Därför tycker jag INTE att bostaden är en bra investering

Därför tycker jag INTE att bostaden är en bra investering

Frågor och svar vecka 44 - uppföljning på avsnittet om Bostadsbubblan

Den här artikeln och poddavsnittet handlar om att boendet inte är en bra investering, alternativkostnaden som visar att kanske den obelånade bostaden inte heller är en bra affär och att man sällan blir ekonomiskt fri på sin bostad.

Förra veckan publicerade jag och Caroline vårt senaste frågor och svar som mest handlade om bostadsbubblan. Döma av feedbacken var det ett engagerande avsnitt. Inte minst där jag ringde till min mor och fick höra typ ”Stör inte, jag lyssnar på dig och Caroline”. Sedan träffades vi och så började vi diskutera det här med boendet som en investering. Där min mor, som definitivt inte är ensam i den här frågan, verkligen tyckte att huset är den bästa investeringen som man kan göra. Så, med risk att göra halva Sveriges hus- och bostadsrättsägare förbannade, here we go.

Jag vidhåller med en dåres envishet att bostaden inte är någon bra investering (jämfört med många andra investeringar). Jag kan naturligtvis inte förneka att de flesta som köpte hus på 80-/90-talet och har bott i det tills nu har gjort en fantastisk affär. Men det gäller att urskilja vad som handlar om affär och vad som handlar om tur. Det handlar verkligen inte om att vara missunsam, utan snarare för mig är det viktigt att kunna peka på vad som är skicklighet och vad som är tur. För blandar man ihop dessa två kan det gå riktigt illa, om man tror att det var skicklighet men det egentligen bara handlade om tur. Min poäng är således inte att kritisera utan att ge ett annat perspektiv.

Lyssna på artikeln i poddform

Du kan även lyssna på den här artikeln i poddform, samma som i videon ovan.

Boendet beter sig inte som en bra tillgång

Jag är ju civilingenjör och inte ekonom, så jag kan ha fått saker om bakfoten, men så här tänker jag. En tillgång är något som man äger som borde skapa inkomster och därmed göra min ekonomi rikare varje månad (eller år). Ungefär som en aktie i ett företag som jag äger som ger min en vinstutdelning varje år, eller en fond som jag äger som ökar i värde till följd av utdelningen. Lånar jag ut pengar till någon t.ex. via Trine så kommer jag få ränta utbetalt som gör min ekonomi rikare. Jag tycker således inte att det är orimligt att säga att en tillgång borde skapa någon slags inkomst. Jag tror att de flesta håller med om det här resonemanget.

Vänder man på resonemanget så kan man säga ett en skuld är något man har som skapar utgifter i ens ekonomi. Om jag tar ett lån så behöver jag varje månad eller år betala ränta till den som jag har lånat pengar av. Betalar jag inte räntan så ökar skulden och då ökar räntan och till slut har man hela Lyxfällan-scenariot. Så, sammanfattningsvis – tillgångar bör skapa inkomster och skulder bör skapa utgifter.

Min kollega Charlie Söderberg i Balansekonomi brukade ställa följande fråga på föreläsningar med flera hundra personer:

Så, om boendet är din största tillgång. Hur många nya hundralappar dyker upp på kontot varje till följd av ditt boende?

Ofta gav det här ett nervöst skratt eller ansikten som såg ut som fågelholkar. Svaret är naturligtvis för de allra flesta noll. De flesta människors boende kostar pengar varje månad. Det kostar drift, det kostar underhåll, det kostar försäkring, det kostar skatt och är det belånat så kostar det dessutom ränta också. Det vill säga boendet beter sig för de flesta som en skuld – det är något som kostar pengar. Skillnaden blir ju uppenbar om man skulle t.ex. ta en fond på 25 år.

En fond kommer på 25 år med extremt hög sannolikhet vara värd mycket mer då än vad den är idag, utan att du behöver göra ett enda dugg med den. Låt ett boende stå helt orört, utan underhåll, i 25 år på samma sätt och titta på om det är värt mer då än vad det är idag. Högst sannolikt inte. Med det sagt, för att inte förstöra mitt rykte som ekonomibloggare för alltid, så fattar jag självklart att det är en tillgång i balansräkningen och att den kan realiseras mot pengar. Men jag tror att du är med på min poäng, hoppas jag i alla fall… : )

Pengarna i bostadskarriären lämnar sällan bostadsfållan

Den klassiska invändningen till det här blir ju då, men det kan ju öka i värde som det har gjort sedan 90-talet. Ja, det kan det absolut och det har det också gjort för de allra flesta människor. Men jag påstår att det ändå sällan är något som man har någon reell glädje av. Det som nämligen tenderar att hända är att när ditt hus ökar i värde så ökar alla andras hus också i värde. Problemet är att vi alla behöver någonstans att bo. Återigen för att citera Charlie,

Det är väldigt sällan någon köper ett boende när det är billigt, bor i det tills det blir dyrt, säljer det, flyttar ut i skogen, väntar tills det blir billigt och sedan gör om resan igen.

Tvärtom så brukar det vara som så att man köper ett boende, det går upp i värde, man använder värdestegringen (minus skatt) som insats till nästa boende som är dyrare än det man bodde i tidigare. Tittar man på en ganska vanlig svensk bostadskarriär så skulle jag säga att den börjar i ett studentboende/hyresrätt, för att efter ett par års sparande (eller med föräldrars hjälp) köpa en bostadsrätt, sedan köper man en större bostadsrätt eller radhus efter ett par års jobb, därefter köper man en villa när man får barn, när barnen flyttat hemifrån köper man en lägenhet centralt för samma pris som villan och när man dör använder barnen pengarna någonstans i kedjan för att byta sitt boende.

Jag ska inte säga att det inte finns någon som säljer en bostadsrätt/villa och sätter sig i en hyresrätt. Jag har träffat ett antal sådana personer de senaste åren, men jag kan garantera att de är lätträknade och är färre än 20 personer. Problemet är således att pengar i en bostadskarriär sällan tar sig ut ur den fållan.

Det som är det egentliga samhällsproblemet är ju att ungdomar idag inte klarar att ta sig in på marknaden i något av de första stegen – framförallt bytet från hyresrätt/bostadsrätt till ett större boende är väldigt, väldigt svårt för de flesta. Det är ju ett problem, särskilt också när många äldre sitter på villor/stora lägenheter som de egentligen inte har någon glädje av. Men det är en annan artikel.

Man missar ofta alternativkostnaden

Det som gav upphov till en intressant diskussion vid vårt matbord hemma var mammas resonemang som låter ungefär som:

Huset har varit en jättebra affär, inte minst eftersom jag har amorterat ned det och har låga boendekostnader idag.

Jag håller delvis med. På ett sätt är det väldigt bra att amortera ner sitt boende helt och hållet. Man äger sitt boende skuldfritt och man har extremt låga levnadskostnader, något som kommer att bli allt viktigare särskilt med tanke på att de flesta kommer ha ganska låga pensioner. Det gör att man kommer att kunna leva hyfsat som pensionär även med en låg pension. Så om alternativet är att konsumera, leva järnet och amortera minimalt så kommer jag alla dagar i veckan säga – absolut, amortera, det är det bästa du kan göra.

Det som gör att jag från tid till annan blir motvalls med både mamma, läsare och andra personer är att jag tänker ofta ”alternativkostnad”. Låt mig ta ett fiktivt och något förenklat exempel för att illustrera min poäng. Jag tar inte hänsyn till belåningsgrader, amorteringskrav, skatter eller liknande då min poäng är mer principiell. Det går att räkna ut med hänsyn till de faktorerna också, men det blir onödigt komplicerat och bidrar inte till poängen.

Jämförelse av alternativkostnaden i två exempel

Säg att man har 2 000 000 kr. Dessa två miljoner kan man antingen

  • (A) köpa ett hus för kontant och helt obelånat, eller
  • (B) kan man investera dem och köpa huset belånat.

Givet att räntan är 2 procent, så betyder det att i exempel A) kommer jag slippa en räntekostnad på 40 000 kr per år. Säg att jag nu bor där i 20 år, så kommer jag att ha ”sparat” 800 000 kr som annars hade gått till banken i ränta. Jag behöver bara betala min el, skatt och alla andra kostnader. Det gör att man få väldigt låga kostnader, vilket är bra. Men låt oss nu ta nästa alternativ.

I alternativ B) så tar jag mina 2 000 000 kr och så investerar dem i mina indexportföljer och över en 20 års period så kan jag räkna med att ligga när en årsmedelavkastning om 7 procent med en väldigt hög sannolikhet. Det gör att ett enskilt och genomsnittligt år kommer jag ha en avkastning om 140 000 kr. Från dessa behöver jag dra av mina 40 000 kr eftersom jag behöver någonstans att bo, men det gör att jag fortfarande faktiskt ligger på 100 000 kr plus. Alternativkostnaden i det här fallet är 100 000 kr ett genomsnittligt år på att ha pengarna investerade i huset än att ha dem investerade i en aktieindexportfölj.

Min poäng är här att man således inte kan stirra sig blind på det man sparar på att ha ett obelånat hus, utan man behöver också titta på vad man går miste om genom att inte göra ett annat val. Därav namnet alternativkostnad.

Vanliga invändningar på till ovanstående resonemang

En väldigt vanlig invändning i resonemanget ovan är att börsen är osäker, hur kan man vara säker och liknande. Det kan man inte. Defintivit inte ett enskilt år eftersom på kort sikt är börsen oförutsägbar. Men på lång sikt, det vill säga 10 – 20 år, så är börsen ganska förutsägbar kring en årsmedelavkastning. Dessutom finns det ju sätt att begränsa risken med bl.a. krockkudde i portföljerna som jag brukar tjata om även om det minskar avkastningen.

Återigen, min poäng här är att vidga vyn kring alternativkostnad och inte stirra sig blind på det ena scenariot. Jag brukar alltid försöka belysa båda sidorna, så att man kan göra ett bättre och klokare val.

Anledningen många har blivit rika på sitt boende

Där är ytterligare en sak som jag ofta tycker är spännande med just ”investeringen” i sitt boende. När jag föreläste mycket innan, så brukade jag fråga folk hur de spontant kände inför följande fråga:

Låt oss ta 15 000 kr av våra egna pengar, låna 85 000 kr och sedan köpa aktier för 100 000 kr?

De flesta tyckte – med rätta – att det är helt galet. Jag brukar prata mig varm om belåning över längre tidsperioder, men då aldrig mer än 30 procent av sitt eget kapital. I ovanstående exempel skulle det innebär att på 15 000 kr skulle jag max belåna 4 500 kr. Men låt oss formulera om frågan:

Känner du någon som har tagit 150 000 kr, lånat 850 000 kr och köpt en bostad för 1 000 000 kr?

Jag skulle tippa på att de flesta svarar ja på den här frågan. I storstäderna så räcker det inte ens med en miljon, utan vi pratar om både två, tre och fyra miljoner för en bostadsrätt (i Stockholm ännu mer). Det här tycker jag är intressant. Vi skiftar vår inställning till risk helt och hållet, bara för att det är ”normalt” och att alla andra gör det.

Belåningen har gjort folk till miljonärer

Apropå det med tur och skicklighet som jag skrev om i början av artikeln. Här är anser jag att det är viktigt att man förstår vad man har gjort och inte förlitar sig på tur. Det är nämligen den här hävstången som har gjort många svenskar till miljonärer. Återigen, låt oss ta ett enkelt ett exempel. Man köper ett boende för 1 000 000 kr. De flesta går då bara in med 150 000 kr och lånar 850 000 kr. Säg att man har lånat för 1,5 procents ränta, som efter ränteavdrag blir ca 10 000 kr.

Ett år senare har bostaden ökat i värde med 10 procent, vilket innebär 100 000 kr. Låt oss titta på avkastningen i procent som ges av:

  • (Värdeökning – ränta) / eget kapital = avkastning

Som i siffror i vårt enkla exempel blir:

  • (100 000 – 10 000 ) / 150 000  = 90 000 / 150 000 = 0,6 = 60 procent(!)

Det betyder att de flesta har haft en värdeutveckling på eget kapital på över 50 procent om året eftersom de har varit så högt belånade. Hävstång är ett enormt kraftfull verktyg. Problemet med hävstång är att den fungerar lika kraftfullt åt båda hållen. Om man har samma boende och det sjunker med 10 procent, så betyder ju det också att man har förlorat 60 procent av sin insats. It goes both ways så att säga. Det är det här som jag är rädd att folk kommer få lära sig den hårda vägen.

Inflationen gör att man tjänar mindre än man tror

En annan aspekt som jag tycker att man ofta missar är dessutom inflationen. Inflationen är att pengar minskar i värde över tid. Riksbankens mål är att vi i Sverige ska ligga på en inflation om cirka 2 procent om året. Det betyder att en hundralapp den 1 januari, om riksbanken får bestämma, bara är värd 98 kr. Det är ju inte som att man tar 2 kr från kontot, men värdet minskar i motsvarande grad. På kort sikt spelar det kanske inte så stor roll, men på långa tidsperioder är det verkligen väsentligt.

Säg att man köpte ett hus 1987 för 1 000 000 kr. Sedan låtsas vi att det är värt det idag är värt 1 900 000 kr. Då har har man ju nästan dubblat pengarna. Det kan tyckas vara bra. Det är det, ända fram tills dess att vi räknar på inflationen mellan 1987 och 2016. Då visar det sig att 1 000 000 kr 1987 motsvarar ganska exakt 1 894 672 kr idag. Det betyder att man har inte gjort en enda krona i vinst. Man har bara behållt värdet på pengarna. Det vill säga den reala avkastningen har under perioden varit 0 procent, medan den nominella har varit nästan 90 procent.

En parentes i sammanhanget är att jag hoppas att personen på Skatteverket som kom på det här fick en fredagstårta. För skulle man sålt idag för 1 900 000 kr, så skulle man betala 380 000 kr i skatt. Det betyder att de facto att man skulle gått back medan staten skulle fått in pengar. En annan sak som jag också tänker på som många missar när man pratar om sitt boende som en affär är att det är ganska höga transaktionskostnader. I fallet med t.ex. en villa så har man både avgift för lagfart, pantbrev och mäklare m.m. Dessa kostnader är ju också kostnader som man behöver ha täckning för om man ska se det som det en affär.

Ta råd från äldre med en smula salt

En annan sak som jag ofta tänker på är de råd som vi får från äldre, ofta våra föräldrar, oavsett om vi vill ha dem eller inte. Onekligen har det gått ganska bra för dem då 40-, 50 och 60-talisterna är de som äger den största delen av förmögenheten i landet. Ska man generalisera grovt och sammanfatta deras råd låter det nästan alltid likadant.

Var duktig i skolan så att du kommer in på ett bra universitet och får en bra utbildning så att du kan skaffa ett bra jobb. Var duktig på jobbet så att du får behålla det, köp ditt eget boende och amortera på det så kan du leva gott resten av livet från det att du är 65 år.

Det är ju ställt utom rimligt tvivel att den här strategin har fungerat utomordentligt bra för dem. Men det är inte hela sanningen. För om man vill vara lite tuff mot den äldre generationen så kan man säga:

Ja, det låter rimligt att man ska göra så men du glömde bort att säga att ni dessutom hade utomordentlig tur eftersom i princip alla ekonomiska faktorer gick er väg. Ni hade en hög inflation som åt upp bostadslånen och höga löneökningar.

På 1970- och 80-talen var löneökningarna mellan 6 och 12 % per år och tidigare än så kunde de ligga på över 10 %. Bara 1975 ökade tjänstemännens löner med 19.4 %. Visst var räntorna högre men de var också fullt avdragsgilla.

Var dock beredd att det kan skapa dålig stämning, så jag brukar i många fall bara le, inte riktigt hålla med men inte bråka om det.

Vad ska man göra då med sitt boende?

Tesen som jag har drivit de senaste åren är att helt och hållet ignorera pengasidan av sitt boende och se det som en ren konsumtion. Det vill säga att man förflyttar beslutet till det känslomässiga planet (förutsatt att man har gjort en ansvarig ekonomisk kalkyl, så klart). Det enda rimliga över långa tidsperioder (vilket också bekräftas statistiskt) är att boendet kommer att kosta dig pengar, eventuellt kan det agera värdebevarande i förhållande till inflation.

Jag och Caroline valde förra året att flytta, till ett för Malmö dyrt boende, men vi konstaterade att fördelarna övervägde nackdelarna. Men vi är också helt på det klara med att det är inte huset som kommer att göra oss rika. Får vi ut de pengarna vi har satt in så blir vi glada, men vi räknar inte med det. Det är i pengamaskinen som vi har satsat våra pengar och det är den vi arbetar för. Pengarna i huset skulle kunnat snabba upp processen, men vad är meningen att ha pengar om de faktiskt inte bidrar med energi i ens liv? Det vill säga att vissa beslut bör man inte bara ta från ett ekonomiskt perspektiv.

Sedan om jag skulle drista mig till några allmänna råd så skulle jag säga följande. Om jag vore ung och skulle sikta på att få en ändrad levnadssituation (läs: barn, byta ort pga arbete, flytta ihop med en partner) inom ett par år, då skulle jag hyrt mitt boende, om så i andrahand. Motiveringen är främst att jag inte skulle ta risken idag att låsa upp mig i ett boende vid eventuellt prisfall.

Om jag ändå skulle vara tvungen att ta en bostadsrätt av någon anledning så skulle jag vara jättenoggrann med att granska – och köpa in hjälp att granska – föreningen finansiella ställning. I en bostadsrättsföreningen har man ju bara en rätt att bo vilket innebär att man är i knät på föreningen och mer eller mindre sina grannar. Många föreningar är dessutom belånade idag vilket innebär att din lägenhet inte bara har ditt lån utan dessutom en inteckning i och med att föreningen också har lån på den.

Om jag skulle köpa idag, då skulle jag köpa för att bo där i minst 10 år framåt samt se till att jag har en ekonomi som utan större problem klarar en ränta på 4-5 procent. Även om det innebär att jag köper mindre än jag har lånelöfte på. Om jag skulle vara i en situation där jag funderar på att byta upp mitt boende, men det inte är akut, då skulle jag nog suttit på händerna och avvaktat. Om man ska byta upp sig så är inte ett prisfall nödvändigtvis av ondo. Även om mitt eget boende skulle falla i pris, så kommer ju det dyrare objektet sannolikt falla mer i pris i absoluta kronor. Det är ju något som man skulle tjänat på.

Så tänker jag, håller du med?

Amortera eller investera?

Det här är också en svår fråga, som jag har skrivit flera artiklar på:

Men i korthet så tror jag att svaret – i alla fall för mig – är samma som ovan. Det är en fråga som bestäms energimässigt snarare än rent ekonomiskt. Eftersom vi köpte förra året så amorterar vi på grund av amorteringskravet. Jag ser framför mig att vi kommer att amortera ner till 50 procent ganska aggressivt (läs: snabbare än vi måste) för det kommer ge en bra känsla i form av trygghet. Sedan tror jag att därefter kommer vi högst sannolikt inte att amortera mer. Dessutom får man på 50 procent eller lägre belåning, grymt bra villkor på lån hos t.ex. Nordnet på räntor under 1 procent om man har ett större sparande hos dem.

Relaterade artiklar

Kommentera

23 kommentarer finns till denna artikel:

  1. Vit pil

    Jag håller med att man även måste titta på alternativkostnaden av att bo i en hyresrätt, och att man kan se en investering som en kostnad som gör att man sparar pengar över rid, men jag får i dagsläget inte kalkylen att gå ihop:

    Titta t.ex. på en genomsnittlig 2:a i Göteborg:

    Pris: 2 500 000 kr
    Lån: 2 125 000 kr (85%)
    Kontantinsats: 375 000 kr

    Ränta: 2 125 000 * 0,02 / 12 = 3 500 kr (2 500 kr efter ränteavdrag)
    Hyra: 2000 kr – 4000 kr
    Drift: ca 300 kr
    Amortering 2%: 3 500 kr (inte en kostnad, men ett ”tvingat” sparande till en i dagsläget väldigt låg avkastning)

    Total kostnad per månad: 4 800 kr till 6 800 kr. Detta utan att räkna in kostnader för underhåll och reparationer, där får man lägga på minst en tusenlapp till i månaden. 375 000 kr i fonder ger i genomsnitt en avkastning (8% årsbasis som jag tror Jan tog som riktlinje) på 2 500 kr i månaden.

    Du måste alltså sitta på ett hyreskontrakt som kostar dig minst 4 800 + 1000 + 2 500 = 8 300 kr i månaden för att det överhuvudtaget ska vara ekonomiskt lönsamt att köpa en bostadsrätt.

    För 8 år sen så kan det möjligtvis ha varit en relativt bra vinst ekonomiskt, men idag så är det endast ren konsumtion.

    Gravatar ikon för användaren
    Erik
  2. Vit pil

    Hej Jan.
    Reagerar på ditt exempel med att amortera vs spara på börsen.
    I exemplet med amortering räknar du på en ränta på 2% och det är ju högst osannolikt att boräntan kommer vara så låg under 20års tid.

    I exemplet med att investera på börsen har du missat att man ska betala 15% i handpenning vilket motsvarar 300 000kr om köpeskillingen är 2miljoner.

    Är det dessutom ett hus man köper så tillkommer kostnad för lagfart som är 1,5% av köpeskillingen plus en fast avgift på 875kr om jag inte missminner mig. I detta exempel 30875kr. Så av dina 2miljoner kronor återstår 1669125kr att investera på börsen om du inte behöver lösa några nya pantbrev.

    Gravatar ikon för användaren
    Johan
  3. Vit pil

    Hej Jan,

    Nu vet jag att du bestämt hävdat det här sen urminnes tider och ska inte tjata om det, men tycker du inte att du stänger in dig lite i dina tankar? Jag håller med dig om att priserna är väldigt höga nu och en dipp är välkommen trots att jag bor i bostadsrätt, det känns sunt. Däremot när jag köpte min senaste lägenhet år 2009 tyckte jag inte alls att det var dyrt. Det fanns jobb, bra löner, höga hyror på hyresrätter och bostadsbrist. Jag köpte för att jag såg det som en investering i ett billigt boende, en hyresrätt hade kostat mer än det dubbla under samma tid. Från avgiften läggs det undan till renoveringar och lokaler drar in ytterligare inkomster. Man måste skilja på bostadsrätt och bostadsrätt och villa och villa. Man gör en bedömning och kollar ekonomin, gör man rätt så får man ett billigt boende i längden. Detta utan hänsyn till prisstegringar. Allt är liknande nu med skillnaden att räntorna är rekordlåga och politiska beslut hotar, vilket antagligen kommer sätta marknaden. Jag skulle vara mer orolig nu. En bostad är enligt mig en investering för att man har sparat pengar som skulle gått till hyra annars, jag själv skulle ha betalat 100.000-tals kronor mer i hyra under de år jag bott i bostadsrätt. Då är jag ändå bara drygt 30år gammal.

    Så här säger PH Börjesson:

    ”– Historiskt sett har det räckt med bara två år, då har man tjänat mer pengar på sin bostad än på sitt arbete om man köpt i någon av regionstäderna. Men att köpa innebär både en ränterisk, risken att något kostsamt går sönder i bostaden, risken för lagändringar och att värdet kan gå ner. Så jag tycker att man ska vilja bo där i fem, sex år om man ska köpa.” – Per H Börjesson

    Enligt mig är en investering något som gör att du ökar dina inkomster eller sänker dina kostnader. Vi måste ha någonstans att bo, därför kan man spara pengar på det. Håller du inte med?

    Med vänlig hälsning / Frihetsmaskinen

    Gravatar ikon för användaren
    Frihetsmaskinen
    1. Vit pil

      Jag håller med dig i teorin, problemet är att jag upplever inte att det är så verkligheten ser ut. Enligt mig så SKA en bostadsrätt vara billigare än en hyresrätt eftersom man inte tar någon ekonomisk risk eller något ansvar. Men på många håll i landet idag är det billigare att bo i en hyresrätt än i en bostadsrätt eller villa. Det här beror på att man har satt marknaden ur spel med den så kalla hyresregleringen. Det här gäller i princip överallt förutom i nybyggnationer. Jag och Caroline bodde i en 4:a på 95 kvm i centrala Malmö (Möllevången) för 6 500 kr i månaden (2005) som på tio år ökade till 7500 kr/mån (2016). Det är ju ganska sjukt egentligen.

      Sedan hävdar jag – kanske dåraktigt – att boendet har för de flesta bara blivit en bra affär för att man har 1) varit tvungen att tvångsspara (=amortera) och 2) man har haft en enorm hävstång på det här tvångssparandet. Det är ju klart att över långa tidsperioder så ska ju boendet hålla i alla fall samma värde som inflationen, men det gör det inte till en bra investering. Jag och Per är överens om sjukt mycket, men här är faktiskt en sak där jag inte håller med honom.

      Kanske är jag trångsynt, men jag har fortfarande inte fått något bra argument för att boendet skulle vara något annat än en konsumtion.

      Gravatar ikon för användaren
      Jan Bolmeson
  4. Vit pil

    När det gäller bostadsrätt kontra hyresrätt tänker jag att situationen även beror på vilken hyra man sitter med i en hyresrätt. För mig och min sambo som bor i en billig 1:a hands hyresrätt i Stockholm (5100 kr/månad, med en stabil hyresökning om ca 100 kr/år) så tycker jag att Jans resonemang verkar vettigt. Vi bor på 58 kvm i en fräsch lägenhet med bra service, centralt och med mycket bra kommunikationer. Motsvarande bostadsrätt skulle kosta oss väldigt mycket pengar, troligtvis med betydligt högre månadskostnader. Dvs det skulle vara svårt att få motsvarande livskvalitet som vi har idag utan att betala ett väldigt högt pris för det i en bostadsrätt.

    I och med våra låga månadskostnader kan jag lägga undan 12000-14000 kr/månad i mina fondportföljer (kortsiktiga och långsiktiga) och samtidigt ha en god levnadsstandard med några resor per år, regelbundna restaurangbesök etc. Vänner och kollegor i samma ålder som oss (30+) som bor i bostadsrätter har i regel högst någon enstaka tusenlapp att lägga undan efter alla deras utgifter är betalda (här kan förstås även deras konsumtionsvanor i övrigt in spela in. Vi har t.ex. ingen bil). Utöver det så oroar de sig för räntehöjningar, nya amorteringskrav och eventuellt nedgång i värde på deras bostadsrätt.

    Men samtidigt: jag har vänner som bor i hyresrätter och betalar 13000-15000 kr/månad. Med ett sådant scenario, där sparande och investeringar skulle vara svårt, skulle jag nog ställa in mig på att köpa en bostadsrätt.

    Gravatar ikon för användaren
    David
  5. Vit pil

    Hej!

    Självklart är en bostadsrätt ingen investering om du bor i den själv. Det handlar bara om tur och tillfälle. Det enda som är bra med bostadsrättsföreningar är för de som har pengar, vilket ger dem ett hem inom ”rimlig” tid.

    Äger en fastigheter så är det ju självklart en annan historia.

    Gravatar ikon för användaren
    kaffenytt
  6. Vit pil

    Hur ska ni ha det ska ni bara investera era pengar? Hur ni bor spelar det ingen roll ? Alla dina pengar kan inte var en investering. Ni är skadade av för mycket ekonomiskt tänkande om ni vore bönder och satte 100 potatisar så skulle ni nog börja med en successiv vinstavräkning och börja skörda direkt ni satt potatisen och vad blir vinsten: endast en kostnad för sättpotatisen och arbete.
    Låna pengarna till boende betala aldrig av ett öre på skulden utan låna mer o mer.
    Ska alla egna pengar ge en stor så avkastning som möjligt? Vad ska pengarna vara till om de inte används till ett bra boende och andra saker som gör livet skönt.
    Vem ska äga bostäderna och hur vill du bo det är frågan och inte bara avkastning som är meningen med livet

    Gravatar ikon för användaren
    Gunnar Nilsson
  7. Vit pil

    Att du ens har mage att kalla boende för investering om än en dålig sådan får mig att vilja spy! Boende är och kan aldrig bli en investering, endast en utgift (ren och skär konsumtion)

    Gravatar ikon för användaren
    Viktor
  8. Vit pil

    Tycker det alltid är inriktningen ”antingen det ena eller andra” vilket inte riktigt går i linjen ”inte lägga allt i samma korg”

    Sen är inte jämförelsen till aktier riktigt rättvis, kanske mer relevant med en jämförelse med ex guld/råvaror?

    En infallsvinkel för boende som investering är att när man letar boende i områden som kan få ökat intresse längre fram, och därmed högre priser vilket ger att man tjänar mer vid försäljning. Äger man en skogsfastighet så äger man ju även råvaror i form av skog, men det kan inte jämföras med aktier. Men en tillgång är en bättre beskrivning av boendet.

    Nu ser jag personligen mitt boende som konsumtion och amorterar samt fondsparar för att dels minska kostnader och bygga upp kapital. Kollar också hur min belåning ser ut i förhållande till inköpspriset och ont rådande marknadsläge, mest för att ha marginal i ekonomin vid försäljning (pessimistiskt?)

    Gravatar ikon för användaren
    Nils
  9. Vit pil

    Hej Jan, håller med dig mestadels, men inte helt. Beror kanske på min utgångspunkt/situation.

    Undrar också vad som hände med köpkraften under 70-80talen när lönerna steg så kraftigt. Fick dom mer? Eller hängde priserna kanske med? Eller riktigt låga löner till att börja med? 10% på lågt belopp gör ingen större skillnad. Vet inte hur det såg ut och har ingen statistik men kanske finns det mer bakom när vi jämför nu och då.

    Det du inte tar upp är att vi alla behöver någonstans att bo. Det glöms ofta bort i de här diskussionerna. Som investering kanske man inte ska köpa ytterligare ett hus till och bara låta det stå i hopp om värdehöjning, speciellt inte om vi jämför med räntesparande, börsen och andra investeringsalternativ.

    För egen del hade jag och sambon en hyresrätt ganska centralt, ca 55kvm. 7000/månad.
    Köpte nybyggd bostadsrätt, mindre centralt (ytterligare tio min bort) på 110kvm och större tomt.
    Kostnad 1 500 000. Per månad 9000 (varav amortering 4500/månad, och 4500 till föreningen)

    Kvar på lånet idag 1 200 000. Om tio år ”behöver” vi inte betala av mer, förändringar i räntan över tid kan såklart ändra den planen, men tanken är att utöka amorteringen över tid.
    Rent investeringsmässigt, och överhuvudtaget tar jag hellre risken att betala och låna för bostadsrätten mot hyresrätten. För hyresrätten är pengarna borta, månad efter månad. För bostadsrätten har jag större chans att få något tillbaks (ränteavdrag, värdeökning etc). Dessutom mer eller mindre garanterad sänkt boendekostnad över tid. För hyresrätt har jag bara garanterad höjning.

    Planen därefter är att på äldre dar sälja och flytta längre bort från centrum. Då blir det förhoppningsvis en slant över. Investering? Nja…men jag bor någonstans och kan påverka till viss del själv hur mycket det kostar per månad.

    Däremot blir jag rädd för dom som inte amorterar alls eftersom ”räntan är så låg” utan att ens fundera på att en dag går den upp och är det för sent…gäller att passa på nu anser jag.

    Själv klarar vi 4-5% men det skulle sabba mitt månadssparande men det går.
    Ett klassiskt tips är att inte köpa bostad för alla sina pengar eller vad man max klarar av just för stunden. Det är idiotiskt och farligt, för sig själv, familjen men även samhället.

    Gravatar ikon för användaren
    Andreas
    1. Vit pil

      Glömde bort, bostadsrättsföreningen har ett lån enbart på min bostad på lite mindre än miljonen. Så priset är såklart ca 2 500 000 på tillträdesdagen. Givetvis min risk och alla grannars samtidigt..det är mindre bra.

      Gravatar ikon för användaren
      Andreas
  10. Vit pil

    Hej Jan, jag håller inte riktigt med dig. Jag är själv ägare av en del hyreshus och mina hyresgäster betalar alla de där sakerna som nu nämner ovan; ränta, amortering, underhåll, drift mm. De betalar dessutom en vinst till mig varje år/månad. De kostnaderna ingår i den hyra alla hyresgäster betalar. Och hyran går upp varje år, det är ett som är säkert och den dag man säljer har man garanterat inte gjort någon vinst. Därför är vinsten med att bo i hyresrätt möjligen att man slipper göra förlust på sitt boende om det skulle bli aktuellt med prisnedgångar.

    Étt ägt boende som amorterats ner ger lägre kostnader på månads- och årsbasis. Och en sparad krona är lika mycket värd som en tjänad korna ;).

    Ha en fortsatt go dag!

    Gravatar ikon för användaren
    Aktiepappa
    1. Vit pil

      Jag har precis som du fastigheter som drar in pengar, men vi är undantagen som bekräftar regeln. För minst 99% av de som äger en villa eller BRF i Sverige, så har man inga intäkter alls. Dvs det egna boendet är enbart en utgift.

      Det enda jag saknar i Jans artikel är en diskussion runt att vad man än väljer så måste man bo någonstans. Alternativkostnaden för tex en hyresrätt får man inte glömma bort i sin totala kalkyl när man jämför olika boenden.

      Gravatar ikon för användaren
      Stefan H
    2. Vit pil

      Nu är det ju så att det är väldigt stor skillnad på fastigheter och boende, den förstnämnda genererar passiv inkomst = tillgång, den andra endast utgifter = belastning/skuld.
      Jan nämner inget om att äga fastigheter (hyres ex) vilket ju faktiskt är en investering, tycker det är synd att han missar att ta upp det i detta avsnitt med den jmf mot boende.

      Gravatar ikon för användaren
      Viktor
    3. Vit pil

      @Viktor

      Det behöver inte alls vara stor skillnad, många villor är definitivt stora nog att bo själv i och samtidigt hyra ut en del av. Första 50.000 i intäkt är dessutom skattefri. Det är mer att tanken helt saknas eller känns främmande, än att möjligheterna saknas. Mitt eget privatboende tex drar in 6siffriga belopp årligen. Det är visserligen klart större än en vanlig villa, men principen funkar lika bra i mindre skala. Att minst täcka tex räntor och driftkostnader för sitt eget boende är inte svårt alls, bara man väljer att tänka från ett mindre fastlåst perspektiv.

      Gravatar ikon för användaren
      Stefan H
  11. Vit pil

    Man ska äga mark, skog och boende till en viss del. Om aktier, fonder och instrument skulle tappa stort i värde så är fasta egendomar kvar de kan ju inte bara försvinna upp i rök. Men hur många procent ska man äga i dessa tillgångar det är frågan. Du har alltid en säker del i din förmögenhet om du äger fastigheter av olika form, men dessutom så har du alltid mer inflytande där du bor och äger vilket också är en livskvalitet. Du är inte bara en låntagare, utan en person med verkliga tillgångar.

    Gravatar ikon för användaren
    Gunnar Nilsson
  12. Vit pil

    Jag håller i stort sett med dig helt och hållet. Men hur ser du på investeringar i t.ex. konst eller ädelmetaller?. Du skriver ”tillgångar bör skapa inkomster och skulder bör skapa utgifter”. Konst eller guld ger inga inkomster utan enbart utgifter – är det därför inte en investering?

    Gravatar ikon för användaren
    Tor
    1. Vit pil

      Jag håller iofs inte med om definitionen av tillgång, men när det gäller investering så är det ganska klart att det krävs avkastning. Eventuellt kan man i sammanhanget jämföra med alternativen.

      Att köpa ädelmetall eller konst i det syftet kallas spekulation. Iaf de som köper ädelmetall brukar det talas om att bevara värdet – vilket alltså INTE är en investering.

      Många glömmer avkastningskravet på begreppet och kallar det för investering när det bara rör sig om ovanliga inköp.

      Gravatar ikon för användaren
      Skyking
  13. Vit pil

    Nog är din köpta villa en tillgång. Det är därför du kan belåna den. Däremot är den ingen investering i ekonomisk mening även om den kan vara det i andra avseenden som livskvalitet.

    Och som ovan skribent är inne på, ska du få samma boendekostnad som i en vettig obelånad villa utan insats eller lån så pratar vi hyresrätt och då är det snarast en etta med kokvrå som blir aktuell och då är jag tillbaka på livskvaliteten.

    Gravatar ikon för användaren
    Jimmy
  14. Vit pil

    Hej Jan!
    Avkastningen på en bostad är väl skillnaden mellan hyran för en motsvarande hyresbostad och totala kostnaden för en ägd bostad. En ägd bostad är en realvärdesinvestering som ökar i värde med inflationen, samtidigt som fastigheten måste rivas eller totalrenoveras efter X år, varvid tomtvärdet återstår.

    Gravatar ikon för användaren
    Stellan
    1. Vit pil

      Njae. Förvisso håller jag med om att man bör jämföra alternativen när man gör val och då kan det iofs framstå som att man får en avkastning relativt alternativet.

      Att hävda att bostaden ökar i värde är dock vanskligt. Gör du inget underhåll så kommer det ju vara samma bostad, den kommer dessutom bli mer sliten med tiden. Du får snarare lägga pengar på att hålla den i ursprungligt skick (renoveringar Mao) du får lägga pengar på att enbart behålla värdet. Förvisso kan man uppgradera boendet på olika sätt, men det kostar definitivt pengar och är inget som sker av sig självt.

      Troligen tänker du på att priset ökar med tiden, men mot bakgrunden att värdet inte ökar så finns det ganska tunt med argument på varför prisökningar skulle överstiga inflationen. Det är alltså inget man skall ha med i kalkylen – har man det så baserar man ju sitt beslut på bubbellogik vilket inte är så lyckat alltid…

      Gravatar ikon för användaren
      Skyking