Har vi en bostadsbubbla i Sverige?
Sök:

Har vi en bostadsbubbla i Sverige?

En fördjupning till min debattartikel i Metro idag med argument för och emot bostadsbubblan
Har vi en bostadsbubbla i Sverige?

Idag fick jag möjligheten att skriva en debattartikel kring mina tankar om den svenska bostadsbubblan i Metro Debatt. I snart 10 år har jag varnat för bostadsbubblan, bara för att se priserna öka från år till år.

När jag och min fru tog examen 2005 flyttade vi till en hyresrätt i Malmö av flera anledningar. En av de övervägande anledningarna var att vi inte hade råd med insatsen till en bostadsrätt och vi inte ville belåna oss upp över öronen.

Idag 10 år senare har vi en ekonomi som gör att vi kan köpa i princip vilken bostadsrätt eller villa som helst i Malmö med priser upp till 10 miljoner. Trots att vi har råd att flytta har vi valt att bo kvar. Sannolikt kommer vi bo kvar ytterligare ett tag till. Vi har blivit intervjuade på ämnet i Sydsvenskan och jag har skrivit om det här på bloggen flera gånger.

I den här artikeln sammanfattar jag mycket av argumenten för och emot en bostadsbubbla samtidigt som vi gör en djupdykning i vissa av ämnena relaterade till bostadsbubblan.

För- och nackdelar med hyresrätt vs bostadsrätt

Jag har även skrivit flera artiklar där jag går genom de olika för- och nackdelarna med olika boendeformer såsom hyresrätt vs. bostadsrätt:

Men om jag ska sammanfatta det kort så är min åsikt följande:

  • I en bostadsrätt äger du inte din lägenhet. Du äger bara en rätt att nyttja den.
  • Eftersom det är en ekonomisk förening riskerar du hela insatsen – det vill säga både kontantinsats och hela lånet hos banken.
  • De flesta i bostadsrättsstyrelser saknar erfarenhet och kompetens att förvalta en fastighet i mångmiljonklassen. Skulle de fått motsvarande uppdrag i ett professionellt fastighetsbolag? Om inte, på vilken merit sitter de i i den nuvarande styrelsen?
  • I en hyresrätt riskerar du som max 3 månadshyror
  • De flesta, särskilt nya, bostadsrättsföreningar har inte avsatt tillräckligt med medel för framtida underhåll

Dessutom har priserna på sistone drivits upp av i princip engångsfaktorer såsom:

  • Extrem lågränta – genomsnittsräntor på 1.78 % enligt MittBolån. Osannolikt att räntan faller mycket mer än så här på lång sikt.
  • Jobbskatteavdraget – alliansen gjorde ett antal skattesänkningar som gjorde att man kunde belåna sig än mer.
  • Fastigetsskatten – sänktes och togs bort av alliansen.
  • Amorteringskravet – har fram tills nu inte funnits. Det föreslagna kravet från 1 augusti är inte ens säkert att det införs då kammarrätten påstår att den är lagvidrig med gällande lagstiftning.

Få framtida faktorer pekar på att en prisökning ska kunna ske. Räntan kan inte sänkas mycket mer, sänkt skatt lär vi inte få igen på ett tag tvärtom pekar både amorteringskravet och en eventuell kommande fastighetsskatt på det rakt motsatta.

Jag tycker att det är stor skillnad på att äga sin villa, där du äger både mark och byggnad och har en lagfart till skillnad från en bostadsrätt. Jag anser också att om man tar en ekonomisk risk, så bör det vara naturligt att priset på ett boende i en bostadsrätt bör vara lägst (eftersom risken är störst), sedan bör villan vara lite dyrare för att sedan ha hyresrättsboendet som dyrast, eftersom där sitter fastighetsägaren på hela den ekonomiska risken.

De svenska bostadsprisernas utveckling

Det har varit en fantastisk affär att äga sitt boende de senaste 20 åren, bara de senaste 12 månaderna har priset i många delar av landet ökat med 15 – 20 %. Priserna har i princip satt nya rekord hela tiden och har i genomsnitt sitigit med runt 8-9 % per år i snart två decennier år. I nedanstående graf kan du se de svenska bostadsprisernas utveckling sedan 1986.

bostadsprisernas-utveckling-1986-2015-2

En investerad hundralapp i en bostad har alltså på 20 år, ökat i värde till nästan 400 kr.

En uppdatering med priser från 1970 och framåt finns hos Cornucopia sedan idag:

Förklaringen till Sveriges alla miljonärer…

En sak som jag inte kan låta bli att ta upp nu när jag har chansen är att förklara begreppet hävstång. Jag träffar många människor, särskilt äldre, som gärna påpekar hur ekonomiskt smarta de har varit som har köpt sina bostäder. Att det har gjort dem till miljonärer. Grejen är att jag påstår tvärtom att de inte alls var smarta utan de var dumdristiga som tog enormt höga risker och det visade sig att de bara hade tur.

Jag tror nämligen att de flesta personer skulle tycka att det är helt galet att ta 15 000 kr av sina egna pengar, låna 85 000 kr och sedan spekulera i aktier för pengarna. Däremot att ta 150 000 kr, låna 850 000 kr och sedan köpa ett boende. Det är helt ok. För det gör alla andra. I våra storstäder kan dessa summor tyvärr multipliceras både en, två och tre gånger. När summorna är höga och när alla andra gör samma sak är det lätt att tappa relationen till pengarna.

I en budgivning är det väldigt lätt att lägga både 100-, 200-, eller 300 000 kr mer än man hade tänkt initialt utav bara farten. Få tänker i en sådan situation att 300 000 kr är en hel årslön eller en Thailandsresa om året i många år framöver. Eller att det tar många år att amortera en sådan summa även med en relativt hög månadsamortering.

… ligger i hävstången som bostadsägarna använt omedvetet

Låt oss nu ta ett enkelt räkneexempel. Jag köper ett hus för 1 000 000 kr kontant, utan lån och huset ökar i genomsnitt med 8 % per år. Det betyder att jag efter ett år har tjänat 80 000 kr och haft en avkastning på:

  • 80 000 / 1 000 000 = 0.08 = 8 %

De flesta köper dock inte sitt hus kontant, utan de lägger in 150 000 kr i handpenning och lånar 850 000 kr till säg 4 % genomsnittlig årsränta och 30 % ränteavdrag. Huset stiger igen med 8 % per år och då får vi följande uträkning:

  • ( 80 000 – 40 000 * 0,7 ) / 150 000 = 52 000 / 150 000 = 0.346 = 34.6 %

Det betyder att den genomsnittliga avkastningen har legat på nästan 34.6 % per år! Tro sören att om du lägger 150 000 kr till 34.6 % avkastning i 20 år att du är mångmiljonär. Lägg till att många på 80-talet dessutom hade en hög inflation med än högre löneökningar (som åt upp lånet) och dessutom 100 % ränteavdrag så har du unika omständigheter som aldrig mer lär komma tillbaka.

Så nästa gång en pensionär påstår att de var så ekonomiskt smarta, bara le och gratulera till den tur de hade. Fråga dem samtidigt om de själva hade gjort exemplet med aktier. Om inte, fråga dem hur det kommer sig att de gjorde det med huset?

Har vi en bostadsbubbla i Sverige?

Den svenska myndigheten, Bostadskreditnämnden, skrev redan i december 2008 följande:

De senaste årens höga bostadspriser förklaras av låga realräntor och av de goda ekonomiska konjunkturerna under de senaste åren. Bostadspriserna är högre än vad som är långsiktigt fundamentalt motiverat och kommer därför att falla under de kommande åren.

Vår bedömning är att felprissättningen, som en följd av de senaste åren överoptimism, är ca 20 procent. Skulle dagens, med historiska mått mätt, låga reala räntenivå stiga, kommer bostadspriserna att falla än mer. Hur stor och hur utdragen prisnedgången blir kommer att vara beroende på konjunkturutvecklingen och räntorna.

Att döma av tidigare svenska och internationella bostadskriser kan dock prisfallet förväntas fortgå under flera år framöver.BKN, 2008-12

Till och med Anders Borg kryper nu, när han inte längre är finansminister och ytterst ansvarig, till korset. Citat från Dagens Industri igår:

Det är mycket som talar för att det finns ohållbara prisökningar och att det är bubbelliknande tendenser i detta [..] Jag tror att man behöver gå i två riktningar, dels måste man skärpa kraven och dels fundera på om man ska lägga på krav på befintliga lån [..] Jag tror att man bör gå fram med minskade ränteavdrag. Den enklaste modellen skulle vara att man gör en överenskommelse över säg två decennier, där man gör en gradvis avtrappning.

Det finns inget skäl att sitta och invänta några data för att utvärdera. Nu är vi i en mycket allvarlig situation och man kan inte sätta igång med brandsläckaren och fundera igenom om man också ska ringa på brandkåren. Anders Borg, DI, 2014-04-20

Jag har ju en viss personlig åsikt om att han säger det nu och inte när han kunde göra något åt det. Men det är politiker i ett nötskal – allt handlar om att bli omvald. Nu när han inte längre har det behovet, ja då kan man äntligen kalla en spade för en spade. Jag brukar många gånger säga att man ska titta på vad politiker gör istället för vad de säger.

Om det nu inte är några problem och vi inte har en bostadsbubbla;

  • Varför behöver man då införa ett amorteringskrav?
  • Varför inför man ändrade lånevillkor som gör att banker inte kan säga upp lån där lånet överstiger säkerheten så länge som räntan betalas?
  • Varför avskaffar man inte ränteavdraget – trots att en samstämmig kör av utländska experter föreslår det och timingen aldrig har varit så bra som nu med historiskt låga räntor?

Fler argument för att vi har en bostadsbubbla

  • Priserna jämfört med de flesta jämförelseindex såsom BNP, disponibel inkomst och KPI har ökat väldigt mycket
  • Skuldkvoten har ökat drastiskt i relationen till disponibel inkomst
  • Pris på ett ”begagnat” hus/andrahandskontrakt i förhållande till ett nytt/bostadsrätt
  • Priset på ett ägt boende i förhållande till att hyra ett boende
  • Ökade priser på grund av engångsfaktorer

Läs gärna mer i följande artiklar och externa källor:

En bubblas uppgång och fall

Att bubblor skapas, växer och sedan kraschar är inget ovanligt. Det har hänt om och om igen genom hela den mänskliga historien. Bubblor uppstår nämligen mycket till följd av vårt mänskliga och högst irrationella beteende där vi gör som alla andra samtidigt som vi drivs av rädsla och girighet. Nedanstående bild visar strukturen för hur en bubbla beter sig generellt:

De olika faserna i en marknadsbubblas liv

Jag påstår att vi befinner oss idag i fas 3, ganska nära toppen vid ”Självbedrägeri”. Notera dock att ovanstående bild inte säger något om när toppen nås eller passeras. Det kan vara i år, men det kan också ta ytterligare några år. Läs hela artikeln om hur en bubbla uppstår och dess olika faser:

Nu kommer jag göra, något som egentligen inte har någon som helst substans, eftersom det handlar om ett otyg med en så kallad curve-fitting. Men eftersom siffrorna inte är det viktiga, utan snarare formen, så tillåter jag mig den konstnärliga friheten. :-)

Inga som helst likheter här inte. Betyder bilden att vi är nära toppen? Ingen aning. Grejen är att priserna kan utan problem fortsätt upp ytterligare ett par år. Jag har ju haft fel sedan 2005. Sannolikheten att jag har fel även idag är överhängande.

Vanliga argument mot att vi har en bubbla

Det finns ett antal argument som alltid förs fram i media mot att vi har en bostadsbubbla. Några exempel som talar emot att vi har en bubbla är:

  • Bristen på bostäder
  • Låg nybyggnation
  • Hushållens tillgångar i förhållande till skulder
  • Mindre inslag av spekulation än i jämförbara länder
  • Bankerna/Finansinspektionen säger att hushållen har råd med höjd ränta

Dessa har nästan blivit en sanning eftersom de har upprepats så många gånger. Andra bloggare, med framförallt Lars Wilderäng på Cornucopia har gjort ett fantastiskt jobb i att visa att dessa argument inte överhuvudtaget håller vid en närmare granskning. Det absolut vanligaste argumentet som brukar föras fram är att vi har en bostadsbrist. Tittar man på antalet tillgängliga bostäder i form av första- och andrahandskontrakt, bostadsrätter, villor och radhus, så ser det ut som följer i skrivande stund:

Tillgängliga boenden i Sverige per den 150421

Det finns alltså tillgängliga boenden – om man är beredd att betala marknadsmässiga priser och hyror. För att citera en bloggranne:

Om definitionen av bostadsbrist ska vara ”tillgängligheten på billiga, hyresreglerade, subventionerade förstahandskontrakt i centralaste läge” så kommer vi alltid ha bostadsbrist (vilket vi också alltid haft om man har ett minne längre än en guldfisk). Lars Wilderäng, Cornucopia

Läs mer om den så kallade bostadsbristen i följande artiklar:

Vilka är argumenten mot en bubbla?

De vanligaste argumenten mot att vi har en bubbla brukar föras fram av framförallt nationalekonomer och byggbranschen. En av de skrifter som fått mest genomslag är rapporten från 2013 av Sveriges byggindustrier:

I princip landar de i slutsatsen att alla argument kan förklaras. Priserna förklaras helt enkelt med att befolkningstillväxten har ökat. De säger att förhållandet mellan pris på hyresrätt i förhållande till bostadsrätt ska vara och är lika (vilket jag inte förstår – en BR bör vara mycket billigare än en hyresrätt på grund av den högre risken). Priserna kan även förklaras av de goda tillväxtvillkoren vi har haft i Sverige.

De påstår vidare att prognoserna visar stabila priser och att de knappast kan falla på grund av att hushållens inkomster stiger och räntorna förblir låga. Hushållen har också hög motståndskraft om räntorna skulle stiga snabbt eftersom ränteutgifterna är låga i förhållande till inkomsterna. Det sista argumentet baseras på FI-rapporten om att hushållen med högst skulder är också de som har de högsta inkomsterna.

Jag delar, av förklarliga skäl, inte riktigt alla ovanstående argument. Främst på grund av att jag vet att vi människor inte är rationella i våra ekonomiska beslut. Ja, vi har t.ex. mycket tillgångar, men de är bundna i huset eller i pensioner som vi inte kommer åt. 16 % av Sverige befolkning har t.ex. enligt SCB inte råd med en oförutsedd utgift på 8 000 kr utan att ta lån. Man räknar genomsnittssiffror istället för mediansiffror och så vidare.

Så vad ska man göra?

Jag brukar säga att alla beslut i livet inte kan tas med endast hänsyn till de ekonomiska faktorerna. Ett rikt liv handlar om att det ska kännas bra också. Jag har full förståelse för att många väljer att bo i både bostadsrätt och villa. Jag själv kommer förr eller senare också flytta till ett hus.

Skillnaden är dock att jag inte lurar mig själv med att nödvändigtvis tro att jag kommer få tillbaka pengarna på ett köp av mitt boende. Jag anser nämligen att huset mer korrekt ska ses vilken annan konsumtion som helst. Det är något som man köper för att det ger dig glädje, energi, tillfredsställelse, harmoni eller andra värden.

Ett viktigt värde för mig t.ex. är att när min dotter blir lite äldre så vill jag bo så att hon har gångavstånd till skolan och kan ta hem kompisar enkelt. Jag vill t.ex. ha hus för att då kan jag köpa en riktig elbil, något som är svårt när vi bor på femte våningen i ett hyreshus. Och så vidare. Men precis som jag i helgen betalade ett par tusen för en middag på Frantzen i Stockholm, så är jag villig att betala för att få de värdena. Om jag dessutom över tid får tillbaka pengarna för mitt boende, då är det en bonus, inget som jag utgår från. Tvärtom, faktiskt.

Så vad anser jag att man bör göra just nu? Jag tror personligen att bubblan kommer spricka. Det är inte en fråga om, utan det är snarare en fråga om när. När det händer kommer många som har belåningsgrader över 50-60 % att få det tufft. Därför tror jag att det är viktigt att man redan nu gör förändringar i sin ekonomi för att klara högre räntor. Man behöver inte nödvändigtvis amortera, men man bör ha utrymme i sin ekonomi.

  • Amortera eller spara? - En jämförelse mellan att bara amortera eller både amortera och spara samtidigt

Ett bra tips kan t.ex. vara att se över sina räntor, antingen själv eller genom en gratis-tjänst som t.ex. MittBolån, och sedan på något sätt lägga undan (amortera, spara eller investera) dessa pengar så att de är tillgängliga för amortering om räntan stiger eller bostadpriserna faller.

Sedan bör man också komma ihåg att även om vi pratar om att bubblan kommer att spricka så gör den inte det över en natt.

 On a peak-to-trough basis, real housing price declines average 35 percent stretched out over six years, while equity price collapses average 55 percent over a downturn of about three and a half years. Reinhart, Rogoff, 2009

Det vill säga att det kommer vara ett par års nedgång, precis som det var i början av 1990-talet. Gör man sina hemläxa i förväg så ska man utan större problem kunna rida ut den här stormen också.

Men vad vet jag egentligen? Jag har ju haft fel i 10 år… :-)

Mitt månatliga nyhetsbrev

Om du är ny på bloggen och gillade den här artikeln, prenumerera gärna på mitt månatliga nyhetsbrev (gratis) som brukar innehålla månadens bästa artiklar tillsammans med mina bäst tips, råd och erbjudanden.

Relaterade etiketter och ämnen

amortering, bolåneräntan, bostadsbubblan, lån, personligt

Kommentera

Denna webbplats använder Akismet för att förhindra skräppost. Läs mer om hur dina kommentarsuppgifter behandlas.

80 kommentarer finns till denna artikel:

  1. Vit pil

    Hej! Intressant artikel, för nu känns det som att bilden att bostäder bara stiger börjar grumlas, men vi får se. Jag har en annan fråga som du kanske kan reflektera kring. Vi har köpt ett hus och har lånat cirka 50 % av banken. Jag skulle kunna betala ännu mer av huset genom att sälja av aktier som jag har. Hade du sålt av aktier för att få ner skulden, eller hade du legat kvar med aktierna och sålt när räntan höjs?Jag hade aldrig lånat pengar för att köpa aktier, som de kanske i praktiken innebär, men samtdiigt så behöver jag inte amortera mer just nu.

    0

    Gravatar ikon för användaren
    Klara Persson
  2. Vit pil

    Hej! Intressant att läsa dina tankar och synpunkter – även om jag inte håller med dig i ditt ställningstagande. Det spelar dock mindre roll… :)
    Dock undrar jag över matematiken i inklippt del av det du skrivit ovan. Får det inte att gå ihop. Räntekostnaden som ska dras av från årlig vinst ska väl ändå bara baseras på det man lånat (850 000 kr) och borde väl sålunda vara: 34 000 x 0,7 ?
    Vänligen!
    Rickard Nilsson

    … ligger i hävstången som bostadsägarna använt omedvetet

    Låt oss nu ta ett enkelt räkneexempel. Jag köper ett hus för 1 000 000 kr kontant, utan lån och huset ökar i genomsnitt med 8 % per år. Det betyder att jag efter ett år har tjänat 80 000 kr och haft en avkastning på:
    80 000 / 1 000 000 = 0.08 = 8 %

    De flesta köper dock inte sitt hus kontant, utan de lägger in 150 000 kr i handpenning och lånar 850 000 kr till säg 4 % genomsnittlig årsränta och 30 % ränteavdrag. Huset stiger igen med 8 % per år och då får vi följande uträkning:
    ( 80 000 – 40 000 * 0,7 ) / 150 000 = 52 000 / 150 000 = 0.346 = 34.6 %

    Det betyder att den genomsnittliga avkastningen har legat på nästan 34.6 % per år! Tro sören att om du lägger 150 000 kr till 34.6 % avkastning i 20 år att du är mångmiljonär. Lägg till att många på 80-talet dessutom hade en hög inflation med än högre löneökningar (som åt upp lånet) och dessutom 100 % ränteavdrag så har du unika omständigheter som aldrig mer lär komma tillbaka.

    Så nästa gång en pensionär påstår att de var så ekonomiskt smarta, bara le och gratulera till den tur de hade. Fråga dem samtidigt om de själva hade gjort exemplet med aktier. Om inte, fråga dem hur det kommer sig att de gjorde det med huset?

    0

    Gravatar ikon för användaren
    Rickard Nilsson
  3. Vit pil

    Detta är en komplicerad fråga och ingen sitter på facit. Jag kan dock konstatera efter att ha provat hyresrätt, BR och villa att livskvalitet är löjligt mycket högre i ett ägt boende. Sedan kan man ju räkna ihop hur mycket man amortera på 10-15 år och man inser snabbt att man klarar en hel del värdefall bara genom detta. Det kommer över tid alltid att vara bättre att äga sitt boende.

    0

    Gravatar ikon för användaren
    Marcus
  4. Vit pil

    Hur påverkar massinvandringen till Sverige bostadsbubblan?
    Bör inte ökning av invånare i landet påverka bostadsbristen?
    Det känns väldigt avlägset att priserna i storstäderna speciellt i Stockholm ska minska, när mycket jobb finns i Stockholm och folk vill/då måste bo i Stockholm?

    0

    Gravatar ikon för användaren
    Trikarn
  5. Vit pil

    Nu är det hösten 2017. Vad tror du? Kommer bubblan (om det finns någon traditionell sådan) att spricka snart? Saker kommer ju hända nästa år. Antingen en fortsättning på nuvarande politik eller ett nytt politiskt Sverige med SD med i spelet. Orolig framtid iaf.
    Bör vi sälja huset till våren, och ta en hyresrätt 😊
    Eller kan vi vara lugna ett par år till?
    Vad är din känsla?

    0

    Gravatar ikon för användaren
    Staffan
    1. Vit pil

      Den som hoppas på bostadsprissättning kan tolka det som goda tecken att priserna i Norge just nu börjat backa och att nybyggda BRF i Sverige åter fått börja locka med ”gratis hyror första månaderna”.

      Å andra sidan så råder det i Sverige fortsatt en hög bostadsbrist, i vart fall bland de som inte har råd (eller intresse av) att kasta in flera miljoner för ett medlemskap i en BRF.

      0

      Gravatar ikon för användaren
      Stefan H
  6. Vit pil

    Tack för en text som fick mig att reflektera! Vad tror du om finansbranschen om det visar sig vara en bobubbla? Riskerar storbankerna att göra kreditförluster i så fall eller tror du snarare att ekonomin i stort bromsas upp?

    0

    Gravatar ikon för användaren
    SparsamUngKarl
    1. Vit pil

      Jag tror att vi kommer få se många ”inlåsningseffekter” där folk inte kommer att kunna flytta från sitt boende och att ekonomin kommer att bromsas upp.

      0

      Gravatar ikon för användaren
      Jan Bolmeson
  7. Vit pil

    Kontentan är att du har suttit med Svarte Petter i 10 år och försökt få folk att tro att nu smäller det snart. Den psykologin är farligar än allt annat. Ibland måste man ta risker för att vinna. Hade du gjort det för 10 år sedan hade du också blivit miljonär…

    0

    Gravatar ikon för användaren
    Lena Jakobsson
  8. Vit pil

    Hej!

    Japan har haft låga räntor i mer än 20 år. Är Japan jämförbart med Sverige? Skulle Sverige kunna ha låga räntor på bolån i 20 år? Rent teoretiskt menar jag. Eller är det en omöjlighet med svenska förutsättningar som kanske är helt väsenskilda mot japanska?
    Tack.

    0

    Gravatar ikon för användaren
    Jonas
    1. Vit pil

      Oj, intressant fråga. Jag vet faktiskt inte och hoppas inte på det. Japan har ju haft det väldigt tufft ekonomiskt de senaste 20-30 åren.

      0

      Gravatar ikon för användaren
      Jan Bolmeson
  9. Vit pil

    Hej
    I en internationell jämförelse är bostadspriser låga i Sverige. Har man jämfört med vad en central lgh kostar i London eller New York. Jag förstår inte varför man aldrig tar upp detta, faktum är att priserna i Sverige har stigit kraftigt men från en låg nivå nu börjar vi närma oss andra europeiska storstäder vilket är rimligt. Vi jagar spöken i Sverige och ställer till det rejält på bostadsmarknaden. Om regeringen fattade att de istället ska satsa på reformer som underlättar rörligheten på bostadsmarknaden omvänt om vad de gör nu vilket cementerar den ytterligare.

    0

    Gravatar ikon för användaren
    Johnson Williams
    1. Vit pil

      Jämföra Stockholm med New York och London?! Haha komiskt. Jämför hellre med Tallin eller Helsingfors. För övrigt är väl priserna lägre i Berlin och Paris, som är världs metropoler jämfört med avsides staden Stockholm. Men är väl symptomatiskt för en bubbelmentalitet.

      Tack för en trevlig hemsida!

      0

      Gravatar ikon för användaren
      Christian h
  10. Vit pil

    Jag har nu bott i Stockholm ett halvår och fick fast jobb som maskiningenjör för en månad sen ungefär. Jag har bott i andrahand sen jag flyttade hit och har redan flyttat 3 gånger. Andrahandsmarknaden är katastrof. Folk tar så orimliga priser så man kan knappt tro det. Jag var tvungen att stämma min första hyresvärd då hon inte ville lämna tillbaka depositionen. Det var min första erfarenhet av boende i Stockholm. Förstahands kontrakt kan jag bara drömma om. Kön är ju oändlig. Har dock en kompis som har en hyresvärd som kan tänka sig att sälja ett förstahandskontrakt till mig. Jag fick ju familjepriset på 100 000 kr i Tensta. Så det skulle kosta mig 100 000 kr att flytta till Tensta och sen fortsätta betala 7000 kr, exklusive el och internet. Bra deal? Knappast.
    Jag har sparat ungefär 250 000 kr för en kontant insats så jag tänkte jag går och kollar på lägenheter. Kanske finns nåt bra. Var och kollade på 4 st. 2 fastnade jag för. En var i Kallhäll. Jättefin så sett men gick för 1,95 Mkr. En annan låg i Barkarby och var bara löjlig. Ett renoveringsobjekt där kök och badrum måste fixas, 39m2 och gick för 2,1 Mkr.
    2,1 Mkr, 39 m2, renoveringsobjekt. Det finns inte en chans att jag kan eller är villig att betala så mycket.
    Jag tjänar förhållandevis bra och jag har en bra ekonomi jämfört med många andra 25 åringar men ändå kan jag inte köpa. Det måste ju bli nån ändring på det här snart för det här är ju inte hållbart.

    0

    Gravatar ikon för användaren
    Amar
  11. Vit pil

    Jag har en 23årig son som sedan två år tillbaka har ett fast arbete i Stockholm. Vi är från en stad i norra Sverige, och som inflyttad i huvudstaden har det varit jättetufft för min son att hitta ett boende. Han har varit hänvisad till andrahandsboende, med ockerhyror, depositionsavgifter och ständiga flyttar.. Flyttarna och allt pusslande med olika boenden har i sig kostat pengar varje gång. Att hyra (på laglig väg) med förstahandskontrakt är inte aktuellt inom en överskådlig framtid. Nu ska jag sälja min bostadsrätt i norr,där han bott, och kommer då att få ett kapital som i bästa fall räcker till en kontantinsats vid köp av en liten lägenhet i Stockholm. Vi har hittat en lgh i Årsta, i behov av renovering som vi själva vet vi klarar och har de material vi behöver. Ska jag våga detta med hotet om bostadsbubblan och allt vad den medför? Han har en framtid i företaget där han jobbar (data) och kommer att ha en bra löneutveckling, och har det redan nu. Inte lätt. I Norrland har han boende, men inget arbete. I Stockholm ett väldigt bra arbete med goda framtidsutsikter men en ohållbar bostadssituation. Försöker läsa allt jag kommer över om situationen som råder just nu, på bostads- och lånemarknaden. Jag har inte något större kapital att röra mig med, och lever på en lärarlön. Ska jag våga? Vilka alernativ finns annars.. Alla råd tas tacksamt emot!

    0

    Gravatar ikon för användaren
    Elisabeth Sidenius
    1. Vit pil

      Ingen kan svara på när saker vänder, speciellt då mycket beror på politik. Men en sak är säker, så länge vi blir 1000tals nya innevånare i landet varje vecka och fritt val av bostadsort med fullt bibehållet bidrag finns kvar, så kommer priserna på boende i de 3 storstäderna fortsätta rakt upp.

      0

      Gravatar ikon för användaren
      Stefan H
  12. Vit pil

    Hej. Jag har precis sparat undan totalt 250.000 till min kontant insats och undrar om man ska fortsätta att spara tills bubblan spricker för att investera i en bostadsrätt då eller satsa inom närmaste år. Man vill ju gärna flytta hemifrån Så fort som möjligt

    0

    Gravatar ikon för användaren
    Jonas
  13. Vit pil

    Hej! När det gäller bostadspriser tänker jag ungefär likadant som jag gör med aktier. Dagspriset är helt ointressant så länge du inte står i begrepp att sälja. Och det är väl väldigt få situationer då du är absolut tvingad att sälja när priserna är i botten? Och liksom börsen går bostadspriserna alltid upp igen efter kraftiga nedgångar. Har iallafall gjort hittils på lite sikt. Bor själv i villa som jag köpt kontant, och jag bryr mig inte vad värdet är. Bor billigare nu än när jag bodde i hyreslägenhet. Så nu har jag mer pengar över att stoppa in i pengamaskinen varje månad plus att jag renoverar och underhåller huset så mycket som möjligt på det löpande utan att låna också. Har köpt våra bilar och allr annat kontant också för att ha så låga månadskostnader som möjligt. Gör jag rätt eller bör jag tänka om i min strategi? Sparar mellan 2500-7000kr i min pengamaskin per månad beroende på vad jag behöver lägga på huset. Är 40år och har bara 25år till pension.

    0

    Gravatar ikon för användaren
    Peter Carlsson
    1. Vit pil

      Det låter som att du har en fantastisk ekonomisk situation. Grattis till det! :)

      Allt handlar ju inte heller om att maximera sparandet utan det handlar ju om att ha en balans också mellan de olika delarna i sitt liv, vilket det låter som att du har. Jag skulle förmodligen bara säga, fortsätt precis med det som du gör. Det verkar ju fungera bra. :-)

      0

      Gravatar ikon för användaren
      Jan Bolmeson
  14. Vit pil

    Hej,

    Jag är enig med dig i frågan, och ett argument som jag skulle vilja stärka tesen med är prisutvecklingen i småstäder där det absolut inte finns någon bostadsbrist. I min gamla hemstad Örnsköldsvik t ex, där prisutveckling sett ut ungefär som övriga även om beloppen ligger på lägre nivåer. I extremfallen man ändå ibland se m^2-priser på upp mot 40 000 kr! Befolkningsutvecklingen har däremot i stort sett stått still och för en kompis som flyttade tillbaka till stan tog det ca 2 veckor att hitta en lagom stor hyreslägenhet mitt i stan, drygt 50 meter från de hus där priserna varit som mest hissnande. Så, även om vi i vissa orter som har en bostadsbrist som säkert kan förklara en del av utvecklingen så kan den omöjligt förklara att vi ser samma tendenser på de orter som inte har det.

    0

    Gravatar ikon för användaren
    David
  15. Vit pil

    Gillar verkligen din sida, tack för att du delar med dig Jan!

    Har en fråga gällande nybyggnation då de flesta byggföretagen säljer på pränt med ett inflyttningsdatum 1-2 år framöver. Min gissning är att både personer som har spekulerat i nybygge eller konsumenter kommer inte fullfölja sitt köp på grund möjligen rådande omständigheter som höjdränta, prisfall på bostaden mm.

    Vad tror du kommer hända med de nybyggda bostadsrätterna, kan de komma att ombildas till hyresrätter, är spökorter långsökt?

    Tack på förhand!
    Jade

    0

    Gravatar ikon för användaren
    Jade
  16. Vit pil

    Hej! Har äntligen sparat ihop till en kontantinsats men det känns tyvärr som att köpläget inte är så tajmat..
    Känns så tråkigt att troligtvis ha en ”pris topp” nu när jag och min sambo äntligen har lyckats nå vårt mål.

    0

    Gravatar ikon för användaren
    Oskar
    1. Vit pil

      Hej Oskar,

      Grattis till att ha sparat ihop till insatsen. Så här skulle jag resonera – se bostaden som en konsumtion. Om det är en konsumtion så spelar det ingen större roll vad priser är så länge som man har de ekonomiska marginalerna vid t.ex. en räntehöjning, avskaffande av ränteavdrag, återinförande av fastighetsskatt eller motsvarande.

      Jag skulle rekommendera följande artiklar:

      0

      Gravatar ikon för användaren
      Jan Bolmeson
  17. Vit pil

    Har under långtid haft bostadspriserna under uppsikt, min kommentar blir som alla som vart på budgivningar…..
    Det finns många som bara vill ha till varje pris ett hus även om skicket är under allkritik….man är så fokuserad på att komma över bostaden att man inte tittar ordentligt.
    Och är 100% att det inte kommer att gå i längden, men 2015,2016 kommer det att ske om det fortsätter som nu.
    Dessutom bör man kolla upp vissa mäklare som till och med kommentarer skicken på husen ” med du kan ju måla”
    Och när jag står bredvid och hör det tänker jag ( har du rätt utbildning att uttala dig om det) själv ser jag omfattande renovering
    byta av brädor och reglar som är slut.
    Och när krisen väl kommer vad kommer bankerna göra då när husen inte har samma värde?
    Storstäderna kommer inte vara förskonade, men där finns det i allafall nya köpare….men som köper för lägre pris.
    Värre blir det på mindre orter som ligger lite längre från jobben…..där kan man fundera går det att sälja överhuvudtaget?
    Och kan ärligt säga att jag inte önskar någon detta, men tillslut kommer detta inte att gå.
    önskar dock alla ljusatider

    0

    Gravatar ikon för användaren
    efarenhet
  18. Vit pil

    De extremt höga värderingarna gäller främst för storstäderna även om bostadspriserna generellt har ökat.
    Därmed är inte riskerna lika höga för att äga bostadsrätt lika höga överallt.

    Förstår att du håller fast vid att hyresrätt är att föredra med tanke på att du gått miste om en otrolig utveckling som hade varit en oslagbar passiv inkomst (vid försäljning).

    0

    Gravatar ikon för användaren
    Johan
  19. Vit pil

    Det intressanta i denna diskussion är att man diskuterar vad som skulle hända ifall låneräntorna skulle öka eller ifall amorteringskrav på si och så mycket skulle införas. De flesta verkar glömma bort en annan, enklare aspekt: vad händer ifall bostadslåntagarna förlorar sin arbetsinkomst? Vad skulle hända ifall a-kassan och andra bidrag sänks under tiden man är utan arbetsinkomst? De flesta som lånar stora pengar till bostäder har ju bara en inkomst och den är i mångt och mycket baserad på att de inte blir avskedade på grund av antingen brist på arbetsuppgifter, en ogenomtänkt handling på arbetet, att arbetsgivaren går i konkurs, att de själva blir inkapabla att faktiskt arbeta på grund av sjukdom eller invaliditet m m. Hur hög räntan är eller inte är samt huruvida amorteringskrav införs eller inte införs är sekundära faktorer. Dessa sekundära faktorer skulle bara skapa en extra smäll i ”skrevet”. Lite som att ”sparka på den stackare som redan ligger”.

    Någon nämnde att vissa låntagare, och bankerna också för den delen, kollar på vad som finns kvar efter att alla kostnader är avdragna. Hela det scenariot baserar sig ju på att man faktiskt har något att dra av ifrån. Om inkomsten man har försvinner eller kraftigt reduceras då är man eliminerad från kartan snabbare än nedgången i fastighetspriser över de antagna 5-6 åren. Utan inkomst eller med reducerad inkomst kommer den egna, personliga ”fastighetskraschen” att ske inom 6 månaders tid. Såvida man inte har en stor kassa och bank att finansiera oturen med (vilket folk troligen inte har om de måste belåna större delen av sina bostadsköp).

    Personligen hyr jag min bostad, liksom Jan. Att köpa en bostad är för mig, liksom för Jan, en konsumtionsfråga. INTE en investering. Jag kommer, säkerligen, att köpa ett hus som jag vill ha någon gång i framtiden (när, och om, jag har tröttnat på hyresrätten). Köpet kommer självfallet att vara 100% med egna medel (då jag inte ser på den egna bostaden så som en investering har jag heller inget behov av hävstångseffekter. Hävstångseffekterna får jag tag i mycket enklare samt med noll kreditrisk på börsen oavsett).

    Lek lite med siffrorna när ni kollar på hus – utgå ifrån att ni ska köpa ett hus med lån och utgå sedan ifrån att ni ska köpa ett hus med 100% egen insats. Kolla av den ”totala bostadskostnaden” per månad. Boendet kan, även i verkligt luxuösa fastigheter med otaliga rum, lyxbastu o dyl, kosta närmast lika mycket som en enkel hyresrätt i förorten. Bara genom att kapa bort lånekostnader från ekvationen från start. Detta känner de flesta av er redan till (säkerligen?). Att då låna pengar, försätta sig i en högst exponerad riskposition är för mig helt obegripligt (i detta fall pratar vi i praktiken om en ”förlora mer än din insats” position. Då kapitalskulder tenderar att löpa med dröjsmålsräntor. Skulden kan bli ohyggligt och obehindrat gigantisk i storlek).

    Jag har tidigare föreslagit certifikathandel o dyl i kommentarsfälten på denna blogg och många tycker att det är befängt att ta så ”mycket risk”, men sedan sitter de eventuellt själva med mångmiljonlån som när som helst, när deras inkomster sinar eller kraftigt reduceras, kan försätta de i mer skuld än vad jag någonsin skulle kunna hamla i om jag så totalt misslyckades med mina ”förlora endast dina insats” placeringar på börsen (de hävstångscertifikat jag placerar pengar i, exempelvis, är en ”förlora endast din insats” proposition. Misslyckas jag och utfärdaren av certifikatet blåser mig på ”frukterna”, då förlorar jag min insats, men jag blir inte skuldsatt upp över öronen så som en bostadslåntagare riskerar att bli. I värsta fall får jag gå och söka ett jobb för att bygga upp ett nytt investerings- respektive spekulationskapital. Inte hela världen. En ruinerad bostadslåntagare kommer där emot inte att få samma lyxbehandling). Det är lite av en ironi i detta, tycker jag.

    Många skulle då hävda att huset agerar säkerhet (en pant) för bolånet. Glöm då inte bort ”fire sale” problematiken. Om banken skulle ta ert hus, och sälja av det, för att täcka upp för ett bolån som ni kanske inte har råd med längre (kanske på grund av förlust av arbetsinkomst eller en kraftigt reducerad sådan) då är frågan hur snabbt banken kan likvidera fastigheten och kollektera på försäljningen. Där efter är frågan vad nettoeffekten skulle bli av försäljningen. Hur stor procentuell chans tror ni det är att ni får ett överskott mot vad ni är skyldiga banken? Vad händer ifall banken inte lyckas sälja fastigheten på flera månader? Hur finansierar ni bolånet under tiden, med kraftigt reducerad inkomst eller ingen inkomst alls? Ser ni problemet? Sedan är det inte säkert att banken säljer av fördelaktigt för er del heller. Kanske vill de bara snabbt få in något som kan täcka upp för åtminstone större delen av lånet de ursprungligen har givit till er. Bankerna är trots allt inte, primärt, i fastighetsbranschen. De är i finansbranschen. Säljer de av ofördelaktigt (glöm inte bort att banker kan omvandla sin förlust till en skattejusteringseffekt – kvitta förlusten mot eventuella vinster och få ner skatteskyldigheten. Det blir låntagaren som flås levande. Inte banken) sitter låntagaren kvar med en stor negativ mellanskillnad som kommer att ticka på till dess att den betalas åter. Under tiden läggs ackumulerad dröjsmålsränta på hög. Så banken blir rik på två sätt (skattejustering samt dröjsmålsränta) och låntagaren är körd.

    Jag har skrivit det innan och jag skriver det igen – UNDVIK lån. Låt andra låna era pengar, låt de hamla i trubbel för sin kortsiktiga iver. Hamla inte själva i den illusionen som lån ger. Jag har studerat grundläggande affärsredovisning. I den kursen lär man sig att ”tillgångar” är lån + eget kapital. I praktiken är det där dumheter. Lånen är inte ens egna pengar, det är långivarens pengar. Lånet är långivarens tillgång, inte låntagarens. Allt handlar om definitionerna.

    0

    Gravatar ikon för användaren
    Mathias
    1. Vit pil

      Tillgångar _finansieras_via_ lån och eget kapital, inte ”är”. Helt klart bekymmersamt om ekomomer får lära sig det senare. Kanske läraren du hade som inte begep själv eller kunde lära ut?

      I vilket fall, om vi inte får en total kollaps av hela systemet så är individuella missöden relativt enkla att hantera. Tex kan total amorteringsfrihet ges i 5år om banken vill. Under den tiden hinner man antingen komma på fötter igen eller i lugn takt anpassa kostnaderna genom försäljning & flytt självmant. Det är om/när alla ska sälja samtidigt som problem uppstår.

      0

      Gravatar ikon för användaren
      Stefan H
  20. Vit pil

    Långsiktigt kan inte uppgången vara hållbar men det finns förklaringar där räntan måste vara den starkaste? Den var 14-15% i början av 90-talet och är nu 2% eller t.om lägre. Skulle räntan vara oförändrad hade vi inte haft samma rusning, det måste ju vara uppenbart för de flesta. Frågan här är vart jämnviktsräntan ligger, kommer vi att hamna i ett japanscenario med extremt låg inflation och därmed räntor eller kommer ekonomin att ta fart igen?

    Pris mot KPI
    Känns helt logiskt att priserna rusar i förhållande till KPI då kostnaden för att bo i hög grad beror på räntan då de flesta normala människor lånar till fastigheter. Frågan är om priserna rusat i förhållande till andel kostnad för boende av disponibel inkomst?

    Hyresrätt
    Hyresmarknaden är som du själv konstaterar reglerad. Det går alltså inte att jämföra alternativen hyresrätt och bostadsrätt. Isåfall kan man jämföra med nyproduktion och en nyproducerad hyresrätt i Stockholm och den senare är långt ifrån billig. Bor själv på Östermalm i Stockholm och hyresrätt är tyvärr inget alternativ här såvida du inte står i kö +25 år. Sämre områden kräver +5 år, ofta 10. Hur ska jag göra som har familj och högavlönat jobb? Ska jag hyra dyrt i andra hand och stå i kön i 10 år för att eventuellt få en lägenhet i ett halvsunkigt område utanför stan? Skulle gärna hyra och är villig att betala något mer för det för att slippa belåningen men går ju inte.

    Politikerna
    De kommer aldrig att dra undan mattan för folket och medvetet skapa en krasch. De kommer att skjuta på problemet så långt det bara är möjligt och lite längre till. Att ta bort ränteavdrag och liknande är i sig ingen lösning. Lösningen är marknadsekonomi med en fri hyresmarknad, först då har vanligt folk ett alternativ. Skulle gissa att politikerna fortsätter som tidigare, dvs. med att göra ingenting.

    0

    Gravatar ikon för användaren
    Karl Magnus
    1. Vit pil

      Hur man än vrider och vänder på det med finansieringen så är räntenivån av fundamental betydelse för kalkylräntan man använder. Alla placeringar jämförs ju med räntan som utgör alternativet.

      Sen har är det nog så att många köpare på bostadsmarknaden är ganska riskvilliga även om de inte vet det och det är den som bjuder högst som sätter priset.

      När man jämför med hyresrätt så bör dessa vara dyrare enligt riskresonemanget för samma boende, men för att göra en rättvis jämförelse bör man beakta marknadshyror (dvs det du får betala för att få bostad). Eller så får man se väntetiden som en kostnad…

      0

      Gravatar ikon för användaren
      Skyking
  21. Vit pil

    Vill skriva en kommentar om marknadshyror.
    Bor i Australien, Sydney. Här är en vanlig hyra på $400/vecka eller ca $1750 per månad (ca 11800kr när jag skriver)
    Då får man 50m2, balkong utan utsikt och bor ca 4km från CBD (central business district)
    Kallhyra, så man får lägga till el och gas varje kvartal. Runda slängar $30 per vecka.
    Detta tyckte jag var absurt dyrt när jag flyttade hit. speciellt eftersom man inte tjänar jätte mycket mer än i Sverige. Jobbar som grävmaskinist och tar hem $900 varje vecka.
    Fast när man börjar räkna på att köpa bostad med ränta (ligger på 5% i dags läget) och alla andra avgifter( strada, council, stampduty) så börjar man inse att det inte är så farligt. Speciellt inte om man ser det jämfört med risk.

    Två länkar ifall ni vill se lite priser bostads priser i Sydney
    http://www.domain.com.au/
    http://www.realestate.com.au/

    Tack för en bra blogg Jan, har sakta börjat investera. Har givetvis fått justera lite pga att jag köper in mig i en annan marknad. Det har varit lärorikt och upplysande att läsa dina inlägg! Keep it up mate!

    0

    Gravatar ikon för användaren
    Långtborta
  22. Vit pil

    Hej! Det här är ett intressant ämne. Jag håller med om att det har känts som en bubbla länge samtidigt som man är så van vid de här priserna nu så att det känns nästan overkligt att de skulle bli lägre. Känner, alltså bara känslan. Antar att andelen hushåll som är högt belånade nu jämfört med tidigt nittiotal är högre nu? Det känns som om en brusten bubbla skulle få så stora konsekvenser så att de som styr i princip gör vad som helst för att den skall hålla även framöver. Jag kanske har fel, men är inte de med högst lån oftast unga familjer med småbarn? Vilken katastrof för samhället på sikt det skulle bli.

    0

    Gravatar ikon för användaren
    Emma
  23. Vit pil

    Generellt gäller att alla som bor i hyresrätt anser att vi har en bostadsbubbla medan vi som bor i hus anser att fastighetspriserna väl motsvarar värdet. :-)

    Själv köpte jag mitt första hus 2006 och har sedan dess njutit av altanhäng, grillmiddagar och öl tillsammans med grannar och vänner. Dessutom har mina barn fått tillgång till trädgård, närhet till dagis, skolor, vänner etc. Sammantaget högsta livskvalité till ett lägre pris per månad än en hyresfyra.

    Just det – jag är också mäklare och därmed roten till allt ont. :-)

    0

    Gravatar ikon för användaren
    Hank
    1. Vit pil

      Att förneka bubblan kan vara en fråga om att man försöker rättfärdiga sitt agerande (på fel sätt).

      Sen kan man ju nämna att det inte behöver råda samband mellan bostadens upplåtelseform och bostadens beskaffenhet. Det går att upplåta villa som huresrätt lika mycket som att man kan ha en lägenhet i höghus med äganderätt.

      De saker du nämner kan jag också njuta av fastän det är hyresrätt.

      0

      Gravatar ikon för användaren
      Skyking
  24. Vit pil

    Svar och reflektioner kring artikel skriven av Jan Bolmesson ”Har vi en bostadsbubbla i Sverige?”

    Efter att ha läst din artikel och medföljande fördjupning vill jag gärna kommentera din slutsats gällande både läget för Sveriges bostadsmarknad och konsekvensen att det är en säkrare placering av sina pengar att sitta kvar i en hyresrätt i Sverige för närvarande, än att investera pengar i en bostadsrätt eller i en fastighet med egen lagfart.

    Jag delar en del av dina slutsatser kring var vi för närvarande befinner oss på bostadsmarknadens egen ”konjunkturkurva” vad gäller prisutveckling och värdering av våra bostadsrätter och fastigheter. Priserna har gått upp anmärkningsvärt mycket de senaste åren och det ser ut som vi snart närmar oss den utveckling som fanns i slutet på 80-talet – strax före bankkriser och sprickande bostadsbubblor. Det är mycket som talar för detta, en övertro på fastighetsmarknadens värde i framför allt storstäder tillsammans med ett mycket gynnsamt ränteläge och utlåningsklimat, spär på racet mot ständigt toppade priser. Faran vid ett så extremt lågt ränteläge som vi har idag är dessutom att många – låt oss säga mindre rutinerade köpare – lockas att tro att de miljoner som idag läggs som köpeskilling vid ett bostadsköp ”bara är papperspengar” och att det enda som talar för eller emot ett köp blir den kalkyl som ligger till grund för den egna månadsbudgeten. Och i denna budget slår ju 100 000 kr upp eller ner farligt lite, speciellt om den kombineras med låga amorteringskrav från banken. Detta gör förstås att dagens budgivningar påfallande ofta skenar iväg eftersom man inte inser hur mycket man FAKTISKT lånar, utan i stället stirrar sig stint på raden som i bankvärlden kallas ”kvar att leva på”.

    Så så långt är vi absolut överens, Jan. Jag tror också att vi är farligt nära en bostadsbubbla som riskerar att spricka, och jag tror också att fastighetsmarknaden i storstadsregionerna f n är övervärderad.

    MEN… slutsatsen av detta kan sedan vara värd att titta lite extra på. Vad händer för ”gemene man” om denna bubbla spricker? Vad händer när räntorna börjar krypa uppåt igen? Hur påverkas varje enskild person – varje ägare som valt att investera i sin bostad?

    För enkelhetens skull ska jag börja med att tala om att jag var med då bubblan sprack i början på 90-talet. Jag var med mitt i stormens öga, eftersom jag då jobbade som fastighetsmäklare och sen övergick till att jobba som bolåneexpert på en våra storbanker. Jag träffade alltså dagligen människor som just gjort detta som du varnar för – investerat i en överhettad fastighetsmarknad. Och jag såg konsekvenserna. Och det är just där jag vill börja med att påpeka att det trots allt finns skillnader kring denna kris och den kris vi kanske kommer att ställas inför idag. Som jag ser det.

    De bostadsrättsföreningar som då faktiskt gick i konkurs (det du hotar med kan hända i värsta fall om man väljer bostadsrättsformen för sin investering) – där alltså bostadsrätten omvandlades till en hyresrätt och den egna kontantinsatsen gick helt förlorad – var till mycket stor del beroende på den tidens stora skattemässiga regelförändring som handlade om regeringsbeslutet kring minskade räntebidrag till nystartade bostadsrättsföreningar. I många år hade nystartade brf (och nybyggda privatbostäder) fått en stor statlig subvention för att ”hjälpa upp starten”, vilken sedan långsamt var tänkt att minska i takt med att föreningarna fick sin egen ekonomi att stabiliseras. Problemet var dels att denna räntesubvention togs för självklar och att detta i kombination med okunniga styrelser i nystartade brf gjorde att alltför många föreningar tog ut för låg månadsavgift av sina medlemmar och därför inte heller skapade den ekonomiska buffert som sedan borde varit den som så småningom täckte upp för de med tiden minskade bidragen. Alltså grundade man redan där för ständigt höjda månadsavgifter i takt med att bidraget minskade = påverkan av prisbilden för dessa bostäder.

    När sedan regeringen insåg att de statliga räntesubventionerna gjorde alltför stora hål i statsbudgeten, och därför tog beslutet om en snabb avveckling av dessa räntebidrag (något som f ö min egen faster Anne Wibble stod för….) så drabbade detta ofta redan bekymmerstyngda brf, d v s de som startat sin verksamhet under 80-talet. Och då fick det hemska konsekvenser, ibland t o m konkurser. MEN detta var långt ifrån någon grundregel eller majoritet bland bubblorna som sprack, detta var ett antal lätt räknade bostadsrättsföreningar. Tragiskt – ja. Men inte många procent av våra samlade bostadsrättsägare.

    De allra flesta som ägde sin bostadsrätt påverkades då betydligt mer av bankkrisen som rådde då, och av en övervärderad marknad som nu drabbades av en helt ny verklighet. Folk blev rädda. Köpen blev allt färre. Och priserna sjönk. Rätt betydande. I storstadsregionerna – där jag jobbade – kunde det handla om en sänkning på ca 25-30% i värsta fall. Och i de fall då man kombinerade detta med hög belåning så fanns det många som tyvärr tvingats sälja sina bostadsrätter med förlust och i slutändan hade lån kvar i banken men ingen underliggande säkerhet. Sorgligt. Men då ska man minnas att detta var ett i mina ögon rätt extremt läge, då bankkriser krockade med en långt gången total övertro på fastighetsmarknaden (såväl som aktiemarknaden..) OCH snabba nya regeringsbeslut. OCH ett närmast absurt ”positivt utlåningsklimat” under hela 80-talet. Då hade man utan problem fått lån på 100% av sin köpeskilling. Knappast något som händer idag.

    Trots att detta alltså i mina ögon var ett extremt läge så är jag den första att understryka att historien är det enda facit vi har när vi blickar över konkunkturcykler och förväntad utveckling. Jag tror alltså – precis som du – att vi mycket väl kan stå inför en ny krasch på fastighetsmarknaden, men jag tycker sen att du drar alltför stora växlar på vad detta skulle kunna innebära. Det är där vi skiljer oss åt. Som jag uppfattat det av det du skriver.

    Varför det då? Jo. Jag ska försöka spalta upp allt detta i några punkter.

    Du likställer ägandet av en bostadsrätt med samma faror som andra ekonomiska föreningar kan stå inför, dvs att man inte har någon trygghet alls i o m att man kan förlora hela värdet av sin bostad. Du påpekar också – mycket riktigt – att det man köper är en nyttjanderätt och inte en del av ett eget ägande. Vilket också skulle kunna borga för en stor investeringsmässig osäkerhet. Men det finns många punkter som här bör beaktas som jag ser det, nämligen i första hand att bostadsrättsföreningar lutar sig mot en annan lag än andra ekonomiska föreningar, nämligen bostadsrättslagen. Detta just för att det finns så mycket som behöver lagstadgas generellt för just bostadsrättsföreningar och att man behöver ha lagar och regler som gäller ”över huvudet på” föreningens egna stadgar – vilka annars skulle vara de som styrde till mycket stor del. Visserligen säger inte bostadsrättslagen att man inte kan förlora värdet på sin bostad, men det finns mycket annat som gör att man sällan likställer dessa föreningar med andra ekonomiska föreningar.

    Endast i de fall då man köper sig en lägenhet i en bostadsförening (en äldre form av brf) så måste man vara väldigt försiktig, för i dessa fall är det lagen om ekonomisk förening som styr och följaktligen föreningens stadgar som styr mycket bl a vad gäller pantsättning och överlåtelse. Vilket i sin tur kan påverka prisbilden.
    Bankerna har i mycket faktiskt lärt sig något av det som hände i början av 90-talet och här finns också en stor skillnad på vad som gäller idag och vad som gällde då. Idag krävs en helt annan kalkyl för att man ska få låna till sin bostad, bankerna lägger på både 2 och 3% extra för att se att man klarar en räntehöjning, man är försiktigare vid höga belåningar (belåning över 85% av värdet är väldigt ovanligt, medan man på 80-talet ofta fick låna till hela sin insats OCH gärna till bilköpet samtidigt…) Många banker har också redan infört amorteringskrav i linje med det förslag som nu lades – och drogs tillbaka. Att låna 85% av värdet på sin bostad utan amortering är mycket mycket ovanligt. Alltså har vi här en betydligt större försiktighet än förr. Må vara att den behöver bli ännu försiktigare, men den finns.

    4. De styrelser som du hänvisar till som okunniga förvaltare finns visserligen men man ska inte glömma att detta är – som jag bedömer det – en mycket liten del av den totala ekonomiska förvaltningen av bostadsrättsföreningar. De största föreningarna köper mycket ofta in ekonomisk förvaltning av ex HSB, Riksbyggen eller andra förvaltare och det finns en helt annan insyn i hur man idag styr sin förening än det fanns på t ex 80-talet. De små föreningarna som fortfarande styrs av enstaka medlemmar är ofta äldre brf i äldre fastigheter, där belåningen ofta är mycket låg och man därför tar en betydligt lägre risk. Så visst – det finns föreningar som de du nämner, men det finns mångdubbelt fler som inte omfattas av denna okunnighet.

    5. Du påpekar att man ofta missbedömer fastighetens underhållsbehov och därför löper en stor risk för kommande avgiftshöjningar när fastigheten blir äldre. Nja. Jag vet inte om jag håller med dig här heller. Vid ombildningar från hyresrätter till bostadsrätter, t e x, kopplas experter in som måste godkänna den ekonomiska planen innan något köp kan genomföras. Och då måste man ha en total teknisk besiktning av fastigheten som underlag, tillsammans med en tydlig underhållsplan. I övriga fall vet – skulle jag vilja påstå – nästan varenda köpare av idag att man bör titta på hur fastigheten är underhållen vid sitt köp. Är stammarna bytta? Hur ser elen ut? Fasaden?…. är frågor som ALLTID kommer upp vid visningar idag – i alla fall i storstadsregionerna. (där priserna också är som högst..) Folk VET att man bör titta på årsredovisningen innan ett köp och i de många fall då man inte själv kan göra en bra eller relevant bedömning så frågar folk om hjälp. Det är min absoluta bedömning.

    6. Kalkylerna vid nybyggnation ser helt annorlunda ut idag jämfört med innan förra kraschen. De bygger inte på några räntebidrag, och redan från början avsätts medel till en kommande underhållsfond. Man ska heller inte glömma att det finns lagstadgat att man måste ha denna fond i alla brf – visserligen inte till höga %-tal, men den skall finnas redan från start. Och medvetenheten finns idag. Något har vi ändå lärt oss av förra svängen.

    7. Jag tycker också att din bild av konsekvenserna kring en ev sprickande bubbla är aningen för onyanserad. Det finns en fara – absolut – det är jag den första att hålla med om. MEN den är intimt förknippad med hög belåning, fel typ av objekt OCH ett akut behov av att sälja! Precis som vid all form av investering så är ju förloraren endast den som måste realisera sin förlust i fel tider. Alltså är vissa rent statistiskt mer drabbade och mer i riskzonen än andra. Återigen, ser vi på historien så är det de allra minsta och de allra största bostadsrätterna som först påverkas av en sprickande bubbla. Varför det då? Jo, för att man helt enkelt har svårt att ”övervintra” i en 1:a hur länge som helst, och för att man kan drabbas av andra saker som ex skilsmässor och dödsfall som påverkar ägandet av de största lägenheterna. I många andra fall kan folk välja att vänta ut marknaden och sitta kvar i sitt boende. Och i detta fall likställer jag detta med att investera i stora stabila bolag på aktiemarknaden – det är få av dessa som inte är en god investering ÖVER TID. Så kan man bara övervintra en ev sprickande bubbla, så är man inte i någon riskzon för sin placering. Tror jag.

    Varför det då?
    Jo, för att det fortfarande är en betydande bostadsbrist i framför allt storstäderna. Att investera i fastigheter över längre tid kommer sannolikt fortsätta att vara en god placering. Men vet man att man kanske vill åka jorden runt om ett par år, att man satsat stort och använt alla sina besparingar, eller att man belånat sig väldigt högt, ja då bör man nog tänka sig för. Men detta gäller ju långt ifrån alla.
    Marknaden för andrahandsuthyrningar luckras sakta men säkert upp och det blir lättare att få hyra ut sin bostad om man t ex ska studera på annan ort, eller provbo men en ny sambo. Detta gör också att antalet panikförsäljningar markant minskas.
    Man bör också se tillbaka på historien vad gäller prisfall och summor och hålla sig realistisk när det gäller ev risker tycker jag. Inte ens i paniken på 90-talet pratade man om några 100%-iga prisminskningar (om man bortser från de extra drabbade nybildade bostadsrättsföreningarna som jag tidigare nämnde). Man kanske pratar om max 25% ner. Klarar jag det? Kan jag bo kvar tills det stabiliseras igen? Har jag lån upp till den nivån?…tycker jag är mer relevant att tänka.
    Långt ifrån alla belånar sig till taket. Och långt ifrån alla behöver sälja just i kraschen. Kan du fortsätta att betala dina lån, så gör banken ingen förändning annat än om du har stora topplån och har lånat en mycket stor del av din insats.

    Man bör också ta med sig historien när man tänker på vilken storlek på risk man tar med sin investering i sitt boende. Kan jag klara en viss nergång under en period? Vi pratar inte om att förlora alla sina pengar bara för att man väljer en bostadsrätt som egentligen inte är något annat än en nyttjanderätt. Bostadsrättsmarknaden i storstäderna är en fullt fungerande marknad sen en herrans massa år tillbaka och det vi spelar med är risker – men risker inom rimliga ramar som jag ser det. Om man tar med sig förnuftet. Självklart kommer det alltid att finnas förlorare och de som blir drabbade av olika anledningar. Som i så många former av investeringar. Men vi ska vara försiktiga med att likställa detta med ett scenario där man riskerar att förlora alla sina pengar. För det är rimligtvis en otroligt liten risk för att detta ska hända. Och – som vi alla vet – inget är så farligt som att väcka folks rädsla. För att de ska förlora allt de äger och har. För är det NÅGOT som kan vara farligt för en bostadsutveckling såväl som en aktieutveckling, så är det ju felaktiga förväntningar och rädsla.

    Alltså; vad är min bedömning av hur man bör agera?

    Jo, jag har några punkter som jag tycker att man kan ha med sig vid ett ev köp.

    Satsar jag ”allt jag har?”. Detta likställs precis som med all form av investering med att lägga alla ägg i samma korg, som jag ser det. Gör inte det. Om du inte har något annat sparande eller några pengar kvar – vänta tills marknaden lugnat sig lite.
    Vad är det för objekt jag väljer? Att räkna belåningsgrader för föreningen kanske inte alla kan, men att titta på avgiften kan man. En bra grundregel är att räkna ut hur hög månadsavgiften är på årsbasis och dela med antalet kvadratmeter på lägenheten du vill köpa. Är den under 500 kr/kvm och år brukar det borga för vettig belåning för föreningen. Titta också på långfristiga skulder i föreningens årsredovisning. Gör det enkelt för dig och dela dessa med antalet lägenheter och du får en grov uppskattning av hur mycket lån som belastar varje lägenhet.
    Hur är fastigheten underhållen? Vet du inte vad ”stammarna är bytta” verkligen i praktiken betyder – fråga! Mycket är sunt förnuft. Du vet ju om fastigheten är från 30-talet eller 80-talet.
    Är detta en stor bostadsrättsförening med ett bra läge i stan? Centrala lägen är alltid mer prisstabila, och kommer alltid att vara efterfrågade, så är det. Även i en fallande marknad.
    Sätt ett rimligt eget värde på din bostad. Jag brukar säga ”köp inte bara med känslan, och köp inte bara med plånboken”. D v s sätt ett tak för vad DIN gräns går, oavsett vad marknaden för närvarande tycker. Och håll den. Och åt andra hållet – köp inte ”bara” med plånboken, det är visserligen en investering men också ditt liv och din livskvalitet. Du måste kunna trivas.
    Ha ögon och öron öppna. Titta runt. Undersök. Verkar lägenheten vara bra underhållen? Är det slarvigt gjort på vissa ställen, är det ofta det även på andra. Detta kan förstås gälla vid husköp ännu mer. Se på helhetsintrycket. Lita på din känsla av hur fastigheten verkar skött. Och leta sedan information. Undersökningsplikten är STOR, vad man än köper, du har en skyldighet att undersöka och fråga innan du köper. Säljaren måste bara informera om det han vet.

    Sammanfattningsvis tycker jag att man bör vara försiktig när man går in i en bostadsinvestering idag. Man bör ha marginal i sin kalkyl, man bör inte satsa alla pengar man har och man bör vara försiktig med vilket objekt man väljer.
    MEN i storstadsregionerna kommer alltid bostäder att vara efterfrågade och alltså kommer alltid dina pengar att jobba på bra, OM DU KAN bo där för en något längre tid. Det är ofta här folk gör sin stora missbedömning, man tror att för att fastigheter varit en så god investering historiskt sett, så innebär det att värdena alltid går upp. Ja, de gör det sannolikt – både Stockholm, Göteborg och Malmö ligger fortfarande lågt prismässigt om man ser till andra huvudstäder i Europa, OCH det byggs fortfarande för lite, men det innebär inte att din bostad alldeles säkert är värd mer om 2 år än idag.

    Så försiktighet JA. Men med förnuft så kan många fortfarande göra bra investeringar i sina bostäder. Och verkligheten är dessutom att långt ifrån att alla lägger in 15% av värdet och lånar resten. Det är en liten del förstagångsköpare som gör det, de allra flesta har en helt annan kalkyl att titta på och anpassa sig efter.
    Så att varna för försiktighet är bra tycker jag. Speciellt om man är ny på bostadsmarknaden. Men att ge ett generellt råd som känns riktad till hela bostadsköparkåren är mycket svårt och bör göras med stor nyansering, som jag ser det. Det finns verkligen både äpplen och päron här.

    Tack för ordet :)

    0

    Gravatar ikon för användaren
    Nina
    1. Vit pil

      Grymt inlägg.

      Kan tillägga att det är 8-10% som har över 85% belåning, samtliga amorterar.

      0

      Gravatar ikon för användaren
      Nothing but return
    2. Vit pil

      Hej

      Det är högst sannolikt att en bostadscrash sänker bankerna. Deras kapital består ju av skuldsedlar som blir värdelösa (eller mindre värda). Dessutom lär privatkonsumtionen rasa kraftigt. Allting hänger ihop och i mitten står bankerna. Vad blir svenska kronan värd i ett sådant scenario?

      Vi pratar högt värderade och belånde tillgångar.

      0

      Gravatar ikon för användaren
      Jocke
  25. Vit pil

    Hej,

    Tack för ett intressant inlägg. Du glömmer dock det absolut viktigaste skälet till den extrema prisökningen i våra storstäder.

    Utan att lägga in någon egen åsikt konstaterar jag att Sverige har den största invandringen per capita i modern tid av samtliga utvecklade länder. T o m större än den USA hade i början av det förra århundradet. Många av dessa hundratusentals människor är dessutom outbildade, svåra att integrera samt får förtur till hyresrätter.

    Detta för med sig att svenskar och integrerade invandrare orsakar ett enormt tryck på bostadsmarknaden av en rad skäl:

    – Stark befolkningsväxt p g a massinvandring. Flera procent per år! Prognoser om 500 000 till år 2018.
    – Vill bo i ett tryggt område utan starkt inflytande från medeltida pararellsamhällen.
    – Det saknas helt enkelt hyresrätter, speciellt i trygga områden p g a befolkningsväxten.
    – Boende har seglat upp som det absolut mest prioriterade området i människors liv. Mycket p g a ovanstående skäl.
    – En jämförelse med huvudstäderna i våra grannländer utan massinvandring stödjer mina argument. I t ex Oslo som räknas som en överhettad region i likhet med Stockhom är snittpriset nu 48 000kr/kvm jämfört med över 80 000kr/kvm i Stockholm. Detta trots betydligt högre löner i Norge!

    Det är en helt tragisk situation för många nu i Stockholm då jag har många yngre släktingar där endast en har fått en hyresrätt, i Tensta, och resten tvingas bo kvar hemma eller i andra- eller tredje hand!

    Jag vågar påstå att en bostadsinvestering med nuvarande massinvandring är en i det närmaste riskfri investering.
    Tack för ordet!
    Mattias

    0

    Gravatar ikon för användaren
    Mattias
    1. Vit pil

      Riskfri? Tillåt mig tvila…. Bostadspriserna beror på manipulation av valutan. Pengar som skapas ur tomma luften av bankerna, manipulerade låga räntor, lån till säkerhet där säkerhetens värde baseras på tillgångens pris… En riktig ekonomi behöver ingen stimulans eller tillåter pengatryckning utan bara en spekulationekonomi. Det är priset som ökar, Inte värdet. Ett säkert tecken på spekulation. Ta bort lånen så rasar priser. Allt som behövs är att marknaden misstänker att bankerna får problem med tillgångarna (dvs skulderna)

      0

      Gravatar ikon för användaren
      Jocke
  26. Vit pil

    Hej Jan,
    Tack för dina intressanta tankar. Jag har en fråga. Kan man tänka sig att det finns även andra bubblor i Sverige än bostadsbubblan?

    0

    Gravatar ikon för användaren
    Ivo
    1. Vit pil

      Ja. Absolut. Jag skulle säga att börsen är i en bubbla också. Tyvärr.

      0

      Gravatar ikon för användaren
      Jan Bolmeson
    2. Vit pil

      Ja, jag tror det också, utan att förstå statistik. Kan man då få en uppfattning om hur mycket ”bubbla” det är i börsen genom att ha en kvot på ”börsens uppgång/ökning av BNP”? Kan man inte få någonting ut av detta, tex hur pass nära är börsen till en kolaps.

      0

      Gravatar ikon för användaren
      Ivo
    3. Vit pil

      inte vad jag vet tyvärr. Börsen brukar ju ha sina egna nyckeltal som t.ex. P/E-tal och motsvarande.

      0

      Gravatar ikon för användaren
      Jan Bolmeson
    4. Vit pil

      Vissa skribenter använder gärna ord som kollaps utan att närmare specifikation, kanske för att sprida rädsla och ge sken av att situationen är värre än den kanske är.

      P/E-talen är ett någorlunda rimligt mått på värdering och på vissa ställen finns dessa angivna för hela index (man kan inte bara ta vanligt medelvärde för att räkna ut det). Sist jag kollade låg det för SP500 runt 20 att jämföra med det genomsnittliga runt 15.

      Det blir kanske inte lika roligt att nämna siffror än att springa omkring och vifta på armarna…

      0

      Gravatar ikon för användaren
      Skyking
    5. Vit pil

      Som sagt, jag är inte någon finansexpert men vill man se motsvarigheten till vad jag menar i t.ex. USA, så kan man läsa det i en bok ”Aftershock”: http://eu.wiley.com/WileyCDA/WileyTitle/productCd-1118375629.html På sida 56 i den boken finns tal för USA . ” Rise of financial assets as a percentage of GDP” Jag tänkte att BNP kunde korreleras som ”fundamentalt/faktiskt värde” i Jans ”bubblagraf” mot tillväxten av börsindex. Kollaps är ordet man använder när flera bubblor, som stöttar varandra, spricker samtidigt under säg flera års tid. Jag har svårt att se en annan ” hållbar” drivande kraft än den kraften som ökar produktiviteten i den faktiska ekonomin och ökning av befolkningsmängden som en annan komponent av den kraften. ”Det är annorlunda nu” Ha en bra dag!

      0

      Gravatar ikon för användaren
      Ivo
  27. Vit pil

    Det du glömmer ta in här är att du inte bara köper ett boende. Du köper även en plats där dina barn kan växa upp, tillgång till bra skola och en lugn uppväxt. Det är värt så mycket mer än en Thailandsresa eller några hundra tusen kronor. En dag så är vi döda och då har den som sparat och bott i hyresrätt kanske förlorat de bästa åren av sitt liv. Sen finns det så klart även bra hyresrätter nära bra skolor också.

    0

    Gravatar ikon för användaren
    Jonas
    1. Vit pil

      Absolut – det är därför jag aldrig i min argumentation säger ”köp inte hus eller köp inte bostadsrätt”. Jag säger istället ”Se till att vara medveten om den risk som du tar”. Jag själv gör ju många ekonomiskt sett dumma saker – käkade middag på Frantzen i Stocholm förra helgen för 3 300 kr (=en person). Jag reste upp över 200 000 kr förra året och så vidare för det ger mig ett mervärde i livet. Så kan ju en bostad också vara, men lika lite som jag förväntar mig att tjäna pengar på att resa, lika lite kan jag förvänta mig att tjäna pengar på en bostadsrätt eller villa. Att det har gått nu är en bonus baserad på tur. Inget annat.

      0

      Gravatar ikon för användaren
      Jan Bolmeson
    1. Vit pil

      Grattis till fantastiskt bra timing. Du är sannolikt undantaget som bekräftar regeln.

      0

      Gravatar ikon för användaren
      Jan Bolmeson
  28. Vit pil

    Ifall man varken gått in på börsen eller bostadsmarknaden p.g.a. att man trott på vi har en bubbla överallt i 10 år vad gör man då idag? Väntar 10 år till med risk för att det krävs en kontantinsats på 2 miljoner för att köpa en bostad? (För då kommer förmodligen 2 miljoner kronor motsvara cirka 15% av priset på en 2a i Göteborg). Tips?

    0

    Gravatar ikon för användaren
    Toni
    1. Vit pil

      Ja, bra fråga… försöker bygga en strategi som klarar bubbelscenariona. Det är ju det som är problemet på marknaderna nu, kapitalet (pengarna som trycks) har ingen annanstans att ta vägen förutom in på fastighets- och aktiemarknaden. Jag tror att i det här fallet kan tålamod vara en dygd.

      0

      Gravatar ikon för användaren
      Jan Bolmeson
  29. Vit pil

    Så länge vi har en extremt stor bidragsinvandring som behöver bostäder och inte har egen köpkraft så kommer vi att se en stor bostadsbrist som gör att priserna stiger ännu mer. Sista 10 åren har det blivit extremt svårare och svårare att hyra, alternativet är att köpa.

    0

    Gravatar ikon för användaren
    Jonas
  30. Vit pil

    Är det inte ganska uppenbart att en stor del av prisökningarna de senaste tiotal åren beror en hel del på att vi nu ser på våra boenden på ett helt annat sätt. Det är mycket mer prestige i hur vi bör nu. Kolla bara på hur inredningsprogrammen på tv, de har varit väldigt hetabi många år nu. Man har alltså nu valt att lägga en större del av sin lön på sina boenden.
    Mycket i denna artikel är samma gamla vanliga skrämselpropaganda som vi ser på många andra ställen dock inlindad i lite falsk blygsamhet.
    Bopriserna kommer liksom börsen att pendla upp och ner, har då dålig timing så tar det längre tid innana värdet går upp. Men med tanke på hur lönerna utvecklas och hur människornas prioritering inte förändras till att vara mindre ytlig så kommer priserna med tiden gå upp.
    Att välja att bo i hyresrätt trots man egentligen vill bo i hus av rent ekonomiska spekulationer är som att sätta in pengarna på ett konto med ganska hög minusränta i stället för att köpa aktier och tro att man långsiktigt ska bli en vinnare.
    Men köp inte ett boende utan att ha en trygg marginal för de som kommer förlora är de som blir tvingade att flytta.

    Så kontentan är att så länge du inte ser ditt boende som ett kortsiktigt spekulerande så är det ingen ide att skjuta på handlandet även om det inte bör vara några stora uppgångar på gång. Men i dag innebär det i alla fall väldigt mycket boende för pengarna då räntan är otroligt låg.

    Det blir för övrigt roligt att höra hur det kommer låta när ”bocrashen” kommer och boenderna går ner ett tjugotal procent, med tanke på att de redan året innan gick upp nästan lika mycket. ”lyssna på oss vi hade fel i 10 år men det elfte ha de vi minsann rätt” att priserna redan år tolv vänder uppåt igen lär man ju knappast nämna.

    Vi bor i ett drömhusför oss och har ungefär legat på 5000kr i månaden i räntekostnad, motsvarande status skulle knappast gå att hyra för 15000kr. Under de senaste 5 åren har vi lagt undan 400000kr och priset på boendet har gått upp uppskattningsvis 1000000kr (Föresten har vi också lagt 200000 på renoveringar). Det är ganska uppenbart att Jan gjort en jätteblunder ekonomiskt i just bofrågan och nu försöker han få fler att göra samma misstag. Vi kan ta en nedgång på 50% då vi ändå kommer bo här om 10 år och priserna kommer då vara ännu högre än nu.

    0

    Gravatar ikon för användaren
    Danne
    1. Vit pil

      Det är just precis den här typen av inlägg som gör att jag avvaktar med mitt bostadsköp trots att jag skulle kunna köpa en mångmiljonkåk imorgon om jag velat……

      Siste idioten är inte född.

      0

      Gravatar ikon för användaren
      L
    2. Vit pil

      Ja, du har helt rätt i att om jag skulle ha köpt ett boende 2005 så skulle jag fram till idag ha gjort en bra affär. Missade jag den? Absolut. Dock spelar det mig mindre roll eftersom jag har investerat i andra tillgångar, främst värdepapper, reala tillgångar och egna bolag som har gått minst lika bra under samma period.

      Det som jag däremot tycker mig se att du – och många med dig – missar är till vilken risk man tjänar sin avkastning. För mig är det mest intressanta inte den maximala avkastningen som man tjänar utan att ha en god riskjusterad avkastning. Om du tittar på den här grafen gjord av Lars Wilderäng så kan du se hur värdet har pendlat bort från de olika gängse medelvärdena som disponibel inkomst, inflation och BNP:

      Din jämförelse med börsen haltar också en hel del då börsen har ett underliggande värde i form av bolag som växer och levererar vinster på årlig basis. Där finns alltså en underliggande drivkraft som inte finns i bostadsrätter eller småhus som bara värderas på vad någon annan är villig att betala för dem, då de är en ren kostnad att äga till skillnad från en aktie.

      Den tredje argumentet mot ditt resonemang handlar om hur snabba dessa svängningar är och dess trend. Börsen har en stigande trend över tid på grund av de underliggande värdena. Då en fastighet saknar dessa bör trenden över lång tid inte vara ökande utan snarare konstant. Det här har visats många gånger och det mest kända exemplet är det så kallade ”Herengracht-indexet” som visar prisutvecklingen i Amsterdam i över 400 år.

      Har man köpt nära topparna har det tagit måååånga år att få tillbaka sina pengar. Vissa har aldrig fått det under sin egen livstid. Enligt Rogoff och Reinhart tar en genomsnittlig bostadsbubbla ungefär 6 från toppen till botten. Att priserna skulle öka igen det 12 året är ju således ett rent och skärt önsketänkande.

      Visst, en lösning är ju att planera att man ska bo i huset i många år – kanske för alltid för att man inte kommer att ha råd att sälja det. Men det är inte rikedom i mitt liv. För mig är det ett likhetstecken mellan att vara satt i skuld och vara ofri. Jag värderar friheten så mycket högre.

      Och nej, jag spekulerar inte i min bostad. Ska man spekulera så finns det bättre ställen att göra det på. Min poäng är snarare att se sitt boende som konsumtion snarare än som en investering. Precis som all annan konsumtion så bör den planeras in så att man kan njuta som mest av den. Jag råkar ju vara i den goda situationen att jag kan få välja själv när jag vill flytta till ett drömhus och för oss där vi är just nu är inte timingen den bästa och således bor vi kvar.

      Så slutligen, grattis till din situation, det verkar ju ha gått bra för er, och utifrån det som du skriver så verkar ni inte ens vara de som ligger i farozonen. Problemet är att där är ganska många andra som är det…

      0

      Gravatar ikon för användaren
      Jan Bolmeson
    3. Vit pil

      Jag vet inte varför jag inte har någon ”svara” knapp nedanför ditt inlägg Jan men det borde vara tydligt vad jag svarar på.
      1. Du gräver fram en diagram från Cornucopia som är en av de mest rabiata bostadsbubbleförespråkarna på internet. Den statistiken är mycket vinklad.
      2. Du talar om drivkrafter uppåt som fördelar för aktiemarknaden så som att det gör det till en säkrare investering när varje tänkande människa bör förstå att det är det motsatta. Det behövs inte så stora skillnader i förutsättninga för att även ett gigantiskt företag skall krascha (Nokia, Ericsson etc). En betydligt stabilare ökning är svenskarna löneökningar, det är en drivkraft som gör att vi kommer kunna spendera mer (eller lika mycket inflationsjusterat) i framtiden. Boende är så viktigt (speciellt för oss skandinaver pga klimatet) så vi lägger en ganska stor del av våra löner på detta. Den andelen kanske kan gå upp lite men inte är det några halveringar vi talar om. Att sedan vinsterna i företagen är en drivkraft uppåt är ju en speciell inställning då det förutsätter att man inte räknade med den när man köpte aktien.
      3. Du säger att dina investeringar gått ”minst lika bra”, du väljer alltså här att bortse från hävstångseffekten som du tidigare använde som argument i post 1. Eller är det så att du har så bra aktie tips så att vi läsare kan förvänta oss en avkastning på 36,4% (eller vad dina siffror var), Jag är rädd att du får besvikna läsare om ett år.
      4. Konstigt att all bobubble förespråkare snubblar över Amsterdam statistiken, för det är inte så att den passar era argument? Varför just Amsterdam annars? Det finns sjukt många städer i världen men tydligen är intresset för Holland överrepresenterar hos vissa bloggare.
      5. Skrämselstatistik som att ”vissa har inte under hela sin livstid fått tillbaka sina pengar”, ja och vadå? Är det inte så att många människor har förlorat förmögenheter på aktier också?
      6. Din timing tolkar jag så som att det har mest med ekonomi att göra, alltså spekulerar ju du ändå med ditt boende… Du väljer bort det boende du egentligen vill ha för att jaga bottnar. De flesta seriösa aktierådgivarna rekomenderar sparare till att undvika att jaga toppar och bottnar för vanligtvis missar man. Att jaga bottnar i bostadsmarknaden bör vara ännu svårare då man inte är lika flexibel och kan hoppa på en affär när som helst.
      7. På en tioårsperiod med 3% lönökning i snitt (vilket är lågt räknat då genomsnittshusköparen mycket väl kan ha bytt jobb under perioden, men om man räknar med någon som aldrig byter jobb) så ger det över 34% löneökning. Det innebär alltså att i förhållandet mellan lön och inköpspris så har huset blivit ca 25% billigare.

      0

      Gravatar ikon för användaren
      Danne
    4. Vit pil

      Det beror tyvärr på att kommentarer bara tillåts i två nivåer. Ska se om jag kan fixa det…

      1. På vilket sätt är statistiken i kommentaren ovan vinklad? Det är officiella källor på allting, jag valde Cornucopias graf för att spara tiden att sätta ihop den själv. Grafen är ju som grafen är. Sedan är det ju forskarna och författarna till boken ”Annorlunda nu – 8 sekel av finansiell dårskap” som visar på slutsatserna att huspriserna tenderar penda runt disponibel inkomst och inflation.

      2. Ja. Jag påstår absolut att en bred aktieportföj enligt t.ex. Nybörjarportföljen och RikaTillsammans-portföljen är ett betydligt bättre alternativ än bostadsrätter. Där har du ju spridit riskerna över väldigt många områden, företag och marknader. Volatiliteten är högre på kort sikt, ja, men inte på lång sikt. Dessutom är transaktionskostnaderna betydligt mindre och du kan dela upp placeringen i mindre delar.

      Ja, löneökningarna förklarar en del av de nuvarande prisökningarna. Dock långt ifrån allt.

      3. Hänger inte med på hur du menar att jag bortser från hävstångseffekten.

      Nej, jag har inte belånat mina portföljer 5-6 gånger om. Däremot har jag de senaste åren gjort saker som gett ökningar av mitt egna kapital i paritet med vad det en bostadsrätt skulle gjort. Det som jag själv förväntar mig, och skriver om här på bloggen, är en genomsnittlig avkastning på ca 8 % per år med en standardavvikelse på ca 10 % per år över en tidsperiod 5-10 år. Det räknar jag ska fungera med en hög sannolikhet. Andra förväntningar än så kommer ge upphov till besvikelse. Absolut, men jag skriver ju inte något annat heller.

      4. Holland är intressant för det är den enda långa dataserien för bostadspriser. Det finns några få 100-års och en hel del 40-års (och kortare naturligtvis) dataserier. Problemet är ju att ju kortare dataserie, desto högra osäkerhet. Amsterdam-statistiken stödjer ju empiriskt tesen om att en bostad, realt sätt inte ökar i värde över tid (som är en ganska logiskt enkelt slutsats).

      5. Jo, absolut. Problemet är att de flesta är inte belånade 5-6 gånger när de förlorar sina pengar på börsen. Dessutom kan man ju på någon nivå hoppas att de förstod risken.

      6. Här är du återigen ute och reser, och har uppenbarligen inte läst så mycket av det som jag har skrivit på bloggen. Nej, jag jagar inte bottnar – varken för mina värdepapper eller huset. Timingen med huset handlar snarare om familjeskäl såsom att vi flyttar i samband med att min dotter ska börja skolan, närhet till kollektivtrafik för min fru som arbetspendlar och andra privata omständigheter. När det gäller aktien så har jag skrivit i >20 artiklar att det inte går att tima börsen och att man ska ha ett kontinuerligt sparande i flera tillgångsslag. Kolla gärna fakta innan.

      7. Jag tycker du gör ett lite högt antagande, men visst så kan det vara.

      0

      Gravatar ikon för användaren
      Jan Bolmeson
  31. Vit pil

    Bra inlägg och jag håller fullkomligt med dig. Jag har också under en tid reflekterat över en bostadsinvestering och insett att det är bland de sämsta investeringarna man kan göra idag. Även i jämförelse med hyror i andrahand så är det svårt att motivera dagens priser.

    Jag vill tipsa om Riksbankens data för bostadspriser sedan mitten av 1800-talet. Det som händer nu är något exceptionellt och det finns ingen tidigare likhet. Historiskt har bostadspriser utvecklats likt inflationen, men senaste 20 åren har de ökat 4 ggr snabbare. Här är deras data:
    http://www.riksbank.se/sv/Riksbanken/Forskning/Historisk-monetar-statistik/Historical-Monetary-and-Financial-Statistics-for-Sweden-Volume-II-House-Prices-Stock-Returns-National-Accounts-and-the-Riksbank-Balance-Sheet-16202012/

    Jag skrev passande nog också två inlägg om bostadsinvesteringar igår och idag där jag också diskuterar Riksbankens data:
    http://investerarfysikern.blogspot.se/2015/04/bostadskoparnas-kortsiktiga-tank.html
    http://investerarfysikern.blogspot.se/2015/04/avkastningen-pa-en-bostadsinvestering.html

    Tack för ett riktigt bra och intressant inlägg. Håller verkligen med dig
    /Också bostadsbubbleintresserad teknisk fysiker

    0

    Gravatar ikon för användaren
    Investerarfysikern
  32. Vit pil

    Hej
    Gillar din blogg.
    Vad gäller form fitting av bostadspriser och schablongrafen av en bubblas anatomi tror jag du tittar på lite för kort horisont. Tittar man på bostadsrättspriser med start 1970 ( finns på cornucopia: http://cornucopia.cornubot.se/2015/04/bostadsrattspriser-1970-2014.html ) så ser man att bubbelanatomin passar väldigt bra. En liten stegring slutet av 80-talet med en liten krasch och sedan full fart upp. Det har länge varit snack om nya paradigmet med bostadsbrist så vi kan vara i slutet av uppgången. Frågan är om det kommer en tjurfälla eller om priserna går rakt nedåt.

    0

    Gravatar ikon för användaren
    arvid
  33. Vit pil

    I USA när krisen briserade hade man ett överskott av lägenheter på 12 miljoner enheter. Man hade gett lån utan någon form av kreditupplysning och med räntor som var låga under första 1-3 åren. Ingenting av det här stämmer in på Sverige.

    Sen är det ju den uppenbara jämförelsen med att hyra istället. Kostnaden för att hyra i andrahand i Stockholm är ju rent absurd. Folk betalar 10+ i månaden för att bo i Sundbyberg. Varje år växer Stockholm med 35-40 individer. Förra året slog vi nytt rekord i byggande, 15,500 enheter.

    Amorteringskraven är bra. Ränteavdragen bör tas bort men jag får mer och mer känslan att vi är rädda på grund av vad som hände på USA, det finns i princip inga likheter. Jag tycker dessutom det är skrämselpropaganda med dessa grafer speciellt från 70 talet. Går det överhuvudtaget att jämföra Sverige 2015 med Sverige 1970? Jag tycker inte det.

    0

    Gravatar ikon för användaren
    Nothing but return
    1. Vit pil

      Ja, det är inte exakt samma som i USA. Däremot har vi andra faktorer som vi är ganska unika om – amorteringsfrihet, ränteavdrag, uppskjuten reavinstskatt etc.

      Problemet är att vi inte är vana vid marknadsmässiga hyror på grund av hyresregleringen. Det ska vara dyrt att bo där många andra vill bo (t.ex. innanför tullarna). Det ska vara dyrare med en hyresrätt än med en bostadsrätt / vill på grund av risken och så vidare. Det är ingen mänsklig rättighet med central lägenhet med första handskontrakt till låg hyra…

      Sedan delar jag inte din uppfattning om att bostadsbristen drivit upp priserna eller kommer att hålla priserna uppe över tid:

      0

      Gravatar ikon för användaren
      Jan Bolmeson
    2. Vit pil

      Stockholm ökar i år med 40′ invånare och vi bygger 15,5′ bostäder, nytt byggrekord sen tidigt 90 tal.

      Vi har ingen byggboom, det är en enorm skillnad jämfört med de andra länderna som haft problem med bostadsmarknaden.

      0

      Gravatar ikon för användaren
      Nothing but return
    3. Vit pil

      Ang amorteringsfrihet så amorterar väl 70% av bolånestocken idag? 100% av dom 10% med högst belåning.

      0

      Gravatar ikon för användaren
      Nothing but return
    4. Vit pil

      I USA eller Spanien när det small hade man miljontals bostäder som det inte finns befolkning att fylla dom med, stora delar av dom med högst lån hade tagit dessa helt utan kreditprövning, fick själva uppge hur mycket dom tjänade, hade rabatt på låneräntan första åren, amortering kan vi glömma.

      Hur många av storbankerna har lånat ut utan att personen som lånar ska klara en ränta på 7% egentligen? 7/10 amorterar SEB har 50 årig rakt amortering på samtliga lån väl? Ett överskott på bostäder där vi behöver dom har vi ju under inga omständigheter.

      Jag börjar mer och mer tro att det här handlar om samma sak som innan krisen fast åt andra hållet. Först var alla överlyckliga över stigande priser och dom skulle öka 20% per år (där låg förväntan i Kalifornien), nu springer vi alla runt rädda över skuldberget. Precis samma människor som köper aktier i uppgång och säljer i nedgång.

      0

      Gravatar ikon för användaren
      Nothing but return
  34. Vit pil

    Jag hade nog hellre ägt en hyresrätt i dessa tider, men att flytta till sthlm kräver nästan att man köper en bostadsrätt. Vi bodde först i andra hand i två år, sedan köpte vi en bostadsrätt. I sthlm dödar de hellre sin farmor än ge ifrån sig sitt förstahandskontrakt på lägenhet.. :)
    Tyvärr är det enda chansen att komma ner på normala månadskostnader på boende att köpa en bostadsrätt i sthlm vilket också bidrar till priserna stiger.

    Bostadsmarknaden mår ju inte bra direkt, det märker man när folk säljer sin lilla tvåa i innerstan för 1 mkr dyrare än de köpte för 1 år innan…

    0

    Gravatar ikon för användaren
    Stefan
    1. Vit pil

      Ja, jag delar din uppfattning. Problemet är ju tyvärr att vi på grund av hyresregleringen inte är vana / har en sned bild av vad en normal hyreskostnad borde vara. Det ska ju vara billigare att äga en bostadsrätt / villa än en hyresrätt eftersom risken är så mycket högre, men så är ju inte fallet.

      0

      Gravatar ikon för användaren
      Jan Bolmeson
  35. Vit pil

    Jag skulle påstå att den pågående bostadsökningen i många fall är tecken på white flight*. Ju fler ickeeuropéer som flyttar in i ett hyresboende, desto fler européer flyttar ut tills hyresboendet enbart består av ickeeuropéer. Som man ser i grafen ”Tillgängliga boenden” är just antalet hyreslägenheter obefintliga, just för att Migrationsverket ger bort dessa till immigranter. Sveriges befolkningsökning beror på Europas största invandring per capita**, för vi etniska svenskar har en negativ födelsetakt***. Om du sätter in en graf för Sveriges årliga invandring**** på din graf över bostadspriser kommer du att se samma liknelse som för bostadsbubblan. Så länge vi har denna befolkningsökning kommer vi att ha en bostadsprisökning.

    *http://en.wikipedia.org/wiki/White_flight
    **http://sv.wikipedia.org/wiki/Sveriges_invandringspolitik
    ***http://en.wikipedia.org/wiki/Demographics_of_Sweden
    ****http://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/f/fe/Invandrare_utvandrare_Sverige_1850-2007.svg

    0

    Gravatar ikon för användaren
    Bella
  36. Vit pil

    Hej,

    Jag vill börja med att säga att jag verkligen uppskattar din blogg.

    Min fråga är off-topic för detta inlägg men jag hoppas att det går bra. Företaget jag jobbar på erbjuder ett aktiesparprogram, där aktier köps för en procentandel av lönen varje månad. Som grädde på moset tillför företaget 15% på köpet. Köpen görs för skattade pengar och i annan valuta en svensk. Jag är osäker, men jag tror inte att de 15 procenten utlöser någon ytterligare skatt vid köptillfället men man skattar givetvis för dem vid försäljning. Om du hade varit i samma situation, hade du gått med?

    Mvh,
    Jonas

    0

    Gravatar ikon för användaren
    Jonas
    1. Vit pil

      Det är tyvärr omöjligt att säga något din specifika situation. Det som jag skulle säga – se till att inte hamna i fällan att ha en för stor riskexponering mot bolaget bara för att du jobbar i det. Ställ dig gärna frågan – skulle jag investera i det här bolaget om jag inte jobbade där? Ett annat generell tumregel är att spara brett.

      0

      Gravatar ikon för användaren
      Jan Bolmeson

Få månadens bästa tips och artiklar!

Få de bästa tipsen, videoklippen och artiklarna från bloggen
till din mejl ungefär en gång i månaden. Tack! /Jan :-)

Genom att prenumerera godkänner du villkoren för nyhetsbrevet. Du kan avsluta när du vill.