Avsnitt #251 - Om bra och dåliga lån, husköp och spara till konsumtion | Just. Keep. Buying. Del 2

Är det någon som har koll på vad som hände runt 90-talet som gjorde att huspriserna plötsligt började avvika kraftigt från sin tidigare trend? Är det “värdepappers-fieringen” av huslån? Är det lågräntemiljön tillsammans med jakten på avkastning? Är det att institutioner började köpa bostäder & fastigheter som investering? Sett många olika teorier, men inte fått det här “ahaa samlad bild av läget, nu förstår jag helheten” momentet ännu.

2 gillningar

Det går inte att sänka. Du får ta bort ditt patreon till RT och börja om från början.

Inflationen sjönk och därmed räntorna samtidigt som reallönerna steg och bostadsbristen streg i hela landet pga låg nybyggnadtion och skenande invandring. En perfekt storm för stigande bostadspriser.

Intressant avsnitt!

Jag lyckades bli en Patreon jag med, men anpassade månadsavgiften till en summa som passar mig som låginkomsttagare. Hoppas på att kunna öka upp den i framtiden!

Tack för möjligheten att stötta även med mindre summor! :blush:

3 gillningar

Kan du utveckla detta lite mera och ta med ett exempel med fonder istället? Om vi tar den mest bekanta fonden, Länsförsäkringar Global Indexnära som är outsourcad till Blackrock (som väl är ett Amerikanskt företag?). Kan du peka på hur fondandelarna inte äger faktiska aktier här?

Om vi däremot går till fonder i Kina så är min förståelse att den kinesiska fonden faktiskt inte äger aktierna. Det är alltså inte samma sak?

När vi pratar om amerikanska aktier tror jag @Vikt0r tänker på fallet där man direktäger enskilda aktier och inte specifikt fonder. Min väldigt lekmanna-förståelse för problemet är att sättet Avanza löst problemet med att handla på aktiemarknader utanför EU tillåter inte att man står skriven som direktägare av en aktie på ett sådant sett som krävs för att man ska få ut ett bevis och kunna gå på en bolagsstämma för sagda icke-EU företag. Det vill säga man äger aktien, men på grund av att den köps via en förvaltare som Avanza har avtal med (killgissar här men fungerar säkert likadant för Nordnet etc.) så kan man inte utöva sin rösträtt.

Tittar vi på fonder istället så ger man ju även där alltid upp sin rösträtt, fondförvaltare har ju dock ofta möjlighet att rösta å alla andelsägarnas vägnar. Dock äger man ju i båda fall en faktisk aktie (eller en del av en påse aktier).

Kina för utländska investerare var ett kaninhål som jag hamnade i igår kväll efter jag lyssnat till avsnittet :joy: Kina har lagar för hur och i vad utländska får investera i. Dessa har luckrats upp successivt över tid, men långsammare än va kanske många trodde för 20+ år sedan.

En viktig aspekt är att det finns sektorer (däribland telekom, internet, media etc.) vars företag utländska investerare inte får vara ägare i. Senaste listan diskuteras i denna artikel. För att kringå detta så kom man på en speciell struktur som kallas variable interest entity (VIE).

Min väldigt grundläggande och ej expertförståelse för VIE är att de fungerar så här. VIE är ett kinesiskt företag (grå box) som ägs helt och hållet av kineser (orange box, grundarna och/eller någon annan liten klick människor), där hålls alla viktiga licenser/patenter etc. för att man ska få göra affärer inom relevant område i Kina. Ägarna av VIE ingår kontrakt med ett wholly foreign-owned enterprise (WFOE, ljusblå box), som då alltså kan ägas av vem som helst, där man säger att egentligen är det WFOE som kontrollerar VIE. Utöver detta upprättas ekonomiska kontrakt mellan VIE och WFOE som säger att alla vinster slussas till WFOE genom att man betalar serviceavgifter. WFOE i sin tur ägs helt och hållet av ett internationellt företag som ofta upprättas i Cayman/Bahamas/etc., det så kallade offshore special purpose vehicle (SPV, grön box). Detta är det som sedan noteras på utländska börser, ofta i New York, Hong Kong eller Singapore, och som alla investerare kan köpa utan restriktioner. Även vanliga kinesiska investerare (utöver grundarna) har endast som alternativ att köpa in sig via detta offshore SPV, så också ges alla stock options för anställda i offshore SPV och inte i VIE.

Enligt en intervju (innehåller även en del annan intressant info om VIE-strukturen) med expert på området så har Kina generellt sett mellan fingrarna för detta fenomen de senaste 20+ åren. Men nyligen har man officiellt tagit hänsyn till denna struktur i reglerna för M&A vilket enligt experten bör tolkas positivt:

Over the 20 years that the structure has existed, the regulators went back and forth on approving the VIE structure. But, in the last three to five years, everything has been moving toward solid signs of approval or, at least, acceptance of the structure.

Men, däremot så förbjöd man förra året VIE inom after-school tutoring (som tur var endast cirka 0.5% av Kina-index). I denna artikel hänvisar man också till att runt 60% av rena Kina-index (både MSCI och FTSE) är baserat på VIE-strukturer, resterande är direktägande av A eller H-aktier i företag som investerare får investera i. Denna andel har också ökat de senaste åren, MSCI t.ex. tog in cirka 20% A-aktier 2018 i sin Kina-exponering i EM-index och förväntar sig öka.

Så om man har 10% EM, vilket har cirka 30% Kina, vilket i sin tur har cirka 60% VIE, då har man cirka 1.8% av sin portfölj i kinesiska VIE.

(slänger in en brasklapp att jag är verkligen ingen expert och har inte gjort någon gedigen källkritik här, så ta det med en grävskopa salt)

4 gillningar

Jag tyckte att delen om att lån kan vara en god ekonomisk ide var väldigt intressant! Caroline satte verkligen ordet på den oro jag har kring lån: “Tänk om de ändrar räntan utan att jag märker det”. Så jag tänkte fråga er:

Ni som har använt hävstång (Värdepapperskredit) på Avanza:

  1. Om Avanza bestämmer sig för att ändra räntan
    a) Hur fort går det? Över natten? I månadsskiftet?
    b) Hur meddelas man? Meddelande via Avanza? Mail?
  2. Räntan baseras på procentsats av det aktuella kontot. Då finns det en risk att räntan går upp om mina värdepapper minskar i värde. Hur ofta justeras räntesatsen? Är det samma dag som värdepappersförändringen sker, eller vid nästa månadsskifte?

Tror att detta kan vara en värdefull väg för mig, då jag är precis i början av min sparkarriär och enkelt kan täcka upp för eventuella ränteförändringar.

2 gillningar

Både på Avanza och Nordnet får man meddelanden så fort räntan ändras så man får se till att läsa de meddelanden man får så man hänger med.

2 gillningar

Intressantast är väl den underliggande trenden, som verkar vara densamma i hela (väst)världen. Se exemplet från Amsterdam, fast där ännu “värre” än sthlm. Lokala faktorer/regleringar etc. finns såklart i alla länder, men trenden verkar vara densamma överallt. Tänker att det måste ha att göra med sjunkande räntor och inflation. Vad skulle det annars vara, som dessutom kom relativt samtidigt?

Det beror också på varför räntan ändras. Ändrar avanza villkoren för lånet, alltså ränta, vad du får låna till etc, har du några månader (1-3 månader, står i villkoren).

Ändras räntan för att DU inte uppfyller villkoren för bästa räntan så sker det omedelbart. Du kan gå över en natt från 0% till 6 %. Tex du köpt mer än 10%, börsen faller och värdet på säkerheten sjunker så du går över gränsen.

Oavsett vad ändringen beror på så får du ett meddelande i deras tjänst. Om du sen ställer in så att få mejl eller notiser i appen är upp till dig.

Att ha belåning kräver att du är lite alert, undersöker i förväg vad som kan ske i olika situationer. Hur går det till om du skulle bli överbelånad, vad händer om något sker och hur tänker du agera.

Ett sätt är att träna, ansök om kredit med belåna inte portföljen. Ha regler för hur du ska använda belåning, tex bara vid ombalansering eller vid köp då du kommer föra över samma summa och återställa krediten till 0. Gör så i minst ett år och utvärdera hur det känns.

1 gillning

Tack för svaret Markus!

Precis så har jag tänkt. Ansökte om kredit igår, och tänker att jag i denna fas av mitt sparande, när jag har väldigt lite pengar på mitt ISK har ett perfekt tillfälle att pröva denna metod, för att riskerna är väldigt små - även en ränta på 6% är väldigt hanterbar när det bara gäller några tusenlappar.

Nästa steg blir att

  • Se till att jag får mail (har tagit bort avanza-appen, vill inte kolla hela tiden)
  • Vid varje lånetillfälle - bestämma hur jag ska göra i ett worst-case scenario, för att hålla koll på min risknivå.
  • Skapa några räkneexempel på vad de möjliga riskerna och vinsterna är.
  • Jag är i regel väldigt sparsam, så jag kommer att sätta igång att använda en liten hävstång med detsamma. Jag kan lätt lösa ut krediten om något skulle gå fel, eftersom det handlar om så små summor.

Tack för hjälpen!

1 gillning

Ska bli intressant att lyssna på dessa avsnitt… började läsa boken direkt när jag såg att ni diskuterade den och ser fram emot att höra vad ni tyckteoch tänkte om den :smiley: