Viktigt att veta kring små hyreshus och fastigheter | RikaTillsammans

Viktigt att veta kring små hyreshus och fastigheter

Tips, råd, nyckeltal och saker att tänka på kring ägande, ägarformer och beskattning av små hyrehus

Den här artikeln behandlar tips, råd, insikter och nyckeltal kring att köpa och äga mindre hyresfastigheter, tvåfamiljs- och generationsboende. Det är ju ingen hemlighet att jag ett längre tag har varit ute efter en lite mindre fastighet med uthyrningsmöjligheter. Anledningarna för mig är flera:

  • Jag har sedan 2006 tyckt att den svenska bostadsmarknaden är inne i en bubbla. Jag kan inte förstå hur priser på hus och än värre klubbmedlemskap i bostadsrättsföreningar kan ligga på de nivåer som de gör.
  • Jag är en person som gillar att göra saker tillsammans med andra, så jag har inget emot att bo tillsammans med andra. Jag har bott både i korridor och de senaste 7 åren i en hyresrätt i centrala Malmö.
  • Det finns en möjlighet att minska den största utgiften som de flesta har i sin ekonomi, nämligen boendekostnaden.
  • Där finns många skattemässiga fördelar kring att bygga värde i en balansräkning via hyresfastigheter i kombination med aktiebolag

Sedan kan man naturligtvis investera i hyresfastigheter ur ett rent ekonomiskt perspektiv, och principerna är ganska lika i båda fallen. Nedan följer lite ackumulerad kunskap, insikter, lärdomar och reflektioner som jag har samlat på mig de senaste åren. Om jag har missat något, kommentera gärna!

Du kommer att vara den fula ankungen

Var medveten om att omgivningen, inkl. banker, kommer att titta konstigt på dig. Du gör något som är att gå emot strömmen och där gäller det att hålla fast vid din vision och verkligen skita i vad alla andra tycker.

För mig är det tvärtom konstigt, det som alla andra gör. Jag vet otaliga exempel där folk har köpt en nybyggd villa, i ett nyanlagt villaområde lite utanför stan, där 30 hus ser exakt likadana, tomten är mindre än 500 kvm och priset är 4.5 Mkr. Särskilt när du för samma summa kan få ett litet hyreshus där du varje månad tjänar pengar istället för att förlora dem. Ännu konstigare blir det när jag tänker på att människor köper en bostadsrätt som man betalat 2 Mkr för, betalar en avgift varje månad och ytterligare får 1 – 2 Mkr i skuld via föreningen, som de är solidariskt ansvariga för.

Låt inte banksäljaren hindra dig!

De flesta banksäljare har ingen relation till hyreshus eller ens förstår grundläggande ekonomi. Det vill säga att du kommer få nej, inte bara en gång utan många gånger. Här gäller det att stå på dig. Läs mer här, där jag beskriver min egen process där jag fick nej från banken 7 gånger i rad.

Räkna, räkna och räkna!

Räkna på objektet och på din egen ekonomi. Går objektet ihop, hur ser siffrorna ut, vilka är marginalerna m.m. Nedan följer några schablonsiffror och mellan-tummen-och-pekfingret-siffror som du kan ha glädje av:

  • Drift och underhåll – bankerna gillar när du räknar driften på ungefär 420 SEK per kvm, eftersom det är SCB-snittet för Sverige. Det vill säga att om du delar den av mäklaren uppgivna driften med antalet kvadratmeter och du får en siffra som är lägre än 420 SEK, så kan där finnas en risk för att underhållet är eftersatt.
  • Intäkter per kvadratmeter – olika områden har olika genomsnittliga kvadratmeterhyror, dessa kan du ofta kolla med banken eller med branschorganisationen fastighetsägarna. Det kan hända att du behöver göra en bruksvärdesvärdering. T.ex. i Malmö ligger många gånger intäkterna på ca 1100 SEK per kvadratmeter och år.
  • Taxeringsvärde – skall ofta motsvara ca 75 % av marknadsvärdet på objektet.
  • Amortering – banken vill ofta att du skall amortera åtminstone ner till 75 % av beloppet för att sedan ha amorteringsfritt. På senare tid har man till och med börjat prata om att man ska amortera ner hela beloppet på mellan 30-50 år. Det finns inga lagstiftade regler på det här området vad jag vet om, så det är en förhandlingssak med banken.
  • Räntor – använd gärna compricer.se för att jämföra räntor. Ofta kan man förhandla mellan 0.2 och 0.5 % på listpriserna som finns på den hemsidan. Bankerna vill ofta att du skall klara en kalkylränta på uppemot 5 % över dagens ränteläge, men det är en förhandlingssak. Under 2012, när räntorna låg runt 3 %, så var den maximala kalkylräntan som bankerna tog med på 7.5 %.
  • Belåningsgrad – belåningsgraden är också många gånger upp till förhandling. Jag själv har flera gånger fått lånelöfte på uppemot 85 % av marknadsvärdet om jag kan tänka mig att bo i huset själv. Om man inte vill bo där själv vill banken ofta ha högre säkerhet i form av en lägre belåningsgrad. Om man t.ex. vill äga fastigheten via bolag (AB), så sjunker belåningsgraden ofta ner mot 60 % (men då är det bolaget som står för lånet). Här gäller det att förhandla med banken eftersom det inte finns några fasta regler än 85 % regeln.
  • Avkastningsränta – den historiska medlet i form av direktavkastning har legat på ca 5 %. Det vill säga vinsten i förhållande till priset. Räknar man in historisk värdeökning så ligger den på ungefär 9 % per år. I kalkylräntor och värderingar är det rimligt att räkna på lite under 5 % i storstäderna och lite över 5 % utanför dem. I centrala Malmö är det idag bra om du ligger över 4.5 %.
  • Vakansgrader – banker kan ofta hjälpa till med schabloner för vakansgrader, det vill säga procentsatsen att räkna av på inkomsten på grund av att en eller flera lägenheter står outhyrda.
  • Avsättning till buffert – är inte helt säker på den här siffran, men har för mig att jag har sett siffror på kring 6 % på årsbasis som sätts av till större reparationer och underhåll.

Enklaste formen av kalkyl för en mindre fastighet

Den enklaste formen av kalkyl för en fastighet som jag själv många gånger använder i första skedet ser ut som följer. Vi kan använda följande fastighet som exempel som jag hämtat från Hemnet.

  • Antal kvadratmeter: 201 kvm
  • Intäkter: 134 640 SEK
  • Drift: 28 500 SEK
  • Pris: 1.800.000 SEK

Jämförelse av direktavkastningen utifrån prospekt
Avkastning på totalt kapital = ( inkomster – utgifter ) / pris på objektet * 100.

Exempel: ( 134 640 – 28 500 ) / 1 800 000 * 100 = 5.90 %

Riktmärke: bör ligga runt 5 %. Ju högre desto bättre!

Jämförelse av direktavkastning utifrån schablon
Avkastning på totalt kapital = ( antal kvm * schablon för intäkt/kvm/år – antal kvm * 420 SEK/år) / pris på objektet * 100.

Exempel: (201 * 955 – 201 * 420 ) / 1 800 000 = 5.97 %

Riktmärke: bör ligga samma som den förra direktavkastningen. Om den ligger över så kan det vara ett tecken på att antingen är driften låg i förhållande kvm (vanligast) eller att hyrorna är relativt höga (ovanligt).

Schablonen på 955 SEK per kvm och år ovan räknar jag enligt Skatteverkets tabell för förmånsbeskattning
vid boende på ort utanför Malmö, Göteborg och Stockholm, men i ort mer än 75.000 invånare. Anledningen är att jag tror att siffran är mest väsentlig för bloggens läsare.

Finansiering av fastighet med belåning (resultat efter finansiella poster)

Den tredje uträkningen berör hur finansieringen av fastigheten ser ut med hjälp av bankens pengar. Ofta kan man belåna upp till 85 % idagsläget till en ränta på runt 4 %.

Kassaflöde = Inkomster – utgifter – utgifter för ränta

Exempel: 134 640 – 28 500 – ( 85 % * 1 800 000 * 4 % ) = 44 940 SEK

Det här är beloppet som du går med vinst innan skatt på fastigheten.

Direktavkastning vid belåning på eget kapital

Eftersom vi här också går in med mindre kapital (15 % av köpeskillingen, dvs handpenningen) behöver vi räkna om direktavkastning med det nya kassaflödet:

Direktavkastning vid belåning = kassaflöde inkl. räntor / handpenning * 100

Exempel: 44 940 / ( 15 % * 1 800 000 ) * 100 = 16.64 %

Riktmärke: bör ligga mellan 15 och 30 %.

Det betyder att direktavkastningen för mig ökar ju mindre av mina egna pengar jag använder. Det är här är för de flesta inte intuitivt när man ser det de första gångerna. Men det stämmer alltså att en affär blir relativt sätt mer lönsam ju mindre av dina egna pengar som du använder. Konceptet brukar kallas hävstång (och är också förklaringen till att de flesta miljonärer i Sverige har blivit det på sina fastigheter).

Gör din hemläxa!

När det gäller det mesta så är det viktigt att göra sin hemläxa. Det vill säga gå många visningar, räkna på många objekt, läs på nätet med mera. Jag själv har letat nu i snart 1.5 år aktivt och fortfarande inte hittat rätt objekt för mig och min familj. Jag har varit på rätt många visningar, men ofta har där varit något som inte stämt.

Att ekonomin och siffrorna stämmer i en affär är bara ett perspektiv. Det andra perspektivet där jag t.ex. har avfärdat många hus är:

  • Fel kommun – jag har inte varit sugen på att flytta till en annan kommun, eller äga ett hus i en annan kommun än den jag bor.
  • För långt avstånd – jag är inte intresserad av att köra 1h bil eller mer för att byta en glödlampa eller klippa en gräsmatta.
  • Jag har inte tyckt om huset – det vill säga att det har inte fått mitt hjärta att sjunga, utan det skulle sannolikt blivit mer av ett ok än ett bidrag.
  • Huset har haft skador – en ordentlig besiktning är minst lika viktig, om inte viktigare som vid ett vanligt husköp.
  • Huset har varit felaktigt prissatt – det är anledningen till att husköpet i Flyinge inte har blivit av, trots att affären är god och huset varit ute i försäljning i snart 2.5 år.
  • Huset hade krävt för mycket energi – det hade krävts för mycket renoveringsarbete
  • Inte kunnat bedömma risken – för t.ex. uthyrningsmöjligheter.
med mera. Framgångsrika investerare säger ofta att de kollar på 100 objekt och köper 1…

Beskattning och taxeringskoder

Beskattning är ett ganska komplext område och jag rekommenderar naturligtvis både en kontakt med en skattejurist och skatteverket för att se hur din situation ser ut, men så här jag förstått det efter att både ha läst på nätet och långa telefonsamtal med skatteverket.

Om du äger en fastighet med avsikt att hyra ut den och inte bo där själv, så klassas den som en näringsfastighet oavsett hur den är taxeringskodad (220 eller 320). Om det t.ex. är ett generationsboende eller ett tvåfamiljshus (taxeringskod: 220) så behöver du kontakta skatteverket och få den omkodad till 320. Om du däremot bor i en av lägenheterna själv och hyr ut den andra så beskattas du som privatperson och privatuthyrning.

Beskattning då du (direkt)äger huset som privatperson och hyr ut en del av boendet eller en lägenhet

Om huset är ett tvåfamiljhus (taxeringskod: 220) och du bor i den ena lägenheten och hyr ut den andra så kommer du i slutet av året beskattas enligt följande. Alla hyresinkomster som du får in över 21.000 SEK betalar du 30 % skatt ”inkomst av kapital”, dessutom får du avdrag med 20 % på summan över 21.000 SEK. Nedan saxat från Skatteverkets hemsida (och här):

Du får ett schablonavdrag på 21 000 kronor vid uthyrning. Du får dessutom göra avdrag för den avgift eller hyra du själv betalar för den del du hyr ut, om du bor i bostadsrätt eller hyresrätt. Vid uthyrning av småhus får du avdrag med 20 % av hyresintäkten, utöver schablonavdraget på 21 000 kronor.

Notera att du i det här exemplet inte får dra av kostnader eller räntor. Men du får 30 % ränteavdrag på dig som privatpersoner på summor upp till 100.000 SEK. Om ränteavdrag medför att underskottet av kapital överstiger 100 000 kronor medges skattereduktion med 21 procent för det överskjutande beloppet. (Källa: skatteverket)

Observera att ovan gäller endast om du hyr ut en del av ditt hus/boende/bostadsrätt eller om huset har max två lägenheter och du hyr ut den andra. Vid tre eller fler lägenheter räknas huset som näringsfastighet (taxeringskod: 320) och scenariona som följer nedan gäller.

Eventuell försäljning beskattas som vanlig försäljning med reavinstskatt. Vinsten beräknas som intäkten vid försäljning minus vad som betalades när tillgången köptes. För vissa typer av egendom ska endast en del av vinsten beskattas. Till exempel 22/30 för privatbostäder och 90 % för näringsfastigheter. För privatbostäder kan man räkna med 22 %, eftersom det är samma sak som 30 % av 22/30.

Beskattning då du äger ett hyreshus med tre eller fler lägenheter som privatperson (direktägande)

Om du köper en liten hyresfastighet som du inte avser att bo i, utan att bara hyra ut så räknas det som näringsverksamhet i Skatteverkets ögon (eller om huset har tre eller fler lägenheter). Då behöver du klassificera om den från 220 till 320. Det i sin tur innebär att du i slutet av året fyller i en N-blankett och att det räknas och beter sig mer eller mindre som en enskild firma. Det vill säga även om du äger fastigheten som privatperson.

Rent konkret så innebär det att du räknar ihop alla inkomster från objektet och sedan subtraherar alla utgifter (inkl. räntekostnader). Vinsten som sedan blir över beskattas du med precis som det är inkomst av tjänst, det vill säga egenavgifter och privatskatt. Schablonmässigt ligger det här kring 50 %, vilket gör det till ett ganska dyrt sätt att ta ut pengar. Om du däremot har kostnader som kvittas mot vinsterna, t.ex. genom att du renoverar, höjer standarden så innebär det att du kan bygga värdet på din tillgång med minimal skattebörda.

Här behöver man också notera att ränteavdraget inte är applicerbart eftersom du får dra av hela räntan som en kostnad mot vinsten. Eftersom banken sannolikt lånar ut pengarna till dig som privatperson, eftersom enskild firma, så kommer ränteavdraget förtryckt, du behöver alltså i deklarationen minska ditt ränteavdrag som privatperson och föra över det i N-blanketten.

En annan bieffekt av det här blir att om huset går med underskott, så kan du under de första fem åren kvitta underskott i näringsverksamheten, mot din normala inkomst av tjänst. Sedan finns sedvanliga alternativ med periodiserings- och expansionsfonder.

Om du väljer att bo i en av lägenheterna så kommer du att förmånsbeskattas enligt motsvarande hyra per kvadratmeter som de andra lägenheterna, alternativt enligt schablon hos Skatteverket. Det kommer alltså beskattas på liknande sätt som inkomst av tjänst.

Fördelen med att äga fastigheterna privat är att reavinsten på fastigheter beskattas i inkomstslaget kapital, dvs. med låg beskattning. Det blir enligt nuvarande regler endast 90 % av 30 %, dvs. 27 % skatt.

Jag själv bollar allt det här med min redovisningskonsult, vilket jag också rekommenderar att du gör, så att du är säker på hur det är i just din situation.

Äga hyreshuset via ett aktiebolag

Nästa alternativ är att köpa huset via aktiebolag istället för privatperson. Principen blir mer eller mindre den samma som i ovanstående exempel, att det fungerar som en näringsverksamhet. Skillnaden blir dock att aktiebolaget kan ta lån som egen juridisk person, även om banken ofta kräver då både en lägre belåning (runt 60 %) och att du går in som borgen åt bolaget.

Värt att notera också är att ett aktiebolag har en utdelningsmöjlighet om ca 127 tkr per år (2.5 inkomstbasbelopp), där vinsten först beskattas i bolaget med 26.3 % (från och med 1:e januari 2013 endast 22 %) och sedan beskattas privatpersonen som tar emot utdelningen i bästa fall bara 20 %. Den totala skattesatsen blir då (0.20 * ( 100 – 26.3 ) + 26.3 = 41 % mot motsvarande uttag i en enskild firma som väldigt ofta ligger runt 57 %. Använder du dessutom inte utdelningsutrymmet så ackumuleras det över flera år.

En lösning som du också har tillgång till är att du har pengar, eller lånar upp pengar privat och sedan i din tur lånar ut dessa till aktiebolaget. Aktiebolaget får du en skuld till dig som naturligtvis det är rimligt att ta ränta för. Många gånger med en riskpremie eftersom det aktiebolag är riskabla att låna ut pengar till (fråga bara banken). Räntan som du tjänar beskattas som inkomst av kapital (30%) och räntan är avdragsgill för företaget.

Notera att stämpelskatten är 4.25 % för aktiebolag och andra juridiska personer i jämförelse med 1.5 % för privatpersoner.

Samma tips som innan här, kontrollera dessa konstruktioner med din revisor, redovisningskonsult, skattejurist och skatteverket, då det gäller att hålla tungan rätt i mun.

Äga hyreshus via aktiebolag som ingår i en koncern

En spännande konstruktion som man har tillgång till om man redan i dagsläget driver ett aktiebolag som går med vinst, är att man kan bilda en koncern. Det vill säga att man startar ett nytt aktiebolag som ska äga fastigheten man avser att köpa, men aktiebolaget ägs till mer än 90 % av det gamla aktiebolaget.

Med reglerna för koncernbidrag, så innebär det att du kan flytta en vinst från moderbolaget och använda den för att kvitta en förlust i koncernbolaget. Det vill säga att du äger ett bolag som gör 100.000 SEK i vinst och du sedan har ett behov att renovera fastigheten i koncernbolaget för 100.000 SEK så kan du flytta ner vinsten och på så sätt få en total skattesumma om 0 SEK. Vilket mer eller mindre innebär att du ökar värdet på koncernbolaget (bygger balansräkning) med oskattade pengar.

Äger du fastigheten via AB så blir det ofta skatt på kapitalvinst när bolaget säljer fastigheten, men det går ofta att undvika genom att man överlåter fastigheten till ett moderbolag i en koncern, som sedan säljer den skattefritt som fastighetsbolag. Det medför dock att avdragsrätten begränsas till bara fastighetsvinster.

Sälja in/överlåta en fastighet som du direktäger till ett aktiebolag – underprisöverlåtelse eller en kattrumpa

Om du börjar med att äga din fastighet via direktägande, som kan vara lönsamt den första tiden enligt ovanstående argument, så kan man sedan sälja och överlåta fastigheten till ett aktiebolag.

Det finns många mer eller mindre komplicerade sätt att göra det här, antingen genom en så kallad underprisöverlåtelse som görs genom att du säljer fastigheten till ett pris som ligger mellan noll och ditt anskaffningspris. I korthet går det till som följer – du bildar ett bolag och ett helägt dotterbolag till det. Fastigheten säljs till dotterbolaget. Ingen beskattning utlöses hos dig.

Det andra sättet är ”kattrumpa”-metoden. I det scenariot går man via lagstiftningen som hanterar transaktioner av egendom som gåva eller försäljning. Om en fastighet säljs under sitt taxeringsvärde anses transaktionen vara en gåva. Målet med kattrumpan är att ge fastighetsägaren en summa anpassad så att stämpelskatt undviks. Det går i korthet till som följer: man bildar ett AB som får ett helägt dotterbolag. Aktierna i moderbolaget måste ägas av en utomstående (maka eller barn) till minst 40 procent. Därefter lämnas fastigheten som en gåva till dotterbolaget. Ett villkor för gåvan är att en revers utfärdas, på max 85 % av taxeringsvärdet).

I båda fallen gäller sedan att moderbolaget säljer aktierna i dotterbolaget och får en reavinstskatt. Men eftersom reavinsten gäller ett onoterat bolag (näringsandelar) är den skattefri för det säljande bolaget. Sedvanliga regler för att få ut pengar ur AB gäller därefter. Om ett aktiebolag, moderbolaget, säljer aktier i ett dotterbolag, beskattas inte försäljningen i moderbolaget ifall de sålda aktierna är näringsbetingade.

Notera att ovanstående transaktioner är tämligen komplexa. Konsekvenserna av ett felaktigt genomförande kan vara långtgående och dessutom oåterkalleliga. Du behöver således ta in råd från proffs inom respektive område.

Har jag missat något?

Det är svårt att få med allt när man bara ”skriver av sig”, så jag skulle verkligen uppskatta om jag har missat något, du vet något som jag inte har tagit mer ovan eller om du helt enkelt bara vill lämna en kommentar eller en reflektion! :-)

//jan

Relaterade artiklar

Relaterade etiketter och ämnen

amortering, buffert, direktavkastning, hyresfastigheter, jämförelse, lån, ränteavdrag, schablonsiffror, skatter, tips

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *

50 kommentarer finns till denna artikel:

  1. Hej, först o främst tack för en intressant blogg.. Ju mer jag läser desto mer intresserad blir jag 😀
    Hur redovisas vinsten? Är det jag tillsammans med revisorn som en gång per år anger vad intäkterna varit eller vad är det som faktiskt anger detta? Mvh

    Rawad
  2. Hej!
    Jag undrar över var de 420 kr kommer ifrån i kalkylen”Jämförelse av direktavkastning utifrån schablon”?

    Avkastning på totalt kapital = ( antal kvm * schablon för intäkt/kvm/år – antal kvm * 420 SEK/år) / pris på objektet * 100.

    Tack för en toppenblogg!

    Janya Cambronero
  3. I stycket om taxering: Du kan inte få en fastighet omkodad från 220 till 320 bara för att den används inom näringsverksamhet. 220 är för 1-2 lgh, 320 är 3+ Lgh.

    Bobby
  4. Tack för ett intressant inlägg! Håller på att kika på en fastighet som jag är intresserad av och efter lite googlande så hittade jag att de flesta råder en att skaffa ett aktiebolag när det gäller fastighetsinvesteringar. Nu ser jag här i ditt inlägg att (om jag fattat rätt) bankerna vill ha en handpenning på 40% när det gäller lån till aktiebolag. Det låter helt otroligt högt! De siffror jag hört nämnas tidigare är 25-30%, vilket också känns högt. I mitt fall är vi två som ska investera, därav är aktiebolag mer eller mindre en nödvändighet. Frågan är om man kan lyckas deala till sig en lägre handpenning med säkerhet i bostad eller rentav mina föräldrars villa/hyresfastighet. Har du några tankar och råd kring detta?

    Per
    1. Det finns även andra saker att beakta. Om man startar ett nytt aktiebolag, dvs med 0 dagars kredithistorik, så kan man troligtvis glömma hög belåningsgrad i kombination med en ränta och amorteringstakt som känns det minsta rimlig, utan att man själv går i personlig borgen för aktiebolaget. Går 2 eller fler personer i borgen för samma objekt så kan banken fullt ut välja att ta in alla pengar från en och samma person (de tar pengarna på det sätt som är minst struligt för dem).

      Dessutom för ett AB med sig massvis med extra bokföringsbyrokrati och -kostnader.

      Så ska ni inte köpa nåt objekt som kräver mycket renovering så kan det vara värt att ta sig en extra fundering på om man ska välja privat eller AB. Väljer ni AB så hade jag försökt trycka in så mycket egna pengar som möjligt (eventuellt via privata banklån och aktieägarlån till bolaget) så att ni INTE ska behöva gå i borgen för ABt, utan få ”vattentäta skott” mellan privat- och bolagets ekonomi.

      Stefan H
    2. Hej.
      Jag har nyligen köpt en mindre hyresfastighet som AB. Jag blev tvungen att lägga in 30℅, men amortera 2℅/år så jag hamnar på 40℅. SEB är långivare.

      Per
  5. Helt otrolig analys av privat fastighetsägande!

    Har under 15år varav (10 på heltid) ägnat min tid åt dessa frågor och hittade inga brister. (Möjligen glömde du nämna möjligheten till possitiv räntefördelning som fördelaktigt sätt att få ut vinst.)
    Tack för kul läsning.

    Thomas Svensson
    1. @Thomas
      Vad är poängen med positiv räntefördelning (30% skatt) jämfört med vanlig skatt på bara 24,26% i passiv näringsverksamhet (dvs mindre än 500h arbetsinsats/år). Blir väl bara aktuellt om man har annan, aktiv, näringsverksamhet eller så stora/många hus så det inte längre kan anses vara passiv näringsverksamhet,

      Stefan H
    1. Oj, ingen aning. Det bästa är att kolla sådant med Skatteverket. Jag påstår ju att de har en av Sveriges absolut bästa kundtjänster. :-)

      Jan Bolmeson
    2. Ja, du kan hyra ut till ett AB som sedan kan hyra ut det vidare. Men varför skulle du vilja det? Skatten blir högre, regelverket snårigt och bokföringsarbetet klart mer omfattande.

      Stefan H
  6. Hej Jan,
    Är jätte glad att jag fan din blogg nu!
    Jag driver en firsörsalong i en liten by. Hyr en pytte liten lokal i ett centrumhus, lokalen har jag totalrenoverat och gjort otroligt fräsch men överiga centrumhuset tas inte hand om med varken städning, renovering eller kärlek. Man får skämmas ofta att kunderna ska behöva gå i centrumhuset ibland.
    Men iaf, 400meter från Centrumhuset är ett hus till salu. Är det dum Idé att köpa och göra en riktig skönhets salong? huset ligger på lite under 1 miljon och det skulle kanske behövas renoveras för max 300 000kr. 185kvm.
    Jag är alltid fullbokad och har gått om kunder, vill utveckla och hitta en större lokal. men detta hus vore en dröm att göra en skönhetssalong av.

    Linnéa
  7. Pinsamt att jag har så dålig koll, men så här är mitt läge.

    Köpte en hyresfastighet 1998 men 6 lägenheter. Genom åren så har jag renoverat och byggt 2 källarlägenheter samt slagit ihop 2 lägenheter till en större. Jag har bott i den större lägenheten när jag varit sambo och en mindre när jag varit själv. Har tagit ut mindre belopp några år, andra år ingenting. Även haft investering som bergvärme mm, så kostnader har funnits.

    Sedan 2014 bor jag på annan ort och slipper förmånsskatt.
    2015 gjorde jag ett privatuttag på 100k.
    Förmodar att skatteverket vill ha ca100k nu 2016 pga av mitt uttag?
    Tar jag då ut ytterligare 100k från hyreshuset i år för att betala skatteverket så blir det ju samma sak 2017 osv osv eller tänker jag helt fel?
    Mvh Anton

    Anton
    1. Hej Anton,

      Jag har tyvärr ingen aning. Mitt förslag är att kontakta Skatteverket och kolla med dem. Sorry att jag inte kan ge ett bättre svar.

      Jan Bolmeson
  8. Måste man lägga sin fastighet i ett AB om man har för avsikt att hyra ut i andra hand under en 2-5 års period pga tex utlandsvistelse?

    Karin
  9. Hej Jan.
    Vill bara inflika ett stort tack till din sida som belyser mycket som man bör ta hänsyn till ifråga om att hyra ut bostäder.
    Nu har jag fått upp mitt intresse mycket mer då jag har mer insikt i de olika lägena som bolagsform/privatägande.
    Snyggt jobbat.
    Tack
    Fredrik.

    Fredrik Sjölin
  10. Hej! Jag funderar på att ombilda en fastighet om 4a lägenheter (de är vakanta) till bostadsrätter och sälja. Finns det regler för hur stort huset/tomten måste vara, geografiskt område där du ej får göra detta osv? Undrar alltså om det finns lagar som kan stoppa ombildningen? Vilka är de isf/vilka myndigheter kontaktar jag för att ta reda på detta?

    Med vänlig hälsning, Dennis

    Dennis
  11. Jag funderar på att köpa ett mindre hyreshus med (3) lägenheter (samt direkt bygga till en så) fyra lägenheter och inte bo där själv, alltså endast för uthyrning. Det jag funderar på är det här med prissättning/hyra. Får jag sätta vilken hyra som helst på mina lägenheter eller finns det regler som jag måste ta hänsyn till?
    ”Intäkter per kvadratmeter – olika områden har olika genomsnittliga kvadratmeterhyror, dessa kan du ofta kolla med banken eller med branschorganisationen fastighetsägarna. Det kan hända att du behöver göra en bruksvärdesvärdering. T.ex. i Malmö ligger många gånger intäkterna på ca 1100 SEK per kvadratmeter och år.”

    Är detta ett riktmärke eller mer en lag? Jag tänker inte ta någon oskälig hyra, men hade vart bra att kunna sätta dem så att karusellen skulle kunna snurra runt.

    Jonatan S
  12. Hej Jan

    du har en intressant sida=)

    Det är såhär att jag har hittat en fastighet med 2st lägenheter i och de är en direktavkastning på lite mer än 8%
    för min del borde det väl vara mest ekonomiskt att äga det som privatperson?

    Sen en annan fråga man får ju dra av 40000:- av vinsten
    men sen att man får dra av 20% av hela intäkten?
    så om jag har intäkt på 195 000 så får jag dra 20% av de beloppet?

    Jörgen
    1. Hej – Tack för Din fina genomgång av fastighetsköp. Jag kan bara säja att köpa en hyresfastighet är det bästa sättet att använda kapital som man kan ”spekulera” med – det är ringa risker om man bara ser till att huset inte är allt för risigt.
      Vi sålde två mindre aktiebolag för tio år sedan och hade 4 milj ,födelat på två bolag, i eget kapital. De två bolagen äger ett handelsbolag som köpte två hyresfastigheter med 29 lägenheter 6 garage, 15 parkeringsplatser och tre föråd (man måste leta på alla uthyrningsobjekt i fastigheten). De av Fastihetsägareföreningen förhandlade hyrorna har stigit med 550 000 och
      kassaaflödet räcker till att betala räntor, amortera 200 000 och ta ut löner inkl lönekostn på 500 000. Att bilda handelsbolaget var säkert fel – ett av bolagen har kunnat göra affären- men det gick fort utan närmare funderingar vid köptillfället även när det gällde fastigh. kondition. Din skrivning fer skäl att ändra på ägandet som går utan skattekonsekvenser-tror jag.

      ulf åberg
  13. Hej kan man inte undvika egenavgifterna, när man äger det privat och har ett vanligt jobb? Är det privat/enskild firma och AB som är bäst? Eller hur ser det ut med exempelvis handelsbolag? Jag är inne på att köpa ett hus med 4 lägenheter, och behöver få ut så mycket pengar som möjligt i handen. Tack för en bra artikel.

    fredrik
    1. Jo, det kan man men ur Skatteverkets perspektiv är det ändå en näringsverksamhet och beskattas som en sådan via N-blanketten.

      Jan Bolmeson
  14. Hej,

    Jag är inne på att köpa mindre hyresfastigheter. En konstruktion som jag kom att tänka på, köpa fastigheten privat och starta ett AB som förvaltar fastigheten. Ser du några hinder eller problem med det?

    Då kan jag alltså ta ett större lån privat, men ändå sköta allt genom ett AB eftersom aktiebolaget förvaltar fastigheten.

    Salomon
    1. Nej, inte direkt. Men jag skulle ändå kolla det med Skatteverket och en redovisningskonsult för säkerhetsskull.

      Jan Bolmeson
  15. Hej, får först tacka för en bra artikel.

    Men jag får inte ihop din uträkning av kassaflödet, jag får det till 44 940 inte 52 590?

    Lite nyfiken på hur du kommit fram till dina riktmärken av direktavkastning för schablon, prospekt och belåning? Egen syn på det eller har du läst någon rekommendation?

    Robert
  16. Grymt bra artikel! Kan man komma i kontakt med dig på annat sätt och få/köpa mer rådgivning?

    Hälsningar

    Liselotte

    Liselotte
  17. Hi Jan !
    Fantastic article, easy to understand the Swedish private housing rental system, even if i am not too good with Swedish

    Cheers!

    Vasanth
    1. Thanks a lot! If you have any questions, feel welcome to ask and I’ll try to answer them even in english. :)

      Jan Bolmeson
  18. Hej Jan! Tack för en intressant sida. Hur fungerar det om man har två villor med tomter bredvid varann, river ena villan och bygger ett tvåfamiljshus. Då har man tre bostäder på två fastigheter. Detaljplanen tillåter bara en tvåfamiljsbostad per fastighet.
    Går det att i bolagsform på något sätt slå ihop dessa fastigheter så det kan räknas som en näringsfastighet?
    Alternativt måste man slå ihop fastigheterna med en fastighetsreglering och sedan söka dispens.

    Johan Lundberg
    1. Hej Johan,

      Du, jag är ledsen men jag vet faktiskt inte. Om du har lyckats lista ut det så får du gärna kommentera! :)

      Jan Bolmeson
  19. Hej och tackar för en mycker bra site!
    Kan man äga fastigheter via ett KB och vad anser du vara för och nackdelar med det?

    Tack på förhand / Theodor

    Theodor
    1. Hej Theodor,

      Jag vet tyvärr inte. Mitt tips är att kolla upp det t.ex. med en redovisningskonsult eller med branschorganisationen Fastighetsägarna.

      Jan

      Jan Bolmeson
  20. Hej
    En mycket intressant sida och lärorik. Hur är det med avdragsmöjligheten på
    reparationer i dom olika ägande formerna? Får man kvitta reparationer 100% mot inkomster
    när man äger fastigheten som privatperson?
    /peter

    Peter
    1. Om jag fattat rätt så måste du ha en fastighet där du deklarerar näringsverksamhet för att få göra avdrag.

      Bosse Berglund
  21. Jag har en fråga till.
    i delen ”Beskattning då du äger ett hyreshus med tre eller fler lägenheter som privatperson (direktägande)”
    Varför kan man inte utnyttja räntefördelning i det här fallet? då kan en del av vinsten skattas som kapital och inte som ”arbete”
    Fredrik

    Fredrik
  22. Angående drift och underhåll så har jag ett par frågor
    scb snittet är 420 kr/m2.

    Är det inklusive/exklusive moms?
    Är långtidsunderhåll inräknat i 420Kr/m2 eller tillkommer det?

    Fredrik

    Fredrik
  23. Mycket intressant Jan!

    Jag uppskattar särskilt räkneexemplen då det blir lättare att se det konkret. Men i ”Jämförelse av direktavkastning utifrån schablon” så dyker det upp ett värde på 940 kr. Jag antar att detta motsvarar ”schablon för intäkt/kvm”, men var får du just 940 kr från? I löptexten ovanför exemplet talar du om att schablon för Malmö är 1100 kr. Kan jag anta att exemplet är en fastighet som inte ligger i Malmö? Finns schablonvärdet för olika områden tillgängligt online eller är det något banken/Fastighetsägarna har internt?

    Avsnittet om skattereglerna är hittills något för komplext för mig, men det verkar överlag lite snårigt då du nämner att man bör kolla med revisor, redovisningskonsult, skattejurist och skatteverket…

    Tack för att du utbildar oss!

    //Max

    PS. Hur går det med boken? DS

    Max
    1. Hej Max,

      Tack för din kommentar!

      Jag har uppdaterat artikeln nu med förklaring. Det är en siffra från Skatteverkets schablon för städer utanför de tre storstäderna. Hade dock fel och set skall vara 955 SEK och inte 940 SEK.

      Boken går framåt, överhängande risk att en liknande artikel som denna dyker upp i boken. Därför har artiklarna en tendens att vara lite längre nu för tiden… :-)

      Många hälsningar,
      Jan

      Jan Bolmeson