Fastighetskalkyl med kommentarer från Swedbanks fastighetsexperter
Följande kalkyl har jag gjort i Excel och den kan användas för att snabbt genomför en kassaflödes- och likviditetsanalys på en fastighet.
Kommentarer från genomgång med banken:
- Banken resonerar utifrån ett värdeår på en fastighet. Om byggnaden t.ex. är byggd 1900 men är totalrenoverad 1980 så sätter banken t.ex. 1970 som värdeår. Utifrån detta värdeåret räknar man ut schablon summor för t.ex. drift och underhåll per kvadratmeter.
Nyckeltal (DoU/kvm):
350 SEK/kvm för nya fastigheter
430 SEK/kvm för 50 år gamla fastigheter - Vakans varierar starkt mellan orter. T.ex. i Stockholm bedöms vakans till 0% medan i andra städer kan den vara 2-10%.
- Bostadsfastigheter belånas normalt upp till 75% i bottenlån
- Industrifastigheter belånas normalt upp til 60% i bottenlån
- Lagfartskostnad för privatpersoner är 1.5%
- Lagfartskostnad för företag är 3.0%
- Man bör kolla hur hyrorna ligger och om de ligger ijämnhöjd med allmännyttan då man kan bli tvungen att betala tillbaka dem.
- Banken var tveksam till att ha engångskostnaderna i kassaflödesanalysen – eftersom de inte påverkar kassaflödet
- Avkastningsvärdering skiljer sig mellan olika platser – t.ex. på 5-10% räknas som allmänt
Ansvarsbegränsning: Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. En investering i värdepapper/fonder kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka det investerade kapitalet. Samtliga analyser och all annan information som tillhandahålls lämnas uteslutande i informationssyfte, för allmän spridning, och ska under inga förhållanden användas eller betraktas som rådgivning, uppmaning eller rekommendation för att köpa eller sälja aktier eller andra finansiella instrument. För undvikande av tvivel noteras att Lag (2003:862) om finansiell rådgivning till konsumenter eller annan liknande lagstiftning alltså inte äger tillämpning på information på RikaTillsammans.
Åsikter och analyser som presenteras är personliga och informationen ska inte ensamt utgöra underlag för investeringsbeslut. Du bör inhämta råd från andra rådgivare och basera dina investeringsbeslut utifrån egen erfarenhet, vi rekommenderar dessa. RikaTillsammans frånsäger sig därmed ansvar för eventuell förlust eller skada av vad slag det må vara som grundar sig på användandet av analyser, dokument och övrig information som härrör från RikaTillsammans. Läs mer i de fullständiga villkoren.
