Har vi en bostadsbubbla i Sverige?

Idag fick jag möjligheten att skriva en debattartikel kring mina tankar om huruvida vi har en bostadsbubbla eller ej i Metro Debatt. I snart 10 år har jag varnat för den, bara för att se priserna öka från år till år.

När jag och min fru tog examen 2005 flyttade vi till en hyresrätt i Malmö av flera anledningar. En av de övervägande anledningarna var att vi inte hade råd med insatsen till en bostadsrätt och vi inte ville belåna oss upp över öronen.

Idag 10 år senare har vi en ekonomi som gör att vi kan köpa i princip vilken bostadsrätt eller villa som helst i Malmö med priser upp till 10 miljoner. Trots att vi har råd att flytta har vi valt att bo kvar. Sannolikt kommer vi bo kvar ytterligare ett tag till. Vi har blivit intervjuade på ämnet i Sydsvenskan och jag har skrivit om det här på bloggen flera gånger.

• Metro, ”Många bostadskarriärer kommer att sluta i tårar”, 2015-04-21
• Sydsvenskan, ”De hyr hellre än köper sin lägenhet”, 2014-07-24
• Intervjuad i Sydsvenskan kring mitt val att bo i en hyresrätt - Fördjupning och kommentarer till artikeln publicerad i SDS 2014-07-24

I den här artikeln sammanfattar jag mycket av argumenten för och emot en bostadsbubbla samtidigt som vi gör en djupdykning i vissa av ämnena relaterade till bostadsbubblan.

För- och nackdelar med hyresrätt vs bostadsrätt

Jag har även skrivit flera artiklar där jag går genom de olika för- och nackdelarna med olika boendeformer såsom hyresrätt vs. bostadsrätt:

• Läsarfråga: hyra eller äga sitt boende? - En genomgång av för- och nackdelar samt ett sätt att räkna på det.
• Vad är billigast per kvadratmeter - en hyresrätt, bostadsrätt eller villa? - En jämförelse mellan olika sorters boende som svar på en läsarkommentar

Men om jag ska sammanfatta det kort så är min åsikt följande:

• I en bostadsrätt äger du inte din lägenhet. Du äger bara en rätt att nyttja den.
• Eftersom det är en ekonomisk förening riskerar du hela insatsen – det vill säga både kontantinsats och hela lånet hos banken.
• De flesta i bostadsrättsstyrelser saknar erfarenhet och kompetens att förvalta en fastighet i mångmiljonklassen. Skulle de fått motsvarande uppdrag i ett professionellt fastighetsbolag? Om inte, på vilken merit sitter de i i den nuvarande styrelsen?
• I en hyresrätt riskerar du som max 3 månadshyror
• De flesta, särskilt nya, bostadsrättsföreningar har inte avsatt tillräckligt med medel för framtida underhåll

Dessutom har priserna på sistone drivits upp av i princip engångsfaktorer såsom:

• Extrem lågränta – genomsnittsräntor på 1.78 % enligt MittBolån. Osannolikt att räntan faller mycket mer än så här på lång sikt.
• Jobbskatteavdraget – alliansen gjorde ett antal skattesänkningar som gjorde att man kunde belåna sig än mer.
• Fastigetsskatten – sänktes och togs bort av alliansen.
• Amorteringskravet – har fram tills nu inte funnits. Det föreslagna kravet från 1 augusti är inte ens säkert att det införs då kammarrätten påstår att den är lagvidrig med gällande lagstiftning.

Få framtida faktorer pekar på att en prisökning ska kunna ske. Räntan kan inte sänkas mycket mer, sänkt skatt lär vi inte få igen på ett tag tvärtom pekar både amorteringskravet och en eventuell kommande fastighetsskatt på det rakt motsatta.

Jag tycker att det är stor skillnad på att äga sin villa, där du äger både mark och byggnad och har en lagfart till skillnad från en bostadsrätt. Jag anser också att om man tar en ekonomisk risk, så bör det vara naturligt att priset på ett boende i en bostadsrätt bör vara lägst (eftersom risken är störst), sedan bör villan vara lite dyrare för att sedan ha hyresrättsboendet som dyrast, eftersom där sitter fastighetsägaren på hela den ekonomiska risken.

De svenska bostadsprisernas utveckling tyder på en bostadsbubbla

Det har varit en fantastisk affär att äga sitt boende de senaste 20 åren, bara de senaste 12 månaderna har priset i många delar av landet ökat med 15 – 20 %. Priserna har i princip satt nya rekord hela tiden och har i genomsnitt sitigit med runt 8-9 % per år i snart två decennier år. I nedanstående graf kan du se de svenska bostadsprisernas utveckling sedan 1986.

En investerad hundralapp i en bostad har alltså på 20 år, ökat i värde till nästan 400 kr.

En uppdatering med priser från 1970 och framåt finns hos Cornucopia sedan idag:

• Cornucopia, ”Bostadsrättspriser, 1970-2014”, 2015-04-21

Förklaringen till Sveriges alla miljonärer…

En sak som jag inte kan låta bli att ta upp nu när jag har chansen är att förklara begreppet hävstång. Jag träffar många människor, särskilt äldre, som gärna påpekar hur ekonomiskt smarta de har varit som har köpt sina bostäder. Att det har gjort dem till miljonärer. Grejen är att jag påstår tvärtom att de inte alls var smarta utan de var dumdristiga som tog enormt höga risker och det visade sig att de bara hade tur.

Jag tror nämligen att de flesta personer skulle tycka att det är helt galet att ta 15 000 kr av sina egna pengar, låna 85 000 kr och sedan spekulera i aktier för pengarna. Däremot att ta 150 000 kr, låna 850 000 kr och sedan köpa ett boende. Det är helt ok. För det gör alla andra. I våra storstäder kan dessa summor tyvärr multipliceras både en, två och tre gånger. När summorna är höga och när alla andra gör samma sak är det lätt att tappa relationen till pengarna.

I en budgivning är det väldigt lätt att lägga både 100-, 200-, eller 300 000 kr mer än man hade tänkt initialt utav bara farten. Få tänker i en sådan situation att 300 000 kr är en hel årslön eller en Thailandsresa om året i många år framöver. Eller att det tar många år att amortera en sådan summa även med en relativt hög månadsamortering.

… ligger i hävstången som bostadsägarna använt omedvetet

Låt oss nu ta ett enkelt räkneexempel. Jag köper ett hus för 1 000 000 kr kontant, utan lån och huset ökar i genomsnitt med 8 % per år. Det betyder att jag efter ett år har tjänat 80 000 kr och haft en avkastning på:

• 80 000 / 1 000 000 = 0.08 = 8 %

De flesta köper dock inte sitt hus kontant, utan de lägger in 150 000 kr i handpenning och lånar 850 000 kr till säg 4 % genomsnittlig årsränta och 30 % ränteavdrag. Huset stiger igen med 8 % per år och då får vi följande uträkning:

• ( 80 000 – 40 000 * 0,7 ) / 150 000 = 52 000 / 150 000 = 0.346 = 34.6 %

Det betyder att den genomsnittliga avkastningen har legat på nästan 34.6 % per år! Tro sören att om du lägger 150 000 kr till 34.6 % avkastning i 20 år att du är mångmiljonär. Lägg till att många på 80-talet dessutom hade en hög inflation med än högre löneökningar (som åt upp lånet) och dessutom 100 % ränteavdrag så har du unika omständigheter som aldrig mer lär komma tillbaka.

Så nästa gång en pensionär påstår att de var så ekonomiskt smarta, bara le och gratulera till den tur de hade. Fråga dem samtidigt om de själva hade gjort exemplet med aktier. Om inte, fråga dem hur det kommer sig att de gjorde det med huset?

Har vi en bostadsbubbla i Sverige?

Den svenska myndigheten, Bostadskreditnämnden, skrev redan i december 2008 följande:

De senaste årens höga bostadspriser förklaras av låga realräntor och av de goda ekonomiska konjunkturerna under de senaste åren. Bostadspriserna är högre än vad som är långsiktigt fundamentalt motiverat och kommer därför att falla under de kommande åren.

Vår bedömning är att felprissättningen, som en följd av de senaste åren överoptimism, är ca 20 procent. Skulle dagens, med historiska mått mätt, låga reala räntenivå stiga, kommer bostadspriserna att falla än mer. Hur stor och hur utdragen prisnedgången blir kommer att vara beroende på konjunkturutvecklingen och räntorna.

Att döma av tidigare svenska och internationella bostadskriser kan dock prisfallet förväntas fortgå under flera år framöver.

BKN, 2008-12

Till och med Anders Borg kryper nu, när han inte längre är finansminister och ytterst ansvarig, till korset. Citat från Dagens Industri igår:

Det är mycket som talar för att det finns ohållbara prisökningar och att det är bubbelliknande tendenser i detta [..] Jag tror att man behöver gå i två riktningar, dels måste man skärpa kraven och dels fundera på om man ska lägga på krav på befintliga lån [..] Jag tror att man bör gå fram med minskade ränteavdrag. Den enklaste modellen skulle vara att man gör en överenskommelse över säg två decennier, där man gör en gradvis avtrappning.

Det finns inget skäl att sitta och invänta några data för att utvärdera. Nu är vi i en mycket allvarlig situation och man kan inte sätta igång med brandsläckaren och fundera igenom om man också ska ringa på brandkåren. 

Anders Borg, DI, 2014-04-20

Jag har ju en viss personlig åsikt om att han säger det nu och inte när han kunde göra något åt det. Men det är politiker i ett nötskal – allt handlar om att bli omvald. Nu när han inte längre har det behovet, ja då kan man äntligen kalla en spade för en spade. Jag brukar många gånger säga att man ska titta på vad politiker gör istället för vad de säger.

Om det nu inte är några problem och vi inte har en bostadsbubbla;

• Varför behöver man då införa ett amorteringskrav?
• Varför inför man ändrade lånevillkor som gör att banker inte kan säga upp lån där lånet överstiger säkerheten så länge som räntan betalas?
• Varför avskaffar man inte ränteavdraget – trots att en samstämmig kör av utländska experter föreslår det och timingen aldrig har varit så bra som nu med historiskt låga räntor?

Fler argument för att vi har en bostadsbubbla

• Priserna jämfört med de flesta jämförelseindex såsom BNP, disponibel inkomst och KPI har ökat väldigt mycket
• Skuldkvoten har ökat drastiskt i relationen till disponibel inkomst
• Pris på ett ”begagnat” hus/andrahandskontrakt i förhållande till ett nytt/bostadsrätt
• Priset på ett ägt boende i förhållande till att hyra ett boende
• Ökade priser på grund av engångsfaktorer

Läs gärna mer i följande artiklar och externa källor:

• Bostadskreditnämnden, ”Bostaden, en riskfylld tillgång”, 2008-12
• Bostadskreditnämnden, ”En bostadsbubbla kostar”, 2010-02
• Flutetankar: ”Jo, vi har en bostadsbubbla”, 2012-06-17
• SvD / Bostadskreditnämnden, ”Varnar för briserande bubbla”, 2011-02-23
• Bostadskreditnämnden, ”Vägval i bostadskarriären”, 2012-05
• Jag, ”Har vi en bostadsbubbla i Malmö?”, 2014-08-14

En bostadbubblas uppgång och fall

Att bubblor skapas, växer och sedan kraschar är inget ovanligt. Det har hänt om och om igen genom hela den mänskliga historien. Bubblor uppstår nämligen mycket till följd av vårt mänskliga och högst irrationella beteende där vi gör som alla andra samtidigt som vi drivs av rädsla och girighet. Nedanstående bild visar strukturen för hur en bubbla beter sig generellt:

Jag påstår att vi befinner oss idag i fas 3, ganska nära toppen vid ”Självbedrägeri”. Notera dock att ovanstående bild inte säger något om när toppen nås eller passeras. Det kan vara i år, men det kan också ta ytterligare några år. Läs hela artikeln om hur en bubbla uppstår och dess olika faser:

• En bubblas uppgång, olika faser och krasch - De olika faserna i en marknadsbubblas liv

Nu kommer jag göra, något som egentligen inte har någon som helst substans, eftersom det handlar om ett otyg med en så kallad curve-fitting. Men eftersom siffrorna inte är det viktiga, utan snarare formen, så tillåter jag mig den konstnärliga friheten. :-)

Inga som helst likheter här inte. Betyder bilden att vi är nära toppen? Ingen aning. Grejen är att priserna kan utan problem fortsätt upp ytterligare ett par år. Jag har ju haft fel sedan 2005. Sannolikheten att jag har fel även idag är överhängande.

Vanliga argument mot att vi har en bostadsbubbla

Det finns ett antal argument som alltid förs fram i media mot att vi har en bostadsbubbla. Några exempel som talar emot att vi har en bubbla är:

• Bristen på bostäder
• Låg nybyggnation
• Hushållens tillgångar i förhållande till skulder
• Mindre inslag av spekulation än i jämförbara länder
• Bankerna/Finansinspektionen säger att hushållen har råd med höjd ränta

Dessa har nästan blivit en sanning eftersom de har upprepats så många gånger. Andra bloggare, med framförallt Lars Wilderäng på Cornucopia har gjort ett fantastiskt jobb i att visa att dessa argument inte överhuvudtaget håller vid en närmare granskning. Det absolut vanligaste argumentet som brukar föras fram är att vi har en bostadsbrist. Tittar man på antalet tillgängliga bostäder i form av första- och andrahandskontrakt, bostadsrätter, villor och radhus, så ser det ut som följer i skrivande stund:

Det finns alltså tillgängliga boenden – om man är beredd att betala marknadsmässiga priser och hyror. För att citera en bloggranne:

Om definitionen av bostadsbrist ska vara ”tillgängligheten på billiga, hyresreglerade, subventionerade förstahandskontrakt i centralaste läge” så kommer vi alltid ha bostadsbrist (vilket vi också alltid haft om man har ett minne längre än en guldfisk). Lars Wilderäng, Cornucopia

Läs mer om den så kallade bostadsbristen i följande artiklar:

• WSP, ”Felaktig bild av bostadsbristen i Stockholm”, 2014-12-04
• Boverket: ”Drivs huspriserna av bostadsbrist?”, 2013-02-20
• Cornucopia: ”Bostadsbrist inte bakom bostadsbubblan”, 2013-10-14
• Klerfelt, Dag: ”Fastighetsvärlden: Det finns ingen bostadsbrist”, 2012-11-26
• Cornucopia: ”Ingen bostadsbrist – 21 791 lediga bostäder i storstadsområdena”, 2014-05-02
• Dagens Nyheter: ”7 av 10 som står i kön har redan en bostad”, 2011-02-10

Vilka är argumenten mot en bostadsbubbla?

De vanligaste argumenten mot att vi har en bubbla brukar föras fram av framförallt nationalekonomer och byggbranschen. En av de skrifter som fått mest genomslag är rapporten från 2013 av Sveriges byggindustrier:

• Sveriges Byggindustrier, ”Bostadsbubbla? Analys av argumenten för och emot att Sverige har en bostadsbubbla”, 2013-01

I princip landar de i slutsatsen att alla argument kan förklaras. Priserna förklaras helt enkelt med att befolkningstillväxten har ökat. De säger att förhållandet mellan pris på hyresrätt i förhållande till bostadsrätt ska vara och är lika (vilket jag inte förstår – en BR bör vara mycket billigare än en hyresrätt på grund av den högre risken). Priserna kan även förklaras av de goda tillväxtvillkoren vi har haft i Sverige.

De påstår vidare att prognoserna visar stabila priser och att de knappast kan falla på grund av att hushållens inkomster stiger och räntorna förblir låga. Hushållen har också hög motståndskraft om räntorna skulle stiga snabbt eftersom ränteutgifterna är låga i förhållande till inkomsterna. Det sista argumentet baseras på FI-rapporten om att hushållen med högst skulder är också de som har de högsta inkomsterna.

Jag delar, av förklarliga skäl, inte riktigt alla ovanstående argument. Främst på grund av att jag vet att vi människor inte är rationella i våra ekonomiska beslut. Ja, vi har t.ex. mycket tillgångar, men de är bundna i huset eller i pensioner som vi inte kommer åt. 16 % av Sverige befolkning har t.ex. enligt SCB inte råd med en oförutsedd utgift på 8 000 kr utan att ta lån. Man räknar genomsnittssiffror istället för mediansiffror och så vidare.

Boende bör ses som en konsumtion och inte en investering

Jag brukar säga att alla beslut i livet inte kan tas med endast hänsyn till de ekonomiska faktorerna. Ett rikt liv handlar om att det ska kännas bra också. Jag har full förståelse för att många väljer att bo i både bostadsrätt och villa. Jag själv kommer förr eller senare också flytta till ett hus (uppdatering: något vi också gjorde i slutet av 2016)

Skillnaden är dock att jag inte lurar mig själv med att nödvändigtvis tro att jag kommer få tillbaka pengarna på ett köp av mitt boende. Jag anser nämligen att huset mer korrekt ska ses vilken annan konsumtion som helst. Det är något som man köper för att det ger dig glädje, energi, tillfredsställelse, harmoni eller andra värden.

Ett viktigt värde för mig t.ex. är att när min dotter blir lite äldre så vill jag bo så att hon har gångavstånd till skolan och kan ta hem kompisar enkelt. Jag vill t.ex. ha hus för att då kan jag köpa en riktig elbil, något som är svårt när vi bor på femte våningen i ett hyreshus. Och så vidare. Men precis som jag i helgen betalade ett par tusen för en middag på Frantzen i Stockholm, så är jag villig att betala för att få de värdena. Om jag dessutom över tid får tillbaka pengarna för mitt boende, då är det en bonus, inget som jag utgår från. Tvärtom, faktiskt.

Hur förbereder man sig för en sprickande bostadsbubbla?

Så vad anser jag att man bör göra just nu? Jag tror personligen att bostadsbubblan kommer spricka. Det är inte en fråga om, utan det är snarare en fråga om när. När det händer kommer många som har belåningsgrader över 60-70 % att få det tufft. Därför tror jag att det är viktigt att man redan nu gör förändringar i sin ekonomi för att klara högre räntor. Man behöver inte nödvändigtvis amortera, men man bör ha utrymme i sin ekonomi.

• Vad är bäst? Amortera, spara, investera eller t.o.m. låna? - Tänk om det inte är sant att alla lån är dåliga...

Ett bra tips kan t.ex. vara att se över sina räntor, antingen själv eller genom en gratis-tjänst som t.ex. MittBolån, och sedan på något sätt lägga undan (amortera, spara eller investera) dessa pengar så att de är tillgängliga för amortering om räntan stiger eller bostadpriserna faller.

• Delegera förhandlingen om lägre ränta med banken... - En utvärdering av tjänsten MittBolån som förhandlar med bankerna åt dig utan kostnad...

Sedan bör man också komma ihåg att även om vi pratar om att bubblan kommer att spricka så gör den inte det över en natt.

 On a peak-to-trough basis, real housing price declines average 35 percent stretched out over six years, while equity price collapses average 55 percent over a downturn of about three and a half years.

 Reinhart, Rogoff, 2009

Det vill säga att det kommer vara ett par års nedgång, precis som det var i början av 1990-talet. Samtidigt tror jag också att det är viktigt att komma ihåg att en bostadsbubbla inte innebär att man kommer att behöva lämna hus och hem. Snarare kommer det bli precis tvärtom. Folk kommer att bli inlåsta i sitt boende och inte ha råd att flytta. Därför tror jag att en bra förberedelse är att ordna ett boende som man kan rida ut stormen i över en 5 till 10 års period. 

Gör man sina hemläxa i förväg så ska man utan större problem kunna rida ut den här stormen också. Men vad vet jag egentligen? Jag har ju haft fel i 10 år… :-)

Mitt månatliga nyhetsbrev

Om du är ny på bloggen och gillade den här artikeln, prenumerera gärna på mitt månatliga nyhetsbrev (gratis) som brukar innehålla månadens bästa artiklar tillsammans med mina bäst tips, råd och erbjudanden.

• Läs mer och anmäl dig till RikaTillsammans nyhetsbrev

Jan Bolmeson

21 april, 2015

Den här artikeln publicerades tisdagen 21 april 2015 klockan 03:09 av Jan Bolmeson i kategorin(erna): Kommentar på aktuella händelser.

Ansvarsbegränsning: Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. En investering i värdepapper/fonder kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka det investerade kapitalet. Samtliga analyser och all annan information som tillhandahålls lämnas uteslutande i informationssyfte, för allmän spridning, och ska under inga förhållanden användas eller betraktas som rådgivning, uppmaning eller rekommendation för att köpa eller sälja aktier eller andra finansiella instrument. För undvikande av tvivel noteras att Lag (2003:862) om finansiell rådgivning till konsumenter eller annan liknande lagstiftning alltså inte äger tillämpning på information på RikaTillsammans.

Åsikter och analyser som presenteras är personliga och informationen ska inte ensamt utgöra underlag för investeringsbeslut. Du bör inhämta råd från andra rådgivare och basera dina investeringsbeslut utifrån egen erfarenhet, vi rekommenderar dessa. RikaTillsammans frånsäger sig därmed ansvar för eventuell förlust eller skada av vad slag det må vara som grundar sig på användandet av analyser, dokument och övrig information som härrör från RikaTillsammans. Läs mer i de fullständiga villkoren.