I dagens reklamavsnitt intervjuar vi @DagWardaeus som är medgrundare till Hypoteket. Det blir ett samtal om har det lönat sig att binda räntan, om snittlånet hos nya låntagare, om man ska binda räntan, räntan på skattekontot och mycket annat.
Några frågor vi diskuterar
▸Har det historiskt lönat sig att binda räntan?
▸Vilket misstag gör folk när de binder räntan?
▸Vad är det genomsnittliga bolånet / värdet på huset hos nya låntagare?
▸Hur ska man tänka när man jämför bolåneräntan mellan banker?
▸Vilka tips finns det när man ska förhandla med banken?
Nedan följer några av våra guldkorn från avsnittet:
▸Skattekontot är idag ett alternativ till bankkontot
▸Historiskt har det lönat sig att INTE binda räntan
▸Om man väl binder, så binder man på för kort period
▸Begär ut ett amorteringsunderlag när du ränteförhandlar
▸Gör inte misstaget att jämföra en gammal ränta med dagsaktuell
▸Grönt bolån ger lägre ränta
Det och mycket går vi genom.
En sammanfattning av avsnittet
Här kommer några av höjdpunkterna från avsnittet i form av en instagram-karusell. Följ oss gärna på Instagram då vi kör lite nytt där i form av bl.a. shorts och nörderier.
Du som är medlem på Patreon kan som vanligt se det utan reklam via denna länk - du bör även ha fått det som utskick via Patreon , med bildspel, mp3:a och hela paketet. Notera att du även då slipper reklamen i forumet.
Trådar och diskussioner som refereras till i avsnittet
Här är länkar till några av de olika diskussioner som refereras till i avsnittet och som ligger till bakgrund för det:
PS. Jag och @carolinebolmeson gör ett experiment i 3 månader kring sociala medier, för att se om det är något som du, andra och vi själva gillar. Just denna veckan leker vi lite med korta 1-minuters videoklipp i form av youtube-shorts och instagram reels.
Intressant snack ni hade. Sista ämnet var mest spännande, då det ramar in vår situation väldigt bra. Vi valde att fördela vårt bolån på fem olika löptider. Nu löper snart två av dessa ut och vi har fått ett automagiskt ränterbjudande på banken som är i paritet med SBAB. Tänker ta en diskussion med banken och se vad de kan göra.
Men min poäng här är att då räntan har gått upp, kommer vi inte behöva betala en mellanskillnad om vi väljer att lösa alla lånen och flytta dem till en annan aktör. Det ger oss, i nuvarande situation där vår bundna ränta är långt under den nuvarande, en helt annan grad av rörelsefrihet gentemot banken.
Det är en viktig parameter att komma ihåg som ni inte lyfte upp.
(Fem år tänkte jag var en bra kompromiss. Nu när jag ser hur räntorna utvecklats sedan dess hade de lånen med fördel bundits på 10 år istället.)
Mycket intressant avsnitt och Dan är väldigt karismatisk och verkar vare en vettig person. Om jag hade ett bolån skulle jag definitivt överväga att flytta det till Hypoteket.
Ett resonemang som jag dock inte förstår är när Jan säger att om man ska binda räntan så ska man göra det över en längre period (5, 7 eller 10 år) men samtidigt tittar ni på graferna från SVT som visar att det inte lönar sig att binda räntan under så lång tid. Hur går tankarna där?
Personligen ser jag bara risker med att binda mer än 3 år, dels på grund av resultatet från SVT-undersökningen men också eftersom man fastnar hos långivaren utan någon egentlig möjlighet att flytta sitt bolån eller betala av i förtid.
En bindning på 3-5 år ger varken en fungerande försäkring enligt historiken (om man verkligen behövde den) eller en förväntat lägre ränta än rörligt. Man står där med skägget i brevlådan när bindningstiden går ut, och 3-5 år går fort. Varken hackat eller malet.
En bindningstid på 10 år ger förvisso ännu lägre sannolikhet att få en lägre kostnad än rörligt över tid. Men då kanske du verkligen behövde den försäkringen i din ekonomi, och då fyller den en funktion ändå. Bara för att det är osannolikt betyder det ju inte att man inte har gått plus med 10 års bindning några gånger historiskt. Särskilt under enstaka år.
Har man varierande inkomster, ställning på arbetsmarknaden etc kanske man alltså borde binda hela bolånet på 10 år, istället för något mellanting.
“Jan: Om man tittar på Finansinspektionens rapport från 2021 så tittar man på den totala lånebördan för nya låntagare som ett genomsnittligt hushåll har, de lånade i genomsnitt 2.8 miljoner och hade ett marknadsvärde på 4 miljoner. De har en disponibel inkomst innan skatt på 51 000 kronor. I min värld så är det ganska lågt.”
Disponibel inkomst, är pengar man har att disponera till sparande och konsumtion (nettoinkomst plus bidrag) dvs EFTER skatt… Förmodligen det viktigaste att lära sig av detta avsnittet…
Ja tyvärr föll en del resonemang i avsnittet pga antagandet (assumptions are the mother of all fuck-ups ) att disponibel inkomst = bruttoinkomst! @janbolmeson I själva verket låg snittlåntagaren alltså närmare 40K än 30K före skatt!
Första gången jag läste bolånerapporten från FI tyckte jag inkomsten efter skatt lät högre än jag vågade tro. Så jag har ändå förståelse för antagandet…
Undrar också. Har ett markant bättre erbjudande på bordet från Swedbank som ändå brukar (brukade?) räknas som dyra. Erbjudandet med rabatt och allt dyker numera upp i appen när räntorna ska omförhandlas så har inte heller hos dem behövt gå på nåt säljmöte. (Möjligen kan man förhandla ytterligare.)
Jag tänkte på det här med disponibel inkomst, det jag lärde mig i högstadiet så är disponibel inkomst = nettolön + bidrag.
Som i mitt fall, lön efter skatt plus barnbidrag.
Ang grönt bolån har jag fattat det som att byta VP inte ger något större hopp i ED. Man måste i princip konvertera från eldrivet till typ ved/pellets och skaffa solceller.
Hade gärna valt hypoteket men som första gångs köpare blir det nog inte aktuellt förrän om 10 år när man amorterat ned till gränsen. Har SBAB idag och är nöjd med deras ränta. Skönt att slippa slösa tid på att förhandla med dinosaurierna.
Retoriken i avsnittet uppfattade jag att det är billigast med rörlig ränta. Detta är en vedertagen retorik i Sverige och de flesta med bolån har det.
Detta har försatt Sverige i ett läge där vi nu drabbas extra hårt av inflationen jmf med andra länder ex Tyskland och USA.
Lite reflektioner:
-Hade vi haft en kultur med bundna räntor, hade kanske inte bostadspriserna gått upp på samma sätt, i o m att köparna då räknat på en högre ränta, som blir en konsekvens av att köpa den försäkring som en bunden ränta kostar.
Hade vi haft mer bundna räntor hade vi inte påverkats i samma utsträckning av en ökad inflation/styrränta. Prognosen för BNP hade då eventuellt varit positiv för 2023.
Den låga svenska kronan påverkas bl a av att utländska investerare inte tror på vår bostadsmarknad. Hade vi haft bundna räntor, så finns det en sannolikhet att vår krona varit starkare, utifrån de argument jag angett ovan.
Är det då rätt, utifrån både ett makroekonomiskt perspektiv och mikroekonomiskt perspektiv, att basonera ut att rörligt är det ekonomiskt bästa alt i längden? Jag är inte lika säker. Eventuellt att rörlig ränta är bra för individen på kort sikt, inte lika säker att det är det på lång sikt. Just nu sitter många i dålig sits för att de inte band och för att de hade en glädjekalkyl när de tog lån, i tron om att nollräntan var ”för evigt”, och just där och då , när lånet togs, var det positiva prognoser. Även om banken har kalkylräntor, så tittar de flesta på situationen här och nu. Och hur påverkas Sveriges ekonomi av det? @janbolmeson@carolinebolmeson
Jättebra avsnitt!
Och bra tips om vad man skall tänka på vid ändra bank etc
Dock så undrar jag om hur man hanterar sitt bolån om när man går i pension /är i pension?
Hur funkar det då?
Sjäv så är jag nu 55 har ett bolån på ca 2,1 MSEK (ca 20% belåning) men, har aldrigt tänkt på hur gör man “sen”, finns det några problem i och med man inte har en “lön” men en pension?
Sitter i liknande sits. Ser en ”nackdel” med att lösa bort för mycket lån OM man funderar på hjälpa barnen t ex med kontantinsatsen till boende OCH våra lån behövs till det.
Dvs lösa bort lånen och sen försöka ta nya som pensionär är inte så enkelt utan goda löpande inkomster. Tillgångar/sparande värderas inte så högt av banken.
Svaret är nog att det beror på. Att man blir räntekänslig med rörlig ränta är ju liksom hela grejen. Men påverkan på bostadspriserna är inte lika enkelt. En ränta bunden på 30år hade ju varit avsevärt högre än de 1% man kunde få för drygt ett år sen, och hade möjligen kunnat ha någon psykologisk effekt att månadskostnaden såg högre ut. Men man hade ju också kunnat skrota bankernas begrepp “kalkylränta” där de använt 6-7% för att räkna på hushålletsmarginaler. Så effekten på bostadspriserna hade kanske tom blivit att de gått upp ännu mer när man inte behövde ta ränterisk?
Har en fråga på temat bolån som har viss anknytning till det ni talade om i detta avsnitt.
Bakgrund:
Jag och min sambo är i processen att bygga hus som kommer stå färdigt i början av sommaren. Vid nybyggda småhus kan man ansöka om amorteringsfritt upp till fem år, förutsatt att man har en belåningsgrad under 70%, något som vi med största sannolikhet kommer att ha.
Vi har just nu SHB som bank eftersom urvalet bland banker är något begränsat då man har byggnadskreditiv.
Se frågor nedan, gäller när byggnadskreditiv är omgjort till bolån:
Är det någon av de mindre bolåneaktörerna (Stabelo, Landhypotek, Hypoteket mfl) som erbjuder amorteringsfritt, vid småhus som är nybyggt? Min erfarenhet är att dessa aktörer är bra när man har ett befintligt bolån som ska flyttas men om man vill göra något utanför deras standardiserade mall, exempelvis byggnadskreditiv, har de inget att erbjuda. Har letat lite men hittar inget konkret.
Ponera att jag skulle få amorteringsfritt i 5 år hos min nuvarande bank (SHB), går det att flytta med om man byter bank? Eller måste man göra om ansökningsprocessen på nytt? Alternativt kan nästa bank inte erbjuda amorteringsfrihet? Sannolik kommer inte SHB erbjuda den bästa räntan och därav kan det bli aktuellt att flytta bolånet på sikt.
Jag har läst hur den ersättningen räknats ut och matat in våra värden i ovanstående hjälpmedel. Vi har väldigt låga räntor och dagens lite högre räntor gör att med våra förhållanden inte behöver betala något till banken för att lösa lånen. Hade förhållandena varit de motsatta med säg 5% ränta på våra lån hade vi dock behöva betala en ersättning till banken.
Ja det håller jag med om, men ville bara påpeka att det inte är säkert att bostadspriserna varit lägre med långa bindningstider på räntorna, kanske tom högre.
Man måste väl räkna med amorteringstiden, i flera länder räknar man med att lånet ska betalas tillbaka på 30 år och lägger upp en amorteringsplan utifrån det. Det håller ju tillbaka priserna jämfört med lån som knappt har behövt amorteras öht.
) att disponibel inkomst = bruttoinkomst! 
Har SBAB idag och är nöjd med deras ränta. Skönt att slippa slösa tid på att förhandla med dinosaurierna.