Husappen – en digital huspärm på steroider

Mig veterligen finns det inget som driver lika mycket kostnader i en privatekonomi som ett hus (tätt följt av bil). Många gånger kommer de dessutom lite som en överraskning. Få av oss lägger tillräckligt med pengar i underhållsbudgeten, träffar målen i våra projekt hemma eller har enkelt koll på dokumentationen i form av en huspärm.

Dagens avsnitt är en intervju med Jimmy Wärn som är byggnadsingenjör om just boendeekonomi, vanliga misstag och hur fastighetsskötsel skiljer sig från hur man gör det professionellt. Anledningen till intervjun är dock att Jimmy tillsammans med två av sina vänner, Emil och Allan, har utvecklat Husappen (just nu bara för Apple, snart för Android) som ska göra livet enklare för oss husägare. Ingen ersättning har utgått för avsnittet i någon form.

En av de viktigaste sakerna jag tog med mig från samtalet är vikten av att ha koll på dokumentationen kring sitt boende. Något som mäklaren Pontus Kopparberg var inne på i avsnitt #106. Det är kanske inte att du får extra betalt om du har det, men du får garanterat svårare att sälja eller få ett bra pris om du inte har det.

Det är en hygienfaktor att ha bra koll på dokumentationen. Dessutom är det något som Skatteverket kräver för att du ska kunna göra avdrag när din skatt ska beräknas vid försäljning. Sedan behöver man ju inte använda en digital app för det, men koll behöver man ha oavsett.

I avsnittet pratar vi om väldigt många fler saker relaterade till boende och husekonomi. Vi pratar huruvida man ska göra själv eller anlita proffs, saker att ha koll på, att försöka förutse underhållskostnader, vanliga misstag, ventilation, trädgård, deras syn på data och integritet, riskerna med att lägga sin data hos dem då ett husägande ofta är längre än en apps livslängd och en mängd andra saker.

Jimmy betonar också att deras ambition är långt bortom att ”bara” vara en digital huspärm. Appen hjälper till med att räkna på buffert via beräknad livslängd på teknik och vitvaror. Husappen har även ett projektverktyg för att planera och genomföra men framförallt att följa upp renoveringsprojekt. Det som jag gillar är att den även tar hänsyn till egen nedlagd tid, något man ofta inte räknar med.

Vi hoppas att du får lite inspiration eller tips från dagens avsnitt (och att vi inte skrämmer dig som inte är husägare). Nästa vecka kommer ett dubbelavsnitt om hur man tjänar mer pengar. Ett avsnitt vi egentligen skulle gjort för många år sedan. 🙂

Många hälsningar,
Jan och Caroline

Nedan följer lite bilder från Husappen:

Transkribering av hela avsnittet

Jan: Varmt välkommen, Jimmy Wärn, byggnadsingenjören som älskar hus. Nu har du och två kollegor tagit fram en app, Husappen, som kan laddas ner till telefonen och som hjälper husägare att skapa ordning och reda i framför allt husekonomi och boendeekonomi.

När du flyttade till hus insåg du att allt kring boendet var analogt och att det inte fanns några hjälpmedel. Vilka var problemen som dök upp?

Jimmy: När jag blev husägare kom jag från den professionella byggvärlden, där det verkligen är ordning och reda. Där förvaltar man stora bostäder med hjälp av en rad olika verktyg som kan kopplas ihop och som ger jättefin feedback. Men vi privata bostadsägare har helt glömts bort.

Jag kollade runt lite för att se vad det kunde finnas för verktyg, men såg att man fortfarande förväntas spara färgburkar och mer eller mindre gissa lite på vad huset kostar per månad.

Det är ingen som riktigt vet detta och det är svårt att få struktur på och hitta svar på de här frågorna.

Caroline: Vad är det för verktyg som de professionella husägare och husbyggarna har? Vad gör de som inte vi gör?

Jimmy: Främst sådant som rör underhållsarbete. Om ett hus ska må bra över tid måste man ta hand om det, det vet ju alla. Ska man dessutom tjäna pengar på att äga fastigheter måste underhållsarbetena planeras eftersom kostnaderna är höga.

Då kan man få en helhetsbild av sin investering och se om intäkterna från hyresgäster och annat täcker underhållskostnaderna och om det blir en bra affär i slutänden. Just underhållsarbete är rent nödvändigt även i det privata bostadsägandet.

Hur vi sköter företag och eget hus

Jan: Det där är helt sant, tänker jag, så gör jag i företag.

Men när det gäller huset vi flyttade till 2016 har vi inte gjort någon underhållsplan utan bara tagit allt som det kommer: ”Ojdå, där gick elementet sönder”. Nu inser jag plötsligt att det här är oansvarigt!

Jimmy: Ni ställde säkert inte frågor till den förra ägaren om hur de skötte huset heller.

Jan: Nej.

Caroline: Jo, jo, vi kollade när fönstren var bytta och sådär. Sådana stora grejor. Men det dyker ju upp små saker hela tiden också, som det där med elementet.

Jan: Nu fick vi byta fönster i källaren, för de var inte bytta. Vi har ännu inte fått fakturan och, handen på hjärtat, vi frågade inte i förväg vad det kommer att kosta. Jag känner mig…

Caroline: Både vi och andra som lika slarviga behöver nog det här avsnittet, Jimmy.

Jan: Kommer vi undan med den här typen av saker för att vi har relativt god ekonomi? Eller kan du se detta hos kompisar och andra också?

Jimmy: Definitivt. Det är ju så här de flesta äger sina hus. De som kanske har ingenjörsbakgrund och är ganska duktiga i Excel skapar ibland en struktur för att hålla koll på när saker ska göras och vad som är gjort. Har man ett intresse för hus blir det mer naturligt också.

Ett verktyg som hjälper småhusägare är inte helt fel

Jimmy: Även om man inte är utbildad inom bygg eller fastighetsförvaltning ska man ju kunna äga sitt hus, så ett verktyg eller hjälpmedel som hjälper husägare att skapa en struktur i vardagen och kanske till och med pushar lite kring vad som kanske borde göras, är inte helt fel.

Jan: Jag upptäckte Husappen för första gången via ett blogginlägg av Lars Wilderäng. Han skrev att till och med han, som alltid brukar argumentera för verkliga boendekostnader, såg att han underskattat kostnaderna när han jämförde sina beräkningar med vad appen föreslog. Och det där är något som säkert vi också gör: att vi underskattar kostnaderna.

De flesta brukar tänka ”Köpa ett boende har vi råd med”, men då tänker de bara på hur själva inköpspriset. Jag tänker istället att det inte finns något som driver kostnader så mycket som ett hus, i förlängningen.

Jimmy: Nej. Och huset har ju en central del i hela ekonomin, för det är ofta ett svart hål om du har köpt ett hus som har några år på nacken och inte har tagits omhand på rätt sätt. När som helst kan värmekällan gå sönder och det kostar jättemycket att fixa.

Att förutse underhållskostnader

Jimmy: Men det här går ju att förutse. Man kan till exempel kolla upp ungefär hur lång förväntad livslängd en värmepump har och räkna ut den ungefärliga månadskostnaden för pumpen. Avskrivningstiden leder ju till en viss månadskostnad.

Jan: Många fastighetsägare pratar om avskrivningstid. Kan du säga något om det?

Jimmy: För att ett hus ska fungera är det fullt av husteknik, och det mesta tar man för givet. Man tänker inte så mycket på det.

Listar man tekniken i huset blir det ganska mycket pengar. Det kan handla om inköpt teknik för mellan 150 000 och 200 000 kronor.

Jan: Kan du ge några exempel? Är det kylskåp, frys, värmepump, diskmaskin, torktumlare…?

Jimmy: Ja, allt sådant. Det är ugn och mikro, ventilation, värme och allt som krävs för att huset ska fungera. Varje enskild produkt har en egen avskrivningstid, så det blir lite knöligt och jobbigt att räkna på.

Ett kylskåp kan man kanske räkna på genom att tänka sig en livslängd på 12 till 15 år, men sedan kanske du inte ens vill behålla det för att det inte är så snyggt längre. Det har också med avskrivningstiden att göra. Däremot tittar man inte på en fjärrvärmeväxlare på samma sätt, det spelar ingen roll hur den ser ut, så den kanske fungerar i 25 år.

När du registrerar alla dina vitvaror och husteknik och skriver in de olika avskrivningstiderna, inser du att totalkostnaden per månad för att byta ut tekniken i genomsnitt blir ett par tusen i månaden. Men det är en del i boendet som de flesta tar som den kommer.

The truth will piss you off

Jan: Jag kom att tänka på Tony Robbins, den amerikanske coachen, som säger:

”The truth will set you free, but first it will piss you off”.

Caroline: Det stämmer här! Jag tänker samma sak, att det kan kännas kymigt att det kan kosta flera tusen i månaden. Men man kan i alla fall lägga undan.

Jimmy: Men kostnaden är inte alltid flera tusen, det beror ju på om du har köpt ett gammalt eller nytt hus. Med ett nytt hus börjar resan på noll. Köper du ett gammalt hus utan att tänka på det här blir det ganska mycket pengar som ska in.

Jan: Det som verkligen fick mig att inse att hus driver kostnader var det här med vårt element. Vi bor i ett hus som byggdes i slutet av trettiotalet och det har sådana där element med flänsar. En VVS-firma kom och tittade och sa att de kan sätta in ett nytt modernt och tunt element, som skulle kosta 7 000‒8 000 kr.

Caroline: Och så sa de att det vore finare med ett originalelement.

Jan: Klart vi ville ha ett sådant, som i de andra rummen. Men det behövdes en specialbeställning från en elementfirma och kostade typ 28 000 kr! Vem visste att ett element kunde kosta 28 000? VVS-firman var tvungna att sätta in en stor koppling, alltså inte en vanlig smal sort, så hela firman med fem man kom hem till oss och sa att det inte var ofta som de fick jobba med ett sådant element.

Caroline: Ibland när vi cyklar förbi jättefina stora hus tänker jag på vilket underhåll som måste krävas där, eftersom de är så stora. Men det behövs ju även på mindre hus.

Finns det några schablonvärden?

Jan: Finns det någon schablon? Vi har kompisar som är fastighetsägare och de brukar säga att det krävs mellan 200 och 400 kronor per kvadratmeter och år. Vad ska man räkna med för en villa?

Jimmy: Det är klart att det finns schablonvärden, men vi vill ju att man kommer bort från dem. De återspeglar inte sanningen, för det är stor skillnad mellan en tegelkåk och en träkåk. Teglet behöver du aldrig göra något med, men en träfasad behöver du måla om vart nionde till tolfte år. Om du gör det själv kostar det kanske inte så mycket. Men om du ska ta in målare är det en ganska stor utgift.

En villa som är billigare att bygga kanske är dyrare att underhålla. Så det är svårt att röra sig med schablonvärden.

Jan: Jag förstår det. Men hur vet jag att jag har gjort rätt? Man kanske lurar sig själv. När man tittar på driftkostnaderna i prospekt från mäklare så har de väl inte räknat in sådant här?

Jimmy: Nej, det har de inte. Oftast inte i alla fall. Köper man ett gammalt hus räknar man väl med renoveringskostnaderna. Då vill man göra huset snyggare, men egentligen handlar det ofta om underhållsarbete när man tar tag i gamla surdegar. Köper man ett hus som redan är ganska snyggt, missar man ofta de här kostnaderna.

Jan: Nu har vi pratat ganska mycket om hus och villa. Är det samma sak för bostadsrätter eller hur ska man tänka där?

Avdragsgilla utgifter

Jimmy: Vi har valt att ha huset i fokus eftersom det är fler delar som påverkar där. Som bostadsrättsägare kan du såklart också använda appen, men då blir det främst husteknik i form av vitvaror. Underhållsarbetet är inte så stort i en bostadsrätt. Det du kan påverka är de invändiga ytorna.

Däremot är säkert projektverktygen användbara, för du renoverar kanske en lägenhet ganska ofta.

Om du totalrenoverar en lägenhet idag så är det avdragsgillt och då krävs det att du dokumenterar det med kvitton och så vidare, för att du ska kunna dra av det som en förbättringsutgift i slutänden. Och det gör vår app.

Jan: Så när jag säljer min bostadsrätt kan jag dra av det mot vinsten och få en lägre skatt.

Jimmy: Exakt. Men vissa utgifter är bara avdragsgilla i fem år, medan grundförbättringar som tillför något nytt, som en pool i trädgården, alltid är avdragsgilla. Jag fick en ganska rolig insikt när jag köpte en nyproduktion och lade till en massa tillval. Den där ”tillvalsklumpen” på 250 000 kronor vara bara avdragsgill i fem år.

Jag hade kanske en plan på att flytta efter fem år, men när det började närma sig frågade jag mig vad det skulle ”kosta” att sälja efter sex år istället. Då kostade det 50 000‒55 000 kronor när avdraget försvann. Det här kan ju rentav bli ett incitament, att sälja, om du går i säljtankar.

Jan: Precis. Säljer du på denna sida datumet tjänar du 55 000 mer versus om du säljer på andra sidan.

Jimmy: Exakt. Om man ändå funderar på att sälja, så varför inte?

Spara dokumentation!

Jan: För två år sedan gjorde vi ett avsnitt med Pontus Kopparberg, som var före detta vd på Bjurfors. Han var egentligen en av de första som sa ”Spara all dokumentation” på det du gör.

Jag hade inte tänkt på det, på det sättet, innan. Han sa att det annars kan kosta dig väldigt mycket pengar vid säljtillfället. Håller du med om den analysen? Vilken risk tar jag om jag inte har koll på mina grejor?

Jimmy: Det är ju flera risker. Om du har medvetna köpare kanske de vill veta vad du har gjort. Det kan rentav påverka priset också. De kanske inte lägger sista budet för att ni inte har sparat dokumentation från renoveringarna från badrummet, intyget som visar vad det har gjorts för fuktspärrar och så vidare.

Sådana saker är många medvetna om, att de är viktiga. Men det kräver ju struktur om du ska hålla koll på det här över en tid.

Den andra delen i det hela är kvitton från inköp. Jag åker ofta till bygghandeln och handlar för några hundra om det saknas några grejer, och de kvittona hamnar nästan alltid mellan sätena i bilen.

Men om man tänker lite mer på det så är ju varje 100-kronorskvitto värt 22 spänn om pengarna går till något avdragsgillt för huset. Vilket väldigt mycket är. Ett tusenlappskvitto är ju värt 220 spänn!

Caroline: Du menar att man ska spara minsta lilla kvitto och inte bara de stora?

Kvitton i Husappen

Jimmy: Precis. Jag har en kompis som har Husappen-koll i sin analoga huspärm. Vi snackar plastficka på plastficka med kvitton indelade i kvartal! Jag lyckas inte med det.

Däremot, varje gång jag köper något tar jag upp mobilen och skannar in det och sedan är det klart.

Jan: Det är nu man får fördomar om ålder.

Caroline: Så du skannar in det, och var hamnar det sedan?

Jimmy: I appen.

Jan: Då har du startat ett projekt i appen och när du skannar in kvittot kan du koppla det till projektet?

Caroline: Aha, så det hamnar inte bara i en liten hög, utan det har sin plats?

Jimmy: Exakt. Det finns kvitto-dokumentappar som de kanske vill marknadsföra som om de är till för husägare, men saken är den att det svåra är att ha huset i fokus och strukturera upp allt enligt hur husekonomin faktiskt fungerar, genom hela flödet. Inte att skanna in kvitton.

När du kopplar kvittona till projekt kan du få ut ett underlag när du ska sälja, där det står att det här projektet har de här utgifterna och här är kvittona. Det är vad Skatteverket kräver sedan.

Kvitton i Husappen

Jan: Vad är det för saker man ska tänka på? Med hus har vi ju tak och fasad och dränering, badrum, värmepump…

Jimmy: Fönster…

Jan: Fönster. Är detta de stora grejorna eller hur brukar du tänka? I appen finns flera rader med ikoner som man kan klicka på. Vilka är de stora grejor som folk inte brukar tänka på?

Jimmy: Det är klart att folk tänker på saker som tak och fasad, de är ju stora utgiftsposter som de flesta kanske sparar till, för en fasad blir ju inte dålig från en dag till en annan. Andra utgiftsposter som finns är kopplade till ett specifikt hus, som husgrunden i mitt fall.

Jag har en krypgrundsavfuktare som ska servas varje år. Det är lätt att glömma bort. Och om en krypgrund inte mår bra riskerar den att bli en jättestor utgift. Det blir verkligt dyrt om det börjar bli mögeltillväxt och annat. Då är tanken, att genom att jag kryper ner där en gång om året och fuktmäter i alla väderstreck och kollar att värdet ligger under 17 %, vet jag att det här funkar.

Sedan byter jag filter i krypgrundsavfuktaren, för det vet jag förlänger livslängden. Den som köper krypgrundsavfuktaren får reda på detta, men nästa ägare glömmer säkert bort eller vet inte om det.

Nu är tanken att när jag har gjort det här nu och säljer huset till nästa ägare, ser de att jag har gjort det och då fortstätter de förhoppningsvis med det. Man får liksom överföra sin kunskap till nästa husägare. Alla husägare kan ju sitt eget hus bäst. Då får nästa ägare samma förutsättningar.

Caroline: Men om man börjar med husappen från noll, kan man då får förslag på vad som vanligtvis behöver åtgärdas i ett hus eller vad man behöver hålla koll på?

Trädgården

Jimmy: Som det är gjort idag har du möjlighet att lägga in dina poster. Men det här är något som vi håller på att jobba med. Det ska såklart bli en slags guidning. När du öppnar appen ska du få ange i onboardningen om du är erfaren eller inte, och så kan man då få olika typer av förslag.

Det svåra är att alla har olika stora krav på vad man ska dokumentera. Jag själv hade kanske tyckt att det nästan ”skitade ner min profil” om det stod att jag skulle rensa ogräs i fogarna mellan plattorna, medan andra vill ha med det för att det kostar 20 kronor med ”Round-up” varje år. Det är svårt att lägga nivån, men vi håller på med det.

Caroline: Det låter som om det kan bli superbra.

Caroline: Jag har tänkt på det här med att ta hand om trädgården och har även pratat med en mäklare om det, som sa att trädgården inte är så viktig vid försäljning. Jag försöker ändå ta hand om den och har folk som klipper rosor och sådär, men det känns som att jag gör ett onödigt jobb, om jag nu vill sälja om ett par år. Kan man få in det i Husappen också? Är trädgården med där?

Jimmy: Om du vill att den ska vara med så är den det. Jag har med höstfix i min, för mitt hus. Det består av att jag behöver köpa femton säckar täckbark för jag rensar häcken och fyller på med täckbark varje år och klipper rosor och fixar en hel del saker.

Så det här är som en påminnelse till mig själv, för jag står varje år i butiken och bara … hur många säckar var det nu? Det är rätt skönt att kunna gå in och läsa att jag köpte femton förra året. Då köper jag femton i år också.

Caroline: Jag håller med om att det blir en påminnelse för en själv.

Jimmy: Men om det är värdehöjande vet jag inte. Det är svårt att säga, men jag har hört en kollega säga att det han värderade mest när han köpte hus var att det fanns mycket fruktträd i trädgården. En massa gamla fruktträd är inget man kan driva upp ens under den tid man har tänkt bo i huset.

Besiktning

Så det är klart att sådana värden också kan spela roll när det gäller känslan och upplevelsen i helhet. Jag tycker du gör helt rätt när du tar hand om trädgården.

Jan: Jag fick dåligt samvete när du nämnde krypgrund. Det har vi inte kollat på tre år. För många år sedan funderade jag på om man skulle kunna be en besiktningsman komma vart femte år och gå igenom allt.

När jag berättade det för en besiktningsman garvade han och sa att det var en skitsmart idé, men att ingen gjorde det. Har du hört talas om någon som gjort det? Om man inte är intresserad och inte kan själv, borde man ta den där experthjälpen?

Jimmy: Det där är absolut ingen dum idé. Men sedan är ju frågan om hur ofta det skulle behövas en så grundlig koll. Vad är det de tittar på? I en krypgrund kanske det är värt att ta in en expert för att checka av läget om man känner att man själv inte har koll eller orkar läsa på eller köpa en fuktmätare och de bitarna.

Men för att exempelvis kolla fasaden hade jag istället ringt en målarfirma och frågat vad det kostar och om de tror att det är dags. För de flesta målarna skulle inte säga att det är dags att måla om det inte är det. De har ju någon slags yrkesstolthet.

Jan: Så det är bättre att fråga hantverkare.

Jimmy: Jag skulle säga det. Likaså för tak, att någon kommer dit och kikar och samtidigt lämnar en offert. Men om du bara vill känna dig lugn i magen och att någon kollar vinden och sådär kan du säkert ringa en besiktningsman.

Tummen mitt i handen

Jan: Jag tänkte på det här med tumregler. Det är ju väldigt olika, men vi hade en ganska kul tråd i RikaTillsammans-forumet om oförutsedda utgifter och konstaterade att det mesta med ett hus verkade kosta runt 200 000.

Tak kostar 200 000, panna och sådant kostar 150 000 och när vi renoverade vinden kostade det ungefär 200 000. Är det en sådan där schablon, att det mesta stora kostar mellan 150 000 och 200 000?

Jimmy: Haha! Jo, 200 000 är en ganska vanlig summa, kan jag nog säga. Samma sak när folk bygger lite mer utmanande uterum med vinterglas och så.

Jag har tummen mitt i handen och renoveringar är inte är min grej. Så tänker jag på alla som renoverar och att jag inte hade anlitat en kompis för att göra min rotfyllning.

Jan: 1) Får man betalt för renoveringar och 2) Kan du som byggnadsingenjör komma hem till folk och tänka ”Oj, oj”, eller gör de flesta ett ganska bra jobb?

Jimmy: Om jag pratar utifrån mig själv så vill de flesta som äger hus uppleva att de har en trädgård, många rum och andra ytor, men är kanske inte så intresserade av underhållsarbete eftersom det är ganska tråkiga sysslor och där ser man kanske vad som behöver göras. Men de flesta gör ändå det som behövs när något börjar bli dåligt.

Men om man kommer in till dem som gillar att bygga om själva, är det många som borde ha ställt en fråga innan de rev en vägg.

Det har jag sett många gånger, att vardagsrumstaket är som en hängbuk, och att det kanske sitter en liten träpinne där väggen stod.

Eller att man har tegelfasad och har öppnat upp ytterväggen för att sätta in ett skitfint glasparti. Resten av tegelväggen är inte direkt gjord för att vara självbärande just där, så stenarna hålls bara upp av lite fogar och sådant. Börjar man dra lite i det där kan man få en sten i huvudet efter ett tag.

Svaret är att jag ser sådant ganska ofta. Det finns specifika grejer som du alltid ska fråga om och det finns sådant som är ganska harmlöst.

Jan: Vad är det som är harmlöst?

Jimmy: Jag jobbar ju som byggnadskonstruktör och dimensionerar stommen och klimatskydd för grund och allt i olika fastigheter. Vilka väggar som är bärande är ganska självklart för mig, men det inte lätt för alla att se. Så det är en enkel fråga du ska ställa.

Ventilation

Du kan skicka över dina arkitektritningar till en konstruktör eller någon annan som direkt kan se vad det är som är bärande. För det är ganska farligt att börja riva utan att veta.

Harmlösa saker, är du intresserad men ännu inte så kunnig, spelar det ingen större roll om lister, färger, tapeter och sådant inte blir så snyggt. Eller om du lägger golv. Sådant är helt oväsentligt för mig. Men ger du dig på något i konstruktionen för att du vill ändra eller riva något…

Jan: El och badrum ska man inte göra själv.

Jimmy: Nej.

Jimmy: Och man ska helst inte ändra i ventilationen. Gamla hus kan till exempel vara ventilerade genom självdrag och ibland är det svårt att veta var det ventilerar någonstans men det fungerar.

Om du gör en så enkel sak som att byta ut gamla golvlister som har en liten glipa mot golvet mot nya, som tätar mot golvet, och det börjar lukta unket i rummet, får du fundera på vad du har ändrat.

Sådana små grejer kan väldigt lätt rubba balansen i konstruktionen och det är väldigt vanligt att råka göra något sådant.

Lönar sig renoveringar?

Jan: Tjänar man in renoveringar när man säljer sitt hus, om man till exempel byter köket, eller finns det renoveringar som man inte räknar hem?

Jimmy: Många köper hus baserat på vad de ser. Ett kök i tipptopp väger ofta upp och kan bidra till en bra budgivning. Men man förväntar sig ofta att dräneringen ska vara bra. Att den redan ska vara gjord eftersom den är jobbig.

Men det är inte så att någon budar iväg ett hus för att det redan är dränerat. Jag tror att det som syns genererar mer, men att det som inte syns egentligen är viktigare.

Min bror grävde upp hela källarplanet, grävde ur 30 eller 40 centimeter, lade dit cellplast och gjöt ny platta med golvvärme. Det var ett jättejobb!

För honom kostade det kanske mellan 50 000 och 70 000 eftersom han gjorde allting själv. Sedan ville en kollega låta någon göra samma sak, och fick in en offert där priset var 700 000.

Jobbet tog lång tid för min bror och många vänner hjälpte till. Men om du lägger 700 000 på en sådan renovering tror jag inte du får tillbaka det, tyvärr, även om jobbet är nödvändigt. Om du däremot tänker bo i huset väldigt länge kan det ju må bra av det.

Huset som en investering

Jan: Det är svårt att argumentera för att huset faktiskt är en tillgång. Du kan ju sälja det för pengar, men det är en tärande tillgång, något som du äger men som kostar dig pengar under tiden. Hur ser du på detta?

Jimmy: Det finns väl flera aspekter av huset som investering. Det senaste året har det varit en markant värdeökning, vem som helst kan helt ogenomtänkt betala vad som helst för ett hus och ändå göra en bra affär. Så har det inte sett ut historiskt. I alla fall inte före de två senaste årtiondena.

Sedan 1990-talet har det väl ökat med cirka 10 % om året, det har nästan varit bättre än börsen. Men om man pratar om huset som en investering som inte handlar om att sälja och få loss pengar utan för att bo där under många år och betala av på sitt lån under tiden utan att tänka på värdeökningen.

Man kanske inte har behov av att renovera så mycket. Men sanningen är att den senaste värdeökningen har gjort att många har extremt mycket pengar i sin fastighet, som de ser som bundet kapital.

Har du bott i ett hus i tio år och amorterat mycket medan fastigheten ökat i värde, har du plötsligt frigjort en hel del på dina pantbrev. De pengarna är egentligen fritt kapital som kan användas utan risk, utan att du behöver betala stämpelskatt för pantbreven.

Det är många som har ganska mycket pengar där och som kan prata med sin bank och säga

”Så här mycket har jag renoverat för, sedan förra värderingen av huset, och så här mycket har jag i pantbrev. Jag vill ta ut de här pengarna”.

Du kan placera dem var som helst och göra vad du vill med dem.

Det är klart att det läggs på lånet så du får betala räntan, som är ganska låg idag. Men om vi återkopplar till er 4-hinkar-modell och att detta ligger i mellanriskhinken, kan det vara lönt att plocka pengarna med kanske 1,5 % ränta till en fondportfölj som kanske genererar 4‒5 %.

Jan: Ja, var har man helst pengarna ‒ i tusen eller tiotusen företag eller i ett objekt som står på en specifik adress ‒ med tanke på riskspridning?

Värdering

Jan: I Husappen kan man ange värdeökning och hur mycket man har lagt in. Har du någon uppfattning om värderingstjänster, som exempelvis Boolis? När vi tog hit en mäklare fick vi huset värderat till 9,5 medan Boolis tjänst värderat det till 10,5.

Det kan ju bero på att mäklaren var lite konservativ. Eller ska man tänka i det lägre spannet? Kan man lita på automatvärderingar?

Jimmy: Booli-värderingarna bygger på andra sålda objekt som motsvarar ert och som ligger i närheten. Det ger ju en jättebra indikation, men säger inget om skicket på huset eller vilken typ av hus det är. En mäklare kan marknaden, känner till hur stor efterfrågan det är och hur den här typen av hus påverkar värdet.

Mäklaren har troligen även varit inne i huset och sett sig omkring, ställt frågor om renoveringar och dragit slutsater om det. Mäklaren tar ofta en avgift och värderingen blir en form av intyg på vad fastigheten är värd, med allting inbakat. Den är viktigare än en automatvärdering.

Om du har gjort en värdering och sedan renoverat i fem år, har du lagt in en hel del pengar i huset. Det innebär en direkt värdeökning, som du kan få en ögonblicksbild av i Husappen.

Den tar inte hänsyn till marknaden, som också påverkar, men du kan ge banken svar på vad huset är värt och har dokument som visar hur mycket du har investerat i renoveringar.

Jan: Hur reagerar mäklare; kan jag få mer betalt för huset om jag har Husappen?

Jimmy: De som vi har pratat med har varit positiva. Seriösa mäklare och husköpare vill ha transparens och visa/se vad allt handlar om. Det finns förstås mäklare som hellre säljer grisen i säcken och som inte vill att köparen ska veta vad de får. Om Husappen-profilen inte ser bra ut kanske en sådan mäklare inte vill visa den.

Alla seriösa husägare sköter sina hus utan att få cred för det. Det tas väldigt sällan upp vid husaffären, men jag skulle garanterat ge sista budet om jag visste att huset var i tipptopp-skick.

Jan: Kan man säga att det finns en liten uppsida med att ha skött huset och en ganska stor nedsida med att inte ha gjort det? Det finns en förväntning om att du har hyfsad koll. Har du riktigt bra koll kan den bli en uppsida, men annars kan det kosta dig oproportionerligt mycket pengar.

Du kanske inte har koll på vad du kan dra av inför skatten, du kanske inte får budgivningar eller det kanske skapar en osäkerhet hos dem som ska köpa.

Jimmy: Så är det. Husappen är till för de medvetna husägarna som vill visa att de tar hand om huset.

Husteknik

Jan: När vi behövde byta torktumlare och försökte kolla upp vilken modell vi hade, kunde vi bara se att det var något tyskt. Vi ringde och pratade med Elon och sa att vi inte ville köpa en ny om det var lönt att reparera den här. Då sa de att vår modell slutade tillverkas 1997.

Caroline: Det var en riktigt bra modell, som höll ända till 2021.

Jan: Då undrar jag: lönar det sig att köpa en dyrare teknikpryl jämfört med en billigare?

Jimmy: Det där är en svår fråga. Pratar man värmekälla, till exempel, får du vad du betalar för. Den investeringen har även en payback-tid. Den ska inte bytas om du inte ser att det skulle bli billigare per månad. Så där kan det nog löna sig.

I andra fall finns det billigare alternativ som också kan vara bra i kombination med annat, om du är påhittig. Min pappa köpte en värmepump som han monterade ovanför braskaminen.

När han vill höja värmen i huset eldar han och sätter värmepumpen på fläktläge så att den sprider värmen. Snabbt går det också. Det är ett jättebilligt sätt att värma huset på.

Om vi pratar kylskåp har de dyrare modellerna kanske ismaskin, kopplad till vattnet. Men de förknippas med ökad risk för fuktskador. Då får du betala för funktioner som försäkringsbolaget värderar som något dåligt.

Jan: Vi har en luft/vatten-värmepump. Det fanns fjärrvärme in till huset tidigare, som den förra ägaren plockat bort. De flesta vi har pratat med tycker att det låter väldigt konstigt eftersom fjärrvärme brukar vara billigast.

Men när vi pratade med VVS-firman som bytte vårt element, sa de att värmepumpen är bättre 360 dagar om året, när det inte är minus tio grader, och att vi stödeldar sådana kalla dagar. Det är bara en myt att fjärrvärme är billigare, åtminstone här i Malmö, eftersom anslutningsavgifterna är så höga.

Det hade jag inte listat ut själv, så det är viktigt att fråga och prata med kunniga och duktiga människor. Det kan handla om ganska mycket pengar.

Jobba själv eller anlita proffs

Caroline: Det finns några som är tävlingsinriktade. Kommer ni att ha någon slags gamification i Husappen i framtiden, så man kan få guldmedalj? Det är populärt med badges nu för tiden.

Jimmy: Vi får väl se vad våra användare vill. Men vi har faktiskt en funktion som är ganska rolig, och det är att du kan tävla mot en offert. Om du lägger upp ett projekt och frågar en firma vad de skulle ta för att göra jobbet men tycker att det verkar dyrt för att du hade kunnat göra det själv, så gör du det ofta själv.

Då kan du fylla i summan som de hade tagit som arbetskostnad och jämföra den med vad du själv behöver lägga ut i uppdraget. Varje gång du loggar din tid i projektet i Husappen ser du hur din timpenning förändras.

Min personliga erfarenhet är att gemene man inte är duktig på att spackla, så det tar ganska lång tid. Tar man dit en målare görs det på en halvtimme. Det blir antagligen en ganska dålig timpenning om man spacklar själv. Men det blir ju billigare.

Jag skulle sätta in ett Jale Doorman-lås i mitt hus och fick en offert som gällde tre lås. Den var på 5 000 kronor, vilket jag tyckte var ganska dyrt, men jag tänkte att jag skulle testa att göra ett lås på egen hand. Reder jag inte ut det, får de göra de två andra.

Det första tog lite tid, den andra gick lite snabbare och den tredje gick jättesnabbt. Jag hade 1000 kronor i timmen när jag satte dit dem, och jag hade aldrig gjort det innan. De är tillverkade så att vem som helst ska kunna sätta in dem.

Jan: Vi har också sådana lås och de är jättebra, men vi blev avrådda från att göra jobbet själva. Det finns en del duktiga och händiga personer som har misslyckas och till och med blivit utelåsta.

Projektbudget

Jimmy: Jag har en jätteduktig vän som fick såga i dörren och det blev ganska avancerat. Men i ett ganska nytt hus är det bara att plocka bort det gamla låset och sätta dit det nya.

Jan: En sak som jag undrar över är: lyckas du få med dig allt från Bauhaus första gången när du kör igång ett projekt?

Jimmy: Jag måste alltid åka dit två eller tre gånger. Oftast beror det inte på att jag har glömt att köpa något, utan att jag helt enkelt inte har tänkt på det.

Mina projektbudgetar är alltid 10‒20 % under den egentliga kostnaden, det ser jag i Husappen. Det är svårt, man kommer på saker på vägen. Om du registrerar tio projekt i appen får du en ganska tydlig bild av hur bra du är på att planera. Då kan du ta med det i beaktningen.

Jag har lett väldigt många projekt inom IT. Då är min regel att de första 90 procenten av ett projekt tar 90 % av tiden och att de sista 10 procenten också tar 90 % av tiden.

Jan: Vi har fått in en fråga om appen. Den finns för iPhone och vill man ha den för Android så kan man anmäla sig till ett nyhetsbrev. När kommer appen för Android?

Bakgrunden till Husappen

Jimmy: Vi håller på med den nu och hoppas att den kommer under eller efter sommaren.

Jan: Jimmy, du jobbar ju som byggnadsingenjör och tar fram det här parallellt med dina medarbetarkompisar Allan och Emil. Vill du dra er historia lite kort?

Jimmy: Jag fick en insikt om att något behövdes kring mitt eget husägande och kom fram till att det jag skapat i Excel skulle funka ganska bra i appformat. Du vill ju oftast ha informationen i fickan.

Jag pitchade idén för Emil och Allan som redan fanns i mitt nätverk, vi hade aldrig jobbat ihop. Emil är apputvecklare och Allan är grafisk designer, så jag tänkte att det här kan bli ett bra team.

Det visade sig att vi jobbade sjukt bra ihop. De har tagit mycket ur mina ”ingenjöriga” Excel-mallar och gjort det mer begripligt. Det är otroligt så mycket bra man kan göra när man korsar olika arbetsområden.

Jag är van vid att jobba i rörig miljö, men de kan intuitivt göra om något som verkar helt oförståeligt till något användarvänligt.

Jan: Appen är ju väldigt snygg och funkar väldigt bra. Och vi har en fråga från Thomas: funkar den för jordbruksfastigheter, eller kommer den att anpassas för det?

Jimmy: Vi har fått önskemål från ganska många som vill att den ska anpassas för bostadsrättsägare och fastighetsägare vill kunna föra in hyresintäkter och annat. Jordbruksfastigheter har jag inte hört om innan. Men är intresset stort kan man såklart utveckla appen så att användarna kan välja typ av fastighet däri, i framtiden.

Jan: Det går inte alltid att möta feedback med att förändra en produkt eftersom man måste tänka på utvecklingskostnaderna.

Datahantering och integritet

En fråga från Simon, som jag även sett på feber.se: Hittills har ni utvecklat appen vid sidan av. Det är en gratisapp och det finns ingen omsättning. Det är alltid bra att köra projekt vid sidan av.

Men jag har lärt mig att när saker är gratis är det man själv som är produkten. Hur går era tankar här? Hur ska ni tjäna pengar och vad kommer att hända med mina data? Kommer de att säljas?

Jimmy: Vi förstår dessa frågor, men hade inte anat att de skulle komma så snabbt. Vi såg potentialen, men när vi äntligen var klara med appen sa vi att nu vilar vi en vecka eller två. Det som hände var istället att appen recenserades redan första dagen, folk hittade den och satte oss i arbete direkt.

Vi drevs ju av det där. Det finns många saker som vi kanske tänkt på om vi hade haft ett liknande projekt i bagaget sedan tidigare, men det här kring datan och affärsmodellen hade vi inte fördjupat oss i. Vi bara lade ut appen för att se hur bemötandet skulle bli.

Den gjord för att vi själva vill använda den och vi vill att den ska vara gratis. Men vi jobbar även med flera utvecklingsfunktioner som kommer att göra upplevelsen ännu bättre, och där kan vi tänka oss att skapa någon typ av premieabonnemang som ger tillgång till fler funktioner.

Den stora affären för oss ligger väl i att samarbeta med andra företag som vi tror behöver vår tjänst. Husleverantörer som kan lämna en Husappenprofil till varje köpare med information om vilka underhållsarbeten som ska göras för att deras garantier ska uppfyllas och så vidare.

Det gör att varje husköpare får en bra start. Vi kommer antagligen att samarbeta med andra företag för att skapa någon form av företagsmodell som genererar intäkter som hjälper oss att driva appen.

Kan jag få ut datan i handen?

Jan: Björn frågar: En fastighet har längre livslängd än tjugo år. Hur är möjligheterna till dataexport om man vill sälja huset till någon som inte vill använda appen? Hur får man ut allt som man lagt ner mycket tid på att registrera i appen?

Jimmy: Det står i våra användarvillkor att om appen någon gång behöver avvecklas så kommer man att kunna exportera sina data. Men vi jobbar även med att ta fram en exportfunktion att använda när man vill. Troligen till pdf-format, och även andra format för programutvecklare.

Jan: En fråga från Rimo: Vem äger datan och har ni en ”Glöm-mig”-funktion i sann GDPR-anda, så att om jag raderar min profil raderas all information?

Jimmy: Precis så är det. Du kan när som helst radera din profil och då försvinner allting. Krånglar det i appen kan du maila oss och be oss radera datan. Det är du som äger dina data och allt är även anonymiserat. Vi ser inte vem som har lagt in vad, bara att det finns data om exempelvis tio kylskåp.

Jan: Man får även komma ihåg att appen inte har funnits så länge: Den kom i mars! Man vill så gärna uppfylla alla användares önskemål, men ofta tar det någon månad eller så att utveckla en funktion och man måste prioritera.

Jimmy: Ja, husägandet är i fokus och där är husekonomin central. Men huvudsyftet med appen är att man enkelt ska kunna dokumentera sitt hus. Resten följer med som en bonus.

Jan: Stort tack, Jimmy! Grattis till appen och det fina mottagandet.

Och till våra läsare vill jag säga att det bara är att gå in på Appstore eller till https://husappen.se för att ladda ner appen. Det finns även en Facebook-sida där man kan söka efter den. Vi ses nästa vecka!

Jan och Caroline Bolmeson

16 maj, 2021

Den här artikeln publicerades söndagen 16 maj 2021 klockan 19:07 av Jan Bolmeson i kategorin(erna): Vardagsekonomi.

Ansvarsbegränsning: Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. En investering i värdepapper/fonder kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka det investerade kapitalet. Samtliga analyser och all annan information som tillhandahålls lämnas uteslutande i informationssyfte, för allmän spridning, och ska under inga förhållanden användas eller betraktas som rådgivning, uppmaning eller rekommendation för att köpa eller sälja aktier eller andra finansiella instrument. För undvikande av tvivel noteras att Lag (2003:862) om finansiell rådgivning till konsumenter eller annan liknande lagstiftning alltså inte äger tillämpning på information på RikaTillsammans.

Åsikter och analyser som presenteras är personliga och informationen ska inte ensamt utgöra underlag för investeringsbeslut. Du bör inhämta råd från andra rådgivare och basera dina investeringsbeslut utifrån egen erfarenhet, vi rekommenderar dessa. RikaTillsammans frånsäger sig därmed ansvar för eventuell förlust eller skada av vad slag det må vara som grundar sig på användandet av analyser, dokument och övrig information som härrör från RikaTillsammans. Läs mer i de fullständiga villkoren.