Bostadsbubblan – en sammanfattning och debatt i SVT | RikaTillsammans

Bostadsbubblan – en sammanfattning och debatt i SVT

Jag debatterar bostadsbubblan i SVT Debatt ikväll kl. 2200 på SVT1

Idag fick jag förmånen att delta i programmet SVT Debatt på SVT1 och diskutera bostadsbubblans vara eller icke-vara. Det blev en förvånansvärt bra debatt utan att man blev avbruten eller påhoppad. Den här artikeln sammanfattar några av ståndpunkterna.

För dig som är här på bloggen för första gången så kan jag rekommendera dessa tidigare artiklar i ämnet:

Fram till kvällens debatt har jag gjort väldigt mycket research, inte minst för att jag var lite rädd att möta Harry Flam, professor i nationalekonomi vid Stockholms Universitet.

Olika definitioner på en bostadsbubbla

Det första man behöver vara medveten om är att där finns flera olika definitioner på en bostadsbubbla – några av de vanligaste definitionerna är:

  • Bostadspriserna ligger ovanför sitt historiska genomsnittsvärde
  • Bostadspriserna är högre än vad som kan förklaras av fundamentala faktorer (bostadsbrist, jobbskatteavdrag, sänkt fastighetsskatt, låga räntor etc)
  • Tecken på spekulation i att priserna är högre imorgon än vad de är idag
  • Ekonomiska modeller förutsäger ett prisfall

Alla dessa definitioner har sina olika för- och nackdelar. När det gäller den första är den väldigt beroende på vilken tidsperiod man väljer. Den andra beror på vad man anser vara ett rimlig värde eller antagande kring de olika faktorerna. En definition om spekulation är ju svår att bevisa empiriskt och ekonomiska modeller har alltid sina egna brister.

Min ståndpunkt är att just själva frågan kring huruvida där finns en bubbla eller inte, är orelevant. Min poäng är nämligen att jag vill varna för att priserna kommer att falla, det är bara en tidsfråga. Det finns ingen naturlag som säger att priserna på bostäder bara ska fortsätta rakt upp. Dessutom är en bubbla per definition väldigt svår att bevisa medan den pågår.

Argument för en bostadsbubbla

Om man ska sammanfatta argumenten för en bostadsbubbla, så påstår jag tillsammans med andra ledande experter såsom nobelpristagarna Paul Krugman och Robert Schiller och experter från den internationella valutafonden IMF, EU och OECD att Sverige har starka bubbeltendenser. Det som man framförallt varnar för är den osunda balansen mellan:

  • Bostadspriser i förhållande till deras historiska utveckling
  • Bostadspriser i förhållande till hushållens disponibla inkomst
  • Bostadspriser i förhållande till BNP och inflation
  • Hushållens skuldsättning i förhållande till disponibel inkomst
  • m.m.

Vi har t.ex. sett reala ökningar i priser på över 300 % de senaste 20 åren och 200 % de senaste 10 åren, när ökningen i disponibel inkomst legat runt 30 % under samma period. Några citat:

Bostadspriserna har stigit minst lika mycket i Sverige som i en del andra länder där man har fått kraftiga prisfall. Därför kan man inte utesluta att ni har en prisbubbla. [..] Det rör sig om sådant som finns inbyggt i människan och som man inte själv kan kontrollera. Vi deltar ofta i ett flockbeteende, utan att förstå det. Sådant driver fram finansiella bubblor, när alla är inställda på att bostadspriser eller aktiekurser enbart kan stiga. Robert Schiller, Dagens Nyheter, 2012-01-17

samt:

Enligt de senaste siffrorna från Statistiska centralbyrån (SCB) har hushållens lån sedan början av 2008 ökat med 1 100 miljarder kronor, eller med 56 procent.Andreas Cervenka, SvD, 2015-04-25

Argument mot en bostadsbubbla

De vanligaste argumenten mot en bubbla är följande:

  • Vi har en bostadsbrist som driver efterfrågan
  • Priserna kan förklaras av de fundamentala faktorerna
  • Det är annorlunda i Sverige just nu, t.ex.:
    • Vi har inte spekulation på samma sätt som utomlands
    • Hushållen har stort sparande
    • Markpriserna har inte ökat som de gjort utomlands
    • Hyreskostnaderna är fortfarande högre än bostadsrättskostnader

En bra sammanfattning kan läsas på bloggen Economistas av Harry Flam:

Viggo som också var med och debatterade har skrivit ihop några egna argument:

Eftersom jag knappt förstår argumenten så vet jag inte ens hur man skulle bemöta dem. :-|

Vilka argument stämmer då?

Problemet är att det är oerhört svårt att bevisa en bubblas existens eller inte. Inte ens Paul Krugman (nobelpristagare) och Lars E Svensson (f.d. medlem i riksbanken) är överens trots att de båda är professorer och dessutom på samma universitet. Inför SVT Debatten har jag läst i princip allt tillgänglig material om den svenska bostadsbubblan och min upplevelse är följande.

Ca 65 % kan förklaras av fundamentala faktorer

Det finns framförallt två rapporter som uttalar sig i konkreta siffror och det är:

Den första rapporten skriver för ett par år sedan gjorde redan då bedömningen att:

  • ca 20 % kan förklaras av bostadsbristen
  • ca 45 % kan förklaras av hushållens inkomstökningar
  • ca 30 % kunde bara förklaras av spekulation

Boverket skriver väldigt klokt i sin rapport att huspriserna inte bara drivs av en efterfrågan på bostäder (fler som behöver bo än vad det finns tillgängliga boenden) utan att efterfrågan till stor del också drivas av inkomstökningarna. Det vill säga att när vi blir rikare så vill vi också ha större och dyrare boenden. En övervägande del av prisökningarna kan således förklaras helt naturligt.

Läs mer i min fördjupande artikel om myten med argumentet bostadsbrist:

Priserna är övervärderade med mellan 18 – 35 %

Läser man vidare i rapporterna så rapporterar den danske författaren Peter Birch Sörensen att den svenska husmarknaden 2013 var övervärderad med ca 18 %. Det vill säga att 18 % kunde inte förklaras eller hänföras till annat än en övervärdering baserat på spekulation (=bubbla). Bengt Hansson på Boverket kom 2012 fram till ungefär samma siffra.

Jag ringde faktiskt upp Bengt igår inför debatten för att fråga om nya siffror och för att ha torrt på fötterna. Hans uppskattning var att idag, 2015, så har övervärderingen stigit ytterligare till följd av de senaste månadernas uppgångar.

Jag bedömer att priserna idag är övervärderade med mellan 20 – 35 % där villor är i den lägre delen intervallet och bostadsrätter i den högre. Bengt Hansson, Boverket

Sörensen skriver på sidan 47 i sin rapport till det Finanspolitiska rådet vars uppgift är att utvärdera regeringens ekonomiska politik:

The analysis of Bergman and Sørensen (2012) summarized above suggests that, in early 2012, Swedish house prices were significantly above the level warranted by fundamentals such as the level of rents, disposable incomes, user costs and total housing supply.

According to economic theory the fundamental house price is the present discounted value of the rationally expected future imputed rent yielded by the house. If the imputed rent on owner-occupied housing moves in line with the level of rents in the rental housing sector, real house prices in Sweden appeared to be around 18 per cent above the fundamental level in early 2012, assuming that house prices were neither systematically overvalued nor undervalued over the period 1986–2012 as a whole. Peter Birch Sørensen, 2013

Spekulationen i Sverige ser ut på ett annat sätt

Ett argument som framförs ofta är att det i Sverige inte ser ut på samma sätt som det gjorde i de länderna där bostadsbubblan har spruckit. Det är i och för sig sant, men grejen är att en bubbla uppstår sällan på samma sätt två gånger. Harry framför både i SVT Debatt idag och på sin hemsida att spekulationen inte ser ut på samma sätt i Sverige – att vi spekulerar inte i att köpa lägenheter för att hyra ut.

Det stämmer i och för sig, eftersom vi bland annat har lagstiftning som förbjuder det. Men till och med trots det rapporterade mäklaren Erik Olsson i Sveriges Radio för några dagar sedan att han hade börjat se tendenser även här. Dessutom visade en organisation (mäklarförbundet) att lockpriserna var tillbaka i Stockholm med onormalt höga prisökningar från initialt pris.

Vi spekulerar således absolut i Sverige – dock på ett lite annat sätt än man gjorde utomlands. Vi har idag skapat en miljö där man är en vinnare om man är på bostadsmarknaden och en förlorare om man är utanför. Det gör att många vill komma in på marknaden, nästan till vilket pris som helst för att få vara en vinnare. Det finns studier av bland annat Robert Schiller som just tar upp det här.

Hushållen har ett stort sparande i Sverige

Det här enligt mig också en sanning med modifikation. Tyvärr finns det inga supertillförlitliga källor på svenskarnas sparande än t.ex. de som SBAB eller Länförsäkringar brukar publicera på årlig basis. Dessa brukar inte visa någon särskilt munter bild. För om man plockar bort det tvångsmässiga sparandet i form av pensioner så ligger sparkvoten någonstans runt 0.1 % av disponibel inkomst.

De flesta har sin förmögenhet knuten i just huset – det vill säga alla äggen (ägget?) i en enda korg. Tittar man på andra undersökningar så visade Länsförsäkringar att 25 % av svenskarna har inga pengar kvar i slutet av månaden. SCB skrev i en rapport för en tid sedan att 16 % av Sveriges befolkning inte klarar en oförutsedd utgift på 8 000 kr utan att ta lån. Dessutom vet man också att förmögenheten (sparandet) i Sverige är oerhört snedfördelat.

Finns där människor som kommer att klara en prisfall? Absolut. Problemet är att där är fler som inte kommer att klara det.

Markpriserna har inte stigit i pris

Det här är ett nytt argument för mig och jag vågar inte uttala mig lika säkert i den frågan, men när jag tog upp det med Bengt Hansson på Boverket igår, så kände inte han igen sig i beskrivningen. Tvärtom så refererade han till Boverkets senaste rapport från mars 2015 som visar att markpriserna faktiskt har skjutit i höjden.

Hyreskostnaderna är dyrare än bostadsrättskostnaderna

Enligt all ekonomisk logik så ska ju priset per kvadratmeter och år i en bostadsrätt vara lägre än priserna i hyresrätt. Särskilt eftersom man tar en mycket större ekonomisk risk i en bostadsrätt än i en hyresrätt. I en hyresrätt riskerar du ju bara tre månadshyror medan du i en bostadsrätt riskerar både kontantinsatsen och hela lånet.

Harry visar i sina artiklar exempel från Stockholm där priset (per kvm/år) för att hyra fortfarande är högre än priset att köpa. Problemet med de argumenten i hans artikel är att underlaget är minimalt (ca 25 st lägenheter) och att resonemanget dessutom förutsätter en fungerande och fri hyresmarknad. Sist jag kollade var hyresmarknaden, särskilt inte i Stockholm, varken fri eller fungerande.

Om man ska ta anekdotiska bevis så kan jag säga att min hyresrätt (100 kvm, centralt i Malmö) ligger på ca 950 kr/kvm och år. Det är billigare än de flesta bostadsrätter i Malmö – även med dagens superlåga ränta på under 2 % per år.

Slutsats – vad ska man tro?

Mitt huvudsakliga argument är att egentligen så spelar det ingen roll om det vi har nu uppfyller den akademiska definitionen på en bubbla. De flesta motståndare till bubblan, inkl. Harry Flam själv, erkänner ju att om de fundamentala faktorerna (t.ex. arbetslöshet eller börskrasch) förändras, då kan ju priserna falla. Om priserna väl faller med 35 % så är det för mig som privatperson ganska ointressant om de faller för att det var en ”akademisk bubbla” eller om det ”bara” var för att de fundamentala faktorerna förändrades. Jag kommer ju ändå sitta där med skulder på hundratusentalskronor.

Varför ska man tro på mig? Jag har ju haft fel i 10 år…

En befogad fråga, som jag också fick under debatten, handlar om att jag har ju haft fel i 10 år. Varför ska man tro på mig. Här tror jag att det handlar om att skilja på vad det är jag har haft fel i. Jag har hittills inte haft fel i sak, däremot har jag haft fel i timing. Det viktiga är också att titta på konsekvensen. Vad kommer prisfall på bostäder – oavsett bubbla eller ej – leda till?

Jag tror att det kommer att leda till ganska många tråkiga saker såsom; människor kommer att förlora sin frihet (tänk Göran Persson, den som är satt i skuld är inte fri), människor kommer att dras med restskulder resten av livet, unga familjer med barn kommer inte kunna flytta till större boenden, folk kommer inte att ha råd att konsumera, studenter kommer inte kunna flytta till universitet i andra städer, arbetslösheten kommer att öka på grund av minskad konsumtion och orörlighet på arbetsmarknaden och så vidare.

Vad kan man göra själv?

Det första jag påstår att man borde göra är att sluta se sitt boende som en investering och se det som vilken konsumtionsvara som helst. Det är faktiskt till och med bara i Sverige och Portugal av alla OECD-länder som beskattar boende som en investering, alla andra länder beskattar det som konsumtion. Det andra som man borde göra är att amortera (eller spara på annat sätt) och sedan för det tredje börja bygga en buffert för att skapa en krockkudde.

Vad borde politikerna göra?

Jag anser att man borde avskaffa ränteavdraget (varför har vi rabatt på att låna pengar?), vi borde höja och återinföra fastighetsskatten samtidigt som vi minskar skatten på kapitalvinster och avreglerar hyresmarknaden. Det här är rekommendationer som jag delar med både Boverket och de utländska experterna. Allt det här skulle leda till en betydligt högre rörlighet på bostadsmarknaden.

Avslutningsvis vill jag citera Malte Persson från dagens Fokus:

I det makroekonomiska mikrobryggeriet bubblar bostadsbubblan vidare. Malte Persson

Mitt månatliga nyhetsbrev

Om du är ny på bloggen och gillade den här artikeln, prenumerera gärna på mitt månatliga nyhetsbrev (gratis) som brukar innehålla månadens bästa artiklar tillsammans med mina bäst tips, råd och erbjudanden.

Relaterade artiklar

Externa källor:

Relaterade etiketter och ämnen

bostadsbubblan, video

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *

28 kommentarer finns till denna artikel:

  1. Såg inslaget i svt, tyckte du höll dig bra på din kant.
    Dock så undrar man vilken värld mannen som påstod att många inte köper lägenheter för att spekuler med lever i?
    Gå in på hemnet och sök upp bostäder i ett område där det precis är tillträde efter nyproduktion.
    Husen är inte klara än, ändå sälja nya lägenheter som ”nyproduktion” ”ingen har bott i lägenheten” och till budgivning vilket ej brukar vara på nyproduktion.
    Detta är alltså människor som bokat en lägenhet via byggherren, betalat en bokningsavgift och sedan satt ut den dyrare.
    Detta skapar problem för dem som verkligen köper lägenhet för att bo i det trissar upp priserna och man får dessutom betala en överlåtelseavgift, vilket borde läggas på säljaren.
    Något som är ännu mer anmärkningsvärt, hur kan man sälja något som man inte äger än dvs inte betalt, inte äger på pappret eller fått tillträde till.
    Genom att det är möjligt att göra detta så skapar det bara änu högre priser, när det bara är att boka upp sig 1 år innan inflytt och sälja efter 9 månader.

    Anonym00
    1. http://www.di.se/artiklar/2015/5/11/omojligt-att-spara-ikapp-pa-skenande-bomarknad/

      Känns lite som USA’s ”Buy now or be outbid forever” som om jag förstått det rätt föregick den amerikanska krachen. Nu hade dom ju en subprime marknad, men man kan ju faktiskt argumentera att stora delar av den svenska marknaden är subprime med tanke på att åtminstonde swedbank kräver 5års räntan +3procent d.v.s.5.47 idag (http://www.privataaffarer.se/bostad/sa-hog-boranta-kraver-bankerna-att-du-ska-klara-av-738901). Problemet som jag ser det är att man inte tar med arbetslöshet och/eller prisnedgång i kalkylen.

      Andreas
  2. I store delar av Danmark er prisarna gått ner +-25 procent seden 2006. I Storstäderna har prisarna igen gått opp, men rasten av landat ser man fortfarande stilstånd. Det er med den låga ranta och att Danmark under krisen har haft relativt låg arbetslöshet.
    Många med bra inkomst och ekonomi kunna inta låna pengar till bostad då bankarna menta att värdet skulle fortsatta gå ner.
    Nu visar man TV program på hur man får såld sin bostad med minst förlust: ”Hjælp-mit hus skal sælges” och” I hus till halsen”.
    Fascinerande att prisen i Sverige kan fortsätta gå opp.

    Jag er dansk om ni undra.

    Jens
    1. I Sverige är det också främst i storstäder priser går upp. Relevant är också hur skev marknaden var i Danmark innan nedgången? I norra Sveriges inland kan man tex köpa ett stort fint hus i vacker natur för 500.000kr som i Stockholm skulle kosta 5-10 miljoner. Var det samma läge i Danmark?

      Stefan H
    2. Jag som bor i Malmö på andra sidan sundet har ju betraktat det där fascinerande. Som att Sverige skulle vara så himla olikt Danmark… Tack för din kommentar!

      Jan Bolmeson
  3. Jag blir alltid lika glad när jag ser en rik person argumentera för höjd skatt, eller igentligen skall jag säga att jag alltid blir lika glad när någon argumenterar för en åtgärd som drabbar personen själv mer än genomsnittet, det påvisar en hälsosam dos av pragmatism som endast smarta människor har.

    Jag håller med om att fastighetsskatten skall tillbaka, däremot inte att skatt på kapital skall sänkas. Där tycker jag man istället skall binda avdragsrätten till kapitalinvesteringar (d.v.s. som skall kunna ge avkastning, vilket varken bo, bil eller semester gör).

    Dock är har jag den konspiratoriska teorin att staten inte har något intresse av att medborgarna har en allt för god ekonomi eftersom det skulle göra att många valde att inte vara produktiva (jobba) och istället skulle skriva dikter och putsa lacken på en gammal bil från 50talet. Därför sitter det långt inne att sänka avdraget.

    Andreas
    1. Det är lite vanskligt att avgöra vad som utgör kapitalinvesteringar sådär kategoriskt. Det förekommer ju att folk handlar med fastigheter och bilar i rent kommerciellt syfte – att de skulle undantas från reavinstskatter bara för att man har fått för sig att dessa inte utgör ”kapitalplaceringar” vore kanske inte helt lyckat.

      När det gäller skatt på kapital tycker jag det för övrigt är rimligt att man har enhetlig skatt på ”vinster”, vare sig de kommer från lönearbete eller från kapital, vare sig man bor i arjeplog eller danderyd (och på marginalen vare sig man är högavlönad eller lågavlönad – mer om detta nedan).

      Vidare angående ränteavdraget så brukar förespråkarna tala om en symmetri mellan avdragsrätt och reavinstskatt vilket ju är rätt och rimligt, men då skall man också hålla den symmetrin när det gäller vilka inkomster och utgifter man kan kvitta. Symmetrin säger då att om man endast torde få avdragsrätt mot reavinster och andra tänkbara inkomster man fått tack vare räntekostnaden.

      Sen finns det inbyggt i ränteavdraget en snedvridning mellan upplåtelseformerna eftersom hyresrätter inte alls får ta del av ränteavdrag, bostadsrätt får ta del av det till viss mån och äganderätt får ta del av det till fullo.

      Skulle man göra det rättvist så borde det ju isf vara så att man generellt fick dra av för sina boendekostnader (för det är ju det räntekostnaden är en del av) och dessutom genom att avstå från att lånefinansiera sin bostad så har man ändå en kostnad (alternativkostnaden – dvs man avstår från avkastningen man annars fått av det kapital man bundit upp i boendet). Man kanske kan göra gällande att man behöver ha bostad för att kunna jobba? Men då kan man ju än mer säga om matkostnaderna. Så alternativet då (och som skulle göra att man får lite mer robin-hood över skattesystemet ifall man avskaffar progressiv skat) är att medge ett generellt grundavdrag som är stort nog för att bekosta rimlig kost och logi.

      När det gäller din konspiratoriska teori så håller jag inte med om att den håller. Poängen med din observation är att den inte kräver en konspiration för att komma fram till samma fenomen: ekonomin håller helt enkelt inte för att alla ägnar sig åt att ”skriva dikter och putsa lacken på en gammal bil från 50talet”. Marknaden kommer alltså per automatik sätta stopp för att folk skall göra något sådant i större skala. Om för många kommer försöka leva på avkastning på kapital så kommer helt enkelt det bli ett överskott på kapital och därmed kommer priset (dvs avkastningen) sjunka samtidigt som bristen på arbetskraft kommer få priset (dvs lönen) ökar. Möjligheten att leva på avkastningen på kapital bygger på att det krävs en uppoffring som endast en lagom del tycker är värd att göra – och detta kommer reglera sig själv utan att en konspiration är inblandad.

      skyking
    2. Jag delar er uppfattning ovan.

      Angående skatterna så beror det ju på vilket perspektiv man tar. När jag pratade med Bengt Hansson på Boverket så var hans perspektiv att få till en fungerande bostadsmarknad i Sverige, det kunde i princip bara ske genom:

      • Avskaffat ränteavdrag
      • Återinförd/höjd fastighetsskatt
      • Avreglering av hyresmarknaden
      • Sänkt kapitalvinstskatt

      Jag är beredd att dela den åsikten – även om det gör mig till en ”förlorare” i den ekvationen. Jag tycker ju inte att bostaden är en investering utan en konsumtionsvara precis som vilken annan som helst. Vad jag har förstått så är det dessutom i princip bara i Sverige och Portugal av alla OECD-länder där vi betraktar (även ur skattemässig synpunkt) vårt boende som en kapitalplacering.

      Jan Bolmeson
  4. Bra debatt som du klarade ypperligt! Du kan även ta stöd av SVTs program ”Låna för livet” där ditt scenario utspelar sig. Den utlösade faktorn blir när Riksbanken höjer räntan!!

    Ann
    1. UR är det som står bakom programmet (och det finns på play på http://www.ur.se). Det viktiga att ta med sig från programmet (som iofs inte framgick i första avsnittet, men i debatt) är att det inte är så viktigt vad det är som är orsaken till ökade kostnader utan det faktum att försökspersonerna tydligen hade svårt (han som deltog hade iofs en ganska dålig koll på ekonomin innan) att klara en räntehöjning eller något annat oförutsett – trots att banken väl(?) har gjort en sådan kalkyl när de beviljade lånen.

      Ett av de bästa sättet att klara oförudsedda ökade kostnader är väl att vänja sig genom att faktiskt stoppa undan en del av lönen i penningmaskinsparande. Om man sätter undan 10% av sin disponibla inkomst så har man ju iaf visat att man klarar sig även om disponibla inkomsten skulle sjunka med 10% eller att man skulle få så stora ökade utgifter. Dessutom får man ju avkastning med tiden som kan dryga ut hushållsekonomin ifall det skulle bli ännu värre.

      skyking
    2. Tack! Ja, jag håller helt och hållet med.

      En bubbla kommer inte att ske på samma sätt två gånger (lite lär vi ändå av historien). Den utlösande faktorn kan vara i princip vad som helst. Ett rykte är ju t.ex. att tulpanbubblan under 1600-talet i Holland utlöstes av sjukdom som gjorde att köparna inte kunde ta sig till marknaden… Även om jag inte tror att så kommer ske här hemma så kan det vara en börskrasch, dåliga siffror i USA, en väpnad konflikt, Greklands utträde ur EU, förlust i förtroende av utländska placerare eller precis vad som helst annat.

      Programmet Låna för livet ger ju också en skrämmande bild – men tyvärr till viss del sann – hur dålig koll vi har i gemen på vår ekonomi. När den ena familjen ville låna 300 000 kr för att göra en resa höll jag på att trilla av stolen – särskilt i en situation där jag inte upplevde att de hade superkoll på sin ekonomi med t.ex. 12 000 kr i matkostnader per månad. Men det går ju bra i linje med andra undersökningar.

      Jan Bolmeson
  5. Tyckte inte du gjorde bort dig i SVT, du framträdde väldigt bra och trovärdigt! Faktiskt en av de bättre som suttit där och pratat. Lugnt… metodiskt… med fakta! Bra!

    Jag står på sidan där jag tycker att priserna är höga… jag själv har problem med att motivera att ha en bostadsrätt (även om jag haft det senaste… 8 åren). Hade man kunnat hade man säkert sålt och plockat ut ”vinsten” ett tag.

    Där är några punkter jag tycker saknas när man nämner anledningar till att priserna kan vara höga, vet inte hur du ställer dig till dem?:

    • Vi ser boendet som ”livskvalite” nuförtiden och därför mer villiga att betala för det. Det finns i dag så många fler ”dåliga” områden som man inte vill bo i jämfört med förr. Slippa pendla 30-60 min enkel väg varje dag till jobbet osv.
    • Det är fortfarande, om man bor i t.ex. en bostadsrätt, billigare än att bo i de flesta hyresrätter. Det är ofta detta man jämför med om vad kostnaderna blir. Vad jag vet har det varit så länge, nu pga låga räntor, tidigare pga lägre priser.
    • Ett boende och då ”ägande” är något jag personligen räknar som ett ”köp” jag gör och ska vara betalt till pensionen. Alltså en ”investering” på 40+ år. Under den tiden räkna jag på att det är ca 1-2000:-/mån billigare att äga mitt boende. Det ger 0.5-1M efter 40 år.
    • För 30-40 år sedan här i Malmö-regionen fick man betala några 10000:- för en bostad. Har hört att man ibland fick ge bort bostadsrätter för att de inte blev sålda. Frågan är om inte denna utgångspunkt för statistik är väldigt låg. Är det startpunkten som är låg, eller nuvarande som är högt. Kanske en kombination? Men när man mäter procent så blir det stora och kanske missvisande tal.

      Jag tror man ska vara försiktig och jag har svårt att rekommendera någon att köpa i dag… det är stor risk.

    Tankar
    1. varför är risken hög om du ska bo där i 40 år? Som jag ser det är risken att du måste sälja i fel läge pga dålig privatekonomi, Jag tycker inte att man kan basera alla sina ekonomiska beslut på risken att man kommer bli skild/långtidsarbetslös/sjukpensionär. Risk är annorlunda i det här sammanhanget då man bor i ”investeringen”. Jag kan hålla med om att man har mindre chans att göra en stor vinst på sitt boende i dagens marknad, men det är ju inte en risk utan en minskad framtida potentiell vinst…

      p.s är det någon som vet hur stor del av de som ägde hus/bostadsrätt 92 som faktiskt påverkades direkt av lägre bopriser? Då menar jag inte den höga räntan utan att man var tvingad att sälja, antingen av personliga anledningar eller för att banken tvinga en att sälja då man hade för hög belåning…

      Nicholas
    2. Nicholas:

      Jo, man bör fundera igenom sådana scenarion också innan man lånar av den enkla anledningen är att det är fullt tänkbara scenarion. Mycket av risken i detta fallet är ju baserat på det faktum att man belånat sig och därmed intecknat en del av sin arbetsinkomst och implicit förutsatt att man har arbetsinkomst resten av sitt liv – vägen ut ur skuldsituationen är ju att man genom att sälja kan lösa sina skulder vilket kräver att bostaden inte sjunker i värde.

      Mycket riktigt så blir risken mycket mindre påtaglig ifall man hade saknat skulderna, då hade ett prisfall saknat rätt mycket reell betydelse eftersom man dels inte är piskad att vara arbetsför och om man skulle bli arbetslös så har man ändå inte någon räntekostnad som man måste dra ihop, och skulle man tvingas säla bostaden med förlust så skulle det inte finnas någon risk för att bli stående med någon restskuld.

      Sen är det inte bara prisförändringar som utgör risk för den som äger sin bostad. Liksom med andra tillgångar så finns det andra risker kopplad till den: det kan t.ex. hända att värmepanna eller något annat havererar, att bostaden brinner upp eller någon annan oförudsedd händelse. Vissa av riskerna kan man försäkra sig mot, men andra är det bättre att se till att man har buffert för att kunna hantera (även om man teoretiskt sett skulle kunna försäkra sig mot det).

      skyking
    3. @ skyking

      Så klart man ska fundera över sin privata livssituation och hur förändringar i den skulle påveraka ens ekonomi, det jag syftar på är att debatten verkar handla om att alla som lånat till sina bostäder kommer hamna i trubbel så fort priserna går ner (trots att långt ifrån alla kommer vara tvingade att sälja) och om man bor i hyresrätt så kommer man vara vinnare. Det känns som en väldigt skev bild speciellt med tanke på att krisen 1992 inte verkat ha förstört alla dåvarande bostadskarriärer. Först och främst så är det väldigt svårt att hitta en jämförbar hyresrätt i tex Göteborg och den är inte billigare än bostadsrätten även vid högre ränteläge, så det finns ingen ekonomisk vinning i att sälja med förlust och flytta till hyresrätt även vid längre arbetslöshet. Hela bostadsbubblan kan inte bestå av folk som tvingas sälja pga personliga tragedier.

      Sen låter det som att du glömmer bort faktumet att man måste bo någonstans även om man blir sjukpensionär, skild, arbetslös. :) Dvs du kommer ha boendekostnader oavsett boendeform och anställningsform. Eller menar du att om man bor i hyresrätt så behöver man inte jobba då man inte har en skuld att betala? I min mening är risken helt annorlunda då du bor i ”investeringen” medan du inte kan bo i en aktie tex. Problemet med att se ens hem som en investering är dock att den inte är likvid och att det kan vara svårt att ta rationella beslut då det är ens hem och inte en aktie.

      Jag säger inte att bomarknaden inte är övervärderad, jag tror däremot att medelsvensson med ett fast jobb och en liten buffert inte kommer tvingas sälja vid ett generellt pristapp. Hade vi pratat om samma scenario fast på aktiemarknaden så hade jag hållit med dig helt och hållet. De utan fast jobb och buffert och som har för hög skuldkvot borde inte fått köpa från första början och kanske bör sälja idag alternativt skaffa ett fast jobb och spara lite pengar.

      AFC
    4. Om du läste lite vad jag skrev så var det just risken med belåningen jag pekade på. Har du skulder så drabbar en ränteökning di aldeles oavsett ifall du säljer eller inte, men däremot ett prisfall drabbar bara de som behöver sälja.

      Även om jus du inte behöver sälja så kommer det finnas andra som köper och säljer så man kommer att kunna konstatera att priserna faller. Din granne kanske inte får lika mycket som du betalade för din bostad osv.

      Jämför du med aktier så är det likadant där – det är en påtaglig risk du tar ifall du belånar dina aktier. Och även om du bor i HR så är det heller inte så lyckat att ta massor av lån om man vill hålla risken nere.

      Sen är det klart att man löper risk när man bor i hyresrätt, men man har iaf inte en skuldbörda som man inte kan frigöra sig från (man kan t.ex se sig om efter ett billigare boende utan att riskera en restskuld).

      Skyking
    5. Jag delar er uppfattning enligt ovan.

      En sprucken bubbla kommer sannolikt inte innebära att folk behöver gå från hus och hem. Däremot vad det kommer att innebär är en hel del ofrihet för de flesta människor. Jag tror konsekvenserna snarare kommer att vara:

      • Man blir ”fast” i sitt boende eftersom man inte kommer att ha råd att sälja
      • Upplevelsen av livskvalitet kommer att minska, då man inte kommer att ha råd med t.ex. semester, bil på samma sätt
      • Vid arbetslöshet kommer det vara svårt att flytta dit jobben finns
      • Det kommer bli svårt vid ändrade familjeförhållanden – t.ex. barn, skilsmässa
      • Det kommer bli svårt när man ska gå i pension, låga pensioner och stora skulder kombinerat med arbetslöshet är inte kul

      och så vidare. Jag misstänker att livsstilen för många människor kommer att förändras drastiskt då pengarna kommer att gå till boende och räntor.

      Jan Bolmeson
    6. @skyking
      Så klart det finns en risk i belåningen men pga omständigheterna kring investeringen så är risken av en annan karaktär, man ska oroa sig för privatekonomiska problem, skilsmässa, större familj mer än ett prisfall på marknaden då man inte behöver flytta vart 5:e år.

      Det jag mest stört mig på är att media verkar vilja få gemene man att tro att en sprucken bostadsbubblan kommer påverka deras privatekonomi direkt utan att de sker större förändringar i arbetslösheten och den ekonomiska utvecklingen i landet. Ett prisfall på 20% betyder inte att arbetslösheten behöver gå upp eller att exporten minskar. De flesta banker kalkylerar som du säkert vet med 7-8% ränta och levnadskostnader från konsumentverket så det tar ett bra tag innan man tvingas sälja pga enbart hög ränta. Livskvalitén och sparandet blir däremot rejält lidande då bankerna inte räknar med semester, ”lyxkonsumtion” eller sparande i vare sig pengamaskiner eller buffert i sina kalkyler.

      Så min kommentar var ett försök att bevisa för er att jag kan hantera min skuldkvot på 776% (bolån+csn), utan att försöka ge en annan bild än den överdrivet pessimistiska som finns i dagens debatt. Ibland undrar jag nästa om det är debatten som skapar problemet eller problemet som skapar debatten…

      @Jan, du har helt rätt i att det kommer bli större låsningar vid ett prisfall och att förändringar i livssituationen kommer bli svåra att hantera. Fast det är väldigt stor skillnad på en låsning på bostadsmarknaden eller svårigheter att hantera förändringar och en ekonomisk katastrof som man kommer leva med hela livet. :) Sen ska vi inte glömma att det inte finns hyresrätter till alla som vill flytta från sitt hus/bostadsrätt ändå. Så det enda man kan göra att köpa boende efter plånbok och spara så att man klarar förändringarna på bästa sätt…

      AFC
    7. @AFC – Jag delar inte riktigt din uppfattning – om man tittar på vetenskapliga artiklar eller Riksbankens egen rapport från juli 2010 så kommer både inflationen, arbetslösheten och BNP-tillväxten påverkas..

      Som framgår av tabell kommer prisfallet på bostadsmarknaden att leda till en lägre bana för reporäntan. Tillväxten i BNP bromsar ändå in relativt mycket och inflationen blir något lägre. Arbetslösheten stiger med som mest knappt 1 procentenhet, vilket inträffar ett år efter det att bostadsprisfallet har skett.

      Jan Bolmeson
    8. Wow, med 700% skuldkvot kommer halva din disponibla inkomst gå till bara räntor ifall räntan stiger upp till 7%.

      När det gäller stresstesten banken gör när de beviljar lån så verkar den mer inriktad på att banken skall kunna skaka ur räntorna från sina kunder även vid 7%. De övriga kostnader som du antas ha är väl i det närmaste samma belopp som kronofogden använder. Kag tror att det inte är så många som sätter sig i. I vad bankens kalkyl verkligen innebär (som vi säkert kommer att få bevittna i ”låna för livet”).

      Sen skall man inte ta för givet att man kommer gå skadelös bara för att man inte direkt påverkas. Det finns ju även indirekta effekter så som äkad arbetslöshet, minskade bidrag och annat som kommer i spåren av att folk får mindre att röra sig med i allmänhet.

      Skyking
    9. @Skyking

      Många valida poänger, dock, i min erfarenhet är bankers kvar-att-leva-på-kalkyler ganska generöst tilltagna. Jag och flickvännen har mest suttit och stirrat i förvåning på hur vi förväntas bränna tex 21.000 i månaden efter skatt efter att alla kostnader för boende är betalda. Vi gör av med snarare hälften.

      Å andra sidan såg vi låna-för-livet på URplay häromdagen hur tex nån familj hade 12.000 i utgift på bara matkontot! Vi köper mycket eco, närproducerat och av bra kvalité, med lägger max 1/3del av den summan. Hade vi behövt så hade vi kunnat kapa rejält på matkontot till runt 2000. Så nog tusan kommer många få problem om de överkonsumerar i den grad som de på TV, men det är väl förhoppningsvis inte normen?

      Stefan H
  6. Du må ha rätt att det bostäder är övervärderade men jag tycker du missar faktum att det måste till ett enligt mig unikt scenario för att ”bubblan” ska spricka. Så som jag ser det så behöver arbetslösheten och ränteläget öka nått ofantligt för att familjer ska tvingas sälja sina bostäder. Vart ska de flytta förresten? Finns ju inga hyresrätter och kontantinsatsen är uppäten av prisrallyt. Menar du att banken ska tvinga dem att sälja eftersom marknaden har tappat i värde och att man då har för stor belåning? Sen kan väl inte bubblan enbart bestå av folk som skiljer sig, inte kan ha ett extra barn på 80 kvm eller ska flytta för att jobba/studera på annan ort…

    Så länge man inte tvingas sälja så kommer man inte påverkas av ett prisfall på marknaden då man oftast bor i bostadsrätten. Är det en köp/renovera/sälj spekulation så är läget annorlunda, men det är absolut inte normen. Då månadskostnaden är lägre än motsvarande hyresrätter så det finns ingen ekonomisk vits att flytta vid tex arbetslöshet. När man sen väljer att sälja så kommer papperspengarna från vinsten bli ”kontantinsatsen” för en villa (forsätter vara papperspengar) , insats för att tex investera i en hyresfastighet eller sättas in i pengamaskinen. I min mening är bostäder en väldigt enkel och lönsam investering då det egentligen inte ens är en investering. :)

    Nicholas
    1. Det räcker ju med att räntan ökar såpass att de inte anser sig ha råd att bo kvar för att de skall tvingas sälja. Banken kan tvinga dig att sälja ifall du inte lyckas betala räntan (i tid).

      Sen är det så att det alltid kommer att köpas och säljas bostäder och ifall räntan går upp så är det rimligt att köparna blir mindre benägna att betala de priser de gör idag eftersom de i mycket är beroende på att de kan få låna till dagens låga räntor.

      Så ja, ett ränteklimat där räntorna är högre och förväntas stiga bör leda till att bostadspriserna sjunker…

      skyking
    2. Se gärna min kommentar ovan. Risken för att folk ska gå från hus och hem ser jag också som hyfsat liten – problemet som jag snarare ser är att det kommer försämra folks livskvalitet väsentligt i det lilla perspektivet. I det stora perspektivet ställer det till det med minskad tillväxt, lägre BNP, högre arbetslöshet och en ganska negativ spiral…

      Jan Bolmeson
  7. Ovanligt bra nivå på debatten för att vara på TV. Eloge till både dig och dina med-/motdebattörer. Dock finns aldrig tiden på TV för att gå på djupet i ämnet.

    En sak jag dock finner märklig, både här och annorstädes, är allt tal om ”återinföra fastighetsskatten”. Den har aldrig tagits bort, bara bytt namn till fastighetsavgift. Same shit, different name. Däremot sänktes skatten, speciellt kraftigt för rika i storstäder. Men samtidigt så höjdes reavinstskatten 10% (20 -> 22%). Håller helt med om att det var korkat med dessa ändringar som höjer inlåsningseffekterna när det omvända var det som behövdes.

    Men hur man än vänder på det så finns fastighetsskatten kvar, så för mig blir hela debatten om dess återinförande absurd. Diskutera vad som är fel med den nuvarande skatten och hur den bör ändras är mycket mer verklighetsförankrat.

    Stefan H
    1. Det stämmer att den inte avskaffades, men däremot så sänktes den kraftigt och så infördes det ett tak på den. Som det också sades i debatten så infördes ju ränteavdraget för att kompensera för fastighetsskatten, sedan sänkte man den men behöll ränteavdraget. Det ger ju en snedfördelning.

      Poängen med att höja fastighetsskatten är ju att det skapar en rörlighet på bostadsmarknaden, särskilt för äldre som sitter i stora hus/lägenheter.

      Jan Bolmeson
    2. Sänkningen var faktiskt inte alls speciellt stor, från 1% till 0,75% av taxeringsvärdet (den snabba prisökningen därefter har dessutom ätit upp det mesta av sänkningen).

      Den stora skillnaden ligger egentligen enbart i maxtaket, som inte gjorde någon skillnad alls för en nomalvilla på landet, men var rejäla skattesänkningar för rika med lyxvillor i storstäder. Denna snevridenhet i fördelningen går också att direkt se på bostadsmarknaden idag. Det är inte priserna på landsbyggden som är ett problem med hyperbelåning, utan storstäderna.

      Att få pensionärer att flytta kommer inte att gå med att höja skatten från 0,75% tillbaka till 1%. I sina lågbelånade hus bor de fortfarande mycket billigare än i en hyresrätt eller övervärderad bostadsrätt. Och då räknar jag inte ens med att det gamla maxtaket på ”max 4% av inkomsten” återinförs. Om vinstskatten på 22% slopas, så kanske en flytt kan bli attraktivare, men det är troligen inte så att de har ett stort behov av kontanter för investeringar eller dylikt. Att flytta ifrån det man ägt, bott, vårdat och skapat minnen i kanske 40år är inte ett självklart beslut.

      Stefan H
  8. Tyckte att du skötte dig bra Jan! Dock håller jag med Cornucopia när det kommer till SVT debatt. Mer förvånande då att professor Flam hade legat i frysbox, och var helt främmande för tanken att folk köpte bostäder i rent trading syfte. För mig, mina vänner och vänners bekanta har det varit en väl uttalad sanning de senaste tio åren att man skall göra ”bostadskarriär”. Jag är övertygad om att vi hade varit få annars som hade byggt oss samma mängd kapital på så kort tid. (Schildfat’s fina pengamaskin läste jag först för fyra år sedan) Och jag upplever inte att jag och min bekantskapskrets har avvikande beteendemönster i allmänhet.

    Christjan