Investering i litet hyreshus
Sök:

Investering i litet hyreshus

Läsarfråga till RikaTillsammans-communityn av Victor Lidén

ställde för sedan frågan: Investering i litet hyreshus

Hej!

Jag har planer på att investera i ett litet hyreshus i min hemort. Min frågar är: Kan man verkligen förvänta sig att hyreshus marknaden kommer hänga med resten av bostadsmarknaden prismässigt? Hyreshuset är inte värt mer än vad det genererar i intäkter, eller?

Hyreshus: 3,5m

Intäkter: 300 000kr

Hyreshöjningar per år: Ca 1-3 % /år

Bostadsmarknad stigning: Ca 7% /år

Om nu priset på hyreshus skulle höjas i samma takt som bostadsmarknaden så är det väl snart ingen ide att investera då direktavkastningen skulle bli fruktansvärd, eller tänker jag fel?

Tacksam för svar //Novis investerare

Det finns 1 svar till denna fråga

svarade på frågan för sedan

Hej!

Nedan får du en mycket enkel fastighetskalkyl. Verklighetens kalkyler är betydligt mer sofistikerade än så här, men du får ändå ett hum om hur man räknar.

Hyresintäkter             300 000                                                                                                                            Driftskostnader         – 80 000                                                                                                                                    Akut underhåll           -20 000                                                                                                                             Planerat underhåll   – 20 000                                                                                                                           ÖVERSKOTT          180 000

Exempel på Akut Underhåll är byte av kyl och frys, stopp i avlopp etc etc. Planerat Underhåll är renovering av badrum efter 30 år, byte av tak mm mm.

180 000 kr dividerat med 3 500 000 ger 5,14%. Det är vad fastigheten avkastar och det skall då täcka räntan på lånat kapital samt avkastningen på din egen insats. Om nu hyresintäkter och kostnader stiger lika mycket de kommande åren, så kommer avkastningen både i reda tal och i procent att öka varje år eftersom intäkterna är större än kostnaderna.

Låg avkastning, javisst, men det finns flera förklaringar. En kan vara, att oftast säljs ett mindre hyreshus på tre-fyra lägenheter med en tom lägenhet där köparen flyttar in. Hen är beredd att betala extra för att få ett centralt boende. Ett annat skäl kan vara att den tidigare ägaren inte tagit ut marknadsmässiga hyror. I takt med att gamla hyresgäster flyttar så kan den nye ägaren undan för undan höja hyran.

Till sist. Ditt antagande om att villapriserna stiger med 7 procent om året verkar väl optimistiskt. De senaste årens prishöjningar beror till största delen på de låga räntorna. Säg att löneökningarna över tid ligger på cirka 2-3 procent, då är det   knappast möjligt att huspriserna långsiktigt kan stiga med 7%. På sikt skulle det innebära att en köpare till en nyproducerad villa skulle få betala mer än hela sin lön till  räntor och driftskostnader för sitt hus. Detta känns inte rimligt.

Eventuella kommentarer till ovanstående svar

Om du har en kommentar till det ovanstående svaret, skriv den gärna här nedan.

  1. Vit pil

    Hej! Tack för svar!

    Ja, det är väl lite där jag hamnar också, 5% avkastning innan ränta. efter ränta blir denna siffra närmare 3.5%.

    När de gäller huspriser kan man kanske redan argumentera om att det är orimligt. Enligt denna artikel ifrån SVT.se har huspriserna de senaste 20 åren ökat med mellan 200-350%. Så 7% är rätt lågt räknat med det i tanke. Men hur länge kan de hålla i sig? För om man inte har prisökning på huset att luta sig emot finns det kanske inte någon anledning att investera i ett hyreshus i nuläget.
    https://www.svt.se/nyheter/lokalt/uppsala/explosionsartad-uppgang-av-huspriser

    Jag är ju lite av en domedagsprofet och man vill ju inte köpa sig in i branschen om den nu börjat närma sig smärttröskel, prismässigt.

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Victor

Kommentera

Skriv ett eget svar till den här frågan

Skriv gärna så tydligt och utförligt som möjligt så att även någon annan kan ha glädje av det här svaret.


Få månadens bästa tips och artiklar!

Få de bästa tipsen, videoklippen och artiklarna från bloggen
till din mejl ungefär en gång i månaden. Tack! /Jan :-)

Genom att prenumerera godkänner du villkoren för nyhetsbrevet. Du kan avsluta när du vill.