Bostadsrätt vs kontantinsatts vs pengamaskinen

Vardagsekonomi Bostad, bolån och boendeekonomi
22

Tack för att tar dig tid att tvinga mig att tänka efter :slight_smile:

Jag tror nyckeln här är att ägandet av till 7,5 M värderade bostäder inte är så relevant egentligen.
Alltså, vad vi ev. köper nu är ju en bostadsrätt till värde av 5M. Det är relevant.

Bostadsrätt 1s värde är bara relevant ur aspekten att jag vill använda bostadsrätt 1 som bankomat. Jag vill få ut maximal kontant summa ur den.
Teoretiskt beroende på värdering och nuvarande lån. Dvs 85% av 2,5M minus nuvarande lån, vilket borde kunna ge mig upp till 1 275 000 kontant i ytterligare lån (totalt lån om 2 125 00, dvs 85%)

Med den summan som insats i en ny ansökan om lån får vi låna 7,5M om vi så vill. Dvs med större kontantinsats blir vårt låneutrymmet större.

Någonstans där hamnar vi i ett teoretiskt max för vad jag kan använda bostadsrätt 1 som bankomat till - om det upplägget accepteras av en bank. Då blir belåningen i närheten av 85% för båda / totala lånet för båda bostäderna.

Sedan råkar detta då i slutänden sammanfalla som “summor”. MEN om vi bara väljer att ur Bostadsrätt 1 ta ut 800 000. Så är det en bostad för runt 5M som är aktuell.

Alltså, resonemanget jag tog tidigare kring vad vi eventuellt får låna baserades då på våra nuvarande besparingar i olika papper, som vi kan frigöra om vi vill / måste. Med ca 800 000 som kontant insats får vi lån till ca 5M (750 000 räcker när jag kontrollräknade nu)

Och köper vi en ny Bostadsrätt 2 för 5M. Då har vi " bara" belåning om 800 000 + 800 000 + 4,2M = 5,8M

Att Jag i det läget ÄGER något med värde 7,5 M är ju inte så relevant för någon egentligen och inte negativt för banken. Jag KÖPER ju inte 7,5 “bara” 5,8M.

Trolleriet är ju för att Bostadsrätt 1 inte är på marknaden. Den köper jag inte. Den äger jag redan.

Eller är det jag som tänker tokigt där?

23

Jag gillade räkneövningen :slight_smile:

Jag tänker att det du eventuellt missar ta höjd för är total belåning. Alltså att du inte bara kan ta ut 800k från BR1 utan jag tror att banken kommer se att det sänker ditt låneutrymme. Dvs att det du tar ut i ökad belåning är del av de 5M du får ta ut totalt i lån enligt räknesnurran. Med betoning på att det är vad jag tror.

De (och du) kommer ju behöva räkna på att du ska klara ökad amortering och ränta på lånet även för BR1.

24

ja, jag är med hur du tänker.

Men, då faller kanske det hela där.

Men jag förstår inte varför de 800k jag tar ut ur bostadsrätt 1 som om det vore en bankomat skulle räknas in en gång till? Det blir ju i och med att jag tar ut på ena sidan och stoppar in på andra sidan ett nollsummespel, där jag i slutet av karusellen har 5,8M i lån. Om jag äger båda

Idag har jag ju en bostadsrätt 1 som jag i mer eller mindre kan anse att jag har 2,5M - 800k = 1,7M kontanter stående i. Det är ju en “kontantinsats” om något det. Jag kan inte realisera dom, det är ju problemet.

Även om din poäng om beskattning vid försäljning är klart relevant, så är det ändå en budget teknisk post som borde hjälp mig vid diskussion med banken. Eller också gör det inte alls det.

Jag tror att jag köpte för ca 950k så vinsten vid försäljning skulle då vara ca 1 550k. Om skatten på den delen skulle vara 22% så är det bara “341k” som jag skattar bort.

Kvar borde jag vid den kalkylen alltså ha en teoretisk vinst på ungefär 1,7M - 341k = 1 359 000 i kvarvarande vinst. Igen mer än nog att täcka de där 800 000 jag vill ta ut ur bostadsrätt 1.

Vi får se vad banken svarar. Gissar att det inte blir till min favör efter ett första kortare samtal idag.
Då skulle man även på denna bank vara skriven på sin bostadsrätt för att belåna den högre. (Knasigt med tanke på att jag amorterat ner lånet mer än jag behövt - då ska jag så klart genast sluta amortera eftersom jag är nere lång under krav för att amortera om jag förstår saken rätt)

25

Kruxet i detta är ju att du inte kan tänka att du tar ut som en bankomat. Värdet sitter ju i den faktiska tillgången bostaden, du tar ett lån där lägenheten är säkerheten. Lägenheten behåller ju sitt värde även fast du tar lån (med bankomattänket skulle den minska i värde). För att få loss värdet i lägenheten ”på riktigt” så måste du sälja den.

1 gillning
26

Som andra har skrivit är nog det som sätter gräns för vad du får låna hur stor lön du har i förhållande till din totala skuld. Sedan kan du fördela lånen hur du vill mellan de olika lägenheterna.

27

Vet inte om du är klok eller inte men du är mycket djärv och kan vara på väg att implementera en “ekonomisk självmordsplan” under de omständigheter som råder idag. Du är ju inte bostadslös, knappast ens trångbodd.

2 gillningar
28

Har ni funderat på möjligheten att sätta upp nya väggar för att skapa ett rum till? Jag har aldrig provat själv, men har läst om lösningar som inte gör så mycket åverkan på golv och tak.

Ett annat alternativ är att ta reda på om din lägenhet tidigare har haft fler rum. En bekant till mig hade liknande problem som dig. Många kvadrat men få rum. Hyresvärden hjälpte till att att bygga upp väggar där det tidigare funnits väggar.

5 gillningar
29

Ja, det är en mycket rimlig fråga och faktiskt absolut genomförbart.
Lägenheten har idag två sovrum, och två vardagsrum i fil. Det ena av dessa är ursprungligen ett eget rum. Grannarna har i sin tur delat av det sovrummet i två. Så Jo, möjligheterna finns.

Vi bor oförskämt bra där vi bor.

Och en faktor som jag inte tar upp i text ovan är ju att månadskostnaden för boende blir ofantligt mycket högre än den hyra vi har idag. Det är inom ram för vad vi kan betala. Men det är en mycket relevant fråga om det är värt det.

Att verkligen räkna hem den förbättringen eller förändringen av boendet blir nog svårt. Kanske så svårt att vi avstår oavsett vad banken till slut säger.

1 gillning
30

Det låter väl klokt om det är möjligt! Vi bor i en 3:a på 55 kvadrat, bra förvaring så löser sig det mesta. Så kanske livet/räntorna/uthyrning ser annorlunda ut om 5 år så ni kan värdera situationen igen då om ni vill.

1 gillning