Alternativa sätt att investera i fastigheter

För oss som inte har ett par miljoner till en egen stor fastighet men ändå vill ha exponering mot fastighetsmarknaden

Jan Bolmeson

9 maj, 2015

I gårdagens artikel gick jag genom för- och nackdelarna med att köpa fastigheter. I den här artikeln tänkte jag ge några exempel på alternativa sätt att investera i fastigheter om man inte har många miljoner att lägga i handpenning.

I huvudsak finns det fyra alternativa sätt som jag känner till hur man kan få en exponering mot fastigheter om man inte vill eller har möjlighet att direktinvestera i en fastighet.

• Investera i fastighetsbolag
• Investera via utländska REIT-fonder
• Svenska Bostadsfonden
• Tessin

Alla dessa alternativ har sin för- och nackdelar.

Investera i fastigheter via fastighetsbolag och fonder på börsen

Det första och länge det enda tillgängliga sättet att få en exponering mot fastighetsmarknaden var att investera i börsnoterade fastighetsbolag. Det finns en hel uppsjö sådana idag, som går att köpa via t.ex. Avanza (annonslänk) eller Nordnet. Några exempel på de största är:

• Balder B
• Castellum
• Fabege
• Hufvudstaden A
• Klövern
• Kungsleden
• Tribona
• Wallenstam
• Wihlborgs

Jag själv ogillar av flera anledningar att investera i enskilda aktier – då man kan t.ex. ha rätt om fastighetsbranschen men ha otur och köpa ett misskött bolag. Därför brukar jag i så fall snarare titta på index- eller branschfonder för att eliminiera den så kallade bolagsrisken. Där finns några exempel såsom:

• Länsförsäkringar Fastighetsfond
• SEB fastighetsfond
• ODIN Fastigheter
• Alfred Berg Fastighetsfond Norden A
• IKC Fastighetsfond A
• IKC Fastighetsfond B
• Skagen m2

Jag ogillar de ovanstående fonderna av främst två anledningar – den ena är att de är i princip bara exponerade mot Norden vilket är en väldigt liten del av den globala marknaden. Den andra anledningen är att fonderna i genomsnitt har en avgift över 1.3 % vilket enligt mig är extremt högt. Jag ogillar fonder med avgifter redan på 0.4 %.

Fördelarna med fonderna och aktierna dock är att man kan komma igång med så lite som några hundralappar. Men då skulle jag faktiskt försöka gå på några av de större och internationella fonderna. Dessa brukar ofta kallas för REIT (Real Estate Investment Trusts) och är fonder som investerar just i fastigheter runt om i världen. En som brukar hamna i min portfölj från tid till annan är:

• Vanguard REIT Index Fund Investor Shares (VGSIX)

Avgiften för den indexfonden är bara 0.24 %. Dock handlas den som en börshandlad fond hos Avanza vilket innebär ett lite högre courtage på ca 100 kr samt en valuta-risk eftersom den handlas i USD. Den kan man dock kompensera för. Mer om det i ett senare inlägg.

Sammanfattningsvis ser jag fördelarna:

• Enkelt att komma igång – det räcker med en Avanza- eller Nordnet-depå för att köpa fonderna
• Låg insats – det räcker med några hundralappar så kan du köpa aktierna eller fonderna
• Hög likviditet – du kan få ut dina pengar med några dagars varsel
• Stor spridning – du blir indirekt delägare i fastigheter på många marknaden
• Möjligt med ISK eller KF – vilket göra att du betalar en relativt låg skatt

Nackdelarna

• Korrelation med börsindex – eftersom det är placeringar på börsen kommer utvecklingen att följa index. Kommer en börskrasch så kommer dessa aktier att dras med i fallet.
• Ingen regelbunden avkastning – Avkastningen kommer således också följa en vanlig aktie
• Dubbelbeskattning – Ger en dubbelbeskattning då både fastighetsbolaget och investeraren beskattas

Investera via Svenska Bostadsfonden

Ett sätt som som man kan investera i fastigheter på är genom ett bolag som heter Svenska Bostadsfonden. Om jag har förstått deras verksamhet rätt, så startar de under året ett eller flera nya fastighetsbolag. I detta fastighetsbolag kan man sedan köpa in sig och lägga in sina pengar. Dessa pengar används som kontantinsats för att just det bolaget ska kunna köpa en eller flera fastigheter.

Därefter driver man det bolaget i sex år innan man avvecklar det och betalar tillbaka pengarna till investerarna. Man har en egen förvaltningsorganisation som förvaltar fastigheterna.

Som jag ser det är fördelarna:

• Inga förkunskapskrav behövs – Svenska Bostadsfonden sköter allt, så man behöver själv inte göra något.
• Förvaltningsorganisation finns på plats – Hänger ihop med den ovanstående punkten, de sköter allt.
• Stor spridning – Svenska Bostadsfonden köper fastigheter runt om i hela Sverige.
• Lång historik – de har numer ett track-record att visa upp

Nackdelarna är:

• Minsta investeringen är ca 52 000 kr + avgifter om ca 1.5 %
• Pengarna är låsta i sex år.
• Bolagsrisken

Läs mer på deras hemsida:

• Svenska Bostadfonden

Svenska Bostadsfonden tillhandahåller också en ganska bra ”Fastighetsakademi” som är en kurs i samarbete med Södertörns högskola.

Investera i fastigheter via crowd-funding – Tessin.se

Det sista alternativet är ganska nytt och ett som jag har sneglat på ett tag. Tessin.se är en tjänst som bygger på crowd-funding-tanken som jag gillar och som har blivit väldigt populär på sistone. Man låter många små investerare gå ihop i ett projekt enligt tanken ”många-bäckar-små”. Utomlands har det här varit ganska populärt ett tag, se bl.a. den här artikeln i Forbes.

I korthet fungerar det som så att man har en så kallad ”lead investor” – en fastighetsutvecklare – som tar en stor position, enligt Tessin, 20 % och sedan står de mindre investerarna för ytterligare 20 % och banken finansierar resterande 60 %. Jag är i grunden positiv till crowd-funding och jag är ett stort fan av t.ex. Kickstarter, Fundedbyme och Toborrow. Nu har jag inte testat Tessin själv (annat än blivit medlem hos dem), men jag har varit i kontakt med grundarna ett par gånger och känner att jag har hyfsad koll. Om jag ska försöka jämföra det med fastighetsbolagen så skulle jag säga att den stora fördelen är att man kommer ”närmare” investeringen genom att man ”kapar mellanhänderna”.

Skillnaden mot Svenska Bostadsfonden är att Tessin bara förmedlar pengarna till en fastighetsutvecklare medan Svenska Bostadsfonden tar hand om förvaltningen själva. Jag ser både för- och nackdelar med det. En fördel är t.ex. att man själv kan välja vilka projekt man vill vara med om, nackdelen är att man inte vet vem utvecklaren eller den som ska ta hand om förvaltningen är. Å andra sidan tar ju Svensk Bostadsfonden säkert mer betalt för sin förvaltning än vad andra förvaltare gör.

Bli medlem på deras sida för deras nyhetsbrev + e-bok

På Tessin har de också skrivit en grundläggande e-bok om fastighetsinvesteringar som de erbjuder sina medlemmar utan kostnad och de bloggar också en hel del om både crowd-funding och fastigheter. Om du är intresserad av fastigheter, så skulle jag rekommendera att registrera dig på deras sida (gratis) för att få boken, men framförallt för deras nyhetsbrev som bland annat iförrgår tipsade om en bra fastighetspodd och trender inom fastigheter.

Jag upplever dem minst lika mycket nördar på fastigheter som jag är på privatekonomi.

• Tessin.se (annonslänk) – Läs mer och registrera dig på deras sida för e-boken och nyhetsbrevet (annonslänk). Om du är intresserad av fastigheter vill säga. :-)

Relaterade artiklar

• Tessin - ett tips för dig som är intresserad av fastigheter och fastighetsinvesteringar och vill lära dig mer - Sponsrat inlägg av Tessin - en sajt om crowdfundinginvesteringar i fastigheter
• Alternativa sätt att investera i fastigheter - För oss som inte har ett par miljoner till en egen stor fastighet men ändå vill ha exponering mot fastighetsmarknaden
• Investera i fastigheter: för- och nackdelar - En komplett genomgång med både historiska och genomsnittsiffror
• Läsarhistora om att investera i fastigheter - Om att gilla de problem som ett nytt åtagande för med sig...
• Viktigt att veta kring små hyreshus och fastigheter - Tips, råd, nyckeltal och saker att tänka på kring ägande, ägarformer och beskattning av små hyrehus
• Sju steg till en fastighetsinvestering - En genomgång av de sju steg som min vän Filip Larsson gick genom vid sitt första köp av en fastighet i Malmö
• Räknexempel på en hyresfastighet - Ett räkneexempel på en fastighet jag lade bud på i Svedala för ett litet tag sedan