Bostadslån, genomsnittsräntor och bankernas marginaler

Så här fungerar ett bostadslån i praktiken

Jan Bolmeson

3 juni, 2015

Finansinspektionen meddelade i början av året att bankerna från och med igår (1 juni 2015) ska börja redovisa sina genomsnittsräntor istället för listräntor. Det betyder att vi från och med nu kan se vilka räntor som bankernas kunder faktiskt betalar.

Det här är en bra grej eftersom det länge har varit en ganska känd hemlighet att listräntorna inte är samma sak som genomsnittsräntan. Ofta har det skilt uppemot 0.5 % vilket på ett 1 000 000 kr är uppemot 5 000 kr per år. De nya reglerna som gäller från gårdagen är att genomsnittsräntan ska redovisas för varje bindningstid som banken erbjudit sina kunder den senaste månaden. Det ska även redovisas 12 månaders historik och informationen bör publiceras på företagens webbplatser.

Förutom räntan ska bankerna också informera om vad som påverkar räntan för oss kunder, såsom t ex inkomst, lånets storlek och sparande. Syftet är att vi kunderna ska få en bättre inblick, bättre möjligheter att jämföra erbjudanden och bättre underlag för att kunna fatta medvetna beslut. Mer om själva beslutet finns i FFFS 2015:1.

Med tanke på ovan och att jag brukar få en del frågor kring bolån tänkte jag även försöka ge en kort sammanfattning över hur det fungerar med bolån. Särskilt med tanke på dagens läsarfråga:

När jag förhandlar huslånet med banken och inte är nöjd med räntan de erbjuder, så påstår de alltid att de i sin tur lånar pengar från andra banker istället för Riksbanken. Då räntan på ”marknaden” är mycket högre än reporäntan, så kan jag inte få en bättre ränta av min bank.

Stämmer detta verkligen? Kan inte t.ex. SEB som vi har, lika gärna ta ett lån av Riksbanken för en huskredit? Varför lånar de av andra banker till högre räntor när de kan låna med minusränta av Riksbanken?

Mitt cyniska, misstänksammna och konspiratoriska jag gissar att de lånar av Riksbanken men hävdar annat för att få ut supermarginaler på oss kunder.

Exempel:
• Reporäntan = -0,25%
• SEB’s påstådda upplåningsränta på ”marknaden” = 0,8%
• Min erbjudna ränta med bankens påslag på 0,7% = 1,5%
• Bankens ”verkliga” marginal = 1,5 -(-0,25) = 1,75%

Förutom bra marginaler så tar banken en extremt liten risk då man har ett personligt betalningsansvar här i Sverige, inte som i USA där fastigheten i sig utgör hela säkerheten på lånet.

Bolånet utifrån bankens perspektiv

Om vi tittar på ett bolån utifrån bankens perspektiv så består det, något förenklat, av två delar. Den första delen är att banken behöver låna sina pengar på marknaden för att låna ut dem till dig och mig. Det kallas för bankens upplåningskostnad till denna kommer även riksbankens reporänta den ränta som bankerna använder för att låna pengar av varandra, den så kallade STIBOR-räntan. Den andra delen sätts individuellt och täcker kostnaderna för bankens bolåneverksamhet.

Swedbank har vid ett tillfälle redovisat följande bild på sin hemsida som illustrerar bruttomarginalen för bolån med 3-månaders löptid.

Riksbankens reporänta ges ju på deras hemsida och är för närvarande -0.25 %. Stibor är för närvarande -0.238 % per den 1 juni 2015. Vad jag vet så är SEB den enda banken som redovisar den här kostnaden öppet. Det borde ge att i dagsläget så ser följande graf ut som följer:

Bruttomarginalen har jag tagit från Finansinspektionen senaste rapport om bankerna bolånemarginaler.

Bruttomarginalen är det som alltså ska täcka bankens kostnader för:

• Likviditeten
• Administration
• Risken för förluster
• Vinster
• Skatt
• etc.

Det är den här bruttomarginalen som du och jag kan förhandla om när vi träffar banken. Finansinspektionen har vid flertal tillfällen också kritiserat bankerna för att den har ökat över tid och idag inte motsvarar de kostnader som bankerna faktiskt har för sin upplåning. Bara för att du ska få en känsla över hur den här marginalen är omsatt till siffror så gjorde Sveriges Radio en beräkning 2012. De konstaterade att 2012 såg det ut som följer:

Det är inga små summor direkt. Hur det ser ut idag, 2015, när marginalerna i princip är dubbelt så höga som de var 2012, lämnas som en övning åt dig käre läsare.

Snitträntorna för maj 2015

Så här ser de publicerade snitträntorna ut för maj-månad:

• SEB: 1,33 %.
• Danske Bank: 1,47 %.
• Handelsbanken: 1,56 %.
• Skandiabanken: 1,58 %.
• Nordea: 1,59 %.
• Swedbank: 1,60 %.
• SBAB: 1,66 %.
• Ikanobanken: 1,77 %.

Banken lånar pengar av varandra och ger ut obligationer

För att kunna låna ut pengar till dig och mig så behöver banken först låna dem på marknaden. Därför ger man ut så kallade obligationer. SEB beskriver det här ganska väl på sin hemsida. I korthet skriver man att man ger ut obligationer med längre löptider, dessa köper olika investerare och då vill de ha betalt för risken och en försäkring för risken och samtidigt gå plus. Det här blir en kostnad för banken beroende på hur bl.a. hur dyr försäkringen är.

En ganska vanlig fråga brukar vara varför inte bankerna lånar av riksbanken som ju har en negativ ränta. Med risk att jag har missat något så fungerar det enligt mig som följer. Riksbankens ränta styr bara den kostnad eller ersättning som bankerna får genom att deponera sina pengar hos riksbanken över natten. Riksbanken har skapat en så kallad räntekorridor som gör att bankerna kan låna in och låna ut för 0.75 % lägre respektive högre än reporäntan.

Det i sin tur gör att det blir billigare för bankerna att låna från varandra än att låna från riksbanken. Med dagens reporänta på -0.25 % så innebär det att om bankerna ska låna från riksbanken så får de betala 0.5 % medan upplåningskostnaden mellan bankerna ligger på runt 0.2 % (enligt SEB:s upplåningskostnad, jag utgår från att den är samma för motsvarande banker). Riksbanken har skrivit mer om det här på sin hemsida.

När man lånar pengar av banken så behöver banken således låna upp de pengarna på marknaden och det gör man genom att ge ut (emittera) bostadsobligationer. Räntan på dessa obligationer bestäms av:

• Det allmänna ränteläget för just den löptiden
• Kostnaden för försäkringen för den obligationen (CDS – credit default swap)
• Köparens krav på överskott efter kostnaden

Det vill säga att den som köper obligationen vill kunna försäkra den och dessutom gå plus. Det gör att om marknaden bedömmer att risken med just den banken och dess bolån ökar, så stiger obligationsräntan och banken får antingen ta ett mindre räntenetto eller  höja bolåneräntorna mot kunderna. Det var det här som hände 2008 under finanskrisen. Man slutade lita på varandra och på försäkringarna vilket gjorde att utlåningen mellan bankerna frös till is. Tendenser till det här finns fortfarande.

Den genomsnittliga räntan för bostadsobligationer på två och fem årssikt publiceras på daglig basis av riksbanken på deras hemsida. I skrivande stund är den 0.22 % för en 2-årig bostadsobligation och 0.875 % för en 5-årig. Bankerna köper upp dessa från varandra och skapar på så sätt ett rullande system för alla sina bostadslån. Det är ju det här som bankerna förut motiverade de höga ränteskillnadsersättningarna med när man skulle lösa ett bolån i förtid. Det var ju till stora delar en överprissatt, så det ändrade ju regeringen den 1 juli 2014 så att kostnaden skulle bli lägre för oss konsumenter och för att förhindra det värsta ockret från bankerna.

Slutord

Det finns utrymme att förhandla med banken

Om jag sammanfattar det hela så är det inte så illa ställt som läsarfrågan antyder, men det är inte heller bra. Bankernas marginaler har ökat och det är klart att bankerna skär mellan när de har möjligheten – tyvärr inte helt olikt en kartell. Att de nu tvingas att redovisa genomsnittsräntor är bra, men vad jag har sett så är det än så länge bara Swedbank som har gjort det på sin hemsida och först igår eftermiddag.

Det är också bra att Finansinspektionen publicerar bruttomarginalerna då det förhoppningsvis sätter en press på bankerna, men det är till syvende och sist upp till oss konsumenter att ställa krav på våra banker och säga att den här marginalen är inte ok. Men det handlar om så många saker som jag har skrivit om innan, det handlar om ett ekonomiskt självförtroende att våga säga emot, att tro på sig själv och inte gå på myten om att pengar är svårt och komplicerat.

Den enda rimliga slutsatsen man kan dra är att där är fortfarande bra med utrymme att förhandla. Som exempel kan jag säga att det inte är helt ovanligt med räntor en bra bit under 1.5 %, personer som jag känner med riktig god ekonomi har till och med räntor på under 1 %.

Kopplingen till bostadsbubblan och finanskrisen

En annan tanke som jag har, som är mer av det negativa slaget är relaterat till bostadsbubblan som jag har skrivit om mycket tidigare. Eftersom den absoluta majoriteten av alla bostadslån just nu är korta 3-månaders lån är det högst sannolikt att bankerna också bara köper upp korta obligationer. Dessa obligationer köps inte bara av svenska banker utan även till en icke-oväsentlig del av utländska investerare. Jag är orolig för att det kan komma en dag då utländska investerare bedömmer den svenska bostads(obligations)marknaden annorlunda än de gör idag på grund av att de t.ex. säger att ”vi är oroliga för säkerheterna i obligationerna som ges ut”.

Det i sin tur kan bli starten på en negativ spiral. För om de är oroliga för säkerheterna så kommer de vilja ha en högre riskpremie (läs: mer betalt) för att låna ut sina pengar. Det i sin tur kommer initialt att krympa bankens räntenettomarginal. Förr eller senare kommer det att återspeglas i högre räntor ut mot kunderna – med alla 3-månaders lån kommer det gå relativt snabbt. Högre räntor kommer att innebär att folk inte kommer att ha råd att låna lika mycket pengar. Har folk inte råd att låna lika mycket pengar så kommer priserna att stanna av och till och med sjunka. Om priserna börjar sjunka så försämras säkerheterna i obligationerna. Försämras säkerheterna så kommer riskpremien att öka…

Lägg därtill då att investerare kan börja tvivla på de svenska bankerna, då kommer dessutom priset på försäkringarna på obligationerna att skjuta i höjden och det är något som kommer att förstärka spiralen. Utifrån det sammanhanget så har ju riksbankerna i världen gjort rätt. De förhindrade att systemet brakade ihop genom att de blev ”lenders-of-last-resort” där bankerna kunde låna när ingen annan ville låna ut. Problemet är att det vapnet har man förbrukat nästa gång skiten träffar fläkten. Dessutom har man också skjutit ur alla ammunition ur räntevapnet, visst kan man sänka räntan lite till men konsekvenserna av en negativ ränta – något vi för övrigt aldrig har haft genom världshistorien – kan man bara gissa sig till.

Det är ju ingen som i alla fall kan säga att vi inte lever i spännande ekonomiska tider. Kanske lite för spännande för min personliga smak.

Relaterade artiklar

• Delegera förhandlingen om lägre ränta med banken... - En utvärdering av tjänsten MittBolån som förhandlar med bankerna åt dig utan kostnad...
• Har vi en bostadsbubbla i Sverige? - En fördjupning till min debattartikel i Metro idag med argument för och emot bostadsbubblan
• Inflation - statens ultimata illusion som gör dig fattigare när du tror att du blir rikare - Del 2 i recensionen av Peter Schiffs bok "Crash Proof 2.0 - How to profit from the economic collapse".