Därför tycker jag INTE att bostaden är en bra investering

Frågor och svar vecka 44 - uppföljning på avsnittet om Bostadsbubblan

Jan Bolmeson

5 november, 2017

Den här artikeln och poddavsnittet handlar om att boendet inte är en bra investering, alternativkostnaden som visar att kanske den obelånade bostaden inte heller är en bra affär och att man sällan blir ekonomiskt fri på sin bostad.

Förra veckan publicerade jag och Caroline vårt senaste frågor och svar som mest handlade om bostadsbubblan. Döma av feedbacken var det ett engagerande avsnitt. Inte minst där jag ringde till min mor och fick höra typ ”Stör inte, jag lyssnar på dig och Caroline”. Sedan träffades vi och så började vi diskutera det här med boendet som en investering. Där min mor, som definitivt inte är ensam i den här frågan, verkligen tyckte att huset är den bästa investeringen som man kan göra. Så, med risk att göra halva Sveriges hus- och bostadsrättsägare förbannade, here we go.

Jag vidhåller med en dåres envishet att bostaden inte är någon bra investering (jämfört med många andra investeringar). Jag kan naturligtvis inte förneka att de flesta som köpte hus på 80-/90-talet och har bott i det tills nu har gjort en fantastisk affär. Men det gäller att urskilja vad som handlar om affär och vad som handlar om tur. Det handlar verkligen inte om att vara missunsam, utan snarare för mig är det viktigt att kunna peka på vad som är skicklighet och vad som är tur. För blandar man ihop dessa två kan det gå riktigt illa, om man tror att det var skicklighet men det egentligen bara handlade om tur. Min poäng är således inte att kritisera utan att ge ett annat perspektiv.

Lyssna på artikeln i poddform

Du kan även lyssna på den här artikeln i poddform, samma som i videon ovan.

Boendet beter sig inte som en bra tillgång

Jag är ju civilingenjör och inte ekonom, så jag kan ha fått saker om bakfoten, men så här tänker jag. En tillgång är något som man äger som borde skapa inkomster och därmed göra min ekonomi rikare varje månad (eller år). Ungefär som en aktie i ett företag som jag äger som ger min en vinstutdelning varje år, eller en fond som jag äger som ökar i värde till följd av utdelningen. Lånar jag ut pengar till någon t.ex. via Trine så kommer jag få ränta utbetalt som gör min ekonomi rikare. Jag tycker således inte att det är orimligt att säga att en tillgång borde skapa någon slags inkomst. Jag tror att de flesta håller med om det här resonemanget.

Vänder man på resonemanget så kan man säga ett en skuld är något man har som skapar utgifter i ens ekonomi. Om jag tar ett lån så behöver jag varje månad eller år betala ränta till den som jag har lånat pengar av. Betalar jag inte räntan så ökar skulden och då ökar räntan och till slut har man hela Lyxfällan-scenariot. Så, sammanfattningsvis – tillgångar bör skapa inkomster och skulder bör skapa utgifter.

Min kollega Charlie Söderberg i Balansekonomi brukade ställa följande fråga på föreläsningar med flera hundra personer:

Så, om boendet är din största tillgång. Hur många nya hundralappar dyker upp på kontot varje till följd av ditt boende?

Ofta gav det här ett nervöst skratt eller ansikten som såg ut som fågelholkar. Svaret är naturligtvis för de allra flesta noll. De flesta människors boende kostar pengar varje månad. Det kostar drift, det kostar underhåll, det kostar försäkring, det kostar skatt och är det belånat så kostar det dessutom ränta också. Det vill säga boendet beter sig för de flesta som en skuld – det är något som kostar pengar. Skillnaden blir ju uppenbar om man skulle t.ex. ta en fond på 25 år.

En fond kommer på 25 år med extremt hög sannolikhet vara värd mycket mer då än vad den är idag, utan att du behöver göra ett enda dugg med den. Låt ett boende stå helt orört, utan underhåll, i 25 år på samma sätt och titta på om det är värt mer då än vad det är idag. Högst sannolikt inte. Med det sagt, för att inte förstöra mitt rykte som ekonomibloggare för alltid, så fattar jag självklart att det är en tillgång i balansräkningen och att den kan realiseras mot pengar. Men jag tror att du är med på min poäng, hoppas jag i alla fall… : )

Pengarna i bostadskarriären lämnar sällan bostadsfållan

Den klassiska invändningen till det här blir ju då, men det kan ju öka i värde som det har gjort sedan 90-talet. Ja, det kan det absolut och det har det också gjort för de allra flesta människor. Men jag påstår att det ändå sällan är något som man har någon reell glädje av. Det som nämligen tenderar att hända är att när ditt hus ökar i värde så ökar alla andras hus också i värde. Problemet är att vi alla behöver någonstans att bo. Återigen för att citera Charlie,

Det är väldigt sällan någon köper ett boende när det är billigt, bor i det tills det blir dyrt, säljer det, flyttar ut i skogen, väntar tills det blir billigt och sedan gör om resan igen.

Tvärtom så brukar det vara som så att man köper ett boende, det går upp i värde, man använder värdestegringen (minus skatt) som insats till nästa boende som är dyrare än det man bodde i tidigare. Tittar man på en ganska vanlig svensk bostadskarriär så skulle jag säga att den börjar i ett studentboende/hyresrätt, för att efter ett par års sparande (eller med föräldrars hjälp) köpa en bostadsrätt, sedan köper man en större bostadsrätt eller radhus efter ett par års jobb, därefter köper man en villa när man får barn, när barnen flyttat hemifrån köper man en lägenhet centralt för samma pris som villan och när man dör använder barnen pengarna någonstans i kedjan för att byta sitt boende.

Jag ska inte säga att det inte finns någon som säljer en bostadsrätt/villa och sätter sig i en hyresrätt. Jag har träffat ett antal sådana personer de senaste åren, men jag kan garantera att de är lätträknade och är färre än 20 personer. Problemet är således att pengar i en bostadskarriär sällan tar sig ut ur den fållan.

Det som är det egentliga samhällsproblemet är ju att ungdomar idag inte klarar att ta sig in på marknaden i något av de första stegen – framförallt bytet från hyresrätt/bostadsrätt till ett större boende är väldigt, väldigt svårt för de flesta. Det är ju ett problem, särskilt också när många äldre sitter på villor/stora lägenheter som de egentligen inte har någon glädje av. Men det är en annan artikel.

Man missar ofta alternativkostnaden

Det som gav upphov till en intressant diskussion vid vårt matbord hemma var mammas resonemang som låter ungefär som:

Huset har varit en jättebra affär, inte minst eftersom jag har amorterat ned det och har låga boendekostnader idag.

Jag håller delvis med. På ett sätt är det väldigt bra att amortera ner sitt boende helt och hållet. Man äger sitt boende skuldfritt och man har extremt låga levnadskostnader, något som kommer att bli allt viktigare särskilt med tanke på att de flesta kommer ha ganska låga pensioner. Det gör att man kommer att kunna leva hyfsat som pensionär även med en låg pension. Så om alternativet är att konsumera, leva järnet och amortera minimalt så kommer jag alla dagar i veckan säga – absolut, amortera, det är det bästa du kan göra.

Det som gör att jag från tid till annan blir motvalls med både mamma, läsare och andra personer är att jag tänker ofta ”alternativkostnad”. Låt mig ta ett fiktivt och något förenklat exempel för att illustrera min poäng. Jag tar inte hänsyn till belåningsgrader, amorteringskrav, skatter eller liknande då min poäng är mer principiell. Det går att räkna ut med hänsyn till de faktorerna också, men det blir onödigt komplicerat och bidrar inte till poängen.

Jämförelse av alternativkostnaden i två exempel

Säg att man har 2 000 000 kr. Dessa två miljoner kan man antingen

• (A) köpa ett hus för kontant och helt obelånat, eller
• (B) kan man investera dem och köpa huset belånat.

Givet att räntan är 2 procent, så betyder det att i exempel A) kommer jag slippa en räntekostnad på 40 000 kr per år. Säg att jag nu bor där i 20 år, så kommer jag att ha ”sparat” 800 000 kr som annars hade gått till banken i ränta. Jag behöver bara betala min el, skatt och alla andra kostnader. Det gör att man få väldigt låga kostnader, vilket är bra. Men låt oss nu ta nästa alternativ.

I alternativ B) så tar jag mina 2 000 000 kr och så investerar dem i mina indexportföljer och över en 20 års period så kan jag räkna med att ligga när en årsmedelavkastning om 7 procent med en väldigt hög sannolikhet. Det gör att ett enskilt och genomsnittligt år kommer jag ha en avkastning om 140 000 kr. Från dessa behöver jag dra av mina 40 000 kr eftersom jag behöver någonstans att bo, men det gör att jag fortfarande faktiskt ligger på 100 000 kr plus. Alternativkostnaden i det här fallet är 100 000 kr ett genomsnittligt år på att ha pengarna investerade i huset än att ha dem investerade i en aktieindexportfölj.

Min poäng är här att man således inte kan stirra sig blind på det man sparar på att ha ett obelånat hus, utan man behöver också titta på vad man går miste om genom att inte göra ett annat val. Därav namnet alternativkostnad.

Vanliga invändningar på till ovanstående resonemang

En väldigt vanlig invändning i resonemanget ovan är att börsen är osäker, hur kan man vara säker och liknande. Det kan man inte. Defintivit inte ett enskilt år eftersom på kort sikt är börsen oförutsägbar. Men på lång sikt, det vill säga 10 – 20 år, så är börsen ganska förutsägbar kring en årsmedelavkastning. Dessutom finns det ju sätt att begränsa risken med bl.a. krockkudde i portföljerna som jag brukar tjata om även om det minskar avkastningen.

Återigen, min poäng här är att vidga vyn kring alternativkostnad och inte stirra sig blind på det ena scenariot. Jag brukar alltid försöka belysa båda sidorna, så att man kan göra ett bättre och klokare val.

Anledningen många har blivit rika på sitt boende

Där är ytterligare en sak som jag ofta tycker är spännande med just ”investeringen” i sitt boende. När jag föreläste mycket innan, så brukade jag fråga folk hur de spontant kände inför följande fråga:

Låt oss ta 15 000 kr av våra egna pengar, låna 85 000 kr och sedan köpa aktier för 100 000 kr?

De flesta tyckte – med rätta – att det är helt galet. Jag brukar prata mig varm om belåning över längre tidsperioder, men då aldrig mer än 30 procent av sitt eget kapital. I ovanstående exempel skulle det innebär att på 15 000 kr skulle jag max belåna 4 500 kr. Men låt oss formulera om frågan:

Känner du någon som har tagit 150 000 kr, lånat 850 000 kr och köpt en bostad för 1 000 000 kr?

Jag skulle tippa på att de flesta svarar ja på den här frågan. I storstäderna så räcker det inte ens med en miljon, utan vi pratar om både två, tre och fyra miljoner för en bostadsrätt (i Stockholm ännu mer). Det här tycker jag är intressant. Vi skiftar vår inställning till risk helt och hållet, bara för att det är ”normalt” och att alla andra gör det.

Belåningen har gjort folk till miljonärer

Apropå det med tur och skicklighet som jag skrev om i början av artikeln. Här är anser jag att det är viktigt att man förstår vad man har gjort och inte förlitar sig på tur. Det är nämligen den här hävstången som har gjort många svenskar till miljonärer. Återigen, låt oss ta ett enkelt ett exempel. Man köper ett boende för 1 000 000 kr. De flesta går då bara in med 150 000 kr och lånar 850 000 kr. Säg att man har lånat för 1,5 procents ränta, som efter ränteavdrag blir ca 10 000 kr.

Ett år senare har bostaden ökat i värde med 10 procent, vilket innebär 100 000 kr. Låt oss titta på avkastningen i procent som ges av:

• (Värdeökning – ränta) / eget kapital = avkastning

Som i siffror i vårt enkla exempel blir:

• (100 000 – 10 000 ) / 150 000  = 90 000 / 150 000 = 0,6 = 60 procent(!)

Det betyder att de flesta har haft en värdeutveckling på eget kapital på över 50 procent om året eftersom de har varit så högt belånade. Hävstång är ett enormt kraftfull verktyg. Problemet med hävstång är att den fungerar lika kraftfullt åt båda hållen. Om man har samma boende och det sjunker med 10 procent, så betyder ju det också att man har förlorat 60 procent av sin insats. It goes both ways så att säga. Det är det här som jag är rädd att folk kommer få lära sig den hårda vägen.

Inflationen gör att man tjänar mindre än man tror

En annan aspekt som jag tycker att man ofta missar är dessutom inflationen. Inflationen är att pengar minskar i värde över tid. Riksbankens mål är att vi i Sverige ska ligga på en inflation om cirka 2 procent om året. Det betyder att en hundralapp den 1 januari, om riksbanken får bestämma, bara är värd 98 kr. Det är ju inte som att man tar 2 kr från kontot, men värdet minskar i motsvarande grad. På kort sikt spelar det kanske inte så stor roll, men på långa tidsperioder är det verkligen väsentligt.

Säg att man köpte ett hus 1987 för 1 000 000 kr. Sedan låtsas vi att det är värt det idag är värt 1 900 000 kr. Då har har man ju nästan dubblat pengarna. Det kan tyckas vara bra. Det är det, ända fram tills dess att vi räknar på inflationen mellan 1987 och 2016. Då visar det sig att 1 000 000 kr 1987 motsvarar ganska exakt 1 894 672 kr idag. Det betyder att man har inte gjort en enda krona i vinst. Man har bara behållt värdet på pengarna. Det vill säga den reala avkastningen har under perioden varit 0 procent, medan den nominella har varit nästan 90 procent.

En parentes i sammanhanget är att jag hoppas att personen på Skatteverket som kom på det här fick en fredagstårta. För skulle man sålt idag för 1 900 000 kr, så skulle man betala 380 000 kr i skatt. Det betyder att de facto att man skulle gått back medan staten skulle fått in pengar. En annan sak som jag också tänker på som många missar när man pratar om sitt boende som en affär är att det är ganska höga transaktionskostnader. I fallet med t.ex. en villa så har man både avgift för lagfart, pantbrev och mäklare m.m. Dessa kostnader är ju också kostnader som man behöver ha täckning för om man ska se det som det en affär.

Ta råd från äldre med en smula salt

En annan sak som jag ofta tänker på är de råd som vi får från äldre, ofta våra föräldrar, oavsett om vi vill ha dem eller inte. Onekligen har det gått ganska bra för dem då 40-, 50 och 60-talisterna är de som äger den största delen av förmögenheten i landet. Ska man generalisera grovt och sammanfatta deras råd låter det nästan alltid likadant.

Var duktig i skolan så att du kommer in på ett bra universitet och får en bra utbildning så att du kan skaffa ett bra jobb. Var duktig på jobbet så att du får behålla det, köp ditt eget boende och amortera på det så kan du leva gott resten av livet från det att du är 65 år.

Det är ju ställt utom rimligt tvivel att den här strategin har fungerat utomordentligt bra för dem. Men det är inte hela sanningen. För om man vill vara lite tuff mot den äldre generationen så kan man säga:

Ja, det låter rimligt att man ska göra så men du glömde bort att säga att ni dessutom hade utomordentlig tur eftersom i princip alla ekonomiska faktorer gick er väg. Ni hade en hög inflation som åt upp bostadslånen och höga löneökningar.

På 1970- och 80-talen var löneökningarna mellan 6 och 12 % per år och tidigare än så kunde de ligga på över 10 %. Bara 1975 ökade tjänstemännens löner med 19.4 %. Visst var räntorna högre men de var också fullt avdragsgilla.

Var dock beredd att det kan skapa dålig stämning, så jag brukar i många fall bara le, inte riktigt hålla med men inte bråka om det.

Vad ska man göra då med sitt boende?

Tesen som jag har drivit de senaste åren är att helt och hållet ignorera pengasidan av sitt boende och se det som en ren konsumtion. Det vill säga att man förflyttar beslutet till det känslomässiga planet (förutsatt att man har gjort en ansvarig ekonomisk kalkyl, så klart). Det enda rimliga över långa tidsperioder (vilket också bekräftas statistiskt) är att boendet kommer att kosta dig pengar, eventuellt kan det agera värdebevarande i förhållande till inflation.

Jag och Caroline valde förra året att flytta, till ett för Malmö dyrt boende, men vi konstaterade att fördelarna övervägde nackdelarna. Men vi är också helt på det klara med att det är inte huset som kommer att göra oss rika. Får vi ut de pengarna vi har satt in så blir vi glada, men vi räknar inte med det. Det är i pengamaskinen som vi har satsat våra pengar och det är den vi arbetar för. Pengarna i huset skulle kunnat snabba upp processen, men vad är meningen att ha pengar om de faktiskt inte bidrar med energi i ens liv? Det vill säga att vissa beslut bör man inte bara ta från ett ekonomiskt perspektiv.

Sedan om jag skulle drista mig till några allmänna råd så skulle jag säga följande. Om jag vore ung och skulle sikta på att få en ändrad levnadssituation (läs: barn, byta ort pga arbete, flytta ihop med en partner) inom ett par år, då skulle jag hyrt mitt boende, om så i andrahand. Motiveringen är främst att jag inte skulle ta risken idag att låsa upp mig i ett boende vid eventuellt prisfall.

Om jag ändå skulle vara tvungen att ta en bostadsrätt av någon anledning så skulle jag vara jättenoggrann med att granska – och köpa in hjälp att granska – föreningen finansiella ställning. I en bostadsrättsföreningen har man ju bara en rätt att bo vilket innebär att man är i knät på föreningen och mer eller mindre sina grannar. Många föreningar är dessutom belånade idag vilket innebär att din lägenhet inte bara har ditt lån utan dessutom en inteckning i och med att föreningen också har lån på den.

Om jag skulle köpa idag, då skulle jag köpa för att bo där i minst 10 år framåt samt se till att jag har en ekonomi som utan större problem klarar en ränta på 4-5 procent. Även om det innebär att jag köper mindre än jag har lånelöfte på. Om jag skulle vara i en situation där jag funderar på att byta upp mitt boende, men det inte är akut, då skulle jag nog suttit på händerna och avvaktat. Om man ska byta upp sig så är inte ett prisfall nödvändigtvis av ondo. Även om mitt eget boende skulle falla i pris, så kommer ju det dyrare objektet sannolikt falla mer i pris i absoluta kronor. Det är ju något som man skulle tjänat på.

Så tänker jag, håller du med?

Amortera eller investera?

Det här är också en svår fråga, som jag har skrivit flera artiklar på:

• Vad är bäst? Amortera, spara, investera eller t.o.m. låna? - Tänk om det inte är sant att alla lån är dåliga...

Men i korthet så tror jag att svaret – i alla fall för mig – är samma som ovan. Det är en fråga som bestäms energimässigt snarare än rent ekonomiskt. Eftersom vi köpte förra året så amorterar vi på grund av amorteringskravet. Jag ser framför mig att vi kommer att amortera ner till 50 procent ganska aggressivt (läs: snabbare än vi måste) för det kommer ge en bra känsla i form av trygghet. Sedan tror jag att därefter kommer vi högst sannolikt inte att amortera mer. Dessutom får man på 50 procent eller lägre belåning, grymt bra villkor på lån hos t.ex. Nordnet (annonslänk) på räntor under 1 procent om man har ett större sparande hos dem.

Relaterade artiklar

• Om bostadsbubblan - Frågor och svar, vecka 43, 2017
• Inflation - statens ultimata illusion som gör dig fattigare när du tror att du blir rikare - Del 2 i recensionen av Peter Schiffs bok "Crash Proof 2.0 - How to profit from the economic collapse".
• Vad är bäst? Amortera, spara, investera eller t.o.m. låna? - Tänk om det inte är sant att alla lån är dåliga...