Bostadsbubblan från en utländsk långivares perspektiv
Sök:

Bostadsbubblan från en utländsk långivares perspektiv

Så här har banken en egen avkastning på nästan 16 % på de svenska bostadslånen...

En stor del av de svenska hushållens skulder ägs egentligen av utländska investerare och pensionsfonder. Än så länge är bostadslånen en attraktiv placering, men när förtroendet förloras så kan det gå väldigt snabbt åt andra hållet.

För ett par dagar sedan hamnade jag i en diskussion kring bostadsbubblan. För en gångs skull handlade den inte om dessa vara eller icke-vara. Snarare diskuterade vi hur den ser ut från en utländsk långivares perspektiv. De flesta av oss brukar nämligen bara tänka att vi lånar pengar av vår svenska bank, men vi glömmer bort att den i sin tur lånar från en tredje part som ofta är utländsk. Precis som alla lån handlar även dessa om förtroende – det vill säga hur stort förtroende har de utländska långivarna för de svenska bankerna och den svenska bostadsmarknaden.

Det är nämligen ofta t.ex. utländska pensionsfonder som äger de svenska bostadslånen (egentligen bostadsobligationerna). Om de förlorar förtroendet, t.ex. för att de ser att bostadsprisrallyt bara fortsätter och fortsätter och att våra politiker inte gör något åt saken lägg till flyktingkrisen som kommer innebära ökade kostnader och att fokus flyttas från bostadsmarknaden, så kommer det leda till att ökade räntor. Då vill de nämligen ha mer betalt för den risken som de tar – på samma sätt som både du och jag har vissa personer i vår omgivning som man lånar ut pengar till utan att tänka efter och andra som man är lite mer osäker på.

Många så kallade experter avfärdar dessa farhågor, men jag tycker inte det verkar orimligt om man ser det från den utländske långivarens perspektiv. Så här skriver Daniel Svensson om det Börsveckan nr 48:

Den svenska banken använder typiskt sett 1 Mkr för att finansiera bolån på 25 Mkr då soliditeten är 4 %. De 24 Mkr i främmande kapital lånas upp med säkerhet i bolånen på den internationella kapitalmarknaden för, säg, 1 %. Tillgången, 25 Mkr i bolån, löper med runt 1.6 % för närvarande. Det ett räntenetto på 160 000 kr per miljon, eller en avkastning på 16 % på eget kapital för banken. Helt ok!

Enkelt förklarat så betyder det att våra banker använder 1 miljon som säker för att låna upp ytterligare 24 miljoner. För dessa 24 extra miljoner så betalar de 1 % ränta till de utländska finansiärerna. De här 24 miljonerna lånar de ut till oss svenska kunder för 1.6 % vilket innebär en uträkning som ser ut som följer:

  • 24 000 000 kr * (1.6 % – 1 %) + 1 000 000 kr * 1.6 % =160 000 kr

Det betyder att de för sin satsade miljon har tjänat 160 000 kr, eller 16 %. Vilket är ju väldigt bra, ganska exakt dubbelt mot vad ett genomsnittligt företag tjänar på sitt eget kapital.

Jämför man det här med att låna ut pengarna till olika länder just nu – där du får betala för att låna ut dina pengar – som t.ex. tidningen Economist visar i bilden nedan. Idagsläget har till och med några av de f.d. PIIGS-länderna, såsom Irland och Italien negativa korta räntor.

20151125_NegYield

I en sådan här situation är det för en extern långivare, självklart mycket bättre att låna ut till svenska bostadsrätt- och husägare, då får du åtminstone lite betalt för dina pengar. Men vad händer t.ex. om USA börjar höja räntorna på riktigt till t.ex. 1 %? Eller när nyckeltalen försämras? Vad skulle du själv gjort? Det som jag tror många underskattar är hur snabbt det kan gå, när väl förtroendet börjar svikta eller när något händer som inte ens ligger inom vår egen påverkan.

Jag försöker inte vara någon alarmist utan min enda poäng är att det är under de goda tiderna, såsom det är nu (faktiskt), är tillfälle att samla i ladorna. För när stormen väl kommer så är det så dags. Sedan handlar det också om att ha en realistisk syn på stormen. Jag själv tror mycket på Boverkets egen prognos om att stormen kommer att innebära en nedgång på mellan 18 – 35 % över en period av 3-5 år, vilket inte borde vara ett problem för många enligt bankerna.

Problemet är att jag träffar alldeles för många människor som uttrycker sig i termer av – ”jag har mitt sparande i huset”, ”min pensionsförsäkring är huset” och med tanke på att 37 % av Sveriges befolkning inte har något kvar i slutet av månaden så kan det bli tufft.

Relaterade artiklar

PS. Apropå habrovinken som banken gör med att belåna sin tillgång för billiga pengar och sedan sätta dem där de får mer pengar är något som du också skulle kunna göra, läs mer i artikeln: ”Tänk om det är så att du har för lite lån…” DS.

Kommentera

11 kommentarer finns till denna artikel:

  1. Vit pil

    Eqvationen går inte ihop, Svenska banker lånar internationellt betalar 1%, men den utländske långivaren måste veta att inflationsmålet i Sverige är 2% och det har överskridits nyligen till 2,2% sedan drabbas den utländske långivaren av valutarisken som har varit substantiell typ. SEK Till Euro ca.10 % förlust….
    visserligen över en längre period men lånen rullas över hela tiden. Visst kan man kurssäkra genom hedging men det kostar pengar.

    1+
    Gravatar ikon för användaren
    Robert Barsk
  2. Vit pil

    Jättebra – kan du inte ställa frågan i ”Frågor och svar”-delen. Tror det blir en bättre diskussion där. :-)

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Jan Bolmeson
  3. Vit pil

    Jag försökte förklara för min ”bankman” att bostaden inte är en investering, i bästa fall är det ett sparande. Jag har även försökt med högre chefer, C-level (CEO, CTO etc) med och utan lång ekonomutbildning. Jag förstår inte hur man kan vara högutbildad ekonom och inte inse att bostaden man bor i är ren konsumtion. Till råga på allt så investerar man 4-6 miljoner (ganska normalt pris för en 3-4:a i Stockholm) som förvaltas av en styrelse utan kunskap i fastighetsförvaltning eller bolagsstyrning.

    Fastighetsförvaltning är ingen lekstuga, men i en BRF styrelse så är det bara lekmen. Ingen människa skulle köpa aktier för 4-6 miljoner, som de dessutom har fått låna av banken, i ett bolag med en styrelse av lekmen utan någon erfarenhet. En styrelse kan fatta beslut som kan få avgiften att skjuta i höjden eller fastighetsvärdet att sjunka jämfört med hus i närområdet.

    Jag sålde min egen bostadsrätt för 8 gånger inköpspris och jag har suttit som styrelseledamot och firmatecknare i Stockholms näst största bostadsrättsförening, räknat till antal lägenheter och omsättning. Det gjorde jag ansvarade för var ekonomi och fastighetstekniska frågor, samt IT och bredband.

    En BRF är inte ett investeringsobjekt, oavsett hur mycket priserna går upp. Till slut är det ett rån på våra barns framtid! Om en etta idag kostar 3 miljoner kommer den att kosta 16,7 miljoner om 18 år om priserna går upp med 10% per år. Jag har 4 barn så det är bäst att jag sparar 66,8 miljoner om de skall kunna få någonstans att bo. Absurt!

    1+
    Gravatar ikon för användaren
    Piotr Kundu
  4. Vit pil

    Hur skulle den svenska kronan kunna påverkas av en bostadskrash? Jag själv är inte investerad i bostadsmarknaden och planerar inte att bli det heller, men majoriteten av mina besparingar är i fonder och sparkonton denominerade i SEK. Bör jag vara orolig över hur bostadsmarknaden beter sig framöver?

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Mattias
  5. Vit pil

    Jan,
    har precis börjat läsa dina blogginlägg och måste säga att det är befriande att läsa något som är rakt på sak och utan en massa dolda agendor eller egna vinstintressen, TACK
    Bostadsmarknaden i framför allt storstäderna är sedan länge ”Kejsarens Nya Kläder” , belåningsgraden är osund och framför allt många Hus / BRF ägande storstadsbor har inga likvida reserver verkligen en dans på slak lina.

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Nils
  6. Vit pil

    Hmm, nu är jag lite förvirrad här.

    Hur passar riksbanken in i det här?
    En bank bör ju rimligen låna pengar till den lägsta räna som den kan uppbåda, vilket den rimligen gör i dagsläget av riksbanken som ju har minusränta.
    Även om det är så att man vill sprida sin upplåning lite så kan man ju alltid som last resort ta till riksbanken, dvs. om utländska institut vill öka räntan för ökad risk så kan väl banken bara gå till riksbanken och låna därifrån?
    Dvs. räntan för bolånare kommer inte att öka förens riksbanken OCH utländska institut ökar sin ränta.

    Eller?

    Vad är det jag missar? O_o

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Tony
    1. Vit pil

      Bankerna lånar inte av riksbanken till minusränta, där finns ett påslag i form av ett räntegolv och räntetak. Tror det har legat på 0.75 % om jag inte minns helt fel. Dessutom är det bara på kort tid medan obligationerna jag hänvisar ovan ofta handlas på längre löptider. Längre löptider innebär en högre ränta eftersom investeraren avstår en längre tid från sina pengar.

      0
      Gravatar ikon för användaren
      Jan Bolmeson
  7. Vit pil

    Spontant känns det som en dålig investering. 50’000:- är i och för säg inte någon jättesumma, men att använda den för att köpa ett hyreskontrakt? Känns spontant som det är lättare att köpa ett kontrakt på andrahands marknaden (även om det är olagligt).
    Sedan är det ju inte enns säkert att hon kommer bo i sverige och då är det pengar i sjön i alla fall. Samma sak om vi skulle få marknadshyror (vilket det här är en bakvänd variant på).

    Så enligt mig är pengar på banken/passiv inkomst ett bättre sätt att få en bostad i framtiden.

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Andreas
    1. Vit pil

      Vart fel skall vara svar på inlägget om HSB och barnspar.

      0
      Gravatar ikon för användaren
      Andreas
  8. Vit pil

    Mycket bra inlägg. Håller verkligen med dig i din oro för upplåningen av kapital på utländska marknader. Detta har just Stefan Ingves och Riksbanken poängterat, att de troligtvis kommer behöva höja räntan om utländska aktörer mister förtroendet för svenska bolån. Fondpodden har riktigt bra poddar om detta. Totalt 25 % av svenska finansmarknaden består av bolåneobligationer och det kan skapa en ordentlig instabilitet om folk tappar förtroendet för den svenska bostadsmarkanden. För hushållen blir det en dubbel smäll; högre räntenivåer på grund av bristande förtroende vilket kan leda till fallande priser på bostäder, vilket i sin tur leder till bristande förtroende för svenska bostadsobligationer. Som följd måste Riksbanken höja reporäntan vilket leder till att investerare köper svenska statspapper istället för bostadsobligationer. Utöver det en fallande krona. Tror få politiker och bostadsköpare är införstådda i detta. Börjar stämma in i att Cornucopias uttryck ”Bolånetorsk” beskriver verkligheten bra.

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Henning
    1. Vit pil

      Lån och lån. Ett bostadslån innebär inte att något befintligt kapital lånas ut, varken direkt eller indirekt via tredje part.

      Det är väl ingen hemligt att banken startar sedelpressarna och vips har nya pengar skapas utifrån ingenting till en törstig bolånetagare….??

      0
      Gravatar ikon för användaren
      Rippe

Få månadens bästa tips och artiklar!

Få de bästa tipsen, videoklippen och artiklarna från bloggen
till din mejl ungefär en gång i månaden. Tack! /Jan :-)

Genom att prenumerera godkänner du villkoren för nyhetsbrevet. Du kan avsluta när du vill.