Nej, bostadskarriären kommer inte att göra dig rik... | RikaTillsammans

Nej, bostadskarriären kommer inte att göra dig rik…

Ett boende bör betraktas som vilken konsumtion som helst, det är något som kostar pengar över tid...

Veckans Affärer går hade i dag en artikel med den titeln ”Så blir du rik på bostadskarriären – 5 steg mot en lönsam affär”. Jag vet inte om jag ska skratta eller gråta. Samtidigt kämpar jag, Arturo Arques med flera med att visa att kejsaren är naken på den svenska bostadsmarknaden, som för många kommer sluta i tårar.

Kontrasten kan inte bli mycket större mellan Veckans Affärers artikel och Arturo Arques artikel i Sydsvenskan imorse med titeln: ”Dyrt för borättsägare när räntebubblan spricker”. Se nedan:

Dyrt för borättsägare när räntebubblan spricker

Det här är något som jag också har påtalat i många artiklar om bostadsbubblan i Sverige. Jag förstår att jag på den här bloggen sannolikt pratar till de redan frälsta, men det tål att upprepas. I en bostadsrätt äger man inget annat än rätten att bo. Det är en stor skillnad mot t.ex. en villa där man äger en lagfart och i de flesta fall även äger en bit mark i form av tomten. Vi har de senaste 20 åren haft en makalös uppgång på bostadspriserna, till följd av faktorer såsom bostadsbrist, jobbskatteavdrag, låga räntor, avskaffandet av fastighetsskatt och en relativt hög konjunktur.

Fel enligt mig i Veckans Affärer

Jag vet inte egentligen varför jag hetsar upp mig över en artikel i Veckans Affärer, det är ju en ekonomiblaska i ordets rätta betydelse. Men jag blir ändå förbannad eftersom där är många som håller det som står där för sant. Men jag kanske slåss mot väderkvarnar. Ungefär som det klassiska memet:

Älskling, kom och lägg dig!

Nej, jag kan inte än. Det är någon som har fel på Internet!

Men ändå. Låt oss kolla på vad det skriver i artikeln:

”Först köpte jag ett hem i San Francisco – priset ökade lavinartat. Sen flyttade jag till New York och köpte en ny bostad – priset ökade lavinartat. Mitt värde har ökat med miljoner och åter miljoner dollar, och allt jag har gjort är att leva.”

Ja, det kallas för TUR. Människor i Sverige råkar ut för det här just nu också – de tjänar till och med mer på sitt boende än vad de gör på jobbet. Det är inget fel på att ha tur, men det kan bli katastrofalt när man blandar ihop tur med skicklighet – och börjar se bostadskarriär som en uthållig strategi för att bli rik. Visst kan man spekulera och göra bra affärer men man behöver vara medveten om att en dag kommer musiken att tystna.

Du kan ha tur många gånger men du kan också bli av med allt som din tur har byggt upp under många år på en enda dålig affär. Det är det här jag tror att de flesta missar att det går mycket fortare ner än vad det går upp. Om du har tjänat 1 miljon under 5 år och sedan förlorar 100 % på en affär så är du på noll.

Nyckeln är att se ditt första hem som en investering och inte stadga dig för tidigt – det bästa sättet att maximera dina intäkter är att bo i ett hem några år, renovera, och sedan sälja med vinst

Känner vi igen det här? Ja, samma sak där. Det är lätt att göra i en uppåtgående marknad men fråga alla fastighetsägare i början av 1990-talet hur det gick.

Satsa aldrig hela ditt kapital på en fastighet och börja i liten skala, hyr ut och låt marknaden ta fastigheten uppåt så att du kan sälja med vinst något år senare – men var alert, se upp för vändningar på marknaden. Om marinaden faktiskt går ned: se det som en möjlighet att växla upp, tipsar Niklas Berntzon.

Jättebra tips (ironi). För de flesta kommer inte ha möjlighet att växla upp när marknaden faktiskt går ner eftersom de kommer att vara inlåsta i sitt boende. För att göra bra affärer i dåliga tider behöver man ha fritt tillgängligt kapital. Hur det ligger till skrev jag bara för någon dag sedan:

Dessutom, om alla hade mycket fritt tillgängligt kapital, hade ju inte marknaden gått ner…

Se till att dina kostnader per månad inte överstiger 30 procent av din inkomst. köp bara en bostad om du kan tänka dig att bo kvar där i åtminstone fem år.

Det här kan jag hålla med om, men det känns lite apart från det andra. Eller är det bara jag? Nu till mitt rant.

Folk har försökt skänka bort sina bostadsrätter och inte lyckats…

Det är ingen naturlag att priserna ska fortsätta att öka. Det är bara att fråga någon som var vuxen i början av 90-talet. Folk hade under en ganska lång period inte råd att bo kvar i sina boenden men de hade ännu mindre råd att sälja dem, eftersom då hade man dragits med restskulder resten av livet eftersom till skillnad från USA är skulderna personliga i Sverige. Jag har ju haft förmånen att föreläsa runt om i Sverige för Balansekonomis räkning. för några år sedan träffade jag en kvinna som berättade:

”I början av 1990-talet bodde jag i en bostadsrätt i centrala Göteborg som jag till slut försökte skänka bort, men det var ingen som ville ha den!”

För de flesta är ju ett sådant påstående idag 2017 helt galet. Att någon skulle skänka bort en bostadsrätt idag finns ju inte på världskartan. För någon vecka sedan var jag i Göteborg och berättade den ovanstående historien. Det var en annan kvinna som räckte upp handen och berättade:

”Jag vet om människor som till och med var villiga att betala 25 000 kr för att bli av med sin bostadsrätt här i Göteborg.”

Bostäder tenderar historiskt följa inflationen och ska logiskt sätt minska i värde över tid. Detta på grund av att de slits. Just det här slitaget är också anslaget i Arturos artikel om bostadsbubblan. Jag har träffat Arturo vid ett par tillfällen och vi har många gånger förvånats över att fler inte pratar om att föreningarnas ekonomi och dess betydelse. Som bostadsrättsägare är du ansvarig för det inre underhållet av din lägenhet, medan du delar det yttre med de andra medlemmarna i föreningen.

De flesta bostadsrättsinnehavare är dubbelbelånade

En bostadsrättsförening bör således enligt schablon avsätta ungefär 150 kr per kvadratmeter och år i underhåll. För en lägenhet på 80 kvadratmeter motsvarar det en årlig avsättning på 12 000 kr. Mig veterligen – vilket bekräftas i artikeln – är det få föreningar som avsätter på den nivån. De flesta av mina kompisar som bor i bostadsrätter berättar istället hur föreningen många gånger lånar upp till periodiskt underhåll (som man alltså vet i förväg att det ska komma). Jag har själv varit med på ett bar föreningsstämmor där folk yttrar saker som ”Att göra X höjer inte värdet på min lägenhet.” vilket innebär att man skjuter kostsamma renoveringar på framtida bostadsrättsinnehavare – som tyvärr många gånger köper grisen i säcken och de gamla ägarna skrattar hela vägen till banken.

Eftersom det här har pågått under ett antal år, har det lett till att många föreningar idag har ganska höga skulder. Det betyder i praktiken att när man köper en bostadsrätt så blir man dubbelbelånad. Man har själv ett lån på sin lägenhet men sedan har även föreningen ett lån på din lägenhet. Jag vet inte hur många som är medvetna om innebörden av det här. För när jag tittar på det utifrån så är det väldigt få som pratar om det. Något jag till och med har fascinerats över är att många ”ränteräknare” på t.ex. Hemnet och våra banker inte tar hänsyn till det här.

Jag tänker som så – om jag köper en bostadsrätt för 2 000 000 kr och lånar 1 500 000 kr så är det inte orimligt att föreningen också har t.ex. 500 000 kr i lån på min lägenhet. Det betyder att om räntan ökar på mitt lån så kommer den följdaktligen även att öka föreningens lån. Där kan ske en viss fördröjning om räntan är bunden, men det är det få som har idag. Det betyder att om räntan ökar för mig då kommer även avgiften att öka till följd av föreningens ökade kostnader. Men det här har tar man sällan hänsyn till boendekalkyler som t.ex. på bankernas eller mäklarnas hemsidor.

Tricket med boendet är att se det som konsumtion

Jag har fått mycket feedback och frågor om just det här boende, särskilt eftersom jag bodde i en hyresrätt mycket längre än vad de flesta andra gör (över 10 år) innan jag flyttade till villa. En stor anledning till det var att jag och Caroline inte hade råd att köpa en bostadsrätt när vi var färdigstuderade. När vi väl hade råd tyckte jag som ovan och kunde inte förmå mig att flytta till en bostadsrätt i Malmö. Särskilt eftersom föreningarna i Malmö generellt inte har någon fantastisk ekonomi (jämfört med t.ex. Stockholms 100 åriga föreningar). Därför sparade vi ett par år till för att kunna flytta till hus, vilket vi gjorde i höstas.

Skillnaden är att jag inser att huset för oss inte kommer vara någon jättebra affär, tvärtom lär den sannolikt kosta oss en hel del under de åren vi kommer bo där. Så ekonomiskt sett är det en dålig affär. Men bara för att det är en ekonomiskt sett dålig affär betyder det inte att man inte ska göra det. För ett hus kan ge många andra värden som väl motiverar kostnaden. För mig är det egentligen väldigt lite skillnad på att konsumera ett hus som att konsumera något annat. Det är bara en större affär som man behöver tänka genom mer noggrant. Samma sak med bostadsrätt, man behöver bara kolla noga vilka grannar man sätter sig i båten med eftersom man i föreningen är ansvarig gemensamt.

Bostadsrätt – en ”rätt” att bo likställs med ett värdepapper

En sista sak som jag tänker att man ska tänka på med bostadsrätt är det som tyvärr Skatteverket slog ner på idag i SvD. En bostadsrätt är ju en rätt till något, i det här fallet att bo. Det gör att Skatteverket betraktar det likt ett ägande i en aktie. Det medförde att man nu har släppt vägledning kring hur man ska beskatta förändring av bostadsyta. För en gångs skull tror jag inte att de överdriver med rubriken ”Dråpslag: Skattechock hotar ägare av bostadsrätter”. Skatteverket skriver att:

Om lägenheten utökas eller minskas med en inte obetydlig yta, bör bostadsrätten anses ha avyttrats. En väsentlig förändring av bostadsrätten kan också föreligga om bostadsrätten utvidgas med rätten att disponera en viss parkeringsplats och att det väsentligt ökar bostadsrättens marknadsvärde.

Ord och inga visor. Tror tyvärr att en del personer, särskilt i Stockholm, nog har en dålig måndag till följd av det här. För det innebär att om man har bott i lägenheten i ett antal år, köpt en parkeringsplats och avser att bo kvar, då kommer man beskattas som om man sålt bostadsrätten och får betala 22 % skatt på vinstökning – trots att man bor kvar.

Relaterade artiklar till bostadsbubblan

Relaterade etiketter och ämnen

bostadsbubblan

Kommentera

57 kommentarer finns till denna artikel:

  1. ”Skillnaden är att jag inser att huset för oss inte kommer vara någon jättebra affär, tvärtom lär den sannolikt kosta oss en hel del under de åren vi kommer bo där. Så ekonomiskt sett är det en dålig affär. Men bara för att det är en ekonomiskt sett dålig affär betyder det inte att man inte ska göra det. För ett hus kan ge många andra värden som väl motiverar kostnaden. För mig är det egentligen väldigt lite skillnad på att konsumera ett hus som att konsumera något annat.”

    Jag tror du har fel när du antydningsvis gör gällande att det bara är du (och en minoritet upplysa?) som fattar att huset inte är en aktieportfölj. Tvärt om tror jag du hör till den bloggminoritet som gjorde exakt det mentala misstaget: du tog in bostadens framtida värde i din kalkyl, och under antagandet att många svenskar köpt bostad i spekulationssyfte trodde du att priserna skulle sjunka. Skillnaden mellan dig och veckans affärer-skribenten är inte att du inte ser på bostaden som en investering, utan att du för 10 år sedan helt enkelt trodde det var en dålig investering.

    Jag har sporadiskt följt den här bloggen, och nu får jag för handen att du vill skriva om din egen historia. Du menar att du inte kunde gå in på bostadsmarknaden eftersom du saknade kapital och för att du inte gillar vanskötta bostadsrättsföreningar i Malmö. Detta framstår som en efterhandskonstruktion. Hela poängen är ju att du är rik, eller hur? Att du skulle ha köpt en bostadsrätt för 10 år sedan om du bodde i sthlm eller om du haft pengar till en fastighet framstår helt enkelt inte som trovärdigt. Du har inte varit utestängd från marknaden, utan trott på en spekulationsdrivna priser och därför avstått.

    Vad tror du om mitt påstående att de flesta svenskar redan 2005 gjorde exakt kamma insikt som du gjort? Att de gick in på bostadsmarknaden runt millenieskiftet helt införstådda med att de kanske skulle behöva betala dyrt för sitt boende, men att de gillade egenvärdet av att äga en fin bostad? När du skriver att folk har haft tur får du det att framstå som att folk gjorde något riktigt, riktigt dumt när de gjorde samma val som du nu gjort. Som om de försökt bli rika på en lottovinst. Men de som skaffade hus 2005 gjorde kanske samma val som du.

    TLDR: Jag tycker inte du i tillräckligt hög grad förklarar för dina bloggläsare hur det kan komma sig att folk som gick in på marknaden för 10 år sedan, under historiskt normala räntor och relativt låga priser, haft ”tur”, medan ditt beslut att köpa fastighet efter 25 år av accelerande bostadspriser, under historiskt låga ränter, och efter att i åratal bidragit till den bloggosfär som varnat för bostadsbubblor, är ett rimligt och rationellt beslut.

    Niklas Bengtsson
    1. Jag kanske var otydlig i min artikel för jag den tolkningen du gör var inte min avsikt i alla fall.

      Nej, det stämmer att jag 2005 inte hade råd för en bostdsrätt. Men det hade jag ett par år senare, runt 2010. Då var det medvetet val att avstå då vi primärt ville investera våra pengar och sekundärt för att jag var rädd för bostadsrättsgrejen. Därefter väntade vi eftersom vi inte hade råd med ett hus i den delen av Malmö där vi bor idag. Så det är ingen efterhandskonstruktion – jag har fler än en gång på bloggen medgett att jag har haft fel. Skillnaden är dock att jag behöver bara ha rätt en gång.

      När det gäller tur, avser jag framförallt inte de som köpt hus efter 2000. Det är snarare våra föräldrar som köpte hus på 70- och 80-talet som hade tur. Jag stör mig på när jag får höra saker som ”Lilla gubben, på min tid hade vi minsann räntor på 15 %”. Ja, det stämmer men inflationen var 12 %, ni hade 100 % ränte-avdrag och dessutom var löneökningarna vissa år en bra bit över 15 % per år. Det påstår jag är TUR eftersom många ekonomiska faktorer samverkade där framförallt lånen åts upp. Inte de som köpt boende de senaste åren.

      Jag har heller inget emot att man köper sig ett boende för egenvärdets skull. Däremot är min mission att oförtröttligt stå för åsikterna:

      • Boendet är inte en investering, det är en konsumtion och dessutom något som slits med åren
      • Bosätter man sig i en bostadsrätt äger man bara rätten att bo och är därmed i knät på en förening och dess ekonomi kommer vara avgörande för värdet på din bostad.

      Jag påstår att ingen har ännu övertygat mig om att följande två saker ovan är fel.

      Jan Bolmeson
  2. Måste bara tillägga en sak här som jag verkligen inte förstår. Folk verkar tro att en bostad är en en investering och ja det är det, men för Guds skull ingen ekonomisk investering. Du ökar ditt levnadsvärde genom att bo bra. Men du frigör aldrig detta kapital, den som flyttar från något värt 10 milj till 5 milj har ju gått ner i livskvalité och det är det ingen som gör. I alla fall ingen vettig

    Vetarn
  3. ATT SKYDDA SIG MOT RISK
    Precis som på alla andra marknader sker ibland omkastningar i efterfrågan. Ibland stiger priserna brant och ibland sjunker de. Prisfall under ett år på tjugo procent är ovanliga, men de förekommer.

    Med en belåning på i många fall 85 procent är därför risknivån hög, betydligt högre än vad de flesta är medvetna om. Sparar man i aktier, känner man för det mesta till risken och sprider ut sitt sparande på en längre period. Här skall däremot allt satsas på en gång. Att köpa en bostad på spekulation är därför inget att rekommendera. En bostad köper man av andra orsaker, familjen växer, centralt läge, bra för barnen etc.
    Vad händer om bostadspriserna rasar tjugo procent? I de flesta fall absolut ingenting. Bor man bara kvar och sköter underhållet så repar sig marknaden igen. Om vi långsiktigt har en inflation på två procent, så kommer man att vara på plus inom tio år. Så småningom brukar alla bostadsaffärer ge ett överskott om man väntar tillräckligt länge.

    Problemet är om man måste flytta under en nedgång. Något schablonartat finns fyra risker; Din partner avlider, Sjukdom, Arbetslöshet och Skilsmässa. Här är några förslag på hur man kan skydda sig:

    Dödsfall: Låneskydd, där banken skriver av skulden vid dödsfall. Antingen köper man produkten av banken eller också ingår den i bostadslånet. Ingenting är gratis, skulle låneskyddet ingå i lånet är banken inte speciellt benägen att pruta på räntan. Detta behöver inte vara dåligt. I praktiken betalar du ditt låneskydd via din ränta och får därmed trettio procents skatteavdrag.

    Sjukdom: Större arbetsgivare kan ibland erbjuda ytterst förmånliga grupplivförsäkringar. Gäller både för nedsatt arbetsförmåga och för dödsfall. Ofta är det god idé att utnyttja dessa. Är du medlem i ett fackförbund så kan även de ha förmånliga grupplivförsäkringar. Bankerna säljer också dessa produkter, men är oftast till en högre prisnivå.

    Arbetslöshet: Hos vissa fackförbund ingår en inkomstförsäkring i fackavgiften. Även här finns individuella försäkringar att köpa via banken.

    Skilsmässa: Svårt att skydda sig. Ett gott råd är att inte köpa bostad för tidigt, utan att båda är ”säkra” på att relationen håller.

    Ingvar Kvartsberg
  4. Hej!
    Låt mig börja med att säga att jag brukar hålla med dig i det mesta du skriver… Men inte att bostaden är konsumtion sett ur ett lite längre perspektiv. Huvudargumentet är att vi behöver någonstans att bo och så länge alla bortser går upp är inte värdeökningen någon ”verklig” ökning. Köper det… Men den dagen vi inte behöver bo längre… ?

    Jämfört med att hyra lägenhet eller villa är jag tämligen övertygad om att den sk bostadskarriären vi är mitt i innebär att vi kommer lämna efter oss ett större arv till våra barn en gång i framtiden.
    Eller har jag missat något i min tanke?

    Har inte läst alla kommentarer så kanske jag slår in en öppen dörr?

    Joakim
    1. Du har ju rätt utifrån ett arvsperspektiv. Men då påstår jag (och jag har haft fel förr) att huset mer eller mindre kommer vara värt samma som när det köptes borträknat inflationen. Fastigheter har nämligen historiskt tenderat att följa inflationen om jag inte minns fel. Det är ju mer eller mindre ett sparande som ni lämnar efter er.

      Jan Bolmeson
  5. Det luktar lite avundsjuka att du ser ner på att folk tjänat miljoner på ”tur”. Dina argument tappar lite i slagstyrka då det känns som att du försöker övertyga folk om att valet du gjorde för 10 år sen var korrekt mer än att övertyga folk att de inte ska se bostaden som en investering. Om jag kan bo drägligt och om jag har tur så får jag några hundra tusen på köpet. Varför ska jag inte ta det erbjudandet/risken. Jag ser inte ett argument som säger emot det på ett tillräckligt kraftfullt sätt, speciellt inte om jag har 50-70% belåning och därmed klarar en extremt kraftig nedgång. Då hyresmarknaden ser ut som den gör så är det dessutom inte ett val utan ett tvång för många. Jag förstår att man måste lära från historien men att man gång på gång ska hänvisa till de extrema förhållanden som gällde för 25 år sen känns lite väl långsökt. Vad jag vet så har vi vare sig extremhöga räntor eller en stor omställning i valutakursen på horisonten.

    Jag tycker även det blir lite fel att du utgår från att alla som ”gör bostadskarriär” inte har sett sin bostad som en investering. Det finns gott om människor som räknat på vilka renoveringar som ökar värdet mest, inte bott in sig i första boendet utan renoverat och sålt. Det behövs inte årliga ökningar på 8% (snittet för storgötegorg sedan 2005) för att man ska tjäna pengar då hävstången är såpass stor.

    Din personliga vendetta mot bostadsrätten är även lite rolig då en stor andel bor i bostadsrätt. En bättre vinkling borde vara att lära folk om hur man ska analysera och sköta bostadsrättsföreningen så att man minimerar risken för stora avgiftshöjningar. Jag bor själv i en bostadsrätt med dålig avsättning till yttre fond men då jag numera sitter i styrelsen så har jag möjligheten att ta tag i ”problemet” (belåningen är väldigt låg, föreningen har väldigt bra likviditet plus en dold tillgång) och förbättra situationen för mig och kommande boende.

    Sen utgår jag (rätt eller fel) från att ”bobubblan” först spricker när en utlösande faktor inträffar, tex att räntan blir extremhög eller vi får en massarbetslöshet i Sverige. Jag tror personligen inte att en 1-2 % högre ränta räcker för att gemene man ska tvingas paniksälja, speciellt om den höjs över 2-3 år. Det är sparande till pengamaskinen, thailandsresor, utemiddagar och annan ”lyx”konsumtion som ryker först för den breda massan.

    MrT
    1. Du har rätt, när jag läste det igen så kan man dra den tolkningen som du gör. Det var inte riktigt det som jag avsåg. Min invändning är snarare när det beskrivs som en ”sure-thing” för att bli rik.

      Allt fungerar så länge man är medveten om vad man gör och vilka risker man tar. Jag träffar tyvärr väldigt många människor som inte ens har en aning om vad en hävstång är, vilken ränta de betalar eller att ens deras förening har lån.

      Allt handlar egentligen bara om att göra medvetna val och ha en plan B för när plan A inte längre ter sig fungera tänker jag. Tack än en gång för din kommentar.

      Jan Bolmeson
  6. Bra artikel! Tyvärr är det allt för många som tror att priserna alltid kommer att gå upp med 10 – 15% varje år framöver samt att räntorna alltid kommer att vara låga. Det är väldigt naivt.

    I min värld är det sjukt att mina föräldrar 1995 kunde köpa en villa för 500 000 kr, i en medelstor stad i Sverige, och kunde betala av sitt lån på 15 år. Samma villa kostar idag strax under 1.8 miljoner och då är det ändå en dålig prisutveckling jämfört med Stockholm.

    Vi födda 1987 och framåt, kommer däremot att få betala en skuld resten av livet. Ja, mina föräldrar hade visserligen en brutal låneränta på 10% +, MEN de hade inte så smycket större månadsavgift för sin bostad än vad vi har idag (räknat med dagens penningvärde). Så varför ska lånen vara så extrema. vem tjänar på det (förutom bankerna)? Detta är definitivt en dålig utveckling, som kommer att skapa stora problem och svårigheter i landet framöver.

    Gå in http://www.economist.com/blogs/dailychart/2011/11/global-house-prices och jämför diagrammet mellan de olika länderna, framförallt Sverige och Tyskland (som har en liknande ekonomi om man bortser från storleksskillnaden), men även USA. Jämför från och med slutet av 80-talet, dvs. innan 90-talskrisen. Ni kommer att se en markant skillnad i värdeökning där Sverige tar täten på ett fruktansvärt onormalt sätt.

    Denna ökning som sker i Sverige efter 90-talskrisen är DE FACTO mycket onaturlig, bl.a tack vare alla konstiga subventioner och regleringar från 50 – 70-talet, samt den statlig inblandning som den svenska bostadsmarknaden drabbats av.

    Varför har då Tyskland en fungerande marknad till skillnad från Sverige? Jo för att:
    – Det finns inget ränteavdrag i Tyskland. Du står för ditt eget lån som du MÅSTE betala tillbaka.
    – Tyska banker ställer krav på att du ska betala av ditt lån på max 20 – 40 år beroende på bostadens storlek/kostnad.
    – Tyskland har alltid förmått företag (även utländska) att bygga bostäder i förhållande till befolkningsökningen (försökt skapa en marknad där konkurrens finns och undvikt själva att gå in och bygga ”miljonprogram”).
    – I Tyskland finns inga bostadsrätter (extremt få möjligtvis). Man äger sina bostäder, vare sig det är en villa eller lägenhet.
    – Det råder en fri hyresmarknad i Tyskland, utan bostadsköer som styrs av staten. Alltså kan man utan större bekymmer inom 1 – 4 veckor hitta en ganska ny 3:a, hyfsat centralt i bl.a. Berlin, Hamburg och München. Priset på en vanlig bostad av dessa typer ligger sällan över 11 000 kr i de centrala delarna.
    – Tyskar har en mentalitet där man ska spara pengar (ha en ganska stor buffert), ta ett så litet lån som möjligt och betala tillbaka sina skulder.

    Så har vi en fungerande och stabil bostadsmarknad i Sverige? Nej, det har vi inte. Den har formats på ett onaturligt sätt vilket skapats av hur staten stiftat våra konstiga och dysfunktionella lagar vad gäller bostadsfrågan. Som Jan säger är det enbart TUR, att vissa gynnats otroligt mycket av all denna reglering. Vi andra som inte hade turen att vara födas på 60- och 70-talet kommer få betala dyrt när vi väl börjar ”ta oss in” på bostadsmarknaden.

    Ja priserna har stigit i Tyskland också de senaste 4 åren men det är just på grund av de onaturligt låga räntorna. Däremot har Tyskland alltid haft en stabil bostadsmarknad som följt lönerna på ett bra sätt. Allt detta för att Tyska staten har förstått riskerna och farorna med att hålla på att peta för mycket i saker och ting.

    Sen finns det andra länder såsom England och Australien där priserna stigit väldigt mycket också de senaste åren. Men där skiljer sig löneökningen väldigt mycket från Sverige samt att det ändå finns en fungerande hyresmarknad där även om bostadsköpen är dyra (vi får anta att många investerar för att hyra ut).

    Günther
    1. Det är intressant att folk på jobbet samt DI oroar sig över Norges och Tysklands bostadsbubbla. Ett av dom länderna med världens största kapitalöverskott och ett annat land som är världens 4e största ekonomi har jag för mig med högre nettolöner för höginkomsttagare i kombination med hälften så dyra bostäder. DI och medelsvensson ser större risker med att tyska bostadspriser men att ett medlemsskap i en bostadsrättsförening i centrala Sthlm ligger på nästan samma prisnivå som en lägenhet på Manhattan är inte alls oroande eftersom det finns tecken på att ”this time is different” och ”naturliga” förklaringar till varför det är så.

      Toni
    2. Jag håller med dig samtidigt som jag tycker att de flesta jämförelser mot hur det har varit historiskt haltar. Visst hade våra föräldrar räntor på uppemot 15 % men då glömmer vi ofta att inflationen var på 12 %, de hade fullt ränteavdrag och många gånger löneökningar på uppemot 10 – 20 % per år. Det gör ju att det inte går att jämföra.

      Jättebra kommentar angående Tyskland.

      Jan Bolmeson
  7. Låt mig anlägga ett historiskt perspektiv. Under 80-talet, på den tiden Staten hade gott om pengar hade exploatörerna av nya bostadsrätter, om möjligt, ännu gladare tider än idag. Bankerna via sina bottenlåneinstitut lånade ut 75%, Staten via Länsbostadsnämnderna (så kallade statliga lån) 24%, och den egna kontantinsatsen blev därmed 1 (!) procent. Staten gav också räntebidrag. Räntan till föreningarna garanterades till att från början att vara 3%, med en upptrappning på 0,2% per år. Mellanskillnaden mot den verkliga räntan betalade Staten i så kallat räntebidrag. På den tiden var inflationen runt 10% och räntorna låg på samma nivå. Subventionen var alltså rejäl. Tillsammans med tillval kunde en bostad på över 100 kvadrat hamna på en köpeskilling runt 100 000 kr. Detta låter billigt, och så var också fallet. Samtidigt får vi inte glömma bort att på tidigt 90-tal innebar detta mer än en halv årslön för en normalinkomsttagare.
    1990 kom finanskrisen. Staten fick ett budgetunderskott och började göra extraupptrappningar på räntebidragen. Bostadsrättsföreningarna tvingades därför höja månadsavgifterna kraftigt. Många fick svårt att bo kvar, och lämnade därför tillbaka sina bostadsrätter till föreningarna. Det kan man göra med en månads varsel. Att någon försökt betala 25 000 kr för att bli av med sin bostadsrätt är alltså en ”råttan i pizzanhistoria”. Bostadsrättsinnehavarna gjorde då en förlust, när man lämnade tillbaka lägenheterna. De fick ta av sina besparingar eller ta ett blancolån för att betala tillbaka sina bostadslån.
    Föreningarna fick försöka att hyra ut lägenheterna vilket var svårt. Följden blev att ett antal föreningar gick i konkurs. Fastigheterna såldes då på exekutiv auktion. Andra föreningar lyckades förhandla ner sina lån. Länsbostadsnämnden fick skriva av sina lån och ibland fick även banken skriva av en del. Så småningom började räntorna att sjunka och de föreningar som hade överlevt kom på grön kvist igen.
    Nu för tiden ligger belåningen för bostadsrättföreningar på 20-30% av fastighetens marknadsvärde. Risken för att en bostadsrättsförening skall gå i konkurs är numera i princip obefintlig. Förhållandena är därför mycket bättre än vid 90-talets början och mitt. Samtidigt skall man som anges artikeln givetvis noga kolla föreningens ekonomiska status. Har föreningen obundna lån och låga avsättningar till yttre underhåll är risken mycket stor för en höjning av månadsavgiften.
    En grov tumregel: Köp inte en bostadsrätt om du inte klarar en höjning av månadsavgiften med 25% och en höjning av räntan på dina privata bostadslån upp till 5%.

    Ingvar Kvartsberg
    1. Håller med dina sista kommentarer, Ingvar, till 100%.

      Har ofta undrat hur pass väl de flesta skulle klara sig om deras räntor gick från 2% (ingen aning hur mycket det är, bor i hyresrätt) till 4%.
      Historiskt sett är 4% fortfarande löjligt lågt, men väntar ett tag. Det är en FÖRDUBBLING av räntekostnader – klarar de av det ?

      Ett par anekdoter om 90-talet. Jag köpte en 2:a i Solna 1989 (ja, snacka om dålig tajming) för 410,000. ”Lyckades” säljer den 9 år senare fär 320,000. En kompis lämnade sin lägenhet på Döbelnsgata och var fortfarande skydig banken 250,000. Ah…. goda tider …… not.

      Michael Simpson
  8. 2015 steg bostadspriserna med 26% i stadsdelen jag då bodde, helt sanslöst. Men ser man till senaste årens uppgång är det uppenbart att det inte kan fortsätta i samma takt. Har kollegor som kallt räknar med en 10-15% uppgång per år framöver tillsvidare. Dessa individer har uppenbarligen aldrig lärt sig räkna ränta på ränta. Ponera också att vi rör oss mot ett ränteläge ett par procentenheter högre än dagens nivå, så inser man snart att det finns ett tak för vad folk kan lägga på en bostadsrätt. Några hundratusen kan många vaska fram till en kontaktinsats, men inte hur stora summor som helst. Priserna kan inte fortsätta stiga i samma takt i all oändlighet. Däremot inte sagt att det hela kommer avslutas med ett gigantiskt ras. Tror snarare på en utplaning, och visst kan det komma perioder då marknaden backar något.

    Däremot är det skrämmande hur dåligt insatta många egentligen är i matematiken. Säg att man pytsar in 15% i en BR, bor där ett par år, marknaden står och stampar, och backar sedan 10%. Av någon anledning måste man flytta och sälja. Lägg därtill diverse kostnader för försäljningen så har man snart förlorat hela sin insats. Många går ju omkring med inställningen att ”det gör inget om det går ner, för i så fall går allt ner, och då kan jag köpa något annat billigare. Man sitter naturligtvis relativt säker om man bott i sin BR under flera års tid, då har man god marginal. Däremot har många gjort så att de köper och säljer om vartannat, och tar allt större lån i takt med uppgången. ”Man kan ju låna 3 miljoner idag till samma räntekostnad som för 1 miljon för några år sedan, så varför skulle jag inte låna mer… och dessutom kommer ju värdet bara öka så om räntan stiger så har jag råd sen…”

    En och annan kommer bränna sig ordentligt, men om bubblan kommer spricka ordentligt är jag inte lika säker på.

    Mårten
    1. Ja, jag tror att de flesta har funderat utifrån perspektivet ”hyra från banken”. Man har utgått hur mycket man kan låna just nu och jämför det med en boendekostnad i t.ex. hyresrätt. Jag själv gjorde det misstaget för något år sedan. Tänkte att det är ju inte en jättestor skillnad mot vår hyresrätt att flytta till ett hus. Men då räknade jag på räntor på 1-2 % inte 5-6 %.

      Jan Bolmeson
  9. Alla ni som tror att vi står för en bostadsbubbla kan börja med att läsa ekonomihistorikern Jan Jörnmark. De låga priserna i Göteborg och Stockholm tidigare berodde på att marknaden för bostadsrätter var reglerad och icke-fungerande. Då var hyreskåkar den dominerande bostadsformen i innerstaden, hyran var reglerad vilket ledde till bristande underhåll och fastlåsningar. Villamarknaden var kraftigt subventionerad, så folk istället fick mer eller mindre betalt för att flytta ut från städerna till villasamhällen. Det vi ser nu sedan 1990-talet är ett sundhetstecken. Många vill bo inom ett begränsat område (innerstan), vilket höjer priserna på bostadsrätter. Vill ni bo billigt finns det många billiga bostadsrätter och villor i småsamhällen på landsbygden. Börja gärna med att läsa den här artikeln: http://www.di.se/opinion/jan-jornmark-sverige-har-ingen-bostadsbubbla/

    Henrik T
  10. Bra skrivet, är det en enda sak de flesta ser som en säker ”investering” så är det fastigheter. Reflektion kring minusränta och kostnader per månad brukar inte vara med i ekvationen. Dock är det ju tufft med rådande bostadsläge, man kan inte välja bort boende så lätt. Vill man hålla kostnaderna nere får man kompromissa med andra faktorer så som storlek, område, uthyrning och så vidare.

    SparCoachen
  11. Nu skall man inte överdriva lånebilden i föreningarna – givetvis finns det fula fiskar med 10000+ i lån per kvadrat (t.ex. annestad i Malmö där lägenheterna ofta ligger ute i evigheter då avgifterna är tokhöga)

    Men snittskulden ligger på kring 3500 i Sverige – det ska sättas mot insatserna som ligger många gånger det i storstäderna – föreningarna får förvisso inte dra av räntekostnaderna/ de betalar ingen skatt på ”vinst”, så det finns inget att dra av mot, så skulden ska mulitliceras med ca 1.43 för att jämföra mot insats när man jämför räntekostnader (30 % ränteavdrag, räntekostnad 70 % av räntan 0.3/0.7=1.43)

    Sen är det stor skillnad hur föreningarna lagt upp lånen, vissa kör mycket rörligt och är mer känsliga, medans vissa sitter på långa löptider med höga räntor och kan då lägga om dem till rörligt med lägre.

    Anders L
    1. Jag frågade Bonava vad belåningsgraden ligger i deras nybyggda föreningar och tyckte att det var lite väl högt och räntekänsligt med +15000 SEK per kvm boyta och fick då följande svar:

      3. Gällande belåningsgraden så beror det lite på hur man räknar. Om du slår ut lånen i Origo rakt av på alla lägenheter så hamnar det på ca 15 800 kr/kvm och år. Däremot så har föreningen två lokaler som kommer att hyras ut samt hela garaget under gården. När man räknar med intäkterna på dessa och hur mycket av föreningens lån dessa intäkter täcker, så hamnar belåningen på lägenheterna på ca 13 100 kr/kvm och år. Detta är en helt ok belåningsgrad och det är ju också viktigt att känna till att belåningsgraden generellt sett ligger högre på nyproducerade föreningar jämfört med gamla föreningar då behovet att ta upp nya lån i en ny förening är väldigt litet under en ganska lång tid framöver. Om du jämför siffran 13 100 kr/kvm och år med flera av våra konkurrenter i Kvillebäcken så är det en ganska låg nivå. Peabs Qvillestaden ligger på ca 15 000 kr/kvm och år om du jämför på samma sätt och HSB:s Cinnober ligger då på ca 17 700 kr/kvm och år. Om du jämför med vårt förra projekt brf Piazza och då använder flexpris 2 (medelnivån) så ligger motsvarande belåningsgrad på ca 9 900 kr/kvm och år.

      Toni
  12. Jag förstår hur du tänker men hur gör man när det knappt finns några lediga hyresrätter? Jag ska separera och fick köpa en lägenhet nu annars hade jag fått bo med mitt ex väldigt länge till!

    Isabelle
    1. Då behöver man göra precis som du gör, men då är ju inte heller ditt primära syfte att köpa lägenheten för att du ska ha den som investering utan för att lösa ett annat problem i livet. Jag håller med om att jag önskar att det fanns en bättre fungerande bostadsmarknad med hyresrätter som t.ex. i Tyskland.

      Jan Bolmeson
  13. Tycker inte att du har fel men skulle vilja försöka nyansera lite. En bostadsrätt i Stockholms innerstad (på säg 30 kvm) kostar omkring 3 000 000, att hyra motsvarande i andra hand skulle kosta runt 14 000 om man saknar kontakter.

    Antag nu att du står med 3 000 000 (finansierat av eget kapital eller skulder) och skall välja mellan att köpa en bostadsrätt, eller att investera i rikatillsammansportföljen och hyra motsvarande lägenhet. Boendet är alltså av motsvarande kvalitet, vad som kan tänkas skilja sig åt blir då:

    * Avkastning
    * Risk

    Avkastningen på de 3 miljonerna om vi köper en bostadsrätt för våra 3 miljoner blir hyran vi slipper betala för ett andrahandskontrakt minus avgiften till föreningen (säg 1500), dvs 14 000 – 1 500 = 12 500.

    På årsbasis:

    12 500 * 12 = 150 000

    Procentuell avkastning:

    150 000/3 000 000 = 5%

    Alternativet vi jämför mot, rikatillsammansportföljen, skulle kunna kanske tänkas ge något liknande, kanske aningen högre (minns ej).

    Vad gäller risk på bostadsinvesteringen ser vi följande:

    * Förändrad alternativkostnad (hyran på andrahandsmarknaden), detta ändrar avkastningen på bostadsrätter (marknadsrisk, ändrar värdet på bostadsrätter överlag)
    * Värdeförändringar på bostadsrättsföreningen (idiosynkratisk risk)

    Vad gäller risk på rikatillsammans- + andrahandsalternativet:

    * Förändrad hyra på andrahandsmarknaden (måste förstås ingå även här eftersom den anses vara föränderlig i exemplet)
    * Värdeförändringar i rikatillsammansportföljen.

    Alternativen ser således ut att vara hyffsat lika varandra! Frågorna vi bör ställa oss då är vad vi anser kommer hända med hyrorna på andrahandsmarknaden (om de går upp blir bostadsrättsägaren en vinnare, om de går ner blir rikatillsammansägaren en vinnare) och hur vi jämför risken i bostadsrättsföreningen med rikatillsammansportföljen. I bostadsrättsföreningen kan vi minimera idiosynkratisk risk genom en egen bedömning, i rikatillsammansportföljen minimerar vi genom en bred diversifiering, vad blir mest tillförlitligt? Vad är VaR:95%(rikatillsammansportföljen) jämfört med VaR:95%(bostadsrättsförening)?

    När vi svarat på de frågorna kanske vi kan bestämma oss för ett alternativ. Problem som kvarstår skulle kunna vara att det inte går att hitta en lägenhet per andrahandskontrakt som motsvarar en viss bostadsrätt osv. Sen bör man fråga sig huruvida mina siffror stämmer, de är mer eller mindre tagna utifrån erfarenhet men behöver inte stämma exakt.

    FIlipM
    1. Bra skrivet FIlipM – håller med dina uträkningar.

      En aspekt till bostadsrättens fördel: det är det mest fördelaktiga du kan belåna idag, vilket gör att du för din BR värd 3MSEK kan belåna till 85% dvs 2.5MSEK till en låg ränta (runt 1% rörligt, eller binda upp till 10 år för ca 3%). Du kan således maxa ut låneutrymmet vilket ger dig 3MSEK BR + 2.5MSEK indexportfölj, vilket ger en väldigt intressant hedging strategi (med väldigt billig hävstång). Amorteringen blir köp i indexportföljen.

      Investering med hävstång är förstås riskabelt, men samtidigt får du ett rejält ekonomiskt manöverutrymme i att du kan sälja av fonder vid problem.

      Henrik
  14. Jag är dock sjukt irriterad och trött på varningar i 15 års tid om hur farligt det är med att köpa bostadsrätt och att vi har en bostadsbubbla men faktum är att dom som inte lyssnade på varningarna för 5 år sen bor i lägenhet värderad till 4 miljoner idag men har ett lån på 500 000 just p.g.a. bostadskarriär. Hur stor sannolikhet finns det att 4 miljoner sjunker till 500 000 SEK i värde? Ganska obefintlig. Tror att många har insett att vi har en hyperinflation i tillgångar i Sverige och att man inte kan spara ikapp den värdestegringen och därför är det enda sättet att skaffa sig en pension på och någon gång kunna köpa sig ett hus är att stiga in i en bostadsmarknad så snabbt som möjligt. Ponera att man lyckas spara ihop 500 000 SEK som ung idag och går och väntar på att bostadspriserna ska falla: Idag kan man ändå köpa in sig med 500kSEK i kontantinsats. Vad är dom 500kSEK värda på bostadsmarknaden om 10 år i Sverige? Förmodligen ingenting. Förmodligen så kan du stoppa dom i kudden eftersom sedlarna kommer vara mindre värda än innehållet i en tempurkudde. Jag har avstått ett bostadsköp sedan 2009 p.g.a. sådana artiklar och logisk förmåga men haft fel. Nu får jag väl köpa in mig. Köper jag så kan det krascha och jag får betala. Köper jag inte så får jag ändå betala i form av ingen pension och värdelös valuta. Kan ni inte informera allmänheten om att tar man en risk så kan man vinna och tar man den inte så är det 100% säkert att du får betala för andras risktagande och att blir räntekostnaden högre än månadsinkomsten så är det inte längre ditt problem utan bankens problem och därmed statens problem eftersom dom kommer behöva redovisa en kreditförlust.

    Toni
    1. Vadå ”inte längre ditt problem”? Om räntekostnaden skulle skena iväg så är det ju då det kommer bli ditt problem. Banken Kommer att sälja av din lägenhet (ja för de har den ju som säkerhet för lånet du tagit), och sedan står du på gatan bostadslös. Din kontantinsats är dessutom bortblåst. Staten skulle knappast gå in i ett sådant läge för att ”rädda” folk som överbelånat sig!?

      Mårten
    2. Du verkar vara helt övertygad om vad staten kommer göra. Lika övertygad om att priserna skulle ner för många år sen? Det som förvånar mig är att Svensson ännu inte förstått att vi bor i ett socialistiskt samhälle som fostrar medborgare till att inte ta eget ansvar för det gör staten. Du kan komma till Sverige, skaffa 28 barn, bo i villa, aldrig jobba och gå i pension och få bostadstillägg hela livet. Vem betalar för det? Staten. Man tar från dom som har och ger till dom som inte har. Det är det som är det fantastiska i Sverige. Sett lyxfällan? Blåst är den som tror på kapitalism i Sverige. Se och lär. Skulle det omöjliga inträffa så kommer du sitta där och bita i din stressboll när du inser att det blir precis så som jag sagt.

      Toni
  15. Jag tycker ditt inlägg är bra, men jag tycker att du missar en viktig aspekt. Du säger att husköpet är en förlustaffär för det kostar en massa pengar, men man måste väl jämföra med något? Förlust jämfört med vad? Är alternativet att inte bo eller bo gratis – ja, då är det naturligtvis en rejäl förlustaffär. För de flesta är dock alternativet ett annat boende och då är det väl kostnaden för ett annat tänkbart boende (t.ex. en hyresrätt) det man bör jämföra med.

    Mitt exempel: Jag bor i ett nybyggt hus på ca 150 kvm och det kostar mig runt 10 000 kr/mån i ränta, drift och amortering. Hade vi bott kvar i hyresrätten vi bodde i innan vi fick barn (ca 70 kvm) så hade vi fått betala runt 7 000 kr/mån. Det skulle bli en förlustaffär på 3 000 kr/mån, inte så brutalt. Då har inte tagit hänsyn till marknaden eller det faktum att amorterande egentligen är ett slags sparande. Dessutom jämför jag med en lägenhet som inte hade fungerat med nuvarande familjesituation, så om vi skulle hyra är det inte omöjligt att vi hade behövt betala 10 000 kr/mån för en lägenhet som var i mer lämplig storlek. Ser man det så är inte huset någon förlustaffär alls – trots att jag alltså räknar amortering som en kostnad när det egentligen är en form av sparande och helt utan att ta hänsyn till marknadsvärdet på huset (som jag tycker är ointressant eftersom jag planerar att bo här i minst 20 år till).

    Cilla
  16. Tror generellt många gör en tankevurpa när de ser höga bostadspriser som något positivt. Höga värden betyder höga lån som betyder höga räntor, vem vinner på de? Jo banken. Inte du som äger bostaden.

    Hamnade i en relativt hetlevrad diskussion med en kollega som menade på att han och hans respektive båda hade tjänat pengar på sina egna bostäder, som de nu sålde med vinst för att sedan köpa en större lägenhet. Den större lägenheten var betydligt dyrare så det ökade såklart sin belåning, min invändning var då att de inte alls hade tjänat pengar utan de var banken som tjänade på dem. De flesta gör precis som du säger att man bör se boendet som konsumtion, vinsten uteblir ju om du väljer att ta den som handpenning till ett större boende som kostar mer och därmed ännu större belåning. Lägre priser är att föredra för exakt alla, förutom den som lånar ut pengarna.

    Annat blir det såklart om man investerar i bostäder, och hyr ut till ett överskott, då kan vi prata om en investering i en tillgång. Det egna boendet är inte en tillgång så länge de är du som betalar räntan punkt, det spelar ingen roll om du gör vinst på försäljningen, det är fortfarande inte en investering, då spekulerar du i att nån ska vilja betala mer vid försäljningen.

    jonis
    1. En kompis till mig hade turen att bo på Östermalm och vara med om en ombildning. Nu tjafsar han om hur mycket lägenheten är värd och hur mycket månads ”hyran” har gått ner.
      Great, säger jag. Sälj din lägenhet och realisera din vinst.

      Nej, men vänta. Var ska du bo ??? Det brukar få tyst på honom.

      Michael Simpson
  17. Tack för en väldigt bra artikel. Den är verkligen ögonöppnare för mig, speciellt med avseende på bostadsrätter.

    Hur ser du på en samfällighetsförening ur samma aspekter som ovan?

    mvh
    Cecilia

    Cecilia
  18. Bra artikel. Tyvärr innehåller den ett par skrönor om hur folk förgäves försökt skänka bort sin bostadsrätt eller t o m varit beredda att betala 25 000 för att bli av med den. Enligt lag kan alltid en bostadsrättsinnehavare säga upp sin bostadsrätt och lämna tillbaka den efter en månad.
    Problemet för de flesta är att föreningen givetvis inte tar över lånen!

    Ingvar Kvartsberg
  19. Det där med Skatteverkets förtydligande. Det hela är ju en storm i ett vattenglas, för man måste skatta vinsten nån gång. Att man nu skattar, om man nu gjort en storleksförändring, betyder ju att man inte längre behöver förfära sig över framtida vinstskatt. Man betar av en framtida kostnad lite tidigare bara.

    P
    1. Absolut – men det är ju många som inte har råd med det. Det är ju det som är problemet tänker jag. Det kan ju utan problem vara ett par hundra tusen.

      Jan Bolmeson
    2. Inte råd? I så fall har man alltså belånat hela sin lägenhets prisuppgång och spenderat de pengarna? För har man inte det är det bara låna till skatten på lägenheten. Du kan sen lösa lånet när du säljer. Det är en angenäm sits att sitta med så stora vinster att man tror att man inte har råd.

      P
    3. Vem vet vad bostaden hade varit värd dagen man tänkt sälja. I dag kanske den är värd 7Milj men om några år bara 6Milj, då har man ju skatta 200 000:- ”för mycket” just nu om man skattar när man inte flyttar…lite knepigt det där…

      JH
  20. Jag litar inte på Arturo Arques. Du vet var han har arbetat innan hoppas jag.
    För flertalet av deras kunder gick det inte så bra. Jag vet ej om de håller på att processa eller om det är avgjort.
    När jag pratade med min bankman efter att ha haft ett ”möte” med Acta. Sa han bara att Atca skall du akta dig för och det gjorde jag som tur var.

    Stefan.Johansson
  21. Jag har också börjat tänka på bostadsköp som konsumtion. Generellt tycker jag inte att man ska låna till konsumtion, men att låna till boende får kanske anses vara undantaget, även om jag drömmer om att på sikt vara helt fri från lån. Det har fått mig att tänka att egentligen är det enda rimliga att satsa på att betala av bostadslånet under den tid man bor där. Dvs om man köper en lägenhet och tror att man ska bo där i 5 år borde man sikta på att betala av lånet på 5 år, köper man ett hus och tror att man ska bo där i 30 år borde lånet amorteras på 30 år osv. Men de flesta idag verkar inte se bostadslån som något som ska/kan betalas av, någonsin, vilket för mig är väldigt skevt. Man tänker istället att man på varje boende kommer göra vinst, flytta till något dyrare och öka sina lån. Det är en konstig inställning till lån, som jag också tänker har ändrats ganska drastiskt de senaste typ 50 åren? Kan inte tänka mig att generationen våra far- och morföräldrar tillhör tänkte på något annat sätt än att lån ska betalas av. Denna inställningen avspeglades tydligt i alla ramaskrin när amorteringskravet infördes, att det ses som ett straff att tvingas betala av på sina lån? Och tips i tidningar om hur man skulle göra för att slippa detta? Det är ju sjukt. Well, jag har själv en bit kvar tills jag lever som jag lär men jobbar på det. 64% belåning och amorterar 7% årligen. Med nuvarande amortering skulle det ta oss 14 år att betala av vårt lån, men vi bor nog inte kvar mer än 3-5 år till. Målet är att för varje boende minska vår skuldsättning, och inte bo större än vi behöver. Ska bli spännande att se hur bostadspriserna och räntorna utvecklas de kommande åren!

    Kristin
  22. Hej Jan,

    Jag funderar ändå lite på vad du menar med att det är en förlustaffär. Jag förstår att pengarna är bundna i boendet så länge man bor där man om jag idag köper en villa som jag bor i ca 10 år. Under den tiden ökar värdet markant och om 10 år, när barnen är utflyttade flyttar jag och frun till en mindre bostad tar vi ut en stor vinst efter skatt. Vart ligger förlustaffären i det? Jag tycker att din artikel belyser viktiga delar men saknade det konkreta i vad du menar med en dålig affär.

    Daniel K
    1. Varför tror du att värdet på villan kommer öka markant? Mina föräldrar och farföräldrar köpte boende för i princip ingenting och behövde inte låna pengar till det. Situationen idag är helt absurd och man måste låna kolossala summor pengar för att kunna köpa. Jag förstår inte hur det är möjligt att priset för boende ska kunna gå upp markant från hur det ser ut idag.

      Alexander
    2. Problemet i ditt resonemang är ju att du förutsätter att värdet ökar markant på 10 år. Om du skulle köpa en villa idag och vi får en ordentlig sättning i marknaden de närmsta åren (vilket känns mer troligt än otroligt om du frågar mig) är det ju inte alls säkert att du gör någon vinst på tio års sikt.

      Hade du gjort det här för tio år sedan hade du förmodligen gjort en bra hacka idag, men idag och tio år framåt? Ingen vet vad som händer, men det kan lika gärna bli en förlust som vinst.

      Kalle
    3. Att man aldrig kan se det som en garanterad vinst. Ingen kan veta hur marknaden ser ut om 10 år. Samt att du under en 10 års period antagligen kommer behöva göra större renoveringar som drar ner din eventuella vinst.

      Anders
  23. Hej Jan!
    Mycket tänkvärt och läsvärt, tack!

    Hur räknar jag ut en bostadsrättsförenings skuldsättning? Och vilken nivå är en okej skuldsättning för en bostadsrättsförening? Och när ska man dra öronen åt sig? Spelar skuldsättningen för en bostadsrättsföreningen någon roll om det är Stockholm eller en mindre stad?

    Har du skrivit något blogginlägg hur man ska läsa, tolka och tyda en bostadsrättsförenings årsredovisning? Vad man ska titta extra på och så. Jag tänker inför ett lägenhetsköp till exempel.

    Hälsningar,
    Lina

    Lina
    1. Hej Lina,
      Skuldsättningen måste sedan några år tillbaka stå i årsredovisningen som ett av nyckeltalen.
      Den sätts då som Lån/kvm och kan direkt läggas på köpeskillingen för bostaden.

      Dvs. om du köper t ex. en 100 m2 lägenhet för 2 500 000 med en skuldsättning på 8000/kvm så köper du in dig i en skuld på 800 000 i BRF:en.

      Skuldsättningen BÖR generellt ligga under 5000/kvm, men det beror lite på hur mycket du betalar för bostaden. Om du köper lägenheten ovan för 2 500 000 eller för t ex. 2 000 000 avgör hur bra ditt köp blir.

      Jag själv brukar säga att det finns 3 ”betyg” för skuldsättning (väldigt grovt);

      MVG
      VG
      G
      >8000 kr/kvm ->IG

      Men det beror på en väldig mängd olika faktorer, hur ser fastigheten ut? Vilket underhåll är planerat inom de närmsta 20 åren (främst t ex. omläggning av tak eller stamrenovering)? Amorterar föreningen (i dagens ränteläge BORDE alla föreningar amortera skillnaden mellan deras låneränta och ~5%, dvs. har föreningen sina lån på 2% borde de amortera 3%)?

      Något som är viktigt men som många glömmer är hur föreningens avgift är satt, de flesta ser en låg avgift som något bra, men det ska vara en väl avvägd avgift, hellre för hög än för låg kan man säga.

      Angående stockholm vs annan mindre stad så är det skillnad främst i pris, men skuldsättningen generellt är låg i stockholm. I andra städer runtomkring kan den genomsnittliga skuldsättningen vara högre (men du betalar i gengäld mindre för bostäderna).

      Martin
    2. Föreningens lån dividerat i antal kvadratmeter bostadsyta i föreningen.
      Lån på 3 000 kr per kvadratmeter = bra.
      Lån på över 10 000k kr kvadratmeter = inte bra.

      Magnus R
  24. Hej.
    Jag tycker det känns lite paradoxalt att läsa om dina åsikter kring ägande av sitt boende. Å ena sidan investerar du gärna i värdepapper och råvaror med ibland hög risk, å andra sidan skall man hålla sig undan från ett annat investeringsslag; boende.
    Som du delvis skriver kan synsättet iofs relatera till var i Sverige man bor, men själv tycker jag att bo i hyresrätt är det sämsta man kan göra. Tycker det är att kasta pengar i sjön, istället för att spara till sig själv med chans till fin vinst. Ett boende är en långsiktig investering såklart, och klarar man inte dipparna så skall man kanske inte ge sig in på marknaden. Men då skall man å andra sidan kanske inte ge sig in i värdepappersmarknaden heller.
    Trenden går dessutom mot mer och mer marknadsreglerade hyror, så hyresgäster får också sin beskärda del av ”chocker”.
    Jag tror det finns många som oss (åtminstone i Stockholm), som skapar barnportföljer med fokus på att de skall kunna investera i ett eget boende när det är dags att flytta hemifrån.

    mvh,
    Staffan

    Staffan
    1. Hej Staffan, jag tror faktiskt att det är du som har ett paradoxalt förhållningssätt.

      Om någon belånar sig 5 gånger sin disponibla inkomst och köper aktier säger svensken: vilken idiot, investera bara pengar du har!

      Om någon belånar sig 5 gånger sin disponibla inkomst och köper en bostadsrätt ger svensken en klapp i ryggen och säger: Schysst lägenhet och grymt bra investering, om 5 år har den säkert dubblat i värde.

      Ingen med normal ekonomi skulle belåna sig två miljoner och köpa en global indexfond, men var och varannan svensson belånar sig två miljoner och köper bostadsrätt.

      Jan säger inte att man ska hålla sig borta från att köpa boende, han säger att man ska köpa boende så att ens ekonomi fortfarande är i balans. Ett lån på två miljoner och tvåhundratusen i fonder är ingen ekonomi i balans… eller ännu värre, många svenskar som äger sitt boende har knappt ens pengar för att klara sig en månad utan lön!!!

      Jakob
  25. Intressant läsning, jag gillar generellt det du skriver men tycker du har fel i den här frågan och blir lite irriterad över att du är så fast förankrad i ditt ställningstagande. Historiskt sett så har bostadsmarknaden utvecklats i liknande mönster såsom aktiemarknaden men mindre volatilt. Värdeökningen har varit stigande sedan 09 mer eller mindre, och detta är ju också kopplat till inflationen och efterfrågan (som i skrivande stund är högre än nånsin). Skillnaden är skuldsättningsgraden idag är högre historiskt också vilket långsamt regleras. Bostadsmarknaden har därför historiskt sett varit en bra en bra investering och kommer troligtvis fortsätta vara det framöver däremot kommer troligtvis en sättning på marknaden komma efter regleringar som införs för att minska skuldsättningen (såsom ränteavdrag).
    Sen är det inte nödvändigtvis en bra investering ur ett tidsperspektiv eftersom du behöver vara i marknaden ett tag för att bära frukt.
    Jag tycker helt enkelt att du har fel och att du borde försöka vända på perspektivet (Se bara på sin egen villainvestering som högst sannolikt är på plus).

    Seb
    1. Jag håller med dig i stort. Vill tillägga, vilket jag har nämnt i tidigare kommentar på denna blogg, lägg in det egna huset i en strategiskt allokerad portfölj (lite abstrakt tänkande i detta fall eftersom ni måste räkna in marknadsvärdet på ert hus och jämka ihop det med en eventuell värdepappersportfölj. Marknadsvärdet ska basera sig på låneränta och inget annat, d v s vad värderar er nuvarande bank/långivare ert hus till? Det är ”marknadsvärdet” på er ”fastighetsallokering” i detta fall) och hantera låntagandet som en justering av övervärde/undervärde i bostaden ni äger i förhållande till hur stor del av portföljen som ska vara ursprungsallokerad i det egna huset. Då blir låntagandet mer rationellt och inte lika ”riskabelt”. Belåningen på det egna huset blir då satt i ett sundare perspektiv. Skulle marknadsvärdet på det egna huset falla, då justerar man lånebördan så som man skulle justera en strategiskt allokerad portfölj i allra största allmänhet – man betalat ner så pass mycket av lånet som krävs för att nå ursprungsallokeringen.

      Mathias funderar