Fråga om fastighet för uthyrning • Fråga på RikaTillsammans
Sök:

Fråga om fastighet för uthyrning

Läsarfråga till RikaTillsammans-communityn av Johan

Johan ställde följande fråga för 7 månader sedan:

Hej,
Det är så att jag har möjlighet att köpa en fastighet för 5 miljoner som idag är helt uthyrd (Restaurangverksamhet). Restaurangen betalar idag 600000 (ink moms) om året i kalhyra (De står alltså själva för el, värme mm).

Fastigheten ligger extremt bra till (Skulle verkligen inte ha något emot att bo där själv) och skulle den säljas som vanligt hus skulle nog priset ligga mellan 10-15 milj skulle jag uppskatta.

Jag har ingen erfarenhet av att vara fastighetsägare, och som jag förstår har restaurangen indirekt besittningskydd.

Det är även så att fastigheten har några direkta behov av renovering, uppskattar detta till 300 000

Så här har jag räknat på kostnad (fastigheten är på 250m2).

Intåkt: 480000 ex moms
Driftkostnad (Schablon, 450kr/m2): 112500
Pris: 5000000
Renovering: 300000
Totalt pris: 5300000

Avkastning: (480000-112500)/5300000 = 6.9%

Det jag främst undrar, är att om jag köper denna, men inte har någon möjlighet att någonsin kunna använda den själv, då det är besittningsskydd. Kankse kan det vara svårt med värdet på fastigheten, och att kunna sälja fastigheten någon gång i framtiden.

6,9% är ju helt ok, då risken känns låg och skulle restaurangen någonsin inte kunna betala kostnaden så vore det ju en dröm att kunna ta över fastigheten som bostad.

Några sponana tankar? Är det för dyrt pris? I vissa exempel jag har sett ute på nätet om att köpa fastiget, skall priset vara 4-7x vinsten och isf är detta väldigt dyrt.

Det finns 1 svar till denna fråga

Nestor svarade på frågan för 7 månader sedan

Jag skall avhålla mig i från att ha synpunkter på försäljningspriset eftersom jag inte vet var fastigheten ligger. Priset varierar en hel del mellan exempelvis Pajala och Stockholms innerstad.

Indirekt besittningsskydd är en term som jag inte tror används. Besittningsskydd har en hyresgäst i en hyreslägenhet. Fastighetsägaren kan inte kasta ut hyresgästen även om hen skulle vilja ha den själv. För en kommersiell lokal gäller inte besittningsskydd. Däremot finns ett hyreskontrakt som reglerar villkoren. Försöker du som hyresvärd att bryta kontrakten i förtid så lär det bli dyrt.

Att bygga om och flytta in i en ombyggd pizzeria gör man inte hur som helst. Kontrollera noga vad Stadsplanen säger, så att du får lov att bosätta dig där.

Normalt sett gäller kallhyra för kommersiella fastigheter. Hyresgästen står för  uppvärmning och övriga driftskostnader. Undantag finns i och för sig. Är det kallhyra i detta fallet tror jag att du räknat driftskostnaderna för högt.

Att man kan köpa en fastighet för fyra till sju gånger vinsten torde vara en rejäl missuppfattning. Glöm detta!  Avkastningsprocenten skulle bli astronomisk.

Det finns två enkla schabloner.

1/ Antal årshyror man får ge för fastigheten.  5 000 000 kr dividerat med 480 000 kr blir då  i ditt fall 10,4.

2/ Vad man får ge per kvadratmeter. I ditt fall blir det 20 000 kr. (5 000 000 kr  dividerat med 250 kvm).

Försök att jämföra dessa nyckeltal med andra försäljningsobjekt på orten.

 

Kommentera

Denna webbplats använder Akismet för att förhindra skräppost. Läs mer om hur dina kommentarsuppgifter behandlas.

Skriv ett eget svar till den här frågan

Skriv gärna så tydligt och utförligt som möjligt så att även någon annan kan ha glädje av det här svaret.


Få månadens bästa tips och artiklar!

Få de bästa tipsen, videoklippen och artiklarna från bloggen till din mejl ungefär en gång i månaden. Tack! /Jan :-) [mc4wp_form id="9993"]