Jan och Caroline Bolmeson
RikaTillsammans - Sveriges största blogg om privatekonomi
- Sveriges största blogg om privatekonomi -

Nedan kommer ett utdrag från min räknestuga som jag har hållt för blivande investerare i både Göteborg och Stockholm. Syftet med uppgifterna är att visa på att kapitalet man investerar beter sig likadant oavsett om vi arbetar med fastigheter, företag eller andra sorters investeringar.Den första uppgiften går ut på att räkna och bekanta sig med olika ekonomiska termer och tillgodogöra sig principerna och tankesättet. I övningsuppgift 2 så tar vi de tankar vi hade i den första uppgiften och applicerar dem på en fastighetsaffär.

Ladda gärna ner filerna nedan:

Övningsuppgift 1 – Den automatiserade biltvätten

Familjeägd biltvätt till salu. På grund av konflikt i familjen vill man sälja snarast möjligt. Utmärkt läge i snabbt växande område. Företagets månatliga inkomster är 171.500 SEK och deras månatliga utgifter ligger på 140.000 SEK. Företaget värderas till 10,5 gånger den årliga vinsten.

  1. Går företaget med vinst?
  2. Vad är företagets månatliga kassaflöde (driftnetto)?
  3. Vad är företagets ungefära värde? (Avrunda till närmsta miljontal)
  4. Ponera att du betalar för biltvätten kontant. Vad är din avkastning (ROI) på det egna kapitalet?

Efter en företagsvärdering går banken med på en belåningsgrad om 60% mot en låneränta på 10%.

  1. Hur mycket SEK kräver banken att du lägger i eget kapital (handpenning)?
  2. Vad blir bankens inteckningen i SEK?
  3. Vad är företagets kassaflöde före finansiella poster (driftnetto)?
  4. Hur mycket SEK av företagets månatliga vinst kommer att gå åt i ränta under förutsättning att du belånar företaget till max?
  5. Vad är företagets nya kassaflöde efter finansiella poster (betalnetto)?
  6. Vad är den nya avkastningen ROI på eget kapital?
  7. Är detta en bra ROI? Dvs. är det en affär som är värd att göra? Motivera ditt svar.
  8. På vilka sätt kan vi förändra affären så att det blir en bättre affär? Ledtråd: hur ser siffrorna ut om vi ändrar låneräntan till 5%? Finns det andra parametrar att skruva på?
  9. Hur kommer det sig att ROI:en blir så mycket bättre om i fråga 12 än motsvarande i fråga 4?

Ponera att ni är två personer med följande ekonomiska förutsättningar. Ni är båda goda kunder hos banken och ni har lånelöfte på blancolån till handpenningen om 20% per år. De båda personerna vill göra affären var för sig.

Person A – Månatligt cashflow: 10.000 SEK | Kontantkassa: 400.000 SEK
Person B – Månatligt cashflow: 8.500 SEK | Kontantkassa: 250.000 SEK

  1. Hur mycket behöver person A låna till handpenningen? Hur mycket kommer räntekostnaden att ligga på per månad?
  2. Samma som föregående fråga fast för person B?
  3. Har person A resp. B råd att bekosta lånet om de endast använder sitt privata kassaflöde?
  4. Har person A resp. B råd med att bekosta lånet med sitt privata kassaflöde OCH biltvättens kassaflöde? Om ja, hur kommer det privata kassaflödet att ändras (dvs hur mycket behöver personen skjuta till) för att systemet skall gå +/-0?
  5. Efter cirka hur många månader är systemet självförsörjande? (break-even för person A)
  6. När slutar person A jobba för systemet och systemet börjar jobba för honom? Läs: när har systemet betalat den totala räntekostnaden och handpenningen?

Övningsuppgift 2 – Fastighet i Hörby

I denna uppgiften räknar vi med hjälp av min färdiga kalkyl i excel och följande fastighetsannons.

  1. Mata in värde i kalkylen kalkylen från Mäklarannonsen och låt de andra värdena vara kvar.
  2. Vilka slutsatser kan du dra från jämförelsen av nyckeltal från fastigheten med nyckeltalen från SCB?
  3. Para ihop följande uttryck
  1. Driftnetto
  2. Betalnetto
  1. Resultat före finansiella poster
  2. Resultat efter finansiella poster

Precis som i övningsuppgift 1 med biltvätten har vi här en dipp där vi kommer att behöva skjuta till pengar till systemet för att det ska överleva. Du ser detta på rad 24 i kolumnen J och framåt. Vi behöver alltså förutom lånet till köpeskillingen även ha en kassa redo på ungefär 1.000.000 SEK i reserv.

  1. Låna till en kassa på 1.000.000 SEK genom att fylla 1000 i cell D19.
  2. Vilket år blir systemet självförsörjande? Dvs vi har ett positivt resultat efter finansiella poster?
  3. Jag påstår att vid året som ges av fråga 4, så är investeringen fortfarande är en olönsam affär i både om vi köpt fastigheten:
    – för att generera oss ett kassaflöde
    – för att säljas vid en senare värdeökning
    Vad anser du?
  4. I ovanstående har vi antagit en årlig värdeökning på 1%. Pröva att ändra värdeökningen till 2% per år. Studera hur förutsättningarna förändras. Är fastigheten en lönsam affär:
    a. Som kassaflödes-investering?
    b. Som öka-i-värde investering?
  5. Ändra tillbaka till 1% årlig värdeökning. Pröva nu att ändra bankräntan från 6% till 5%. Studera hur förutsättningarna förändras. Är fastigheten en lönsam affär:
    a. Som kassaflödes-investering?
    b. Som öka-i-värde investering?

Hittills har vi förutsatt att du har kapital till hela kontantinsatsen (C43). Anta att du inte har till hela kontantinsatsen utan att du måste ta ett blanco-lån till 50% av handpenningen och räntan för detta ligger på 7%. Hur förändras svaret på fråga 6?

Pröva gärna även att laborera med olika vakansgrader, belåningsgrader, räntor, reparationskostnader etc.

För facit eller kommentar – kontakta mig gärna eller skriva kommentar nedan! :)

Senaste artiklarna och avsnitten

185
5 dagar sedan
Bästa fonderna 2021

Vår årliga lista med förslag på de bästa fonderna 2021. Dessa fonder är som LEGO-bitar som du kan kombinera fonderna för att få ett hållbart sparande, ett långsiktigt / kortsiktigt sparande eller ett sparande med hög / låg risk. Dessutom är det fonder som är billiga och har stöd i forskningen för att ge en […] Läs mer.

Visa mer information
Läs mer

Få de senaste artiklarna och bästa tipsen till din mejlkorg!

Nyhetsbrevet är kostnadsfritt, kommer en gång i månaden och i välkomstbreven får du våra bästa guldkorn.

Genom att prenumerera accepterar du villkoren för nyhetsbrevet. Du kan avsluta när du vill.
184
10 januari, 2021
Så gick portföljerna 2020 | Är man kass om man har en låg avkastning?

Börsåret 2020 var ett väldigt annorlunda år på många sätt. Vi såg den snabbaste nedgången på börsen någonsin, -30 % på mindre än 30 dagar, samtidigt som året slutade på plus på många börser. Vidare fick vi i Sverige inte njuta av uppgången fullt ut till följd av kronans förstärkning. Väldigt positivt var att portföljerna […] Läs mer.

Visa mer information
Läs mer
183
3 januari, 2021
Bästa fondrobotarna 2021 | Vilken är den bästa fondroboten?

En fondrobot är ett riktigt bra sparalternativ för de allra flesta. Fondrobotarna väldigt enkla att komma igång med och de gör det lätt att göra rätt. En fondrobot ger dig ett sparande i linje med forskningens rekommendationer och fondrobotarna har generellt låga avgifter. De allra flesta får ett bättre sparande med en fondrobot än vad […] Läs mer.

Visa mer information
Läs mer
1 januari, 2021
Genomsnittlige Avanzianen borde bara köpa en indexfond…

Om du är kund på Avanza så kan du sedan några dagar tillbaka se din årliga sammanställning ”Ditt 2020”. Det är en analys som visar kul och intressant fakta. Jag som är lite nörd, längtar dock efter den genomsnittlige Avanzianens avkastning. År 2020 blev den 11.75 %. Det betyder att även i år hade den […] Läs mer.

Visa mer information
Läs mer

Expressavsnitt Korta sammanfattningar och fristående avsnitt när du har ont om tid

1 januari, 2021
Hållbart och klimatsmart sparande | En sammanfattning om sparande för en bättre miljö

Den här artikeln ger en sammanfattning till att spara hållbart. Normalt brukar man inom hållbart sparande även ta hänsyn till etiska, sociala och miljömässiga faktorer. Det förkortas normalt som ESG Environment, Social och (Corporate) Governance och sammanfattar hållbarheten i olika investeringar. Tyvärr visar det sig att när man skrapar på ytan så är hållbarhet en […] Läs mer.

Visa mer information
Läs mer
7 december, 2020
Spara rätt och lätt till pensionen

Ett önskemål många har är att kunna ha en god ålderdom, att kunna trappa ner från arbetslivet och inte minst att kunna ha samma eller bättre livskvalitet när man är går i pension som idag. För att ge sig bästa möjligheten att få en rik pension finns det några viktiga saker att få koll på […] Läs mer.

Visa mer information
Läs mer
3 december, 2020
Spara rätt och lätt till barnen

Många av oss föräldrar vill ge våra barn den bästa starten i livet. När man är i 18-års åldern inträffar flera ekonomiska skiften samtidigt. Man ska skaffa eget boende, börja jobba eller studera samt börja ta ansvar för sin egen privatekonomi. Pengar kan göra den övergången både enklare och smidigare. Det här avsnittet är en […] Läs mer.

Visa mer information
Läs mer

Dela med dig av din kunskap eller sök ditt svar i vårt forum där inga svar är för bra och inga frågor är för dumma. Besök