Fastighetskalkyl med kommentarer från Swedbanks fastighetsexperter
Sök:

Fastighetskalkyl med kommentarer från Swedbanks fastighetsexperter

Den här artikeln publicerades 2007-12-22 vilket innebär att den är mer än 2 år gammal vilket kan innebära att den är inaktuell och dess innehåll inte kan garanteras. Skriv gärna en fråga i kommentarerna om du är osäker så svarar vi. Tack på förhand! 🙏

Följande kalkyl har jag gjort i Excel och den kan användas för att snabbt genomför en kassaflödes- och likviditetsanalys på en fastighet.

Kommentarer från genomgång med banken:

  • Banken resonerar utifrån ett värdeår på en fastighet. Om byggnaden t.ex. är byggd 1900 men är totalrenoverad 1980 så sätter banken t.ex. 1970 som värdeår. Utifrån detta värdeåret räknar man ut schablon summor för t.ex. drift och underhåll per kvadratmeter.

    Nyckeltal (DoU/kvm):
    350 SEK/kvm för nya fastigheter
    430 SEK/kvm för 50 år gamla fastigheter

  • Vakans varierar starkt mellan orter. T.ex. i Stockholm bedöms vakans till 0% medan i andra städer kan den vara 2-10%.
  • Bostadsfastigheter belånas normalt upp till 75% i bottenlån
  • Industrifastigheter belånas normalt upp til 60% i bottenlån
  • Lagfartskostnad för privatpersoner är 1.5%
  • Lagfartskostnad för företag är 3.0%
  • Man bör kolla hur hyrorna ligger och om de ligger ijämnhöjd med allmännyttan då man kan bli tvungen att betala tillbaka dem.
  • Banken var tveksam till att ha engångskostnaderna i kassaflödesanalysen – eftersom de inte påverkar kassaflödet
  • Avkastningsvärdering skiljer sig mellan olika platser – t.ex. på 5-10% räknas som allmänt

Den här artikeln publicerades 2007-12-22 klockan 01:58 av Jan Bolmeson i kategorin(erna): Så blir du rik.

Ansvarsbegränsning: Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. En investering i värdepapper/fonder kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka det investerade kapitalet. Samtliga analyser och all annan information som tillhandahålls lämnas uteslutande i informationssyfte, för allmän spridning, och ska under inga förhållanden användas eller betraktas som rådgivning, uppmaning eller rekommendation för att köpa eller sälja aktier eller andra finansiella instrument. Åsikter och analyser som presenteras är personliga och informationen ska inte ensamt utgöra underlag för investeringsbeslut. Du bör inhämta råd från andra rådgivare och basera dina investeringsbeslut utifrån egen erfarenhet. RikaTillsammans frånsäger sig därmed ansvar för eventuell förlust eller skada av vad slag det må vara som grundar sig på användandet av analyser, dokument och övrig information som härrör från RikaTillsammans. Läs mer i de fullständiga villkoren.

Kommentera

11 kommentarer finns till denna artikel:

  1. Vit pil

    Det finns ett par poster i den kalkylen som jag skulle vilja ha lite förtydligade på, är detta möjligt?

    Belåningsgrad, avser det hela lånet? Dvs 60% av köpeskillingen exempelvis? När det gäller ”topplånet” om detta inte finns, eller är inbakat i ”bottenlånet” som vissa banker gör, ska denna post isåfall nollas?
    Kontantinsats av eget kapital (E), innebär denna post det totala egna kapitalet, både om man har ihopsparade likvidamedel och exempelvis kompletterat med blancolån? Den ligger ju under kategorin ”Lån till eget kapital”, menar du att man behöver ha en kontantinsats till att låna för eget kapital? Förstår inte den riktigt.
    Längre ner i kalkylen finns en kategori som heter ”Härledd information” och Lån-sammanställning” där står det ”Belåningsgrad bottenlån”, ska denna avspegla samma procentsats som den i ”Indata kalkyllån – Belåningsgrad”?
    Samma sak här finns en post som säger ”Bottenlån (B)”, är det alltså en automatisk kalkylering enligt formlerna för att få fram den summan som motsvarar procentsatsen på bottenlånet av totala köpeskillingen? Antar för övrigt att topplån inte ska vara med här om sådant är inbakat, likt förklaringen ovan?
    Därefter finns en post som heter ”Eget kapital till banken (E)” är detta alltså totala kontantinsatsen, exempelvis 40% av köpeskillingen? 
    ”Lån till eget kapital” antar jag motsvaras av ett blancolån om man inte har kontanter till kontantinsatsen? Men vad är då ”Kontantinsats (Ki)” om det finns en post som heter ”Eget kapital till banken (E)”?

    Tacksam för svar.

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Elvir
  2. Vit pil

    Lagfart för juridiska personer är 4.25%, inte 3%. Kan du förklara förhållandet mellan schablonkostnaden för DoU och värdeåret?

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Måns
  3. Vit pil

    Hej! Jag undrar också över några av förkortningarna? RLE – är det ränteabilitet på eget kapital? Och vad menas med tickininkomst?

    Tack för svar!

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Janya Cambronero Severin
  4. Vit pil

    Hej!

    Jag undrar om det finns någon definition på ”tickinkomst”. Har googlat på det utan att lyckas… endast 7 träffar varav två går hit!

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Gustav
  5. Vit pil

    Hej

    ang fastighets kalkylen är detta något man kan ta med sig till banken. vad betyder RLE

    0
    Gravatar ikon för användaren
    johan gulec
  6. Vit pil

    Lysande kalkylblad!!
    Tack för att du delar med dig!

    0
    Gravatar ikon för användaren
    doclasse
    1. Vit pil

      Hej!

      Vad kul, tack för komplimangen!

      Hälsningar,
      //jan

      0
      Gravatar ikon för användaren
      Jan Bolmeson
  7. Vit pil

    Tack – jättebra info! Har letat en sådan kalkylblad länge!

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Jon
    1. Vit pil

      Hej!

      Tack för komplimangen och feedbacken! : )

      Hälsningar,
      //jan

      0
      Gravatar ikon för användaren
      Jan Bolmeson
  8. Vit pil

    Mycket bra kalkylblad!
    Inte helt enkelt att sätta sig in i för en novis dock.

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Dan Larsson
  9. Vit pil

    Mycket bra inlägg. Viktiga punkter att tänka på.

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Mathias

Få månadens bästa tips och artiklar!

Få de bästa tipsen, videoklippen och artiklarna från bloggen
till din mejl ungefär en gång i månaden. Tack! /Jan :-)

Genom att prenumerera godkänner du villkoren för nyhetsbrevet. Du kan avsluta när du vill.