Amorteringschocken är (ännu inte) här

Finansinspektionen vill införa amorteringskrav för nya bostadslån

Jan Bolmeson

11 november, 2014

Dagens största privatekonomiska händelse är utan tvekan Finansinspektionens Martin Anderssons förslag om amorteringskrav för nya lån till bostäder. I korthet verkar det gå ut på att man ska amortera 2 % av anskaffningspriset per år ner till 70 % och därefter 1 % om året ner till 50 %.

På grund av dagens resa fram och tillbaka till Stockholm har jag ännu inte riktigt hunnit sätta mig in i det. Kritiken mot det verkar sammanfattas i väl av VD:n på mäklarföretaget ERA, Peter Yllmark:

Finansinspektionens amorteringskrav ökar inlåsningseffekten på bostadsmarknaden och slår hårt mot unga förstagångsköpare.

Mäklarförbundets VD Ingrid Eiken är inne på samma linje:

Det kan ta tvärstopp på bostadsmarknaden. De som redan har lån kommer inte att vilja röra på sig eftersom det gör att de får högre kostnader, och de som står utanför får svårt att ta sig in.

Jag förstår ju naturligtvis problemet från deras perspektiv som mäklare. Men om man vänder på det; är det verkligen ett problem att unga inte får belåna sig hals över huvud? Jag tror att många faktiskt glömmer bort att när man tar upp ett dåligt lån, så ger man också upp en del av sin frihet. Göran Persson beskrev det redan i titeln på sin bok:

Den som är satt i skuld är inte fri.

Problemet med ett dåligt lån är att om tillgången som har köpts för de lånade pengarna faller i värde, påverkas inte skulden. Den är lika stor som den var initialt. I en situation med bostadspriser som har ökat med 5-10 % per år, med 85 % belåning så ger det att vi som folk sitter med några av världens högsta skuldkvoter. I alla jämförbara länder har bostadsbubblan förr eller senare kraschat och politikernas svar har nästan alltid varit för lite och för sent. Den kommer att krascha här också, det är bara en fråga om när. Jag har ju med en dåres envishet påstått det här sedan 2006 och hittills haft fel vart enda år. Läs gärna mina andra artiklar om bostadsbubblan här.

Jag tror att dagens beslut är ett steg i rätt riktning, men det är alldeles för lite. Samtidigt inser jag också problematiken med att drastiskt ändra spelreglerna för så många människor från en dag till en annan. Jag tror det var EU-ordföranden Juncker som vid ett tillfälle uttryckte det i en stund av (sjukdoms)insikt något i stil med:

Vi politiker vet vad som behöver göras. Problemet är att vi inte vet hur vi kommer att bli omvalda om vi gör det som behöver göras.

Riksbanken med Stefan Ingves i spetsen verkar välkomna beslutet i DI även om de också är inne på min linje med ”för lite och för sent”.

Det är bra att man vidtar åtgärder bums. Men vi tror också att det finns mycket goda skäl att fundera på vad man kan göra mer. […] Vi ligger efter tidtabell när det gäller detta. Det är en välkommen åtgärd men den kunde ha gjorts för flera år sedan. […] Vi bedömer att skulderna ändå kommer att fortsätta uppåt under överskådlig tid. Med FI:s föreslagna åtgärd kommer det att ta väldigt lång tid innan alla låntagare börjar amortera mer. […]

Man bör ta tag i frågan om ränteavdragen, reavinst- och fastighetsbeskattning och fundera på hur den ska hanteras. Det andra är utbudet av bostäder. […] Om politikerna inte agerar behövs fler åtgärder inom finanssektorn, anser Riksbankschefen. Det kan handla om att skruva åt amorteringskrav, bolånetak eller kapitalkrav hos banker ytterligare. Men åtgärder inom finanssektorn blir lite granna som att lägga ett plåster i ena hörnet.

Vår nya finansmarknadsminister, Per Bolund, var idag snabbt framme och sa att det inte är aktuellt att röra ränteavdragen. Just ränteavdragen är något som fascinerat mig ganska länge. Varför i all sin dar, ger staten rabatt på att låna pengar?Varför gör vi inte rabatt på andra saker – t.ex. sparande? Eller broccoli? Eller gymkort?

Vi som land är ganska unika i att erbjuda och ge incitament för att befolkningen ska belåna sig upp över öronen. Om vi ger 30 % rabatt på att låna pengar, så betyder det att de flesta lånar 30 % mer än de egentligen har råd att låna. Vilket betyder att bostadspriserna i Sverige ligger minst 30 % över vad de borde göra. Vilket betyder att vi betalar 30 % mer räntor till bankerna än vad vi skulle behövera göra. Tittar man dessutom på bankernas prognosticerade vinst för 2014 så ligger det på över 100 miljarder, så det är ju inte som att de behöver mer pengar i vinst.

Just ränteavdraget är något som de flesta utländska bedömmare inkl. IMF också kritiserar oss för. Expressen är också inne på samma linje och anser att det är bättre att slopa ränteavdraget än att amortera. Jag tycker att det ena utesluter inte det andra. Jag tror dessutom att amorteringschocken som SvD skriver om är ännu inte här. Den kommer att komma sen när räntorna kommer att öka. För att citera Stefan Ingves igen:

De åtgärder som kommer att krävas är måhända inte alltid populära med det kommer inte att bli lättare längre fram – särskilt inte den dag räntan stiger.

Det är det som jag är mest orolig för. Om det är ett problem idag, hur kommer det att se ut framgent? Finansinspektionen vill tona ner beslutet och skriver i sitt pressmeddelande:

För ett hushåll med 1 miljon kronor i lån blir den månatliga amorteringen 1 700 kronor. Det ska ställas mot den amortering på 1 200 kronor som samma hushåll har idag med Bankföreningens befintliga rekommendation. Lånar hushållet 2,5 miljoner kronor ökar amorteringen till 4 200 kronor i månaden från dagens 2 900 kronor i månaden. Tar hushållet ett lån på 5 miljoner kronor behöver de amortera 8 300 kronor i månaden mot dagens 5 900 kronor i månaden.

Det låter ju bra, men om man räknar det lite annorlunda så är det lika sant med följande för en villa på 3 000 000 kr.

Det är ju bara amorteringen lägg till en räntekostnad så ser det ut som följer:

Det betyder att vid en normal ränta på ca 4 % (som kommer att hända förr eller senare), så innebär det att ett hushåll varje månad ska ut med ca 11 000 kr i boende i rena finansieringskostnader. Låt vara att en amortering inte är en kostnad, utan kan ses som ett sparande eftersom det ökar det egna kapitalet, men de flesta resonerar inte så utan ser det som en boendekostnad.

Då har man inte räknat in övriga boendekostnader såsom en årlig drift på kanske ytterligare 3 000 kr per månad, samt avsättning på iaf. ytterligare en 1 000 kr per månad i underhåll. Det betyder att även vid 30 % ränteavdrag ligger vi på en boendekostnad på runt 15 000 kr per månad, utan ränteavdraget ligger vi på nästan 17 500 kr per månad, för en ganska genomsnittlig villa på 3 000 000 kr. För en villa på 6 000 000 kr vilket inte är ovanligt i bostadsbubblans Sverige, är det nästan det dubbla…

Där är fortfarande många oklarheter kring dagens beslut såsom när det börjar gälla, vad menas med definitionen ”nya lån” som inte definierades idag och så vidare. Ska jag sammanfatta så skulle jag således säga, bra steg i rätt riktning, men för lite. Att införa 50 års amorteringstakt (2 %/år) och sedan 100 års amorteringstakt (1%/år) på anskaffningsvärdet. 50 års amorteringstakt motsvarar en kassaflödespåverkan på 2.85 %/år (=2.0 %/år 0.7) högre ränteläge än om man inte amorterar alls.

Jag tror således att vad som kommer hända nu är att bostadspriserna kommer att öka ytterligare på kort sikt. Förslaget ska genom en mängd olika remissinstanser och jag misstänker att det kommer vara något urvattnat när det börjar gälla 2016. Dessutom är det intressant att det kopplas till anskaffningsvärdet och inte marknadsvärdet.