Den egna bostaden i RikaTillsammans-portföljen

En läsarfråga om att sprida riskerna med avseende på den egna bostaden

Jag brukar hävda att de allra flesta svenskar inte har spridit riskerna i sina investeringar särskilt väl. Man har ofta ett jätteägg – det egna boendet – i en väldigt liten korg. Det är att sätta allt på ett enda kort – att fastighetsmarknaden kommer att gå bra.

Jag fick en fråga från en läsare för ett par dagar sedan som lät ungefär som följer:

Du skriver i artikeln: ”Ett annat exempel som till och med är värre är när människor kommer och säger att de har diversifierat för de har en portfölj på 50 000 kr och sedan när man tittar i balansräkningen så har de ett hus för 3 000 000 kr. Aktier för 50 000 kr motsvarar således inte ens 2 % av tillgångarna. Det spelar i princip ingen roll hur aktierna går, då det enda som spelar någon roll är hur bostadsmarknaden går.”

Men hur hanterar man det om man nu har en bostad på 3 miljoner (med lån på 2 miljoner). I vilken va de fyra kvadranterna hade du satt in det? Försöker med diversifiering på riktigt! Du får gärna skriva något om detta mer generellt eller bara ge ett snabbt svar på ditt synsätt.

Mina tankar om det här är som följer.

Det egna boendet beter sig som en skuld…

Om man utgår från en enkel definition på tillgångar och skulder så påstår jag följande:

  • En tillgång är något som du äger som skapar inkomster – t.ex. aktier, företag, bokrättigheter, fonder, fastigheter eller liknande.
  • En skuld är något som du äger som skapar utgifter – t.ex. bolån hos banken

Om man då sätter in bostaden eller huset, då följer frågan:

Hur mycket pengar tjänar du till följd av din bostad?

Det är väldigt få människor som jag känner som har ett annat svar på ovanstående än 0. Det ger ju slutsatsen att bostaden tvärtom ger upphov till en hel mängd utgifter såsom drift, underhåll, försäkring, räntor och så vidare. Boendet (bortsett från hyresrätt) beter sig i ett ekonomiskt perspektiv mer som en skuld.

Bostaden i RikaTillsammans-portföljen

Enligt mig har således bostaden egentligen ingen plats i RikaTillsammans-portföljen. Det är en inte en riktig tillgång. På sin höjd kan man definiera det som en tärande tillgång – något som du äger men som kostar dig pengar under tiden som du äger den.

Om man nu ska pusha det och skulle relatera en bostad till en fastighetsinvestering så var ursprungsförfattaren till RikaTillsammans-portföljen Harry Browne inte glad för den typen överhuvudtaget. Craig Rowland en av experterna på RikaTillsammans-portföljen (eng. Permanent Portfolio) skriver så här på sin hemsida:

Harry Browne didn’t consider real estate specifically a good investment. He considered it a speculation. Moreover, he thought it straddled the stock/inflation protection part of the portfolio. Again, in his 1989 book if I recall he said if you wanted to use REITs it should come out of the stock and gold allocations to get your percentage. However, he always said that real estate can perform inconsistently based on the economy and is not an asset he considers particularly useful for the portfolio.

REIT i det här fallet är en ”Real Estate Investment Trust” – fritt översatt fastighetsfond. Mitt svar skulle således gå i linjer med ovan och jag skulle säga att med nöd och näppe skulle man kunna hävda att den ligger delvis i tillväxt- (aktier) och inflationsdelen (guld).

Relaterade artiklar

Kommentar, fråga eller fundering? Skriv gärna!

Fyll i dina uppgifter för att kommentera. E-postadressen publiceras ej.

Gravatar ikon för användaren

21 kommentarer finns till denna artikel:

  1. Jag har en bostad som jag köpt kontant. Den kan bistå en mindre barnfamilj (Eller 3 studenter, möjligen). Om jag ska gå på vad t.ex.blockets annonser av människor som letar efter ett boende i Göteborg, så är det inte helt orimligt att tänka sig hyra ut den och gå med vinst varje månad. Om du är singel och utan barn och/eller flyttar ihop med någon så finns det väl en chans att gå + med sin lägenhet. Har du, som jag, tillgång till en billigare hyresrätt på detta så ser jag ingen anledning till varför lägenheten inte kan ge dig vinster? Har jag tappat det?

    Svara
    0
    Gravatar för användaren
    Adler
  2. Men, ett boende i en hyresrätt är en ren utgift. Det enda sättet som det kan bli en intäkt är om det blir ombildning, och då är det den blivande bostadsrätten som man tjänar pengar på.
    En bostadsrätt har iaf potentialen att bli en intäkt. T.ex. när mina föräldrar sålde sitt hus efter 20 år i det så gjorde de en bra vinst. Självklart kostade det pengar att renovera under tiden, men även efter att dessa har dragits av så går de iväg med en rejäl vinst. Huset gav även ett mervärde till oss som familj som en hyresrätt inte hade kunnat göra. Så, ja, en bostadsrätt kostar pengar, men att kunna bestämma själv hur ens boende ska se ut är värt för mycket för att passa på. Att man sedan kan tjäna pengar på att bo är en bonus.
    Självklart håller jag med det du ofta skriver om belåningsgraden i Sverige. En del (eller, många) har en absurd syn på sin egen ekonomi. Och man måste vara införstådd i att om man investerar i en bostad så tar man en risk och får skörda konsekvenserna (positiva och negativa). Men ja, det jag ville få fram var väl att när du diskuterar hyresrätter och bostadsrätter så känns du ofta väldigt biased. ^^ Så länge man har goda marginaler i sin ekonomi ser jag inga problem med att man lånar för att bo (speciellt i Sthlm där det knappt produceras små hyresrätter).

    Svara
    0
    Gravatar för användaren
    Therese
    1. Det låter som att du spekulerar i en evig uppgång av bostadspriserna. Risken är stor att du blir besviken och det visar sig att du baserar dina beslut på felaktiga premisser.

      Prisökningen är till stor del beroende på låga eller rent av fallande räntor, men detta är inte troligt att de kömmer göra för evigt. Du tror väl inte att räntan skall falla alltför mycket mer. Lägger man därtill amorteringskrav så bidrar det inte speciellt till betalningsviljan. Jag såg dessutom att SBAB inför absoluta tak för hur mycket man får låna, det begränsar ju möjligheten till att trissa upp prisena i budgivningen.

      Svara
      0
      Gravatar för användaren
      Skyking
    2. Det beror väl på vad du menar med ”evig uppgång”, men på lång sikt, ja. Dock tror jag att du menar en ökning så som den vi har sett under den senaste tiden och då; nej. Men, precis som glass successivt blir dyrare i faktiska kronor så kommer bostäderna att ” alltid” bli dyrare. Just för att det finns ett begränsat antal objekt med vissa egenskaper och (ofta) fler spekulanter än objekt, t.ex. villor som ligger centralt, lägenheter i city, villor med sjöläge och allmänt coola/speciella objekt. Och om du då förnekar principen för tillgång och efterfrågan så förnekar du väl en viktig byggsten i marknadsekonomin?
      Men, det jag motsätter mig är just att hyresrätter målas upp som någon form av idealt boende. Och det kan det ju absolut vara om man ser till livsparametrar, men om man bara ser till det rent ekonomiska så är det en ren utgift. Sannolikheten att hyresvärden skulle börja ge ut pengar till hyresgästerna kan man nog antaga vara nästintill obefintlig. Om du å andra sidan äger din bostad med goda marginaler och vi gör ett antagande om boende på lång sikt, så kan du tjäna pengar på att bo.
      Sedan för mig personligen spelar det ingen roll om priserna stiger för evigt eller inte då vi inte har avsikt att leva resten av våra liv i Sverige.

      Svara
      0
      Gravatar för användaren
      Therese
    3. @Therese

      Fast just att ni inte avser att leva resten av era liv i Sverige är ju en extra riskfaktor för er del. Det är ju om man bor kvar som man garanterat inte behöver bry sig om värdet går upp eller ner.

      Sen håller jag med om att bostäder över tid går upp i pris i kronor räknat, men inflationsjusterat visar det sig över tid vanligen vara 0 eller låg vinst. I Sverige betyder det dock vanligen egentligen en rejäl förlust då 22% av inflationen ska skattas som ”vinst”.

      Sen är förvisso driftskostnad för samma yta lägre än hyran på en lägenhet, i varje fall om man kan göra renoveringar mm på egen hand, men från den högre hyran på hyresrätt får man ju räkna bort inkomsten från alternativinvesteringen av satsat eget kapital.

      Själv är jag fastighetsägare, men tycker det är bra någon som motpol lyfter fram hyresrätterna då nästan alla andra enbart framhåller ägande eller klubbmedlemskap som bra boende. Det stämmer definitivt inte ”för vilket pris som helst” som marknaden på en del ställen idag ter sig.

      Svara
      1
      Gravatar för användaren
      Stefan H
    4. Anledningen till att glass ökar i pris är så kallad inflation, dvs att pengarna blir mindre värda. Det är på inget sätt positivt för ens investeringar, snarare tvärtom då man förväntas skatta för den nominella vinsten (trots att där inte finns någon reell vinst).

      Sen när det gäller prisbildningen så är det inte så enkelt att det bara är tillgång och efterfrågan på bostäder som sätterpriset. Tillgången och räntan på lån är också en betydande faktor (och antagligen även amorteringskrav) – det är ju trots allt få som finansierar sitt bostadsköp helt själv (men även här kommer alternativkostnaden in i bilden).

      Så med tanke på risken för att räntan normaliseras och amorteringskrav införs så ser det väl inte så givet att bostadspriserna skall öka ens nominellt (och än mindre hålla sig i takt med inflationen).

      Låter än mer nu att du baserar din ståndpunkt på felaktiga premisser.

      Svara
      0
      Gravatar för användaren
      Skyking

Fråga, få svar, hjälpa andra, diskutera och träffa likasinnade i vårt forum. Besök