Hyra ut en bostadsrätt i andra hand

Svårare för en styrelse att neka en andrahandsuthyrning sedan 1 juli 2014

Jan Bolmeson

5 maj, 2015

Min vän Alex ställde en ganska intressant fråga – om bostadspriserna faller och man har en bostadsrätt. Kan man övervintra genom att hyra ut den i andrahand? Kan en styrelse neka en sådan andrahandsuthyrning?

Frågan löd i sin helhet som följer:

Ett prisfall innebär inte särskilt mycket om man har möjlighet att bo kvar. Vad säger du om oss som äger bostadsrätter och hyr ut i andra hand – sömnlösa nätter eftersom man är i beroendeställning till Brf-förening eller sitta lugnt i båten?

Ett skräckscenario är ju om man binder lånen, föreningen godkänner inte ytterligare en period andrahandsuthyrning och man tvingas sälja…

Jag tycker att den här frågan är spännande framförallt utifrån perspektivet att där är många som har en åsikt i frågan och få som vet hur det egentligen ligger till – särskilt med förra årets lagändring. Jag själv hade också fel faktiskt tills jag kollade upp det med mina kontakter och använde lite google-fu.

Uthyrning av en bostadsrätt i andrahand styrs av lagen 7 kap. 10 § bostadsrättslagen (BRL). Den säger att:

En bostadsrättshavare får upplåta sin lägenhet i andra hand till annan för självständigt brukande endast om styrelsen ger sitt samtycke.

Det här känner de flesta till. Men vad de flesta inte känner till är 11 § i samma lag:

Vägrar styrelsen att ge sitt samtycke till en andrahandsupplåtelse får bostadsrättshavaren ändå upplåta sin lägenhet i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen. Tillstånd ska lämnas, om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet ska begränsas till viss tid.

Det betyder att om styrelsen inte ger tillstånd till en andrahandsuthyrning, så kan man gå till hyresnämnden och överklaga.

Reglerna blev mer generösa 1 juli 2014

Eftersom bostadsmarknaden i Sverige är ganska dysfunktionell så ändrade regeringen reglerna den 1 juli 2014. En av ändringarna (SFS 2014:319) var att man strök ”beaktningsvärda skäl” i 11 § och ersatte det med bara ”skäl”. Innebörden blev således att det blev enklare att få tillstånd till att hyra ut i andrahand. Det här är något jag misstänker att många styrelser har missat och lever kvar i den gamla lydelsen.

Så här skriver hyresnämnden själv på sin hemsida:

En skillnad är att bostadsrättshavare inte behöver ha ”beaktansvärda skäl”. I stället räcker det att han eller hon har ”skäl” att upplåta i andra hand. Det handlar alltså om en generösare bedömning.

Som exempel kan nämnas att bostadsrättshavaren kan ha rätt att upplåta sin lägenhet i andra hand till en närstående person eller upplåta en lägenhet som han eller hon har köpt för att bosätta sig i vid sin pensionering. Bostadsrättshavaren kan också ha rätt att upplåta sin lägenhet om den tillfälligtvis är svårsåld på grund av de marknadsförutsättningar som råder. I så fall kan man normalt sett få upplåta sin lägenhet under högst ett år.

Särskilt den här meningen är intressant:

Bostadsrättshavaren kan också ha rätt att upplåta sin lägenhet om den tillfälligtvis är svårsåld på grund av de marknadsförutsättningar som råder.

Det betyder att om ens bostadsrätt är svårsåld för att den har fallit i pris och man behöver övervintra i den – så kan det var skäl nog för att få tillåtelse till att hyra ut den i andrahand.

Skäl för att tillåta en andrahandsuthyrning

Andra skäl som historiskt har tillåtits är de av tillfällig karaktär, såsom:

• Studier på annan ort
• Provsammanboende
• Tillfälligt arbete på annan ort
• Längre utlandsvistelse
• Ålder eller sjukdom

I ändringarna utvidgades även skäl till – om jag förstått det rätt – uthyrning till närstående. I en intervju i SvD säger Anne Bratt Norrevik, chef för hyresnämnden i Stockholm följande:

Ger lagen utrymme att köpa bostadsrätt för att hyra ut till släkting?

– Ja, det bör i regel vara möjligt att få tillstånd att upplåta lägenhet till en närstående. Som förälder kan man alltså köpa till sina barn, förutsatt att man blir medlem i föreningen, svarar Anne Bratt Norrevik.

Kan man hyra ut till någon helt annan i väntan på att släktingen behöver lägenheten?

– Det är inte otänkbart. Men det beror på hur långt fram i tiden det ligger, till exempel låter det inte rimligt om barnen ska flytta dit om ”tio år”, men kanske om ”ett par år”.

En ganska intressant kommentar är också på frågan om andrahandsuthyrning vid utlandsvistelse – t.ex. 6 månader över vinterhalvåret:

– Förut har vi inte alltid varit så generösa, om det inte fanns medicinska skäl, men nu får vi tänka ett varv till när fallen ska prövas.

När kan bostadsrättsföreningen avslå?

I lagtexten står det uttryckligen:

Tillstånd ska lämnas, om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke.

Om man istället tittar på när både bostadsrättsföreningen och hyresnämnden kan avslå så handlar det främst om:

• Att syftet är en tydlig spekulation
• Att det inte ligger i föreningens intresse

Det senare är gäller i synnerhet när det handlar om mindre föreningar. En bostadsrättsförening bygger på att medlemmarna hjälps åt med verksamheten och i en mindre förening med många som vill hyra ut i andra hand kan föreningen bli lidande. Detta är något som tas in i hyresnämndens prövning.

Föreningen har rätt att ta ut avgift

Om man hyr ut sin bostadsrätt i andrahand så har föreningen sedan förra året rätt att ta ut en avgift på höst 10 % av prisbasbeloppet som i skrivande stund 44 500 kr för 2015. Det innebär alltså 4 450 kr per år, eller ca 371 kr per månad. För att få ta ut avgiften måste detta finnas med i föreningens stadgar. Syftet med avgiften är att täcka administrationen kring andrahandsuthyrningen samt det bortfall som det innebär när en bostadsrättshavare inte bor i huset.

Hur mycket har man rätt att ta ut i avgift?

Hyresnämnden skriver vidare på sin hemsida:

Den kostnadsbaserade hyran får inte vara påtagligt högre än summan av uthyrarens kapitalkostad och driftskostnad.

Så här skriver Regeringen på sin hemsida angående kapitalkostnaden:

Kapitalkostnaden beräknas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Om bostaden nyligen köpts kan köpeskillingen ge en god indikation om marknadsvärdet. Ett riktvärde för avkastningsräntan är att fyra procent för närvarande är en acceptabel nivå. Beräkningen är inte kopplad till uthyrarens faktiska lånekostnader. Frågan om bostaden är belånad eller inte saknar därför betydelse för hur hög hyra som får tas ut.

När det gäller driftskostnaderna skriver de:

Med driftskostnaden avses kostnader som uthyraren har för att inneha bostaden i det skick den hyrs ut. Sådana kostnader kan t.ex. vara avgift till bostadsrättsförening, slitage av möbler eller kostnader för el och bredband. Det är de faktiska kostnaderna som ska ersättas.

Räkneexempel

Om jag då tar en valfri bostadsrätt här i Malmö från Hemnet så ser förutsättningarna ut som följer:

• Pris: 1 995 000 kr
• Boarea: 70 kvm
• Avgift/mån: 3 957 kr/mån
• Driftskostnad: 4 800 kr/år

Det ger då följande beräkning:

1 995 000 kr * 0.04 / 12 + 3 957 kr/mån + 4 800 kr/12 = 11 007 kr/mån

Om hyran bestämts till 10 000 kr per månad, har hyresvärden ingen möjlighet att begära höjning hos hyresnämnden. Om hyran i stället bestämts till 13 000 kr, kan hyresgästen begära en sänkning av hyran hos hyresnämnden. Hyresnämnden ska då sänka hyran i den mån den påtagligt överstiger 11 007 kr.

Slutsats

Det bästa är ju naturligtvis att göra upp i godo – och få det skriftligt – med styrelsen i din bostadsrättsförening. Eftersom jag fortfarande bara är ingenjör och inte jurist rekommenderar jag att kolla upp det här med hyresnämnden eller en bostadsjurist.

Min åsikt är dock, efter att både ha pratat med folk och gjort en hel del research, att man inte ska ta en styrelses beslut för en absolut sanning. Särskilt sedan förra året är nämligen reglerna betydligt generösare och till din fördel.