Belåning idag på 10 %, funderar på att låna till 50% på bostaden och investera. Smart eller dumt?

Dessutom får du passa på att be en mäklare att omvärdera då och då. På sikt så minskar din belåningsgrad om marknaden går uppåt. Att ha en helt obelånad bostad blir bara dina arvvingar glad över. Kassaflöde är betydligt viktigare i äldre dar.

Satt nyligen i liknande sits. Jag är snart 54 år, frun något yngre. Hade nyare villa, fin sommarstuga och lite skog i norrland där allt var obelånat. Rejäl buffert på räntebärande konton som vi kan leva på ett par år. Byggt upp bra tjänstepension osv. Så mentalt var allt toppen kopplat mot ekonomin. Haft tankar ett tag på att vi nu äntligen började närma oss punkten där vi var “fria”. :+1:

För 1-2 år sedan började vi då fundera på en framtida flytt. Kontaktade då min bankman för att kolla upp lånemöjligheter framöver. Då började vi inse att utan löpande (höga som tidigare) inkomster/lön framöver så var låneutrymmet tyvärr ganska begränsat. Vi kunde fortfarande få lån ännu men några år framåt så kunde det bli rejäla problem om vi valde att leva snålt på våra besparingar eller ta ut en mindre pension.

Då började tanken gnaga att vi trots allt kanske var dumma som satt HELT obelånade. Bättre att ha “lagom lån” (<50%) och investera på börsen eller om vi ville bo där huspriserna var högre och fortfarande kunna ha kvar sommarstugan osv.

Hade tidigare som målet att vara “skuldfri”. När det väl lyckats så var det en otroligt skön känsla där vi kände att vi satt väldigt “tryggt”. Sen kom den där gnagande känslan…som blivit allt mer irriterande under senaste åren.

Så av helt andra anledningar valde vi nu i höstas att flytta i till Stockholm. Så idag har vi 47% belåningsgrad och det känns helt ok. Vi skulle kunna sälja sommarstugan och då plocka bort lånet helt MEN blir det aktuellt att sälja den så funderar vi starkt på att behålla (en större del av) lånet ändå och investera de på något sätt. Så “än hur man vänder sig är ändan bakåt” D v s finns fördelar med båda och inget behöver vara rätt eller fel. Du måste helt enkelt känna efter vad som känns bäst för dig/er. För oss känns det lugnt och bra med den lånenivå vi nu har.

3 gillningar

En anledning jag har lärt mig / man lär sig som företagare är att ibland är det bättre att ta ett lån när man kan. Banker tenderar ge en paraply när det är sol ute och vill ha tillbaka det när det börjar regna. :man_facepalming:

Typ när man börjar bli äldre.

1 gillning

Så tänker jag också. Jag och sambon har kommit överens att vi inte ska amortera mer än 50% av borätten. När vi väl når dit så ska överskottet in till börsen.

Tack för ytterligare kloka inlägg. Det där med hur man bör tänka gällande lån innan pensionen hade jag inte ens tänkt på. Nu är jag i o f sig bara 48, men om 10 år kanske banken inte är lika villig med att ge lån?

Så är det ju. Ska du ta lån på bostaden bör du ju göra det så snart som möjligt. Ju äldre du blir, desto mindre blir din betalningsförmåga. Så ser banken på det iaf. du bör ju tänka Time in market. Det bästa vore om du hade investerat för 30 år sen, men det näst bästa är att börja imorgon. Sen kanske du vill känslomässigt sätta in ett par procent varje månad. Det viktigast är att det är enkelt och då kanske Lysa blir ett bra alternativ för dig. Det kan vara värt att betala lite för ombalansering och så.

Tänk om du bara investerade när börsen är på topp?

När det gäller belåningsgrad och amortering så kan amorteringskravet vara ett bra “max” riktvärde för belåning och amortering, dvs att amortera ned till en belåningsgrad <50%.

Mycket av tråden ovan diskuterar risken av att investera i “marknaden” och då tänker man sig aktier, men det finns även alternativet med räntor. Tycker man att risken med en hög andel aktier är för hög så kan man använda en ränteplacering som komplement helt eller delvis. Det man inte ska glömma bort är fördelen att ha tillgång till fritt kapital den dagen då inkomsterna sjunker och man får svårt att frigöra kapital för livets nödtorft.

För egen del så betalar jag <1,0 % i bolåneränta, har just nu <40% belåningsgrad. En belåning som eventuellt ska justeras upp som planering för en pensionering inom 5-20 år, beroende på hur livet utfaller och läget känns. En höjd belåningsgrad för att frigöra bundet kapital i boendet skulle med relativt stor säkerhet placeras i en relativt stor del räntor. DVS jag kommer att frigöra kapital och i praktiken inte ha någon nettokostnad för detta.

Själv har jag “brottats” lite med problemet att få en helhetssyn på mina tillgångar och skulder genom åren, blev betydligt bättre den dagen då jag gjorde en “balansräkning” där sparande, fastighet, pensioner och skulder var med, dvs en samlad summa på de tillgångar som finns idag och ska räcka livet ut. Sen kan man räkna ut soliditeten, dvs hur mycket av balansräkningen är eget kapital.

Jag tror att många skulle börja med att titta på helheten för att sedan börja titta på delarna, exempelvis sitt sparande och investeringsportfölj.

1 gillning

Det känns som att min inställning förändras lite efter varje klok kommentar, och detta leder mig förhoppningsvis till att fatta ett klokt övervägs beslut - tack alla. Det finns heller ingen anledning att ta beslutet imorgon så det får mogna lite till.

Just nu känns det som rekommendationen från @_Kalle skulle kunna vara något - att starta med att låna upp från 10% till 25% i år. Sedan får jag nästa år ta ställning till om jag vill fortsätta att gå upp i belåningsgrad. Jag skulle även kunna pröva att köra superlånet på Avanza en månad (0% upp till 50K om jag förstått rätt). Detta för att se om jag får ont i magen av att låna för att finansiera värdepapper :slight_smile:

2 gillningar

Kommentaren “låna för att finansiera värdepapper” är mest mental bokföring, i praktiken finns det bara tillgångar och skulder…Exempelvis kan lån med värdepapper som säkerhet vara billigare än bolån, varför inte utnyttja detta? Tror att ett fel många gör är att binda ett lån till en specifik tillgång, istället för att se allt som en helhet.

Jag skulle börja med att sammanställa alla tillgångar/skulder

Tillgångar:

  • Fastigheter (taxeringsvärde / 0,75) Lägenheter
  • Finansiella tillgångar
  • Pensionstillgångar (Statligt, PPM, tjänstepension och privat pensionssparande)
  • Övrigt lätt realiserbart med ett större värde

Skulder:

  • Bolån,
  • Värdepappersbelåning
  • Billån
  • Studielån (här har jag inte tänkt klart ännu eftersom jag inte har några egna studielån, betalade tillbaka studielånen för många år sedan av ren okunskap…Så här 25 år senare så kostade detta felbeslut >1MSEK)
  • Övriga lån.

Då får man helt plötsligt en bild på vad som är mitt och vad som är bankens på totalen, samt vilket kapital man kan använda för sitt framtida liv. Man ser också hur stor del av sina tillgångar som består av skulder och hur mycket eget kapital man har.

Nästa steg är att titta på boendet

  • Vad finns det för möjligheter med den fastighet jag äger, exempelvis finns det outnyttjade pantbrev?
  • Vad är ett rimligt marknadsvärde?
  • Hur mycket eget kapital vill jag binda i boendet?
  • Vilken belåningsgrad har jag?

Ett tredje steg kan vara att se över sina kapitaltillgångar inklusive pensioner:

  • Kan dessa användas för att få bättre “deal” på bolånen
  • Kan dessa användas som säkerhet för värdepappersbelåning?
  • Är dessa investerade till en rimlig avgift?

När man har gjort ovan så har man mycket av den information man behöver för att se vilka möjligheter man har. Exempelvis genom att flytta hela rasket till Nordnet eller Avanza som alternativ till den vanliga banken.

Ovan handlar om vilka tillgångar man har och hur man använder dessa på ett effektivt sätt, inte så mycket om sparande, riskhantering och investeringar. Det är nästa steg.

5 gillningar

Väldigt intressant inlägg! “I praktiken så finns det bara tillgångar och skulder, allt annat är mental bokföring” får en verkligen att tänka…

Inom företagsekonomi så brukar man prata om soliditet, dvs hur stor del av tillgångarna som finansieras av eget kapital. En genomsnittssiffra bland företag brukar vara 50%, vilket skulle motsvara 100% belåning på en fondportfölj… (om man inte har en bostad som drar upp belåningen).

Så, vad är en rimlig soliditet i ens privatekonomi? Vilka avkastningskrav ska man ha på sitt liv? :slight_smile:

1 gillning

Jag har fastnat lite i den tankefällan. Jag hade amorterat av hela huslånet men har insett att det inte var så smart. Så jag har belånat huset till en del igen och investerat. Egentligen borde jag låna till 50%, men det känns lite svårt. Men hade jag aldrig amorterat av hela lånet från början så hade det inte varit någon grej. Nu tänker jag hela tiden att mitt sparande är värt X kr minus lånet. Annars hade sparandet varit värt X kr och jag hade ett hus med 50% lån.

Nu skulle jag även kunna börja tänka att det är dumt att mitt företag är skuldfritt, men den vägen vill jag inte gå :slight_smile:

Så är det ju inte. Man får vara lite försiktigt så man inte hamnar i FOMO-fällan. Ditt hus är ju obelånat och som bekant har huspriserna klättrat de senaste 20 åren iaf. Säg att ditt hus kostade 1 miljon 2000. Nu är det värt 5 miljoner. Då är ju värdeökningen 4 miljoner (lite inflation).

Dock är det bra att ha fler tillgångsslag. Det är lite som att ha en säck guldmynt på en öde ö. Då önskar man ju att man hade haft en halv säck guldmynt och lite mat istället. Med en obelånat bostad så är du skyddad mot rörelser på bomarknaden. Som bekant växer inte träden upp till månen. Så då och då skakar det till. Oftast korrelerar rörelser på bostäder och värdepapper(aktier).

Det många luras är att det finns en formel för succé, men det är verkligen som @janbolmeson och Caroline säger. Man måste kunna sova gott om nätterna även om bostadsmarknad eller börsen har kraschat. Man måste kunna fortsätta leva som vanligt.

5 gillningar

Exemplet med en säck guldmynt på en öde ö beskriver risken som många riskerar att sätta sig som pensionär/arbetslös om man inte tänker till när det gäller kapitalbindningen på sitt boende medan man kan. Man sitter med ett obelånat hus (säcken med guldmynt) som är värt 5 MSEK, men har inte råd att köpa mat då ens pension är låg och man inte har något fritt kapital, allt är bundet i huset. Detta är en risk.

Alternativet vore att ha 20-40 % belåning på huset, och 1-2 MSEK extra på kontot, dvs man har råd att köpa mat. Om man placerar dessa pengar till relativt låg risk så bör kapitalinkomsten i det närmaste betala räntekostnaden på bolånet… I första steget är detta inte för att tjäna pengar, dvs FOMO, utan ett sätt att minska framtida likviditetsproblem den dagen man inte har inkomst för att beviljas lån.

Totalt sett har inte risken ökat vid ett prisfall på bostaden, istället för att ha ett obelånat boende, så har du en skuld på boendet som uppvägs av en tillgång på kontot som kvittas mot varandra. Sen kommer risken att öka vartefter och om man använder kapitalet för konsumtion

Har man inte tillgång till billigt kapital som pensionär då man inte kan få nya bolån så riskerar kostnaderna att öka, exempelvis så kan bilbytet för bilen man har för att ta sig till sommarstugan att bli tvungen att finansieras med leasing eller billån till 5% ränta istället för bolåneränta.

Sammanfattningsvis så tycker jag att det är lika viktigt att planera kapitalbindningen inför sin pension som att pensionsspara.

Tillgång till fritt kapital gör att i alla fall jag kommer att sova bättre.

5 gillningar

Vet vi detta? Hur ofta har globala indexfonder och bostadsmarknaden i Sverige fallit samtidigt?

IT-kraschen och Bankkrisen. Även förra året. Om än en liten dipp i mars.

En reflektion när jag har kommit lite längre i min mentala resa. Lånat upp försiktigt, men kan inte låta bli att få lite röda flaggor. Hur tänker ni?

  • Superlån upp till 50K till 0%

  • Bolån till under en procent upp till 50% av bostadens värde med flexutrymme att låna mer

Det pågår en parallell diskussion i följande tråd som delvis är en fortsättning på diskussionen som förts ovan.

Jag skulle se Superlånet som en buffert som direkt kan användas i bufferthinken istället för att ha motsvarande belopp stående på ett konto i bufferthinken till ingen eller ringa ränta. Om behov uppstår kan du direkt ta ut pengar från depån hink3 och flytta dessa till bufferthinken utan att fråga banken. Det man i praktiken gör är att minska bufferthinken med 50K för att man vet att man får loss kapital “If the shit hits the fan” Under tiden man väntar på att behovet uppstår så gör det egna kapitalet mer nytta om det får arbeta genom att vara investerade. Jag misstänker att i ditt fall så är 50K inte en stor del av dina tillgångar… Om det är mentalt jobbigt så minska din buffert med 50K och investera dessa, och tänk att om det händer det något så tar vi pengar från depån, möjligen med Superlånet i botten. Då blir det i praktiken samma slutresultat.

I praktiken så ser jag att bufferthinken ska finnas tillgänglig inom exempelvis 24 h, oavsett om det är eget kapital eller inte, Går tvättmaskinen sönder så åker vi och hämtar en ny utan att fundera så mycket på om det finns pengar eller inte, man vet att det finns tillgängliga pengar.

Jag skulle ta tag i bolånefrågan, det kan ta tid med tanke på eventuella bindningstider, pantbrev, ev förhandlingar med banken etc. När det är gjort så har man en ny bas i ekonomin.
Tänk också att man inte nödvändigtvis behöver jaga en hög avkastning (tänk aktier) i det frigjorda kapitalet, all avkastnings som är högre än bolåneräntan gör att man går med vinst, sen kanske man vill ha någon procent i mellan för den ökade risken man tar. Genom att öka det investerade kapitalet, inte orimligt att för många skulle det bli en fördubbling, så kan man halvera avkastningskravet och ändå “tjäna” samma mängd pengar men till en betydligt lägre volatilitet, exempelvis från 100% aktier till 50% aktier och resten räntor/guld eller vad man kan komma på.

Även jag har en tröskel att ta mig över innan jag kommer vidare med att höja belåningsgraden från >40% till >50%, värdepappersbelåning har jag till och från haft de senaste 20 åren till och från på låga nivåer, <5%.

3 gillningar

Det skulle kanske vara bra med en livförsäkring i ditt fall? :slight_smile: