Att öka avkastningen på en investering med hjälp av hävstång

Att öka avkastningen på en investering med hjälp av hävstång

Hur du kan öka avkastningen på en investering genom en annan finansieringslösning
Att öka avkastningen på en investering med hjälp av hävstång

Det finns olika sätt om man vill höja avkastningen på sina pengar. Det vanligaste sättet är att leta efter andra investeringar som ger en högre avkastning. Det är dock inte alltid det bästa sättet. Ibland finns det faktiskt både betydligt enklare och smartare sätt. Ett sätt är att jobba med finansieringen av själva affären.

Jag brukar något slarvigt säga att det finns egentligen bara två typer av pengar. Eftersom jag gillar att hålla definitioner enkla, så kan man säga att det finns:

  • Mina pengar
  • Någon annans pengar

Skillnaden mellan mina pengar och någon annans pengar är att ”någon annans” pengar kostar mig pengar i form av ränta. Ska jag låna bankens pengar så får jag betala banken en årlig ränta helt enkelt. Om jag använder andras pengar, så kan jag så länge som min avkastning är högre än vad kostnaden för pengarna är, öka min egen avkastning. Läs gärna följande artikel om bra och dåliga lån, innan du fortsätter med resterande delen av den här artikeln:

ROI – ett nyckeltal för att jämföra avkastningar

För att kunna räkna och jämföra olika avkastningar behöver vi först definiera ett nyckeltal för avkastning – ROI. ROI står för return on investment och betyder något förenklat hur mycket avkastning får jag på en specifik investering. Något slarvigt kan man säga att den definieras enligt följande:

ROI = ( slutvärdet på investeringen – priset på investeringen ) / priset på investeringen

Investopedia har en ganska trevlig liten film på ämnet här:

Köpa en bostadsrätt eller hus – obelånat

Det enklaste exemplet på det här med mina eller någon annans pengar är att ta ett boende i form av en bostadsrätt eller villa. Det har vi alla en relation till. Låt oss för enkelhetens skull säga att jag köper det här boende för 1 000 000 kr och att jag har alla pengarna kontant. Om vi tittar historiskt sett, så har priserna de senaste 20 åren ökat med ungefär 9 % per år, men vi avrundar det till 10 % så att det ska bli enkelt att räkna. Det vill säga att priset på boendet ökar med 10 % det vill säga 100 000 kr till 1 100 000 kr.

Det ger ett ROI på:

ROIingen belåning = ( 1 100 000 – 1 000 000 ) / 1 000 000 = 100 000 / 1 000 000 = 0.1 = 10 %

Vilket inte är något konstigt. Det ger i det här fallet att den totala avkastningen på det insatta kapitalet är 10 % som är samma som avkastningen på det egna kapitalet (pengarna jag har gått in med).

Köpa en bostad med någon annans (bankens) pengar

Grejen är ju dock att de flesta av oss köper ju inte ett hus på det sättet. Vi lånar ju pengar av banken eftersom få av oss har pengarna till hela huset. Vi brukar ju bara använda en mindre del i form av en kontantinsats. I det här exemplet, låt oss ta samma hus för 1 000 000 kr, men vi går in med 15 % själva – 150 000 kr och lånar 85 % av banken – 850 000 kr. Huset ökar på samma sätt som i förra exemplet med 100 000 kr eller 10 %.

Det ger ett nytt ROI på:

ROIbelåning = ( 1 100 000 – 1 000 000 ) / 150 000 ≈ 0.66 = 66 %

Det vill säga att min avkastning blir ju väsentligt mycket högre eftersom summan jag har gått in med är mycket mindre. Eventuellt så skulle man kunna korrigera det för räntekostnaden på säg t.ex. 3 % med ränteavdrag:

ROI = ( 1 100 000 – 1 000 000 – 1 000 000 * 0.03 * 0.7) / 150 000 = ( 100 000 – 21 000 ) / 150 000 ≈ 0.52 = 52 %

Det ger en något lägre avkastning men ändå 5 gånger stå stor som i det förra obelånade exemplet. Skillnaden här ligger ju avkastning på totalt kapital, som fortfarande bara är 10 %, men avkastningen på mina pengar (eget kapital) är ju desto högre.

Det här leder till den initialt något märkliga slutsatsen:

Ju mer pengar du lånar – eller ju mindre av dina pengar som du behöver använda – till en investering. Desto bättre blir din egen avkastning på kapitalet!

Det här är inget konstigt inom finansvärlden – det är så här som fastighetsbolag och riskkapitalbolag bedriver sin verksamhet och gör sina vinster. Så det handlar kanske bara om att för oss privatpersoner börja kopiera det som fungerar.

De flesta har använt hävstång omedvetet

Det här är ju förklaringen till att de flesta svenskar som idag har ägt sin bostad under några år är miljonärer. Man har använt verktyget hävstång, men man har gjort det omedvetet. Det brukar framförallt framkomma i följande resonemang. Om jag kom till dig och sa:

Du, jag har en skitbra idé! Ta 15 000 kr av dina egna pengar, låna 85 000 kr av banken och köp aktier för 100 000 kr!

Vad tänker du spontant? Om du är som de flesta andra, så tycker du att det låter smått galet. Det är inget ovanligt. Föreställ dig att vi multiplicerar summan med 10 gånger, så att vi har 150 000 kr av våra egna pengar, lånar 850 000 kr och köper ett boende, det är inget konstigt.  Det är ju inget konstigt för det gör ju alla andra! Det är dessutom få ställen i Sverige där det räcker med 1 000 000 kr, utan i storstäderna behöver man ofta multiplicera det här både två, tre och fyra gånger. Min poäng är att vi här har en väldigt skev bild av både lån och risk. Vi resonerar inte baserat på fakta utan snarare på en känsla och på vad omgivningen gör.

Mitt resonemang är då som följer – om vi använder hävstång för att så markant öka avkastningen i ett område – borde vi inte kunna använda det på en rimlig nivå i andra områden och andra investeringar?

Hävstång tillsammans med fonder och aktier

I tidigare inlägg har jag rekommenderat fonder med höga sharpe-kvoter – dvs fonder som ger låg, men relativt säker avkastning till låg risk. Motargument som kommit upp i diskussioner är att avkastningen i procent inte är så hög med jämförbara fonder som t.ex. avkastar 35% eller liknande.

Avkastningen i en fond spelar mindre roll för mig eftersom den kan jag styra hur jag vill genom att belåna den – det som jag däremot inte kan styra och som jag är helt beroende av är vilken risk som fonden tar. Följande räkneexempel visar hur jag tänker. Denna artikeln handlade ursprungligen om fonden Stella Nova, men jag har idag 2015-03-17 uppdaterat den med samma resonemang för fonden Catella Avkastning.

Antagande:

  • För enkelhetens skull antar jag att fonden avkastar 3.2 % per år i till en risk på +/- 0.62 %.
  • Jag har ett eget kapital på 100 000 SEK
  • Jag har möjlighet till ett amorteringsfritt lån på 3% där jag lånar 1.000.000 SEK

Exempel 1) Klassisk investering – köp av fond-andelar

I det första exemplet gör vi ett klassiskt fondköp där jag köper andelar för så mycket pengar jag har tillgängligt – i detta fallet 100 000. Det ger mig då att på ett år tjänar jag:

  • 3 200 kr ± 620 kr med 68 % sannolikhet
  • 3 200 kr ± 1 240 kr med 96 % sannolikhet

Det ger mig en ROI (=vinst/insats) på eget kapital på 3.2 % ± 0.62 %.

Exempel 2) Investering med enkel belåning

I det andra exemplet lånar jag 1 000 000 SEK amorteringsfritt till en ränta på 3%. På så sätt kan jag köpa fondandelar för den summan. Avkastar fonden som den har gjort historiskt och jag använder mina 100 000 SEK för att betala av räntan, som egentligen är ca. 21 000 efter skatteavdrag. Med samma antaganden som innan så blir det:

  • Avkastningen i värsta fall med 96 % sannolikhet: 19 600 kr (=3.2 % * 1 000 000 – 1.24 % * 1 000 000)
  • Avkastningen i bästa fall med 96 % sannolikhet: 44 400 kr (=3.2 % * 1 000 000 + 1.24 % * 1 000 000)

Det ger en avkastning på eget kapital (ROI) eftersom jag har ju faktiskt bara betalat räntan för lånet. Miljonen är ju bankens pengar.

  • ROIvärsta fall = vinst / eget kapital = 19 600 / 21 000 = 93.3 %
  • ROIbästa fall = vinst / eget kapital = 44 400 / 21 000 = 211.4 %

Med mina 21 000 har jag alltså tjänat ihop mellan 19 600 kr och 44 400 kr genom att använda bankens pengar som hävstång. Jag har alltså höjt fondens avkastning med nästan 30 gånger genom att utnyttja hävstång. Genom att använda detta resonemang behöver jag aldrig jaga högavkastande fonder utan snarare fonder som leverar en stabil avkastning till låg eller begränsad risk.

Risken man får observera väldigt noga är om fonden faller utanför sin standardavvikelse – det vill säga eftersom fonden historisk har avvikit med ± 0.62 % gäller det att man håller koll på om denna gräns överskrids. Tittar man statistiskt över ett 100 års intervall kommer detta, allt annat lika, ske under 4 av åren. Det är nämligen som så att standardavvikelsen gäller i 96% av fallen.

Exempel 3) Dubbelbelåning med hjälp av mäklare

Om man är riktigt modig (eller dumdristig?) så kan man till och med belåna två gånger – om du får ditt lån på banken mot någon personlig säkerhet eller blanco så har man oftast möjlighet att även belåna fonden hos de flesta mäklare. T.ex. erbjuder Avanza belåning upp till 90% av fonden. Det vill säga att om du köper fonder för 1 000 000 SEK så är de säkerhet för ytterligare ett lån på 90% – dvs totalsumman 1 900 000 SEK.

Avkastningen för ett sådant upplägg lämnas som övning till läsaren.

Slutsats

Med hjälp av belåning kan du alltså själv till hög grad styra vilken avkastning, ROI, som du vill ha på din investering. Det som är viktigt att tänka på är att ha en klar och tydlig strategi samt även ha gott utrymme så att fonden kan röra på sig utan att din mäklare tvångssäljer din position vid en temporär dipp vilket är bland det värsta som kan hända.

Jag kan inte nog betona att om du gör liknande affärer – var nog med att räkna på det och undersöka de olika scenariona och vad dessa får för betydelse för dig. Att arbeta med belåning är, som jag skrivit tidigare, som att ha ett laddat vapen – det kan vara din bästa vän samtidigt som det samtidigt kan bli din värsta fiende.

Relaterade artiklar

Relaterade etiketter och ämnen

amortering, avanza, avkastning, ekonomisk intelligens, hävstång, räkneexempel, sharpekvot, tips

Kommentera

13 kommentarer finns till denna artikel:

  1. Vit pil

    Stämmer verkligen ROI-beräkningarna i exempel 2? Om man får en avkastning på 19 600 kr på pengar som man har lånat för 21 000 kr har man väl gjort en förlust och inte en vinst? Eller har jag missförstått något?

    Gravatar ikon för användaren
    Peter
  2. Vit pil

    Det var ju så låg risk och bra avkastning i denna fonden att dom fick lägga ner den. Sharpe kvoten verkade missa något?

    Gravatar ikon för användaren
    rich
    1. Vit pil

      Ja, det blev ju tyvärr ingen hit… Jag förlorade en del pengar i den affären och lärde mig ett och annat. Bland annat – satsa inte på hedgefonder och inte på fonder som är yngre än fem år… :-/

      Gravatar ikon för användaren
      Jan Bolmeson
    2. Vit pil

      Har uppdaterat artikeln nu då den var mer än 7 år gammal så att den stämmer överens med en situation hur det är 2015.

      Gravatar ikon för användaren
      Jan Bolmeson
  3. Vit pil

    Hej Fredrik,

    Jag är inte direkt med på hur du menar med din kommentar om att jag inte kan ha en högre riskjusterad avkastning än banklåneräntan…

    Hälsningar,
    //madwax

    Gravatar ikon för användaren
    madwax
  4. Vit pil

    Du kan aldrig ha en riskjusterad avkastning som är högre än banklånsräntan. Har du högre ränta är det för att du har högre risk. Dvs den förväntade avkastningen efter riskjustering är lägre än banklånsräntan och du förlorar på att ej amortera lånen. (Undantag för att bygga upp en buffert vilket kan behövas vid sämre tider då du ej kan lån)

    >> Detta gäller för alla investeringar. För att överdriva kan man jämföra investeringar med att köpa lotter med pengar. Om du vinner har du extremt mycket bättre avkastning än låneräntan men om du rskjusterar för risken att du inte vinner så är den förväntade avkastningen negativ.

    Vill du lära dig mer om placeringar och risker så ta en utbildning eller kurs Kika på http://www.kurser.se eller http://www.utbildning.se

    MVH, Fredrik Andersson

    Gravatar ikon för användaren
    Fredrik andersson
  5. Vit pil

    Vill inte vara petig men…
    OK, det vill jag visst det! :)

    En fond från Avanza som medger 60% belåning innebär att när du kommer med 1 miljon i insats, så får du låna ytterligare 1,5 miljoner, dvs 60% av den totala portföljen som uppstår.
    Hävstången blir därmed ÄNNU större, och ÄNNU bättre och ÄNNU farligare, beroende på hur mycket tur man ser på det! :)

    Gravatar ikon för användaren
    Magnus
  6. Vit pil

    Ett litet förtydligande:
    Standardavvikelse och konfidensintervall är inte samma sak. Standardavvikelsen är endast ett spridningsmått, medan konfidensintervallet förutsätter val av statistisk fördelning och konfidensnivå. Om vi antar att fondens värde följer en normalfördelning (vilket kan diskuteras, jag vet ju inte vilken fördelning som antas i exemplet ovan)håller sig värdet inom en standardavvikelse i 68.2% av fallen inte de påstådda 95%. Om jag minns rätt är det 1.96 standardavvikelser som ger 95% konfidensintervall.
    Vidare innebär inte en historisk utveckling att framtiden nödvändigtvis beter sig lika.

    Gravatar ikon för användaren
    Martin
  7. Vit pil

    Hej Cristoffer.

    Tack för din kommentar – kloka ord som vanligt! Vi är helt överens om det du skriver. Håller man på med belåning så måste man hålla tungan rätt i mun och ha en strategi som man slaviskt följer – för det är den som kommer att ”rädda” en om det börjar gå åt skogen och känslor kommer in i bilden.

    Det jag vill med detta inlägget är att visa på principen samt – understryka vikten av att vilja ha en fond med stabil riskjusterad avkastning – för en sådan kan man bygga en strategi runt. Det fungerar inte med en fond med hög standardavvikelse, det är för riskabelt.

    Min strategi är att när jag gör en variant på ovanstående, använder jag mycket riktigt mitt eget kassaflöde, läs lön, för att finansiera investeringen. Det jag däremot har möjligheten till är att helt och hållet styra risken genom antagandet att:

    Fonden har en standaradavvikelse på säg 2%. Då vet jag att när den har passerat 2% då fungerar inte fondens strategi och jag går ut. Genom att lägga en liknande ”stopp-loss” kan jag alltså ta risken eftersom den är kalkylerad – vi pratar inte om någon chansning överhuvudtaget.

    Det jag inte kan skydda mig mot i ett sådant upplägg är ju en ”bear-sterns”-grej där aktien faller hejdlöst genom stopp-loss nivån. Sådant får man ju skydda sig mot genom en viss nivå av diversifiering genom att inte lägga allt i samma fond. Därför kör jag 60-40 alt. 25-25-25-25 i sådana här upplägg.

    Ã…terigen – vill också understryka det du säger – man måste ha torrt på fötterna och kunna räkna hem ett sådanthär upplägg och kunna amortera av det om allting går åt skogen.

    Gravatar ikon för användaren
    madwax
  8. Vit pil

    Jo jag tackar där just på detta sätt många av de finansiella problemen i USA är uppbyggda samt på det sät som svenska fastighetsbolag såg ut i slutet av 80-talet.

    Ingen problem med beåning men det kräcver förnuft och försiktighet.

    Jag vill inte på något sätt förringa det du skriver men det tyder på ganska mycket okunnighet när det gäller bankers utlåning.

    Att låna inneär just att låna dvs alla lån måste normalt sett betalas tillbaka dvs för 99 fall av 100.

    Ã…terbetalningen sker oftast på så sätt att man amorterar enligt anunnitetsprincipen (återbetalning lika stor varje tillfälle) eller rak amotering (dv lägre kostander med tide) och det tredje alternativet är obligationsmodellen/mezzaine dvs man betalar tillbaka allting när lånet löses (normalt efter 5 år) vissa lån behöve rman inte ens betala ränta innan år 5. För att ta del av dessa lån måste man för banken visa up ett mycket stabilt kassaflöde

    Som privarperson eller småföretagare är lånen i stort sett alltid vanlig amortering antingen månads eller kvartalsvis och skulel du komma tillbanken för att låna för en investering i en hedgefond så får du räkna med få nej av det skälet att du SPEKULERAR i en värdestegring helt utan kassaflöde dessutom med knaper likvidtet dvs du kan inte sälja fonden när du vill. Du kommer max få låna 50-70% av fondinvesteringen. Sedan d du självfallet ta ett balncolån på hundr papp men då bör du vara medveten om att banken lånar ut mot ditt kasaflöde i form av din lön.

    Egentligen finns endast ett undantag utom amortering och det är bottenlån på villor och bostadsräter och denna amoreteringsfrihet har i stort sett bara funnits de senaste 10 åren, innan dess var man alltid tvungen att amortera. I USA införs nu amorteringskrav från bankerna på löpande band…

    Gravatar ikon för användaren
    Cristoffer
  9. Vit pil

    Det är inte lätt men det går att göra – tyvärr kräver banken ofta en annan säkerhet en själva investeringen vilket är lite synd/jobbigt. Många av oss här på bloggen har använt t.ex. föräldrars hus som säkerhet. Gör man något sådant så bör man veta vad man håller på med…

    Gravatar ikon för användaren
    madwax