Köpa nyproduktion eller ej, vad anser du?
Sök:

Köpa nyproduktion eller ej, vad anser du?

Läsarfråga till RikaTillsammans-communityn av Nicklas

ställde för sedan frågan: Köpa nyproduktion eller ej, vad anser du?

Hej allihop!

Vi sitter fast och vet inte riktigt vad vi ska göra och därför ställer jag frågan här och undrar vad ni hade gjort i vårt fall. Till en början så funderade vi faktiskt inte på att köpa något för att vi köpte en 3:a förra året.

Det började med att vi gick på visning den 29 Augusti, PEAB som har planer på att bygga nytt i området där vi bor idag och jag har också för mig att det är sista nyproduktionen där. Det är ett fantastiskt område för barnfamiljer, vi har två små pojkar, där tex ICA Maxi, Nordic Wellness ligger bara 5 min gångavstånd. Där är fullt med förskolor och skolor och annat i närheten. Ännu bättre är att i PEABs projekt så ska de även bygga en helt ny F-9 skola samt förskola precis i närheten av nyproduktionen vi kollar på.

Vi var som sagt på visning men just i det läget fastnade vi inte så mycket på de p.g.a. vi inte var helt sugna på att köpa något. De bygger både radhus och lägenheter på 6 våningar och det var radhusen vi var intresserade av då. Vi tyckte att de var för dyra så det blev inget av det. Sedan kom brevet hem denna månaden, ca 2 veckor sedan, med ett erbjudande som sa, 2 års avgiftsfritt! till de första som visat intresse och det gällde då lägenheterna på 6 våningar. Nu blev detta mer intressant för oss för att de har 4:or på 93 kvadrat som faktiskt hade passat oss bättre än vad vi har idag.

Såhär bor vi idag:

  • 3:a (86 kvadrat, samt förråd ute) köpt på 2 000 000 kr (Värde idag är 2 121 000, enligt fastighetsbyrån, fick mail av de faktiskt denna månaden)
  • Avgift, 5077 kr inkl parkering som är på 300 kr + 200 kr Ownit bredband
  • Vårt bolån ligger på ca 1 580 000 kr idag

Den vi vill köpa:

  • Inflyttning hösten 2020
  • 4:a (93 kvadrat, samt förråd ute) som ligger på 2 350 000, den vi kollar på
  • Avgift, 5029 kr + 222 kr Tripple Play Telia (Bredband, telefoni, TV) + 350 kr parkering

Nu undrar jag, varför kommer man med ett sånt här erbjudande om man inte är desperat. Två års avgiftsfritt (ca 120 000 kr då som vi slipper betala) till de 29 första och de börjar inte bygga tills de fått sålt ca 29 st. Idag är där 12 st bokade där 4 är reserverade (2 månader sedan från 29 Augusti då vi var där), vi är en av de 4. Alltså 13 kvar i erbjudandet om de som reserverat bokar. De har en ny visning den 28:e.

Det som oroar också är räntan. Man hör ju att de ska börja höja den och nytt bolån, om vi köper denna, får vi inte förens 2020 och då är frågan hur mycket vi hade kunnat sälja vår lägenhet för, för den måste bli såld om vi ska kunna köpa denna. Kommer det blir svårt att sälja beroende på hur räntorna är. Men det är som sagt inte förens 2020 man behöver oroa sig om för det.

Ingen kan förutspå framtiden, det förstår jag :-), men vad tror du, vad hade du gjort i vårt fall?
Jag har kollegor och vänner som direkt sa, kör på och tänk inte ens på det. Det är en superbra deal att få 2 års avgiftsfritt.

Hälsningar,
Nicklas

Det finns 4 svar till denna fråga

svarade på frågan för sedan

Det här med bostadsrätter är väldigt komplext. Här kommer ett väldigt förenklat svar som du ändå kanske har nytta av.

När man köper en bostadsrätt för 2 350 000 kr så är inte detta riktigt hela sanningen. Vad de flesta inte förstår är att föreningen dessutom har lån mot  pantbrev i föreningens fastighet. Den består ju i praktiken av  sammanlagda antalet bostadsrätter. Om du jämför med att köpa en villa, så kanske ditt köp motsvarar en bit över 3 miljoner.

Du måste ha fått föreningens Ekonomiska plan. Tag andelstalen på din tilltänkta lägenhet och multiplicera med summan av lånen i föreningen. Då får du se vilken lånesumma som i praktiken belastar din lägenhet. På detta belopp har du även en ränterisk! Stiger räntan måste föreningen höja sin månadsavgift. Ofta är räntorna i den ekonomiska planen tyvärr väldigt lågt sätta.

Ofta brukar dessutom  kalkylerna för drift och underhåll vara väl snäva i nya föreningar. Gå gärna in försök bilda dig en uppfattning.  För lågt budgeterade kostnader kommer också att höja avgiften i framtiden.

Gör gärna samma undersökning i din befintliga bostadsrätt. Där utgår du ifrån den senaste årsredovisningen. Föreningen är skyldig att ge dig en sådan om du begär detta. Det är bra för dig att veta hur föreningen ligger till.

Du behöver kanske inte bara ha en marginal för höjning av din privata boränta utan även för en höjning av månadsagiften. Förhoppningsvis har föreningen bundna räntor så att en höjning inte behöver slå igenom med en gång.

 

 

Eventuella kommentarer till ovanstående svar

Om du har en kommentar till det ovanstående svaret, skriv den gärna här nedan.

  1. Vit pil

    Hej!

    Tack för svaret :-)

    Jag har kollat på det du skrev.

    Andelstalen på den lägenhet vi kollar på ligger på 2,0456%

    Summa lån: 64 792 621 kr
    Insatser 118 130 000 kr

    Alltså belastas lägenheten av 1 325 397 eller?
    Vad betyder då detta? Bra eller dåligt? :-)

    2 Hus 29 lägenheter vardera, alltså 58 totalt.

    De har 3 lån på 21 597 541
    Lån 1 – Rörlig 2,60% räntesats 107 988 amortering år 1 561 536 räntekostnad år 1
    Lån 2 – 3 år bunden 2,60% räntesats 107 988 amortering år 1 561 536
    Lån 3 – 5 år bunden 2,60% räntesats 107 988 amortering år 1 561 536

    Kapitalkostnader (Tkr): 2839
    Driftkostnader och löpande underhåll (Tkr): 1198
    Avsättning till den yttre fonden (Tkr): 130

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Nicklas
  2. Vit pil

    Det som Nestor skriver ovan gäller ju alla bostadsrätter. Självklart måste man alltid göra en bedömning över föreningens ekonomi och ställa det i relation till vad du betalar för bostadsrätten etc.

    Men specifikt för detta fall är ju att det är 2 år till inflyttning. Ni tar således på er en risk i att ni inte kan sälja er nuvarande bostadsrätt till tillräckligt högt pris om 2 år. Det är ju ett ganska stort risktagande, särskilt när marknaden som nu är lite mer normal och inte bara pekar uppåt. Jag skulle nog inte ta den risken i dagsläget, särskilt inte när det börjar dyka upp nyproduktion som ännu inte är såld, dvs du kan köpa nytt utan att binda upp dig 2 år i förväg.

    Du skriver inte hur er övriga ekonomi ser ut. Har ni mycket andra pengar eller höga inkomster och därmed ett stort låneutrymme, så riskerar ni kanske att förlora pengar, men ni kan i alla fall genomföra affären även om er befintliga bostadsrätt har tappat i värde om 2 år.

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Kalle
  3. Vit pil

    Hej Kalle,

    Ja allt hänger ju på att vi får sålt vår lägenhet. Vi har som sagt köpt lägenheten för 2 000 000, lånet ligger på 1 580 000. Vi ammorterar 8000 kr i månaden, fortsätter vi till inflyttning då bör vi ligga på runt 1 390 000. Hur räknar man på det, om text räntan till 2020 höjts med 1-1,5% hur mycket hade det påverkat värdet på vår lägenhet? Alltså på ett ungefär eller kan man inte tänka så? :-)

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Nicklas
  4. Vit pil

    Värdet på en bostadsrätt beror på så många fler faktorer än räntan, se Nestors kommentar nedan.

    Men ställ er själva frågan om den nya lägenheten är värd risken att ni förlorar en del pengar mellan köp- och Säljtillfällena. Hur mycket går inte att räkna på, så man måste ha lite buffert i sin kalkyl. Men det verkar ni ha, med reservation för att vi inte vet hur hushållets totala ekonomi ser ut.

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Kalle

Kommentera

svarade på frågan för sedan

Hej,

Tack för svaret :-)

Jag har kikat lite på det du skrev.

Andelstal på den lägenheten ligger på 2.0456%

Summa lån de har: 64 792 621
Insatser: 118 130 000

Alltså belastas lägenheten på 64 792 621 * 0,02456 = ca 1 325 397
Vad betyder det? Bra/dåligt?

De har 3 lån uppdelat såhär där alla ligger på 21 597 541
Lån 1 – Rörlig 2,60% Räntesats Amortering år 1 107 988 Räntekostnad år 1 561 536
Lån 2 – 3 år bunden 2,60% Räntesats Amortering år 1 107 988 Räntekostnad år 1 561 536
Lån 1 – 5 år bunden 2,60% Räntesats Amortering år 1 107 988 Räntekostnad år 1 561 536

Hälsningar,
Nicklas

Eventuella kommentarer till ovanstående svar

Om du har en kommentar till det ovanstående svaret, skriv den gärna här nedan.

  1. Vit pil

    Ja, du köper något för 2350000 som har underliggande lån på 1325000. Nu finns det väl några kronor på banken också, så låt oss säga 1.3 miljoner. Ett stort belopp men så är det ju i nya föreningar. Din lägenhet belastas indirekt med 1325000 , då en del av din månadsavgift går till ränta och amortering på föreningens lån. Hade föreningen inte haft några lån så hade ju månadsagiften varit så pass mycket lägre.

    Eftersom lånen inte är placerade ännu är 2.6 procent en kalkylerad genomsnittsränta på framtida lån. Kommer de framtida lånen att hamna i snitt under 2.6 procent så är det bra för föreningen och dess medlemmar. Hamnar lånen över 2.6 procent väntar avgiftshöjningar.

    Enligt min erfarenhet är Peab en av de mera seriösa aktörerna på bostadsrättsmarknaden. Tyvärr säger detta inte så mycket…

    Som jag skrev tidigare, gör gärna samma analys på din befintliga bostadsrätt. Lånen i den föreningen bör vara placerade på olika bindningstider. Därför är det lättare att bedöma föreningens räntekänslighet och hur den kan påverka dig.

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Nestor

Kommentera

svarade på frågan för sedan

Vem finansierar dessa avgiftsfria åren? Kan mycket väl vara föreningen (med andra ord du själv)

Vet att detta varit upp i media tidigare:

”Arturo Arques, privatekonom vid Swedbank och specialist på bostadsrätter, kommenterar den nya trenden med att potentiella köpare bör gå till botten med vem som slutligen betalar avgiftsfriheten. Finns minsta oklarhet, är det ingen rabatt utan bara en uppskjuten kostnad som föreningen i värsta fall helt bär.

– Läs villkoren noga samt se till helheten, inte minst hur avgiftsfriheten finansieras. Tänk också på att en bostadsrätt med ett försäljningspris på till exempel 4 miljoner kronor och en månadsavgift på 5 000 kronor som erbjuds avgiftsfritt i ett år innebär en prissänkning på 60 000 kronor, alltså bara 1,5 procent av försäljningspriset. I mina öron låter avgiftsfritt i ett år ”mer” än en prissänkning på 1,5 procent, säger Arturo Arques.”

https://www.svd.se/nya-lockbetet-slopad-avgift-pa-boratter-under-flera-ar

Kan vara värt att ta en titt på.

I övrigt vad som är bäst vet jag tyvärr inte alls något om. Men en intressant fråga att ställa sig själv. Ser du ditt boende som en konsumtion eller en investering? Jag tycker man ser alltför ofta folk som säger att de är en investering. Jag tycker de låter så på dina vänner..

Ta som exempel: Nordnet erbjuder värdepappersbelåning där du får låna till 0,99% på din portfölj. Hur förhåller du dig till att ta ett lån för att investera 2 miljoner till 0,99% ränta i globala indexfonder som förväntas ge 7-8% om året. Då får du alltså en nettoavkastning på ca 6-7% över en längre period. Är detta något du skulle kunna tänkas göra?

Stor del av Sverige gör ju nämligen detta dock byter de ut de största bolagen i världen mot en bostadsförening i Sverige. För mig känns detta väldigt riskfyllt.

Ska ju dock sägas att detta har lönat sig oerhört bra för många under de senaste 20+ åren!

Eventuella kommentarer till ovanstående svar

Om du har en kommentar till det ovanstående svaret, skriv den gärna här nedan.

  1. Vit pil

    Alla nya föreningar har så små marginaler och så låg likviditet att det inte finns några pengar till avgiftsbefrielse. Entreprenören får skjuta till pengarna.

    Skulle föreningen stå för avgiftsfriheten måste den Ekonomiska planen skrivas om, och ytterligare lån tas upp. Detta måste medlemmarna få reda på. Sker inte detta är det ett lagbrott. Att PEAB skulle göra något sådant finner jag helt osannolikt.

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Nestor
  2. Vit pil

    Jag ställde frågorna:

    Vem är det som finansierar detta egentligen?
    Vad händer om avgiften höjs under fria tiden?

    Fick detta svaret:

    ”Det är Peab som står för månadsavgiften.
    Månadsavgiften som bestäms i den ekonomiska planen. Denna kommer ca. 5 månader innan inflytt och det är den kostnaden Peab står för. Skulle avgiften gå upp inom två år så betalar ni mellanskillnaden. Går avgiften ner så får ni behålla mellanskillnaden.”

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Nicklas
  3. Vit pil

    Ja. Då svarade jag rätt…

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Nestor

Kommentera

svarade på frågan för sedan

Frågan om avgiftsfriheten betalas av föreningen eller inte är relevant, även om jag inte tror att iaf de stora bolagen sysslar med det.

Men som sagt ovan, den stora risken här är ju att det är 2 år mellan att ni skriver köpekontrakt för den nya bostadsrätten och att ni säljer den gamla. Det är det ni behöver förhålla er till. I övrigt går det ju att räkna på totala ekonomin i ert köp, precis som vilket bostadsköp som helst. Men den långa tiden till inflytt går ju inte att räkna på.

Eventuella kommentarer till ovanstående svar

Om du har en kommentar till det ovanstående svaret, skriv den gärna här nedan.

  1. Vit pil

    Det känns väl som att man alltid kan hitta nån köpare där ute, personligen tror jag inte att vi kommer ha problem att sälja vår. Vi har väl dessutom råd att sälja för lägre än vad vi köpte, dock kanske max 100 000 kr lägre, max 200 000. Men det hade så klart varit riktigt surt..

    Men hur mycket kan bostaden påverkas i värde egentligen?
    Menar, låt oss säga att räntan höjts med 1-1,5% fram till 2020.

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Nicklas
  2. Vit pil

    Tyvärr är det helt omöjligt att svara på din sista fråga. Jag kan säkert skaka fram en formel som ser seriös ut och visar 12 procent, men risken är ju då att du tror på den…..

    Det finns många faktorer som inte går att beräkna. Går räntan upp så kommer alternativet dvs hyrorna att gå upp, men ingen vet med hur mycket. Får vi en stark lågkonjunktur med många arbetslösa sjunker priserna mer. Öppnar vi invandringskranen på nytt ökar trycket efter bostäder vilket dämpar ett eventuellt prisfall. Minskar ränteavdragen är det inte positivt för bostadsrätterna. Attraktiva områden kommer att klara sig bättre än ytterområden. Osv, osv.

    För att vara nyproduktion verkar priset inte vara allt för blodigt, men jag vet för lite för att ge dig ett konkret råd
    Lycka till!

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Nestor

Kommentera

Skriv ett eget svar till den här frågan

Skriv gärna så tydligt och utförligt som möjligt så att även någon annan kan ha glädje av det här svaret.


Få månadens bästa tips och artiklar!

Få de bästa tipsen, videoklippen och artiklarna från bloggen
till din mejl ungefär en gång i månaden. Tack! /Jan :-)

Genom att prenumerera godkänner du villkoren för nyhetsbrevet. Du kan avsluta när du vill.