Köp av legoavtal • Fråga på RikaTillsammans

Köp av legoavtal

Läsarfråga till RikaTillsammans-communityn av Roger

Roger ställde följande fråga för 3 månader sedan:

Jag har svårt att få grepp om hur man ska värdera detta objekt (se http://www.lyyski.ax/object-view/705). Det handlar alltså om ett gammalt stenmagasin i Mariehamn på Åland. Jag har ingen tidigare erfarenhet av spekulera i fastigheter och det visar sig vara svårare än väntat att få hjälp att värdera vad kontraktet kan vara värt.

Det handlar om ett arrendeavtal d.v.s. brukningsrätt till Stenmagasinet för att t.ex. driva någon egen verksamhet. Det är den tidigare arrendetagare som nu säljer den kvarvarande arrendetid som är 22 år. Utgångsläget är att jag inte kommer att bli ägare till magasinet. Dock råder en viss oklarhet kring just detta, men mäklaren vill gå vidare med budgivningen med de premisserna. Dessutom flaggar arrendegivaren att det sannolikt inte blir någon förlängning efter att den kvarvarande arrendetiden 22 år löpt ut utan någon inlösen. Exakt vad som ska hända efter att arrendetiden löpt ut avslöjas inte. Vad är då ett kontrakt på dessa premisser värt egentligen? Det är ju en bonus om det innebär att magasinet blir mitt och det måste lösas in av arrendegivaren till marknadspris efter arrendetidens slut.

För att jag ska kunna använda byggnaden för den verksamhet jag tänker mig behöver den rustas och snyggas till invändigt och utvändigt. Det kommer att krävas en hel del ombyggnad invändigt. El och vatten och avlopp behöver göras om och byggas ut. Fjärrvärme måste in (alternativ någon annan värmekälla) och värmesystem byggas ut i hela byggnaden. Fönster bytas, toaletter fixas m.m.

Med den utgångspunkten är det nästan givet att ett bud är knappt värt att ge, eftersom det tillkommer betydande investeringar för att iordningställa byggnaden för den verksamhet jag täkt mig.

Anbudstiden går ut i morgon torsdag (01 februari 2018) och jag vill så gärna vara med i budgivningen, men om jag inte ens vet hur jag ska bedöma vad ett rimligt bud bör ligga, blir en budgivning mer styrd av känslor och drömmar än som en affärsmässig bedömning.

Men min fråga är alltså hur jag beräknar värdet på arrendeavtalet på 22 år på de premisser som står i prospektet och det jag nämner här ovan och det i relation till vad den verksamhet som ska flytta in kräver i investering? Eller egentligen vet jag inte hur jag ska ställa frågan eftersom det förmodligen i princip är den verksamheten man fyller byggnaden med kommer att utgöra vad det är värt att satsa.

Med vänlig hälsning från Mariehamn, Åland
Roger Johansson

Skriv ett eget svar till den här frågan

Skriv gärna så tydligt och utförligt som möjligt så att även någon annan kan ha glädje av det här svaret.


Få månadens bästa tips och artiklar!

Få de bästa tipsen, videoklippen och artiklarna från bloggen
till din mejl ungefär en gång i månaden. Tack! /Jan :-)

Genom att prenumerera godkänner du villkoren för nyhetsbrevet. Du kan avsluta när du vill.