Det var enklare när banken sa nej… | RikaTillsammans

Det var enklare när banken sa nej…

Personlig reflektion om husköp, bostadsbubblan och svårigheten att inte göra som alla andra...

I flera år har jag och banken inte riktigt delat uppfattning om min och min frus ekonomi. För ett par veckor sedan fick vi samsyn och det var något som jag firade. Föga anade jag att jag skulle längta tillbaka till hur det var innan vi var överens…

Jag har skrivit om mina duster med banker många gånger här på bloggen. Den mest uppskattade artikeln är nog den från 2012 där jag beskriver min kamp för att få till ett lånelöfte och får 7 nej på rad:

  • 7 nej senare…. - En sann historia om en förhandling med banken om att låna pengar till ett litet hyreshus

Den maniska fasen

De senaste två åren har jag och Caroline pausat vårt bostadsletande av flera anledningar. Den ena anledningen var att Freja blev 3.8 år, den ålder på första barnet då flest par skiljer sig i Sverige, en utmaning som vi också hamnade i. Den andra anledningen till pausen är att jag fortfarande (ja, jag är envis) efter 10 år tycker att den svenska fastighetsmarknaden är galet övervärderad och inne i en manisk fas.

Utan att gå in för mycket på diskussionen kring bostadsbubblans så skrev bloggrannen Flute en ganska intressant artikel på ämnet bara för någon vecka sedan. I den ena artikeln presenterar han följande bild:

Bostadspriser 1970-2015

Om inte det pekar på en bubbla, så vet jag inte vad som skulle göra det. Vi hade inte riktigt råd att köpa en bostadsrätt när vi tog examen 2005, när vi hade råd runt 2008-2009, så trodde jag att att det skulle spricka. Vi trivdes i vår lägenhet och kände just då inte att det var någon ko på isen och valde att bo kvar. Sedan dess är det ju bara att kolla utvecklingen. Det är ju inte som att jag har haft lite fel. :-)

Oavsett, istället för att hoppa in i en beskrivning av ovanstående diagram och argument, rekommenderar jag Flutes två artiklar:

Äntligen hade vi samsyn med banken

Tillbaka till ämnet. I alla fall, vi har haft som mål att flytta i sinom tid till ett hus i närheten av Frejas kommande skola. Dock råkar den ligga i ett av Malmös dyrare bostadsområden där husen sällan har ett utgångspris i dagsläget under 5-6 miljoner. När vi var på banken för 1-2 år sedan och bad om lånelöfte så var det nästan alltid en kamp och det gick sånär att få dem att gå med på det – särskilt eftersom jag haft varierande inkomster med tanke på att jag driver bolag.

Oavsett, i början av april var vi på banken igen eftersom där kom ut ett hus som vi ändå gillade. Jag bokade möte, vis av tidigare erfarenhet såg jag till att boka möte med både min företagsrådgivare och en privatrådgivare. Jag skickade dem underlag om både företagens ekonomi och vår privata ekonomi. Mötet gick bra och det slutade med att vi gick därifrån med ett lånelöfte på drygt 9 000 000 kr. Även om jag hade räknat på det och tänkte att det var häraden, så blev jag positivt överraskad. Det är en sak att tro det och en annan att få det bekräftat. Vi gick därifrån glada och firade lite – äntligen samsyn.

Räkneexempel på ett hus vi tittade på

Så långt så bra. Vi tittade på huset gillade det och funderade länge om vi skulle lägga bud. Jag tog fram mitt favoritprogram Excel, och började räkna. Jag utgick från följande antaganden:

  • Pris på huset: 9 000 000 kr
  • Kontantinsats: 2 250 000 kr (=25 %)
  • Lånet blir således: 6 750 000 kr
  • Drift per månad: 3 500 kr

Notera att då är ändå kontantinsatsen relativt hög, inte 15 % utan 25 %. Det gör att jag ”bara” behöver räkna med 1 % amortering per år i enlighet med det kommande amorteringskravet. Det är ändå något som Swedbank redan har infört som policy. Jag har även bortsett från engångskostnader såsom lagfart, pantbrev och ett visst iordningsställande. Då ger det följande uträkning:

Ränta 1.6 %
Före avdrag 108 000 kr /år
Efter avdrag 75 600 kr/år
Ränta per månad 6 300 kr/mån
Total kostnad 9 800 kr/mån
Amortering 5 625 kr/mån
Total + Amortering 15 425 kr/mån

Det vill säga att om vi skulle köpt huset idag, fått 1.6 % ränta så skulle vi betalat:

  • 9 800 kr per månad i boendekostnad
  • 13 300 kr per månad om vi inkluderar amorteringen

Jag räknar amorteringen separat eftersom det inte är en egentlig kostnad, utan det minskar skulden och ökar därmed det egna kapitalet. Det påverkar däremot i allra högsta likviditeten per månad eftersom pengarna ska ju defacto ändå ut.

Jämfört med den hyra som vi har på drygt 7 700 kr så är det ju en marginell förändring till 9 800 kr/mån om vi utgår från att vi styr om de 5 625 kr i sparande från fonder till amortering. Lägg till att vi får:

  • över 200 kvm hus,
  • trädgård på 1 000 kvm
  • ett av Malmös bästa lägen
  • garage etc.

Det känns ju som ett klockrent beslut.

Det är nu det blev jobbigt…

Eftersom jag som sagt gillar Excel, så fortsatte jag att laborera lite med min fil och lade in följande scenarion:

  • Räntan ökar till 4.5 % som är nära den historiska genomsnittsräntan
  • En extremökning till 7 % ränta (det som banken räknar man ska klara av)
  • Slopat ränteavdrag

Det gav följande tabell:

Ränta 1.6 % 2 % 3 % 4 % 4.5 % 5 % 6 % 7 %
Före avdrag (kr/år) 108 000 135 000 202 500 270 000 303 750 337 500 405 000 472 500
Efter avdrag (kr/år) 75 600 94 500 141 750 189 000 212 625 236 250 283 500 330 750
Ränta per månad (kr/mån) 6 300 7 875 11 813 15 750 17 719 19 688 23 625 27 563
Total kostnad (kr/mån) 9 800 11 375 15 313 19 250 21 219 23 188 27 125 31 063
Total + Amortering (kr/mån) 15 425 17 000 20 938 24 875 26 844 28 813 32 750 36 688
Total + Amortering utan ränteavdrag 18 125 20 375 26 000 31 625 34 438 37 250 42 875 48 500

Det är nu det blev jobbigt. För räknar jag på ett, enligt mig, inte alltför orimligt scenario på ett par års sikt där räntan går upp till 4.5 % men med bibehållet räntavdrag, då pratar vi inte längre en boende kostnad på 9 800 kr/mån utan 21 219 kr/mån och med amorteringen så är det 26 844 kr som ska ut – varje månad.

Plötsligt stod inte valet mellan 200 kvm + trädgård för 9 800 utan 21 000 kr per månad. Vi pratar alltså nästan 130 000 kr mer per år i boendekostnad. Jag vet inte hur det är för dig, men för mig är det en väldigt stor skillnad. Det är nu som jag började oja mig. För den svåra frågan som dyker upp för mig är:

  • Är det boendet verkligen värt 130 000 kr mer per år?

Nu är ju inte räntan 4.5 %, utan 1.6 %, men frågan är om jag är beredd att ta den risken. Jag tänker att 130 000 kr per år, det är både en, två och tre resor per år. Det är skillnaden mellan att ha en god ekonomi med stora marginaler och inga marginaler överhuvudtaget. För mig blev det till syvende sist en fråga om min upplevelse av frihet som är oerhört viktig för mig.

Vi valde att hoppa av budgivningen (ägaren borde vara glad då de fick minst 300 000 kr extra på grund av våra initiala bud) för till slut kunde jag inte förmå mig att ge upp friheten. Jag tyckte helt enkelt inte att det var värt risken.

Det var enklare när banken sa nej…

När jag dessutom pratade om det med min coach Moa, kunde jag inte ens få fram några vettiga argument för att jag ville ha huset. Det enda som kom fram var, enligt mig fåniga anledningar,

  • Vi borde ha ett hus med tanke på var vi är i livet
  • Det ligger nära Frejas skola
  • Det skulle vara trevligt att ha middagar / möten hemma
  • Jag vill visa folk att jag kunde

Inte direkt något som jag värderar till den ekonomiska risken som vi i så fall tar. Särskilt den sista anledningen var den som förvånade mig mest. Särskilt eftersom jag själv blev lite förvånad över den. För, allvarligt talat – vad är det jag känner att jag har att bevisa? Och för vem? Dessutom tror jag typ efter första veckan skulle den vara borta och det skulle kännas ganska tomt.

De andra två anledningarna är ju egentligen inte anledningar heller. Man kan åka ganska mycket taxi för 10 000 kr i månaden, middagar har vi redan hemma och de få möten jag har hemma kan jag hyra konferensrum centralt för. Barn har ju överlevt att växa upp i lägenhet också och det är ju inte direkt att det går någon nöd på oss på våra 100 kvm relativt centralt i Malmö.

Ändå dyker känslan och frågan upp nu när huset inte längre är på Hemnet – var det fel av oss att släppa det?

Det är när jag tänker vidare på frågan, inser att ett hus egentligen är två telefonsamtal bort och att allt är upp till oss, som jag tänker att det var mycket enklare förra året, när banken tog beslutet åt oss och sa att vi inte kunde.

Inte ens tagit hänsyn till bostadsbubblan

Notera att jag i ovansteånde resonemang inte ens har tagit hänsyn till en eventuell värdeminskning på grund av en brusten bostadsbubbla. Jag kan tycka att det är rimligt eftersom värdet påverkar inte lånen. Dessutom kan banken idag inte säga upp lånen, som de kunde innan 2014, om värdet på huset är mindre än de totala lånen.

Skulle jag däremot vara korrekt så behöver man ta hänsyn till det också. Där är ju olika åsikter om hur stor bubblan är och hur långt ner det kommer falla vid en evenutell korrigering. Bengt Hansson, expert på Boverket, brukar prata om mellan 18 – 35 %. Tittar man på historisk data så brukar en korrigering ske ner till nivå för reallönerna, vilket i Sveriges fall borde innebär korrigeringar på mellan 40 – 60 %. Jag tror att sanningen ligger någonstans mitt mellan – men det är oavsett det läskigt.

Ett prisfall på 35 % skulle i fallet ovan innebära nästan 3.2 miljoner kronor. Eller 350 000 kr per miljon. Det minskar värdet väldigt snabbt. Nu sker ju inte en bristning över en natt, utan snarare över en tidsperiod på ca 3-5 år. Vi pratar då om en värdeminskning utöver totalkostnaden på ett par hundratusen kr per år. Det är mycket pengar.

När Finansinspektionen släppte sin rapport om hushållens skuldsättning i Sverige 2013, visade de att i ett stresstest är prisfallet blev 30 % så blev 56 % av den svenska befolkningen överbelånad. Av någon anledning var den datan inte med i den senaste rapporten från FI nu i april, utan då redovisade man bara andel låntagare med över 85 % belåning. Jag har mina misstankar om varför.

Årets bolåneundersökning visar att den genomsnittliga skuldkvoten för hushåll med nya bolån ökade från 387 till 406 procent mellan 2014 och 2015. Hushållen lånar alltså allt mer i förhållande till sin inkomst, och det beror till stor del på att bostadspriserna stigit klart snabbare än hushållens inkomster.

Men det är inte ovanligt med skuldkvoter som är högre än så och andelen hushåll med en skuldkvot mellan 450 och 750 procent har ökat stadigt sedan 2011.
Den svenska bolånemarknaden, 2016

Det betyder att förutom ovanstående risk att den månatliga totalkostnaden ökar, så tar många risken att deras bostad kommer att falla i värde. Så länge man kan betala räntorna kommer man att få bo kvar. Men det man riskerar är att man ”låser” in sig i bostaden. Man kan kommer inte ha råd att sälja på grund av restskulderna man kommer att dra med sig och den månadskostnaderna kommer effektivt att förhindra semesterresor och annan ”lyx”-konsumtion. Jag är personligen rädd för att jag i en sådan situation inte hade tyckt att det är värt det. Men det är för att jag värderar just frihet väldigt högt, det är en av mina absolut viktigaste värderingar.

En parentes här – för bostadsrätter tror jag att situationen är än värre. För det första så äger du inte ens din bostadsrätt, utan du har bara en rätt att bo där. För det andra är ofta bostadsrätten belånad två gånger. En gång av dig och en gång av föreningen. Det innebär att när du får ökade räntekostnader så får även föreningen det. Det i sin tur innebär att avgiften på bostadsrätten med stor sannolikhet kommer att öka, vilket i sin tur spär på prisfallet ännu mer. Blir det riktigt illa så sitter man bokstavligt talat i knät på sina grannar.

Slutgiltig reflektion

En annan reflektion som jag har tänkt på de senaste dagarna är hur svårt det här måste vara för andra. Jag är ändå insatt, jag tycker det är roligt att räkna och laborera med Excel och jag har engagerat mig i debatten om bostadsbubblan. Samtidigt så känner jag verkligen den här dragningskraften, ”jag har möjligheten”, ”det är inte så mycket pengar (idag)”, ”alla andra gör det” och så vidare. Jag är verkligen nära att trilla över kanten. Hur svårt måste inte det här vara för en ”vanlig” person?

När jag pratar med folk, så är min upplevelse att man gör precis som jag, man kollar hur mycket man maximalt kan få låna och sedan kollar man i den prisklassen. Det märks ju inte minst i alla fall på Malmös bostadsmarknad där huspriserna inte är linjära utan har tydliga hopp baserat på vilka löner folk har. Det är det som gör att de flesta hus i Malmö ligger i intervallet 2 – 3 Mkr, 4.5 – 6 Mkr och över 7.5 Mkr. Det hänger tydligt ihop med löner hos en familj på 2 x 25 000 kr, 2 x 35 000 kr och 2 x 50 000 kr eller över. Det bekräftas även av min anekdotiska erfarenhet av visningar. På hus upp till 6.5 Mkr så är där många människor med flera öppna visningar. På hus över 8 Mkr så är det nästan alltid privata visningar och väldigt sällan fler än 2 som lägger bud.

Jag har verkligen empati med andra människor i den här frågan. För om jag tycker att det är här klurigt, så tror jag faktiskt inte att jag är ensam om det. Dessutom har jag turen att ha människor kring mig som jag kan resonera med i ekonomiska frågor, men tänk om man inte ens har det. Då tror jag att det är väldigt enkelt att bara göra som alla andra gör. Sedan står man där en dag med en villa, volvo, vagga och vovve och frågar sig, hur gick det här till? Ville jag det här, egentligen?

Det känns som att just nu är i alla fall beslutet hyfsat landat att pausa boendeletandet. Sedan får vi se om ett tag om jag plockar upp bollen igen. Just nu känns det inte akut och jag upplever inget behov av att utsätta mig för ovanstående process i närtid igen. Dessutom är jag naiv(?) nog att tro att tiden just nu talar för mig. Jag tror ju på att på sikt borde priserna sjunka och det ger mig också tillfälle att spara ihop mer pengar.

Kommer inte fallet så gör det inte så mycket, för jag försöker ändå inte se på boendet som en investering, utan snarare som en konsumtion. Även om prisfallet skulle komma så räknar jag inte med att tjäna pengar på boendet, i alla fall inte över tid. Men som sagt, jag har ju haft fel i snart 10 år och jag har säkert fel även denna gång. :-)

Relaterade artiklar

Relaterade etiketter och ämnen

bostadsbubblan, personligt

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *

78 kommentarer finns till denna artikel:

  1. Hej Jan,
    Jag läser din blog med stor behållning. Även kommentarer till inlägg är ofta intressanta. Just angående detta inlägg har jag en reflektion som jag inte tycker har nämnts.
    Jag tror en stark bidragande orsak till de uppblåsta bostadspriserna är våra förväntningar om hur vi ska kunna bo. Detta i kombination med bankens utlåning och den för tillfället låga räntan leder till en kraftig efterfrågan.
    I mina ögon är det helt galet att ni tittar på ett hus för 9 miljoner. Du är ju bra på att ”lägga dig mittemellan annars” så jag förstår inte detta ”allt eller inget tänk”. Detta är förstås förutsatt att de uppgifter som du ger stämmer med verkligeheten. Jag bor i Stockholm, tjänar mer än dubbelt så mycket som du och bor i hus. Skulle jag resonera som du tycks göra så skulle jag bara titta på hus för 12-15 miljoner.

    Eric
  2. Riksbanken har bestämt att två (2) % inflation är bra. För att uppnå detta arbetar man med minusränta och kvantitativa lättnader=ökning av den totala penningmängden=nytryckta pengar.
    Inflationsmåttet man använder är dock räknat på de konsumentvaror man köper och använder.
    Effektiviteten i produktions och distributionsprocessen har de senaste åren varit en kostnadsminskning på ca 3% årligen och kan tänkas vara högre de närmaste åren i reala termer.
    Löneökningar på 2-3% årligen och högre vinstuttag hos företagen kompenserar något att vi inte har någon deflation.
    Vart tar då dessa nytryckta pengar vägen? Det blir en tillgångsinflation som vi ser på fastigheter och aktier med dramatiska ökningar som vi sett de senaste åren medan konsumentvaror i stort har oförändrade priser.
    Kommer detta att vara i all oändlighet. Ja – lösningen på stora kriser med ständigt ökande penningmängd är att fasta tillgångar står sig bra medan tillgångar som aktier ‘korrigeras’
    Som de berömda ekonomerna Gailbraith o Keynes en gång sa. ‘Mängden pengar står alltid i balans till mängden varor till salu’. Blir inte konsumentvaror dyrare tack vare effektivisering så satsas de nytryckta pengarna på tillgångar som fastigheter istället.

    Staffan
    1. Jag förstår inte riktigt vad du försöker säga. Effektivisering leder till minskade produktionskostnader inte i synnerhet dyrare konsumentvaror. Det är ju först och främst bankerna som tillhandahåller dessa bolån (nytryckta pengar/IOUs). Hade det inte gjort det hade ju inte priserna på bostadsmarknaden kunnat klättra som de gjort.

      John
  3. Om man går med i marknaden tidigt, med en mindre bostad, så underlättar det vanligtvis. Man amorterar då till sig själv och tillsammans med initial insats så bygger man då över tid ett kapital. Iom att man är med i marknaden spelat det inte så stor roll om den går upp eller ner. Ner betyder billigare när man byter upp sig och upp gör att man har en vettig insats när man byter upp sig.

    Så in i marknaden så tidigt som möjligt när man har mindre behov av yta. Så hamnar man inte i din situation att behöva gå in i sista steget, villa på 200 kvadrat.

    Jag tror inte det blir någon krasch på bomarknaden. Efterfrågan är hög där alla vill bo och kommer så fortsätta att vara. Övriga landet har en omvänd utveckling. Grundläggande tillgång och efterfrågan.

    Bo så bra ni har råd med. Att vänta på en krasch som antagligen aldrig kommer gör att ni missar många bra år på vägen.

    Sen ska man såklart inte betala överpris mot marknaden för någon produkt.

    Karl
  4. Om du är orolig för framtida räntehöjningar ,efter att du köpt er bostad, bind räntan på mer än 5 år, lämpligen 8-10 år, så har du försäkrat dig mot räntehöjningar under tiden och du kan räkna i dina Excelkalkyler hur det slår.
    Annars ligger du rörligt, tills du vet att Riksbanken höjer räntan, och binder först då.
    Om jag tillämpat dina försiktighetsprinciper 1989 när jag köpte huset, hade jag aldrig kunnat köpa ett hus ännu.
    Nu har jag ett radhus med mindre än 40% belåningsgrad, försiktigt /konservativt antagande, trots att jag bara amorterat ca 12% sedan köpet, ja eg 24% då jag lånat upp en gång för att investera i nya fönster.
    Att köpa hus, gör man för att man vill bo i det ,inte se det som en kapitalplacering.
    Tänk om ni köpt för 5 år sedan, undrar hur dina excelkalkyler sett idag ?
    Att det sedan över tid bli billigare än att hyra ( i kr/m2 och månad) är en bonus.
    Tror inte som du att priserna ska sjunka över tid, snarare tvärtom, fast kanske inte så mycket i centrala lägen i storstäderna.

    Anders
  5. Jag funderar ofta på det med boende. Jag själv har ganska ok med pengar med min Sambo och resonerar enligt följande:

    Jag äger en bostadsrätt i sthlm, ganska nyköpt (något år tillbaka) och har därmed som alla gjort en viss vinst. Men i min mening är det mycket bättre om priset skulle rasa på den. För mitt nästa boende har ju haft en ännu finare kurva (i kronor).
    exempel:
    Jag har köpt för 3 milj (85% belåningsgrad)
    Gått upp ca `15%? minst.

    Mitt potentiella köp har ju dock haft en finare ökning såklart 5 miljoner (upp 15 %) vilket är ytterligare ex antal 100 000 kronor.

    Är det inte bättre för mig om priserna rasar med 30-40 %. Jag är hyfsat likvid utanför mitt lån och säg att värdet på min bostad går ner till 2 500 000 och jag istället säljer med förlust (tappar min insats) kan jag ju ändå bara ta pengar från bankkontot.

    Dock så borde den totala förlusten på mitt nästa inköp vara ännu större, 5 000 000 till 3 500 000. därmed så har jag ändå ”netto” mot andra i min sits inte förlorat på min bostadsresa eftersom jag kommer aldrig frigöra mitt kapital från bostaden.

    Är egentligen inte slutsatsen som alltid, om jag har mer pengar än snittpersonen i min ”omgivning”, en rik farsa och mindre risk mot boendemarknaden är jag ändå grön om man ställer det i relation till andra?

    VetarN
    1. Ja, gillar ditt resonemang, för visst är det så. Du kastar också ljus på en intressant sak som handlar om att det för de flesta av oss är den relativa rikedomen viktigare än den absoluta.

      Många undersökningar har visat att folk hellre väljer att tjäna 19000 i ett område där alla andra tjänar 17 500 än att tjäna 25 000 i ett område där alla andra tjänar 30 000 kr.

      Jan Bolmeson
  6. Befinner mig i en liknande situation. Funderar på om vi skulle kunna köpa något litet hus för barnens skull.

    Men det går inte ihop. Priserna i Stockholm är absurda, på alla plan och det är inte förankrat i vad som kan anses vara rimligt. Man tillämpar till gång och efterfrågan principer när det egentligen inte finns marknadsekonomiska förhållanden. dvs vi har ingen riktigt konkurrens på bostadsmarknaden.

    Jag är ganska säker på att alla sitter i en position att göra det försöker ta till sig av kakan. Alltifrån markägare till byggherrar ser till att lägga sig på en pris nivå som bankerna tillåter eftersom dom egentligen bara vill ha så höga ränteintäckter som möjligt. Det är det här som oroar mig. Banken har ingen anledning att hålla tillbaka priserna om folk inte fick ta lån utöver vad som var rimligt skulle inte situationen vara så här extremt och jag kan inte se att dom stora lånen i sig har fyllt något viktig samhällsfunktion.

    Låt mig illustrera med lite data från CSB. Jag har gjort något lite udda med siffrorna, jag gämför egentligen bara förändringstakten. Det är därför dom alla slutar på 1 och att skalan är mellan 0 och 1.

    https://docs.google.com/spreadsheets/d/196m_gKjLnz5RIjVaJku412BAGGnB4AQoOPpS-sgkFWE/edit?usp=sharing

    Vad jag kan se så sticker byggnadskostnaderna av någon anledning iväg helt ca 1975. Vi kan också se att skuldsättningen M1 sticker iväg i en takt som följer bostadsprisutvecklingen. Allt detta medans PKI stannar av i sin utveckling. Jag kan inte dra slutsatser utifrån detta men jag kan göra några observationer. Man ska vara noga med att allt eftersom produktionstakten ökar och att vi blir att duktigare på att bygga så borde de faktiska/reella priserna gå ner, inte upp. Åter igen, till gång och efterfrågan kan endast appliceras på en marknad som är utsatt av riktig konkurrens (vilket vi inte har idag).

    Det ser ut som att bankerna låter bostadspriserna sakta stiga genom att låta mäklare omvärdera med gämna mellanrum.

    Jag har bara det här att säga och jag tycker vi behöver vara tydliga i vårt språk. Att ammortera är inte att spara/betala till sig själv. Det här är som du mer exakt sa det, att minska sina skulder, skulder som svenskar har som överstiger vad som kan anses vara rimligt. Vad spelar det för roll om du äger ditt boende och vad det är värt? Du måste ju ändå bo någonstans.

    John
    1. Tack för en väldigt intressant kommentar. Där är flera bloggar än den här som har uppmärksammat just det fenomenet som du skriver om.

      Sverige har några av världens högsta byggkostnader som har en hög korrelation med exakt hur mycket tillgängligt kapital kunderna har. Det är också anledningen till att man har slutat bygga hyreshus, då sådana fastighetsägare har helt andra krav än privatpersoner som köper bostadsrätter.

      Jag tror tyvärr det här förr eller senare kommer att sluta i tårar, för det är inte annorlunda nu. Sedan håller jag helt och hållet med dig om det med barnen, men man får väl försöka kompensera för det på annat sätt.

      Jan Bolmeson
  7. Du är inte ensam om dina reflektioner. Jag har liksom du talat för döva öron i flera år och varnat för en bostadsbubbla. Jag har även varnat länge för riskerna med en utebliven integration, IS potential och att yttrandefriheten har beskurits kraftfullt i många för svenskarna okända frågor. Min tajming har uppenbarligen varit helt fel gällande bostadsbubblan, vilket jag dagligen får höra hemma…Enkel matematik säger att det är vansinne att köpa bostad i dag, ändå budar folk som vettvillingar. Det mest skrämmande är att människor tror att det skall fortsätta upp och handlar på skyhöga nivåer.

    Även jag har rannsakat mig själv och svarade ungefär lika som du. Mest störande var att jag upptäckte att jag hade ett litet behov att på utsidan visa framgång. Det störde mig lite. Jag har resonerat mycket med mig själv om vad som är viktigt i livet. Viktigast för mig är frihet att äga sin tid och inte vara i händerna på någon annan. Först då kan man uttrycka vilken åsikt som helst och våga granska vilken fråga som helst utan att vara rädd. Jag har alltid gjort mina egna analyser och gått min egen väg mot strömmen. När jag talar med människor säger alla att de mest av allt vill ha mer tid men man agerar tvärtemot genom att taga på sig stora lån som omöjligör för människor att arbeta mindre. Bra för Sverige med många arbetade timmar/person men inte så bra för den enskilde. Om min dystra analys är korrekt kommer Sverige att hamna i den djupaste kris vi någonsin varit. Jag tror att vi kommer att få se kraftiga skattehöjningar, arbetslöshet, en punkterad bostadsbubbla, högre räntor och en sämre kreditvärdighet för Sverige och ovanpå det stora sociala motsättningar. Jag hoppas att jag har fel men matematiken och psykologin säger något annat. Skall man köpa bostad skall man göra det då…

    Malin
    1. Ja, kan inte skriv det bättre än du. Jag gillade din formulering att de flesta människor vill ha mer tid, men agerar precis motsatt genom att ta på sig stora lån som innebär stora kostnader vilket gör dem ofria.

      Jag brukar tänka på Buffet – be greedy when others are fearful, be fearful when others are greedy…

      Jan Bolmeson
    2. Vilka är dessa ”okända frågor” som vår yttrandefrihet beskurits kraftigt i?

      Ställer mig helt bakom din analys av tid, alla vill ha mer men investerar/skuldsätter oss som att vi faktiskt vill ha mindre tid över. Galet.
      Prisökningen på bostäder är lika galen den. Frågan är när rekylen kommer nedåt och var den då hamnar.

      För övrigt tråkigt att alltid läsa domedagsprofetior på nätet. Allt behöver inte, och måste inte gå åt helvete hela tiden. Och det kommer från en som alltid varit riktigt cynisk, det finns ljuspunkter även i vårt samhälle. Och fortfarande är vi bland de bättre och rikaste länderna. Trots våra problem och utmaningar framöver får vi inte glömma det vi faktiskt har, och vad vi är kapabla till. Det är farligt att bara fokusera på det negativa. Jämför Sverige på 70-talet och hur det är idag, ta av dom rosafärgade glasögonen och se även dom förbättringar som kommit. Levnadsstandard, löner, välfärd osv. Jämför ditt liv med dina föräldrars, farföräldras och generationerna innan. Fanns inte ens kylskåp ”förr”, internet är förhållandevis nytt och dagisplatser och ”gratis” utbildning likaså. Skillnaden är massiv, men givetvis är vår tillvaro idag inte problemfri och kommer aldrig att bli det heller, inte så länge det finns människor på planeten.

      Önskar dig allt gott, helt enkelt.

      Andreas
    3. Andreas,
      Kolla upp konsekvernserna av HAARP och vad man kan använda dessa till och försök få en tidning av skriva om det. Då förstår du också varför man efter 2004 inte kunde få en enda tidning att skriva om att man forskat om mikrovågors effekter på celler(vid mkt låg effekt) sedan 50-talet och att underlaget är enormt. I två decennier har de icke industrifinansierade forskarna vrålat att vi måste dra i nödbromsen. Bilden som presenteras för folket är en helt annan. Varför lyssnar vi till 8 industrianknytna personer på SSM och inte på 220 oberoende forskare, de flesta med lång erfarenhet inom ämnet. Sverige borde kanske också följa Europarådets resolution 1815(som ingen svensk hört talas om). Min gissning är att man velat arbeta ostört utan debatt. Kontrollera källorna kring forskningen, kolla bakgrunden på forskarna och titta på vem som finansierar forskningen och gör din egna bedömning så kommer pusselbitarna falla på plats.

      Tro det eller ej men jag är faktiskt en positiv person som mer och mer lever här och nu!

      Malin
  8. Aktier är oftast en bättre investering än en bostad, men man bör komma ihåg att även aktiekurser kan falla.
    En bostad förlorar man ju inte på föränn man säljer och då förhoppningsvis har man amorterat av lite och köper och säljer till samma marknad.
    En bostad kan man även bruka i nedtid, man har inte förlorat något föränn man säljer.

    Lustigt, gick in på andra datorn då hade jag endast 2 kommentarer i senaste artikel, tydligt att en del var med bytte dator och vips 16 kommentarer.
    Jan Hur kommer det sig att jag kan kommentera andra användare men inte dina svar?

    A-man
    1. Ja, men så är det ju med aktier också. En förlust realiseras ju inte förrän man säljer aktierna. På det sättet fungerar det likadant.

      Dock kan jag med en fond äga andelar i företag i hela världen medan jag i en bostadsrätt är fullt exponerad mot ett enda objekt på ett enda ställe på en enda marknad. Man kan ju själv avgöra hur riskvillig man känner sig.

      När det gäller kommentarerna – jag har en cache-funktion som uppdaterar sidorna var 4 timme, därför blir det tyvärr ibland strul med kommentarerna.

      Man kan tyvärr inte svara på en kommentar på nivå 2. Det är bara nivå 1 kommentarer som man kan svara på. Jag brukar ofta svara på andras kommentarer och således kan man inte svara på min. Men svara på den ursprungliga så kommer det i listan. :-)

      Jan Bolmeson
  9. skitbra Jan! vill gärna dela med mig av mitt resonemang:
    för det första: 7700 för 100kvm, låter jättebilligt… vi har 105kvm jättecentralt i Göteborg och betalar 9700. nu tittar vi på att byta vår hyresrätt till samma storlek, men mer barnvänligt dvs. gård men ändå ganska centralt. vi hittar inget i samma prisklass, utan måste räkna med 11 500! jag blev lite förskräckt, och kände att då måste vi jämföra med att köpa bostadsrätt. jag gjorde så här:
    jag valde ett område som är tänkbart för oss, och där det både finns hyres- och bostadsrätter för att jämföra en likadan lägenhet på båda marknader. bostadsrätten har lite finare ytskickt, men även hyresrätten är nyrenoverad. samma planlösning osv. Hyresrätten kostar 11 300 i månaden, Bostadsrätten har utrop på 3 900 000 och 4 900 i avgift. Sedan räknade jag ut hur lång tid det skulle ta att komma upp i köpesumman (utan hänsyn till lånkostnaden och inflation) om vi bor i hyresrätten: 50 år (dvs. 11300-4900=6400, 6400kr*610månader=3 904 000). Så grovt: vi måste bo i hyresrätten i 610 månader (50,75 år) för att det ska ha varit fördelaktigt att köpa bostadsrätten. FÖRUTOM om man tror att värdet på bostadsrätten kommer att öka mer än lånekostnaden kommer att vara (för dessa två finns inte med i överslagsräkningen). Dessutom kommer hyran att gå upp, men inte lånet (men avgiften i bostadsrätten kommer också att gå upp). Vår lön kommer att gå upp också i och för sig. Men summa summarum: det känns inte fördelaktigt att köpa bostadsrätt om man har en hyresrätt (kan förklaras av den akuta bostadsbristen som gör att många inte har ett val utan måste köpa -det är dessa man konkurrerar med).
    har jag missat nåt?

    Anna
    1. Vid första anblick så verkar det som att du resonerar rätt. Det som man också skulle kunna ta med i beräkningen är driftkostnaden som är högre i en bostadsrätt än i en hyresrätt.

      Det andra är ju den ekonomiska risken. Det som jag tror många missar med en bostadsrätt är att en räntehöjning kommer att slå två gånger. En gång för själva lägenheten och en gång för föreningen. Ökar räntan för föreningen så kommer ju det förr eller senare slå på avgifterna. Ökar avgifterna kommer det också slå på värdet på bostadsrätten.

      Jan Bolmeson
    2. Hej Anna,
      Jag håller inte riktigt med.
      När alla de där åren gått så har du ju fortfarande kvar din BR, men vad har du kvar av din HR?
      Du har ju betalt hyresvärdens räntekostnader och amorteringar istället för dina egna…

      Marie
    3. Ja, men jag har ju inte tagit någon ekonomisk risk. Det många underskattar med en BR är ju att där finns kostnader i form av slitage, drift och underhåll på ett helt annat sätt än i en HR.

      Men den främsta faktorn för mig handlar om den ekonomiska risken. Jag är inte så sugen på att ge upp min frihet i form av de lån som det innebär. Amortering är ju dessutom en ganska dålig investering över tid – jag ”amorterar” då hellre på börsen till 8 % i genomsnitt än de historiska 2-4 % som det har gett.

      Men, smaken är ju som baken. :-)

      Jan Bolmeson
    4. Och tänk vad skönt efter 50 år när du är pensionär och inte får ut lika mycket pengar. Då lägger du 6000 kr mindre i månaden på ditt boende och har även en BF som är vård något.

      Jon
    5. Det låter ju bra. Men betalar verkligen alla föreningar av sina skulder? Uppfattningen som jag har är att svenska hushåll är sjukligt belånade och att attityden inte är att amortera. För bara några månader sedan läste jag en rapport om hur föreningar inte planerar för underhåll som behöver göras om ca 50 år. Jag förstår att om ma sköter allt rätt blir det inte så och grattis till er som gör det. Det jag ser är inte helt solklart. När barnen flyttat ut och jag går i pension så flyttar jag gärna till något lämpligare.

      John
    6. Det var inte BRFs lån som jag menade utan ditt egna bolån. BRFs lån ingår ju i avgiften (hyran) som man även efter det att man har betalat av sitt egna lån har kvar

      jon
    7. Nu handlar det inte BFs lån utan de privata bolånen som de flesta tar vi ett husköp. I exemplet på boendekostnaden är räntorna och amorteringen en del av månadskostnaden. När man efter säg 50 år har betalat av sina lån så har man endast avgiften till föreningen och lite driftkostnader att betala varje månad vilket gör att boendet då blir väsentligt billigare än att hyra.

      Det är inte dom stora intäkterna utan dom små utgifterna som man blir rik av.

      jon
  10. Som jag känner igen mig! Sitter i samma ”båt” som ni. Tror inte vi missar något? Leve friheten fram för allt, och tack för att du skriver och resonerar så klokt.
    Andra må göra som dom vill. Men eftersom jag är lyckligt lottad med en hyresrätt så stannar jag kvar, med förvissning om att jag kan flytta när jag vill.

    Katarina Lander
    1. Vad betalar du för din hyresrätt i månaden hur stor och vart ligger den?
      Alltid intressant med lite perspektiv.

      A-man
    2. 14000 med extra allt, 170km2 frihet, vardagslyx och plats för boomerang barn.
      Som den huskatt jag är får det vara värt det. Eftersom jag inte hittar något som är bättre, och med vår gemensamma syn det framtida seinariet med räntor och dylikt så bor vi kvar ett tag till…

      Katarina Lander
  11. Hej Jan.

    Vad är det som får dig att inte vilja köpa en bostad med rädsla för bostadsbubbla och en nedgång men ändå göra affärer i form av aktier?
    Er hyresrätt är väldigt billig till förhållande och storlek hur kommer det sig, hur skulle du se och agera på en hyreshöjning på tex 2000kr?
    Har ni funderat på hus runt 4-5 miljoner även om det innebär att välja ett annat område?

    A-man
    1. För att aktier (och fonder) är i grunden andelar i företag. Ett företag har ju alltid ambitionen att gå med vinst och de flesta företag försöker växa och öka sina marknadsandelar. Det gör att även om det inte ökar i värde så är där en utdelning av vinsten till aktieägarna. Där finns en grundläggande affär i verksamheten.

      Ett boende är således ingen investering eftersom där inte är någon underliggande tillgång som genererar en utdelning eller tillväxt. Det enda som värderar ett boende är vad någon annan är villig att betala för den. Vill ingen annan betala för det så har det ingen värde och ingen avkastning kommer att betalas för den.

      Därav är aktier så mycket bättre och en helt annan typ av investering än en bostad.

      Jan Bolmeson
    2. Vi har funderat på andra områden i Malmö också. Problemet är däremot att då försvinner en av de viktigaste anledningarna för mig att köpa huset vilket var att min dotter ska ha gångavstånd till skolan. :-)

      Jan Bolmeson
  12. Det går ju att låsa sin ränta ett par år i taget så behöver du inte oroa dig och har gott om tid att sälja om du skulle märka en ökning du inte vill ta, många banker föreslår att man gör det just nu. Dessutom kan du nog pressa ner räntan under 1,6 flera i min familj har 1,4 och under :)

    emilia
    1. Stiger räntan är detta ditt minsta problem, eftersom priserna sannolikt lär gå ned då. Det betyder att det kan bli dyrt att flytta, så se till att du kan bo kvar.

      Förutsatt att du inte flyttar till något dyrare förstås för då kan ju netto bli positivt (dock måste även skatter och transaktionskostnader tas i beaktning).

      Joakim
  13. Tack för en intressant läsning , helt sjukt vilka priser ni har på bostäder och i hyror !
    Jag kan verkligen rekommendera att man kikar på hus som ligger lite mer på landet om möjligheten finns.

    Är relativt ny hus ägare och känner att när man läser denna artikel att vad skönt och inte behöva dela denna oro för bostadsbubbla , amorteringskrav , räntehöjningar . Man står utanför detta men då bor man ju lite mer i ingenstans

    nybörjaren
    1. Ja, jag är jättesugen på att flytta ut på landet vid tillfälle. Gärna i anslutning till egen skog. Problemet är att vi inte riktigt upplever att det fungerar i den livssituationer som vi är i just nu. Men jag längtar till den dagen. :-)

      Jan Bolmeson
  14. Hej Jan!

    Tack för en jättebra blogg som lärt mig en massa saker (även fastän jag inte riktigt fâtt ändan ur vagnen och byggt min maskin ännu). Jag tycker den här artikeln var väldigt intressant eftersom du sâ öppet resonerar kring ‘varför’ vi känner oss manade att göra som alla andra. Jag skulle vilja lägga till en aspekt till varför huset tär pâ ens frihet. I vârt fall handlar det om trädgården. Visst är det toppen för barnen men det är en massa underhåll som skall till för att hâlla den lika fin som ett tidningsideal och mer än vi skulle önska för att hâlla den i acceptabelt skick. (om man sedan lägger till städning och poolskötsel och det vanliga jobbet sâ blir det väldigt lite tid kvar till att njuta av alltihopa med barnen – istället flyr man bort över helgerna). Om man inte är trädgårds intresserad sâklart. Eller har trädgârdshjälp och städhjälp…

    Catarina
    1. Tack för det perspektivet. Det har jag inte ens tänkt på. Men det är klart, jag brukar inte vakna på helgen och tänka oj, idag är jag sysslolös, tänk om jag hade en trädgård. :-)

      Jan Bolmeson
  15. Reflekterar lite över det du säger och undrar om vi verkligen ska lägga vår tid, och framför allt pengar på att köpa bättre bil och större bostad? Själv har jag satt stopp för det där. Till slut insåg jag att det får vara bra nu och att fokus ska ligga på min egna ekonomi. Betala av bostadslånet och vad nu mer man kan ha, istället för att jaga mer och mer.

    Tycker ni tog helt rätt beslut. Har själv varit lockad över att sälja nuvarande bostad och köpa något större, men undrar egentligen varför. Och det kommer att kosta så mycket mer, samt sätta mig och familjen i en större risk om/när det skiter sig.

    Andreas
  16. Väldigt intressant artikel!
    Dock tycker jag ett perspektiv missas.
    Att ha någonstans att bo. Det är jättebra att det finns hyresrätter tillgängliga i Malmö. Så är inte fallet i t ex Stockholm. Här är man som icke-köpare förpassad till den icke-fungerande andrahandsmarknaden. Hade vi kunnat köpa det boende vi hyr nu istället hade vi sparat 4000-5000/månad (av 11000). Då hade vi ändå tur med lägenheten och har ett relativt långt kontrakt. Jag känner flera som betalar mer och har sämre kontrakt.
    Även om räntan går upp rejält kommer man i Stockholm vara så illa tvungen att köpa. Inte för att man vill men för att man vill slippa flytta mellan tillfälliga boenden hela tiden.

    Martin
    1. Bra poäng man kan ställa sig vad är bäst för en själv.
      Om vi tar följande scenario på en person.
      Hyra ett rum för minst 4000kr i månaden som i bästa fall har egen ingång och toalett.
      Eller hyra en etta i andra hand för minst 8000kr som kanske egentligen har en månadsavgift på max 3000kr.
      Sedan bör man räkna med att om räntan går upp och man hyr av privaperson så kommer det garanterat generera en höjd hyra.
      Eller hyra motsvande lägenhet nypdoucerad (max 5år) för för minst 7500kr i månaden.

      Eller köpa en bostad om man har kontantinsatsen bo billigare, trots höjda räntor eller beta lite mer är motsvarande hyresrätt?
      Valet är jättesvårt det finns inget rätt å fel egentligen hur man är gör så kostar det pengar.

      Personligen tror jag att om inte marknaden krashar så kommer priserna plana ut och man kommer kanske inte kommer att se den uppgång man ser idag, som det är nu kan man köpa en bostad och sälja den dyrare på ritning.
      Det kommer också komma en gräns för vad folk har råd att betala när lönen inte räcker till i form av amorteringskrav etc men jag tror det tar ett tag innan vi når dit och en stor anledning är att många om vi tar Stockholm som ett exempel har gjort stora pengar på ombildning, många har tex fått köpa sin hyresrätt till reapris och inte allt för ovanligt med 1 par som gjort det var för sig och sedan säljer och köper en gemensam, det är 2 lägenheter som köptes under marknadspris innan de kommer ut på marknaden, vilket inte allt för sällan ger pengar över.
      Därför klarar många en ränteuppgång och det kommer hålla priserna upp ett tag i alla fall.
      Sedan finns det många som aldrig varit med om en räntehöjning eller prisnedgång tex många yngre som flyttat hemifrån och gjort nästan 1 miljon på bara ett par år, köper ny lägenhet räknar iskall med att den ska generera en ny miljon och konsumerar upp resten av vinsten.
      Vinst som kan användas att betala av med i en nedgång men även generera en lägre månadskostnad även i uppgång eller växa i form av bra avkastning.

      Det enda jag känner är att jag kan inte gå runt och oroa mig utan endast vara bereedd.

      A-man
  17. Hej Jan! Tack för en mycket intressant artikel. Jag undrar om du kan förtydliga vad du menar med att en korrigering vid en bostadsbubbla brukar ske ner till nivå för reallönerna? Vilket är förhållandet mellan reallönerna och bostadspriserna före respektive efter att bubblan har spruckit?

    Olle
  18. Visst kan det komma ett prisfall (deflation), men det kan också lika gärna bli hyperinflation. Penningmängden har dubblerats i världens största ekonomier sedan finanskrisen.

    Så länge penningtryckandet fortsätter lär också bopriserna fortsätta gå upp. Priset på hus korrelerar nästan perfekt med ökningen av skulder. Den dagen skuldökningen avtar börjar också priserna falla.

    Svårare än så är det egentligen inte.

    joakim
  19. Tack Jan,
    nu är det inte lätt att veta vad man ska göra när man ska sälja sitt boende för att flytta. Att hitta något att hyra i Stockholm är ju en annan väldigt märklig historia :-(
    //Susanne

    Susanne
  20. Jag brukade publicera följande kommentar på DI när bostadsbubblan diskuterades, den passar bra även här.

    År 1993 köpte jag en trea på Östermalm i Stockholm. För 90 kvm fick jag betala 990.000:-. Jag bor kvar och fick den nyligen värderad till närmare 9 miljoner. Hållbar utveckling?

    En jämförelse: Om min löneutveckling hade följt värdeutvecklingen på min lägenhet skulle jag idag ha tjänat 250.000:- i månaden. (Det gör jag tyvärr inte!)

    Sist jag publicerade kommentaren var det en annan läsare som räknade ut att min bostad hade stigit med 1.000:- om dagen, dygnet runt i drygt 20 år. Inte heller det känns direkt hållbart.

    Tom Waits
  21. Tack Jan för detta inlägg, det är väldigt upplyftande för mig att läsa om en situation och ett resonemang så väldigt likt mitt eget. Det är få som tänker i dessa banor (i min omgivning iaf) och ibland är lockelsen stor att bara tanklöst ge efter.

    Anders
  22. Intressanta tankegångar som vanligt, uppskattar videoblogg!
    En sak bara, den korta melodin på slutet är väldigt hög. Gör ont i öronen om man har hörlurar på sig.

    Jonas
  23. Hypotes: Ett hus på 200 kvadrat uppfattas oproportionerligt större och mer attraktivt än ett hus på 195 kvadrat. Består prisskillnaden endast av de fem kvadratmetrarna?

    Det är givetvis svårt att göra sådana jämförelser, men här finns nog en psykologisk faktor, precis som med priser (1999 :-). Min känsla är således att det finns intervall även här. Går man då ner lite i storlek kan man kanske få mer hus för pengarna? Eller så råder det omvända förhållandet?

    Klart är i alla fall att de flesta bostadsletare sällan har behov av en exakt yta. Ett behov som ju dessutom är mycket svårt att uppskatta. Därför torde det finnas marginaler både upp och ner i storlek när man letar (jag menar inte att det gör det i ert fall, utan detta är ett allmänt resonemang).

    Det skulle vara intressant att se hur kvadratmeterpriserna varierar med yta, om de gör det (vilket jag tror). Att ha lyxen att välja ett lite mindre och ett lite större hus med i övrigt likvärdiga förutsättningar är nog ovanligt, men det skulle kunna påverka beslutsprocessen, åtminstone för den relativt rationella köparen som skulle kunna söka ett lokalt minimum inom ett intervall, för att kunna optimera sökandet där och ”få mest yta för pengarna”.

    Gustaf
  24. Vill bara skicka ett TACK för ett bra inlägg som väcker många tankar och funderingar då jag själv står i ev. köpläge nu framöver. Älskar meningen; ”Jag tog fram mitt favoritprogram Excel”. Haha, blir nästan lite avundsjuk att jag inte delar denna Excel-kärlek. Allt gott till dig Jan, du inspirerar!

    Louise
  25. TACK för det här inlägget. Jag bor inneboende i en (student-)hyresrätt i Sthlm. Superosäker bostadssituation alltså. Har fast jobb med bra lön och sparade pengar till handpenning. Så fort jag på allvar söker lånelöfte hos banken och roar mig med att trixa med ränteberäkningar och avskaffande av ränteavdrag (har ej ens räknat i amorteringskravet…) så känns det däremot helt orimligt. Jag skulle ha mindre att leva på i månaden än som student. Önskar förstås att jag skulle ha haft fler antal dagar (år…) i bostadskö för hyresrätt, men svårt att göra något nu. Tänker att det får vara värt att söka andrahandsboenden för den ekonomiska risken det skulle innebär för mig att ha ett lån på 2 miljoner inte är värt det. Men det är så lätt att tappa detta när man går på visningar och kollar på utgångspriser/slutpriser. Får skriva ut dessa grafer och tejpa på datorskärmen när jag får för mig att hemnet-surfa igen…

    Sen så gäller det ju att hantera självbilden med vart jag skulle vara i en ålder av 30+ med viktigt yrkestitel, men med otryggare bostadssituation än när jag var 22, levde på CSN och roade mig med att dricka öl för 22:-. Jaja.

    Sofia
    1. Ja, verkligen. Jag delar ju som sagt din uppfattning om orimligheten. Men jag gissar att så är det väl att påstå att kejsaren är naken. Man blir ju idiotförklarad av alla som har investerat mycket i att kejsaren verkligen har nya kläder.

      Jan Bolmeson
  26. Grattis till ett vettigt beslut! Skönt att höra att ni inte gick i den fällan… Antingen bor ni kvar, eller så köper ni ett billigare hus. Vi hade liknande dilemma för fyra år sedan i en annan större stad, hoppade av flera budgivningar inklusive en som vi ”vunnit”. Tänkte sedan om och fann vad vi sökte i en mindre stad. Känns väldigt skönt. Rekommenderas! Nuvarande prisnivåer bygger på att man kan sälja ngn annan bostad som även den skenat i pris… Med vänlig hälsning, staffan

    Staffan wallberg
  27. Med tanke på belåningsgraden i landet så vore det osannolikt med en räntehöjning. Skulle det ske så blir det stora problem för många så som du skriver, ur ett makroperspektiv så skulle det vara en riktig dödsstöt mot landets ekonomi (ingen skulle konsumera osv). De enda som skulle skratta hela vägen till banken är de utan lån och som alltid, banken själv.

    Så visst, man kan tänka att historisk så ska räntan upp, men i den närmsta tiden så tycker jag det vore felaktigt att ha med en ränteökning i beräkningen. Jag tror vi kommer ha en låg ränta under lång tid, däremot gissar jag att den har bottnat ut, vilket skulle ge ett bra läge att binda upp räntan, vilket också kan ge dig din trygghet och frihet som du eftersträvar

    Christoffer
    1. Ja, jag håller med om att det kommer att bli ett stort problem. Det är ju det här scenariot som Riksbanken med Stefan Ingves i spetsen är så rädda för. Utmaningen kommer nämligen vara att vi i Sverige inte kommer ha något att säga till om. Vi är som ett flöte på ett hav som bestäms av stora ekonomier Europa, USA, Kina och så vidare. En del av upplåningen till de svenska bolånen sker nämligen utomlandsifrån och det behövs väldigt lite för att förtroendet ska rubbas och räntorna höjas för bankerna och i nästa steg för oss kunder.

      Jan Bolmeson
    2. Å andra sidan bestäms väl boräntan till stor del av tillgången till krediter på den internationella obligationsmarknaden. Skulle den källan sina får man anta att räntan inte kan hållas låg längre.
      Då undrar jag osökt om de svenska bankerna lånar in pengar i andra valutor än SEK, för då har vi en valutarisk att ta hänsyn till också. Även om själva bolånet är i SEK så kommer banken behöva kompensera för underliggande valutaförluster genom att höja boräntan.

      Eken
    3. Du glömmer en sak, räntan sätts utifrån risk. Svenska banker måste sälja sina bostadsobligationer för att kunna låna ut, och anser marknaden att risken gått upp så måstre de erbjuda bättre återbäring på obligationerna.

      Men visst, riksbanken kan ju aldrig göra det av nämnda anledningar. Det är dock inte riksbanken som sätter priset på bostadsräntan.

      joakim
  28. Hej! Kul inlägg. Precis samma tankegångar vi haft det senaste halvåret och tog därefter också beslutet att sälja vårt hus som vi köpte för 4 år sedan. Visst det är härligt att bo i hus med allt vad det innebär av frihet att kunna gå rakt ut i trädgården, odla egna grönsaker, spela hög musik etc. Men vad ger det oss för frihet den dagen då räntan är högre och vi är helt beroende av våra heltidsanställningar. Är det värt att betala för ett hus vi knappt kommer att kunna njuta av för att vi jobbar 40h i veckan och om vill vi unna oss något så kommer vi inte anse att vi har råd.
    Bo större och med tomt kostar också mer i behovet av saker och verktyg. Samt alla skatter, elpriser, underhållskostnader som också med stor sannolikhet med tiden kommer att öka.
    Hus i all ära och alla livsstilar är olika men man skall tänka över husköpet noga och vad det innebär för framtiden. Vi tänkte inte innan men vi hann tänka efter innan det blev försent.

    Mariana
  29. Jag har också funderat på att köpa ett litet hyreshus, men kom fram till en bättre deal!

    Jag har köpt och sålt ett antal BR i Sthlm, samt amorterat mycket flitigt genom åren.
    Det har gjort att jag för några år sedan köpte ett fint hus med attraktivt läge på Gotland, utan att behöva ta mer lån (har lån på min permanenta bostad, men bara ca 30% belåningsgrad).

    Detta fina hus hyr jag ut veckovis (så är man aldrig bunden till en långvarig hyresgäst utan kan själv komma in i huset varje vecka för att kolla status).
    Mycket bra affär!
    På 2½ veckor får jag in hela årskostnaden för huset, inkl el, försäkringar, allt.
    På 4 veckor får jag in hela årskostnaden OCH ”som om” jag haft det belånat, eftersom jag ju annars kunde använda kapitalet (som det kostade att köpa huset) till att amortera lån på min permanenta bostad.
    Jag hyr ut det 10 veckor.
    För er som inte vet så är det DYRT att hyra hus på Gotland, så det blir mycket pengar.
    Dessutom gör omvärldsfaktorer att många vill ha sin semester i Sverige istället för att åka utomlands.
    Detta är en bättre affär än börsen skulle jag våga påstå (om man inte vill chansa och gambla med pengarna).

    Såhär ser det ut:
    Investeringskostnad 1,6MSEK
    Drift (inkl ”ränta”) 35TSEK
    Intäkt 110TSEK.
    Vinst varje år 75TSEK (nån tusenlapp försvinner i ”förbätttringskostnader” pga slitage)
    Man skattar på hyresintäkter utöver 40TSEK, om man tar upp det i deklarationen.

    Som extra bonus har jag ett hus som (just nu) ökar i värde, samt har ett lantställe jag kan använda när jag vill övriga 42 veckor som också är rätt sköna där, med driftskostnader som redan är betalda!

    Som sagt – tanken fanns att köpa en hyresfastighet men har lämnat den tanken nu, eftersom det är så mycket mer jobb, under hela året.

    Malou
  30. Nio miljoner tycker jag låter mycket för ett hus (även i Malmö, för det är väl där du bor?)
    Dock är ett hus hundra gånger bättre än en lägenhet att bo i, och jag kan bara instämma i fördelarna som de andra radar upp. Den absolut största fördelen är friheten man ger barnen. De kan bara springa ut i trädgården när de är små, och när de är lite äldre kan de ta sparken eller cykeln ut i kvarteret. Detta är ju högst osannolikt inne i Malmö centrum. Även fast det finns massor med andra fördelar att bo centralt i Malmö :)
    För mig känns det ganska smalt att rikta in sig på att köpa ett hus för att man tänker sig att ens barn ska gå i en viss skola innan ens barnet i fråga har börjat i skolan. Finns det inga andra möjliga skolor som är bra? Och lite billigare hus? För att bo i hus är underbart :)

    Lis
    1. Ja, det finns billigare hus, verkligen. Sedan har vi innergård, men det är klart att det inte är helt och hållet samma sak.

      Motiveringen med att det är smalt, håller jag helt med om, det är ju en av anledningarna till att vi hoppade beslutet till slut. Sedan är skola och utbildning viktig både för mig och min fru. Själv är jag ju civilingenjör och min fru har doktorerat så skolan är jätteviktig. Vi får se hur det blir med huset.

      Jan Bolmeson
  31. Prisfallen kommer att sker, det är bara en fråga om när. Högre räntor kommer att se till att så sker. Allt som går upp kommer alltid ner i slutänden. Blanka svenska fastighetsmarknaden. Eller köp något relevant säljcertifikat eller något. Fråga inte mig, jag vet inte om det finns något sådant instrument (men det kan vara en intressant tanke för de som tror på att höjda räntor skapar ett prisfall på bostadsmarknaden i Sverige inom en snar framtid. Säg 5 år). Sedan kan ni ta avkastningen från fallande bostadspriser och köpa ett hus kontant senare.

    Jag tror även att ultra-konservatism i värdering av huruvida man har råd eller ej är en sund inställning till det mesta i livet. Utgå alltid ifrån ett ”worst case” scenario. Klarar man inte av det scenariot, skippa tanken. Vänta då hellre och förbättra utgångsläget (”bida er tid”). Det mesta kan ju bara bli mer suveränt om man agerar på det sättet. Man får ju inte glömma bort att det mesta i livet går åt skogen hur man än vänder och vrider på det. Varför då inte agera utifrån det redan från start? Jag håller därför med dig om din slutsats att inte köpa fastigheten, Jan. Jag håller även med dig om att värdera sitt marginalutrymme. Att ha manöverutrymme.

    Mathias
  32. Jag skulle inte vara bekväm att räkna på något annat än 30 års amorteringstid, och även det tycker jag är lite i överkant.

    Jag kan absolut hålla med övriga kommentatorer om njutningen med hus och att bara kunna öppna dörren och gå ut i trädgården, det var för mig det största lyftet från lägenhet. Men jag kan inte ens föreställa mig att lägga upp mot sju, åtta, nio (!!!) miljoner för ett HUS. Snacka om bubbla. Men så är jag förvisso nöjd med att bo ”mitt i ingenstans”, här är priserna minst sagt annorlunda…

    Vad är det som gör att du känner att du måste bo just i så dyra områden Jan? Är det just dotterns skola som måste ligga nära? Annars kan jag tänka mig att Skånes inland har mycket mer prisvärda hus och vackra omgivningar?
    Är husmarknaden i innerstaden i Malmö något alls lik den i Göteborg så är husen svindyra och trädgårdarna pyttesmå – det är helt enkelt inte värt priset enligt mig.

    Piratekonomen
  33. Du kanske betalar för någon parkeringsplats idag som du inte behöver betala för om du har hus?
    Det är klart en parkeringsplats kan man alltid säga upp om det krisar men det blir ju en liten kostnad på ett par år om man betalar för det speciellt om man har 2 bilar.
    Jag förstår din känsla av att komma vidare men ändå arbeta med försiktighet.
    Har ofta tänkt är det sunt ur vinstdrivande syfte att låna ut miljoner till knappt 2% ränta?
    Tror banken bara väntar på att få höja.

    A-man
  34. Hej Jan!
    Tack för en grymt bra blogg, finns mycket lärorikt att läsa här :)
    Finns det möjlighet att ta del av din excel du skapade iom detta?
    Jag ska nämligen köpa en bostadsrätt här inom kort, dock handlar det inte om flera miljoner utan strax över 1.
    Skulle vara intressant att se hur kostnaden blir för de olika % som räntan kan gå upp till. Gillar också att göra exceler över kostnader så skulle kunna knåpa ihop en egen men om du är villig att dela med dig här eller om du skickar den på min mail skulle det vara väldigt uppskattat (dumt att uppfinna hjulet 2 gr)!
    Mvh Micke

    Michael
  35. Tack för en bra artikel Jan. Lätt att dras med i normen om att det är självklart att låna på sig några miljoner för eget boende utan större eftertanke. Själv fortsätter jag att bygga på min pengamaskin genom att investera 50% av nettolönen varje månad i stabila utdelningsaktier, och hoppas att jag känner mig som en vinnare i framtiden. Förhoppningsvis både ekonomiskt och frihetsmässigt :-)

    Rasmus
    1. Vilka är dessa stabila utdelningsaktier du pratar om? Går själv i liknande tankar men har så svårt att ta beslut i frågan.

      Andreas
  36. Hej Jan!

    Det märks att du inte bott i hus. ☺ Jag tänker att du missar vitala anledningar till att bo i hus, speciellt med tanke på vad du värderar. För mig är att bo i hus först och främst frihet! Några exempel:

    – Redan när barnen är två år kunna öppna dörren och låta de gå ut o leka själv.
    – Grilla, say no more. ?
    – Att bara öppna dörren och gå ut, inte behöva planera och packa saker. Laga en god middag och duka upp ute och njuta av den i det fria.
    – Köpa en grävmaskin och gräva ett djupt hål bara för att, om man känner för det. ☺
    – Göra om saker utan att be någon om lov.
    – Köpa gatans största hemmabio och när resten av familjen är borta vrida på hög volym och njuta av den där ekonomidokumentären och lyssna till dånet av då börsen kraschar, utan att tänka att grannarna störs av det.

    Det, är frihet för mig. Speciellt första punkten uppskattar jag (och barnen) oerhört mycket.

    Sen förstår jag att frihet består av många saker, men för mig har du bara med en sida av ekvationen.

    Det kraschar snart, jag lovar. ?

    /Tobias

    Tobias
  37. Jag brukar också räkna på hur det blir om man skulle vilja amortera av lånet på säg 30år för att vara skuldfri tills man är pensionär. Då blir det ännu tyngre.
    Om man inte tar höjd för det utan kör på bankens 1% per år så skulle det vara över 4000000kr kvar i lån när ens inkomster kanske ändras drastiskt i och med pensionen. Det är ju trots allt inte småpengar det rör sig om utan det det är risker med stora konsekvenser även om sannolikheten är låg att man drabbas.

    Daniel