Amorteringschocken är (ännu inte) här

Amorteringschocken är (ännu inte) här

Finansinspektionen vill införa amorteringskrav för nya bostadslån
Amorteringschocken är (ännu inte) här

Dagens största privatekonomiska händelse är utan tvekan Finansinspektionens Martin Anderssons förslag om amorteringskrav för nya lån till bostäder. I korthet verkar det gå ut på att man ska amortera 2 % av anskaffningspriset per år ner till 70 % och därefter 1 % om året ner till 50 %.

På grund av dagens resa fram och tillbaka till Stockholm har jag ännu inte riktigt hunnit sätta mig in i det. Kritiken mot det verkar sammanfattas i väl av VD:n på mäklarföretaget ERA, Peter Yllmark:

Finansinspektionens amorteringskrav ökar inlåsningseffekten på bostadsmarknaden och slår hårt mot unga förstagångsköpare.

Mäklarförbundets VD Ingrid Eiken är inne på samma linje:

Det kan ta tvärstopp på bostadsmarknaden. De som redan har lån kommer inte att vilja röra på sig eftersom det gör att de får högre kostnader, och de som står utanför får svårt att ta sig in.

Jag förstår ju naturligtvis problemet från deras perspektiv som mäklare. Men om man vänder på det; är det verkligen ett problem att unga inte får belåna sig hals över huvud? Jag tror att många faktiskt glömmer bort att när man tar upp ett dåligt lån, så ger man också upp en del av sin frihet. Göran Persson beskrev det redan i titeln på sin bok:

Den som är satt i skuld är inte fri.

Problemet med ett dåligt lån är att om tillgången som har köpts för de lånade pengarna faller i värde, påverkas inte skulden. Den är lika stor som den var initialt. I en situation med bostadspriser som har ökat med 5-10 % per år, med 85 % belåning så ger det att vi som folk sitter med några av världens högsta skuldkvoter. I alla jämförbara länder har bostadsbubblan förr eller senare kraschat och politikernas svar har nästan alltid varit för lite och för sent. Den kommer att krascha här också, det är bara en fråga om när. Jag har ju med en dåres envishet påstått det här sedan 2006 och hittills haft fel vart enda år. Läs gärna mina andra artiklar om bostadsbubblan här.

Jag tror att dagens beslut är ett steg i rätt riktning, men det är alldeles för lite. Samtidigt inser jag också problematiken med att drastiskt ändra spelreglerna för så många människor från en dag till en annan. Jag tror det var EU-ordföranden Juncker som vid ett tillfälle uttryckte det i en stund av (sjukdoms)insikt något i stil med:

Vi politiker vet vad som behöver göras. Problemet är att vi inte vet hur vi kommer att bli omvalda om vi gör det som behöver göras.

Riksbanken med Stefan Ingves i spetsen verkar välkomna beslutet i DI även om de också är inne på min linje med ”för lite och för sent”.

Det är bra att man vidtar åtgärder bums. Men vi tror också att det finns mycket goda skäl att fundera på vad man kan göra mer. […] Vi ligger efter tidtabell när det gäller detta. Det är en välkommen åtgärd men den kunde ha gjorts för flera år sedan. […] Vi bedömer att skulderna ändå kommer att fortsätta uppåt under överskådlig tid. Med FI:s föreslagna åtgärd kommer det att ta väldigt lång tid innan alla låntagare börjar amortera mer. […]

Man bör ta tag i frågan om ränteavdragen, reavinst- och fastighetsbeskattning och fundera på hur den ska hanteras. Det andra är utbudet av bostäder. […] Om politikerna inte agerar behövs fler åtgärder inom finanssektorn, anser Riksbankschefen. Det kan handla om att skruva åt amorteringskrav, bolånetak eller kapitalkrav hos banker ytterligare. Men åtgärder inom finanssektorn blir lite granna som att lägga ett plåster i ena hörnet.

Vår nya finansmarknadsminister, Per Bolund, var idag snabbt framme och sa att det inte är aktuellt att röra ränteavdragen. Just ränteavdragen är något som fascinerat mig ganska länge. Varför i all sin dar, ger staten rabatt på att låna pengar?Varför gör vi inte rabatt på andra saker – t.ex. sparande? Eller broccoli? Eller gymkort?

Vi som land är ganska unika i att erbjuda och ge incitament för att befolkningen ska belåna sig upp över öronen. Om vi ger 30 % rabatt på att låna pengar, så betyder det att de flesta lånar 30 % mer än de egentligen har råd att låna. Vilket betyder att bostadspriserna i Sverige ligger minst 30 % över vad de borde göra. Vilket betyder att vi betalar 30 % mer räntor till bankerna än vad vi skulle behövera göra. Tittar man dessutom på bankernas prognosticerade vinst för 2014 så ligger det på över 100 miljarder, så det är ju inte som att de behöver mer pengar i vinst.

Just ränteavdraget är något som de flesta utländska bedömmare inkl. IMF också kritiserar oss för. Expressen är också inne på samma linje och anser att det är bättre att slopa ränteavdraget än att amortera. Jag tycker att det ena utesluter inte det andra. Jag tror dessutom att amorteringschocken som SvD skriver om är ännu inte här. Den kommer att komma sen när räntorna kommer att öka. För att citera Stefan Ingves igen:

De åtgärder som kommer att krävas är måhända inte alltid populära med det kommer inte att bli lättare längre fram – särskilt inte den dag räntan stiger.

Det är det som jag är mest orolig för. Om det är ett problem idag, hur kommer det att se ut framgent? Finansinspektionen vill tona ner beslutet och skriver i sitt pressmeddelande:

För ett hushåll med 1 miljon kronor i lån blir den månatliga amorteringen 1 700 kronor. Det ska ställas mot den amortering på 1 200 kronor som samma hushåll har idag med Bankföreningens befintliga rekommendation. Lånar hushållet 2,5 miljoner kronor ökar amorteringen till 4 200 kronor i månaden från dagens 2 900 kronor i månaden. Tar hushållet ett lån på 5 miljoner kronor behöver de amortera 8 300 kronor i månaden mot dagens 5 900 kronor i månaden.

Det låter ju bra, men om man räknar det lite annorlunda så är det lika sant med följande för en villa på 3 000 000 kr.

Initial handpenning 15 % 450 000 kr
Amortering ner till 70 % på ca 8 år 60 000 kr/år 5 000 kr/mån
Amortering ner till 50 % på ca 20 år 30 000 kr/år 2 500 kr/mån

Det är ju bara amorteringen lägg till en räntekostnad så ser det ut som följer:

Månadsränta
(innan ränteavdrag)
Total
”månadskostnad”
Månadsränta
(efter ränteavdrag)
Total
”månadskostnad”
Ränta på 2 % 4 250 kr 9 250 kr 2 975 kr 7 975 kr
Ränta på 3 % 6 375 kr 11 375 kr 4 462 kr 9 462 kr
Ränta på 4 % 8 500 kr 13 500 kr 5 950 kr 10 950 kr
Ränta på 5 % 10 625 kr 15 625 kr 7 438 kr 12 438 kr
Ränta på 6 % 12 750 kr 17 750 kr 8 925 kr 13 925 kr
Ränta på 7 % 14 875 kr 19 875 kr 10 412 kr 15 412 kr

Det betyder att vid en normal ränta på ca 4 % (som kommer att hända förr eller senare), så innebär det att ett hushåll varje månad ska ut med ca 11 000 kr i boende i rena finansieringskostnader. Låt vara att en amortering inte är en kostnad, utan kan ses som ett sparande eftersom det ökar det egna kapitalet, men de flesta resonerar inte så utan ser det som en boendekostnad.

Då har man inte räknat in övriga boendekostnader såsom en årlig drift på kanske ytterligare 3 000 kr per månad, samt avsättning på iaf. ytterligare en 1 000 kr per månad i underhåll. Det betyder att även vid 30 % ränteavdrag ligger vi på en boendekostnad på runt 15 000 kr per månad, utan ränteavdraget ligger vi på nästan 17 500 kr per månad, för en ganska genomsnittlig villa på 3 000 000 kr. För en villa på 6 000 000 kr vilket inte är ovanligt i bostadsbubblans Sverige, är det nästan det dubbla…

Där är fortfarande många oklarheter kring dagens beslut såsom när det börjar gälla, vad menas med definitionen ”nya lån” som inte definierades idag och så vidare. Ska jag sammanfatta så skulle jag således säga, bra steg i rätt riktning, men för lite. Att införa 50 års amorteringstakt (2 %/år) och sedan 100 års amorteringstakt (1%/år) på anskaffningsvärdet. 50 års amorteringstakt motsvarar en kassaflödespåverkan på 2.85 %/år (=2.0 %/år 0.7) högre ränteläge än om man inte amorterar alls.

Jag tror således att vad som kommer hända nu är att bostadspriserna kommer att öka ytterligare på kort sikt. Förslaget ska genom en mängd olika remissinstanser och jag misstänker att det kommer vara något urvattnat när det börjar gälla 2016. Dessutom är det intressant att det kopplas till anskaffningsvärdet och inte marknadsvärdet.

Relaterade etiketter och ämnen

amortering, bolåneräntan, bostadsbubblan, ränteavdrag, riksbanken, skuldkvot, sparande, Stefan Ingves

Kommentera

14 kommentarer finns till denna artikel:

  1. Vit pil

    Händer inget med bopriserna efter det här kan vi totalt avskriva bubblan. 15% insats och amorteringskrav är rätt långt ifrån subprime i USA.

    Gravatar ikon för användaren
    Nothing but return
    1. Vit pil

      Ja. Samtidigt finns det några skillnader som gör det bättre och några som gör det värre. I USA kan man lämna nyckeln till huset och det är bankens problem. I Sverige är ju lånet på mig som privatperson vilket gör ju att många kommer bli skuldslavar för resten av livet…

      Gravatar ikon för användaren
      Jan Bolmeson
  2. Vit pil

    Om man minskar/ fasar ut ränteavdragen, så borde vanliga konsumtionslån , (läs SMS-lån och kortkrediter) tas bort först innan man tar bort ränteavdragen för bolån.
    Varför ger inte staten något incitament till att spara, tex till kontantinsatsen till första bostaden ?
    Kanske byta ränteavdragen påkonsumtionskrediter mot sparavdrag ? Ta tex den skattefria ”100-lappen” , på ränteinkomster som infördes på 80-talet, i Tyskland så är motsvarande 1000€

    Gravatar ikon för användaren
    Anders
    1. Vit pil

      Ja, jag håller med och jag vet faktiskt inte. Det skulle vara spännande att försöka ta reda på. Återkommer! :-)

      Gravatar ikon för användaren
      Jan Bolmeson
  3. Vit pil

    Hej tack för en fantastisk bra blogg…
    Har dock en liten infallsvinkel ang amortering.
    Ska man följa din plan om att skaffa sig ekonomisk frihet så kan jag inte se att amortering är den rätta vägen att gå som privatperson. Skulle du tex amortera 4000kr/år i 32 år så har du betalat av 1 536 000 kr på ditt lån…snitträntan de senaste 1+ åren har legat på 3,49% (listränta) vilket skulle ge en total avkastning (räntebesparning) om blygsamma 53606 kr.

    Väljer du istället att sätta alla pengar i tex en indexfond som följer OMX så hade du baserat på de senaste 10 årens snittavkastning (11,2% jag räknade dock på 10% för att räkna av ev avgifter) Skrapat ihop hela 5 660 804 kr efter skatt!
    Tillräckligt för att lösa lånet i sin helhet och lämna en hel del över dessutom.

    Kan inte riktigt se fördelen att amortera eftersom pengarna så att säga inte jobbar i närheten lika bra under tiden.

    Om du undrar varför jag räknat på just 32 år så är det för att jag vill vara skuldfri samma dag jag går i pension :-)

    Tänker jag helt galet?

    Med vänlig hälsning, Fredrik

    Gravatar ikon för användaren
    Fredrik
    1. Vit pil

      Hej Fredrik. Jag håller helt med. Problemet är dock att det är väldigt få som tänker så som du och faktiskt har räknat på. Grattis till det. :-)

      Gravatar ikon för användaren
      Jan Bolmeson
    2. Vit pil

      Intressant vinkel och tänkvärt. Kan du visa hur du räknat mer ingående? Jag har lite svårt at hänga med på det och försökte räkna själv på hur det skulle se ut för min situation men jag fick inte till det.

      Gravatar ikon för användaren
      Andreas
  4. Vit pil

    För mej är det självklart att man ska amortera bort ett huslån. Inget hus har evigt liv utan måste till slut rivas eller totalrenoveras (lika dyrt som ett nytt hus?). Mitt första huslån på 1970-talet amorterade jag på 30 år, och sedan var det jag som ägde huset, inte banken. Hur roligt är det att bli pensionär med klart lägre inkomst och ha ett stort lån som inte är amorterat?

    Jämför SCB’s
    http://www.scb.se/sv_/Hitta-statistik/Statistik-efter-amne/Boende-byggande-och-bebyggelse/Fastighetspriser-och-lagfarter/Fastighetspriser-och-lagfarter/10957/10964/74160/
    med Jans
    http://www.rikatillsammans.se/2014/08/16/en-bubblas-uppgang-och-krasch/
    Likheterna är slående! Var på Jans kurva är vi nu?

    För unga är det kanske tufft med amorteringskrav, med om man pyser ut lite luft ur bostadsbubbblan i stället för att blåsa upp den mera, så bör lägre priser gynna unga köpare.

    Gravatar ikon för användaren
    Stellan
    1. Vit pil

      Spännande, eller hur? Ska faktiskt se om jag inte kan skriva ett inlägg på det. :)

      Gravatar ikon för användaren
      Jan Bolmeson
    2. Vit pil

      Jag är skeptisk till jämförelser där 1980 används som index. Tänk på vilka förändringar som skett i regleringen av bostadslån, räntepolitik, valutapolitik och inflation sedan dess. Vi har gått från en reglerad bankmarknad med begränsning av lån till liberalisering, från 10% inflation och motsvarande ränta till dagens nivå, från 100% avdragsrätt på ränta till 30% och från fast valuta till flytande.
      Sätter du istället t.ex. 2001 som index 100 så har du nu 200, dvs en 100% ökning på nästan 15 år. Men ökningen ser snarast linjär ut, inte logaritmisk. Det är uppblåst och inte ofarligt, men efterfrågan överstiger tillgång i vissa regioner.

      Gravatar ikon för användaren
      Magnus
  5. Vit pil

    Skulle inte detta kunna gå lite stick i stäv med riksbankens försöka att få igång inflationen i Sverige igen? För de som väljer att flytta kommer de pengar som billigare bolån i och med sänkt ränta innebär och som jag antar är till för att konsumeras (och få upp inflationen med), istället att gå till en tvingande amorterering på bolånen? Vet den ena handen (riskbanken) vad den andra gör (FI) i detta fall?

    Gravatar ikon för användaren
    Henrik
    1. Vit pil

      Jo, jag såg i kommentarerna att FI räknar med ett prisfall på ca 5 % vilket minskar konsumtionen med ca 0.5 %, vilket man anser vara en mindre risk.

      Jag tror däremot riksbanken är ännu mer rädda för en utdragen deflationsperiod på grund av de stora skulderna. För när räntorna sticker upp så kommer folk inte ha hunnit amortera ner. Därför tror jag att även om det till synes går stick i stäv så skulle riksbanken nog se tuffare krav.

      Gravatar ikon för användaren
      Jan Bolmeson
  6. Vit pil

    Håller med i snart sagt allt. :)

    Dock, angående ränterabatt, om jag skulle gissa på varför vi har den så är det för att hindra att folk istället startar och köper sina hus via AB, för att på så sätt betala låneräntorna med oskattade pengar. Ränterabatten utjämnar/likställer helt enkelt spelplanen mellan ägande privat kontra via bolag, essentiellt genom att alla räntor betalas med oskattade pengar, så att man inte får en kraftig skattefördel av att köpa sitt hem via bolag.

    Så även om jag håller med om att rabatten blåser mer luft i bubblan, så är det inte helt enkelt att bara avskaffa den då man istället får andra problem (och dessutom riskerar att sätta hela bostadsmarknaden i gungning).

    Gravatar ikon för användaren
    Stefan
    1. Vit pil

      Tack för din kommentar. Vilket spännande inspel också. Jag har faktiskt inte tänkt på det på det sättet. Intressant. Tack!

      Gravatar ikon för användaren
      Jan Bolmeson