Tips på spekulation för Lekhinken: teckna Genova Property Group
En frispark, kanske straffspark, på marknaden att utnyttja för en spekulation i lekhinken
Någon gång per år brukar marknaden felprissätta aktier vilket gör att man som småsparare har oddsen på sin sida. Jag tror att Genova Property Group kan vara en sådan situation. Därav det här tipset på en kort spekulation för lekhinken. Deadline för teckning av aktien är på måndag kl. 15.00 via Avanza, Carnegie eller Swedbank.
Varje år tipsar jag om en till två börsintroduktioner där sannolikheten och oddsen är på småspararens sida. Något förenklat verkar det som att man får köpa en hundralapp för ett pris lägre än 100 kr. Senast vi tipsade var drygt 7 månader sedan (hösten 2019) då vi tipsade om EQT och K-Fastigheter som blev riktigt bra affärer för alla som tecknade och fick tilldelning.
Nu tror jag att det är dags för en sådan situation igen med börsnoteringen av Genova Property Group. Det handlar således inte om att vi har bytt strategi och lämnat det passiva sparandet i indexfonder som är basen i sparandet, utan det handlar om att använda sin lekhink för att göra en kort spekulation om man tycker det är kul. Jag vill vara supernoga med att det inte finns några garantier, att aktien inte alls behöver stiga i värde utan att den kan sjunka i värde, att man inte får någon tilldelning och en hel mängd andra risker (alla risker finns beskrivna här). Därför är det här typiskt en spekulation för lekhinken.
Jag har skrivit ganska utförligt om varför det fungerar att från tid till annan investera i börsintroduktioner i avsnitt #127 ”Tjäna pengar på börsnoteringar och emissioner”. Där konstaterar vi att nästan 8 av 10 börsintroduktioner slutar på plus mellan 5 och 15 procent. Jag har för mig att Dagens Industri vid något tillfälle räknade ut att snittet för en börsnoteringar på den svenska börsen var +9 procent första handelsdagen.
Tricket är också att inte fokusera på den enskilda affären utan att se det som en affär av många. Om du har följt bloggen ett tag så vet du att vi har gjort EQT, K-Fastigheter, JM Mattsson, Internationella Engelska Skolan m.fl. Många gånger brukar jag likna det vid att dra kulor ur en påse. Det viktiga är inte att vinna på den enskilda kulan, utan att vinna över tid. Har du således deltagit och tjänat pengar i de tidigare så kan det vara en idé att överväga att delta även i den här. Om det är första gången du avser delta i en börsintroduktion då är det viktigt att ha det längre perspektivet. Det finns inga garantier.
Kort om Genova Property Group
Du kan läsa om Genova i prospektet eller på Genovas hemsida. I korthet är det ett fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar fastigheter i Stockholm och Uppsala-regionen. De är inriktade på kommersiella lokaler, samhällsfastigheter och bostäder. Nu ska de börsnoteras.
Det som talar för Genova är:
- Emissionen är redan övertecknad enligt bolagets pressmeddelande
- Substansvärdet är ca 80 kr men emissionskursen är 65 kr enligt Affärsvärlden vilket är en hygglig substansrabatt på ca 20 procent.
- Majoriteten av liknande bolag (K2A, K-Fastigheter, ALM Equity) handlas med en premie när Genova handlas med rabatt
- Man tar rygg på Länsförsäkringar, Lancelot och Skandia som har tecknat mycket i emissionen (ca 450 Mkr). Institutioner har övertecknat sin del.
- Notering på Mid Cap och inte på någon av smålistorna vilket är positivt
- Affärsvärlden som gjort en analys har inte hittat några varningsflaggor (vilket är ovanligt)
- Affärsvärlden ger en tydlig köp-rekommendation
- Carnegie håller i emissionen vilket är ett kvalitetstecken (deras emissioner går sällan back)
Så här skriver Affärsvärlden i sin slutsats:
Aktien säljs dessutom med en modest prislapp i en del av fastighetssektorn som kanske snarast har lite bubbeltendenser på börsen. Intresset tycks högt även för Genova med tanke på att erbjudandet redan ska ha blivit fulltecknat. [..] Kan Genova få en värdering som påminner om K2A eller K-Fastigheter finns stor uppsida i aktien. Vi vågar inte riktigt räkna med det men det vore inte konstigt om aktien står i 80 kronor inom något år. Risker kring fastighetsmarknaden saknas inte och särskilt inte givet konjunkturläget. Men rådet blir att teckna aktien”, skriver Affärsvärlden i sin slutsats.
Affärsvärlden
Du kan även läsa analys i Dagens Industri som vi upplever som positiva även om de varken ger en köprekommendation eller avrådan.
Komplett analys från Goda Tiders Aktietipstjänst
Jag ska vara helt ärlig att jag inte följer marknaden på nära håll eller är något stort fan av direktinvesteringar i aktier. Tricket är däremot att omge sig med människor som kompletterar en. Sedan 2013 driver en god vän till mig en aktietipstjänst som heter Goda Tider (annonslänk). De följer marknaden på nära håll och analyserar bland annat börsintroduktioner. Det är de som står bakom alla tipsen på bloggen och på Patreon.
I RikaTillsammans-communityn på Patreon publicerar jag ca 8 tips om året mot bloggens 1-2. Hittills i år har det varit iLED Bond och Pexip. Pexip gav alla på Patreon som tecknade ca 4 000 kr i vinst och iLED Bond gav ca 20 procent första dagen. Vill man ha hela tipstjänsten som ger ca 20 – 30 tips om året så kan man prenumerera på den via Goda Tiders hemsida (annonslänk). Tjänsten kostar 1 500 kr per år och har dessutom en pengarna tillbaka-garanti. Jag vet att många i RikaTillsammans-communityn prenumerar på tjänsten och är väldigt nöjda.
Nedan följer deras analys av Genova som jag får återpublicera i utbyte mot reklamlänken ovan.
==================
Summering av börsnoteringen
Genova är en välskött bostadsutvecklare och fastighetsägare som påminner om K2A och K-fastigheter, som vi tipsade om inför deras börsnoteringar 2019. De har dock betydligt högre värdering än Genova vilket ger Genova en stark uppvärderingspotential på både kort och lång sikt.
Genova har haft mycket god tillväxt under lång tid på fastighetsmarknaden. Idag har bolaget fastigheter för drygt 4 miljarder i Stockholm och Uppsala samt pågående/planerade projekt samt byggrätter för ytterligare nästan 2 miljarder.
Att bolaget köper fastigheter billigt och jobbar fram detaljplanerna själva ur det egna beståndet är positivt. De säljer nu aktier för 650 Mkr där drygt 70% redan är reserverat av starka ankarinvesterare som Länsförsäkringar och Skandia. Bolaget har nyligen förkortat anmälningstiden för institutionella investerare eftersom bolaget redan mottagit anmälningar som överstiger erbjudandets storlek. Detta ger mycket goda förutsättningar för en kraftigt övertecknad börsintroduktion.
Ovanstående talar för att Genova bör få en bra start på börsen. Vi gissar att kursen går upp direkt med kanske 20-30 %.
Bakgrund Genova Property Group
Fastighetsbolaget Genova grundades 2006 och äger, förvaltar och utvecklar fastigheter långsiktigt, hållbart och med stort engagemang. Bolaget är inriktat på kommersiella lokaler, samhällsfastigheter och bostäder i Storstockholm och Uppsalaregionen.
Samtidigt har Genova en mellanstor projektutvecklingsdel som utvecklar bostäder i ungefär samma segment ”övre mellansegment” där många andra också är verksamma. Exempelvis Oscar Properties, Tobin Properties, ALM Equity med flera.
- Läs gärna mer på Avanzas utmärkta genomgång av bolaget som de i sin tur kopierat från prospektet.
- Se annars det fullständiga prospektet
Fördelar med Genova Property Group
Nedan följer det som vi ser som fördelar med börsemissionen.
1. Stark historisk utveckling
Bilden nedan visar en stark utveckling de senaste 6 åren för hyresintäkter, fastighetsvärden samt byggrätter. Trenden fortsätter även i år där det totala fastighetsvärdet uppgick till 4 944 Mkr den 31 mars 2020.
2. Offensivt finansiellt mål
En målsättning som sticker ut är att man vill öka det långsiktiga substansvärdet med minst 20% per år framöver. Detta är ett offensivt mål och för att kunna klara det måste Genova fortsätta utveckla egna fastighetsprojekt i hög takt framöver. Det räcker dock att de klarar 15 % för att detta ska bli en riktigt bra aktie att äga långsiktigt. Castellum, ett av Sveriges mest välskötta fastighetsbolag har som jämförelse ökat sitt substansvärde med cirka 10 % per år de sista tio åren. De har dock ingen omfattande projektutveckling som Genova har.
3. Grundare och VD är majoritetsägare
Både Micael Bile och Andreas Eneskjöld som är grundare till bolaget samt nuvarande VD innehar mer än 70% av bolaget och har därmed stort inflytande. Detta visar många gånger att nyckelpersoner tror på bolaget och att det därför ligger i deras egna intresse att driva bolaget väl.
4. Ovanligt lång lock-up
De befintliga storägarna samt bolagets VD (äger tillsammans nästan 70 %) har gentemot Carnegie och Swedbank åtagit sig en lock-up på nästan 2 år vilket är ovanligt långt. Detta minskar risken ytterligare och ger en väldigt tydlig signal till marknaden kring vad storägarna själva tror om bolagets utsikter.
5. Genovas geografiska marknad är stark
Genovas tydliga fokusering på Stockholms och Uppsala bör ses som en fördel. Detta då denna region haft mycket god tillväxt (ekonomi och befolkning) de senaste tio åren och förväntas fortsätta ha det många år framöver.
6. Låg ränta många år framöver
För de flesta fastighetsbolag är räntekostnaden för alla lånen den överlägset största kostnaden. Därför är det bra att veta att de flesta experter tror att vi kommer ha fortsatt historiskt låga räntor i hela västvärlden flera år till. Vissa tror till och med att det kommer dröja minst 10-20 år innan vi kanske får högre räntor igen. Detta ökar lönsamheten för fastighetsbolagen och gör det billigare för dem att utveckla nya fastighetsprojekt i egen regi.
7. Attraktiv värdering vs liknande företag
Räknat på teckningskursen ha Genova en betydligt lägre värdering än liknande företag som K-fastigheter, K2A och John Mattsson. Över tid brukar börsen ge bolag som liknar varandra ungefär samma värdering. Detta skulle i så fall ge en god uppvärderingspotential åt Genova på både kort och lång sikt. Denna värderingsskillnad är ett av de starkaste argumenten för att teckna aktien.
8. Direktnotering på Midcap
Bolaget noteras direkt på Stockholmsbörsen Midcap-lista. Bolag som är noterade här har generellt mycket lägre risk än de bolag som finns på mindre listor som First North och Spotlight. Carnegie som håller i börsintroduktionen brukar sällan misslyckas. Det innebär att deras introduktioner nästan alltid får en positiv start på börsen.
9. Starka ankarinvesterare tar 450 Mkr
Det är totalt aktier för 650 Mkr till salu varav 500 Mkr är nyemitterade. Hela 450 Mkr av detta är redan bokade av starka ankarinvesterare som Länsförsäkringar, Skandia och Lancelot. När kapitalstarka och kompetenta institutioner är offensiva inför en ny börsnotering brukar bolaget både få en bra börstart men även utvecklas bra på längre sikt.
Övriga proffsinvesterare och allmänheten får dela på resterande 200 Mkr. Proffsen har dock redan tecknat för mer än 200 Mkr vilket gjorde att de förkortade teckningstiden för dessa. En stor del av dessa 200 Mkr är dock reserverad för allmänheten då bolaget måste uppnå en god ägarspridning. Vi tror därför att det finns goda chanser att få en post.
10. Nya fastighetsbolag brukar gå bra
Nästa alla nya fastighetsbolag vi har tipsat om de sista sju åren har fått en bra start. Detta faktum ger goda odds för Genova.
11. Affärsvärlden är positiva
Affärsvärlden publicerade precis en positiv analys på bolaget och rekommenderade sina läsare att teckna Genova. Detta är en av de mest inflytelserika affärstidningarna i Sverige.
Nackdelar
Nedan ser vi som nackdelar med börsintroduktionen. Du kan läsa mer om alla riskerna på deras hemsida.
1. Hög värdering bland fastighetsbolagen
De senaste tio åren har nästan alla fastighetsaktier haft en stark utveckling. Det har medfört att en hel del bolag handlas med ganska höga premier mot sin bokförda värden. Om marknaden blir orolig finns det ofta stor fallhöjd i aktier med hög värdering. Detta syntes tydligt under pandemi-raset då flera fastighetsbolag föll mer än börsindex.
2. Räntorna kan knappast sjunka mer
Den främsta förklaringen till fastighetsbolagens starka utveckling de sista tio åren är att räntorna sjunkit stadigt. Nu är dock räntorna nära noll varpå det knappast blir motsvarande räntestöd i framtiden.
3. Du kanske inte får några aktier
Om bolagets emission blir kraftigt övertecknad finns det stor risk att det belopp du tecknar blir kraftigt nedskuret eller du kanske inte får någon tilldelning alls. Har du däremot gott om likvider eller stort kreditutrymme kan det därför vara en idé att teckna för ett lite större belopp om du tror på Genova (dock max 5-10 % av ditt portföljvärde). Med lite tur kan detta ge dig en lite högre tilldelning.
4. Finansierings- och likviditetsrisker
Genova är liksom andra fastighetsbolag beroende av en fungerande kreditmarknad. Skulle t ex pågående pandemi leda till en utdragen lågkonjunktur eller depression kan det få negativa konsekvenser för Genovas finansieringsbehov.
Slutsats
Fördelarna är mycket starkare än nackdelarna. Vi tror därför att Genova blir en utmärkt kort- och långsiktig placering med potential att stiga minst 20-30 % första handelsdagen. Kan Genova sen fortsätta växa i samma takt som de gjort historiskt kan aktien antagligen vara utmärkt att äga långsiktigt. Vi tror kursen har potential att dubblas på kanske 3-5 års sikt.
Vi sätter risken i Genova till 6 på kort sikt (första månaden) och 7 på lång sikt.
Praktiskt
Nedan följer lite praktisk information. Om du inte har ett konto på Avanza, använd gärna vår sponsrade länk (annonslänk).
- Minsta post 200 aktier á 65 kr = 13 000 kr.
- Avanza-deadline måndag 29 juni – redan kl 15:00.
- Bolaget går tyvärr inte att teckna via Nordnet.
- Kunder hos Swedbank och Carnegie bör kunna teckna direkt via sin bank.
- Första handelsdag blir tisdag 30/6.
Lycka till med ditt beslut.
Goda Tiders Investeringskommitté
==================
==================
För att teckna gör du så här
För att praktisk teckna, gör så här:
- Logga in på ditt Avanza-konto (om du inte har, skapa ett här (annonslänk))
- I menyn ”Spara och Investera”, klicka på ”Börsintroduktioner och emissioner”
- I rutan ”Genova”, klicka på ”Läs mer och svara”
- Klicka på knappen ”Jag godkänner” (efter att ha läst texten)
- Klicka på ”Jag är kund hos Avanza” (om det behövs)
- Välj konto som du vill teckna i och ange antalet aktier du önskar.
- Klicka på Bekräfta.
Vår strategi är teckna-sälj
Jag och Caroline har tecknat oss både privat och via företag för ca 200 000 kr. För tydlighetens skulle äger vi inte några aktier i bolaget sedan tidigare. Vår strategi kommer att vara en så kallad teckna-sälj-strategi vilket innebär att vi kommer att sälja alla våra aktier första handelsdagen. Spekulationen ligger således inte i att äga aktien långsiktigt utan att vi spekulerar i 1) att efterfrågan är mycket större än tillgången och 2) att aktien är felprissatt, dvs. att värdet på aktien borde vara mer än de 65 kr som är satt som emissionskurs.
Anledningen till att vi kommer sälja på första handelsdagen oavsett är att 1) om vi har rätt så har vi tjänat pengar och 2) om vi har fel så gäller regeln att hålla förlusten så minimal som möjligt. Vår ambition är inte att äga bolaget långsiktigt då forskning visar att alla avsteg på sikt från en global indexfond introducerar en risk man inte får betalt för. Det är också därför vi ser det här som en spekulation för lekhinken och inte en långsiktig investering. (Även om Affärsvärlden och Goda Tider tycker att det kan vara en bra investering på lång sikt, men det är inte vår strategi).
En spekulation är ju att hoppas på en högre avkastning än vad marknaden ger i genomsnitt medan en investering är att acceptera den avkastning som marknaden ger. Det är således en spekulation, en chansning, men där oddsen på att man ska gå vinnande ur affären är bättre än 50/50. Men facit lär vi först se i nästa vecka. ?
Prenumerera på vårt nyhetsbrev för framtida tips
Det är som sagt inte så ofta vi ger sådana här tips, men när de väl kommer så skickar vi också ut dem via mejl. Prenumerera därför gärna på vårt kostnadsfria nyhetsbrev som kommer ca en gång i månaden. Dessutom kommer du i välkomstmejlen få våra bästa tips från 10 års bloggande.
Om du vill prenumerera på fler sådana här tips via Goda Tiders Aktietipstjänst så kan du göra det via deras hemsida → (annonslänk)
Ansvarsbegränsning
Samtliga åsikter, analyser och all annan information som lämnas ovan lämnas uteslutande i informationssyfte och för allmän spridning. Informationen ska under inga förhållanden användas eller betraktas som individuell rådgivning. Informationen är baserad på källor, uppgifter och expertis som RikaTillsammans och Goda Tider bedömer vara tillförlitlig. Goda Tider och RikaTillsammans kan dock aldrig garantera riktigheten i informationen och informationen kan vara ofullständig eller nedkortad. Framåtblickande analyser m.m. baseras på subjektiva bedömningar om framtiden, vilka alltid innehåller osäkerhet och bör användas med försiktighet. Informationen är uteslutande avsedd för läsare i Sverige.
Syftet är att ge allmän information till mottagare av bloggens läsare. Informationen ska under inga omständigheter anses utgöra ett personligt investeringsråd eller personlig rekommendation och det finns inget uppdragsförhållande mellan Goda Tider, RikaTillsammans och mottagaren gällande finansiell rådgivning eller liknande. För undvikande av tvivel noteras att Lag (2003:862) om finansiell rådgivning till konsumenter eller annan liknande lagstiftning alltså inte äger tillämpning på information ovan. Åsikter och analyser framförs i nyhetsbreven är personliga och informationen ska inte ensamt utgöra underlag för investeringsbeslut. Läsaren bör inhämta råd från andra rådgivare och basera sina investeringsbeslut utifrån egen erfarenhet.
Goda Tider och RikaTillsammans påminner läsaren om att handel med värdepapper är förknippad med risker. En investering kan exempelvis såväl öka som minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka hela det investerade kapitalet. Historisk avkastning är inte heller någon garanti för framtida avkastning. Goda Tider och RikaTillsammans frånsäger sig därmed ansvar för eventuell förlust eller skada av vad slag det må vara som grundar sig på användandet av analyser och övrig information som härrör från texten ovan. Se fullständiga villkor.
Uppdatering 200630
Det verkar som det har blivit lottning. Jag själv fick tilldelning på 3 av 7 sökta konton. Totalt 3×75 aktier trots att vi tecknade för en bit över 200 000 kr.
Kommer mer kommentar under dagen.
==========
Lite reklam och prat i egen sak ?
Nu när vi vet utfallet så kommer lite unsolicited reklam och prat i egen sak ?. Jag tror ju på att man ska investera, få avkastning, fira och återinvestera. Om du fick tilldelning och sålde på 85 kr bör du ha tjänat 1 500 kr. Det är precis vad Goda Tiders aktietipstjänst kostar för ett år och då får man mellan 15 och 30 tips per år. Alla är så klart inte så här säkra, ger en sådan här vinst eller tilldelning – men du har ju redan tjänat in en 12 månads prenumeration. Således är mitt förslag – överväg ett års prenumeration.
Där diskuteras även överkurstips för att försöka öka sannolikheten för tilldelning som att söka på fler konton med olika personnummer.
Ansvarsbegränsning: Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. En investering i värdepapper/fonder kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka det investerade kapitalet. Samtliga analyser och all annan information som tillhandahålls lämnas uteslutande i informationssyfte, för allmän spridning, och ska under inga förhållanden användas eller betraktas som rådgivning, uppmaning eller rekommendation för att köpa eller sälja aktier eller andra finansiella instrument. För undvikande av tvivel noteras att Lag (2003:862) om finansiell rådgivning till konsumenter eller annan liknande lagstiftning alltså inte äger tillämpning på information på RikaTillsammans.
Åsikter och analyser som presenteras är personliga och informationen ska inte ensamt utgöra underlag för investeringsbeslut. Du bör inhämta råd från andra rådgivare och basera dina investeringsbeslut utifrån egen erfarenhet, vi rekommenderar dessa. RikaTillsammans frånsäger sig därmed ansvar för eventuell förlust eller skada av vad slag det må vara som grundar sig på användandet av analyser, dokument och övrig information som härrör från RikaTillsammans. Läs mer i de fullständiga villkoren.
