Att öka avkastningen på en investering med hjälp av hävstång

Hur du kan öka avkastningen på en investering genom en annan finansieringslösning

Jan Bolmeson

3 maj, 2008

Det finns olika sätt om man vill höja avkastningen på sina pengar. Det vanligaste sättet är att leta efter andra investeringar som ger en högre avkastning. Det är dock inte alltid det bästa sättet. Ibland finns det faktiskt både betydligt enklare och smartare sätt. Ett sätt är att jobba med finansieringen av själva affären.

Jag brukar något slarvigt säga att det finns egentligen bara två typer av pengar. Eftersom jag gillar att hålla definitioner enkla, så kan man säga att det finns:

• Mina pengar
• Någon annans pengar

Skillnaden mellan mina pengar och någon annans pengar är att ”någon annans” pengar kostar mig pengar i form av ränta. Ska jag låna bankens pengar så får jag betala banken en årlig ränta helt enkelt. Om jag använder andras pengar, så kan jag så länge som min avkastning är högre än vad kostnaden för pengarna är, öka min egen avkastning. Läs gärna följande artikel om bra och dåliga lån, innan du fortsätter med resterande delen av den här artikeln:

ROI – ett nyckeltal för att jämföra avkastningar

För att kunna räkna och jämföra olika avkastningar behöver vi först definiera ett nyckeltal för avkastning – ROI. ROI står för return on investment och betyder något förenklat hur mycket avkastning får jag på en specifik investering. Något slarvigt kan man säga att den definieras enligt följande:

ROI = ( slutvärdet på investeringen – priset på investeringen ) / priset på investeringen

Investopedia har en ganska trevlig liten film på ämnet här:

• Investopedia – Return on Investment

Köpa en bostadsrätt eller hus – obelånat

Det enklaste exemplet på det här med mina eller någon annans pengar är att ta ett boende i form av en bostadsrätt eller villa. Det har vi alla en relation till. Låt oss för enkelhetens skull säga att jag köper det här boende för 1 000 000 kr och att jag har alla pengarna kontant. Om vi tittar historiskt sett, så har priserna de senaste 20 åren ökat med ungefär 9 % per år, men vi avrundar det till 10 % så att det ska bli enkelt att räkna. Det vill säga att priset på boendet ökar med 10 % det vill säga 100 000 kr till 1 100 000 kr.

Det ger ett ROI på:

ROI_{ingen belåning} = ( 1 100 000 – 1 000 000 ) / 1 000 000 = 100 000 / 1 000 000 = 0.1 = 10 %

Vilket inte är något konstigt. Det ger i det här fallet att den totala avkastningen på det insatta kapitalet är 10 % som är samma som avkastningen på det egna kapitalet (pengarna jag har gått in med).

Köpa en bostad med någon annans (bankens) pengar

Grejen är ju dock att de flesta av oss köper ju inte ett hus på det sättet. Vi lånar ju pengar av banken eftersom få av oss har pengarna till hela huset. Vi brukar ju bara använda en mindre del i form av en kontantinsats. I det här exemplet, låt oss ta samma hus för 1 000 000 kr, men vi går in med 15 % själva – 150 000 kr och lånar 85 % av banken – 850 000 kr. Huset ökar på samma sätt som i förra exemplet med 100 000 kr eller 10 %.

Det ger ett nytt ROI på:

ROI_belåning = ( 1 100 000 – 1 000 000 ) / 150 000 ≈ 0.66 = 66 %

Det vill säga att min avkastning blir ju väsentligt mycket högre eftersom summan jag har gått in med är mycket mindre. Eventuellt så skulle man kunna korrigera det för räntekostnaden på säg t.ex. 3 % med ränteavdrag:

ROI = ( 1 100 000 – 1 000 000 – 1 000 000 * 0.03 * 0.7) / 150 000 = ( 100 000 – 21 000 ) / 150 000 ≈ 0.52 = 52 %

Det ger en något lägre avkastning men ändå 5 gånger stå stor som i det förra obelånade exemplet. Skillnaden här ligger ju avkastning på totalt kapital, som fortfarande bara är 10 %, men avkastningen på mina pengar (eget kapital) är ju desto högre.

Det här leder till den initialt något märkliga slutsatsen:

Ju mer pengar du lånar – eller ju mindre av dina pengar som du behöver använda – till en investering. Desto bättre blir din egen avkastning på kapitalet!

Det här är inget konstigt inom finansvärlden – det är så här som fastighetsbolag och riskkapitalbolag bedriver sin verksamhet och gör sina vinster. Så det handlar kanske bara om att för oss privatpersoner börja kopiera det som fungerar.

De flesta har använt hävstång omedvetet

Det här är ju förklaringen till att de flesta svenskar som idag har ägt sin bostad under några år är miljonärer. Man har använt verktyget hävstång, men man har gjort det omedvetet. Det brukar framförallt framkomma i följande resonemang. Om jag kom till dig och sa:

Du, jag har en skitbra idé! Ta 15 000 kr av dina egna pengar, låna 85 000 kr av banken och köp aktier för 100 000 kr!

Vad tänker du spontant? Om du är som de flesta andra, så tycker du att det låter smått galet. Det är inget ovanligt. Föreställ dig att vi multiplicerar summan med 10 gånger, så att vi har 150 000 kr av våra egna pengar, lånar 850 000 kr och köper ett boende, det är inget konstigt.  Det är ju inget konstigt för det gör ju alla andra! Det är dessutom få ställen i Sverige där det räcker med 1 000 000 kr, utan i storstäderna behöver man ofta multiplicera det här både två, tre och fyra gånger. Min poäng är att vi här har en väldigt skev bild av både lån och risk. Vi resonerar inte baserat på fakta utan snarare på en känsla och på vad omgivningen gör.

Mitt resonemang är då som följer – om vi använder hävstång för att så markant öka avkastningen i ett område – borde vi inte kunna använda det på en rimlig nivå i andra områden och andra investeringar?

Hävstång tillsammans med fonder och aktier

I tidigare inlägg har jag rekommenderat fonder med höga sharpe-kvoter – dvs fonder som ger låg, men relativt säker avkastning till låg risk. Motargument som kommit upp i diskussioner är att avkastningen i procent inte är så hög med jämförbara fonder som t.ex. avkastar 35% eller liknande.

Avkastningen i en fond spelar mindre roll för mig eftersom den kan jag styra hur jag vill genom att belåna den – det som jag däremot inte kan styra och som jag är helt beroende av är vilken risk som fonden tar. Följande räkneexempel visar hur jag tänker. Denna artikeln handlade ursprungligen om fonden Stella Nova, men jag har idag 2015-03-17 uppdaterat den med samma resonemang för fonden Catella Avkastning.

Antagande:

• För enkelhetens skull antar jag att fonden avkastar 3.2 % per år i till en risk på +/- 0.62 %.
• Jag har ett eget kapital på 100 000 SEK
• Jag har möjlighet till ett amorteringsfritt lån på 3% där jag lånar 1.000.000 SEK

Exempel 1) Klassisk investering – köp av fond-andelar

I det första exemplet gör vi ett klassiskt fondköp där jag köper andelar för så mycket pengar jag har tillgängligt – i detta fallet 100 000. Det ger mig då att på ett år tjänar jag:

• 3 200 kr ± 620 kr med 68 % sannolikhet
• 3 200 kr ± 1 240 kr med 96 % sannolikhet

Det ger mig en ROI (=vinst/insats) på eget kapital på 3.2 % ± 0.62 %.

Exempel 2) Investering med enkel belåning

I det andra exemplet lånar jag 1 000 000 SEK amorteringsfritt till en ränta på 3%. På så sätt kan jag köpa fondandelar för den summan. Avkastar fonden som den har gjort historiskt och jag använder mina 100 000 SEK för att betala av räntan, som egentligen är ca. 21 000 efter skatteavdrag. Med samma antaganden som innan så blir det:

• Avkastningen i värsta fall med 96 % sannolikhet: 19 600 kr (=3.2 % * 1 000 000 – 1.24 % * 1 000 000)
• Avkastningen i bästa fall med 96 % sannolikhet: 44 400 kr (=3.2 % * 1 000 000 + 1.24 % * 1 000 000)

Det ger en avkastning på eget kapital (ROI) eftersom jag har ju faktiskt bara betalat räntan för lånet. Miljonen är ju bankens pengar.

• ROI_{värsta fall} = vinst / eget kapital = 19 600 / 21 000 = 93.3 %
• ROI_{bästa fall} = vinst / eget kapital = 44 400 / 21 000 = 211.4 %

Med mina 21 000 har jag alltså tjänat ihop mellan 19 600 kr och 44 400 kr genom att använda bankens pengar som hävstång. Jag har alltså höjt fondens avkastning med nästan 30 gånger genom att utnyttja hävstång. Genom att använda detta resonemang behöver jag aldrig jaga högavkastande fonder utan snarare fonder som leverar en stabil avkastning till låg eller begränsad risk.

Risken man får observera väldigt noga är om fonden faller utanför sin standardavvikelse – det vill säga eftersom fonden historisk har avvikit med ± 0.62 % gäller det att man håller koll på om denna gräns överskrids. Tittar man statistiskt över ett 100 års intervall kommer detta, allt annat lika, ske under 4 av åren. Det är nämligen som så att standardavvikelsen gäller i 96% av fallen.

Exempel 3) Dubbelbelåning med hjälp av mäklare

Om man är riktigt modig (eller dumdristig?) så kan man till och med belåna två gånger – om du får ditt lån på banken mot någon personlig säkerhet eller blanco så har man oftast möjlighet att även belåna fonden hos de flesta mäklare. T.ex. erbjuder Avanza belåning upp till 90% av fonden. Det vill säga att om du köper fonder för 1 000 000 SEK så är de säkerhet för ytterligare ett lån på 90% – dvs totalsumman 1 900 000 SEK.

Avkastningen för ett sådant upplägg lämnas som övning till läsaren.

Slutsats

Med hjälp av belåning kan du alltså själv till hög grad styra vilken avkastning, ROI, som du vill ha på din investering. Det som är viktigt att tänka på är att ha en klar och tydlig strategi samt även ha gott utrymme så att fonden kan röra på sig utan att din mäklare tvångssäljer din position vid en temporär dipp vilket är bland det värsta som kan hända.

Jag kan inte nog betona att om du gör liknande affärer – var nog med att räkna på det och undersöka de olika scenariona och vad dessa får för betydelse för dig. Att arbeta med belåning är, som jag skrivit tidigare, som att ha ett laddat vapen – det kan vara din bästa vän samtidigt som det samtidigt kan bli din värsta fiende.

Relaterade artiklar

• Minska risken i ditt sparande - Ett videoklipp med en förklaring och resonemang kring standardavvikelser för indexfonder