Den egna bostaden i RikaTillsammans-portföljen | RikaTillsammans

Den egna bostaden i RikaTillsammans-portföljen

En läsarfråga om att sprida riskerna med avseende på den egna bostaden

Jag brukar hävda att de allra flesta svenskar inte har spridit riskerna i sina investeringar särskilt väl. Man har ofta ett jätteägg – det egna boendet – i en väldigt liten korg. Det är att sätta allt på ett enda kort – att fastighetsmarknaden kommer att gå bra.

Jag fick en fråga från en läsare för ett par dagar sedan som lät ungefär som följer:

Du skriver i artikeln: ”Ett annat exempel som till och med är värre är när människor kommer och säger att de har diversifierat för de har en portfölj på 50 000 kr och sedan när man tittar i balansräkningen så har de ett hus för 3 000 000 kr. Aktier för 50 000 kr motsvarar således inte ens 2 % av tillgångarna. Det spelar i princip ingen roll hur aktierna går, då det enda som spelar någon roll är hur bostadsmarknaden går.”

Men hur hanterar man det om man nu har en bostad på 3 miljoner (med lån på 2 miljoner). I vilken va de fyra kvadranterna hade du satt in det? Försöker med diversifiering på riktigt! Du får gärna skriva något om detta mer generellt eller bara ge ett snabbt svar på ditt synsätt.

Mina tankar om det här är som följer.

Det egna boendet beter sig som en skuld…

Om man utgår från en enkel definition på tillgångar och skulder så påstår jag följande:

  • En tillgång är något som du äger som skapar inkomster – t.ex. aktier, företag, bokrättigheter, fonder, fastigheter eller liknande.
  • En skuld är något som du äger som skapar utgifter – t.ex. bolån hos banken

Om man då sätter in bostaden eller huset, då följer frågan:

Hur mycket pengar tjänar du till följd av din bostad?

Det är väldigt få människor som jag känner som har ett annat svar på ovanstående än 0. Det ger ju slutsatsen att bostaden tvärtom ger upphov till en hel mängd utgifter såsom drift, underhåll, försäkring, räntor och så vidare. Boendet (bortsett från hyresrätt) beter sig i ett ekonomiskt perspektiv mer som en skuld.

Bostaden i RikaTillsammans-portföljen

Enligt mig har således bostaden egentligen ingen plats i RikaTillsammans-portföljen. Det är en inte en riktig tillgång. På sin höjd kan man definiera det som en tärande tillgång – något som du äger men som kostar dig pengar under tiden som du äger den.

Om man nu ska pusha det och skulle relatera en bostad till en fastighetsinvestering så var ursprungsförfattaren till RikaTillsammans-portföljen Harry Browne inte glad för den typen överhuvudtaget. Craig Rowland en av experterna på RikaTillsammans-portföljen (eng. Permanent Portfolio) skriver så här på sin hemsida:

Harry Browne didn’t consider real estate specifically a good investment. He considered it a speculation. Moreover, he thought it straddled the stock/inflation protection part of the portfolio. Again, in his 1989 book if I recall he said if you wanted to use REITs it should come out of the stock and gold allocations to get your percentage. However, he always said that real estate can perform inconsistently based on the economy and is not an asset he considers particularly useful for the portfolio.

REIT i det här fallet är en ”Real Estate Investment Trust” – fritt översatt fastighetsfond. Mitt svar skulle således gå i linjer med ovan och jag skulle säga att med nöd och näppe skulle man kunna hävda att den ligger delvis i tillväxt- (aktier) och inflationsdelen (guld).

Relaterade artiklar

Relaterade etiketter och ämnen

aktier, guld, läsarfråga, rikatillsammans-portföljen

Kommentera

19 kommentarer finns till denna artikel:

  1. Men, ett boende i en hyresrätt är en ren utgift. Det enda sättet som det kan bli en intäkt är om det blir ombildning, och då är det den blivande bostadsrätten som man tjänar pengar på.
    En bostadsrätt har iaf potentialen att bli en intäkt. T.ex. när mina föräldrar sålde sitt hus efter 20 år i det så gjorde de en bra vinst. Självklart kostade det pengar att renovera under tiden, men även efter att dessa har dragits av så går de iväg med en rejäl vinst. Huset gav även ett mervärde till oss som familj som en hyresrätt inte hade kunnat göra. Så, ja, en bostadsrätt kostar pengar, men att kunna bestämma själv hur ens boende ska se ut är värt för mycket för att passa på. Att man sedan kan tjäna pengar på att bo är en bonus.
    Självklart håller jag med det du ofta skriver om belåningsgraden i Sverige. En del (eller, många) har en absurd syn på sin egen ekonomi. Och man måste vara införstådd i att om man investerar i en bostad så tar man en risk och får skörda konsekvenserna (positiva och negativa). Men ja, det jag ville få fram var väl att när du diskuterar hyresrätter och bostadsrätter så känns du ofta väldigt biased. ^^ Så länge man har goda marginaler i sin ekonomi ser jag inga problem med att man lånar för att bo (speciellt i Sthlm där det knappt produceras små hyresrätter).

    Therese
    1. Det låter som att du spekulerar i en evig uppgång av bostadspriserna. Risken är stor att du blir besviken och det visar sig att du baserar dina beslut på felaktiga premisser.

      Prisökningen är till stor del beroende på låga eller rent av fallande räntor, men detta är inte troligt att de kömmer göra för evigt. Du tror väl inte att räntan skall falla alltför mycket mer. Lägger man därtill amorteringskrav så bidrar det inte speciellt till betalningsviljan. Jag såg dessutom att SBAB inför absoluta tak för hur mycket man får låna, det begränsar ju möjligheten till att trissa upp prisena i budgivningen.

      Skyking
    2. Det beror väl på vad du menar med ”evig uppgång”, men på lång sikt, ja. Dock tror jag att du menar en ökning så som den vi har sett under den senaste tiden och då; nej. Men, precis som glass successivt blir dyrare i faktiska kronor så kommer bostäderna att ” alltid” bli dyrare. Just för att det finns ett begränsat antal objekt med vissa egenskaper och (ofta) fler spekulanter än objekt, t.ex. villor som ligger centralt, lägenheter i city, villor med sjöläge och allmänt coola/speciella objekt. Och om du då förnekar principen för tillgång och efterfrågan så förnekar du väl en viktig byggsten i marknadsekonomin?
      Men, det jag motsätter mig är just att hyresrätter målas upp som någon form av idealt boende. Och det kan det ju absolut vara om man ser till livsparametrar, men om man bara ser till det rent ekonomiska så är det en ren utgift. Sannolikheten att hyresvärden skulle börja ge ut pengar till hyresgästerna kan man nog antaga vara nästintill obefintlig. Om du å andra sidan äger din bostad med goda marginaler och vi gör ett antagande om boende på lång sikt, så kan du tjäna pengar på att bo.
      Sedan för mig personligen spelar det ingen roll om priserna stiger för evigt eller inte då vi inte har avsikt att leva resten av våra liv i Sverige.

      Therese
    3. @Therese

      Fast just att ni inte avser att leva resten av era liv i Sverige är ju en extra riskfaktor för er del. Det är ju om man bor kvar som man garanterat inte behöver bry sig om värdet går upp eller ner.

      Sen håller jag med om att bostäder över tid går upp i pris i kronor räknat, men inflationsjusterat visar det sig över tid vanligen vara 0 eller låg vinst. I Sverige betyder det dock vanligen egentligen en rejäl förlust då 22% av inflationen ska skattas som ”vinst”.

      Sen är förvisso driftskostnad för samma yta lägre än hyran på en lägenhet, i varje fall om man kan göra renoveringar mm på egen hand, men från den högre hyran på hyresrätt får man ju räkna bort inkomsten från alternativinvesteringen av satsat eget kapital.

      Själv är jag fastighetsägare, men tycker det är bra någon som motpol lyfter fram hyresrätterna då nästan alla andra enbart framhåller ägande eller klubbmedlemskap som bra boende. Det stämmer definitivt inte ”för vilket pris som helst” som marknaden på en del ställen idag ter sig.

      Stefan H
    4. Anledningen till att glass ökar i pris är så kallad inflation, dvs att pengarna blir mindre värda. Det är på inget sätt positivt för ens investeringar, snarare tvärtom då man förväntas skatta för den nominella vinsten (trots att där inte finns någon reell vinst).

      Sen när det gäller prisbildningen så är det inte så enkelt att det bara är tillgång och efterfrågan på bostäder som sätterpriset. Tillgången och räntan på lån är också en betydande faktor (och antagligen även amorteringskrav) – det är ju trots allt få som finansierar sitt bostadsköp helt själv (men även här kommer alternativkostnaden in i bilden).

      Så med tanke på risken för att räntan normaliseras och amorteringskrav införs så ser det väl inte så givet att bostadspriserna skall öka ens nominellt (och än mindre hålla sig i takt med inflationen).

      Låter än mer nu att du baserar din ståndpunkt på felaktiga premisser.

      Skyking
  2. Det känns som att många av dessa åsikter kommer från ”Rich dad, Poor dad”, där Kiyosaki menar att ditt eget boende inte kan räknas som en tillgång utan som en kostnad och risk. En väldigt bra bok för övrigt som alla bör läsa. :)

    I grunden är det ett väldigt bra sätt att tänka, då man strävar efter att skaffa sig ”riktiga” investeringar men man kommer att ta felaktiga beslut om man konsekvent säger att ett övervärde i det egna boendet inte är värt något. Då skulle det alltid vara en dålig affär att köpa sitt boende oavsett om cashflow blir bättre än likvärdiga alternativ och amortering är negativt då tillgången inte har något värde. Jag köper hela resonemanget att det finns en risk att man kan tvingas sälja i en dålig marknad men det riskmomentet kan inte överväga alla andra fördelarna, där en potentiell värdeökningen är en komponent så klart.

    p.s Är skog/mark som köpts med lån en skuld eller tillgång om de inte inbringar inkomster innan försäljning?

    / AFC

    Nicholas
    1. Skog är åkermark där det defakto produceras en produkt, det är bara att skördarna sker med sådär 70års mellanrum istället för årligen. Efter du sålt skörden så ”sår” man på nytt, dvs den grundläggande tillgången har man kvar. Säljer du ett hus så är det sålt, så paralleller mellan hus-enbart-för-eget-boende och åkermark är svårt att dra. Hus med hyrsinkomst är en annan sak.

      Stefan H
    2. @stefan h I mitt exempel fick du som sagt inga inkomster förrän du sålt. Är det fortfarande en tillgång enligt det här perspektivet? I övrigt hade du helt rätt.

      Jag förespråkar inte att det egna boendet ska vara ens pengamaskin men att kategoriskt avråda från att köpa privatbostäder i ”investeringssyfte” trots dess möjlighet att skapa övervärde känns väldigt dumt och på gränsen till oekonomiskt.

      AFC
    3. Jag tycker i varje fall att den gröda som växer och ökat i massa är en tillgång även med nämnda synsätt. Man kan ju även skörda i förtid, men för mindre totalvinst över tid. Men du kan inte sälja taket, eller farstun, på ditt hus. Det blir allt eller inget vid en försäljning där, dvs ingen möjlighet att avskilja och avyttra produkten men ha kvar grunden som genererar avkastningen. Att man kan välja att avyttra hela tillgången innan skörd förändrar inte den skillnaden. Man kan ju sälja åkermark 2 veckor innan vetet ska skördas också.

      Sen håller jag inte med om att kategoriskt avfärda att hus kan vara en bra investering. Alla våra hus genererar överskott. ;)

      Stefan H
  3. Jag håller med Skyking. En bostad levererar ingen inkomst, men det levererar ett värde i form att man har någonstans att bo. När jag kolla och räknar så blir räntan för ett boende ungefär lika stor som hyran för att hyra liknanade (inkl kostnader för underhåll mm (inte renovering)).

    Om man känner sig sig osäker på sin allokering med bostaden i portföljen så hade jag antingen rekommenderat att man belånar sig till den grad att man kan allokera om det till andra investeringar och få en bra spridning (1). Eller så flyttar man till en hyreslägenhet och allokerar pengarna precis som man vill (detta kan jämföras med att blanka den lokala fastighetsmarknaden).

    Kalle
  4. Nu vill jag inte vara långrandig, men jag blir lite fundersam kring ovanstående resonemang. Stämmer säkert i teorin, men inte så lätt leva efter i praktiken.
    Jag har flyttat till sthlm för att få ett bra jobb och göra karriär som det så fint heter. Att få ett förstahandskontrakt hyresrätt är extremt svårt. Att hyra andrahand kostar väldigt mkt i sthlm, 12-14 tkr för en tvåa är inte konstigt, sedan lever man också med oron att inte veta när man blir utkickad. Att köpa en bostad (även utanför tullarna) kräver oftast en insats på över 300 tkr, och då pratar vi bara 15 % i insats, alltså 85 % belåning. Däremot sänker man sina kostnader varje månad från ex 12 tkr till 6 tkr.

    Det är lätt att skriva om att man ska ha 50 % belåning och inte ta för stora risker, men det är inte lätt i dagens sthlm som relativt nyaexaminerad att inte vara belånad till över 80 %.

    Stefan
    1. Om du behöver betala 12-14 kkr för en tvåa så kan du gå till hyresnämnden och få hyran nersatt, då kraftiga överpriser mot brukvärdeshyran inte är lagligt i Sverige. Tyvärr är besittningsrätten i andra hand låg, vilket gör att överpriserna kan tas ut öht. Men man kan i varje fall lägga in en anmälan om man redan blivit uppsagd så man de sista 3mån betalar endast skälig hyra. Uppsagd blir man alltid för efter tillräckligt lång tid får även en andrahandshyresgäst besittningsrätt. Beroende på omständigheter kan man även få tillbaka hyra retroaktivt.

      Stefan H
    2. @Stefan H

      Jag gissar på att den stora nackdelen är just bristande besittningsrätt. På en fungerande hyresmarknad får man räkna med att man får betala lite extra för en hyresrätt, men det kräver också att man får någon potentiell valua för de extra pengarna. En av skälen till hyresrätt är att det minskar risken för den boende, ett annat kan vara att man kommer tilll med ganska kort varsel, ett tredje kan vara att man kan lämna på kort varsel. Detta gäller dock inte i stockholm eller endel andra städer (jo man kan lämna med kort varsel, men det kan man ju med äganderätt eller bostadsrätt också, men det är kanske en dålig affär ifall man har förstahandskontrakt).

      Skyking
    3. Vi räknade ut med nya reglerna för vad som är skäligt för att hyra ut i andra hand att vi kunde ta 11 tkr för vår 2:a utanför tullarna i sthlm. Vår månadskostnad är ca 6 tkr sen amorterar vi naturligtvis några tusenlappar. Men läser man efter reglerna för hur man kan räkna ut vad som är godkänt att plocka ut på andra hand så blir man förvånad hur höga hyror man kan ta.

      Stefan
    4. Ja, att man lagligen i Sthlm kan ta ut dubbel hyra i en bostadsrätt mot en identisk hyresrätt i huset bredvid är bara en av många absurda konsekvenser av den nya lagen. I bästa fall är den lagen ett hastverk skapad av inkompetens, i värsta ett rent beställningsjobb av folk med egenintresse i frågan. Sverker hade i varje fall kastat den i soptunnan om Plus granskat lagtexten. ;)

      Stefan H
  5. Tack för en bra analys i ämnet!

    Ser man historisk sätt så har bostadsrätter kunnat vara en bra tillgång, speciellt om man lyckats tajma köp och försäljning och inte har något emot att flytta. Men jag kan se poängerna med att inte lägga in en mer permanent boning i kalkylen, speciellt inte om man har stora lån.

    Fredrik
  6. Jag vill nog opponera mig lite här. När man jämställer bostadsrätt och äganderätt med en skuld så haltar resonemanget med att exkludera hyresräten. Hyresrätten belastar ju också ens ekonomi med löpande utgifter.

    När man väl konstaterat att hyresrätt också har likartad ställning i ekonomin och boende normalt betraktas som en tvungen post i sin ekonomi, då kommer man till frågan om att jämföra alternativ mot varandra. Och när man har alternativ att jämföra så är det relativa effekten som blir avgörande – och då kan helt plötsligt äganderätt eller till och med bostadsrätt bli att betrakta som investering (man tar en position för att få lägre boendekostnader – eller relativt sätt att tjäna pengar).

    Sen när det gäller diversifiering så är det inte riktigt så att det är investering/icke-investering som är poängen. Det är risk och förmåga att bära risk som är relevant, vissa omständligheter bidrar med risk och vissa bidrar till kapacitet att bära risk (och vissa till båda). Oavsett hur man ser på boende som investering så är det uppenbart att ett ägande bidrar med risk, men också bidrar det med kapacitet att bära risk (kanske dock inte samma risker).

    Skyking
    1. Kostnaden för en hyreslägenhet hamnar under utgifter och kan inte hamna på skuld sidan. Övriga boende hamnar där då man oftast står i skuld till banken Och måste underhålla, sen har man även risken att värdet går ner Man förlorar jobbet och tvingas sälja med förlust och ev. Stå med skulder resten av livet. Därför är ett köpt boende en skuld men en hyresrätt är inte det.

      Vänligen Robin

      Robin
    2. @Robin

      För att citera Jan:

      ”Det ger ju slutsatsen att bostaden tvärtom ger upphov till en hel mängd utgifter såsom drift, underhåll, försäkring, räntor och så vidare. Boendet (bortsett från hyresrätt) beter sig i ett ekonomiskt perspektiv mer som en skuld.”

      Jag tycker även en hyresrätt stämmer väl in på den beskrivningen. Notera här att det är förhållandet att en omständlighet resulterar i utgifter man tar sikte på och inte det faktum att det de jure handlar om en skuld eller inte.

      Skall man vara petig på din invändning så utgör väl inte underhåll och driftkostnader heller (de jure) skulder, men det är iosf av underordnad betydelse.

      När det gäller risken man har med ett ägande så skiljer de sig från de risker man har i ett hyrande.

      Den viktiga poängen är dock att alternativen står mellan att hyra eller äga bostaden, för de flesta dvs – någon förvirrad typ kanske tycker att bo på en parkbänk, occupera en offentlig toalett eller liknande ärr fullgott alternativ. Givet detta är det den utgångspunkten man bör ha i värdering av bostadslösning och inte snöa in att ena lösningen dränerar en på pengar.

      Skyking