7 nej senare….

En sann historia om en förhandling med banken om att låna pengar till ett litet hyreshus

7 nej senare….

Nu!!! var det återigen ett tag sedan jag delade med mig på bloggen och tänkte därför berätta om ett spel som jag har spelat de senaste fyra månaderna – nämligen spelet att köpa ett mindre hyreshus/hyresfastighet.

I början av januari upptäckte jag nämligen en liten hästgård i Flyinge (20 minuter utanför Malmö, precis norr om Lund) som både jag och Caroline tyckte och fortfarande tycker  är himla mysig och fin. Ett vitt korsvirkeshus från slutet av sjuttonhundratalet på nästan 350 kvm.

Dessutom har gården en annan fördel som gör fastigheten extra intressant och det är att den består av 4 lägenheter. Vi skulle kunna bo i den ena på 130 kvm och de andra tre är redan uthyrda. Det vill säga att istället för att ha det som det är nu, betala 8000 sek i hyra varje månad för vår vindsvåning i centrala Malmö, så skulle vi där få en större lägenhet, 5000 kvm tomt med två stall med totalt 9 stallplatser där majoriteten av stallplatserna också redan är uthyrda.

Men det är inte det som är det viktiga i den här delningen – det viktiga och som jag hoppas att du kan ha nytta av är mina erfarenheter av att förhandla med banken. Jag är ju sedan en tid tillbaka kund hos flera banker – Swedbank för min löpande ekonomi, SEB för mitt betala-mig-själv-först konto och sedan Nordnet och Avanza för våra investeringar i fonder och aktier. Så naturligtvis började jag med att kontakta både Swedbank och SEB för att få ett lånelöfte till huset.

Den första banken jag pratade med var SEB. Där träffade jag en bankrådgivare i min egen ålder, som verkade väldigt trevlig och ”på”. Vi pratade, jag visade kalkylen, presenterade Balansbladet för vår ekonomi och där får jag det första nej:et med motiveringen:

Vi räknar inte hyresinkomster som inkomster…(!?!)

Jag var helt chockad, och frågade varför inte? Nej, det är vår policy, säger han. Vi pratar lite mer om det och han säger:

Jag får egentligen inte lov att säga det, men gå till en annan bank för jag håller med dig om att det är konstigt och jag förstår personligen inte heller den här policyn som vi har.

Jag gick därifrån något omtumlad – men skrattade lite när jag pratade med Caroline, för min reflektion var ungefär;

Äntligen en bank med sjukdomsinsikt… : )

Nästa bank jag kontaktade var naturligtvis Swedbank (kollade också med SBAB, men de refuserar alla hyrehus av princip enligt fastighetskod) och här börjar den roliga eller sorgliga delen – beroende på hur man ser det. Det första nej:et jag fick var med samma motivering som på SEB:

”Vi tar inte hänsyn till hyresinkomster i kalkyler på små hyreshus och hyresfastigheter…”

Som jag alltid brukar säga på mina Balansekonomi kickoffer, så är ett nej bara ett tecken på att man behöver lära sig något eller att idén fortfarande inte är tillräckligt bra. Att det är precis på det sätt som Randy Pausch säger i sitt fantastiskt inspirerande videoklipp på Youtube:

Väggen som du springer in i är inte där för att hindra dig. Den är där för att ge dig en möjlighet att visa hur mycket du vill ha det och hur viktigt det är för dig.

Väggen som du springer in i är inte där för att hindra dig. Den är där för att hindra alla dem som inte vill det lika mycket som du.

Så jag gjorde som jag lär, jag frågade: ”Varför inte det?” Då fick jag svaret från bankkvinnan:

För att en hyresinkomst är ju bara garanterad i tre månader….

Eftersom jag redan varit med om den här idiotinvändningen en gång tidigare på SEB så fann jag mig ganska snabbt i det och replikerade;

Ja, så är det ju naturligtvis, och en lön från en anställning är ju naturligtvis garanterad resten av livet…. *ironi*

Efter lite mejlväxling, kom vi då överens att det var rimligt att räkna iaf en del av hyresinkomsterna (vilket lugnt räckte för kalkylen) och då kom nästa nej, med följande motivering, direkt kopierat från mejlet:

Har ni minst 1 miljon i cash money? Realiserade! Att betala in som egen insats. Vad jag kan se finns det kontanta medel motsvarande 15 831 kr (Jan) och 2 343 kr(Caroline). Var finns resterande? Dessutom finns krediter motsvarande 957 694 kr.

Jag kommenterar inte ens bristen på tillit, men motiveringen är alltså att vi har för lite kontanta medel, ”bara” ca 18.000, stående på deras konto. Detta är ju intressant ur två perspektiv, det första att 4.400.000 svenskar inte har 25.000 i finansiella tillgångar vilket innebär att vi det tillfället ändå hade förhållandevis mycket pengar liggande på ”skitkonto” med obefintlig ränta.

Det andra är ju, som jag svarade – att det borde ju i deras bok vara ett tecken på ekonomisk intelligens, eftersom bankkonto är det sämsta stället man kan ha sina pengar på, eftersom inflationen äter ju upp kontanta medel på ett bankkonto. Att då ha 1 Mkr, stående på deras konto hade ju varit definitionen på ekonomisk idioti. Ur mitt perspektiv eftersom jag hade förlorat nästan 20.000 SEK per år på det.

(Att banken skulle tjäna på att jag har pengarna stående på ett 0 %-konto är ju en annan historia. Tyvärr har vi i Sverige över 1.100 miljarder stående på konton med extremt dålig ränta, om bankerna bara skulle betala 1 % mer i ränta så kulle det innebär 11 miljarder – tro sören att man inte pratar högt om det. ).

Vi kom förbi det nej:et också till slut när jag berättade om våra aktiedepåer och att vi har pengarna hos andra banker.

Sedan var det lite mejlväxlande igen och sedan kom nästa nej;

Caroline är arbetslös och vi kan då inte bevilja något lån till henne.

Ja, det är sant – Caroline går för närvarande på föräldrapenning eftersom det är rikedom i vårt liv att kunna vara tillsammans hemma med vår lilla ögonsten Freja som vi dessutom under samma period nästan har fått ihop 100.000 SEK till.

Att Caroline i november disputerade, numera är doktor (Ph.D), och att genomsnittslönen för disputerade forskare i Köpenhamn ligger på 35.000 danska kronor och uppåt, att det inte är särskilt svårt att få jobb, det togs ingen hänsyn till. För att medla fram en lösning, så fick jag komma med förslaget – ja, men villkora då lånelöftet att Caroline behöver visa att hon har en anställning. Efter lite mejlväxling så tackade banken ja till det.

Ett par dagar senare kommer nästa nej – motivering att jag tjänade för lite. Gör man en UC på mig för 2011 så upptäcker man att jag plockade ut mindre än 200.000 SEK i lön under föregående år. Efter ett antal mejlvändor lyckas jag då förklara för banken (samma bankman i alla vändorna) att återigen att plocka ut en hög lön är väldigt dumt ur ett ekonomiskt perspektiv.

Eftersom mitt och Carolines mål är ekonomisk frihet där vi lever på avkastningen av våra passiva inkomster, så är det i Sverige enormt skattemässigt fördelaktigt att behålla pengarna i vårt aktiebolag. Tittar man dessutom på Caroline så tjänade hon förra året över 450.000 vilket gör att vi hade en hushållsinkomst på över 600.000 SEK.

Dessutom blev jag förvånad att de inte hade kollat upp resultat och balansräkningen för mitt bolag (som är offentlig uppgift från t.ex. sajten allabolag.se) som omsatte 950.000 SEK, men en vinst på nästan 300.000 SEK innan finansiella poster. Det vill säga att jag i ett slag skulle kunnat i princip dubblat min lön i två överföringar….

Efter ett tag så kom vi förbi det ”nej:et” också. Då kom vi till nästa nej, som motiverades ungefär så här:

”Totalt kommer ni med CSN lån och Volvofinans ha 6 855 tkr i krediter. Era goda uträkningar till trots måste vi följa bankens krav vid kreditbeviljning.  Sammantaget ser vi inga möjligheter till att bevilja lånelöftet.”

Då började nästa konversation – som handlar om det här med bra och dåliga lån. Det gäller ju att skilja på:

  • Dåliga lån = dvs lån som kostar dig pengar varje månad
  • Bra lån = lån som du investerar i något som varje månad ger dig mer pengar än vad räntan kostar

Att ha 7 Mkr i lån, spelar ju ingen roll om man har intäkter varje månad som med god marginal betalar alla utgifterna – som det var i det här fallet. Att säga som Göran Persson –  ”om du är satt i skuld så är du icke fri”, är helt enkelt inte sant.

Det är ungefär samma populistiska sammanfattningar som Anders Borg brukar använda för att beskriva ekonomiska situationer (t.ex. den om vargflocken som sliter sönder Europa) – det är lätt för t.ex. journalister och folk att komma ihåg och det är tillräckligt plausibelt för att vara sant. Men fråga vilket företag, riskkapitalist eller professionell investerare så kommer de att säga precis motsatsen.

Efter lite mejlväxling kom vi då förbi det nej:et också. Då kom nästa ”nej”. I det fallet hade de på banken fyllt i siffrorna i sitt program där de gör en ”boendekalkyl” för vår räkning:

Riskränta räknas på Hypotekslån 5 år plus 3%  samt amortering 1% av lånat belopp upp till 75% samt över 75% 10 års amortering.

I budget finns ”kvar att leva på”  för familj med 2 vuxna och 1 barn = 16 800 kr. I er kalkyl har tagits hänsyn till hyresintäkt och årslön för Caroline motsvarande 35 000 kr/mån. Fast anställning för Caroline är ett krav. Vi står fast vid vårt avslag eftersom vi måste följa Swedbanks krav för godkännande av beviljning av kredit.

Eftersom jag sedan 2006 har gjort Balansblad på månadsbasis med inkluderad resultat- och balansräkning blev jag väldigt förvånad när jag fick deras siffror. Särskilt eftersom de t.ex. räknar amortering som en utgift?! Ungefär sedan när då? Jag hade för mig att en amortering sänker ens skuld, som därmed ökar ens eget kapital… eller är det jag som är ute och reser?

Ännu värre blir det när jag upptäcker att de dessutom har räknat fel(!!) på i princip en halv miljon i kalkylen. Vilket i deras kalkyl innebär att vi kommer att gå 10.826 SEK back i månaden…

Vilket är ju extremt märkligt eftersom vi idag går plus i slutet av månaden, och i huset skulle vi slippa hyran och dessutom få in ytterligare 14.000 SEK utöver det. Notera verkligen att vi pratar om att gå från att idag betala 8.000 SEK i hyra (minus) till att FÅ 14.000 SEK i månaden utöver att vi inte betalar någon hyra, dvs. nettoförbättringen i ekonomin är hela 22.000 SEK per månad!!

Jag påpekar felräkningen och får svaret:

Du tänkte rätt, jag räknade fel , topplånet ska vara 600 tkr amort 60 tkr/år. Underskottet blir ”bara” 6 892 kr. Ja, man ska ha 16 800 sek för 2 vuxna + 1 barn. Du kan gå in på http://www.swedbank.se/privat/boende-och-bolan/index.htm  och räkna.

Det är ju en felräkning på en halvmiljon eller bara 40 % men det gör ju inget(?!).

Det hela börjar nu bli lite surrealistiskt, borde inte banken hjälpa mig att göra affären, borde inte de vara de som kan mest om ekonomi? Istället för att jag ska utbilda dem? Min profession till trots, så en ekonomisk intelligens på lägsta nivå borde man kunna förvänta sig.

Iaf. för att hjälpa banken på traven så backade jag på mitt ursprungliga mål av förhandlingstekniska skäl – eftersom jag ändå aldrig skulle köpt huset för 6 Mkr, eftersom det är felprissatt på den nivån. Så jag gick över till mitt ”normalmål” som låg på 5 Mkr och det ändrade spelplanen. Några tips som jag vill dela med mig här till dig är:

  • Lägg alltid ett skambud, vi började med budet 3.95 Mkr på utgångspriset 6 Mkr. Det gör att motparten ofta öppnar förhandlingen i sitt extremläge (reträtt mål).
  • När du förhandlar med banken utnyttja den klassiska formeln för målsättning i alla förhandlingar:
    • Ha ett outrageous eller stretchmål som är över det som du egentligen siktar på, som skkulle vara coolt om du fick genom. Jag började förhandlingen med banken på 6 Mkr.
    • Mitt ”normal mål” som jag egentligen siktade på var 4.2 Mkr (det vill säga en total köpeskilling på 5 Mkr)
    • Ett reträttmål som du går på om du inte får ditt normalmål. I mitt fall så låg det på ca 3.5 Mkr.

Anledningen är att det är mycket enklare att sänka sina krav, det är lättare att gå från 6 till 5 än att gå från 5 till 6. Det samma gäller i företag och t.ex. nyemissioner, ta alltid in mer pengar i början än att komma tillbaka senare och be om mer.

Iaf. så jag mejlade tillbaka till banken med följande mejl för att hjälpa dem på traven och återta både initiativet i spelet och framförallt i förhandlingen:

 Jag skulle vilja be dig att fylla i boendekalkylen med följande förutsättningar/ändringar. Vi sätter budet på huset för 5.000.000 SEK istället för 6.000.000 SEK

  • Vi lägger en kontantinsats på 750.000 vilket innebär att vi har pengar till engångsavifterna separat
  • Höj min lön till 30.000 SEK innan skatt per månad
  • Sedan har vi en kapitalinkomst på ca 100.000 SEK per år också. Bl.a. räntan från bolaget för de 920.000 SEK i lånet.
    (det är det som du ser t.ex. i årsredovisningen som den finansiella utgiften).

Döm av min förvåning när jag då får bekräftat från banken att det gör att boendekalkylen slutar på plus, men att de fortfarande inte kan tacka ja. Svaret enligt nedan:

Visst blir det plus, men det kvarstår fortfarande samma problematik betr. Carolines anställning och att ni urholkar ert sparande.

Enligt DI per 2011-11-12 går ju inte Balansekonomi riktigt så lysande som du vill påskina.

”Men även Balansekonomi hackar. Utbildningsföretaget, som drog in drygt 4 Mkr under det senaste räkenskapsåret, vänder vinst till en förlust på över 500.000 kronor. Trots att bolaget är i betydligt bättre skick än Pengakoll gapar kassan tom. I stället används checkräkningskrediten flitigt: Det senaste året har krediten vuxit från noll till en halv miljon kronor.”

När jag läste det här höll jag på att gå i taket. Hon bekräftade att svaret är att då fungerar kalkylen och allt skulle kunna vara frid och fröjd – men då får jag ett avslag med hänvisning till en artikel som står i Dagens Industri som handlar om min goda vän och kollega Charlie Söderberg och vårt gemensamma bolag Balansekonomi.

I ekonomisammanhang så är Dagens Industri marginellt bättre än Aftonbladet och att använda det som underlag var ju helt sjukt av inte minst följande anledningar (då tar jag inte ens hänsyn till att hon indirekt påstår att jag far med osanning):

  • Det är ju för f-n inte Charlie som ska köpa gården, det är ju Caroline och jag.
  • Att hänvisa till Internet och sensationsjournalistik som motivering och inte efterfråga en resultat- och balansräkning
  • Eller ens att fråga om anledningen till att det ser ut som gör – att ett företag finansierar sig med en checkkredit i en tillväxt-/konsolideringsfas är ju inget konstigt överhuvudtaget. Särskilt då vi har investerat t.ex. i ett strategiskt partnerskap med en managementkonsultfirma, expanderat genom att anställa en säljare, haft störrre seminarier än någonsin förut etc…
  • Dessutom – utan att ens gå in på ovanstående – jag är anställd av Bolmeson Holding AB, Balansekonomi är en av flera kunder som Bolmeson Holding AB har. Undrar om de skulle resonera på liknande sätt för någon som var anställd på en annan typ av företag t.ex. om jag jobbade på ett plastföretag som säljer plastdetaljer till SAAB och då skulle jag få avslag för att det inte går så bra för SAAB??
  • Kommentaren kring att vi urholkar vårt sparande är ju också intressant – jag visste inte att vi slösade upp sparandet – i min värld kallas det för ”omallokering av tillgångar”, det vill säga att pengarna bara byter arbete från ett ställe – aktier – till att istället jobba på ett annat ställe – hyresfastighet. På vilket sätt urholkar det sparandet?? Hon kan ju inte ha menat på månadsbasis, för där gick vi ju också plus? *förvirrad* *ironi* :-/

Jag funderade länge på vad jag skulle svara på det mejlet, jag skrev en hel del mejl som jag tack och lov inte skickade, utan till slut valde jag att ”bara” svara enligt följande:

Hej! Det här ett svar under all kritik. Var vänlig och skicka mig kontaktuppgifterna till din närmsta chef.

På det fick jag följande svar:

Hej igen, Jag tar upp ärendet i vår kreditnämnd som är vår nästa instans.

Som jag svarade följande på:

Hej, det behövs inte. Bara skicka kontaktuppgifterna till din chef.

Följande konversation fortsatte då – jag mejlade igen eftersom jag inte fick något svar:

Jag inväntar fortfarande kontaktuppgifterna till din chef. Eller ska jag behöva ringa/komma in till kontoret för att ta reda på dem själv?

Därefter fick jag ytterligare följande nej:

Ärendet har dragits i vår kreditnämnd och den tyngsta anledningen till avslaget är att Caroline saknar anställning. Den här typen av objekt kräver en högre insats än 15% i storleksordning 20% i synnerhet om marginalerna är små.  Det finns säkert en anledning till att objektet funnit till försäljning längre tid än 450 dagar.

Eftersom jag just i det läget fortfarande var lite upprörd för hur det gick, brydde jag mig inte så mycket om det svaret, utan fick tillslut kontaktuppgifterna till chefen och bokade ett möte med honom. Att det legat ute i 450 dagar, var ju också anledningen till att jag lyckades förhandla ner priset med 1 Mkr….

Efter ett par dagar träffades vi och här vill jag verkligen uppskatta chefen på det Swedbank-kontoret, för det första var han väl insatt i ärendet och påläst. Det andra var att han försvarade sin medarbetare vilket jag absolut kan förstå och uppskatta eftersom det är en ledares uppgift att försvara sina medarbetare. Han bad inte riktigt om ursäkt men sa något i stil med följande:

Ja, jag kan ju inte säga att vi har skött det jättebra, men sen kan det ju vara lite svårt med mejlkommunkation och NN tänkte ju, att jag har ju gett honom avslag 6 gånger – ger han sig inte snart?

Det här är ju också lite tragikomiskt – är det inte bankens uppgift att tjäna pengar på sina kunder, och här är en banksäljare som resonerar kring sina kunder – ”ger han inte upp snart?”, borde det inte vara tvärtom?

Det är ju jag som är kund till banken och det är ju banken som tjänar pengar på att jag gör affären med dem. Närmare bestämt tjänar ju banken över 150.000 SEK på en affären, ytterligare 40.000 SEK på de andra räntorna som jag betalar till banken (för att inte tala om vad mina företag totalt betalar per år till banken), vilket bör ju motsvara iaf 1/3 av en normal banktjänstemans lön….

Efter ett bra samtal med chefen så kom vi till slut överens och – hurra! – två dagar senare kom lånelöftet från banken på posten! Seger! :-)

Bild tillhörande artikeln på RikaTillsammans

Sammanfattning

Men vad kan man dra för slutsatser av ovanstående historia? Om jag skulle sammanfatta och sätta rubrik på dem så skulle jag säga följande:

  1. Ge dig aldrig! Låt inte en banktjänsteman stå i vägen för din dröm eller ditt hus. Innan du har försökt 100 gånger eller fått 100 nej så har du inte rätten att uttala dig eller bedöma huruvida det går eller inte går  (tack till Taki, min f.d. coach som lärde mig det här). I mitt fall krävdes det ”bara” 7 st nej.
  2. Se alltid till att ha initiativets makt, led konversationen och förhandlingen med banken. När du vill köpa ett hyreshus, en fastighet eller någon annan affär, se till att hela tiden komma med nya förslag för att föra förhandlingen framåt. För banken är det bara en av tusentals affärer, de förlorar väldigt lite på att säga nej, men för dig så kan det ju handla om din dröm. Tyvärr kan du inte lägga ansvaret för att driva konversationen på banken.
  3. Inse att den som du förhandlar med, eller att ”bankrådgivaren” inte alls är en rådgivare utan en säljare, med sin agenda och sina säljmål och du sannolikt är en ”besvärlig” kund eftersom du inte passar in i mallen. Genom att bara säga nej till dig, gör banksäljaren det enkelt för sig eftersom han/hon inte behöver anstränga sig.
  4. Fråga aldrig om lov! Banken är definitivt inte parten som skall berätta för dig om det går eller inte går. Behandla banken som vilken leverantör som helst. Det handlar om att berätta för dem vad som ska hända och typ säga: ”Den här fastighetsaffären kommer jag att göra, frågan är inte om den kommer att ske, frågan är bara om den kommer att ske med dig, eller om det kommer att ske tillsammans med någon annan.”
  5. Inse att banksäljaren kommer att dra det genom sitt eget filter och hon/hon har sannolikt aldrig gjort en liknande affär, kan inte relatera till den och sannolikt avdömer den då enligt sina egna värderingar.
  6. Inse att du förmodligen kan mer om ekonomi än din bankman… Jag påstår – kanske något hårt – att om personen som du har att göra med på banken, hade kunnat något om ekonomi, passiva inkomster och att skapa ekonomisk rikedom – då hade de sannolikt inte jobbat kvar på en bank, år efter år, efter år. Detta av samma anledning som jag inte tar råd av en fet människa kring hur jag ska gå ner i vikt eller går till en flintskallig för att lära mig sköta håret.
  7. Ta ett personligt möte – det är svårt att se nyanser och lösa saker via e-post. Ett personligt möte är nästan alltid att rekommendera. Se också till att träffa rätt person när du väl är på mötet.
  8. Ge banken bara det som de behöver – lite pinsamt att erkänna så handlade det för mig till slut om att få ”rätt”. Insikten är också att det är betydligt enklare att bara ge banken det som de behöver för att jag ska kunna nå mina mål. Ungefär som historien med den prostituerade och torsken. Torsken är ute och går med den prostituerade och frågar – så vad heter du? Hon svarar, vad vill du att jag ska heta? Som sagt, ge banken det som de behöver för att tacka ja på enklast möjliga sätt.

Är det någon mer insikt som drar från historien? Eller har du någon annan kommentar eller reflektion, kommentera gärna!

Epilog

Tyvärr har det i skrivande stund ännu inte blivit affär, för vi kommer inte riktigt överens med säljaren om priset. Jag hoppas att eftersom huspriserna i Skåne är i en fallande trend, att säljaren kanske kommer tillbaka.

De vill i dagsläget inte gå under 5 Mkr och vi har bjudit 4.750.000, vilket jag till och med anser vara lite i överkant. De har således tackat nej till budet. För 4.500.000 SEK hade vi sannolikt inte tvekat och tagit huset, vi har till och med kollat upp dagis till Freja och allt annat.

Men det är ju det som är problemet och samtidigt fördelen med den typen av objekt – att det gör inget för en ägare att hålla på dem, eftersom de faktiskt varje månad genererar pengar.

Men som sagt – historien är ju inte slut än eftersom hyreshuset fortfarande inte är sålt…

Kommentar, fråga eller fundering? Skriv gärna!

Fyll i dina uppgifter för att kommentera. E-postadressen publiceras ej.

Gravatar ikon för användaren

67 kommentarer finns till denna artikel:

  1. Hej Jan,
    Väldigt bra samt inspirerande läsning du har skrivit!
    Hoppas själv kunna uppfylla en dröm jag har, nämligen att driva hyresfastigheter. Vill lära mig vilka fallgroparna är vid förvärvet så jag inte drar vatten överhuvudet så att drömmen inte omvandlas till en mardröm. Undrar t.ex. om det är bättre att förvärva fastigheten via ett aktiebolag än som privatperson?
    Hälsningar
    //Helen

    Svara
    0
    Gravatar för användaren
    Helen
  2. Underbart skrivet! Både roande och tragiskt på samma gång!

    Svara
    0
    Gravatar för användaren
    Hanna
  3. Hej
    otroligt inspirerande läsning och gör det lättare för en nybörjare.
    Det är så att jag går i funderingarna att köpa en fastighet med 6st lägenheter på 345kvm och en mark på ca 8000kvm. legat ute ett tag inte super duper länge men ett tag.
    problemet är att jag behöver mer lärdom och att jag är den som jobbar och sambon studerar men jag ser potentialen i fastigheten och tror detta kan vara något.
    Mina tankar går i att starta upp ett AB och köpa fastigheten.
    Hoppas jag skulle kunna få prata med dig i en mejlkontakt för att få mer insikt och kött på benen.
    Om intresset och tiden finns så får du mer än gärna kontakta mig på min E-post johnny.oberg@live.se

    Mvh/Johnny Ö

    Svara
    0
    Gravatar för användaren
    Johnny
  4. Härlig läsning. Älskar bloggen och hoppas på att få min fru att även få upp intresset.

    Känner igen mig då jag tittar efter hus just ni för att få ned boendekostnadaderna. Vi har hyra på 8500 och lägg där till det som så fint kallas driftkostnader landar vi på nästan 12tkr i månaden för att bo i en hyresrätt.

    Från en bank med våra inkomster på ca 45tkr in per månad så fick vi lånelöfte på 2.5 miljoner. Det med ca 500tkr i lån och krediter varav en majoritet är studielån. Dock när vi pratade med handelsbanken då vi tittade på ett objekt för ca 1.3 miljoner totalt fick vi nej och banktjänstemannen gjorde mig nästan mörkerrädd så dåligt insatt var hon.

    Utöver våra utgifter så sparar vi till barn, buffer och boende. 2000kr i månaden till boende. Dessa pengar skulle antingen kunna bygga mer buffert eller investeringssparande och ge ytterligare utrymme. Men det såg inte hon…

    Värst var dock att hon snöade in sig på att det var direktverkande el och att hon hört att det kan bli dyrt. Energideklaration och redovisning av hur mycket el tidigare ägare gjorde av med kunde hon inte klara av räkna på.

    Så det fick bli en annan bank med tjänstemän som inser att vi är en potentiell inkomstkälla för dem.

    Den kalkyl som hon tog fram skulle enda vis 8% ränta toppa på 13tkr. Och innan räntan når dit så dröjer det och vi skulle kunna ha både ännu mer buffert och amortera av.

    Tittar nu på ett hus där vi skulle toppa ca 9000tkr i månadskostnaden totalt även med 6% ränta. Tänker gå tillbaka till dem just för att se ifall de är lika dåliga på affärer igen.

    Svara
    0
    Gravatar för användaren
    Johan
  5. Välskrivet, men är det inte dumsnålt att avstå affären för 250′ ? Det låter dessutom som att du investerat extremt mycket tid i detta och ni vill verkligen ha det, vad är då 250′ på lång sikt? Om det är mycket pengar kanske ni bör avstå ett förvärv i den prisklassen.

    Svara
    0
    Gravatar för användaren
    Anonym
  6. Hej Jan,

    Minns du vad fastigheten i Flyinge var taxad som?

    Mvh
    Martin

    Svara
    0
    Gravatar för användaren
    Martin
  7. Mycket välskriven text Jan! Har själv upplevt liknande situation i alla fall ”känslan” nu rätt så nyligen. En högre makt att brottas med och vinnarskallen i täten, som vill ha rätt. Gillar dina uträkningar och din analys.

    Mvh
    Hannes Nauber

    Svara
    0
    Gravatar för användaren
    Hannes Nauber
  8. Välskriven och underhållande artikel. Är på gång med att köpa mark för att bygga fritidshus i Stockholmsområdet där folk klättrar på väggarna för att få ha någonstans att bo. Jag kommer bygga en huvudstuga, Attefallstuga och Friggebod, och alla tre ska gå att bo i, med värme, rinnande vatten osv, och jag kommer hyra ut dem så fort som möjligt.

    Via uthyrningarna kommer jag få in mer (!) pengar varje månad, trots att jag betalar bankens låneränta och avgifter. Attefallstugan kommer jag få ca 10.000 kr per månad för och den kommer vi smacka upp på bara några månader. Sen tillkommer huvudstugan, Friggeboden och min hyreslägenhet i innerstan som jag hyr ut eftersom jag kommer bo i huvudstugan tills den är färdigbyggd. Även vid ett dåligt scenario bör jag få in bättre cash-flow än jag får idag, trots att jag kommer betala bolån på drygt 1,5 % . Det gäller dock att få bankerna att se detta. Lär bli mycket petande i detaljer och ”riskbedömningar”.

    Svara
    0
    Gravatar för användaren
    Stefan Loå
  9. Hej!
    Härligt skrivet underbart. vi sitter i samma situation nu och förhandlar med banker hit o dit men bara nej hittills. men jag har fått bra tips från dig och jag håller med dig det är sant att vi vet mer om ekonomi än banktjänstemannen:)
    Hoppas affären blev av till slut för dig. För oss handlar det bara om 1,250,000 men ändå bråkar dom om olika anledningar och små saker…..
    Tack för du gav mig orken tillbaka här ska kämpas…..

    Svara
    0
    Gravatar för användaren
    Martin Kertész
  10. Efter jag läst den här historien har jag mer och mer blivit övertygad om att aktier med belåning vid Avanza eller Nordnet är ett bättre sätt att tjäna pengar. Snyggt och prydligt har de en lista med belåningsgrad på varje aktie. Sedan är det bara att sätta sig med Hitta Kursvinnare och göra en analys och därifrån bygga ihop sin portfölj. Men stop losses och säljoptioner runt och omkring som minimerar risken.

    Handläggarna på Avanza och Nordnet är i alla fall pålästa, hungriga och vänliga. Din erfarenhet med Swedbank och SEB är ju rena katastrofen. Väldigt avskräckande.

    Svara
    0
    Gravatar för användaren
    Camilo
  11. ”Det är ju för f-n inte Charlie som ska köpa gården, det är ju Caroline och jag.”

    Ha ha, detta är ju så tragikomiskt.
    Du skriver så roligt Jan, nu fick jag lite pepp inför husvisningen imorgon! :)

    //Alex

    Svara
    0
    Gravatar för användaren
    Aöex
  12. Det skulle vara intressant att veta vilka argument du hade för att få igenom hyresinkomsten. Sitter själv i en liknande sits där jag i dagsläget vill köpa ut min man från vår lägenhet med en uthyrningsdel. Ekonomin skulle gå ihop om jag får hyra ut den, men banken vill inte se det som en garanterad inkomst. Då jag bor i en studentstad så är det lite fyrkantigt kan jag nog tycka.

    Svara
    0
    Gravatar för användaren
    Linda
  13. Intressant läsning. Tycker personligen inte att detta köp låter som en bra ide. Jag har inte läst igenom precis allt, men vad jag uppmärksammade så finns inga tankar kring förmånsbeskattning för den lägenhet ni tänkte använda? Låg marginal i kombination med en mycket högt värderad fastighet är ett recept på katastrof. MEN det absolut sämsta med att bo i den egna hyresfastigheten är att man hela tiden blir störd av hyresgästerna angående diverse småsaker. Jag har gått i dessa tankar själv och kommit fram till att ”peace of mind” är mycket värt. Som jag ser ert upplägg, verkar det som ni personligen ska gå in som säkerhet i köpet (eftersom det diskuteras om privata inkomster). Dvs. att både banken och ni ser det som en privatägd näringsfastighet som delvis hyrs ut. Ni ser inte riskerna kring allt detta? Det finns gott om hyresfastigheter med mycket bra marginaler, som ni kan köpa genom ett AB. Då slipper ni hålla på att förklara för banken, som endast räknar på det som ett fastighetsföretag. Det känns faktiskt som ni tänkt mer med hjärtat och mindre med affärssinnet. Personligen har jag varit inne på samma spår som ni, för att senare tänka mer klart.

    Svara
    0
    Gravatar för användaren
    MR.X
    1. Hmmm… vem har sagt att hyresgästerna tvunget måste trö en på halsen? Det kan ju vara tvärtom, eller?
      Blev det något hus? Tiden har ju gått.

      Jag ska banne mig köpa ett hus jag med och låta vinstpengarna på mitt nuvarande boende jobba åt mig.
      F.ö. vill jag tacka för trevliga seminariedagar – nån kinesiska lär jag dock inte ge mig i kast med!

      Svara
      0
      Gravatar för användaren
      Annika Kajander
    2. Jättebra inlägg du skrev, helt klart tänkvärt och jag tror det är en hel del som faktiskt funderar på att t.ex. hyra ut en del av bostaden till någon student. En god tanke men visst kan det ju slå fel. Nu har ju regeringen t.om. gjort det än mer fördelaktigt att just hyra ut i andra hand så det går ju att tjäna en liten summa på det och då kanske man står ut med lite småtjafs.
      Du glömmer dock en sak, det är ju ändå du som privat hyresvärd som bestämmer som ska bo i lägenheten och jag antar att de flesta hyr inte ut till vem som helst utan vill väl på nåt sätt skaffa sig en känsla av vem det är som ska hyra ut men absolut finns det risker.

      Finns det verkligen bra köpobjekt idag för en privat hyreshus investerare? Menar du att ägaren ska sköta stora delar av driften själv (vilket givetvis ökar på vinstmarginalerna även efter att kapitalskatten har dragits) eller tänkte du en situation där ägaren köper in alla förvaltningstjänster istället? Om vi tar det senare fallet vad blir ränteabiliten på det egna kapitalet för ett mindre hyreshus efter att AB-skatten dragits? Det är den siffran som är den mest intressantast för mig och den siffran som skall stå i jämförelse mot ex. Balder eller Castellum som totalt går fram inkl. utdelningar säg 6-8% årligen (det är detta som gör mig så skeptisk till att äga ett hyreshus utan det behövs nog 5 hyreshus för att nå fullskaliga skaleffekter för att nå acceptabel ränteabilitet på eget kapital).

      MVH Anders

      Svara
      0
      Gravatar för användaren
      Anders Larsson
  14. Hej Anders! Jag vill bara passa på att ge dig några boktips. ”Därför vill vi att du ska bli rik” av Donald Trumph / Robert Kiyosaki var den första bok som inspirerade mig till det här med fastigheter, och efter att du läst den är ”Rich Dad Poor Day” av Robert Kiyosaki ett alldeles utmärkt val. Båda finns på svenska på t.ex. cdon.com. Jag kan varmt rekommendera dig dessa böcker, jag tror verkligen att de kommer förändra ditt liv, så länge du har tron på dig själv och inte är rädd för att satsa. Sedan kommer de här två herrarna garanterat stärka ditt självförtroende ytterligare. Robert Kiyosaki har sedan skrivit ett flertal andra böcker, men dessa två tycker jag är en perfekt start för dig! Att investera i hyresfastigheter är mitt livs bästa val, och det kommer säkerligen bli ett kanonval för dig med!

    Svara
    0
    Gravatar för användaren
    Leif Eriksson
    1. Hej Leif!

      Haha över ett år sen du skrev det där svaret och oj va fort tiden har gått, det kändes som om det var igår jag skrev min kommentar. Jag var då och är fortfarande intresserade av att investera i ett hyreshus och har läst på en del men just de här böckerna som du ger tips om har jag faktiskt inte hört talas om (inte heller författarna) så jag tackar för dessa och ska kika efter dem, det lovar jag! Och kul att det finns de som faktiskt vågar satsa och att det går bra för dig. Men min tanke vad gäller hyreshus är ändå, ett hyreshus räcker ju inte utan det behövs ju ett antal, kanske minst 5 för att det ska bli betydande ekonomiska skalfördelar. Visst du kan äga 1 hyreshus med fyrtio lägenheter men jag tror det är få privatpersoner som gör det. Du får gärna berätta lite om din strategi gällande ägande av fastigheter :)

      Mvh Anders Larsson

      Svara
      0
      Gravatar för användaren
      Anders Larsson
      1. Hej Anders!

        Strategin för mig är väl egentligen att köpa fler fastigheter allt eftersom banken släppet till. Bankerna har verkligen inte varit lätta att ha att göra med när det gäller nyutlåning, och jag har fått indikationer på att de snarare vill ha 30-50 procent handpenning vid ett köp på sistone. De skyller såklart på finanskrisen och att de måste ha bättre kapitaltäckning för sina lån…

        Jag tittar i alla fall uteslutande på fastigheter i mindre orter, så man kan få en avkastning på totalt 10%, efter att räntorna är betalda. Tittar man på städer med 50 000+ invånare är det inte ovanligt med an avkastning på 5% eller sämre, och då tycker jag inte det är värt alls att lägga X antal hundra tusen på ett hyreshus.

        Om vi tittar på verkligheten idag så har jag två hyreshus som jag köpt för 1 000 000 respektive 1 800 000. Jag har lagt ner ungefär 500 000 på renoveringar ur egen ficka, plus att jag stoppat in 300 000 kontant, så totalt har jag investerat ca 800 000. Totalt har jag alltså gett 3,3 msek för fastigheterna.

        Jag har fått fastigheterna värderade till 3,85 msek. Samtidigt har jag lån för 2,6 msek, vilket ger en belåningsgrad på 67%.

        Vinsten är ca 330 000 kr/år efter att räntor och all drift är betald, vilket ger en avkastning på 10%, räknat utifrån att jag betalt 3,3 msek för fastigheterna inkl. renoveringar. Det intressanta i sammanhanget är när man tittar på avkastningen på det egna kapitalet vilket är hela 41%! (330 000/800 000=0,4125). Försök slå det genom sparande på bankkonto, i fonder eller aktier. Visst, att klå den avkastningen ett bra år i RÄTT fond eller aktie är ju inte så svårt, men att ha 41% år efter år, det vågar jag påstå är omöjligt.

        Sedan ska det tilläggas att jag i de här siffrorna inte dragit av för det löpande underhåll som ändå krävs. Var 15-20:e år behöver jag byta ur vitvaror, måla om huset osv, men det är så sällan att det inte blir många tusenlappar per år att räkna av från den totala vinsten. Detsamma är om man emellanåt måste tapetsera om eller måla om, det gör inte många tusenlappar av totalen. Dock är all drift inräknad, och jag varken klipper gräs eller skottar snö själv. Antingen har jag gett en hyresgäst hyresavdrag för det, eller så har jag lejt bort det till en firma. Jag är inte ute efter att jobba ihjäl mig med fastigheterna, även om de första två åren var otroligt kämpiga, då jag renoverade ena huset otroligt omfattande, och gjorde det mesta själv. Men för mig var det enda sättet att få råd, att jag köpte ett renoveringsobjekt billigt.

        Såklart kommer man inte långt på 330 000 kr per år, eftersom det ska skattas en hel del på beloppet. Men om jag hade sex likartade fastigheter istället för två som jag har nu, så skulle avkastningen istället hamna på (330 000 x 3) 990 000 kronor, vilket efter skatter och annat roligt i princip täcker en normal årsinkomst.

        För att gardera sig mot lite vakanser, framtida underhåll osv, så skulle jag nog vilja säga att man skulle kunna leva på någonstans omkring 6-8 fastigheter, beroende på belåningsgrad, räntenivå och såklart hur stora fastigheterna i fråga är. Men redan vid 1-2 fastigheter så pratar vi ju om en skapligt stor ekonomisk vinning man har av fastigheterna.

        Det är ju också så att om man nu inte sitter på någon större summa pengar så får man jobba sig fram och köpa ett hus i taget, som jag gjort. Det handlar om att ha ett startkapital, och sedan köpa en tillräckligt billig fastighet för att man ska ha råd att köpa den. Har man en del pengar och kanske låneutrymme på sitt egna boende så är det såklart också ett sätt att gå.

        Det har nu gått tre år sedan jag köpte min första fastighet, och är mer eller mindre på väg att köpa en tredje nu, kanske rentav en fjärde om jag lyckas få till finansieringen. Jag räknar ändå med att inom 10 år ska jag kunna sluta jobba och försörja mig helt på mina fastigheter.

        0
        Gravatar för användaren
        Leif

Fråga, få svar, hjälpa andra, diskutera och träffa likasinnade i vårt forum. Besök