Bostadsbubblan från en utländsk långivares perspektiv
Så här har banken en egen avkastning på nästan 16 % på de svenska bostadslånen...
En stor del av de svenska hushållens skulder ägs egentligen av utländska investerare och pensionsfonder. Än så länge är bostadslånen en attraktiv placering, men när förtroendet förloras så kan det gå väldigt snabbt åt andra hållet.
För ett par dagar sedan hamnade jag i en diskussion kring bostadsbubblan. För en gångs skull handlade den inte om dessa vara eller icke-vara. Snarare diskuterade vi hur den ser ut från en utländsk långivares perspektiv. De flesta av oss brukar nämligen bara tänka att vi lånar pengar av vår svenska bank, men vi glömmer bort att den i sin tur lånar från en tredje part som ofta är utländsk. Precis som alla lån handlar även dessa om förtroende – det vill säga hur stort förtroende har de utländska långivarna för de svenska bankerna och den svenska bostadsmarknaden.
Det är nämligen ofta t.ex. utländska pensionsfonder som äger de svenska bostadslånen (egentligen bostadsobligationerna). Om de förlorar förtroendet, t.ex. för att de ser att bostadsprisrallyt bara fortsätter och fortsätter och att våra politiker inte gör något åt saken lägg till flyktingkrisen som kommer innebära ökade kostnader och att fokus flyttas från bostadsmarknaden, så kommer det leda till att ökade räntor. Då vill de nämligen ha mer betalt för den risken som de tar – på samma sätt som både du och jag har vissa personer i vår omgivning som man lånar ut pengar till utan att tänka efter och andra som man är lite mer osäker på.
Många så kallade experter avfärdar dessa farhågor, men jag tycker inte det verkar orimligt om man ser det från den utländske långivarens perspektiv. Så här skriver Daniel Svensson om det Börsveckan nr 48:
Den svenska banken använder typiskt sett 1 Mkr för att finansiera bolån på 25 Mkr då soliditeten är 4 %. De 24 Mkr i främmande kapital lånas upp med säkerhet i bolånen på den internationella kapitalmarknaden för, säg, 1 %. Tillgången, 25 Mkr i bolån, löper med runt 1.6 % för närvarande. Det ett räntenetto på 160 000 kr per miljon, eller en avkastning på 16 % på eget kapital för banken. Helt ok!
Enkelt förklarat så betyder det att våra banker använder 1 miljon som säker för att låna upp ytterligare 24 miljoner. För dessa 24 extra miljoner så betalar de 1 % ränta till de utländska finansiärerna. De här 24 miljonerna lånar de ut till oss svenska kunder för 1.6 % vilket innebär en uträkning som ser ut som följer:
- 24 000 000 kr * (1.6 % – 1 %) + 1 000 000 kr * 1.6 % =160 000 kr
Det betyder att de för sin satsade miljon har tjänat 160 000 kr, eller 16 %. Vilket är ju väldigt bra, ganska exakt dubbelt mot vad ett genomsnittligt företag tjänar på sitt eget kapital.
Jämför man det här med att låna ut pengarna till olika länder just nu – där du får betala för att låna ut dina pengar – som t.ex. tidningen Economist visar i bilden nedan. Idagsläget har till och med några av de f.d. PIIGS-länderna, såsom Irland och Italien negativa korta räntor.
I en sådan här situation är det för en extern långivare, självklart mycket bättre att låna ut till svenska bostadsrätt- och husägare, då får du åtminstone lite betalt för dina pengar. Men vad händer t.ex. om USA börjar höja räntorna på riktigt till t.ex. 1 %? Eller när nyckeltalen försämras? Vad skulle du själv gjort? Det som jag tror många underskattar är hur snabbt det kan gå, när väl förtroendet börjar svikta eller när något händer som inte ens ligger inom vår egen påverkan.
Jag försöker inte vara någon alarmist utan min enda poäng är att det är under de goda tiderna, såsom det är nu (faktiskt), är tillfälle att samla i ladorna. För när stormen väl kommer så är det så dags. Sedan handlar det också om att ha en realistisk syn på stormen. Jag själv tror mycket på Boverkets egen prognos om att stormen kommer att innebära en nedgång på mellan 18 – 35 % över en period av 3-5 år, vilket inte borde vara ett problem för många enligt bankerna.
Problemet är att jag träffar alldeles för många människor som uttrycker sig i termer av – ”jag har mitt sparande i huset”, ”min pensionsförsäkring är huset” och med tanke på att 37 % av Sveriges befolkning inte har något kvar i slutet av månaden så kan det bli tufft.
Relaterade artiklar
PS. Apropå habrovinken som banken gör med att belåna sin tillgång för billiga pengar och sedan sätta dem där de får mer pengar är något som du också skulle kunna göra, läs mer i artikeln: ”Tänk om det är så att du har för lite lån…” DS.
Ansvarsbegränsning: Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. En investering i värdepapper/fonder kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka det investerade kapitalet. Samtliga analyser och all annan information som tillhandahålls lämnas uteslutande i informationssyfte, för allmän spridning, och ska under inga förhållanden användas eller betraktas som rådgivning, uppmaning eller rekommendation för att köpa eller sälja aktier eller andra finansiella instrument. För undvikande av tvivel noteras att Lag (2003:862) om finansiell rådgivning till konsumenter eller annan liknande lagstiftning alltså inte äger tillämpning på information på RikaTillsammans.
Åsikter och analyser som presenteras är personliga och informationen ska inte ensamt utgöra underlag för investeringsbeslut. Du bör inhämta råd från andra rådgivare och basera dina investeringsbeslut utifrån egen erfarenhet, vi rekommenderar dessa. RikaTillsammans frånsäger sig därmed ansvar för eventuell förlust eller skada av vad slag det må vara som grundar sig på användandet av analyser, dokument och övrig information som härrör från RikaTillsammans. Läs mer i de fullständiga villkoren.
