Det var enklare när banken sa nej…

Personlig reflektion om husköp, bostadsbubblan och svårigheten att inte göra som alla andra...

Jan Bolmeson

19 april, 2016

I flera år har jag och banken inte riktigt delat uppfattning om min och min frus ekonomi. För ett par veckor sedan fick vi samsyn och det var något som jag firade. Föga anade jag att jag skulle längta tillbaka till hur det var innan vi var överens…

Jag har skrivit om mina duster med banker många gånger här på bloggen. Den mest uppskattade artikeln är nog den från 2012 där jag beskriver min kamp för att få till ett lånelöfte och får 7 nej på rad:

• 7 nej senare.... - En sann historia om en förhandling med banken om att låna pengar till ett litet hyreshus

Den maniska fasen

De senaste två åren har jag och Caroline pausat vårt bostadsletande av flera anledningar. Den ena anledningen var att Freja blev 3.8 år, den ålder på första barnet då flest par skiljer sig i Sverige, en utmaning som vi också hamnade i. Den andra anledningen till pausen är att jag fortfarande (ja, jag är envis) efter 10 år tycker att den svenska fastighetsmarknaden är galet övervärderad och inne i en manisk fas.

Utan att gå in för mycket på diskussionen kring bostadsbubblans så skrev bloggrannen Flute en ganska intressant artikel på ämnet bara för någon vecka sedan. I den ena artikeln presenterar han följande bild:

Om inte det pekar på en bubbla, så vet jag inte vad som skulle göra det. Vi hade inte riktigt råd att köpa en bostadsrätt när vi tog examen 2005, när vi hade råd runt 2008-2009, så trodde jag att att det skulle spricka. Vi trivdes i vår lägenhet och kände just då inte att det var någon ko på isen och valde att bo kvar. Sedan dess är det ju bara att kolla utvecklingen. Det är ju inte som att jag har haft lite fel. :-)

Oavsett, istället för att hoppa in i en beskrivning av ovanstående diagram och argument, rekommenderar jag Flutes två artiklar:

• Bostadsrättspriser ännu mer maniska
• Den maniska fasen

Äntligen hade vi samsyn med banken

Tillbaka till ämnet. I alla fall, vi har haft som mål att flytta i sinom tid till ett hus i närheten av Frejas kommande skola. Dock råkar den ligga i ett av Malmös dyrare bostadsområden där husen sällan har ett utgångspris i dagsläget under 5-6 miljoner. När vi var på banken för 1-2 år sedan och bad om lånelöfte så var det nästan alltid en kamp och det gick sånär att få dem att gå med på det – särskilt eftersom jag haft varierande inkomster med tanke på att jag driver bolag.

Oavsett, i början av april var vi på banken igen eftersom där kom ut ett hus som vi ändå gillade. Jag bokade möte, vis av tidigare erfarenhet såg jag till att boka möte med både min företagsrådgivare och en privatrådgivare. Jag skickade dem underlag om både företagens ekonomi och vår privata ekonomi. Mötet gick bra och det slutade med att vi gick därifrån med ett lånelöfte på drygt 9 000 000 kr. Även om jag hade räknat på det och tänkte att det var häraden, så blev jag positivt överraskad. Det är en sak att tro det och en annan att få det bekräftat. Vi gick därifrån glada och firade lite – äntligen samsyn.

Räkneexempel på ett hus vi tittade på

Så långt så bra. Vi tittade på huset gillade det och funderade länge om vi skulle lägga bud. Jag tog fram mitt favoritprogram Excel, och började räkna. Jag utgick från följande antaganden:

• Pris på huset: 9 000 000 kr
• Kontantinsats: 2 250 000 kr (=25 %)
• Lånet blir således: 6 750 000 kr
• Drift per månad: 3 500 kr

Notera att då är ändå kontantinsatsen relativt hög, inte 15 % utan 25 %. Det gör att jag ”bara” behöver räkna med 1 % amortering per år i enlighet med det kommande amorteringskravet. Det är ändå något som Swedbank redan har infört som policy. Jag har även bortsett från engångskostnader såsom lagfart, pantbrev och ett visst iordningsställande. Då ger det följande uträkning:

Det vill säga att om vi skulle köpt huset idag, fått 1.6 % ränta så skulle vi betalat:

• 9 800 kr per månad i boendekostnad
• 13 300 kr per månad om vi inkluderar amorteringen

Jag räknar amorteringen separat eftersom det inte är en egentlig kostnad, utan det minskar skulden och ökar därmed det egna kapitalet. Det påverkar däremot i allra högsta likviditeten per månad eftersom pengarna ska ju defacto ändå ut.

Jämfört med den hyra som vi har på drygt 7 700 kr så är det ju en marginell förändring till 9 800 kr/mån om vi utgår från att vi styr om de 5 625 kr i sparande från fonder till amortering. Lägg till att vi får:

• över 200 kvm hus,
• trädgård på 1 000 kvm
• ett av Malmös bästa lägen
• garage etc.

Det känns ju som ett klockrent beslut.

Det är nu det blev jobbigt…

Eftersom jag som sagt gillar Excel, så fortsatte jag att laborera lite med min fil och lade in följande scenarion:

• Räntan ökar till 4.5 % som är nära den historiska genomsnittsräntan
• En extremökning till 7 % ränta (det som banken räknar man ska klara av)
• Slopat ränteavdrag

Det gav följande tabell:

Det är nu det blev jobbigt. För räknar jag på ett, enligt mig, inte alltför orimligt scenario på ett par års sikt där räntan går upp till 4.5 % men med bibehållet räntavdrag, då pratar vi inte längre en boende kostnad på 9 800 kr/mån utan 21 219 kr/mån och med amorteringen så är det 26 844 kr som ska ut – varje månad.

Plötsligt stod inte valet mellan 200 kvm + trädgård för 9 800 utan 21 000 kr per månad. Vi pratar alltså nästan 130 000 kr mer per år i boendekostnad. Jag vet inte hur det är för dig, men för mig är det en väldigt stor skillnad. Det är nu som jag började oja mig. För den svåra frågan som dyker upp för mig är:

• Är det boendet verkligen värt 130 000 kr mer per år?

Nu är ju inte räntan 4.5 %, utan 1.6 %, men frågan är om jag är beredd att ta den risken. Jag tänker att 130 000 kr per år, det är både en, två och tre resor per år. Det är skillnaden mellan att ha en god ekonomi med stora marginaler och inga marginaler överhuvudtaget. För mig blev det till syvende sist en fråga om min upplevelse av frihet som är oerhört viktig för mig.

Vi valde att hoppa av budgivningen (ägaren borde vara glad då de fick minst 300 000 kr extra på grund av våra initiala bud) för till slut kunde jag inte förmå mig att ge upp friheten. Jag tyckte helt enkelt inte att det var värt risken.

Det var enklare när banken sa nej…

När jag dessutom pratade om det med min coach Moa, kunde jag inte ens få fram några vettiga argument för att jag ville ha huset. Det enda som kom fram var, enligt mig fåniga anledningar,

• Vi borde ha ett hus med tanke på var vi är i livet
• Det ligger nära Frejas skola
• Det skulle vara trevligt att ha middagar / möten hemma
• Jag vill visa folk att jag kunde

Inte direkt något som jag värderar till den ekonomiska risken som vi i så fall tar. Särskilt den sista anledningen var den som förvånade mig mest. Särskilt eftersom jag själv blev lite förvånad över den. För, allvarligt talat – vad är det jag känner att jag har att bevisa? Och för vem? Dessutom tror jag typ efter första veckan skulle den vara borta och det skulle kännas ganska tomt.

De andra två anledningarna är ju egentligen inte anledningar heller. Man kan åka ganska mycket taxi för 10 000 kr i månaden, middagar har vi redan hemma och de få möten jag har hemma kan jag hyra konferensrum centralt för. Barn har ju överlevt att växa upp i lägenhet också och det är ju inte direkt att det går någon nöd på oss på våra 100 kvm relativt centralt i Malmö.

Ändå dyker känslan och frågan upp nu när huset inte längre är på Hemnet – var det fel av oss att släppa det?

Det är när jag tänker vidare på frågan, inser att ett hus egentligen är två telefonsamtal bort och att allt är upp till oss, som jag tänker att det var mycket enklare förra året, när banken tog beslutet åt oss och sa att vi inte kunde.

Inte ens tagit hänsyn till bostadsbubblan

Notera att jag i ovansteånde resonemang inte ens har tagit hänsyn till en eventuell värdeminskning på grund av en brusten bostadsbubbla. Jag kan tycka att det är rimligt eftersom värdet påverkar inte lånen. Dessutom kan banken idag inte säga upp lånen, som de kunde innan 2014, om värdet på huset är mindre än de totala lånen.

Skulle jag däremot vara korrekt så behöver man ta hänsyn till det också. Där är ju olika åsikter om hur stor bubblan är och hur långt ner det kommer falla vid en evenutell korrigering. Bengt Hansson, expert på Boverket, brukar prata om mellan 18 – 35 %. Tittar man på historisk data så brukar en korrigering ske ner till nivå för reallönerna, vilket i Sveriges fall borde innebär korrigeringar på mellan 40 – 60 %. Jag tror att sanningen ligger någonstans mitt mellan – men det är oavsett det läskigt.

Ett prisfall på 35 % skulle i fallet ovan innebära nästan 3.2 miljoner kronor. Eller 350 000 kr per miljon. Det minskar värdet väldigt snabbt. Nu sker ju inte en bristning över en natt, utan snarare över en tidsperiod på ca 3-5 år. Vi pratar då om en värdeminskning utöver totalkostnaden på ett par hundratusen kr per år. Det är mycket pengar.

När Finansinspektionen släppte sin rapport om hushållens skuldsättning i Sverige 2013, visade de att i ett stresstest är prisfallet blev 30 % så blev 56 % av den svenska befolkningen överbelånad. Av någon anledning var den datan inte med i den senaste rapporten från FI nu i april, utan då redovisade man bara andel låntagare med över 85 % belåning. Jag har mina misstankar om varför.

Årets bolåneundersökning visar att den genomsnittliga skuldkvoten för hushåll med nya bolån ökade från 387 till 406 procent mellan 2014 och 2015. Hushållen lånar alltså allt mer i förhållande till sin inkomst, och det beror till stor del på att bostadspriserna stigit klart snabbare än hushållens inkomster.

Men det är inte ovanligt med skuldkvoter som är högre än så och andelen hushåll med en skuldkvot mellan 450 och 750 procent har ökat stadigt sedan 2011.
Den svenska bolånemarknaden, 2016

Det betyder att förutom ovanstående risk att den månatliga totalkostnaden ökar, så tar många risken att deras bostad kommer att falla i värde. Så länge man kan betala räntorna kommer man att få bo kvar. Men det man riskerar är att man ”låser” in sig i bostaden. Man kan kommer inte ha råd att sälja på grund av restskulderna man kommer att dra med sig och den månadskostnaderna kommer effektivt att förhindra semesterresor och annan ”lyx”-konsumtion. Jag är personligen rädd för att jag i en sådan situation inte hade tyckt att det är värt det. Men det är för att jag värderar just frihet väldigt högt, det är en av mina absolut viktigaste värderingar.

En parentes här – för bostadsrätter tror jag att situationen är än värre. För det första så äger du inte ens din bostadsrätt, utan du har bara en rätt att bo där. För det andra är ofta bostadsrätten belånad två gånger. En gång av dig och en gång av föreningen. Det innebär att när du får ökade räntekostnader så får även föreningen det. Det i sin tur innebär att avgiften på bostadsrätten med stor sannolikhet kommer att öka, vilket i sin tur spär på prisfallet ännu mer. Blir det riktigt illa så sitter man bokstavligt talat i knät på sina grannar.

Slutgiltig reflektion

En annan reflektion som jag har tänkt på de senaste dagarna är hur svårt det här måste vara för andra. Jag är ändå insatt, jag tycker det är roligt att räkna och laborera med Excel och jag har engagerat mig i debatten om bostadsbubblan. Samtidigt så känner jag verkligen den här dragningskraften, ”jag har möjligheten”, ”det är inte så mycket pengar (idag)”, ”alla andra gör det” och så vidare. Jag är verkligen nära att trilla över kanten. Hur svårt måste inte det här vara för en ”vanlig” person?

När jag pratar med folk, så är min upplevelse att man gör precis som jag, man kollar hur mycket man maximalt kan få låna och sedan kollar man i den prisklassen. Det märks ju inte minst i alla fall på Malmös bostadsmarknad där huspriserna inte är linjära utan har tydliga hopp baserat på vilka löner folk har. Det är det som gör att de flesta hus i Malmö ligger i intervallet 2 – 3 Mkr, 4.5 – 6 Mkr och över 7.5 Mkr. Det hänger tydligt ihop med löner hos en familj på 2 x 25 000 kr, 2 x 35 000 kr och 2 x 50 000 kr eller över. Det bekräftas även av min anekdotiska erfarenhet av visningar. På hus upp till 6.5 Mkr så är där många människor med flera öppna visningar. På hus över 8 Mkr så är det nästan alltid privata visningar och väldigt sällan fler än 2 som lägger bud.

Jag har verkligen empati med andra människor i den här frågan. För om jag tycker att det är här klurigt, så tror jag faktiskt inte att jag är ensam om det. Dessutom har jag turen att ha människor kring mig som jag kan resonera med i ekonomiska frågor, men tänk om man inte ens har det. Då tror jag att det är väldigt enkelt att bara göra som alla andra gör. Sedan står man där en dag med en villa, volvo, vagga och vovve och frågar sig, hur gick det här till? Ville jag det här, egentligen?

Det känns som att just nu är i alla fall beslutet hyfsat landat att pausa boendeletandet. Sedan får vi se om ett tag om jag plockar upp bollen igen. Just nu känns det inte akut och jag upplever inget behov av att utsätta mig för ovanstående process i närtid igen. Dessutom är jag naiv(?) nog att tro att tiden just nu talar för mig. Jag tror ju på att på sikt borde priserna sjunka och det ger mig också tillfälle att spara ihop mer pengar.

Kommer inte fallet så gör det inte så mycket, för jag försöker ändå inte se på boendet som en investering, utan snarare som en konsumtion. Även om prisfallet skulle komma så räknar jag inte med att tjäna pengar på boendet, i alla fall inte över tid. Men som sagt, jag har ju haft fel i snart 10 år och jag har säkert fel även denna gång. :-)

Relaterade artiklar

• 7 nej senare.... - En sann historia om en förhandling med banken om att låna pengar till ett litet hyreshus
• Intervjuad i Sydsvenskan kring mitt val att bo i en hyresrätt - Fördjupning och kommentarer till artikeln publicerad i SDS 2014-07-24
• Om bostadsbubblan spricker - Intervjuad av boplats i Göteborg och sammanfattning av senaste tidens nyheter
• Bostadsbubblan - en sammanfattning och debatt i SVT - Jag debatterar bostadsbubblan i SVT Debatt ikväll kl. 2200 på SVT1
• Reflektioner på min artikel "Har vi en bostadsbubbla i Sverige?" - 13 goda råd och tips när man ska köpa ett boende idag.
• Nej, bostadsbrist förklarar inte bostadsbubblan... - Intervjuad i Aftonbladet Morgon TV-sändning om bostadsbubblan tillsammans med Swedbanks privatekonom
• Har vi en bostadsbubbla i Sverige? - En fördjupning till min debattartikel i Metro idag med argument för och emot bostadsbubblan
• Har vi en bostadsbubbla i Malmö? - Rekordpriser på 37 700 kr per kvm på Dammfri...