Har vi en bostadsbubbla i Malmö?

Har vi en bostadsbubbla i Malmö?

Rekordpriser på 37 700 kr per kvm på Dammfri...
Har vi en bostadsbubbla i Malmö?

Sedan ett tag tillbaka har jag och min fru roat oss med att gå på husvisningar i Malmö. Ett av våra mål på sikt är nämligen att köpa ett hus i anslutning till skolan där Freja ska gå om ett par år. I förra veckan var vi på en förhandsvisning på ett ganska fint hus på Dammfri – något övervärderat tyckte vi dock på 5.99 Mkr.

Under tiden som vi övervägde lägga ett bud på runt låga 5 Mkr fick vi SMS efter SMS om att budgivningen var igång. Innan vi visste ordet av var budet uppe på 6.23 Mkr (som det fortfarande är i skrivande stund). Som jag villigt erkände i intervjun i Sydsvenskan så har jag haft fel om i snart 10 år om marknaden. Men allvarligt talat – 6.23 miljoner för ett hus i Malmö på Dammfri – det är påstår jag är galet.

För dig som inte bor i Malmö, så är Dammfri ett helt OK område i Malmö men det är långt ifrån de bästa eller finaste områdena. Jag och de flesta Malmöiter skulle väl ranka det någonstans på plats 5 till 10 i Malmö. Så här uttryckte sig en god vän som är arkitekt i Malmö och kan stan rätt bra:

Mycket fint! Snygg arkitektur och man kan arbeta bort det lilla 90-tals-stänket som finns. Det ät helt och hållet trä, vilket förstås kräver lite underhåll med jämna mellanrum; vidare är det i ”skuggan” av Lorensborg och ligger på gränsen eller lite över på ”fel” sida av de ”osynliga barriärer” som finns i Malmö. Känns med hänsyn till framförallt det senare och att du har höghusen på Lorensborg i bakgrunden att priset är på tok för högt.

Det var innan budgivningen gick igång. Visst, huset är fint både på in- och utsidan men det är ju inte värt 6 Mkr. Eller jo, just det- uppenbarligen är det eftersom där är flera budgivare på 6 miljoner. Jag förstår verkligen inte.

Är det bara jag som tänker så här?

Om jag tittar på huset så tänker jag så här – 6.23 Mkr på 165 kvm ger ett kvadratmeterpris på 37 720 kr. Jag fattar också att det inte är Stockholmspriser, men Malmö är inte Stockholm. Tittar jag på kvm priser i samma område (räknar ca 25 affärer) via Booli får jag ett genomsnittlig kvadratmeterpris på 31 000 kr. Det vill säga en bra bit lägre.

På sätt och vis blir jag fascinerad och nyfiken på hur människor tänker – eller snarare inte tänker alls. Förmodligen hänger det ihop med bubbelpsykologin som jag beskrev igår – i den maniska fasen förloras allt perspektiv. Jag vet ju inget om de som lagt bud eller de som bor där idag och deras situation. Men om jag tillåter mig spekulera.

Man kan ju se när huset såldes förra gången och det aktuella huset på Dammfrivägen 51A såldes förra gången den 3:e januari 2011 för 5.400.000 gissningsvis till nuvarande ägare (redan högt pris då om än mer rimligt). Huset har idag uttagna pantbrev enligt mäklaren på 4 590 000 kr. Det betyder att man lade in ca 800 000 kr i egen insats. Gissningsvis kom pengarna från en tidigare lägenhetsaffär om det ser ut som för de flesta andra.

Ett lån om 4.6 Mkr kostar idagsläget efter ränteavdrag med en ok ränta på 2 % ca 64 000 kr per år eller 5 400 kr i månaden. Fullt rimligt. Lägg på en driftskostnad enligt mäklaren på 3 250 kr/mån och du har en boendekostnad på 8 650 kr. Ungefär vad jag betalar för i hyra för min hyresrätt.

Det är klart att det då blir intressant – även för mig själv (vi var ju visningen trots allt) – att byta ett nuvarande boende i hyresrätt mot ett dubbelt så stort hus, 900 kvm trädgård och gångavstånd till skola/förskola för en i princip ekvivalent kostnad.

Är jag en tråkmåns när jag tänker på räntebanan?

In kommer tråkmånsen och riksbanken. I sin nuvarande ränteprognos – även om den inte varit superlyckad – så prognosticerar riksbanken att styrräntan inom 4 år kommer att se ut som följer:

rap_prognoser_repo_140703

Med nästan 80 % säkerhet betydligt högre än idag. Det historiska snitträntan brukar ligga runt 2-3 % över inflationen, så räknar vi på en inflation om 2 % så ger det en snittränta på 4.5 %. Vilket även riksbankschefen Stefan Ingves har gått ut och sagt även om han har fått mycket kritik för det. Hittills har han haft fel och kritikerna rätt.

Notera att det här riksbanken styrränta och inte räntan som bankerna ger oss slutkunder. Då behöver man lägga på ytterligare ca 1.50 %. Så en genomsnittlig bankränta bör ligga på ca 4 %.  Låt oss göra om samma beräkning med 85 % belåning – nu under samma förutsättningar att den nya köparen lånar 85 % av insatsen dvs ca 5.3 miljoner. Det ger:

Ränta Ränteutgift/mån
(innan ränteavdrag)
Ränteutgift /mån
(efter ränteavdrag)
1.50 % 6 641 kr 4 649 kr
2.00 % 8 854 kr 6 198 kr
2.50 % 11 068 kr 7 748 kr
3.00 % 13 281 kr 9 297 kr
4.00 % 17 708 kr 12 396 kr
5.00 % 22 135 kr 15 494 kr
6.00 % 26 563 kr 18 594 kr
7.00 % 30 990 kr 21 693 kr

Till det här tillkommer amortering om minst 5 000 kr i månaden samt drift på 3 250 kr. Till det borde man även räkna avsättning till underhållsfond för huset. Räknar jag generöst på bara 200 kr per kvm (en fastighetsägare räknar ca 400 kr/kvm och år för slitage) och år ger det 33 000 kr per år eller ytterligare 2 750 kr per månad eller en total boendekostnad på:

Ränta Totalkostnad/mån
(innan ränteavdrag)
Totalkostnad/mån
(efter ränteavdrag)
”Tot. kostnad”/mån
inkl. amortering
1.50 % 12 641 kr 10 649 kr 15 849 kr
2.00 % 14 854 kr 12 198 kr 17 398 kr
2.50 % 17 068 kr 13 748 kr 18 948 kr
3.00 % 19 281 kr 15 297 kr 20 497 kr
4.00 % 23 708 kr 18 396 kr 23 596 kr
5.00 % 28 135 kr 21 494 kr 26 694 kr
6.00 % 32 563 kr 24 594 kr 29 794 kr
7.00 % 38 990 kr 27 693 kr 32 893 kr

I ovan räknar jag amortering som en kostnad eftersom det påverkar det månatliga resultatet och upplevs i många fall som kostnad även om det ökar det egna kapitalet. Jag har även varit generös i ovan genom att inte räkna med någon begränsning i ränteavdraget.

Inga fundamentala förutsättningar för stigande priser

Jag gissar att det är för andra som det är för mig. Jag själv ser bara här och nu. Jag var sugen att lägga ett bud för jag såg totalkostnaden redan i dagsläget på extrema 2.00 % ränta som ger en totalkostnad på 12-13.000 kr i månaden. Jag tänkte ”det klarar vi lätt”, vi betalar ju 8 000 kr/månad redan idag och för bara ett par tusen extra får vi ett dubbelt så stort hus. Det var först när jag gjorde räkningen som ovan som frågorna gick från:

  • Tycker vi om det?
  • Vill vi bo där?
  • Var sätter vi arbetsrummet?
  • Uppfyller det våra krav?
  • Vad kan vi göra med trädgården?

till

Är vi sugna på att göra oss själva till skuldslavar resten av livet om räntan ändras inom 5 år?

Det vill säga är det värt risken? Där är så många faktorer som kan och sannolikt kommer gå i fel riktning.

  • Om ränteavdraget avskaffas höjs totalkostnaden. Ränteavdragets avskaffande är en rekommendation alla utomstående (läs: utländska) experter ger. I Danmark har de redan börjat trappa ner ränteavdraget och politikerna ser nyfiket på från Stockholm.
  • Om räntan höjs så går månadskostnaden upp – svårt att hålla den lägre än nuvarande 0.25 % över tid.
  • Om amorteringskrav införs så går kostnaden upp.
  • Om utländska investerare förlorar tilltron för svenska bostadsobligationer går månadskostnaden upp.
  • Om fastighetsskatten införs går månadskonstnaden upp.
  • Vi har en opposition som vill gå till val på högre skatter, det lär göra att utrymmet i privatekonomin minskar för de flesta
  • Det lär inte komma fler skattesänkningar i form av jobbskatteavdrag
  • Förbudet mot progressiv avskrivning kommer att höja avgifterna i många bostadsrättsföreningar som kommer slå mot värdet direkt.

Då vill jag inte ens gå in på vad som händer vid en ökad arbetslöshet…

Det enda som talar för ett högre pris är en ”greater fool”

Det finns i princip ingenting annat än en ”greater fool” som gör att man kan få tillbaka sina pengar. Tittar man på faktiska produktionskostnad för ett nytt hus så ligger den mellan 12 000 och 23 000 kr/kvm exkl. tomt så där finns inget fundamentalt värde heller. Eller inget som motiverar överpriset på 14 000 kr/kvm. Allt i enlighet med teorin bakom en marknadsbubbla.

Jag blir ändå fascinerad, för finns det verkligen så många personer som har så mycket pengar? Det är här jag blir förvirrad – för när jag tittar på siffror hos SCB och andra så har t.ex. 16 % av Sveriges befolkning inte ens råd att betala en oförutsedd utgift på 8000 kr utan att ta lån, mediansvensson har bara ett sparkapital på runt 50 000 kr och paretoprincipen om att 80 % av förmögenheten är hos 20 % av befolkningen stämmer också. De rikaste i Malmö kan jag med säkerhet säga att de inte bosätter sig på Dammfri – de köper antingen på Bellevue Sjösida eller Fridhem (hus >8.5 Mkr). Så vem är det?

Utifrån min gissning och min upplevelse från människorna på visningen, så är det människor som jag. Ett ungt gift par, mitt i karriären med goda inkomster och barn. Jag var ju där av en anledning själv (och det var inte för att skriva det här inlägget).  Då har jag ändå en civilingenjörsutbildning (teknisk fysik) i bagaget, jag har drivit egen firma i 10 år och min fru Caroline har en Ph.D. i molekylärbiologi.

Tillsammans har vi väl en bruttolön på runt 70 000 kr/mån och då har jag inte räknat in alla våra kapitalinkomster. Dessutom har vi drygt en miljon till en insats – så enligt bankerna har vi råd att låna upp till 6.500.000 kr.Vi ligger alltså statistiskt sett bland de 10 % som tjänar mest i Sverige, med en ekonomi bättre än de flesta andra och jag anser att den ekonomiska risken inte är värd det.

Jag blir också mörkrädd när jag hör att vid över 25 % (ökande trend) av alla nya bolån står föräldrar med som medlåntagare. Sannolikt har de även skjutit till pengar till insatsen. I min värld är det helt galet…

Men, vad vet jag?

För – pratar man med familjen som säljer villan idag så har de gjort en vinst på minst 850 000 kr på 3.5 år. Omräknat på deras insats blir det en avkastning om 105 % totalt eller 27 % per år i 3 år. En avkastning de flesta professionella förvaltare bara kan drömma om. Så vad vet jag som bara snittar 8 % per år och bor i en hyresrätt?

Alla tjänar ju pengar på sina bostäder (utom jag). Kanske dags att hoppa på tåget som alla andra?

Tillägg 140814 15:13:

Bloggen Cornucopia skriver i samma ämne idag –  ”Lägenhetspriserna exploderar i Göteborg och Stockholm”. Noterbart att lägenhetspriserna i Göteborg har alltså ökat med 4.81 % och 3.65 % i Stockholm och det bara i juli månad. På rullande 12-månaders basis är vi alltså upp lite över 12 %. Det betyder att priserna dubblas vart 6:e år. Det är ju hållbart.

Tillägg 140814 15:20:

Roligaste kommentaren på Facebook på artikeln hittills:

fb-kommentar-kraschar

Relaterade artiklar på bloggen:

Relaterade etiketter och ämnen

amortering, avkastning, bolåneräntan, bostadsbubblan, cornucopia, finanskris, frejas portfölj, inflation, obligationer, personligt, ränteavdrag, riksbanken, Stefan Ingves

Kommentera

4 kommentarer finns till denna artikel:

  1. Vit pil

    Hej Jan,
    hittade denna artikel och din blogg när jag sökte ordet bostadsbubbla. Tack för artikeln.
    Ser att den skrevs 8 månader sedan. Race’t har forsatt sen dess. Vad kan samma villan kosta nu, 7-7,5 msek?
    Har du hoppat på och köpt något?
    Helt absurd marknad med tillgång till ofantligt mycket krediter. Kredithysterin har dragit upp priserna enormt. De som nu köper (innan aug) kommer vara de ”sista” köparna innan bubblan brister eller pyser. Precis som priserna på Dow och Nasdaq.
    Min åsikt är att världsekonomin kommer få slag när en dag de inser att 1 dollar för 5-7-10 år sedan egentligen inte är lika mycket värd som dagens 1 dollar. Men så mycket sedelpressande vore det konstigt att påstå annat. Mycket av dagens tillväxten genereras av nya pengar och inte nytt material/tjänster.
    Med andra ord, ”kungen är naken”.

    Gravatar ikon för användaren
    bei70
  2. Vit pil

    Hej,
    Tack för en intressant artikel. Jag känner väl igen mig i ”Är det bara jag som tänker så här?”. Men att ha stått utanför marknaden i många år gör en inte bara bitter, utan även tyst. :)
    Själv tyckte jag att bostadspriserna i Stockholm var alldeles för höga redan 1997 när jag tog examen, så jag hyrde i andra hand tills jag 2008 föll till föga och köpte en bostadsrätt. Har flera vänner som tyckte likadant och det vi har gemensamt är att vi missade tåget medan våra kamrater gjorde stora vinster på en stigande bostadsmarknad, och det är den senare gruppen som hörs mest.
    För övrigt är jag lite allergisk mot att du kallar amorteringen för en kostnad. Det är förvisso en utgift som minskar den disponibla inkomsten, men det är ingen resursförbrukning utan ett sparande. Man betalar till sig själv som folk brukar gilla att säga (ibland felaktigt även om räntan som däremot verkligen är en kostnad).

    Gravatar ikon för användaren
    Erpan
  3. Vit pil

    Din fråga ”Är vi sugna på att göra oss själva till skuldslavar resten av livet om räntan ändras inom 5 år?” fick mig att tänka till. Som du skriver så finns det inte många fundamentala anledningar till att priserna ska rusa uppåt. Lite oroväckande att så många föräldrar är medlåntagare, jag trodde bankerna var mer restriktiva på den punkten. Tack för en intressant blogg. /Aktiegubben

    Gravatar ikon för användaren
    Aktiegubben
    1. Vit pil

      Tack själv för din kommentar. Ja, det känns verkligen som att de flesta människor lägger över ansvaret på banken och så länge de säger ja och man går hyfsat runt i slutet av månaden så är allting frid och fröjd. Det roliga var att jag hamnade ju där själv, för det är så enkelt. Det var först när jag började bolla med siffrorna i Excel som insikten kom. Och jag inser att väldigt få i Sverige gillar Excel lika mycket som jag… :)

      Föräldrarna är ju en historia för sig, då de många gånger eldar på sina barn att just köpa ett hus (vanligaste kommentaren jag hör från min egen mor) för det har ju varit en så bra affär för dem. Fast då glömmer man att mina föräldrar (50-talisterna) hade 100 % ränteavdrag, levde i en ekonomisk boom, hade en inflation på över 10 % och löneökningar i paritet med det.

      Gravatar ikon för användaren
      Jan Bolmeson