Det var enklare när banken sa nej…
Personlig reflektion om husköp, bostadsbubblan och svårigheten att inte göra som alla andra...
I flera år har jag och banken inte riktigt delat uppfattning om min och min frus ekonomi. För ett par veckor sedan fick vi samsyn och det var något som jag firade. Föga anade jag att jag skulle längta tillbaka till hur det var innan vi var överens…
Jag har skrivit om mina duster med banker många gånger här på bloggen. Den mest uppskattade artikeln är nog den från 2012 där jag beskriver min kamp för att få till ett lånelöfte och får 7 nej på rad:
- 7 nej senare.... - En sann historia om en förhandling med banken om att låna pengar till ett litet hyreshus
Den maniska fasen
De senaste två åren har jag och Caroline pausat vårt bostadsletande av flera anledningar. Den ena anledningen var att Freja blev 3.8 år, den ålder på första barnet då flest par skiljer sig i Sverige, en utmaning som vi också hamnade i. Den andra anledningen till pausen är att jag fortfarande (ja, jag är envis) efter 10 år tycker att den svenska fastighetsmarknaden är galet övervärderad och inne i en manisk fas.
Utan att gå in för mycket på diskussionen kring bostadsbubblans så skrev bloggrannen Flute en ganska intressant artikel på ämnet bara för någon vecka sedan. I den ena artikeln presenterar han följande bild:
Om inte det pekar på en bubbla, så vet jag inte vad som skulle göra det. Vi hade inte riktigt råd att köpa en bostadsrätt när vi tog examen 2005, när vi hade råd runt 2008-2009, så trodde jag att att det skulle spricka. Vi trivdes i vår lägenhet och kände just då inte att det var någon ko på isen och valde att bo kvar. Sedan dess är det ju bara att kolla utvecklingen. Det är ju inte som att jag har haft lite fel. :-)
Oavsett, istället för att hoppa in i en beskrivning av ovanstående diagram och argument, rekommenderar jag Flutes två artiklar:
Äntligen hade vi samsyn med banken
Tillbaka till ämnet. I alla fall, vi har haft som mål att flytta i sinom tid till ett hus i närheten av Frejas kommande skola. Dock råkar den ligga i ett av Malmös dyrare bostadsområden där husen sällan har ett utgångspris i dagsläget under 5-6 miljoner. När vi var på banken för 1-2 år sedan och bad om lånelöfte så var det nästan alltid en kamp och det gick sånär att få dem att gå med på det – särskilt eftersom jag haft varierande inkomster med tanke på att jag driver bolag.
Oavsett, i början av april var vi på banken igen eftersom där kom ut ett hus som vi ändå gillade. Jag bokade möte, vis av tidigare erfarenhet såg jag till att boka möte med både min företagsrådgivare och en privatrådgivare. Jag skickade dem underlag om både företagens ekonomi och vår privata ekonomi. Mötet gick bra och det slutade med att vi gick därifrån med ett lånelöfte på drygt 9 000 000 kr. Även om jag hade räknat på det och tänkte att det var häraden, så blev jag positivt överraskad. Det är en sak att tro det och en annan att få det bekräftat. Vi gick därifrån glada och firade lite – äntligen samsyn.
Räkneexempel på ett hus vi tittade på
Så långt så bra. Vi tittade på huset gillade det och funderade länge om vi skulle lägga bud. Jag tog fram mitt favoritprogram Excel, och började räkna. Jag utgick från följande antaganden:
- Pris på huset: 9 000 000 kr
- Kontantinsats: 2 250 000 kr (=25 %)
- Lånet blir således: 6 750 000 kr
- Drift per månad: 3 500 kr
Notera att då är ändå kontantinsatsen relativt hög, inte 15 % utan 25 %. Det gör att jag ”bara” behöver räkna med 1 % amortering per år i enlighet med det kommande amorteringskravet. Det är ändå något som Swedbank redan har infört som policy. Jag har även bortsett från engångskostnader såsom lagfart, pantbrev och ett visst iordningsställande. Då ger det följande uträkning:
| Ränta | 1.6 % |
| Före avdrag | 108 000 kr /år |
| Efter avdrag | 75 600 kr/år |
| Ränta per månad | 6 300 kr/mån |
| Total kostnad | 9 800 kr/mån |
| Amortering | 5 625 kr/mån |
| Total + Amortering | 15 425 kr/mån |
Det vill säga att om vi skulle köpt huset idag, fått 1.6 % ränta så skulle vi betalat:
- 9 800 kr per månad i boendekostnad
- 13 300 kr per månad om vi inkluderar amorteringen
Jag räknar amorteringen separat eftersom det inte är en egentlig kostnad, utan det minskar skulden och ökar därmed det egna kapitalet. Det påverkar däremot i allra högsta likviditeten per månad eftersom pengarna ska ju defacto ändå ut.
Jämfört med den hyra som vi har på drygt 7 700 kr så är det ju en marginell förändring till 9 800 kr/mån om vi utgår från att vi styr om de 5 625 kr i sparande från fonder till amortering. Lägg till att vi får:
- över 200 kvm hus,
- trädgård på 1 000 kvm
- ett av Malmös bästa lägen
- garage etc.
Det känns ju som ett klockrent beslut.
Det är nu det blev jobbigt…
Eftersom jag som sagt gillar Excel, så fortsatte jag att laborera lite med min fil och lade in följande scenarion:
- Räntan ökar till 4.5 % som är nära den historiska genomsnittsräntan
- En extremökning till 7 % ränta (det som banken räknar man ska klara av)
- Slopat ränteavdrag
Det gav följande tabell:
| Ränta | 1.6 % | 2 % | 3 % | 4 % | 4.5 % | 5 % | 6 % | 7 % |
| Före avdrag (kr/år) | 108 000 | 135 000 | 202 500 | 270 000 | 303 750 | 337 500 | 405 000 | 472 500 |
| Efter avdrag (kr/år) | 75 600 | 94 500 | 141 750 | 189 000 | 212 625 | 236 250 | 283 500 | 330 750 |
| Ränta per månad (kr/mån) | 6 300 | 7 875 | 11 813 | 15 750 | 17 719 | 19 688 | 23 625 | 27 563 |
| Total kostnad (kr/mån) | 9 800 | 11 375 | 15 313 | 19 250 | 21 219 | 23 188 | 27 125 | 31 063 |
| Total + Amortering (kr/mån) | 15 425 | 17 000 | 20 938 | 24 875 | 26 844 | 28 813 | 32 750 | 36 688 |
| Total + Amortering utan ränteavdrag | 18 125 | 20 375 | 26 000 | 31 625 | 34 438 | 37 250 | 42 875 | 48 500 |
Det är nu det blev jobbigt. För räknar jag på ett, enligt mig, inte alltför orimligt scenario på ett par års sikt där räntan går upp till 4.5 % men med bibehållet räntavdrag, då pratar vi inte längre en boende kostnad på 9 800 kr/mån utan 21 219 kr/mån och med amorteringen så är det 26 844 kr som ska ut – varje månad.
Plötsligt stod inte valet mellan 200 kvm + trädgård för 9 800 utan 21 000 kr per månad. Vi pratar alltså nästan 130 000 kr mer per år i boendekostnad. Jag vet inte hur det är för dig, men för mig är det en väldigt stor skillnad. Det är nu som jag började oja mig. För den svåra frågan som dyker upp för mig är:
- Är det boendet verkligen värt 130 000 kr mer per år?
Nu är ju inte räntan 4.5 %, utan 1.6 %, men frågan är om jag är beredd att ta den risken. Jag tänker att 130 000 kr per år, det är både en, två och tre resor per år. Det är skillnaden mellan att ha en god ekonomi med stora marginaler och inga marginaler överhuvudtaget. För mig blev det till syvende sist en fråga om min upplevelse av frihet som är oerhört viktig för mig.
Vi valde att hoppa av budgivningen (ägaren borde vara glad då de fick minst 300 000 kr extra på grund av våra initiala bud) för till slut kunde jag inte förmå mig att ge upp friheten. Jag tyckte helt enkelt inte att det var värt risken.
Det var enklare när banken sa nej…
När jag dessutom pratade om det med min coach Moa, kunde jag inte ens få fram några vettiga argument för att jag ville ha huset. Det enda som kom fram var, enligt mig fåniga anledningar,
- Vi borde ha ett hus med tanke på var vi är i livet
- Det ligger nära Frejas skola
- Det skulle vara trevligt att ha middagar / möten hemma
- Jag vill visa folk att jag kunde
Inte direkt något som jag värderar till den ekonomiska risken som vi i så fall tar. Särskilt den sista anledningen var den som förvånade mig mest. Särskilt eftersom jag själv blev lite förvånad över den. För, allvarligt talat – vad är det jag känner att jag har att bevisa? Och för vem? Dessutom tror jag typ efter första veckan skulle den vara borta och det skulle kännas ganska tomt.
De andra två anledningarna är ju egentligen inte anledningar heller. Man kan åka ganska mycket taxi för 10 000 kr i månaden, middagar har vi redan hemma och de få möten jag har hemma kan jag hyra konferensrum centralt för. Barn har ju överlevt att växa upp i lägenhet också och det är ju inte direkt att det går någon nöd på oss på våra 100 kvm relativt centralt i Malmö.
Ändå dyker känslan och frågan upp nu när huset inte längre är på Hemnet – var det fel av oss att släppa det?
Det är när jag tänker vidare på frågan, inser att ett hus egentligen är två telefonsamtal bort och att allt är upp till oss, som jag tänker att det var mycket enklare förra året, när banken tog beslutet åt oss och sa att vi inte kunde.
Inte ens tagit hänsyn till bostadsbubblan
Notera att jag i ovansteånde resonemang inte ens har tagit hänsyn till en eventuell värdeminskning på grund av en brusten bostadsbubbla. Jag kan tycka att det är rimligt eftersom värdet påverkar inte lånen. Dessutom kan banken idag inte säga upp lånen, som de kunde innan 2014, om värdet på huset är mindre än de totala lånen.
Skulle jag däremot vara korrekt så behöver man ta hänsyn till det också. Där är ju olika åsikter om hur stor bubblan är och hur långt ner det kommer falla vid en evenutell korrigering. Bengt Hansson, expert på Boverket, brukar prata om mellan 18 – 35 %. Tittar man på historisk data så brukar en korrigering ske ner till nivå för reallönerna, vilket i Sveriges fall borde innebär korrigeringar på mellan 40 – 60 %. Jag tror att sanningen ligger någonstans mitt mellan – men det är oavsett det läskigt.
Ett prisfall på 35 % skulle i fallet ovan innebära nästan 3.2 miljoner kronor. Eller 350 000 kr per miljon. Det minskar värdet väldigt snabbt. Nu sker ju inte en bristning över en natt, utan snarare över en tidsperiod på ca 3-5 år. Vi pratar då om en värdeminskning utöver totalkostnaden på ett par hundratusen kr per år. Det är mycket pengar.
När Finansinspektionen släppte sin rapport om hushållens skuldsättning i Sverige 2013, visade de att i ett stresstest är prisfallet blev 30 % så blev 56 % av den svenska befolkningen överbelånad. Av någon anledning var den datan inte med i den senaste rapporten från FI nu i april, utan då redovisade man bara andel låntagare med över 85 % belåning. Jag har mina misstankar om varför.
Årets bolåneundersökning visar att den genomsnittliga skuldkvoten för hushåll med nya bolån ökade från 387 till 406 procent mellan 2014 och 2015. Hushållen lånar alltså allt mer i förhållande till sin inkomst, och det beror till stor del på att bostadspriserna stigit klart snabbare än hushållens inkomster.
Men det är inte ovanligt med skuldkvoter som är högre än så och andelen hushåll med en skuldkvot mellan 450 och 750 procent har ökat stadigt sedan 2011.
Den svenska bolånemarknaden, 2016
Det betyder att förutom ovanstående risk att den månatliga totalkostnaden ökar, så tar många risken att deras bostad kommer att falla i värde. Så länge man kan betala räntorna kommer man att få bo kvar. Men det man riskerar är att man ”låser” in sig i bostaden. Man kan kommer inte ha råd att sälja på grund av restskulderna man kommer att dra med sig och den månadskostnaderna kommer effektivt att förhindra semesterresor och annan ”lyx”-konsumtion. Jag är personligen rädd för att jag i en sådan situation inte hade tyckt att det är värt det. Men det är för att jag värderar just frihet väldigt högt, det är en av mina absolut viktigaste värderingar.
En parentes här – för bostadsrätter tror jag att situationen är än värre. För det första så äger du inte ens din bostadsrätt, utan du har bara en rätt att bo där. För det andra är ofta bostadsrätten belånad två gånger. En gång av dig och en gång av föreningen. Det innebär att när du får ökade räntekostnader så får även föreningen det. Det i sin tur innebär att avgiften på bostadsrätten med stor sannolikhet kommer att öka, vilket i sin tur spär på prisfallet ännu mer. Blir det riktigt illa så sitter man bokstavligt talat i knät på sina grannar.
Slutgiltig reflektion
En annan reflektion som jag har tänkt på de senaste dagarna är hur svårt det här måste vara för andra. Jag är ändå insatt, jag tycker det är roligt att räkna och laborera med Excel och jag har engagerat mig i debatten om bostadsbubblan. Samtidigt så känner jag verkligen den här dragningskraften, ”jag har möjligheten”, ”det är inte så mycket pengar (idag)”, ”alla andra gör det” och så vidare. Jag är verkligen nära att trilla över kanten. Hur svårt måste inte det här vara för en ”vanlig” person?
När jag pratar med folk, så är min upplevelse att man gör precis som jag, man kollar hur mycket man maximalt kan få låna och sedan kollar man i den prisklassen. Det märks ju inte minst i alla fall på Malmös bostadsmarknad där huspriserna inte är linjära utan har tydliga hopp baserat på vilka löner folk har. Det är det som gör att de flesta hus i Malmö ligger i intervallet 2 – 3 Mkr, 4.5 – 6 Mkr och över 7.5 Mkr. Det hänger tydligt ihop med löner hos en familj på 2 x 25 000 kr, 2 x 35 000 kr och 2 x 50 000 kr eller över. Det bekräftas även av min anekdotiska erfarenhet av visningar. På hus upp till 6.5 Mkr så är där många människor med flera öppna visningar. På hus över 8 Mkr så är det nästan alltid privata visningar och väldigt sällan fler än 2 som lägger bud.
Jag har verkligen empati med andra människor i den här frågan. För om jag tycker att det är här klurigt, så tror jag faktiskt inte att jag är ensam om det. Dessutom har jag turen att ha människor kring mig som jag kan resonera med i ekonomiska frågor, men tänk om man inte ens har det. Då tror jag att det är väldigt enkelt att bara göra som alla andra gör. Sedan står man där en dag med en villa, volvo, vagga och vovve och frågar sig, hur gick det här till? Ville jag det här, egentligen?
Det känns som att just nu är i alla fall beslutet hyfsat landat att pausa boendeletandet. Sedan får vi se om ett tag om jag plockar upp bollen igen. Just nu känns det inte akut och jag upplever inget behov av att utsätta mig för ovanstående process i närtid igen. Dessutom är jag naiv(?) nog att tro att tiden just nu talar för mig. Jag tror ju på att på sikt borde priserna sjunka och det ger mig också tillfälle att spara ihop mer pengar.
Kommer inte fallet så gör det inte så mycket, för jag försöker ändå inte se på boendet som en investering, utan snarare som en konsumtion. Även om prisfallet skulle komma så räknar jag inte med att tjäna pengar på boendet, i alla fall inte över tid. Men som sagt, jag har ju haft fel i snart 10 år och jag har säkert fel även denna gång. :-)
Relaterade artiklar
- 7 nej senare.... - En sann historia om en förhandling med banken om att låna pengar till ett litet hyreshus
- Intervjuad i Sydsvenskan kring mitt val att bo i en hyresrätt - Fördjupning och kommentarer till artikeln publicerad i SDS 2014-07-24
- Om bostadsbubblan spricker - Intervjuad av boplats i Göteborg och sammanfattning av senaste tidens nyheter
- Bostadsbubblan - en sammanfattning och debatt i SVT - Jag debatterar bostadsbubblan i SVT Debatt ikväll kl. 2200 på SVT1
- Reflektioner på min artikel "Har vi en bostadsbubbla i Sverige?" - 13 goda råd och tips när man ska köpa ett boende idag.
- Nej, bostadsbrist förklarar inte bostadsbubblan... - Intervjuad i Aftonbladet Morgon TV-sändning om bostadsbubblan tillsammans med Swedbanks privatekonom
- Har vi en bostadsbubbla i Sverige? - En fördjupning till min debattartikel i Metro idag med argument för och emot bostadsbubblan
- Har vi en bostadsbubbla i Malmö? - Rekordpriser på 37 700 kr per kvm på Dammfri...
Ansvarsbegränsning: Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. En investering i värdepapper/fonder kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka det investerade kapitalet. Samtliga analyser och all annan information som tillhandahålls lämnas uteslutande i informationssyfte, för allmän spridning, och ska under inga förhållanden användas eller betraktas som rådgivning, uppmaning eller rekommendation för att köpa eller sälja aktier eller andra finansiella instrument. Åsikter och analyser som presenteras är personliga och informationen ska inte ensamt utgöra underlag för investeringsbeslut. Du bör inhämta råd från andra rådgivare och basera dina investeringsbeslut utifrån egen erfarenhet. RikaTillsammans frånsäger sig därmed ansvar för eventuell förlust eller skada av vad slag det må vara som grundar sig på användandet av analyser, dokument och övrig information som härrör från RikaTillsammans. Läs mer i de fullständiga villkoren.
Få ett mejl varje gång vi släpper ett nytt avsnitt
Genom att fylla i din e-postadress nedan får du ett mejl varje gång vi släpper ett nytt avsnitt (till skillnad från vårt månatliga nyhetsbrev). I normala fall innebär det ett mejl varje måndag morgon. Självklart är det kostnadsfritt och du kan avsluta när du vill.
Hej Jan,
Jag läser din blog med stor behållning. Även kommentarer till inlägg är ofta intressanta. Just angående detta inlägg har jag en reflektion som jag inte tycker har nämnts.
Jag tror en stark bidragande orsak till de uppblåsta bostadspriserna är våra förväntningar om hur vi ska kunna bo. Detta i kombination med bankens utlåning och den för tillfället låga räntan leder till en kraftig efterfrågan.
I mina ögon är det helt galet att ni tittar på ett hus för 9 miljoner. Du är ju bra på att ”lägga dig mittemellan annars” så jag förstår inte detta ”allt eller inget tänk”. Detta är förstås förutsatt att de uppgifter som du ger stämmer med verkligeheten. Jag bor i Stockholm, tjänar mer än dubbelt så mycket som du och bor i hus. Skulle jag resonera som du tycks göra så skulle jag bara titta på hus för 12-15 miljoner.
Riksbanken har bestämt att två (2) % inflation är bra. För att uppnå detta arbetar man med minusränta och kvantitativa lättnader=ökning av den totala penningmängden=nytryckta pengar.
Inflationsmåttet man använder är dock räknat på de konsumentvaror man köper och använder.
Effektiviteten i produktions och distributionsprocessen har de senaste åren varit en kostnadsminskning på ca 3% årligen och kan tänkas vara högre de närmaste åren i reala termer.
Löneökningar på 2-3% årligen och högre vinstuttag hos företagen kompenserar något att vi inte har någon deflation.
Vart tar då dessa nytryckta pengar vägen? Det blir en tillgångsinflation som vi ser på fastigheter och aktier med dramatiska ökningar som vi sett de senaste åren medan konsumentvaror i stort har oförändrade priser.
Kommer detta att vara i all oändlighet. Ja – lösningen på stora kriser med ständigt ökande penningmängd är att fasta tillgångar står sig bra medan tillgångar som aktier ’korrigeras’
Som de berömda ekonomerna Gailbraith o Keynes en gång sa. ’Mängden pengar står alltid i balans till mängden varor till salu’. Blir inte konsumentvaror dyrare tack vare effektivisering så satsas de nytryckta pengarna på tillgångar som fastigheter istället.
Jag förstår inte riktigt vad du försöker säga. Effektivisering leder till minskade produktionskostnader inte i synnerhet dyrare konsumentvaror. Det är ju först och främst bankerna som tillhandahåller dessa bolån (nytryckta pengar/IOUs). Hade det inte gjort det hade ju inte priserna på bostadsmarknaden kunnat klättra som de gjort.
Om man går med i marknaden tidigt, med en mindre bostad, så underlättar det vanligtvis. Man amorterar då till sig själv och tillsammans med initial insats så bygger man då över tid ett kapital. Iom att man är med i marknaden spelat det inte så stor roll om den går upp eller ner. Ner betyder billigare när man byter upp sig och upp gör att man har en vettig insats när man byter upp sig.
Så in i marknaden så tidigt som möjligt när man har mindre behov av yta. Så hamnar man inte i din situation att behöva gå in i sista steget, villa på 200 kvadrat.
Jag tror inte det blir någon krasch på bomarknaden. Efterfrågan är hög där alla vill bo och kommer så fortsätta att vara. Övriga landet har en omvänd utveckling. Grundläggande tillgång och efterfrågan.
Bo så bra ni har råd med. Att vänta på en krasch som antagligen aldrig kommer gör att ni missar många bra år på vägen.
Sen ska man såklart inte betala överpris mot marknaden för någon produkt.
Om du är orolig för framtida räntehöjningar ,efter att du köpt er bostad, bind räntan på mer än 5 år, lämpligen 8-10 år, så har du försäkrat dig mot räntehöjningar under tiden och du kan räkna i dina Excelkalkyler hur det slår.
Annars ligger du rörligt, tills du vet att Riksbanken höjer räntan, och binder först då.
Om jag tillämpat dina försiktighetsprinciper 1989 när jag köpte huset, hade jag aldrig kunnat köpa ett hus ännu.
Nu har jag ett radhus med mindre än 40% belåningsgrad, försiktigt /konservativt antagande, trots att jag bara amorterat ca 12% sedan köpet, ja eg 24% då jag lånat upp en gång för att investera i nya fönster.
Att köpa hus, gör man för att man vill bo i det ,inte se det som en kapitalplacering.
Tänk om ni köpt för 5 år sedan, undrar hur dina excelkalkyler sett idag ?
Att det sedan över tid bli billigare än att hyra ( i kr/m2 och månad) är en bonus.
Tror inte som du att priserna ska sjunka över tid, snarare tvärtom, fast kanske inte så mycket i centrala lägen i storstäderna.
Jag funderar ofta på det med boende. Jag själv har ganska ok med pengar med min Sambo och resonerar enligt följande:
Jag äger en bostadsrätt i sthlm, ganska nyköpt (något år tillbaka) och har därmed som alla gjort en viss vinst. Men i min mening är det mycket bättre om priset skulle rasa på den. För mitt nästa boende har ju haft en ännu finare kurva (i kronor).
exempel:
Jag har köpt för 3 milj (85% belåningsgrad)
Gått upp ca `15%? minst.
Mitt potentiella köp har ju dock haft en finare ökning såklart 5 miljoner (upp 15 %) vilket är ytterligare ex antal 100 000 kronor.
Är det inte bättre för mig om priserna rasar med 30-40 %. Jag är hyfsat likvid utanför mitt lån och säg att värdet på min bostad går ner till 2 500 000 och jag istället säljer med förlust (tappar min insats) kan jag ju ändå bara ta pengar från bankkontot.
Dock så borde den totala förlusten på mitt nästa inköp vara ännu större, 5 000 000 till 3 500 000. därmed så har jag ändå ”netto” mot andra i min sits inte förlorat på min bostadsresa eftersom jag kommer aldrig frigöra mitt kapital från bostaden.
Är egentligen inte slutsatsen som alltid, om jag har mer pengar än snittpersonen i min ”omgivning”, en rik farsa och mindre risk mot boendemarknaden är jag ändå grön om man ställer det i relation till andra?
Ja, gillar ditt resonemang, för visst är det så. Du kastar också ljus på en intressant sak som handlar om att det för de flesta av oss är den relativa rikedomen viktigare än den absoluta.
Många undersökningar har visat att folk hellre väljer att tjäna 19000 i ett område där alla andra tjänar 17 500 än att tjäna 25 000 i ett område där alla andra tjänar 30 000 kr.
Befinner mig i en liknande situation. Funderar på om vi skulle kunna köpa något litet hus för barnens skull.
Men det går inte ihop. Priserna i Stockholm är absurda, på alla plan och det är inte förankrat i vad som kan anses vara rimligt. Man tillämpar till gång och efterfrågan principer när det egentligen inte finns marknadsekonomiska förhållanden. dvs vi har ingen riktigt konkurrens på bostadsmarknaden.
Jag är ganska säker på att alla sitter i en position att göra det försöker ta till sig av kakan. Alltifrån markägare till byggherrar ser till att lägga sig på en pris nivå som bankerna tillåter eftersom dom egentligen bara vill ha så höga ränteintäckter som möjligt. Det är det här som oroar mig. Banken har ingen anledning att hålla tillbaka priserna om folk inte fick ta lån utöver vad som var rimligt skulle inte situationen vara så här extremt och jag kan inte se att dom stora lånen i sig har fyllt något viktig samhällsfunktion.
Låt mig illustrera med lite data från CSB. Jag har gjort något lite udda med siffrorna, jag gämför egentligen bara förändringstakten. Det är därför dom alla slutar på 1 och att skalan är mellan 0 och 1.
https://docs.google.com/spreadsheets/d/196m_gKjLnz5RIjVaJku412BAGGnB4AQoOPpS-sgkFWE/edit?usp=sharing
Vad jag kan se så sticker byggnadskostnaderna av någon anledning iväg helt ca 1975. Vi kan också se att skuldsättningen M1 sticker iväg i en takt som följer bostadsprisutvecklingen. Allt detta medans PKI stannar av i sin utveckling. Jag kan inte dra slutsatser utifrån detta men jag kan göra några observationer. Man ska vara noga med att allt eftersom produktionstakten ökar och att vi blir att duktigare på att bygga så borde de faktiska/reella priserna gå ner, inte upp. Åter igen, till gång och efterfrågan kan endast appliceras på en marknad som är utsatt av riktig konkurrens (vilket vi inte har idag).
Det ser ut som att bankerna låter bostadspriserna sakta stiga genom att låta mäklare omvärdera med gämna mellanrum.
Jag har bara det här att säga och jag tycker vi behöver vara tydliga i vårt språk. Att ammortera är inte att spara/betala till sig själv. Det här är som du mer exakt sa det, att minska sina skulder, skulder som svenskar har som överstiger vad som kan anses vara rimligt. Vad spelar det för roll om du äger ditt boende och vad det är värt? Du måste ju ändå bo någonstans.
Tack för en väldigt intressant kommentar. Där är flera bloggar än den här som har uppmärksammat just det fenomenet som du skriver om.
Sverige har några av världens högsta byggkostnader som har en hög korrelation med exakt hur mycket tillgängligt kapital kunderna har. Det är också anledningen till att man har slutat bygga hyreshus, då sådana fastighetsägare har helt andra krav än privatpersoner som köper bostadsrätter.
Jag tror tyvärr det här förr eller senare kommer att sluta i tårar, för det är inte annorlunda nu. Sedan håller jag helt och hållet med dig om det med barnen, men man får väl försöka kompensera för det på annat sätt.
Du är inte ensam om dina reflektioner. Jag har liksom du talat för döva öron i flera år och varnat för en bostadsbubbla. Jag har även varnat länge för riskerna med en utebliven integration, IS potential och att yttrandefriheten har beskurits kraftfullt i många för svenskarna okända frågor. Min tajming har uppenbarligen varit helt fel gällande bostadsbubblan, vilket jag dagligen får höra hemma…Enkel matematik säger att det är vansinne att köpa bostad i dag, ändå budar folk som vettvillingar. Det mest skrämmande är att människor tror att det skall fortsätta upp och handlar på skyhöga nivåer.
Även jag har rannsakat mig själv och svarade ungefär lika som du. Mest störande var att jag upptäckte att jag hade ett litet behov att på utsidan visa framgång. Det störde mig lite. Jag har resonerat mycket med mig själv om vad som är viktigt i livet. Viktigast för mig är frihet att äga sin tid och inte vara i händerna på någon annan. Först då kan man uttrycka vilken åsikt som helst och våga granska vilken fråga som helst utan att vara rädd. Jag har alltid gjort mina egna analyser och gått min egen väg mot strömmen. När jag talar med människor säger alla att de mest av allt vill ha mer tid men man agerar tvärtemot genom att taga på sig stora lån som omöjligör för människor att arbeta mindre. Bra för Sverige med många arbetade timmar/person men inte så bra för den enskilde. Om min dystra analys är korrekt kommer Sverige att hamna i den djupaste kris vi någonsin varit. Jag tror att vi kommer att få se kraftiga skattehöjningar, arbetslöshet, en punkterad bostadsbubbla, högre räntor och en sämre kreditvärdighet för Sverige och ovanpå det stora sociala motsättningar. Jag hoppas att jag har fel men matematiken och psykologin säger något annat. Skall man köpa bostad skall man göra det då…
Ja, kan inte skriv det bättre än du. Jag gillade din formulering att de flesta människor vill ha mer tid, men agerar precis motsatt genom att ta på sig stora lån som innebär stora kostnader vilket gör dem ofria.
Jag brukar tänka på Buffet – be greedy when others are fearful, be fearful when others are greedy…
Vilka är dessa ”okända frågor” som vår yttrandefrihet beskurits kraftigt i?
Ställer mig helt bakom din analys av tid, alla vill ha mer men investerar/skuldsätter oss som att vi faktiskt vill ha mindre tid över. Galet.
Prisökningen på bostäder är lika galen den. Frågan är när rekylen kommer nedåt och var den då hamnar.
För övrigt tråkigt att alltid läsa domedagsprofetior på nätet. Allt behöver inte, och måste inte gå åt helvete hela tiden. Och det kommer från en som alltid varit riktigt cynisk, det finns ljuspunkter även i vårt samhälle. Och fortfarande är vi bland de bättre och rikaste länderna. Trots våra problem och utmaningar framöver får vi inte glömma det vi faktiskt har, och vad vi är kapabla till. Det är farligt att bara fokusera på det negativa. Jämför Sverige på 70-talet och hur det är idag, ta av dom rosafärgade glasögonen och se även dom förbättringar som kommit. Levnadsstandard, löner, välfärd osv. Jämför ditt liv med dina föräldrars, farföräldras och generationerna innan. Fanns inte ens kylskåp ”förr”, internet är förhållandevis nytt och dagisplatser och ”gratis” utbildning likaså. Skillnaden är massiv, men givetvis är vår tillvaro idag inte problemfri och kommer aldrig att bli det heller, inte så länge det finns människor på planeten.
Önskar dig allt gott, helt enkelt.
Andreas,
Kolla upp konsekvernserna av HAARP och vad man kan använda dessa till och försök få en tidning av skriva om det. Då förstår du också varför man efter 2004 inte kunde få en enda tidning att skriva om att man forskat om mikrovågors effekter på celler(vid mkt låg effekt) sedan 50-talet och att underlaget är enormt. I två decennier har de icke industrifinansierade forskarna vrålat att vi måste dra i nödbromsen. Bilden som presenteras för folket är en helt annan. Varför lyssnar vi till 8 industrianknytna personer på SSM och inte på 220 oberoende forskare, de flesta med lång erfarenhet inom ämnet. Sverige borde kanske också följa Europarådets resolution 1815(som ingen svensk hört talas om). Min gissning är att man velat arbeta ostört utan debatt. Kontrollera källorna kring forskningen, kolla bakgrunden på forskarna och titta på vem som finansierar forskningen och gör din egna bedömning så kommer pusselbitarna falla på plats.
Tro det eller ej men jag är faktiskt en positiv person som mer och mer lever här och nu!
Aktier är oftast en bättre investering än en bostad, men man bör komma ihåg att även aktiekurser kan falla.
En bostad förlorar man ju inte på föränn man säljer och då förhoppningsvis har man amorterat av lite och köper och säljer till samma marknad.
En bostad kan man även bruka i nedtid, man har inte förlorat något föränn man säljer.
Lustigt, gick in på andra datorn då hade jag endast 2 kommentarer i senaste artikel, tydligt att en del var med bytte dator och vips 16 kommentarer.
Jan Hur kommer det sig att jag kan kommentera andra användare men inte dina svar?
Det beror nog på cachningen tyvärr. Den uppdaterar cachen vart fjärde timme.
Ja, men så är det ju med aktier också. En förlust realiseras ju inte förrän man säljer aktierna. På det sättet fungerar det likadant.
Dock kan jag med en fond äga andelar i företag i hela världen medan jag i en bostadsrätt är fullt exponerad mot ett enda objekt på ett enda ställe på en enda marknad. Man kan ju själv avgöra hur riskvillig man känner sig.
När det gäller kommentarerna – jag har en cache-funktion som uppdaterar sidorna var 4 timme, därför blir det tyvärr ibland strul med kommentarerna.
Man kan tyvärr inte svara på en kommentar på nivå 2. Det är bara nivå 1 kommentarer som man kan svara på. Jag brukar ofta svara på andras kommentarer och således kan man inte svara på min. Men svara på den ursprungliga så kommer det i listan. :-)
skitbra Jan! vill gärna dela med mig av mitt resonemang:
för det första: 7700 för 100kvm, låter jättebilligt… vi har 105kvm jättecentralt i Göteborg och betalar 9700. nu tittar vi på att byta vår hyresrätt till samma storlek, men mer barnvänligt dvs. gård men ändå ganska centralt. vi hittar inget i samma prisklass, utan måste räkna med 11 500! jag blev lite förskräckt, och kände att då måste vi jämföra med att köpa bostadsrätt. jag gjorde så här:
jag valde ett område som är tänkbart för oss, och där det både finns hyres- och bostadsrätter för att jämföra en likadan lägenhet på båda marknader. bostadsrätten har lite finare ytskickt, men även hyresrätten är nyrenoverad. samma planlösning osv. Hyresrätten kostar 11 300 i månaden, Bostadsrätten har utrop på 3 900 000 och 4 900 i avgift. Sedan räknade jag ut hur lång tid det skulle ta att komma upp i köpesumman (utan hänsyn till lånkostnaden och inflation) om vi bor i hyresrätten: 50 år (dvs. 11300-4900=6400, 6400kr*610månader=3 904 000). Så grovt: vi måste bo i hyresrätten i 610 månader (50,75 år) för att det ska ha varit fördelaktigt att köpa bostadsrätten. FÖRUTOM om man tror att värdet på bostadsrätten kommer att öka mer än lånekostnaden kommer att vara (för dessa två finns inte med i överslagsräkningen). Dessutom kommer hyran att gå upp, men inte lånet (men avgiften i bostadsrätten kommer också att gå upp). Vår lön kommer att gå upp också i och för sig. Men summa summarum: det känns inte fördelaktigt att köpa bostadsrätt om man har en hyresrätt (kan förklaras av den akuta bostadsbristen som gör att många inte har ett val utan måste köpa -det är dessa man konkurrerar med).
har jag missat nåt?
Vid första anblick så verkar det som att du resonerar rätt. Det som man också skulle kunna ta med i beräkningen är driftkostnaden som är högre i en bostadsrätt än i en hyresrätt.
Det andra är ju den ekonomiska risken. Det som jag tror många missar med en bostadsrätt är att en räntehöjning kommer att slå två gånger. En gång för själva lägenheten och en gång för föreningen. Ökar räntan för föreningen så kommer ju det förr eller senare slå på avgifterna. Ökar avgifterna kommer det också slå på värdet på bostadsrätten.
Hej Anna,
Jag håller inte riktigt med.
När alla de där åren gått så har du ju fortfarande kvar din BR, men vad har du kvar av din HR?
Du har ju betalt hyresvärdens räntekostnader och amorteringar istället för dina egna…
Ja, men jag har ju inte tagit någon ekonomisk risk. Det många underskattar med en BR är ju att där finns kostnader i form av slitage, drift och underhåll på ett helt annat sätt än i en HR.
Men den främsta faktorn för mig handlar om den ekonomiska risken. Jag är inte så sugen på att ge upp min frihet i form av de lån som det innebär. Amortering är ju dessutom en ganska dålig investering över tid – jag ”amorterar” då hellre på börsen till 8 % i genomsnitt än de historiska 2-4 % som det har gett.
Men, smaken är ju som baken. :-)
Och tänk vad skönt efter 50 år när du är pensionär och inte får ut lika mycket pengar. Då lägger du 6000 kr mindre i månaden på ditt boende och har även en BF som är vård något.
Det låter ju bra. Men betalar verkligen alla föreningar av sina skulder? Uppfattningen som jag har är att svenska hushåll är sjukligt belånade och att attityden inte är att amortera. För bara några månader sedan läste jag en rapport om hur föreningar inte planerar för underhåll som behöver göras om ca 50 år. Jag förstår att om ma sköter allt rätt blir det inte så och grattis till er som gör det. Det jag ser är inte helt solklart. När barnen flyttat ut och jag går i pension så flyttar jag gärna till något lämpligare.
Det var inte BRFs lån som jag menade utan ditt egna bolån. BRFs lån ingår ju i avgiften (hyran) som man även efter det att man har betalat av sitt egna lån har kvar
Jag håller helt med.
Nu handlar det inte BFs lån utan de privata bolånen som de flesta tar vi ett husköp. I exemplet på boendekostnaden är räntorna och amorteringen en del av månadskostnaden. När man efter säg 50 år har betalat av sina lån så har man endast avgiften till föreningen och lite driftkostnader att betala varje månad vilket gör att boendet då blir väsentligt billigare än att hyra.
Det är inte dom stora intäkterna utan dom små utgifterna som man blir rik av.
Vill bara uppmärksamma en artikel i SvD näringsliv som jag såg idag, nu på morgonen.
http://www.svd.se/bostadslarm-foreningarna-maste-hoja-avgifterna/om/naringsliv
Tack, för det tipset!
Som jag känner igen mig! Sitter i samma ”båt” som ni. Tror inte vi missar något? Leve friheten fram för allt, och tack för att du skriver och resonerar så klokt.
Andra må göra som dom vill. Men eftersom jag är lyckligt lottad med en hyresrätt så stannar jag kvar, med förvissning om att jag kan flytta när jag vill.
Eller hur? Det är en frihet på ett annat sätt. :-)
Vad betalar du för din hyresrätt i månaden hur stor och vart ligger den?
Alltid intressant med lite perspektiv.
14000 med extra allt, 170km2 frihet, vardagslyx och plats för boomerang barn.
Som den huskatt jag är får det vara värt det. Eftersom jag inte hittar något som är bättre, och med vår gemensamma syn det framtida seinariet med räntor och dylikt så bor vi kvar ett tag till…
Hej Jan.
Vad är det som får dig att inte vilja köpa en bostad med rädsla för bostadsbubbla och en nedgång men ändå göra affärer i form av aktier?
Er hyresrätt är väldigt billig till förhållande och storlek hur kommer det sig, hur skulle du se och agera på en hyreshöjning på tex 2000kr?
Har ni funderat på hus runt 4-5 miljoner även om det innebär att välja ett annat område?
För att aktier (och fonder) är i grunden andelar i företag. Ett företag har ju alltid ambitionen att gå med vinst och de flesta företag försöker växa och öka sina marknadsandelar. Det gör att även om det inte ökar i värde så är där en utdelning av vinsten till aktieägarna. Där finns en grundläggande affär i verksamheten.
Ett boende är således ingen investering eftersom där inte är någon underliggande tillgång som genererar en utdelning eller tillväxt. Det enda som värderar ett boende är vad någon annan är villig att betala för den. Vill ingen annan betala för det så har det ingen värde och ingen avkastning kommer att betalas för den.
Därav är aktier så mycket bättre och en helt annan typ av investering än en bostad.
Vi har funderat på andra områden i Malmö också. Problemet är däremot att då försvinner en av de viktigaste anledningarna för mig att köpa huset vilket var att min dotter ska ha gångavstånd till skolan. :-)
Det går ju att låsa sin ränta ett par år i taget så behöver du inte oroa dig och har gott om tid att sälja om du skulle märka en ökning du inte vill ta, många banker föreslår att man gör det just nu. Dessutom kan du nog pressa ner räntan under 1,6 flera i min familj har 1,4 och under :)
Så är det ju naturligtvis och det är ett bra sätt att minimera risken, men den eliminerar ju inte risken.
Stiger räntan är detta ditt minsta problem, eftersom priserna sannolikt lär gå ned då. Det betyder att det kan bli dyrt att flytta, så se till att du kan bo kvar.
Förutsatt att du inte flyttar till något dyrare förstås för då kan ju netto bli positivt (dock måste även skatter och transaktionskostnader tas i beaktning).
Tack för en intressant läsning , helt sjukt vilka priser ni har på bostäder och i hyror !
Jag kan verkligen rekommendera att man kikar på hus som ligger lite mer på landet om möjligheten finns.
Är relativt ny hus ägare och känner att när man läser denna artikel att vad skönt och inte behöva dela denna oro för bostadsbubbla , amorteringskrav , räntehöjningar . Man står utanför detta men då bor man ju lite mer i ingenstans
Ja, jag är jättesugen på att flytta ut på landet vid tillfälle. Gärna i anslutning till egen skog. Problemet är att vi inte riktigt upplever att det fungerar i den livssituationer som vi är i just nu. Men jag längtar till den dagen. :-)
Hej Jan!
Tack för en jättebra blogg som lärt mig en massa saker (även fastän jag inte riktigt fâtt ändan ur vagnen och byggt min maskin ännu). Jag tycker den här artikeln var väldigt intressant eftersom du sâ öppet resonerar kring ’varför’ vi känner oss manade att göra som alla andra. Jag skulle vilja lägga till en aspekt till varför huset tär pâ ens frihet. I vârt fall handlar det om trädgården. Visst är det toppen för barnen men det är en massa underhåll som skall till för att hâlla den lika fin som ett tidningsideal och mer än vi skulle önska för att hâlla den i acceptabelt skick. (om man sedan lägger till städning och poolskötsel och det vanliga jobbet sâ blir det väldigt lite tid kvar till att njuta av alltihopa med barnen – istället flyr man bort över helgerna). Om man inte är trädgårds intresserad sâklart. Eller har trädgârdshjälp och städhjälp…
Tack för det perspektivet. Det har jag inte ens tänkt på. Men det är klart, jag brukar inte vakna på helgen och tänka oj, idag är jag sysslolös, tänk om jag hade en trädgård. :-)
Fråga, få svar, hjälpa andra, diskutera och träffa likasinnade i vårt forum. Besök
Läs och lyssna vidare på andra relaterade avsnitt och artiklar
Det är ingen hemlighet att jag rätt länge ansett att den svenska bostadsmarknaden är i den sista maniska fasen av en bubbla. Sedan jag var med i SVT Debatt i våras har jag inte skrivit så mycket om den, men så här nästan 6 månader senare är det intressant hur läget har förändrats. Innan sommaren […] Läs mer.
Idag fick jag förmånen att delta i programmet SVT Debatt på SVT1 och diskutera bostadsbubblans vara eller icke-vara. Det blev en förvånansvärt bra debatt utan att man blev avbruten eller påhoppad. Den här artikeln sammanfattar några av ståndpunkterna. För dig som är här på bloggen för första gången så kan jag rekommendera dessa tidigare artiklar […] Läs mer.
En av mina läsare Nina, skrev en väldigt bra kommentar kring min debattartikel i Metro i förra veckan som jag tycker är värd ett eget inlägg. Nina har jobbat både som mäklare och på bank och hon ger en bra nyanserad bild. Mycket läsvärt. Efter att ha läst din artikel och medföljande fördjupning vill jag […] Läs mer.