Haft span på en lägenhet ett tag som jag och frugan eventuellt tänkt köpa.
Det är en nyproduktion som ligger ute för 2,5 miljoner.
Vi hade tänkt gå in med 30% i kontantinsats vilket blir 375.000kr var (för er som inte var så snabba på att räkna)
Både jag och hon är helt nya i denna djungel och fått ett lånelöfte av banken.
Till vår fråga till er som kan mer än oss:
Vid en belåningsgrad på 70% av bostaden, stämmer det då att vi ”ska” betala 1% ränta av lånet på 1750.000kr om året vilket då blir 17.500kr om året eller 1458kr drygt i månaden?
OM vi skulle vilja amortera 5% av lånet (87.500kr om året eller 7292kr i månaden) är det något man kommer överens om med banken då?
Är det så det funkar? Vi vill bli skuldfria så fort som möjligt, och för er som undrar så är avgiften till föreningen 4300kr i månaden.
Tack snälla om någon kan förklara detta till oss så vi eventuellt kan lägga bud på drömbostaden med mer kött på benen än nu!
Som jag har förstått nybyggen: Om det är ett nybygge som ännu inte har en ordinarie styrelse så får avgiften inte höjas även om det vore nödvändigt. Då föreningen har tillsatt en ordinarie styrelse så kan det snabbt komma avgiftshöjningar. Kolla detta så slipper ni kanske en obehaglig överraskning.
Vad menar du med att avgiften inte får höjas innan en ordinarie styrelse har bildats? Frågar då jag kommer flytta till nybygge snart. Var kan man ta reda på den informationen som du nämnde om? Vårt månadsavgift har redan höjts innan tillträdet, betyder det att den kan höjas igen?
Ni ska amortera 1% om året då, detta blir den summa du nämner. Utöver detta kommer räntan på hela lånebeloppet, så lägg på närmare 10000 före ränteavdrag, eller ca 7000 efter ränteavdrag. Sedan avgiften på det. Så hur ni än räknar så hamnar ni på 13000 i månaden innan andra avgifter och kostnader som el, parkering etc.
Ja det blir till att byta plats på summorna för ränta och amortering. Det går så klart att amortera mer om ni kan. Skuldfria kan vara ett långt projekt, så länge det går åt rätt håll och vardagsekonomin funkar är det en bra sits.
Om avgiften redan höjts så har ni sannolikt en ordinarie styrelse i föreningen men visst kan avgiften höjas igen och igen beroende på storlek, löptid och ränta på föreningens lån. Bäst att ni kollar då detta är ett stort problem i både nya och gamla föreningar.
Vår avgift höjdes med 40 % innan inflytt. Köpte tidigt 2021 och flyttade in dec 2022. Och det var en tillfällig styrelse som satt innan den nya tog över.
Fel. En nybildad bostadsrättsförening måste ha en styrelse, annars kan den inte registreras av Bolagsverket. Givetvis måste styrelsen ta ansvar för föreningens ekonomi och får eller snarare skall höja avgiften om så behövs.
Korrekt, men ett nybygge kan i början ha en tillfällig styrelsen och vad jag erfar så tillåts inga avgiftshöjningar utanför kontraktet innan en ordinarie styrelse valts in och tillsatts men det kanske rör sig om ett missförstånd. I alla fall bäst att kolla upp för att vara säker om man är nybyggespekulant med begränsad kunskap.
Jag kan ha missuppfattat reglerna lästa i en tidningsartikel, höjningen kan ha legat inom ramarna i kontraktet eller så gjordes kanske en otillåten höjning.
Du har fullständigt fel. Jag har själv under årens lopp suttit i styrelsen för ett antal nybildade föreningar, så jag vet.
Styrelsen i den nybildade föreningen har exakt samma befogenheter som vilken styrelse som helst. Behöver man höja månadsavgiften så gör man självklart detta. Det finns inga, upprepar inga restriktioner i detta sammanhang.
Tvärtom, det är styrelsens skyldighet att se till att föreningen klarar sin ekonomi.
Du använder dessutom fel terminilogi. Man skriver inget kontrakt mellan köpare och säljare. I stället skriver man ett UPPLÅTELSEAVTAL där föreningen upplåter en bostadsrätt till den nya medlemmen i föreningen.
Självklart kan jag ha fel och det är inte första gången som jag använder fel terminologi i ämnen där jag inte har fullständiga kunskaper. Jag är dock ganska säker på att jag nyligen läste artikeln som beskrivet, om de nybyggda centrala bostadsrätterna i Göteborg men jag kan ju ha missuppfattat innehållet eller har artikelförfattaren inte haft koll. När jag söker vidare i ämnet så förefaller det som att du har helt rätt i att reglerna inte är annorlunda för en interimsstyrelse men det är absolut värt att utfärda en varning eftersom styrelsen är tillsatt av byggmästaren samt att den ordinarie styrelsen kan tvingas fortsätta höja avgifterna när de tar över.
Från juristen:
Begreppet interimsstyrelse finns inte lagreglerat utan är endast en beskrivning av en styrelse som upprättats för en tillfällig konstellation. För nyproduktioner används det eftersom det då inte finns några boende medlemmar, än, som kan bilda en styrelse. Under den tid bygget pågår är byggföretaget skyldiga att tillsätta en styrelse som fattar beslut för föreningens vägar. Eftersom styrelsen då består av byggföretaget kan det leda till att föreningens bästa intressen inte tillvaratas.
Möjligheten att kräva skadestånd från en interimsstyrelse vid dåliga beslut är ytterst begränsat eftersom styrelsens lojalitetsplikt gentemot föreningen kan åsidosättas genom att samtliga medlemmar i föreningen samtycker till beslutet. Då medlemmarna vid beslutstidpunkten består av byggföretaget själva är det därmed inget hinder för dem att fatta beslut som kan vara till nackdel för de senare medlemmarna.
De framtida medlemmarna ses inte som medlemmar förrän deras medlemskap beviljats och kan därmed inte påverka styrelsens beslut. Det innebär att även om du tecknat förhandsavtal och står bunden av ditt köp kan du inte påverka styrelsens beslut förrän du antagits som medlem i föreningen.*
Om du vill få en större inblick i rättsläget rekommenderar jag dig att läsa domen NJA 2013 s 117.
Regeringen presenterade dock relativt nyligen en utredning av dagens lagstiftning och ett förslag på förändring. Förmodligen kommer vi snart att se ett skifte där det ställs högre krav på att interimsstyrelsen tar tillvara på de kommande medlemmarnas intressen.
En interimsstylse är en tillfällig sammanslutning utan bestämmanderätt som jobbar med bildandet av föreningen. Den “styrelsen” har ingen beslutanderätt.
Sedan bildas föreningen och den styrelsen som då väljs är en styrelse med full beslutanderätt.
Lite kuriosa: För att få statliga lån med räntebidrag på 90-talet och tidigt 2000-tal krävdes att minst en styrelseledamot som var oberoende från entreprenören. Den medlemmen utsågs av Kommunen.
Jag har varit styrelseledamot i ett antal föreningar. Ofta såg konstellationen ut så här. Tre ledamöter. Ordförande var oftast en ledande person hos entreprenören. En ledamot var Kommunens representant och den tredje var undertecknad, åtminstone på pappret också oberoende. I och med att statliga lån med räntebidrag försvann, så försvann också systemet med kommunala representanter.
Sensmoral. Lita aldrig till 100 procent på tidningsartiklar.
Nu måste vi reda ut det här. Vi har alltså två styrelser innan ordinarie styrelse väljs in. Den första är interimsstyrelsen utan beslutanderätt, den är endast till för att kunna bilda bostadsrättsföreningen. Den andra kan vi kalla den tillfälliga styrelsen under byggtiden, tillsatt av byggmästaren och den har full beslutanderätt. Efter den väljs ordinarie styrelsen in då tillräckligt många lägenheter sålts. Korrekt?
Interimsstyrelsen är ingen styrelse i egentlig mening.
I praktiken fungerar det så här. Den styrelse som bildats med hjälp av entreprenören sitter kvar under hela byggtiden och fram tills första ordinarie årsmöte.
Ett exempel. Sista inflyttning sker i oktober. Bokslut sker 31december. Ordinarie årsmöte i mars kommande år då den gamla styrelsen avgår och en ny styrelse tillträder med enbart ledamöter som bor föreningen.
Rent teoretiskt skulle man kunna välja en styrelse så snart några få boende flyttat in, men det har jag aldrig varit med om och det skulle vara extremt olämpligt.
Skulle det inträffa några fel och tvister under byggtiden skall givetvis inte några stackars nyinflyttade medlemmar utan kompetens stå till svars för detta.
Skulle sista inflyttning ske på vårkanten, kan man göra ett bokslut per exempelvis 30 juni och utlysa ett årsmöte där ny styrelse väljs. Givetvis skall då detta bokslut vara reviderat av föreningens revisor.
Ett förtydligande. Interimsstyrelsen består ju i princip alltid av de personer som väljs vid föreningens bildande. I verkligheten används aldrig ordet Interimsstyrelse.
Ni erbjuds att betala rak amortering om 1% per år vid 70% belåning (förutsatt att era inkomster är tillräckliga), annars blir det 2% vid 70% belåning på säkerheten. Som du själv skriver blir detta 1 750 000/100 = 17500 kr/år eller 1458 kr i månaden.
Om ni däremot vill amortera 5 procent per år, vilket gör er skuldfria om 20, är det då inte en idé att amortera 1% via banken och sen ‘amortera’ resten i en globalfond? Alltså, ni betalar 1458 kr till banken i månaden och samtidigt ‘betalar’ ni 7292-1458 = 5834 kr till fonden. Detta eftersom en sparhorisont på 20 år med stor sannolikhet kommer slå räntekostnaden på bolånet. Så hade jag personligen gjort i alla fall.