill säga du behöver sälja din tjänst att vara fastighetsmäklare.

Du behöver vara ganska bra vid köksbordet för att sälja in din produkt och dig själv för att kunna bli anlitad. Det andra är att man sedan ska sälja bostaden. Nu finns det ju som, det är ju lite olika från land till land. Men till exempel i Sverige så kommer du ju inte ut på Hemnet om du inte har anlitat en fastighetsmäklare.

Jan: Men är det ett lagkrav eller är det en grej Hemnet har hittat på?

Per: Vi ska inte ge Hemnet skit för den utan det är så det fungerar för att Hemnet ägdes en gång i tiden av kåren, av två stora mäklarföretag, av de två branschorganisationerna som gjorde ett gemensamt initiativ. Man startade en marknadsplats och det var väl lite grann för att komplettera tidningar på den tiden.

Annonser i tidningar och tänkte att 1997 och 1998 man startade och det här hänger kvar. Det är klart att det fanns nog där och då, för då var privatsälj större. Nu är det ju en ickefråga nästan. Jag tror att de privat säljs som görs, de få procent är nog ofta inom familjen och sådana här saker så görs det några stycken så klart.

Mäklaren ska tillvara ta bådas intresse men vara partisk kring högsta pris

Men då skulle jag säga att man ville nog då i alla fall låsa privatsäljet ute. Ena svaret är att ja, du får tillgång till Hemnet om du anlitar en mäklare. Sedan så tror jag att skulle du gå runt på stan och fråga köpare, vill du köpa av Jan direkt eller vill du gå via mäklare så kommer jättestor majoritet säga, jag vill hellre att en mäklare är inblandad. Jag tycker det känns olustigt. Det känns mycket mer som att det kommer att gå rätt till med det sättet.

Och jag tycker också man ser stor skillnad mellan en mäklare och en annan i vilka slutpriser man kan få ut. På frågan, ger alla mäklare värde? Ja, ett visst värde, ger vissa mäklare större värde? Ja, definitivt. Jag förstår att jag är part i målet. Jag har levt mitt liv i den här branschen. Men jag skulle på riktigt inte säga att jag tycker det. Men en mäklare gör stor skillnad och med olika mäklare är olika stor skillnad.

Jan: För det var också en fråga från SNS som skrev så här också i Fastighetsmäklarlagen och då står så här mäklaren ska tillvarata både säljarens köparens intressen, men där blev det så här, är det i köparens intresse att betala så mycket som möjligt?

Per: Men i samma lag då så står det också att man ska vara oberoende mellan man, vilket jag tycker lagen är jätte jättebra här och det är att man ska verkligen göra en sund affär för köparen och sunda för försäljaren.

Men man får vara partisk på en punkt och det är priset eller får, man ska vara partisk på priset. Det vill säga det är väldigt öppet att ja, jag kommer vara er bådas representant, men när det kommer till pris så kommer jag stå på Jans sida. Jag kommer att göra allt i min makt som gör att Jan får maximalt betalt och det är mer eller mindre ålagd enligt lag att göra.

Jan: Men en sådan här fråga, varför ser vi inte så här i Sverige att vi har en mäklare som köper alltså att det är jag som köper anlitar en mäklare. Händer det i Sverige?

Per: Det har nog hänt någon gång enstaka tillfällen. Det finns säkert någon firma i Stockholm som skulle jag gissa som specialiserar sig på det. Men det är ingen sak och jag hävdar att det inte heller behövs. Dels för att jag tycker att mäklaren är duktig på att vara opartisk.

Jan: Men jag får inte lägre pris om jag skulle anlita någon.

Per: Kanske. Men det är väl klart att om du har en väldigt luttrad förhandlare så skulle jag kanske kunna hjälpa till. Men jag tycker att det är en väldigt transparent och väldigt smidig process. Vi har inga notarier som behöver skriva någonting utan vi har en ganska enkel process vilket har gjort, jag menar att hade det behövts hade det funnits.

Caroline: Jag fattar inte. Hur skulle jag som köpare anlita en mäklare, jag fattar inte.

Jan: Men till exempel förhandla. Tänk så här i budgivningsprocessen som hade sagt till mig så här, men gå inte upp till 7,7 miljoner. Det där är bara liksom ett trick och stanna kvar på 7,5 tills det komma motbud. För statistiskt sett, jag vet inte. Så vi tog hjälp av Erik Naessén när vi köpte vår bil.

Caroline: Ja, jag fattar.

Fungerar dåligt med köp- och säljmäklare i t.ex. Spanien

Per: Men jag tror så här med om jag får spetsa till det lite som är lite kul, det är ju att köp och sälj mäkleri när det finns, vilket det finns en del marknader. Spanien får mycket skit av mig, nu blir jag ytterligare, det är ju att köpa och sälja mäklare är ju ett sätt för att hålla uppe väldigt höga arvoden och det är till och med så här, och det här har jag varit med om själv, det är att i Spanien då till exempel så delar ju köp säljare och köp mäklare på arvodet.

Det är sälj mäklaren som förhandlar med kunden och säger att det blir 5 % plus moms. Vi då säger det är ju helt otroligt mycket du får fyra. Då säger sälj mäklaren det skulle ni kanske kunna betala, men vad tror ni köp mäklaren här borta kommer visa sina Tyska kunder. Tror du hon kommer visa ditt hus, eller tror du hon kommer välja någon annan där arvodet är mycket högre för att de kommer göra en splitt på det här.

Så att köp-sälj-mäkleriet är lite maffia. Det är ett sätt att hålla uppe arvodena skulle jag säga. Och i Sverige köp mäklare kommer ju ofta till också för att hitta saker så att du ska hitta rätt. Man ser ju ofta de här serierna som En plats i solen eller vad det nu kan heta när man letar semesterbostäder och så där. Och det är ju för att det är så snårigt, men återigen, Sverige är en väldigt transparent marknad nu. Lätt att överblicka.

Jan: Det här är en fråga från Miva från forumet så här, hen skriver:

Ser du några problem gällande “frisörsstolsuppläggen” som blivit populära branschen? (När mäklarna driver egna bolag och fakturerar istället för att vara anställda i mäklarbolaget). Tänker främst juridiskt, skattemässigt och ansvarsmässigt.

Istället för att man gör en affär med en mäklare som är anställd på XXX i Norrköping (lägg in valfritt mäklarföretag istället för XXX samt valfri stad) så driver mäklaren i fråga ett eget AB under samma varumärke men med sämre säkerhet för konsumenten.

Kommer bli intressant när såna case dyker upp i framtiden. “Trodde jag sålde med XXX i Norrköping, egentligen var det mäklarens egna bolag jag skrev ett uppdragsavtal med och det bolaget har gått i konkurs, vad händer nu?”

Miwa i forumet

Caroline: Stort och tryggt företag.

Jan: Nu är det inte ett problem hos er.

Per: Nej, vi har inga frisörsstolsupplägg, alla våra mäklare är anställda med fast lön.

Jan: Men jag visste inte ens att detta är fanns.

Per: Det här är nog en person som har god insikt känns det som. Jag hade nog inte varit superrädd. Jag är inte 100 % säker på det svaret, det kom en ny mäklarlag om det nu var två år sedan, den mäklarlagen tittade ganska mycket på de här företeelserna och sade att varenda bolag, inte bara det stora moderbolag som jag trodde jag anlitade, utan även det här bolaget behöver nu ha samma plikt som det stora bolaget, det vill säga att man gjorde det väldigt svårt för mäklare.

Compliance blev väldigt, väldigt tung, vilket gjorde att man dels städade upp men det gjorde också att kanske viss avhållsamhet från att göra det. Samtidigt i samma lag, det här tycker jag är väldigt sunt, det är ju att tidigare har det bara kunnat gå mot den enskilda mäklaren och säga, jag anmäler dig. Nu är även bolagen ansvariga och det tycker jag är helt rätt.

För det tycker jag också är en sundhet i att man inte bara kan säga det är mäklaren, det är den du får gå på, vi svarar oss fria. Men jag tror så här att som kund, jag tror inte man ska behöva vara så orolig för det. Jag har mina åsikter om det här upplägget och tycker kanske av massa annan anledningar att det inte är helt optimalt. Men jag tror nog som kund så behöver man inte vara orolig.

Vad är ett skäligt arvode till en mäklare?

Jan: En fråga här kom också från Aether:

Vad är en skälig avgift till en mäklare?

Per: Jag antar att man menar arvode, det vill säga det man betalar för att nyttja tjänsterna.

Jan: Om jag ger lite siffror så får du kommentera. Men då tittar jag först hos er och då tar ni på en bostadsrätt på pre-market 22 500 SEK och sedan 45 000 SEK om den går till Hemnet. På ett hus så är det 32 000 och ca 65 000 SEK om vi går till Hemnet.

Och när jag sen försökte googla, vad är snittsiffror i Sverige så var det så att medianen alltså det mittersta värdet ligger ungefär på 50-60 000 och genomsnittet ligger på 60 till 70 000 vilket jag drar slutsatsen att det är några som betalar väldigt mycket på väldigt dyra objekt.

Och sedan så får du en fråga, frågesport. Är ordningen Stockholm högst Göteborg, Malmö?

Per: Då säger jag att Stockholm är högst. Jag säger det Stockholm, Göteborg, Malmö. Men jag tror Malmö sticker nog ut. Om du har fler städer så skulle jag säga det är ganska billigt i Malmö. Så finns nog några där i mellan.

Jan: 67 000 var snitt siffran i Malmö, Stockholm 79 000, Göteborg 81 000. Göteborg har högre snittsiffror än Stockholm, det trodde man inte.

Per: Det hade jag inte heller gissat.

Jan: Riket i snitt så vad så här typ mellan 1,1 till 5 % av försäljningspriset och snittet landar på 3,3 %. Hur låter det?

Per: Det man verkligen märker de senaste 15 åren, det är att man har gått ifrån, det är väldigt svårt att säga vad är snittet i procent. Så den är nästan förlegad så man behöver snacka summor. Sen kan man ta betalt i procent, absolut, men förut var det att allting kostar 3 % eller 5 %. Men så är det inte nu för att priserna är så otroligt mycket högre i vissa städer än andra.

Jan: Om vi tittar på vårt hus, när vi köpte den så var det typ på 8 miljoner och då kunde det varit typ 1,2 1,1 % medans på en bostadsrätt och billigt 3,5 eller 4 %.

Provision och olika incitament är överskattat och dåligt

Per: Därför blir det lite skevt att kolla procenten. Som frågan då vad är skäligt så tycker jag att det är svårt att svara på egentligen. Jag kan börja med att säga det jag inte gillar och här har jag väldigt bra belägg tycker jag, och det är att det finns en uppfattning därute – ”att för att jag ska få maximalt betalt, knyter vi an till frågan tidigt, så behöver min mäklare ha ett incitament”.

Mäklaren behöver alltså en så kallad stege eller incitament provision och de är ofta upplagda eller konstruerade som att vid den här punkten på 7,7 MSEK så får du 1 % men allting över det, för då känner jag att jag gör jättebra affär då är jag beredd att ge bort 10 % till dig mäklaren. Och då tycker jag att det här är, det här tycker jag är bara så tydligt.

Det är att i brist på andra saker så är det det man tar till för att det som har med det här gör mig motiverad. Men jag kommer aldrig ändra åsikt på det här för det har jag funderat så mycket på och levt kring så länge. Det är att det att:

Kunder inte tänker på det är att din mäklare har väldigt ofta fler affärer i gång samtidigt.

Din mäklare har en månad efter din månad när den sålde din bostad. Mäklaren har haft en månad innan också. Det är så man livnär sig på att sälja bostäder. Det gör att skulle du ha sådana här incitament till höger och vänster hela tiden, med ganska låga fasta arvoden, med någonting som sticker eller vad nu kan vara. Det blir en ganska stressig tillvaro. Jag är fast besluten om att åsikten:

Att kan du ha en mäklare som är trygg, långsiktig, som har försörjning, som känner ett lugn så blir det bättre för alla.

Då kan mäklaren fokusera på den här affären och ge dig bästa priset så behöver inte fastighetsmäklare en liten morot att springa efter för att sälja den här bostaden dyrt. För att de allra, allra, allra flesta mäklarna vill göra er jättenöjda, för gör de er jättenöjda så kommer ni snacka om de kommer, ni kommer rekommendera dem.

Det är så mäklare tjäna pengar, inte på den enskilda affären. Jag vill absolut slå ett slag för att liksom bort med incitamenten. Ta i stället rimligt betalt på ett schysst sätt på ett öppet sätt.

Jan: Där tänker jag så här, för när jag kollade så är det det som liksom lite genomsyrar er upplevde jag så här, detta är de här fasta priserna. Ni har också fasta löner till era mäklare så där är inga provisionslöner. Jag upplever så här att det blir, för jag har varit och hälsat på er att det upplevdes som att det är lugnt bättre än stressen.

Och sedan tänker jag också det här, men där kommer de fråga från Miva igen då som skriver så här:

Per, om jag anlitar en av dina mäklare, kommer de verkligen göra det där lilla extra för mig? Visa min bostad kl 2030 om en spekulant kräver det? Kommer de åka in en lördag för att skriva ett kontrakt? Tänker med tanke på att incitamentet med provisionslön är helt borta när de har fasta löner. Personligen hade jag valt mäklaren som verkligen anstränger sig till det maximala för att göra en bra affär åt mig som säljare.

Miwa i forumet.

Per: Det är precis det jag menar att, den här återigen den här extra lilla moroten. Det ligger så långt ner på listan. Tänk er själva alltså jag tror att det är 80 % av alla fastighetsmäklare i Sverige har bara provisionslön. 80 % av alla fastighetsmäklare har bara provisionslön. Det vill säga man har ingen botten. Det betyder att man kan ha noll i december när man ska köpa julklappar till sin syster eller vad det nu kan vara.

Det är inte provisionsincitament som leder till ett bra jobb

Tror inte den som ställer frågan att det är mer stressande än vad uppsidan är att kunna ge lite provision i lön eller en flexibel arvode trappa. Mitt svar är liksom supertydligt, det är:

avlöna fastighetsmäklare som alla andra människor på hela planeten, det vill säga en trygghet, pension, se till att de har semester så att de kan fungera på lång sikt. Då kommer ni ha en mäklare som jobbar på bästa sätt för din bostadsförsäljning. Återigen inte den korta kicken.

För det är inte bara den här bostaden, de säljer 40 till under det här året och man behöver inte ha de här kickarna.

Jan: Men jag tror farhågan är så här att det är bättre att en provisionsmäklare kommer jobba hårdare.

Per: Jag förstår frågan och min åsikt är att nej, det gör det inte, utan en mäklares drivkrafter, återigen, det som är på listan av vad som driver det är att de gör ett bra jobb för företaget man jobbar på. Det gör ett bra jobb för sig själv, ett bra jobb för kunderna.

Krävs det att man skriver ett avtal halv nio så kommer båda mäklarna göra det. Men jag tycker att man tittar på så här, vi kan inte kräva av kunderna därute att de tänker hela, hela vägen hit. Men vi kan tänka. Och det är att skapa en grundtrygghet eller en trygghet, egentligen ett starkare grund. Och därifrån kommer de att kunna göra ett bra jobb. Vi hade kunnat avlöna våra mäklare på precis vilket sätt vi velat, men vi har valt det här, eller?

Caroline: Ja, utifrån din erfarenhet?

Per: Även på Fastighetsbyrån som vi nämnde innan så hade vi garantilöner. Vi var jättetidiga i hela Sverige med att ge garantilön. Sedan hade vi incitament kopplat till det. Nu hade vi chans att bygga om från början, det vill säga strukturerna fanns inte där och då valde vi att gå på fasta löner.

Här har folk såklart olika åsikter, men jag tror att man, det som kan vara kul att de ser lite dagens ljus nu är att ”aha, just ja, det kanske är lite stressande där också.” Ja du, det är det, för det är extremt många fastighetsmäklare som lämnar branschen. Det här är en gammal kvarleva.

Nu sticker jag ut hakan igen. Men det är ju att om du tittar på fastighetsmäklare för 20-25 år sedan, då var man man. Man var 40 till 55 år. Man hade kanske inte en utbildning utan man hade åkt på en intensivkurs för att bli fastighetsmäklare. Nu, nu höftar jag litegrann för jag kan inte exakt men det är ju åtminstone 60 % kanske till och med 65 % av de som läser till fastighetsmäklare är tjejer.

Min uppfattning är att tjejer är ytterligare lite mindre riskbenägna. Det vill säga, vi har ett väldigt daterat avlöningssystem för en bransch som inte vill ha den. Utan man vill ha trygghet. Man vill ha karriärvägar, man vill ha utvecklingsmöjligheter. Man vill absolut ha någon uppsida, men hellre att man ser en mening i jobbet än att få återigen små kickar.

Jan: Din poäng här är att jag som säljare behöver inte oroa mig för att jag betalat fastpris och tror att jag kommer få mindre betalt än om jag hade valt en provisionsmäklare.

En mäklare som ser fram emot december utan lön gör inget bra jobb

Per: Verkligen inte. Men jag tycker inte heller man behöver oroa sig för det traditionella så jag menar inte att jag ska slänga det under bussen. Men jag tycker att man om man tänker lite längre så är det, ”det finns någon poäng där.” Att liksom har jag en mäklare som, för så här det som gör lite ont i mig då som jag tycker är att älskarna den här branschen, jag har jobbat där i hela mitt liv.

Det är ju att även om vi tycker, jag är beredd som sagt att verkligen ställa ut skorna för alla mäklare, säga att de gör ett bra jobb. De är välutbildade, de vill väl, så är man inte immun av saker och ting som händer kring dig. Tänk då själv att du har ingen trygghet utan du märker att jag har ingen lön i december nu.

Jag har inte sålt någonting i november. Ofta har man lön månaden efter. Tror ni inte att det finns en risk att den mäklaren, även om den vill väl, kommer omedvetet eller lite medvetet trycka på dig som säljare och säga, ta det här budet nu den 25e november för jag behöver köpa julklappar i december.

Jan: Fast att det kan till och med vara motsatt effekt.

Per: Även om det inte sker så tror jag att man som kund känner varför tryckte mäklaren på så mycket nu helt plötsligt? Vi vet ett engelskt ord för det här som vi kallar för ”misaligned incentives”, det vill säga och det är utifrån oss är det nummer ett varför man inte är helt nöjd med mäklarna. Jag fick bra betalt, det kändes bra, men det var något som inte kändes rätt och det är att man har misaligned incentives.

Det vill säga en mäklare tjänar pengar på att sälja många bostäder, ha omsättning på det och jag har bara en och då vill jag att du fokuserar på att sälja nu. Så jag tror att även det ska spela in det är upplevelsen. Så även om man inte tryckt in försäljningen så kanske man känner det. Varför trycker du så hårt på mig nu? Är det för att du ska ha lön i december eller inte?

Stressa inte med försäljningen

Jan: Jag tänker när Freakonomics (boken) gjorde en undersökning där de tittade på mäklare som säljer sin egen bostad och så konstaterade de att de fick 3,7 % högre mer betalt när de sålde sin bostad och den drivande faktorn var att huset var ute eller boendet var ute till försäljning längre. Så man pratade och jag tror att det också var från en holländsk studie att tiden som att huset är till försäljning spelar roll. Har du någon tanke kring det där?

Per: Men den snabba kommentaren är att jag tror inte den korrelerar helt. Nu är den en studie, men jag tror att det finns nog, när det blir för långt så tror jag inte det blir bra. Men jag tror att i regel så har man som säljare lite väl bråttom ut på något sätt. Låt fastighetsmäklaren jobba i en två veckor med sitt register. Är det på Norban så är det på premarket.

Är det hos en annan mäklare så har de sina spekulantregister. För att få det här tidiga intresset som gör att du hamnar i ett förhandlingsläge att sedan gå ut. Jag tror att fastighetsmäklare då, jag tror ska förtydliga dig där jag tror att du menar är att de säljer ju inte sin egen, men det är deras bostad som säljs för de får inte sälja sin egen.

Det jag tänker är även att; jo men då har de gett lite tid på förmarknaden, de tömmer den, de är inte så stressade för jag brukar ofta säga att när kunden säger så här, ”vi har köpt det är jätte bråttom,” då säger jag perfekt. Då ska du ganska snabbt ut på premarket. Men vi måste ju sälja nu för vi ska på förmarknaden. Ja, men det kommer gå snabbare om ni lägger er tid i förarbetet. Det totalt sett kommer då gå snabbare än om man genar ut lite halv naken.

Jan: För de var så här, vi pratar inte mängden nio och en halv dag längre. Var det du sa?

Per: Ja, jag tycker det rimmar jättebra med resonemanget att du behöver inte mer, men ge din mäklare lite tid att tömma sina kanaler för att sedan gå ut.

Jan: En fråga här. Vi ska prata sista, hur man väljer mäklare, men tänk man hade en fråga också här, är de här arvodena rimliga i förhållande till det som görs? Varför ska ett dyrt hus kosta mer att sälja än ett billigt liksom?

Per: Och där är jag ju lite kluven. Nu har vi ju valt att ta lite mer betalt för fastighet för att det är ett annat jobb. Det tar liksom lite mer tid. Men vi har ett och samma arvode för oavsett om det kostar 14 miljoner eller om det kostar 2 miljoner. Jag kan gilla tanken att varför ska man betala mer för det dyra egentligen? För det är samma jobb, det är samma tid. Det är samma ansvar på något sätt. Så det kan jag gilla.

Samtidigt så är det ju så att betalningsförmågan är ju ofta större när du har ett lite större. Så jag kan tycka att, får jag lov att välja så vill jag att de ska ha samma för alla. Men jag kan också tycka att skulle du då hitta en arvodet nivå som är samma för alla så kanske den drabbar lite de som vilja ha det billiga. Därför är jag lite kluven på den. Men jag tycker kanske att man är lite väl brant mot de dyra.

Vad får jag för pengarna?

Jan: Men jag tror också att det sticker lite i ögonen. Ibland får folk så här vad har mäklaren gjort? Nu betalar jag 70 000 eller 100 000? Lite som ”vad får jag för pengarna?” som Leif Östling sade.

Per: Det där kan jag verkligen köpa. Men nu är ju det och det blir ju så här, då kommer vi tillbaka till avlöningsmodellen och det är ju att, det som blir ännu konstigare det är ju att du som kund, du som har ett lättsålt objekt som kanske betalar lite mycket, du betalar ju för den svårsålda som kanske mäklaren inte fick något betalt för alls. Så ska vi ha en balanserad, där kanske massan tycker att man ska betala. Säg att det är 48 säger vi att det där skulle opinionssiffrorna ligga på något sätt, då kräver det ju att alla är med och chippar in.

Det vill säga även du som misslyckades att sälja. Utan nu måste man ta en premie för att jag fick inget betalt där, jag fick betalt där och fick jättemycket betalt och sammanlagt så blev det helt okej. Men det tror jag inte marknaden är beredd att göra heller utan då håller man fast vid historien, jag betalar bara om jag säljer. Det kan jag också köpa. För vem sjutton har 40, 50 eller säga att det ska kosta 30 000 när man ändå inte lyckas sälja? Det blir ju väldigt dyrt om du ska ge det till alla mäklare. Så det är systemet som är uppbyggt på det här sättet.

Jan: Men för och nackdelar med sälja själv, för då tänker ju folk ibland så här, titta om jag gör detta själv så sparar jag 70 000.

Caroline: Jag kan ändå berätta bra om min lägenhet.

Per: Om man ska ta det där på allvar så är det väl att känner man att man vill ska man göra det. Nu är det ju tyvärr som vi berörde innan att då kommer du inte ut på Hemnet. Men det finns ju själv sälj företag, till exempel Hemverket, då får du fortfarande betala men inte så mycket.

Hemverket gör ju, jag tror att de tar ett mäklaransvar dessutom. Men att de tycker som någon sa här, jag kan inte jag det här bäst. Det är deras åsikt att håll visningen jättebra. Jag har respekt för det, jag har verkligen det. Det är bara liksom den stora stora massan och framför allt av köpare upplever jag hellre vill köpa av en mellanman.

Jan: Är det kanske så här som lite i forumet har vi en diskussion. När bilen gick sönder så är det vissa som är så här, det är bara att köra in i vax och så fixar du det själv. Och jag bara, kanske inte.

Caroline: Du beställer prylen från Tyskland, 6 000 kr billigare.

Jan: Är det lite kanske så att de som tycker jag kan sälja själv så här, men jag kan juridik.

Tänk på det här när du väljer mäklare

Per: Jo men alltså det är nog en personlighets kategori. Men återigen, med all respekt för att en del kan mycket. Men jag skulle aldrig göra det. Jag skulle aldrig laga min bil så utan jag vet att mäklare gör skillnad. Jag vet att köpare vill köpa av en mäklare, återigen jag förstår och respekterar säljaren där.

Men jag tror att det finns risk att de tappar det de vinner på sänkta arvoden eller inget arvode för att de tappar i vad det skulle kunna gett i slutändan. Så nettot, det vågar lova att nettot kommer bli lägre. Du kommer få sämre betalt, i alla fall om du gör, om vi lägger ihop 100 affärer. Kanske inte på en.

Jan: Jag tänker också att du sades så här att vissa mäklare gör stor skillnad, vissa märker liten skillnad. Om du skulle råda barnen, nu ska ni välja mäklare, tänk på det här.

Per: Då hade jag tagit någon som har sålt i området. Jag tycker att det spelar roll. Dels för att du ska sälja någon, du ska sälja en plats, du ska sälja en dröm. Du ska alltså ta någon som i ert fall de som kan det här, som har koll på området och har sålt där innan. Både att du kanske köper över men att du kan lyfta fördelarna. Det tror jag kan vara bra. Sedan vill du gärna ha någon med erfarenhet. Enligt mig behöver det inte betyda att du har jobbat länge.

Det är ingen kurva som går så här, utan du kan bli erfaren på ett år. Du kan bli erfaren på nio månader, men du ska ta en person som du känner kan tala gott för din bostad som kan hantera kunder och som är modig. Och med mod menar man att ta fajten med köparna. Att du behöver lägga ner och inte bara bli en person som säger, de sa så. Våga föreslå saker vågar stå på sig mot dig som säljare och säga att nu tycker du tänker fel nu Jan, nu är du för girig liksom. Det här är ett bra pris. Så utvärdera, träffa några. Vem får du känsla för?

Jan: Det var någon som skrev också, frågan är om det inte var Miva också som skrev så här, men besök din mäklare in action. Gå på en annan visning som din mäklare har.

Caroline: Vi har ju i för sig sett vår mäklare, hon som sålde vårt hus till oss har vi tänkt, men vi anlitar nog henne om vi ska sälja igen.

Per: Det är vanligt, det kan man göra. Men jag tycker också att har man tid, borde man gå runt och utvärdera flera stycken och det gör mig gott. För ofta köper man ju någonting innan man säljer och då har man väl fått en uppfattning.

Jag tycker liksom så här skyltfönstret på en marknad är ju visningen och där tycker jag man ska ställa ganska höga krav från mäklaren att här ska de sälja bostaden, inte bara stå och dela ut prospekt för då ryker man direkt utan här behöver man vara aktiv, trevlig, kunna saker, kan man inte säg att man återkommer, hur duktig var de på att återkoppla liksom. Ganska enkla saker som man ska kolla på tycker jag.

Jan: Hur har du sett det från andra sidan som har anställt massa mäklare? Du vill ha det från din sida som mäklare. Vad har du kollat på efter mer?

Du vill ha en modig mäklare som tar kommando

Per: Då går vi över till personlighet och vad man letar efter då. Det är ju modiga personer, det är drivna personer. Det är personer som gör rätt och riktigt och har en extremt hög moralisk kompass. Eller om man säger hög eller rak eller vad det nu är. Men det där ser man ganska snabbt.

Är det här en hungrig person som vill göra rätt, som är beredd att kämpa och sedan sätter man en sådan person och sedan utbildar man den i saker man vet fungerar. Så till exempel. Att hålla visning är ju en konstform på ett sätt ganska enkelt, men ganska få som är bra på det.

Jan: Hur ser man en som är bra på det?

Per: Det är en som tar kommando? Det är en person som säger till er välkomna på visning, titta runt lite granna, vi ses om 5 minuter i vardagsrummet så ska jag berätta lite mer om bostaden och då istället håller en presentation istället för att ni ska få komma med alla frågor och hoppas att ni vet vad ni ska fråga. Det finns så många fördelar.

För att hålla den här presentationen så får alla samma info. Den som kanske inte våga fråga kunde rida på din fråga lite grann. Du liksom du äger scenen på ett annat sätt. Men ni har säkert varit på någon sådan visning och då tänker man och herregud, varför gör inte alla så här? Det frågar jag mig också. Varför inte alla?

Jan: Fråga, jag tänkte först att det var lite på skämt, men det var understruken med att den är faktiskt på allvar. Så vad är grejen med att så många mäklare verkar se ut som Barbie och Ken? Det verkar vara så likriktat att tittar man på så här är det väldigt rörigt och. Och man träffar ingen med lila hår.

Caroline: Nej, man träffar inte konstiga typer.

Jan: Är det för att inte göra det svårt för säljaren? Detta är en förväntan att de ska se ut.

Per: Är det inte ofta så då i mycket tänker jag? Det är klart jag tänkt på det många gånger. Men jag tänker att jag ska tänka i lite andra banor, så tror ni inte såhär att numera så är ganska många eller majoriteten av personer är ganska unga när de börjar som mäklare? Majoriteten. Då hamnar du först i din första kostym. Då tänker du jag behöver se äldre ut. Och vad gör du? Du tar på dig student kostymen. Du drar på dig slipsen och du blir kanske lite obekväm eller vad det nu kan vara. Ja, då blir du ju lite stereotyp eller hur? Du vill passa in. Du vill se ut som de andra på något sätt. Jag tror att det är vägen in, det är nummer ett.

Nummer två är nog att det förväntas på ett sätt att man ska se ut på ett sätt. Och det tredje är väl att det kan vara hur man blir påverkad av som allt annat, som hur klär de sig i USA på de här programmen? Million Dollar Listing eller du kanske tjänar dina första pengar. Det är också ett yrke som är väldigt socialt. Det är väldigt sociala personer, ofta liksom om sig och kring sig. Och det är klart att man kanske lägger lite extra pengar på sina första läderskor på något sätt och så eskalerar det lite grann.

En mänsklig mäklare

Jag tycker ändå det är fint att du gör mäklaren mänsklig bakom.

Per: Alltså så här, trivs man i kostym ska man ha kostym, trivs man inte i kostym så blir det tvärtom liksom. Ja, det är min syn på det.

Jan: Jag tänker så att vi ska runda av är det någonting kring det här med försäljning som vi inte har tagit upp, som vi har missat eller någon fråga vi borde ha ställt?

Per: Just det, den var svår. Jag tycker vi har fångat in massor och jag har läst igenom forumet och jag tycker som jag sa tidigare att det är underbart att det engagerar. Men jag tycker så här, jag drar ett par slutord istället. Jag tycker att man ska vara som svensk ändå ganska stolt över vår marknad och vår bransch och hur den funkar på något sätt. Vi är ganska unika. Man tittar väldigt mycket, nu när vi liksom driver vårt bolag så har vi mycket och pratar med utländska aktörer, utländska investerare och har bra koll och märker att det funkar väldigt bra i Sverige.

Man kan störa sig på, med varför är bud bindande. Ja, men det finns jättebra anledningar till att det inte är det. Det gör att det blir liksom vi får fart i saker och ting än att det ska vara så formellt eller vad det nu kan vara. Det går ändå, peppar, peppar på ett sätt väldigt sällan snett, det händer. Men vi har en väldigt fungerande bostadsmarknad och det tror att vi ska vara ganska nöjda och stolta med. Vi har en, jag brukar säga att, det här vet jag att du inte håller med om, men jag hävdar ju att det har berikat Sverige.

Jag menar att det har berikat Sverige, att folk har gjort sina bostadskarriär vi har ganska många som har någon miljon på banken för att man har gjort sina affärer, i alla fall i storstäderna och det gör att vi är ett resande folk. Vi konsumerar. Jag hävdar med min begränsade kunskap här att det här är en motor i samhället. Jag tycker inte man behöver heller vara så missunnsam med att priserna går upp eller att man gjorde dem en stor vinst där. Ja, men de har gjort det bra. Vi är skickliga på det?

Jan: Tror du att priserna kommer fortsätta upp över tid?

Per: Ja, verkligen. Men här har ni ju koll på vad betyder att det går upp i förhållande till någonting annat? Men jag hävdar att…

Jan: Du ser ingen domedagsstämning?

Människan är anpassningsbar

Per: Nej, verkligen inte, utan jag knyter an till det jag sa tidigt. Jag tror att den här vändningen kommer att komma ganska snabbt efter de första räntesänkningarna. Vi kommer ju ha, gissar jag, ganska liksom, vi kommer inte vara nere på den räntan som vi alla varit vana vid under lång tid. Men det spelar inte så stor roll utan människan ofta är ganska snabb på att anpassa sig.

När man hittar det här ränteläget som kanske är, säg två en halv procent i stället för 1,2. Då agerar man därefter och då kommer priserna gå upp därifrån. En marknad är inte rationell, det kommer inte vara krona för krona. Men du bor ju dyrare nu. Det spelar ganska liten roll i hur priserna kommer utveckla sig tror jag, utan vi kommer gå upp ganska snart över antagligen, vad var det nu 20 månaderna. Jag tror att vi kommer se det mönstret igen.

Jan: Spännande. Jag tänker så här sista grejen också, att ni har ju den här appen Norban appen, N – O – R – B – A – N och där kan man då lägga sig på premarket och där inga kostnader, ingen förbindelser, ingen ensamrätt och det blir lite som, jag tolkar som att man kan testa och jag har ingen nedsida på det. Och sedan dock att ni har just nu i Stockholm, Göteborg, Malmö, Helsingborg och Lund. Sedan blev jag nyfiken och sedan står det så här, om jag vill gå sedan vidare så är fotografering gratis.

Per: Det är riktigt. Affärsmodellen ligger i att det ska vara så lite trösklar, så låga och så få trösklar som möjligt för dig som säljare. Utan vill vi nu få ut dem att testa, då kan inte vi helt plötsligt ta betalt för saker och ting utan vi räknar med att tillräckligt stor andel kommer ändå välja oss trots att man inte bunden trots att fotograferingar är gratis.

Utan det är upp till oss att visa att man ska nyttja Norban. Så nej, det finns ingen nedsida där. Det är en annorlunda och rolig take på branschen. Alla vi som jobbat där har jobbat länge, länge, länge i branschen. Det är att vi har en ny kostym eller ingen kostym.

Jan: Precis, jag tänkte, vi brukar alltid ställa en fråga så här till våra gäster. Det är sämsta rådet vi brukar säga i finansbranschen. Men så här sämsta rådet du sett i mäklarbranschen under året.

Per: Sämsta rådet, nej det blir ett tråkigt svar, men det är det första jag kom på att köp inte, tänk inte för mycket på att det här ska vara en god affär utan köp för att bo, köp för att bo och då vet jag att du inte håller med helt.

Jan: Ja, detta är jättespännande för detta är vårt råd.

Per: Jag menar att livet skulle vara tråkigt om du hela tiden måste tänka på, ska jag ha den spisen eller den ska jag ha? Ska jag måla om luckorna eller inte? Ska jag byta golvet eller inte? Vad är smart? Vad är smart? Vad är smart? Försök köp någonting som du bor i 3-4 år så kommer marknaden under den tiden hinna gå upp och ner vilket gör att det kommer lösa sig i alla fall. Så köp lite mer med hjärtat, det är mitt råd.

Jan: Ja, det är väl jättebra avslutande ord. Stort tack Per! Vi har inte ens kommit in på att köpa bostad. Jag tänker att vi hoppas att vi får bjuda tillbaka dig.

Per: Ja, men väldigt gärna.

Jan: Tack så mycket!

Per: Tack!