Bostadsbubblan – en sammanfattning och debatt i SVT
Jag debatterar bostadsbubblan i SVT Debatt ikväll kl. 2200 på SVT1
Idag fick jag förmånen att delta i programmet SVT Debatt på SVT1 och diskutera bostadsbubblans vara eller icke-vara. Det blev en förvånansvärt bra debatt utan att man blev avbruten eller påhoppad. Den här artikeln sammanfattar några av ståndpunkterna.
För dig som är här på bloggen för första gången så kan jag rekommendera dessa tidigare artiklar i ämnet:
- SVT Debatt om bostadsbubblan – Tillgängligt fram till 27 juni
- Många bostadskarriärer kan komma att sluta i tårar – Min debattartikel på Metro Debatt för två veckor sedan.
- Har vi en bostadsbubbla i Sverige? - En fördjupning till min debattartikel i Metro idag med argument för och emot bostadsbubblan
- Nej, bostadsbrist förklarar inte bostadsbubblan... - Intervjuad i Aftonbladet Morgon TV-sändning om bostadsbubblan tillsammans med Swedbanks privatekonom
- De hyr hellre än köper en lägenhet – Intervju i Sydsvenskan förra året
- Reflektioner på min artikel "Har vi en bostadsbubbla i Sverige?" - 13 goda råd och tips när man ska köpa ett boende idag.
Fram till kvällens debatt har jag gjort väldigt mycket research, inte minst för att jag var lite rädd att möta Harry Flam, professor i nationalekonomi vid Stockholms Universitet.
Olika definitioner på en bostadsbubbla
- Bostadspriserna ligger ovanför sitt historiska genomsnittsvärde
- Bostadspriserna är högre än vad som kan förklaras av fundamentala faktorer (bostadsbrist, jobbskatteavdrag, sänkt fastighetsskatt, låga räntor etc)
- Tecken på spekulation i att priserna är högre imorgon än vad de är idag
- Ekonomiska modeller förutsäger ett prisfall
Alla dessa definitioner har sina olika för- och nackdelar. När det gäller den första är den väldigt beroende på vilken tidsperiod man väljer. Den andra beror på vad man anser vara ett rimlig värde eller antagande kring de olika faktorerna. En definition om spekulation är ju svår att bevisa empiriskt och ekonomiska modeller har alltid sina egna brister.
Min ståndpunkt är att just själva frågan kring huruvida där finns en bubbla eller inte, är orelevant. Min poäng är nämligen att jag vill varna för att priserna kommer att falla, det är bara en tidsfråga. Det finns ingen naturlag som säger att priserna på bostäder bara ska fortsätta rakt upp. Dessutom är en bubbla per definition väldigt svår att bevisa medan den pågår.
Argument för en bostadsbubbla
- Bostadspriser i förhållande till deras historiska utveckling
- Bostadspriser i förhållande till hushållens disponibla inkomst
- Bostadspriser i förhållande till BNP och inflation
- Hushållens skuldsättning i förhållande till disponibel inkomst
- m.m.
Vi har t.ex. sett reala ökningar i priser på över 300 % de senaste 20 åren och 200 % de senaste 10 åren, när ökningen i disponibel inkomst legat runt 30 % under samma period. Några citat:
Bostadspriserna har stigit minst lika mycket i Sverige som i en del andra länder där man har fått kraftiga prisfall. Därför kan man inte utesluta att ni har en prisbubbla. [..] Det rör sig om sådant som finns inbyggt i människan och som man inte själv kan kontrollera. Vi deltar ofta i ett flockbeteende, utan att förstå det. Sådant driver fram finansiella bubblor, när alla är inställda på att bostadspriser eller aktiekurser enbart kan stiga. Robert Schiller, Dagens Nyheter, 2012-01-17
samt:
Enligt de senaste siffrorna från Statistiska centralbyrån (SCB) har hushållens lån sedan början av 2008 ökat med 1 100 miljarder kronor, eller med 56 procent.Andreas Cervenka, SvD, 2015-04-25
Argument mot en bostadsbubbla
- Vi har en bostadsbrist som driver efterfrågan
- Priserna kan förklaras av de fundamentala faktorerna
- Det är annorlunda i Sverige just nu, t.ex.:
- Vi har inte spekulation på samma sätt som utomlands
- Hushållen har stort sparande
- Markpriserna har inte ökat som de gjort utomlands
- Hyreskostnaderna är fortfarande högre än bostadsrättskostnader
En bra sammanfattning kan läsas på bloggen Economistas av Harry Flam:
- Finns det en prisbubbla på bostadsmarknaden? – Artikel skriven på nationalekonomibloggen Economista
Viggo som också var med och debatterade har skrivit ihop några egna argument:
Eftersom jag knappt förstår argumenten så vet jag inte ens hur man skulle bemöta dem. :-|
Vilka argument stämmer då?
Ca 65 % kan förklaras av fundamentala faktorer
Det finns framförallt två rapporter som uttalar sig i konkreta siffror och det är:
- Vägval i bostadskarriären, Boverket, 2012-05
- ”The Swedish Housing Market – Trends and risks”, Rapport till Finanspolitiska rådet, 2013-05
Den första rapporten skriver för ett par år sedan gjorde redan då bedömningen att:
- ca 20 % kan förklaras av bostadsbristen
- ca 45 % kan förklaras av hushållens inkomstökningar
- ca 30 % kunde bara förklaras av spekulation
Boverket skriver väldigt klokt i sin rapport att huspriserna inte bara drivs av en efterfrågan på bostäder (fler som behöver bo än vad det finns tillgängliga boenden) utan att efterfrågan till stor del också drivas av inkomstökningarna. Det vill säga att när vi blir rikare så vill vi också ha större och dyrare boenden. En övervägande del av prisökningarna kan således förklaras helt naturligt.
Läs mer i min fördjupande artikel om myten med argumentet bostadsbrist:
- Nej, bostadsbrist förklarar inte bostadsbubblan... - Intervjuad i Aftonbladet Morgon TV-sändning om bostadsbubblan tillsammans med Swedbanks privatekonom
- Drivs bostadspriserna av bostadsbrist? – Marknadsrapport från Boverket, Februari 2013
Priserna är övervärderade med mellan 18 – 35 %
Läser man vidare i rapporterna så rapporterar den danske författaren Peter Birch Sörensen att den svenska husmarknaden 2013 var övervärderad med ca 18 %. Det vill säga att 18 % kunde inte förklaras eller hänföras till annat än en övervärdering baserat på spekulation (=bubbla). Bengt Hansson på Boverket kom 2012 fram till ungefär samma siffra.
Jag ringde faktiskt upp Bengt igår inför debatten för att fråga om nya siffror och för att ha torrt på fötterna. Hans uppskattning var att idag, 2015, så har övervärderingen stigit ytterligare till följd av de senaste månadernas uppgångar.
Jag bedömer att priserna idag är övervärderade med mellan 20 – 35 % där villor är i den lägre delen intervallet och bostadsrätter i den högre. Bengt Hansson, Boverket
Sörensen skriver på sidan 47 i sin rapport till det Finanspolitiska rådet vars uppgift är att utvärdera regeringens ekonomiska politik:
The analysis of Bergman and Sørensen (2012) summarized above suggests that, in early 2012, Swedish house prices were significantly above the level warranted by fundamentals such as the level of rents, disposable incomes, user costs and total housing supply.
According to economic theory the fundamental house price is the present discounted value of the rationally expected future imputed rent yielded by the house. If the imputed rent on owner-occupied housing moves in line with the level of rents in the rental housing sector, real house prices in Sweden appeared to be around 18 per cent above the fundamental level in early 2012, assuming that house prices were neither systematically overvalued nor undervalued over the period 1986–2012 as a whole. Peter Birch Sørensen, 2013
Spekulationen i Sverige ser ut på ett annat sätt
Ett argument som framförs ofta är att det i Sverige inte ser ut på samma sätt som det gjorde i de länderna där bostadsbubblan har spruckit. Det är i och för sig sant, men grejen är att en bubbla uppstår sällan på samma sätt två gånger. Harry framför både i SVT Debatt idag och på sin hemsida att spekulationen inte ser ut på samma sätt i Sverige – att vi spekulerar inte i att köpa lägenheter för att hyra ut.
Det stämmer i och för sig, eftersom vi bland annat har lagstiftning som förbjuder det. Men till och med trots det rapporterade mäklaren Erik Olsson i Sveriges Radio för några dagar sedan att han hade börjat se tendenser även här. Dessutom visade en organisation (mäklarförbundet) att lockpriserna var tillbaka i Stockholm med onormalt höga prisökningar från initialt pris.
Vi spekulerar således absolut i Sverige – dock på ett lite annat sätt än man gjorde utomlands. Vi har idag skapat en miljö där man är en vinnare om man är på bostadsmarknaden och en förlorare om man är utanför. Det gör att många vill komma in på marknaden, nästan till vilket pris som helst för att få vara en vinnare. Det finns studier av bland annat Robert Schiller som just tar upp det här.
Hushållen har ett stort sparande i Sverige
Det här enligt mig också en sanning med modifikation. Tyvärr finns det inga supertillförlitliga källor på svenskarnas sparande än t.ex. de som SBAB eller Länförsäkringar brukar publicera på årlig basis. Dessa brukar inte visa någon särskilt munter bild. För om man plockar bort det tvångsmässiga sparandet i form av pensioner så ligger sparkvoten någonstans runt 0.1 % av disponibel inkomst.
De flesta har sin förmögenhet knuten i just huset – det vill säga alla äggen (ägget?) i en enda korg. Tittar man på andra undersökningar så visade Länsförsäkringar att 25 % av svenskarna har inga pengar kvar i slutet av månaden. SCB skrev i en rapport för en tid sedan att 16 % av Sveriges befolkning inte klarar en oförutsedd utgift på 8 000 kr utan att ta lån. Dessutom vet man också att förmögenheten (sparandet) i Sverige är oerhört snedfördelat.
Finns där människor som kommer att klara en prisfall? Absolut. Problemet är att där är fler som inte kommer att klara det.
Markpriserna har inte stigit i pris
Det här är ett nytt argument för mig och jag vågar inte uttala mig lika säkert i den frågan, men när jag tog upp det med Bengt Hansson på Boverket igår, så kände inte han igen sig i beskrivningen. Tvärtom så refererade han till Boverkets senaste rapport från mars 2015 som visar att markpriserna faktiskt har skjutit i höjden.
Hyreskostnaderna är dyrare än bostadsrättskostnaderna
Enligt all ekonomisk logik så ska ju priset per kvadratmeter och år i en bostadsrätt vara lägre än priserna i hyresrätt. Särskilt eftersom man tar en mycket större ekonomisk risk i en bostadsrätt än i en hyresrätt. I en hyresrätt riskerar du ju bara tre månadshyror medan du i en bostadsrätt riskerar både kontantinsatsen och hela lånet.
Harry visar i sina artiklar exempel från Stockholm där priset (per kvm/år) för att hyra fortfarande är högre än priset att köpa. Problemet med de argumenten i hans artikel är att underlaget är minimalt (ca 25 st lägenheter) och att resonemanget dessutom förutsätter en fungerande och fri hyresmarknad. Sist jag kollade var hyresmarknaden, särskilt inte i Stockholm, varken fri eller fungerande.
Om man ska ta anekdotiska bevis så kan jag säga att min hyresrätt (100 kvm, centralt i Malmö) ligger på ca 950 kr/kvm och år. Det är billigare än de flesta bostadsrätter i Malmö – även med dagens superlåga ränta på under 2 % per år.
Slutsats – vad ska man tro?
Varför ska man tro på mig? Jag har ju haft fel i 10 år…
En befogad fråga, som jag också fick under debatten, handlar om att jag har ju haft fel i 10 år. Varför ska man tro på mig. Här tror jag att det handlar om att skilja på vad det är jag har haft fel i. Jag har hittills inte haft fel i sak, däremot har jag haft fel i timing. Det viktiga är också att titta på konsekvensen. Vad kommer prisfall på bostäder – oavsett bubbla eller ej – leda till?
Jag tror att det kommer att leda till ganska många tråkiga saker såsom; människor kommer att förlora sin frihet (tänk Göran Persson, den som är satt i skuld är inte fri), människor kommer att dras med restskulder resten av livet, unga familjer med barn kommer inte kunna flytta till större boenden, folk kommer inte att ha råd att konsumera, studenter kommer inte kunna flytta till universitet i andra städer, arbetslösheten kommer att öka på grund av minskad konsumtion och orörlighet på arbetsmarknaden och så vidare.
Vad kan man göra själv?
Det första jag påstår att man borde göra är att sluta se sitt boende som en investering och se det som vilken konsumtionsvara som helst. Det är faktiskt till och med bara i Sverige och Portugal av alla OECD-länder som beskattar boende som en investering, alla andra länder beskattar det som konsumtion. Det andra som man borde göra är att amortera (eller spara på annat sätt) och sedan för det tredje börja bygga en buffert för att skapa en krockkudde.
Vad borde politikerna göra?
Jag anser att man borde avskaffa ränteavdraget (varför har vi rabatt på att låna pengar?), vi borde höja och återinföra fastighetsskatten samtidigt som vi minskar skatten på kapitalvinster och avreglerar hyresmarknaden. Det här är rekommendationer som jag delar med både Boverket och de utländska experterna. Allt det här skulle leda till en betydligt högre rörlighet på bostadsmarknaden.
Avslutningsvis vill jag citera Malte Persson från dagens Fokus:
I det makroekonomiska mikrobryggeriet bubblar bostadsbubblan vidare. Malte Persson
Mitt månatliga nyhetsbrev
Relaterade artiklar
- Många bostadskarriärer kan komma att sluta i tårar – Min debattartikel på Metro Debatt för två veckor sedan.
- Har vi en bostadsbubbla i Sverige? - En fördjupning till min debattartikel i Metro idag med argument för och emot bostadsbubblan
- Nej, bostadsbrist förklarar inte bostadsbubblan... - Intervjuad i Aftonbladet Morgon TV-sändning om bostadsbubblan tillsammans med Swedbanks privatekonom
- De hyr hellre än köper en lägenhet – Intervju i Sydsvenskan förra året
- Reflektioner på min artikel "Har vi en bostadsbubbla i Sverige?" - 13 goda råd och tips när man ska köpa ett boende idag.
Externa källor:
- Vägval i bostadskarriären, Marknadsrapport från Boverket, 2012-05
- The Swedish Housing Market – Trends and risks, Rapport till Finanspolitiska rådet, 2013-05
- Drivs bostadspriserna av bostadsbrist? – Marknadsrapport från Boverket, Februari 2013
- Låst läge på bostadsmarknaden – Marknadsrapport från Boverket, Maj 2014
- Markpriser, markbrist och byggande – Marknadsrapport från Boverket, Mars 2015
- Sweden—2014 Article IV Consultation – Rapport från IMF, Juni 2014
- IMF Country Report No. 13/276 Sweden – Rapport från IMF, September 2013
- Sverige har en bubbla – Artikel i DN med Robert Schiller, 2012-01-17
- Bubblephobia and Monetary Policy – Artikel i New York Times av Paul Krugman, 2013-11-23
- Sweden’s House Prices Have Tripled In Ten Years, But Is It Really A Bubble Waiting To Be Burst? Nobel Laureate Paul Krugman Thinks So – Artikel i International Business Times, 2014-02-20
- Sweden turns Japanese – Artikel i New York Times av Paul Krugman, 2014-04-20
- Choosing the right pin: House prices in Europe are losing touch with reality again. – Artikel i The Economist, 2014-08-30
- Anders Borg: ”Smällen kommer där du minst anar det”, Affärsvärlden, 2015-04-29
- Lugnet före stormen i la-la-landet Sverige, SvD, 2015-04-28
Ansvarsbegränsning: Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. En investering i värdepapper/fonder kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka det investerade kapitalet. Samtliga analyser och all annan information som tillhandahålls lämnas uteslutande i informationssyfte, för allmän spridning, och ska under inga förhållanden användas eller betraktas som rådgivning, uppmaning eller rekommendation för att köpa eller sälja aktier eller andra finansiella instrument. För undvikande av tvivel noteras att Lag (2003:862) om finansiell rådgivning till konsumenter eller annan liknande lagstiftning alltså inte äger tillämpning på information på RikaTillsammans.
Åsikter och analyser som presenteras är personliga och informationen ska inte ensamt utgöra underlag för investeringsbeslut. Du bör inhämta råd från andra rådgivare och basera dina investeringsbeslut utifrån egen erfarenhet, vi rekommenderar dessa. RikaTillsammans frånsäger sig därmed ansvar för eventuell förlust eller skada av vad slag det må vara som grundar sig på användandet av analyser, dokument och övrig information som härrör från RikaTillsammans. Läs mer i de fullständiga villkoren.
