Har vi en bostadsbubbla i Malmö?

Rekordpriser på 37 700 kr per kvm på Dammfri...

Jan Bolmeson

14 augusti, 2014

Sedan ett tag tillbaka har jag och min fru roat oss med att gå på husvisningar i Malmö. Ett av våra mål på sikt är nämligen att köpa ett hus i anslutning till skolan där Freja ska gå om ett par år. I förra veckan var vi på en förhandsvisning på ett ganska fint hus på Dammfri – något övervärderat tyckte vi dock på 5.99 Mkr.

Under tiden som vi övervägde lägga ett bud på runt låga 5 Mkr fick vi SMS efter SMS om att budgivningen var igång. Innan vi visste ordet av var budet uppe på 6.23 Mkr (som det fortfarande är i skrivande stund). Som jag villigt erkände i intervjun i Sydsvenskan så har jag haft fel om i snart 10 år om marknaden. Men allvarligt talat – 6.23 miljoner för ett hus i Malmö på Dammfri – det är påstår jag är galet.

För dig som inte bor i Malmö, så är Dammfri ett helt OK område i Malmö men det är långt ifrån de bästa eller finaste områdena. Jag och de flesta Malmöiter skulle väl ranka det någonstans på plats 5 till 10 i Malmö. Så här uttryckte sig en god vän som är arkitekt i Malmö och kan stan rätt bra:

Mycket fint! Snygg arkitektur och man kan arbeta bort det lilla 90-tals-stänket som finns. Det ät helt och hållet trä, vilket förstås kräver lite underhåll med jämna mellanrum; vidare är det i ”skuggan” av Lorensborg och ligger på gränsen eller lite över på ”fel” sida av de ”osynliga barriärer” som finns i Malmö. Känns med hänsyn till framförallt det senare och att du har höghusen på Lorensborg i bakgrunden att priset är på tok för högt.

Det var innan budgivningen gick igång. Visst, huset är fint både på in- och utsidan men det är ju inte värt 6 Mkr. Eller jo, just det- uppenbarligen är det eftersom där är flera budgivare på 6 miljoner. Jag förstår verkligen inte.

Är det bara jag som tänker så här?

Om jag tittar på huset så tänker jag så här – 6.23 Mkr på 165 kvm ger ett kvadratmeterpris på 37 720 kr. Jag fattar också att det inte är Stockholmspriser, men Malmö är inte Stockholm. Tittar jag på kvm priser i samma område (räknar ca 25 affärer) via Booli får jag ett genomsnittlig kvadratmeterpris på 31 000 kr. Det vill säga en bra bit lägre.

På sätt och vis blir jag fascinerad och nyfiken på hur människor tänker – eller snarare inte tänker alls. Förmodligen hänger det ihop med bubbelpsykologin som jag beskrev igår – i den maniska fasen förloras allt perspektiv. Jag vet ju inget om de som lagt bud eller de som bor där idag och deras situation. Men om jag tillåter mig spekulera.

Man kan ju se när huset såldes förra gången och det aktuella huset på Dammfrivägen 51A såldes förra gången den 3:e januari 2011 för 5.400.000 gissningsvis till nuvarande ägare (redan högt pris då om än mer rimligt). Huset har idag uttagna pantbrev enligt mäklaren på 4 590 000 kr. Det betyder att man lade in ca 800 000 kr i egen insats. Gissningsvis kom pengarna från en tidigare lägenhetsaffär om det ser ut som för de flesta andra.

Ett lån om 4.6 Mkr kostar idagsläget efter ränteavdrag med en ok ränta på 2 % ca 64 000 kr per år eller 5 400 kr i månaden. Fullt rimligt. Lägg på en driftskostnad enligt mäklaren på 3 250 kr/mån och du har en boendekostnad på 8 650 kr. Ungefär vad jag betalar för i hyra för min hyresrätt.

Det är klart att det då blir intressant – även för mig själv (vi var ju visningen trots allt) – att byta ett nuvarande boende i hyresrätt mot ett dubbelt så stort hus, 900 kvm trädgård och gångavstånd till skola/förskola för en i princip ekvivalent kostnad.

Är jag en tråkmåns när jag tänker på räntebanan?

In kommer tråkmånsen och riksbanken. I sin nuvarande ränteprognos – även om den inte varit superlyckad – så prognosticerar riksbanken att styrräntan inom 4 år kommer att se ut som följer:

Med nästan 80 % säkerhet betydligt högre än idag. Det historiska snitträntan brukar ligga runt 2-3 % över inflationen, så räknar vi på en inflation om 2 % så ger det en snittränta på 4.5 %. Vilket även riksbankschefen Stefan Ingves har gått ut och sagt även om han har fått mycket kritik för det. Hittills har han haft fel och kritikerna rätt.

Notera att det här riksbanken styrränta och inte räntan som bankerna ger oss slutkunder. Då behöver man lägga på ytterligare ca 1.50 %. Så en genomsnittlig bankränta bör ligga på ca 4 %.  Låt oss göra om samma beräkning med 85 % belåning – nu under samma förutsättningar att den nya köparen lånar 85 % av insatsen dvs ca 5.3 miljoner. Det ger:

Till det här tillkommer amortering om minst 5 000 kr i månaden samt drift på 3 250 kr. Till det borde man även räkna avsättning till underhållsfond för huset. Räknar jag generöst på bara 200 kr per kvm (en fastighetsägare räknar ca 400 kr/kvm och år för slitage) och år ger det 33 000 kr per år eller ytterligare 2 750 kr per månad eller en total boendekostnad på:

I ovan räknar jag amortering som en kostnad eftersom det påverkar det månatliga resultatet och upplevs i många fall som kostnad även om det ökar det egna kapitalet. Jag har även varit generös i ovan genom att inte räkna med någon begränsning i ränteavdraget.

Inga fundamentala förutsättningar för stigande priser

Jag gissar att det är för andra som det är för mig. Jag själv ser bara här och nu. Jag var sugen att lägga ett bud för jag såg totalkostnaden redan i dagsläget på extrema 2.00 % ränta som ger en totalkostnad på 12-13.000 kr i månaden. Jag tänkte ”det klarar vi lätt”, vi betalar ju 8 000 kr/månad redan idag och för bara ett par tusen extra får vi ett dubbelt så stort hus. Det var först när jag gjorde räkningen som ovan som frågorna gick från:

• Tycker vi om det?
• Vill vi bo där?
• Var sätter vi arbetsrummet?
• Uppfyller det våra krav?
• Vad kan vi göra med trädgården?

till

Är vi sugna på att göra oss själva till skuldslavar resten av livet om räntan ändras inom 5 år?

Det vill säga är det värt risken? Där är så många faktorer som kan och sannolikt kommer gå i fel riktning.

• Om ränteavdraget avskaffas höjs totalkostnaden. Ränteavdragets avskaffande är en rekommendation alla utomstående (läs: utländska) experter ger. I Danmark har de redan börjat trappa ner ränteavdraget och politikerna ser nyfiket på från Stockholm.
• Om räntan höjs så går månadskostnaden upp – svårt att hålla den lägre än nuvarande 0.25 % över tid.
• Om amorteringskrav införs så går kostnaden upp.
• Om utländska investerare förlorar tilltron för svenska bostadsobligationer går månadskostnaden upp.
• Om fastighetsskatten införs går månadskonstnaden upp.
• Vi har en opposition som vill gå till val på högre skatter, det lär göra att utrymmet i privatekonomin minskar för de flesta
• Det lär inte komma fler skattesänkningar i form av jobbskatteavdrag
• Förbudet mot progressiv avskrivning kommer att höja avgifterna i många bostadsrättsföreningar som kommer slå mot värdet direkt.

Då vill jag inte ens gå in på vad som händer vid en ökad arbetslöshet…

Det enda som talar för ett högre pris är en ”greater fool”

Det finns i princip ingenting annat än en ”greater fool” som gör att man kan få tillbaka sina pengar. Tittar man på faktiska produktionskostnad för ett nytt hus så ligger den mellan 12 000 och 23 000 kr/kvm exkl. tomt så där finns inget fundamentalt värde heller. Eller inget som motiverar överpriset på 14 000 kr/kvm. Allt i enlighet med teorin bakom en marknadsbubbla.

Jag blir ändå fascinerad, för finns det verkligen så många personer som har så mycket pengar? Det är här jag blir förvirrad – för när jag tittar på siffror hos SCB och andra så har t.ex. 16 % av Sveriges befolkning inte ens råd att betala en oförutsedd utgift på 8000 kr utan att ta lån, mediansvensson har bara ett sparkapital på runt 50 000 kr och paretoprincipen om att 80 % av förmögenheten är hos 20 % av befolkningen stämmer också. De rikaste i Malmö kan jag med säkerhet säga att de inte bosätter sig på Dammfri – de köper antingen på Bellevue Sjösida eller Fridhem (hus >8.5 Mkr). Så vem är det?

Utifrån min gissning och min upplevelse från människorna på visningen, så är det människor som jag. Ett ungt gift par, mitt i karriären med goda inkomster och barn. Jag var ju där av en anledning själv (och det var inte för att skriva det här inlägget).  Då har jag ändå en civilingenjörsutbildning (teknisk fysik) i bagaget, jag har drivit egen firma i 10 år och min fru Caroline har en Ph.D. i molekylärbiologi.

Tillsammans har vi väl en bruttolön på runt 70 000 kr/mån och då har jag inte räknat in alla våra kapitalinkomster. Dessutom har vi drygt en miljon till en insats – så enligt bankerna har vi råd att låna upp till 6.500.000 kr.Vi ligger alltså statistiskt sett bland de 10 % som tjänar mest i Sverige, med en ekonomi bättre än de flesta andra och jag anser att den ekonomiska risken inte är värd det.

Jag blir också mörkrädd när jag hör att vid över 25 % (ökande trend) av alla nya bolån står föräldrar med som medlåntagare. Sannolikt har de även skjutit till pengar till insatsen. I min värld är det helt galet…

Men, vad vet jag?

För – pratar man med familjen som säljer villan idag så har de gjort en vinst på minst 850 000 kr på 3.5 år. Omräknat på deras insats blir det en avkastning om 105 % totalt eller 27 % per år i 3 år. En avkastning de flesta professionella förvaltare bara kan drömma om. Så vad vet jag som bara snittar 8 % per år och bor i en hyresrätt?

Alla tjänar ju pengar på sina bostäder (utom jag). Kanske dags att hoppa på tåget som alla andra?

Tillägg 140814 15:13:

Bloggen Cornucopia skriver i samma ämne idag –  ”Lägenhetspriserna exploderar i Göteborg och Stockholm”. Noterbart att lägenhetspriserna i Göteborg har alltså ökat med 4.81 % och 3.65 % i Stockholm och det bara i juli månad. På rullande 12-månaders basis är vi alltså upp lite över 12 %. Det betyder att priserna dubblas vart 6:e år. Det är ju hållbart.

Tillägg 140814 15:20:

Roligaste kommentaren på Facebook på artikeln hittills:

Relaterade artiklar på bloggen:

• Intervju i Sydsvenskan om mitt val att bo i hyresrätt
• ”Svenskarna till synes rikare än någonsin”
• ”Swedbank säger att vi inte har någon bostadsbubbla i Sverige. Skönt. Dags att somna om”
• ”Den som är satt i skuld är inte fri”