Belåna portföljen istället för att köpa bostad
Sök:

Belåna portföljen istället för att köpa bostad

Läsarfråga till RikaTillsammans-communityn av Holger

ställde för sedan frågan: Belåna portföljen istället för att köpa bostad

Hej,

Vi hade en intressant diskussion på jobbet häromdagen som jag vill slänga in här.

När man skall in på bostadsmarknaden idag så är det vanligt att man har en belåningsgrad på 85%. Eftersom att alla gör det är det ingen som lyfter på ögonbrynen och tycker att detta är konstigt. De flesta skulle aldrig i livet komma på tanken att belåna sin portfölj till 85% men är det så mycket märkligare?

Om jag skulle ta den kontantinsats som krävs för att köpa en bostadsrätt som motsvarar min hyresrätt och köpa Avanza Global istället till 85% belåning så skulle min hyresrätt vara betald för all framtid.

Det första problemet är bara att så vitt jag vet är det ingen bank som ger dig lån för detta. Avanza kommer väl närmst med sin superränta som nästan motsvarar en bolåneränta idag men bara upp till 50%. Det andra problemet är att banken kommer tvinga dig att sälja av dina innehav om värdet sjunker och belåningsgraden blir för hög, detta gör att hela konceptet faller vid en börskrasch. Där har bolånet en stor fördel eftersom att banken inte kommer tvinga dig att sälja bostaden när bostadsbubblan spricker.

Skulle var intressant att höra om det finns någon som har pitchat den iden till banken

 

Det finns 5 svar till denna fråga

svarade på frågan för sedan

Hej

Ja intressant resonemang. Jag har liknande tankar…

Men det är lite skillnad i hävstång mellan bostadslån och värdepapperslån. Hoppas jag inte har missförstått detta. :)

 

Säg att man har 150k:

Med 150k kontantinsats till bostad kan man låna 850k. Totalt 1 miljon. Hävstång: 6.67x

Med 150k och Avanza superlån kan man låna 50% till, 75k i lån. Totalt 225k. Hävstången: 1.5x

 

Man kan få lån på värdepapper upp till 90% hos Avanza men då är räntan +5.5%.

Eventuella kommentarer till ovanstående svar

Om du har en kommentar till det ovanstående svaret, skriv den gärna här nedan.

  1. Vit pil

    Tror tanken från Holger att man skulle kunna ta liknande lån från banken som man gör på bostadslån men att istället göra det på sina värdepapper, då blir det samma hävstång och egentligen borde det vara samma risk.
    Du har fortfarande ett värde bakom aktier (bolag) så det är inget luftslott man slänger in pengarna i.
    Det som kanske är svårt för banker att godkänna är att du som privatperson agerar inte rationellt om din portfölj skulle gå ned med 50% och eventuellt säljer av, då kommer du och banken förlora en stor summa pengar, detta är nog något banken inte vill ska hända.
    När du äger din bostad så kommer du inte helt plötsligt att sälja bostaden när värdet har gått ned med 50%, där har vi nog en stor skillnad från bankens synvinkel!

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Robin Wikström
  2. Vit pil

    Hej Robin, Ja precis. Det var det jag menade.

    Man får inte samma villkor för värdepapper som för en bostad.

    När man tittar på Avanzas erbjudande upp till +90%, men t ex inte +500% som är vanligt för bolån, så erbjuds man om +5.5% i ränta.
    Det speglar hur bankerna resonerar kring detta.

    Vill man som privatperson ha den typen av hävstång så får man nog titta på produkter med inbyggd hävstång. T ex Xact Bull X5 osv…
    Faktum är att läser man på länken så nämner de som ett exempel hur det blir med bostadsköp när priser stiger och sjunker:

    https://www.avanza.se/lar-dig-mer/avanza-akademin/borshandlade-produkter/vad-ar-bull-bear-certifikat.html

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Kalle2
  3. Vit pil

    Absolut kan man köra hävstångsprodukter för att få samma hävstång som i en bostad, enda problemet där är att du blir knockad när dina egna tillgångar är slut, så blir exakt samma som att du tar ett värdepapperslån och köper aktier som sedan banken tvångssäljer.

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Robin Wikström
  4. Vit pil

    man får ha någon som bailar ut en när man slår i botten bara. dvs fyller på kapital så att man slipper sälja så får man betala tillbaka sen när börsen har hämtat sig igen. haha en sån kompis hade inte varit fel att ha, de växer inte på träd direkt

    0
    Gravatar ikon för användaren
    eric

Kommentera

svarade på frågan för sedan

Man skulle ju helt klart kunna tjäna mycket pengar på att låna med samma hävstång som en maxbelånad bostad.

Men är det verkligen samma sak med aktier och bostäder? En väl diversifierad portfölj med stabila bolag är en sak. Det försöker väl tex avanza se till genom att endast vissa aktier är godkända som säkerhet för lån. Men även en sådan portfölj bör vara betydligt mer volatil än Bostadsmarknaden. Den kan ju också krascha, men mer en gång per generation än en gång var 5-10år.

Och även om man tänker sig att riskerna på bostads och aktiemarknaderna är desamma så är bostaden ett fundamentalt behov som är bland det sista man slutar betala för. Det tror jag spelar stor roll för hur banker ser på risken bostads kontra värdepapperslån.

Kommentera

svarade på frågan för sedan

Under min bankkarriär fick jag några gånger ”nöjet” att ringa till personer med överbelånade depåer. Budskapet var: ”Sätt in pengar på ditt depåkonto som täcker underskottet före klockan 12.00, annars tvångssäljer vi dina aktier”. Detta var på 90-talet, men jag minns samtalen väl ännu idag.

Att kontakta en bank för att få en belåningsgräns på 85 procent tycker jag att du skall låta bli. Om inte annat kommer banken säga nej till ditt förslag.

Populära spekulativa aktier, typ Ericson och Fermenta på 90-talet och Fingerprints idag påverkas av de belånade depåerna och får därmed ännu större volatilitet. Om ett bolag går kraftigt ner i kurs utlöser detta tvångsförsäljningar. Detta innebär att utbudet ökar på marknaden vilket pressar ner kursen ännu mer, och utlöser ytterligare tvångsförsäljningar. Skall man belåna sin depå, så se till att du har en diversifierad portfölj. Nattsömnen blir något bättre då.

Kommentera

svarade på frågan för sedan

Hej

Nu har jag läst på lite dåligt, så ta följande text med en nypa salt.

Är inte en av, om inte den största, fördelen med bostad som säkerhet är att banken då står ”först i fodringskön”. Dvs. att ett pantbrev ger baken bäst rätt till fastigheten och ingen annan fordringsägare kan komma före. Detsamma gäller vad jag kan förstå inte en portfölj. Därför kan aldrig en portfölj aldrig vara samma säkerhet som en fastighet även om allt annat var lika.

Eventuella kommentarer till ovanstående svar

Om du har en kommentar till det ovanstående svaret, skriv den gärna här nedan.

  1. Vit pil

    Så är det, banken står först i kön med pantbrevet och kan kräva pengarna först.
    Men så är det väl egentligen med aktier också?
    Dom kan ju göra en tvångsförsäljning om du inte uppfyller likviditeten som krävs längre, blir inte det en liknande funktion som pantbrev?

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Robin Wikström
  2. Vit pil

    Nja. Man får pantsätta depån så banken är först i kön även där.

    Väldigt förenklat: Enligt väldigt komplicerade EU-regler måste har banken ett betydligt högre kapitaltäckningskrav för värdepapper än för fastigheter. Det vill säga, banken måste ha ett högre Eget Kapital. Hur får man det? Jo, genom att ta en högre ränta.

    Dessutom är faktiskt risken högre. Aktier kan ju på kort tid bli mer eller mindre värdelösa, vilket sällan är fallet för fastigheter.

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Nestor

Kommentera

svarade på frågan för sedan

Innan du fastnar i tanken att belåna din portfölj till 85 % kan det vara värt att notera att matematiker som räknat på att under lång tid ligga fullinvesterad och belånad i det amerikanska indexet S&P 500 har kommit fram till att 17 % belåning, eller snäppet mindre, är det optimala.

Källa: https://www.edwardothorp.com/wp-content/uploads/2016/11/TheKellyCriterionAndTheStockMarket.pdf

Och ja, artikeln är ”något” svårsmält för de allra flesta. Om du inte orkar följa hela uträkningen hittar du svaret 17 % på sidan 930.

Eventuella kommentarer till ovanstående svar

Om du har en kommentar till det ovanstående svaret, skriv den gärna här nedan.

  1. Vit pil

    Varför är 17% belåning bättre än 85%? Handlar det om att vid högre belåning så riskerar man tvångsförsäljning?

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Adren
  2. Vit pil

    Tack för artikeln! Undrar dock om det är översättningsbart till globala småbarnsportföljen. Måste erkänna att jag inte lyckades göra om ekvationen. Dessutom förstod jag inte vad de menade med till vilken ränta de lånade.

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Dave

Kommentera

Skriv ett eget svar till den här frågan

Skriv gärna så tydligt och utförligt som möjligt så att även någon annan kan ha glädje av det här svaret.



Ansvarsbegränsning: Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. En investering i värdepapper/fonder kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka det investerade kapitalet. Samtliga analyser och all annan information som tillhandahålls lämnas uteslutande i informationssyfte, för allmän spridning, och ska under inga förhållanden användas eller betraktas som rådgivning, uppmaning eller rekommendation för att köpa eller sälja aktier eller andra finansiella instrument. Åsikter och analyser som presenteras är personliga och informationen ska inte ensamt utgöra underlag för investeringsbeslut. Du bör inhämta råd från andra rådgivare och basera dina investeringsbeslut utifrån egen erfarenhet. RikaTillsammans frånsäger sig därmed ansvar för eventuell förlust eller skada av vad slag det må vara som grundar sig på användandet av analyser, dokument och övrig information som härrör från RikaTillsammans. Läs mer i de fullständiga villkoren.

Få månadens bästa tips och artiklar!

Få de bästa tipsen, videoklippen och artiklarna från bloggen
till din mejl ungefär en gång i månaden. Tack! /Jan :-)

Genom att prenumerera godkänner du villkoren för nyhetsbrevet. Du kan avsluta när du vill.