Bostadslån, genomsnittsräntor och bankernas marginaler
Sök:

Bostadslån, genomsnittsräntor och bankernas marginaler

Så här fungerar ett bostadslån i praktiken

Finansinspektionen meddelade i början av året att bankerna från och med igår (1 juni 2015) ska börja redovisa sina genomsnittsräntor istället för listräntor. Det betyder att vi från och med nu kan se vilka räntor som bankernas kunder faktiskt betalar.

Det här är en bra grej eftersom det länge har varit en ganska känd hemlighet att listräntorna inte är samma sak som genomsnittsräntan. Ofta har det skilt uppemot 0.5 % vilket på ett 1 000 000 kr är uppemot 5 000 kr per år. De nya reglerna som gäller från gårdagen är att genomsnittsräntan ska redovisas för varje bindningstid som banken erbjudit sina kunder den senaste månaden. Det ska även redovisas 12 månaders historik och informationen bör publiceras på företagens webbplatser.

Förutom räntan ska bankerna också informera om vad som påverkar räntan för oss kunder, såsom t ex inkomst, lånets storlek och sparande. Syftet är att vi kunderna ska få en bättre inblick, bättre möjligheter att jämföra erbjudanden och bättre underlag för att kunna fatta medvetna beslut. Mer om själva beslutet finns i FFFS 2015:1.

Med tanke på ovan och att jag brukar få en del frågor kring bolån tänkte jag även försöka ge en kort sammanfattning över hur det fungerar med bolån. Särskilt med tanke på dagens läsarfråga:

När jag förhandlar huslånet med banken och inte är nöjd med räntan de erbjuder, så påstår de alltid att de i sin tur lånar pengar från andra banker istället för Riksbanken. Då räntan på ”marknaden” är mycket högre än reporäntan, så kan jag inte få en bättre ränta av min bank.

Stämmer detta verkligen? Kan inte t.ex. SEB som vi har, lika gärna ta ett lån av Riksbanken för en huskredit? Varför lånar de av andra banker till högre räntor när de kan låna med minusränta av Riksbanken?

Mitt cyniska, misstänksammna och konspiratoriska jag gissar att de lånar av Riksbanken men hävdar annat för att få ut supermarginaler på oss kunder.

Exempel:
• Reporäntan = -0,25%
• SEB’s påstådda upplåningsränta på ”marknaden” = 0,8%
• Min erbjudna ränta med bankens påslag på 0,7% = 1,5%
• Bankens ”verkliga” marginal = 1,5 -(-0,25) = 1,75%

Förutom bra marginaler så tar banken en extremt liten risk då man har ett personligt betalningsansvar här i Sverige, inte som i USA där fastigheten i sig utgör hela säkerheten på lånet.

Bolånet utifrån bankens perspektiv

Om vi tittar på ett bolån utifrån bankens perspektiv så består det, något förenklat, av två delar. Den första delen är att banken behöver låna sina pengar på marknaden för att låna ut dem till dig och mig. Det kallas för bankens upplåningskostnad till denna kommer även riksbankens reporänta den ränta som bankerna använder för att låna pengar av varandra, den så kallade STIBOR-räntan. Den andra delen sätts individuellt och täcker kostnaderna för bankens bolåneverksamhet.

Swedbank har vid ett tillfälle redovisat följande bild på sin hemsida som illustrerar bruttomarginalen för bolån med 3-månaders löptid.

Swedbanks bruttomarginal, bolån 3-månader

Riksbankens reporänta ges ju på deras hemsida och är för närvarande -0.25 %. Stibor är för närvarande -0.238 % per den 1 juni 2015. Vad jag vet så är SEB den enda banken som redovisar den här kostnaden öppet. Det borde ge att i dagsläget så ser följande graf ut som följer:

150601-uppskattning-2015

Bruttomarginalen har jag tagit från Finansinspektionen senaste rapport om bankerna bolånemarginaler.

150601-fi-marginaler

Bruttomarginalen är det som alltså ska täcka bankens kostnader för:

  • Likviditeten
  • Administration
  • Risken för förluster
  • Vinster
  • Skatt
  • etc.

Det är den här bruttomarginalen som du och jag kan förhandla om när vi träffar banken. Finansinspektionen har vid flertal tillfällen också kritiserat bankerna för att den har ökat över tid och idag inte motsvarar de kostnader som bankerna faktiskt har för sin upplåning. Bara för att du ska få en känsla över hur den här marginalen är omsatt till siffror så gjorde Sveriges Radio en beräkning 2012. De konstaterade att 2012 såg det ut som följer:

Bank Bruttomarginal Vinst
Swedbank 1.00 % 2 400 miljoner kr
Handelsbanken 0.82 % 3 600 miljoner kr
SEB 0.68 % 800 miljoner kr
Nordea 0.60 % 1 200 miljoner kr

Det är inga små summor direkt. Hur det ser ut idag, 2015, när marginalerna i princip är dubbelt så höga som de var 2012, lämnas som en övning åt dig käre läsare.

Snitträntorna för maj 2015

Så här ser de publicerade snitträntorna ut för maj-månad:

  • SEB: 1,33 %.
  • Danske Bank: 1,47 %.
  • Handelsbanken: 1,56 %.
  • Skandiabanken: 1,58 %.
  • Nordea: 1,59 %.
  • Swedbank: 1,60 %.
  • SBAB: 1,66 %.
  • Ikanobanken: 1,77 %.

Banken lånar pengar av varandra och ger ut obligationer

För att kunna låna ut pengar till dig och mig så behöver banken först låna dem på marknaden. Därför ger man ut så kallade obligationer. SEB beskriver det här ganska väl på sin hemsida. I korthet skriver man att man ger ut obligationer med längre löptider, dessa köper olika investerare och då vill de ha betalt för risken och en försäkring för risken och samtidigt gå plus. Det här blir en kostnad för banken beroende på hur bl.a. hur dyr försäkringen är.

En ganska vanlig fråga brukar vara varför inte bankerna lånar av riksbanken som ju har en negativ ränta. Med risk att jag har missat något så fungerar det enligt mig som följer. Riksbankens ränta styr bara den kostnad eller ersättning som bankerna får genom att deponera sina pengar hos riksbanken över natten. Riksbanken har skapat en så kallad räntekorridor som gör att bankerna kan låna in och låna ut för 0.75 % lägre respektive högre än reporäntan.

Det i sin tur gör att det blir billigare för bankerna att låna från varandra än att låna från riksbanken. Med dagens reporänta på -0.25 % så innebär det att om bankerna ska låna från riksbanken så får de betala 0.5 % medan upplåningskostnaden mellan bankerna ligger på runt 0.2 % (enligt SEB:s upplåningskostnad, jag utgår från att den är samma för motsvarande banker). Riksbanken har skrivit mer om det här på sin hemsida.

När man lånar pengar av banken så behöver banken således låna upp de pengarna på marknaden och det gör man genom att ge ut (emittera) bostadsobligationer. Räntan på dessa obligationer bestäms av:

  • Det allmänna ränteläget för just den löptiden
  • Kostnaden för försäkringen för den obligationen (CDS – credit default swap)
  • Köparens krav på överskott efter kostnaden

Det vill säga att den som köper obligationen vill kunna försäkra den och dessutom gå plus. Det gör att om marknaden bedömmer att risken med just den banken och dess bolån ökar, så stiger obligationsräntan och banken får antingen ta ett mindre räntenetto eller  höja bolåneräntorna mot kunderna. Det var det här som hände 2008 under finanskrisen. Man slutade lita på varandra och på försäkringarna vilket gjorde att utlåningen mellan bankerna frös till is. Tendenser till det här finns fortfarande.

Den genomsnittliga räntan för bostadsobligationer på två och fem årssikt publiceras på daglig basis av riksbanken på deras hemsida. I skrivande stund är den 0.22 % för en 2-årig bostadsobligation och 0.875 % för en 5-årig. Bankerna köper upp dessa från varandra och skapar på så sätt ett rullande system för alla sina bostadslån. Det är ju det här som bankerna förut motiverade de höga ränteskillnadsersättningarna med när man skulle lösa ett bolån i förtid. Det var ju till stora delar en överprissatt, så det ändrade ju regeringen den 1 juli 2014 så att kostnaden skulle bli lägre för oss konsumenter och för att förhindra det värsta ockret från bankerna.

Slutord

Det finns utrymme att förhandla med banken

Om jag sammanfattar det hela så är det inte så illa ställt som läsarfrågan antyder, men det är inte heller bra. Bankernas marginaler har ökat och det är klart att bankerna skär mellan när de har möjligheten – tyvärr inte helt olikt en kartell. Att de nu tvingas att redovisa genomsnittsräntor är bra, men vad jag har sett så är det än så länge bara Swedbank som har gjort det på sin hemsida och först igår eftermiddag.

Det är också bra att Finansinspektionen publicerar bruttomarginalerna då det förhoppningsvis sätter en press på bankerna, men det är till syvende och sist upp till oss konsumenter att ställa krav på våra banker och säga att den här marginalen är inte ok. Men det handlar om så många saker som jag har skrivit om innan, det handlar om ett ekonomiskt självförtroende att våga säga emot, att tro på sig själv och inte gå på myten om att pengar är svårt och komplicerat.

Den enda rimliga slutsatsen man kan dra är att där är fortfarande bra med utrymme att förhandla. Som exempel kan jag säga att det inte är helt ovanligt med räntor en bra bit under 1.5 %, personer som jag känner med riktig god ekonomi har till och med räntor på under 1 %. Om du inte vill förhandla själv med din bank så rekommenderar jag att använda tjänsten MittBolån som förhandlar åt dig utan kostnad.

Kopplingen till bostadsbubblan och finanskrisen

En annan tanke som jag har, som är mer av det negativa slaget är relaterat till bostadsbubblan som jag har skrivit om mycket tidigare. Eftersom den absoluta majoriteten av alla bostadslån just nu är korta 3-månaders lån är det högst sannolikt att bankerna också bara köper upp korta obligationer. Dessa obligationer köps inte bara av svenska banker utan även till en icke-oväsentlig del av utländska investerare. Jag är orolig för att det kan komma en dag då utländska investerare bedömmer den svenska bostads(obligations)marknaden annorlunda än de gör idag på grund av att de t.ex. säger att ”vi är oroliga för säkerheterna i obligationerna som ges ut”.

Det i sin tur kan bli starten på en negativ spiral. För om de är oroliga för säkerheterna så kommer de vilja ha en högre riskpremie (läs: mer betalt) för att låna ut sina pengar. Det i sin tur kommer initialt att krympa bankens räntenettomarginal. Förr eller senare kommer det att återspeglas i högre räntor ut mot kunderna – med alla 3-månaders lån kommer det gå relativt snabbt. Högre räntor kommer att innebär att folk inte kommer att ha råd att låna lika mycket pengar. Har folk inte råd att låna lika mycket pengar så kommer priserna att stanna av och till och med sjunka. Om priserna börjar sjunka så försämras säkerheterna i obligationerna. Försämras säkerheterna så kommer riskpremien att öka…

Lägg därtill då att investerare kan börja tvivla på de svenska bankerna, då kommer dessutom priset på försäkringarna på obligationerna att skjuta i höjden och det är något som kommer att förstärka spiralen. Utifrån det sammanhanget så har ju riksbankerna i världen gjort rätt. De förhindrade att systemet brakade ihop genom att de blev ”lenders-of-last-resort” där bankerna kunde låna när ingen annan ville låna ut. Problemet är att det vapnet har man förbrukat nästa gång skiten träffar fläkten. Dessutom har man också skjutit ur alla ammunition ur räntevapnet, visst kan man sänka räntan lite till men konsekvenserna av en negativ ränta – något vi för övrigt aldrig har haft genom världshistorien – kan man bara gissa sig till.

Det är ju ingen som i alla fall kan säga att vi inte lever i spännande ekonomiska tider. Kanske lite för spännande för min personliga smak.

Relaterade artiklar

Kommentera

27 kommentarer finns till denna artikel:

  1. Vit pil

    Hela begreppet upplåningsränta eller upplåningskostnad är en villfarelse som bankerna sprider.

    När du tar ett bolån så skapar bankerna dessa pengar ur intet. Stefan yngves har själv sagt att en bank endast behöver ca 2800
    Kr när de skapar 1milj kr för utlåning.

    Kolla in föreningen positiva pengars hemsida samt diverse olika källor om detta.

    Bankerna vill inte att vi ska veta riktigt hur pengar skapas.

    Bankerna följer inte konsument kredit lagen utan höjer räntan dvs sin vinst godtyckligt fast i ditt låneavtal står kriterierna för när de får höja räntan.

    En som gått på djupet med detta.

    Mvh Marcus Ekman civ. Ing

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Marcus ekman
  2. Vit pil

    Hej,
    Man talar om genomsnittsräntor, men jag har inte sett någon definition av begreppet.
    Jag skulle vilja ha ett förtydligande, menar man (ni) genomsnittsränta för nytecknade lån, eller faktisk betald ränta?
    Och räknas genomsnittsprocenten på (de tecknade) lånen oavsett belopp, eller väger man in lånebeloppet vi beräkning av genomsnittsräntan.
    Detta är några olika tolkningar man kan göre, kanske finns det fler?
    Svaret kanske är självklart för er, men som ”miljöskadad” f.d. datautvecklare så är det inte det för mej.
    Mvh
    Åke Johansson

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Åke
    1. Vit pil

      Du kan säkert hitta exakt definition hos finansinspektionen, riksbanken el dyl. Som jag förstått det är det snitträntan för varje löpperiod som nytecknats under månaden. Totalt lånebelopp påverkar inte. Då hanteringskostnader helt eller delvis bakas in i räntan så blir det naturligtvis inte helt rättvisande.

      0
      Gravatar ikon för användaren
      Stefan H
  3. Vit pil

    Låter inte detta som en laglig typ av kartellverksamhet när en del av kostnaderna för bolånen kommer från ränta till andra banker? Svårt att konkurrera med varandra då alla tjänar pengar oavsett vem det är som lyckas sälja.

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Fredrik
    1. Vit pil

      Första meningen låter rätt likt marknaden i stort, bara man ersättar ”räntor” till ”ersättningar” och ”banker” till ”aktörer”.

      Den andra meningen är direkt felaktig – räcker ju med ovanstående förändring för att inse att man tänkt fel. Det är ju inte så att alla på marknaden vinner (sådär direkt) oavsett vem som lyckas sälja.

      0
      Gravatar ikon för användaren
      Skyking
  4. Vit pil

    @Mr T

    Då det inte går att fortsätta i tråden fortsätter jag här.

    Först skulle jag vilja råda dig till att försöka styckesindela så att din text blir läslig.

    Vidare är det inte min ”konspiration” att bankerna hittar på en egen insättning. Bland annat ekonomiprofesor Richard Werner säger det i videon nedan, Werner är bl.a myntare av begreppet QE. Werner säger också, mycket riktigt att bankerna skapat 97% av penningmängden på detta sätt.

    Det är dock en bevisad felaktig konspirationsteori som du anför genom att hävda att bankerna ”lånar in” kronor som de sedan ”lånar ut”. Bank of England avfärdar den myten (den sk multiplikatormodelen) i sin rapport om hur pengar skapas som jag hänvisade till tidigare.

    Om det är ”pengar” bankerna ”lånar ut” till konton kan man ju i sig ifrågasätta men det ingår i alla fall i den sk ”penning”mängden.: Vad som är omöjligt att komma ifrån är dock att ett kundkonto inget annat kan innehålla än bankens egna skuld till kontoinnehavaren. Så när banken ”lånar ut” till kontot är bankens egna skuld det endast banken kan ”låna ut” till kundkontot. Jag visar det logisk med balansräkningar på ett enkelt sätt här (detta då Stefan, helt befogat, efterfrågat ett enklare lättbegripligare språk )

    Det idiotiska med att bankerna tillåts ”låna ut” sina egna skulder

    Överkurs enkom för dig Mr T:
    Bankerna skapar det sk ”bolånet” först och skickar sedan lånehandlingen till sitt bostadsinstitut som buntar ihop dem med andra lånehandlingar och skapar en bostadsobligation. Bostadsobligationen kommer mao efter det att banken hittat på kontoinnehavet. vid det sk ”bolånet” – den omvända ordningen till vad du hävdar.

    Jag råder dig att studera clearingsystemet på RIX för att förstå hur bostadsobligationerna används i clearingen.

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Lincoln
    1. Vit pil

      @Lincoln
      Tyvärr kan man inte svara på ett svar här utan man får svara till originalkommentaren för att hamna i samma tråd.

      Ett kort tips på din länkade artikel, jag hade skrivit ”Du kan ju för fan inte låna ut din skuld, och dessutom ta betalt för det”.

      0
      Gravatar ikon för användaren
      Stefan H
    2. Vit pil

      Tack Lincoln för återkopplingen!

      Det är härligt att få tvinga sig själv testa förklaringsmodellerna och gräva djupare i kunskapens brunn och slipa på sin pedagogiska förmåga. Med en lärande inställning till livet blir allt lättare.

      Visst kan det kännas som om en bank hittar på pengar. Ett annat sätt att se på är att banken omvandlar husets värde till pengar. Riksbanken beskriver det rätt bra på sid 67 och 68 i rapporten: http://www.riksbank.se/Documents/Rapporter/Finansmarknaden/2014/rap_finansm_140829_sve.pdf

      I ovan rapport framgår att en bank betalar ut lånet och tar huset som pant. Om ägaren av huset har samma bank som köparen så finns pengarna kvar, minus lösen av eventuella befintliga lån, och banken får då inget nytt upplåningsbehov. Om kapitalet skall konsumeras eller överföras till annan bank så uppstår ett likviditetsbehov.

      I samma rapport som jag nämnde tidigare så går det utläsa, sid 76-80, att lånestocken uppgick till 2300 Mdr 2013 och de bostadsobligationer som bankerna hade emitterat 1 632 Mdr. Övrig finansiering sker via moderbanken, d.v.s. från vanlig inlåning. Där finner Ni också förklaringar till övriga kostnader så som ränte- och valutaswappar.

      Slutsatsen, enligt mig, blir att bankerna bidrar till ökningen av pengarmängden genom att kapitalisera prisuppgången på bostäder men hittar inte på pengar.

      Förhoppningen är att max 85 % belåning utgör en kudde vid kommande prisnedgångar och att kreditkalkyler tar höjd för 8 % vilket också bidrar till en viss stabilitet. Plus alla kapitaltäckningsregler o.s.v. Att prisuppgången är osund kan vi nog alla hålla med om och att det kommer en korrektion av något slag är det låga odds på .

      PS. Hoppas det blev mer lättläst med styckeindelningen.

      0
      Gravatar ikon för användaren
      Mr T
    3. Vit pil

      MrT

      Det faktum att penningmängden är så kopplad till bostädernas värde gör det nästan till att vi har en fastighetsmyntfot. Skall man nu nödvändigtvis koppla kronan till något med inneboende värde så ligger fastigheter nära(?) till hands – till skillnad från guld som endel föreslår (guld har ju endast i begränsad utsträckning inneboende värde, men framförallt är inte tillgången tillräcklig ifall man inte tänker sig ett FRB-liknande system).

      Frågetecknet är givetvis för att fastigheter inte är lika och det blir kanske endel praktiska problem.

      0
      Gravatar ikon för användaren
      Skyking
  5. Vit pil

    Banken har inga ”upplåningskostnader” för att ”låna ut” till kundkonton då banken inget ”lånar ut”. Eller som ekonomiprofessor Hyman Minsky uttryckte det:

    ”“Banking is not money lending; to lend, a money lender must have money””

    Banken påstår sig ”låna ut” till kundkontot men kundkontot kan inget annat innehålla än bankens egna skuld. Mao banken ”lånar ut” sin egen skuld som den skapar genom att hitta på att kunden gör en fiktiv insättning. 97% av penningmängden består av dessa påhittade ”pengar” som bankerna skapat. Ekonomiprofessor Richard Werne (bl.a myntare av begreppet QE och medskapare av ”Positive Money” beskriver det som ett bokföringsbedrägeri (accounting trick) där bankerna bokstavligt ”lånar ut” sina egna skulder (liability).

    “It is basically an accounting trick … Banks create money. They don’t lend it … When a bank gives out what is called a loan, it basically pretends that you have deposited the money… it has to invent the liability … This is how the money supply is created.”

    Bank of England klargör också i sin rapport om hur pengar skapas att ett kundkonto endast kan innehålla bankens skulder, citat:
    “Bank deposits are simply a record of how much the bank itself owes its customers. So they are a liability of the bank”
    (Sid 3)
    http://www.bankofengland.co.uk/publications/documents/quarterlybulletin/2014/qb14q1prereleasemoneycreation.pdf

    Vad bankerna sedan håller i reserv för klara clearingen på RIX är irrelevant då det inte är vad banken ”lånar ut” till kontot. Och summan som de måste hålla i reserv för att klara clearingen är extremt liten. Enligt en exempelräkning (Basel2) av riksbankschefen Ingves måste banken ha 2 800 kronor för att ”låna ut” 1 miljon till ett kundkontot (observera igen att banken INTE lånar ut 1 miljon kronor då kundkontot inga kronor kan innehålla – kontot kan, som sagt, bara innehålla bankens skuld till kontokunden – en skuld kan aldrig vara kronor). Citat från Ingves.(där Ingves rakt av ljuger när han påstår att kunden lånar kronor av banken)::

    ”Ett exempel kan belysa vad kapitaltäckningsreglerna tillät och fortfarande tillåter. Antag att vi har en husköpare som lånar 1 miljon kronor och belånar sitt hus till 100 procent. Riskvikten för bolån kan vi uppskatta till 10 procent. I så fall blir de riskvägda tillgångarna för lånet 100 000 kronor. Det totala kapitalkravet är på 8 procent, vilket innebär att banken måste hålla kapital på 8 000 kronor. Det mer relevanta primärkapitalkravet är 4 procent, så primärkapitalet måste motsvara 4 000 kronor. Av primärkapitalet kan 30 procent vara hybrider av olika former. Det innebär att en bank kan komma undan med ett eget kapital – riktigt aktiekapital och upparbetade vinster – på 2 800 kronor för en utlåning på 1 miljon kronor. Ger 2 800 kronor i förlustabsorberande kapital tillräcklig motståndskraft vid utlåning på 1 miljon kronor?
    Mitt svar är nej”

    Skälet till att de behöver hålla bankerna behöver hålla så lite pengar på riksbankskontona för att klara clearingen på RIX är för att flödena mellan riksbankskontona till största delen tar ut varandra och kan kvittas bort så att en bank blir skyldig en annan bank väldig små summor vid dagens slut. Dessutom – då riksbankskontona som är kopplat till betalsystemet och clearingen är ett slutet system är det också ett nollsummespel där minusbankerna kan ”låna upp” av plusbankerna.

    Ingves exempelräkning kan laddas ned här:
    http://www.riksbank.se/upload/Dokument_riksbank/Kat_publicerat/Tal/2009/091119.pdf

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Lincoln
    1. Vit pil

      Det viktiga när man skriver är att lägga kunskapsnivån på rätt nivå för läsaren. Då läsarna på denna blogg inte i huvudsak består av nationalekonomer är det därför lämpligt att använda ord och begrepp som i teorin må vara fel, men som gör att folk i grova drag förstår vad det handlar om. Att använda ord och begrepp som kräver universitetsutbildning i ämnet är inte så meningsfullt.

      0
      Gravatar ikon för användaren
      Stefan H
    2. Vit pil

      @Stefan
      Kan delvis hålla med. Men att använda begrepp som i grunden är lögner är inget bra sätt att närma sig sanningen och verkligheten.

      Jag har enkelt grafiskt beskrivit att bankerna endast kan ”låna ut” sina egna skulder till kundkonton här (och hur bankerna som mellanhand använder dessa påhitt och att det är banken som sätter priset vid ett sk bostadsköp – inte köpare och säljare).:
      https://parasitstopp.wordpress.com/2015/06/05/riksbankschefen-ingves-ljuger-nar-han-beskriver-hur-bankerna-anskaffar-boskuldslavar/

      0
      Gravatar ikon för användaren
      Lincoln
    3. Vit pil

      Pengar har trots allt kommit in till banken i form av löneinsättning eller något som kontohavaren sålt eller kapitalvinster o.s.v. Att banken skulle skapa dessa insättningar ”genom att hitta på att kunden gör en fiktiv insättning” låter som att din konspiratoriska ådra har dragit iväg med fantasin lite för långt. Att sedan banken bokför denna insättning som en skuld till kontohavaren är naturligtvis korrekt. Kapitalet måste arbeta vilket Jan skriver mycket om. Det är allas skyldighet. Om en bank skulle kunna hitta på 97 % av pengarna skulle nog alla starta bank och alla vara miljadärer. Alternativt bli åtalade för falskprägling. Det fanns faktiskt en tid då banker hade tillstånd att trycka egna sedlar men det var många årtionden sedan. När en bank skall låna ut till en husköpare så räcker inte kontobehållningar till på långa vägar. Banken ber då marknaden om ett lån genom att ge ut en bostadsobligation. Den säkerställs genom att innehavaren får pant i bostaden. På lånet betalas sedan ränta, därav bankens upplåningskostnad. De som är villiga att köpa en bostadsobligation är bl.a. försäkringsbolag som förvaltar pensionsavsättningar. Pensionsavsättningarna är i sin tur löneavståenden som ofta är kollektivavtalade. D.v.s. att löntagaren går med på att inte få ut allt som lön i dag utan viss del går till avtals/tjänstepension. Arbetsgivaren gör denna inbetalning. Att någon får lön beror på att en vara eller tjänst har skapats med insatsvaror av olika slag och arbetet har tillfört ett mervärde. Det mervärdet är andra villiga att betala för. Jag t.ex. köper hellre en bil istället för lösa delar och bygga den själv. Med detta förklarat hoppas jag på att vi slipper ”hitta på teorier” framöver. Att kapitalkravet inte är större än 8 % beror på tanken att alla inte måste lämna sina hem även om priserna går ned både 15, 20 eller 30 %. Det blir snarare så att rörligheten avtar. Bara de som blir arbetslösa eller skiljer sig tvingas sälja. Att panten, huset, skulle vara värt noll är inte med i kalkylen då vi i så fall har världskrig och det enda som är värt något är konserver, diesel, varma filtar och vapen. Bostadsbubblan på 90-talet berodde på att banken bara tittade på värdet på huset men inte så mycket på återbetalningsförmågan. I dag är det tvärt om.

      0
      Gravatar ikon för användaren
      Mr T
  6. Vit pil

    Numera tittar FI bara på bankernas bruttomarginal. Tidigare hade de ett specialuppdrag för att se hur de nya reglerna, Basel III, skulle påverka utlåningsräntorna. De slutade tyvärr med uppdraget efter 2013 men rapporten, ”Bankernas räntor och utlåning 17/9 2013” gör gällande att utöver upplåningskostnad som jag tidigare har varit inne på så har de specificerat administration till 0,35 %, likviditetsreserv 0,08 %, förväntade kreditförluster 0,05 % och skatt 0,16 %. .D.v.s. totalt 0,64 %. Läs gärna rapporten. Väldigt välskriven. http://www.fi.se/upload/43_Utredningar/20_Rapporter/2013/bru_kv2_2013ny3.pdf

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Mr T
  7. Vit pil

    Att bankernas marginaler har ökat de senaste året är helt säkert. Några saker kan vara på sin plats att belysa. När banken skall låna ut till rörlig ränta så måste ändå banken låna upp själva på fem år. Detta bl.a. för att förhindra det som inträffade under finanskrisen. D.v.s. risker att hamna i likviditetsbrist när rörlig upplåning skulle förnyas och ingen ville låna ut. Banken köper sedan en ränteswap. ”Ett swapavtal där en aktör som lånar till fast ränta (ex bunden ränta i 5 år) kan vilja byta ränteflöde med en annan aktör som lånar till rörlig ränta.”Kostnaden varierar och är högre i oroligare tider och ligger just nu runt 22 punkter. Det kan tillkomma valutakostnader då vissa bostadsobligationer ges ut i Euro och måste växla om till kronor. Tanken att banken har högre marginal på längre bindningstid stämmer inte i dag. Det säger sig själv om vi läser vad Jan skrev om bostadsobligationerna. ”0.22 % för en 2-årig bostadsobligation och 0,875% för en 5-årig.” Bankerna lånar ut listpriser runt 2 % rörligt och 2,30 % på fem år. Det jag kan konstatera är att fem-åringen kommer snart att röra sig uppåt. En seriös bank intervjuar låntagaren och lyssnar vad som är viktigast och erbjuder något som matchar behovet. Sedan är det förstås skönt för banken att veta vilken marginal den har under fem år och att kunden förmodligen stannar kvar. Att binda ränta är en sorts försäkring som över tid kostar pengar likt vilken försäkring som helst är inte så konstigt.

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Mr T
    1. Vit pil

      Nu vet jag inte vilken bank du refererar till och vilka marginaler de har för olika löptider men tex SBAB (statens eget bolåneinstitut) har

      3 mån 1,69
      1 år 1,69
      2 år 1,82
      3 år 1,99
      4 år 2,27
      5 år 2,49
      7 år 2,97
      10 år 3,48

      Räntegapet obligation till bolån
      2år 1,6%
      5år 1,615%
      Rimligen är den årliga hanteringskostnaden på en 5åring lägre än på en 2åring (5år att fördela kostnaden på…) så vinsten är uppenbart högre för den längre bindningstiden. Sen är de riktigt ruggiga ökningarna på 7 och 10års bindningstider. När folk sitter på återbetalningstider på lån mellan 40år och oändligheten så är bundna räntor på 1-5år rena tramset. Det ger ingen säkerhet/försäkring över huvud taget för kunden, annat än extremt kortsiktigt, endast banken kan dra nytta av att garanterat låsa fast sin kund och sälja på dem en massa dyra produkter. Hela det svenska bolånesystemet med 2 och 5åriga obligationer är uppbyggt för att kunden INTE ska kunna försäkra sig långsiktigt mot höjda räntor. Jämför som sagt tex med Danmark där det är vanligt att binda räntan på tex 30år, vilket är i mycket bättre paritet mot den faktiska längden på lånet.

      0
      Gravatar ikon för användaren
      Stefan H
  8. Vit pil

    Finns en hel del här som är felaktigt. Bankerna ”finansierar” t.ex inte ”lånen” genom ”upplåning”. ”Upplåningen” är bara en del av clearingen i nollsummespelet mellan storbankernas riksbankskonton på RIX. Vissa banker hamnar vid dagens slut på lika mycket plus som de som hamnar på minus. Minusbanken lånar då ”upp” från plusbanken varvid hela clearingen slutar på plus minus noll mellan Riksbankskontona.

    Ovan låter mer kryptiskt den det är – hänvisar till länken nedan där jag enkelt grafiskt förklarar clearingsystemet, stibor, reporäntan etc:
    Hur storbankernas skuldslavsystem mekaniskt är uppbyggt

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Lincoln
    1. Vit pil

      Sätter man ihop de två första exemplena (Inlåning och Utlåning) i en affärshändelse (med samma kund i bägge fallen, dvs Ulla lånar en tusenlapp som hon omedelbart sätter in) så får man samma situation som i exempel tre (Banken ”lånar ut” sina egna skulder) – efteråt är balansräkningen identisk.

      Samma sak gäller om Ulla (i exempel tre) omedelbart tar ut tusenlappen från kontot så är det helt plötsligt identiskt med exempel två – efteråt är balansräkningen identisk.

      Ett normalt sätt att bokföra på när samma konto debiteras och krediteras (plus och minus på bokföringsspråk) är att man helt enkelt förenklar bokningen till att bara omfatta nettoförändringen på kontot (och utelämnar det helt ifall det är oförändrat). Då blir bokningen av exemplet där Ulla lånar en tusenlapp som hon sätter in på sitt konto identisk med tredje fallet (eftersom man bara bokar upp ändringen i bankens fordring och ändringen av Ullas konto – bankens kontantkassa är oförändrad i bägge fallen).

      0
      Gravatar ikon för användaren
      skyking
  9. Vit pil

    Kan vara viktigt att poängtera att den nya lag som infördes 2014-07-01 ENBART gäller lån tagna från detta datum. Har man lån tagna innan detta datum är det samma skyhöga överpris för att lösa lån som gäller. Man måste lösa alla bolån och ta upp nya lån för att det nya regelverket ska gälla. Kanske passa på att byta till en bank med bättre ränta samtidigt?

    Vad gäller vem som köper bostadsobligationerna i Sverige så ligger även mycket av våra pensionspengar i bolåneobligationer.

    I övrigt är det inte konstigt så många sitter på korta bindningstider. Bankerna tar ju ut ännu högre vinstmarginaler på långa bindningstider utöver de ökade upplåningskostnaderna. Bankerna har via sitt oligopol lurat på Svensson en extraavgift för att ”sova gott på natten” när alla andra branscher ger rabatter för säkert knyta till sig en kund i 5-10år. Mao kraftigt missbruk av att folk är trogna kunder. Dags vi börjar vänstra mer!

    Ofta önskar jag dock att vi hade det danska bolånesystemet. Där kan en bolåneobligation ligga på 30år (sic!) och man vet redan den dag man tar lånet exakt hur mycket man ska betala under hela lånets löptid. Men klart, då kan man som bank inte mjölka ut lika mycket ur systemet jämfört med när hela lånet ska omfinansieras varje 2 resp 5 år under hela löptiden…

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Stefan H
    1. Vit pil

      Om man faktiskt överväger att byta bank bör man väl ta upp detta när man förhandlar med nuvarande bank. Avgiften för att lägga om lån till samma löptid för att omfattas av de nya reglerna (som kanske inte ens utgör någon betydande skillnad) är hutlös och borde även den vara föremål för förhandling, har man dessutom rörlig ränta så innebär ju bankbyte att man slipper denna avgift (väl?) – skulle med andra ord inte bli förvånad ifall man kan avtala bort den avgiften helt och hållet, sen är det en fråga ifall banken kan matcha räntan andra erbjuder.

      0
      Gravatar ikon för användaren
      Skyking
    2. Vit pil

      Är man kund hos någon av de 4 storbankerna, som har egen utgivning av bolåneobligationer, så är ränteskillnadsersättning en ren förhandlingsfråga. Känner tex folk som löst lån med flera års bindningstid kvar utan att betala 1krona i RSE, då de köpt nästa hus med lånen i samma bank. Så kostnaderna för en omläggning hos de 4 stora, när allt sker internt på banken, borde gå att förhandla ner eller helt bort.

      De flesta andra banker har dock inte tillstånd för att ställa ut säkerställda obligationer (tror bara det är 7 aktörer som har det), så de har ju reella kostnader de måste betala externt, tex till SBAB, så där är det svårare, speciellt om man redan har bra ränterabatt.

      0
      Gravatar ikon för användaren
      Stefan H
    3. Vit pil

      Jag tänkte mer på att lägga om lån till nya reglerna. Var det inte du som nämnde att banken tar en avgift för detta även om det inte rör sig om att egentligen lägga om lånen?

      I det läget där man har rörlig ränta så är det troligt att en bank som man hotar att flytta till väl inte tar någon avgift för att ta emot dig som kund? Och med rörlg ränta så är man ju faktiskt också fri att lösa lånet när man vill (utan kostnad) så i det fallet står man ju mellan valet att betala en avgift till banken för att få de nya reglerna eller byta bank och få nya reglerna per automatik (och kanske lägre ränta också). Skall banken i det läget ge ett konkurrenskraftigt bud så bör det ju dels matcha andra bankens ränta, men även låta bli att ta avgift för omläggning till nya reglerna.

      När det gäller bundna lån så är det kanske lite knepigare med RSE om man byter bank, men man bör ju kunna byta bank utan kostnad när bindningstiden går ut. Det som en möjlighet borde väl göra banken mer villig att kunna matcha konkurrenternas räntor.

      Sen borde inte RSE vara större än vad man vinner/förlorar i ränta på omläggningen vilket isf borde göra att det hela skulle gå jämnt ut. Detta kanske ligger i de nya reglerna?

      0
      Gravatar ikon för användaren
      skyking
    4. Vit pil

      Fast det var det jag försökte förklara, att för de små bankerna så är det defakto en full inlösen av ett lån och upptagandet av ett nytt med externa kostnader som ska betalas. Det är i varje fall så jag förstått det hänger ihop. För de stora bankerna med egen avdelning för utgivning av bolåneobligationer så är det ju bara ren intern hantering med lite knapptryckningar.

      RSE med bundna lån tagna före relevant datum är MYCKET dyrare att lösa in. Den nya mellanskillnaden mäts mot relevant ränta (bostadsobligationer) medan de gamla mäts mot riksbankens styrränta om jag minns rätt.

      I övrigt ja, det är definitivt en bra idé att som vanligt veta vad andra banker erbjuder för villkor och passa på att byta när man ändå håller på om ens egen bank försöker ta en massa betalt i onödan. Lite svårare för oss dock, för en vanlig familj har bara ett hus. Vi har flera vilket gör att vi inte passar i mallen och majoriteten av banksäljarna förstår sig därför inte på oss. Man måste helt enkelt hitta rätt banktjänsteperson, gärna på affärs/företagssidan, som har en chans att begripa det man säger. På det temat skrattade jag väldigt igenkännande på en av Jans tidigare blogginlägg, det är tyvärr verkligen så det fungerar… https://rikatillsammans.se/7-nej-senare-en-sann-historia-om-en-forhandling-med-banken-om-att-lana-pengar-till-ett-litet-hyreshus/

      0
      Gravatar ikon för användaren
      Stefan H
    1. Vit pil

      Eller kanske hur Lincoln tror att andra tror att bank och betalsystemet fungerar jämfört hur Lincoln beskriver/tror hur det verkligen fungerar.

      Det är nog bara folk som inte har varit med längre än att uppleva obefintliga bankräntor (ja på insatta pengar, dvs). Har man varit med då bankerna faktiskt betalade ränta (och när jag var liten var det uppemot 10% per år) på kontot så insåg man (väl?) att det inte kunde röra sig om ren deponeringsverksamhet?

      Det fungerar inte så någon annanstans där du deponerar saker – du får ju snarare betala för att deponera bilen på en parkeringsplats, dina pinaler i en self-storage-anläggning osv, ingenstans får du betalt för att förvara dina grejer. Så varför skulle det vara annorlunda med bankkontot? Den enda rimliga förklaringen, och den förklaringen man fick när man frågade hur banken kunde betala ränta var att man lånade ut pengarna – vilket i sin tur innebär att man lånat ut pengarna till banken (för vid ren deponering hade de ju inte kunnat låna ut pengarna).

      0
      Gravatar ikon för användaren
      skyking

Få månadens bästa tips och artiklar!

Få de bästa tipsen, videoklippen och artiklarna från bloggen
till din mejl ungefär en gång i månaden. Tack! /Jan :-)

Genom att prenumerera godkänner du villkoren för nyhetsbrevet. Du kan avsluta när du vill.