Alternativa sätt att investera i fastigheter
Sök:

Alternativa sätt att investera i fastigheter

För oss som inte har ett par miljoner till en egen stor fastighet men ändå vill ha exponering mot fastighetsmarknaden

I gårdagens artikel gick jag genom för- och nackdelarna med att köpa fastigheter. I den här artikeln tänkte jag ge några exempel på alternativa sätt att investera i fastigheter om man inte har många miljoner att lägga i handpenning.

I huvudsak finns det fyra alternativa sätt som jag känner till hur man kan få en exponering mot fastigheter om man inte vill eller har möjlighet att direktinvestera i en fastighet.

  • Investera i fastighetsbolag
  • Investera via utländska REIT-fonder
  • Svenska Bostadsfonden
  • Tessin

Alla dessa alternativ har sin för- och nackdelar.

Investera i fastigheter via fastighetsbolag och fonder på börsen

Det första och länge det enda tillgängliga sättet att få en exponering mot fastighetsmarknaden var att investera i börsnoterade fastighetsbolag. Det finns en hel uppsjö sådana idag, som går att köpa via t.ex. Avanza (annonslänk) eller Nordnet. Några exempel på de största är:

  • Balder B
  • Castellum
  • Fabege
  • Hufvudstaden A
  • Klövern
  • Kungsleden
  • Tribona
  • Wallenstam
  • Wihlborgs

Jag själv ogillar av flera anledningar att investera i enskilda aktier – då man kan t.ex. ha rätt om fastighetsbranschen men ha otur och köpa ett misskött bolag. Därför brukar jag i så fall snarare titta på index- eller branschfonder för att eliminiera den så kallade bolagsrisken. Där finns några exempel såsom:

  • Länsförsäkringar Fastighetsfond
  • SEB fastighetsfond
  • ODIN Fastigheter
  • Alfred Berg Fastighetsfond Norden A
  • IKC Fastighetsfond A
  • IKC Fastighetsfond B
  • Skagen m2

Jag ogillar de ovanstående fonderna av främst två anledningar – den ena är att de är i princip bara exponerade mot Norden vilket är en väldigt liten del av den globala marknaden. Den andra anledningen är att fonderna i genomsnitt har en avgift över 1.3 % vilket enligt mig är extremt högt. Jag ogillar fonder med avgifter redan på 0.4 %.

Fördelarna med fonderna och aktierna dock är att man kan komma igång med så lite som några hundralappar. Men då skulle jag faktiskt försöka gå på några av de större och internationella fonderna. Dessa brukar ofta kallas för REIT (Real Estate Investment Trusts) och är fonder som investerar just i fastigheter runt om i världen. En som brukar hamna i min portfölj från tid till annan är:

  • Vanguard REIT Index Fund Investor Shares (VGSIX)

Avgiften för den indexfonden är bara 0.24 %. Dock handlas den som en börshandlad fond hos Avanza vilket innebär ett lite högre courtage på ca 100 kr samt en valuta-risk eftersom den handlas i USD. Den kan man dock kompensera för. Mer om det i ett senare inlägg.

Sammanfattningsvis ser jag fördelarna:

  • Enkelt att komma igång – det räcker med en Avanza- eller Nordnet-depå för att köpa fonderna
  • Låg insats – det räcker med några hundralappar så kan du köpa aktierna eller fonderna
  • Hög likviditet – du kan få ut dina pengar med några dagars varsel
  • Stor spridning – du blir indirekt delägare i fastigheter på många marknaden
  • Möjligt med ISK eller KF – vilket göra att du betalar en relativt låg skatt

Nackdelarna

  • Korrelation med börsindex – eftersom det är placeringar på börsen kommer utvecklingen att följa index. Kommer en börskrasch så kommer dessa aktier att dras med i fallet.
  • Ingen regelbunden avkastning – Avkastningen kommer således också följa en vanlig aktie
  • Dubbelbeskattning – Ger en dubbelbeskattning då både fastighetsbolaget och investeraren beskattas

Investera via Svenska Bostadsfonden

Ett sätt som som man kan investera i fastigheter på är genom ett bolag som heter Svenska Bostadsfonden. Om jag har förstått deras verksamhet rätt, så startar de under året ett eller flera nya fastighetsbolag. I detta fastighetsbolag kan man sedan köpa in sig och lägga in sina pengar. Dessa pengar används som kontantinsats för att just det bolaget ska kunna köpa en eller flera fastigheter.

Därefter driver man det bolaget i sex år innan man avvecklar det och betalar tillbaka pengarna till investerarna. Man har en egen förvaltningsorganisation som förvaltar fastigheterna.

Som jag ser det är fördelarna:

  • Inga förkunskapskrav behövs – Svenska Bostadsfonden sköter allt, så man behöver själv inte göra något.
  • Förvaltningsorganisation finns på plats – Hänger ihop med den ovanstående punkten, de sköter allt.
  • Stor spridning – Svenska Bostadsfonden köper fastigheter runt om i hela Sverige.
  • Lång historik – de har numer ett track-record att visa upp

Nackdelarna är:

  • Minsta investeringen är ca 52 000 kr + avgifter om ca 1.5 %
  • Pengarna är låsta i sex år.
  • Bolagsrisken

Läs mer på deras hemsida:

Svenska Bostadsfonden tillhandahåller också en ganska bra ”Fastighetsakademi” som är en kurs i samarbete med Södertörns högskola.

Investera i fastigheter via crowd-funding – Tessin.se

Det sista alternativet är ganska nytt och ett som jag har sneglat på ett tag. Tessin.se är en tjänst som bygger på crowd-funding-tanken som jag gillar och som har blivit väldigt populär på sistone. Man låter många små investerare gå ihop i ett projekt enligt tanken ”många-bäckar-små”. Utomlands har det här varit ganska populärt ett tag, se bl.a. den här artikeln i Forbes.

I korthet fungerar det som så att man har en så kallad ”lead investor” – en fastighetsutvecklare – som tar en stor position, enligt Tessin, 20 % och sedan står de mindre investerarna för ytterligare 20 % och banken finansierar resterande 60 %. Jag är i grunden positiv till crowd-funding och jag är ett stort fan av t.ex. Kickstarter, Fundedbyme och Toborrow. Nu har jag inte testat Tessin själv (annat än blivit medlem hos dem), men jag har varit i kontakt med grundarna ett par gånger och känner att jag har hyfsad koll. Om jag ska försöka jämföra det med fastighetsbolagen så skulle jag säga att den stora fördelen är att man kommer ”närmare” investeringen genom att man ”kapar mellanhänderna”.

Skillnaden mot Svenska Bostadsfonden är att Tessin bara förmedlar pengarna till en fastighetsutvecklare medan Svenska Bostadsfonden tar hand om förvaltningen själva. Jag ser både för- och nackdelar med det. En fördel är t.ex. att man själv kan välja vilka projekt man vill vara med om, nackdelen är att man inte vet vem utvecklaren eller den som ska ta hand om förvaltningen är. Å andra sidan tar ju Svensk Bostadsfonden säkert mer betalt för sin förvaltning än vad andra förvaltare gör.

Bli medlem på deras sida för deras nyhetsbrev + e-bok

På Tessin har de också skrivit en grundläggande e-bok om fastighetsinvesteringar som de erbjuder sina medlemmar utan kostnad och de bloggar också en hel del om både crowd-funding och fastigheter. Om du är intresserad av fastigheter, så skulle jag rekommendera att registrera dig på deras sida (gratis) för att få boken, men framförallt för deras nyhetsbrev som bland annat iförrgår tipsade om en bra fastighetspodd och trender inom fastigheter.

Jag upplever dem minst lika mycket nördar på fastigheter som jag är på privatekonomi.

Relaterade artiklar

Kommentera

34 kommentarer finns till denna artikel:

  1. Vit pil

    Hej
    Vad tror ni om att investera i Carnegies nyemission? 90SEK per aktie…

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Rune
  2. Vit pil

    Hej! Rekommenderar inte investeringar genom crowd-funding eller någon annan form där man är bara delägare. Man kan inte styra beslut själv och oftast får man riktigt dåligt avkastning. Det bästa är att hitta själv marknaden (UK, Balkan eller Baltiska stater) där business är relativt lätt och att äga flera fastigheter i form av single let eller HMO tillåtet.

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Mart
  3. Vit pil

    Hej Jan !

    Jag har investerat i Viktoria Park och D. Carnegie. Det har jag gjort eftersom jag har hyresintäkter varje månad och därmed kassaskåpssäkert kassaflöde. Dessutom kan vi höja hyran med ca 40% vid renovering av varje lägenhet.
    Förra året hade jag en avkastning på ca 50%. Tyvärr ser jag inte så ofta att analytiker har sett möjligheter i dessa företag.
    Vad säger du från din horisont om dessa företag istället för att direktinvestera i egen fastighet med alla problem som det medför.

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Hans
    1. Vit pil

      Jag skulle säga att om man har detaljkoll och man tycker det är roligt så absolut. Jag har flera kompisar som har hyresfastigheter i olika storlekar och de gillar det jättemycket. Så jag är positiv, har bara konstaterat att det inte är något som passar mig direkt.

      0
      Gravatar ikon för användaren
      Jan Bolmeson
  4. Vit pil

    Hej Jan uppskattar informationen ni har försett på denna sidan (mycket intressant). Är sugen på att börja med Tessin. Har ni någon mer erfarenhet kring detta bolag dvs har ni testat det ?

    Går själv i tankarna nämligen
    mvh J

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Jens
  5. Vit pil

    Tack för ett bra svar. När jag inte har lån, hur kan jag tänka då? Talar det då snarare för att jag bör sprida tillgångarna på olika valutor?

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Jkrr
  6. Vit pil

    Det här med valutarisk funderar jag en del på. För mig är det inte en risk utan en trygghet att inte placera alla mina pengar i SEK. Om SEK försvagas blir alla med tillgångar i sek fattigare relativt omvärlden. Jag vill inte lägga alla ägg i sek-korgen därför att jag jämför mig med omvärlden. Den som bara jämför sig med andra svenskar som blir lika mycket fattigare tar förstås ingen risk men är det rimligt att tänka så?

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Jkr
    1. Vit pil

      Jag tänker som du, fast tvärt om. Mina lån i SEK överstiger med råge mina likvida tillgångar. Därför är det en helt onödig risk att för mig inte ha alla hyggligt likvida tillgångar i SEK. Förutom att det förenklar vardagen enormt, om SEK sjunker så går mina lån ner mer i kr räknat än mina tillgångar, går SEK upp är mina likvida tillgångar i varje skyddade mot att förlora värde via att annan valuta sjunker i värde relativt.

      Risken för min del ligger i om SEK skulle öka kraftigt, men då Riksbanken senaste året tävlar med ECB och flertalet andra i världen om vem som kan dumpa sin valuta mest på kortast tid, så känns för nuvarande reala tillgångar som en klar vinnare i vilket fall.

      Så i vilken/vilka valutor man ska ha sina hyggligt likvida tillgångar beror mycket på vilken situation man själv befinner sig i.

      0
      Gravatar ikon för användaren
      Stefan H
  7. Vit pil

    Hej Jsn!
    Hur går det med fastigheterstankarna? Något nytt på gång? Minns inte om du hade köpt på dig några småhus innan men hoppas allt går väl. Vad tycker du om att köpa en fastighet med en eller två goda vänner? Har hört att man inte ska blanda in kompisar i affärer för det slutar oftast med bråk, oavsett hur bra vänner man är. Men just känns det helt rätt och jag hade gärna velat höra din synpunkt!
    Lycka till med allt!
    / Jonas

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Jonas
    1. Vit pil

      Ska ni vara flera, äg allt privat eller via ett gemensamt AB. Andra bolagsformer är säkrast att hålla sig ifrån om du inte vill riskera betydligt mer än att bli ovänner. Tex är det kanske inte kul om banken tar ditt privata hus som betalning för Ferrarin din kompanjon köpte på KBt bakom din rygg.

      0
      Gravatar ikon för användaren
      Stefan H
  8. Vit pil

    Har någon här kommentarer om Kapitalandelsbevis? Sätt att man kan köpa det på tex Avanza och funderar på om det kan vara ett intressant sätt att exponera sig mot fastighetsbranschen. Vad tycker du/ni?

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Fredrik
    1. Vit pil

      Har tittat lite men avstått. Delvis för bättre diversifiering, då jag har egna fastigheter, men även för att jag inte gillar grundupplägget i affären. Mer specifikt, Estea tex tar 25% av eventuell vinst men 0% av eventuell förlust… Det känns som en superaffär (helt riskfri) för motparten på min bekostnad.

      Att ena parten tar all risk medan andra får garanterat betalt för förvaltningen + 25% bonus vid vinst är endast intressant i mina ögon om jag får vara på riskfria sidan…

      0
      Gravatar ikon för användaren
      Stefan H
  9. Vit pil

    Vad kul att du har Kalmar som bild på artikeln :)!

    0
    Gravatar ikon för användaren
    alex
  10. Vit pil

    ”[Valutarisken] kan man dock kompensera för. Mer om det i ett senare inlägg.”
    Ser verkligen fram emot det inlägget Jan!
    Tills dess, stort tack för alla bra artiklar du publicerat här. En sann folkbildningsgärning!

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Carl Winbäck
  11. Vit pil

    Hej
    En kort fråga, du nämner att man tar en valutarisk vid köp av aktier i en annan valuta. På vilket sätt kommer det att påverka dina aktier(RikaTillsammansportföljen) i guld på USA börsen vid en kraftig inflation i USA?

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Nicklas
    1. Vit pil

      Valutarisken består egentligen inte av vilken valuta som handeln sker i utan även valutan som utgör fundamenta för aktien. Köper du t.ex en svensk aktie på NYSE så gör du föga mer valutarisk än om du köper aktien på stockholsbörsen.

      Guld sägs vara en inflationshedge och de borde innebära att inflation i USD skulle leda till högre guldpris räknat i USD men bibehållet i svenska kronor, men nu är det inte så enkelt. Priset kan mycket väl få en skjuts i svenska kronor räknat då endel kommer söka sina pengar till guld för att skydda sig.

      Notera att även europeiska och svenska aktier kan komma att påverkas av valutakursrörelser – dvs man är ingalunda skyddad från valutarisk bara för att man investerar i svenska bolag.

      Dessutom kan det även vara en valutarisk att inte vara diversifierad i valutor – det är ju trots allt så att man köper en del importvaror och kanske åker utomlands lite då och då.

      0
      Gravatar ikon för användaren
      Skyking
    2. Vit pil

      Tack för ett intressant svar?

      0
      Gravatar ikon för användaren
      Nicklas
  12. Vit pil

    Vad heter podcasten som tessins nyhetsbrev tipsade om? finns det fler bra?
    Tack Jan för en toppensida, mycket välskrivet och riktigt intressant!

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Joakim
  13. Vit pil

    Så du menar att ingen av aktiefonderna inom Fastighet är värda att köpa in i en ISK eller KF då?

    Länsförsäkringar Fastighetsfond 3 år medel +28.3

    Nordnet Superfonden Sverige 3 år medel +20.4

    Är gratisalternativet inom Sverige ändå sämre fast 7,9% årligen bättre avkastning i LF Fastighetsfonden?

    Hänger inte med där ?

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Allhjälpen i Umeå AB
    1. Vit pil

      Njae… det är ju lite som att jämföra äpplen och päron. Då kan man t.ex. ta SEB Biotech-fond som på 3 år medel har gjort 46.5 % – det är ju olika jämförelseindex.

      0
      Gravatar ikon för användaren
      Jan Bolmeson
    2. Vit pil

      De enda innehaven som platsar i en ISK eller i en KF är sådana som ger regelbundna utdelningar eller ränteutbetalningar. Varför? Du har en schablonskatt som måste betalas (en sorts förmögenhetsskatt i praktiken) oavsett vad som sker med dina innehav.

      Placera dina tillväxtplaceringar (där fonder faktiskt är del av mixen eftersom de inte ger dig utdelningar och/eller ränteinkomster. Bara en potentiell kapitalvinst ifall de utvecklas med vinst och ifall du avvecklar din position) på en vanlig aktiedepå.

      0
      Gravatar ikon för användaren
      Mathias
    3. Vit pil

      Tesen var väl att dessa innehav inte alls platsar i portföljen öht? Om du inte skall ha dessa öht skall du inte ha dem på ditt ISK/KF heller.

      Anledningen till att han dissar dessa är att de har en orimligt hög avgift, det borde helt enkelt gå att se till att ha en diversifierad fond med fastighetsbolag utan att för den delen ha betydligt högre förvaltningsavgifter än vilken indexfond som helst. Det blir helt enkelt så att man antingen får betala dyrt för att få exponering mot fastighetsmarknaden, vara illa diversifierad på den (genom att investera i något enstaka bolag) eller acceptera en hög tröskel (hög tröskel är t.ex. att ha vettigt stora innehav i ett tillräckligt stort antal fastighetsbolag). Här kan man med andra ord önska sig bättre möjligheter.

      Vidare så håller jag nog med Jan att man inte bara kan jämföra fonder som har olika jämförelseindex sådär, att ett index går bättre än ett annat under en viss kort tidsperiod är inget belägg för att fonderna som följer detta ärr bättre än de som följer det andra indexet till den grad att det motiverar avgifterna. Det man snarast bör göra är att jämföra respektive fond med det index som det skall följa – och då ser man (om EMH håller) att de med högre avgifter underpresterar mer än de med låga avgifter.

      0
      Gravatar ikon för användaren
      skyking
  14. Vit pil

    Ett annat sätt är att köpa ett hus att bo i som är alldeles för stort för egna behov och hyra ut 49,9% av totala ytan (inkl källare, vind, etc).

    Man betalar visserligen 24% i skatt på intäkterna (istället för skatt på vinst) men de första 50000 är skattefritt. Dessutom kan man utnyttja ROT o RUT vid behov och högre hävstång via 85% belåning. Sammantaget kan man få en direktavkastning på eget kapital i paritet med ett hyreshus med klart lägre ingångspris.

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Stefan H
    1. Vit pil

      Jag antar att 49% är för att det skall räknas som privatbostad vilket väl ger rätt till ROT, RUT och/eller låg skatt vid uthyrning.

      Dock så tillhör detta väl kategorin av att de är rätt hög tröskel för investeringen. Såvida det inte rör sig om utflugna ungar som gjort befintlig bostad större än man behöver…

      0
      Gravatar ikon för användaren
      Skyking
    2. Vit pil

      Relativt ett hyreshus på 10+ miljoner i pris med lägre belåningsmöjlighet i % så är tröskeln avsevärt lägre även vid nyinvestering. Köp av en villa kan mao vara en mycket bra investering, inte konsumtion.

      Efter 2år övergår en privatbostad till näringsfastighet om 50%+ hyrs ut (60%+ om det är ett parhus). Rent skattemässigt är det ganska likvärdigt i kronor räknat, då ett passivt företag har låg skatt och omkostnaderna får dras av. Ska man dock defakto bo i huset själv blir det väldigt rörigt då att bo i sitt eget hus helt plötsligt då blir en löneförmån med klyddigt regelverk. För den som inte gillar huvudvärk till deklarationen så är det därför enklast att hyra ut hela eller mindre än hälften. Rent tekniskt som jag förstått det så räknas det dock som privatbostad även om man bara använder >50% under en enda dag under året, men hur nära den linjen man vill balancera rent moraliskt är upp till var och en. Vi har valt att vara mycket konservativa och se på helårsbasis.

      0
      Gravatar ikon för användaren
      Stefan H
    3. Vit pil

      Det är naturligtvis en flytande gräns mellan låg och hög tröskel. För min del ligger även ett parhus utom räckhåll (även om man belånar till 75%), ja just nu iaf. Sen när det gäller huvudvärk så bör nog fastigheten/beståndet vara lite större för att det skall vara värt det.

      Sen skiljer omständigheterna lite för hur man kommer över fastigheten. Lättare är det ju ifall man redan äger den och bara konverterar den till parhus (hur bra det nu blir). Är det ett befintligt parhus man köper får man nog räkna med att det redan finns hyresgäst(er) – det blir då lite synd ifall man hittar ett där man själv bara får tillgång till den mindre lägenheten…

      0
      Gravatar ikon för användaren
      Skyking
    4. Vit pil

      85% i bolån mot 75% minskar kapitalbehovet för köp med ca 1/3 och ökar vinst på eget kapital med runt 50%. Har man inte behov av de extra 10%en så gör de bättre nytta i en pengamaskin. Sen måste man inte bara ha kapitalet utan även vilja vara vaktmästare och med fördel händig.

      Bygga om ett enfamiljshus till parhus rent formellt är ofta dyrt och besvärligt så sällan värt besväret. Tex måste man bla då ha 2 helt separata brandceller. En informell uppdelning kan vara så enkelt som att låsa en innerdörr och installera en trinett och kräver vanligen inte ens bygglov. Enda större nackdelen är att eventuella inneboende då normalt inte kan få bostadsbidrag.

      Om man äger och bor i sin fastighet så har man mycket större rättigheter till sin egen egendom än tex i ett hyreshus. Mao är inneboendes besittningsrätt kraftigt reducerat, vilket ger rätt stora möjligheter att bestämma vem som bor var. Däremot är det ju sällan man är intresserad av att göra sig av med en hyresgäst som sköter sig.

      0
      Gravatar ikon för användaren
      Stefan H
    5. Vit pil

      Jo, man kan ju ofta öka avkastningen på eget kapital genom att använda hävstång, men det innebär inte att det är speciellt lämpligt i alla lägen. Du kan ju ta och belåna dina aktier också och då kan du få ännu högre avkastning på eget kapital.

      När det gäller besittningsrätten så verkar det som att din beskrivning utgår från att man använder ett vanligt bostadshus och informellt konverterar det till två-lägenhetshus och sedan hyr ut halva (t.ex. när man inte längre har sina barn som inneboende så kanske man kan utnyttja utrymmet till att hyra ut). Ja då kanske man undgår problem med besittningsrätt (men jag är inte så säker på den punkten). Man undgår iaf behovet av att införskaffa sig en fastighet för ändamålet (vilket sänker tröskeln avsevärt).

      Om man däremot införskaffar en fastighet för ändamålet så är det troligen så att den redan tidigare använts för endamålet av tidigare ägare och att det i bästa fall finns en lägenhet ledig att flytta in i. Notera dock att det där med att äga fastigheten inte innebär att man kommer runt besittningsrätten så lätt – vår hyresvärd äger ju fastigheten, men vi har besittningsrätt ändå. Besittningsrätt består dessutom även om fastigheten byter ägare.

      0
      Gravatar ikon för användaren
      skyking
    6. Vit pil

      Oberoende av om du lånar 75% eller 85% så använder du en rätt rejäl hävstång. Om man har 25% plus köpekostnader kontant så skulle jag säga att det är mindre riskfyllt att du då lånar 85% och har kvar 10% att röra dig med än om du går all in på 75% lån och har betydligt mindre kapital att röra dig med. Det är också stor skillnad att låna till hus som genererar avkastning jämfört med hus som är ren konsumtion med endast en förhoppning om att värdet ska öka. En vinstdrivande verksamhet med pålitligt kassaflöde är också i sig mycket tryggare i dåliga/skakiga tider än aktier på börsen. Troligen även pålitligare än inkomsterna från eventuellt arbete.

      Ja, jag utgår från informell (eller ingen) uppdelning. Jag ser ytterst liten poäng med att betala hundratusentals kronor i tillstånd och ombyggnader med huvudsakligt slutresultat att jag som ägare får betydligt mindre att säga till om (snacka om felinvesterade pengar…). Har man bra hyresgäster är det ingen skillnad, men råkar man få ett rötägg på halsen så känns det för mig tryggt att veta att jag har större rätt till mitt eget hem och egendom än rötägget har. Speciellt när man har familj med småbarn hade det känts väldigt märkligt att vara tvungen att stå ut med nästan vad som helst från en inneboende.

      Jag tror definitivt inte att bästa affären hittas i en lösning som någon annan redan har slagit mynt av och säljer som en färdig lösning. Då får man troligen betala marknadsvärdet för den vinstdrivande verksamheten. Vaska fram guldkornen själv är en mycket bättre idé. Så har vi gjort i varje fall.

      0
      Gravatar ikon för användaren
      Stefan H
    7. Vit pil

      När det gäller vinsten som genereras så tycker jag det beror på hur man ser på det. Om man har bostaden för att bo själv i så kommer det i motsvarande grad visa sig som minskade boende kostnader – så relativt sett till alternativen (om man nu som de flesta inte ser att bo i en kartong under en bro som alternativ) så utgör det också en vinst.

      Sen när det gäller dina alternativ med att hålla mellanskillnaden som mer likvida så finns det en poäng i det, men man bör ha i åtanke att man genom att göra så får in risker som man inte annars hade (som risken som större belåning innebär och framförallt risken som aktieinnehav innebär) – dock så kanske det inte är så trivialt att kvantifiera risken med låg likviditet och väga den mot den risk som aktierna och skulderna utgör.

      0
      Gravatar ikon för användaren
      skyking
    8. Vit pil

      Precis som du nämner är insparad boendekostnad en viktig faktor. En hyreslägenhet för tex en familj på 4 för under 6000kr i månaden är inte speciellt lätt att hitta, och det blir troligen ganska trångbott. Men ändock är det 72.000kr/år efter skatt det handlar om, vilket inte är en struntsumma för de flesta. Men när man jämför hus man endast bor i med hus man både bor i och får hyresintäkter ifrån så får man exakt samma besparing här och skillnaden blir då 0 de olika alternativen emellan.

      När jag tänker på och försöker hantera risk i samband med fastigheter så inriktar sig även en stor del av tankegångarna på saker som diversifiering, de 4 ekonomiska klimaten och allvädersportföljen. Med andra ord, var hamnar en fastighet med hyresintäkter på ekonomiska klimatkartan? Den står på ena benet i ”trivs-i-inflation” (husvärdet) och med andra i ”trivs-i-recession” (kontanter via hyror och depositioner). De två tårtbitar som saknas är ”trivs-i-tillväxt” (aktier…) och ”trivs-i-deflation” (obligationer). Mao, att äga tex stamaktier(fonder), obligationer(fonder) och hybriden prefaktier är defakto ett sätt att MINSKA den totala risken. Det är tom så att om man bara har 10% av husvärdet i aktier och obligationer så är det största problemet/risken att man har för LITE aktier och obligationer, inte tvärt om. De 2 tårtbitarna ska ju helst vara 25% vardera för en korrekt balanserad allvädersportfölj, inte bara 5% var. Men 2×5% är fortfarande mycket bättre än 2×0%.

      0
      Gravatar ikon för användaren
      Stefan H
    9. Vit pil

      @Stefan H

      Jag vet inte om jag förstod riktigt vad du menade i första stycket, men om man jämför alternativen (den hyresrätten som du antagligen inte hittar kan vi nog avskriva som alternativ) så kan man nog utgå från att nollalternativet är bättre än alternativet att flytta till en likvärdig hyresrätt, men man konstaterar också att med alternativet att hyra ut halva innebär att halverad boyta är ett alternativ och då är ju kanske att hyra ut halva ett bättre alternativ. Även detta sista alternativ är bättre än att hitta en hyresrätt hälften så stor som nuvarande bostad och även bättre än alternativet att flytta hyresrätt och hyra ut hela gamla bostaden.

      Rent generellt så resonerar jag så att man skall ställa alternativen mot varandra och inte se alternativen i isolation (vilka kan innebära totalt en förlustaffär, men ändå vara det lämpligaste tillgängliga alternativen).

      När det gäller risk så resonerar jag lite annorlunda också. Inlägget om mental bokföring fick mig att tänka till lite och ifrågasätta varför man skall ha ett dedikerat buffertsparande (och målsparande) i det upplägg som Jan beskriver. Som jag kom fram till är det genom att se risker på en bredare front och inte bara titta i portföljen – man har kanske bil (som inte är en investering, men bidrar till ekonomisk risk icke destu mindre). Diversifiering innebär då att man förvisso minskar risken totalt sett jämfört med alternativet att lägga alla ägg i en korg, men likväl även diversifierad så innebär varje extra ägg en ökad risk. Sen skall man väga risken mot ens förmåga att hantera risken och det blir där som bufferten kommer in som behövlig för att kunna hantera riskerna man har utanför portföljen – och att den behövs innan man bör lägga till mer risk i portföljen (genom att äga aktier mm).

      Såvida nya innehav inte korrellerar negativt med tidigare innehav (vilket jag uppfattar som ganska ovanligt) så innebär varje nytt innehav att man ökar risken totalt sett. Att lägga aktieinnehav ovanpå bostadsinnehavet kan alltså öka risken till en nivå som kan uppfattas som onödigt riskabel, även redan att äga bostad utan tillräckligt eget kapital kan också vara onödig risk (liksom att äga bostad utan tillräcklig likviditet).

      0
      Gravatar ikon för användaren
      skyking
    10. Vit pil

      Sen när det gäller tårtbitarna så visst finns det en poäng i att olika tillgångar funkar bättre i olika ekonomiska klimat, men jag har inte sett så mycket belägg för att de skulle vara negativt korrelerade. Jag tycker inte man behöver stirra sig blind på vilket klimat de hör hemma i utan jag tycker mer man kan nöja sig med att konstatera att fastigheter korrelerar lite med aktier och utgör därför ett bra tillskott i en balanserad portfölj ändå.

      När jag nämnde trösklar här så finns det ju också olika scenarion där tröskeln blir relevant. En tröskel är att kunna pyttsa in månadssparande och där är det helt utom räckhåll för de flesta med annat än fastighetsfonder. En annan tröskel är ifall tillgångar skall kunna användas för att balansera om portföljen med (om man kan hantera att balansera portföljen med poster i miljonklassen så är det bara till att gratulera).

      Sen när det gäller stora innehav i förhållande till portföljens storlek så innebär dessa lätt en enskild ganska stor risk i portföljen. Man bör ta sig en funderare på hur stort ett enskilt innehav bör få vara.

      När det gäller belånade innehav så bör man undvika mental bokföring – man har en tillgång och man har en skuld. Tillgången medför lika stor risk för portföljen även om den införskaffats med belåning – så bostaden utgör då en stor post i portföljen (även om man bara gått in med 15% själv).

      0
      Gravatar ikon för användaren
      skyking
    11. Vit pil

      Håller med i det mesta du skriver. Och det är väl iofs fel att säga att fler ägg i korgen minskar risken. Det man egentligen menar är väl snarare att volatiliteten i riskens utfall minskar. Dvs med tillräcklig många ägg så kommer man nästan alltid att förlora en del på något/några ägg, men samtidigt vinna en del på något/några andra ägg. Eventuella smällar lär helt enkelt komma betydligt oftare men vara betydligt mildare och lättare att hantera och buffertar mm blir då lättare att tex storleksanpassa till låg men tillräcklig nivå.

      Och jo, direktinvestering i egna fastigheter är ett stort kliv, men faktiskt inte omöjligt även på medianlöner. Även normallöner räcker över tid riktigt långt om man lever bekvämt men inte slösaktigt. För oss tog det ca 15år för kapitalet att nå behövlig kritisk massa för att börja köpa fastigheter därefter endast 5 år innan kassaflödet var i paritet med månadslönerna. Att kunna pensioneras sig på sin 40årsdag om man vill är rätt trevligt, dock skulle det ju öka risken markant om vi inte vid behov hade backup av våra löner (som idag istället till 100% går in i pengamaskinen).

      0
      Gravatar ikon för användaren
      Stefan H

Få månadens bästa tips och artiklar!

Få de bästa tipsen, videoklippen och artiklarna från bloggen
till din mejl ungefär en gång i månaden. Tack! /Jan :-)

Genom att prenumerera godkänner du villkoren för nyhetsbrevet. Du kan avsluta när du vill.