Intervjuad i Sydsvenskan kring mitt val att bo i en hyresrätt
Fördjupning och kommentarer till artikeln publicerad i SDS 2014-07-24
För 10 år sedan bestämde jag och min fru oss för att flytta till en hyresrätt i Malmö. Idag bor vi fortfarande kvar i den även om vi har råd att köpa i princip vilken bostadsrätt i vi vill, en stor gård på landet eller en lagom stor villa i några av Malmös absolut bästa kvarter. Det här var journalisten från Sydsvenskan väldigt nyfiken på.
Uppdatering 140724 11:16:
Slut uppdatering.
I förra veckan skrev jag till följd av en läsarfråga följande två artiklar om den ekonomiska aspekten kring ett boende i antingen hyresrätt, villa eller bostadsrätt:
- ”Hyra eller äga sitt boende?”
- ”Vad är billigast per kvadratmeter – en hyresrätt, bostadsrätt eller villa?”
Min poäng i dessa artiklar är att i dagsläget är det ekonomiska priset per kvadratmeter i och omkring storstäderna ungefär samma oberoende av boendeform. Du betalar ungefär 1 000 kr/m² oavsett vilket. Däremot skiljer de andra faktorerna sig väsentligt åt – särskilt om man tar hänsyn till den ekonomiska risken som är väldigt, väldigt annorlunda för en bostadsrätt i förhållande till en hyresrätt eller villa.
Jag måste även ge cred till journalisten som fångade flera av poängerna under intervjun. Några citat från artikeln som jag gillade:
Ens föräldrar säger ju till en att köpa eftersom de har tjänat på det. Men grejen är att de levde under helt andra ekonomiska förutsättningar. Det var inflation, fullt ränteavdrag, lönerna ökade och den svenska ekonomin var stark. De har haft tur.
och:
Problemet med bostadsrätter är att du inte äger dem. Föreningen har oftast lån på fastigheten och du blir solidariskt ansvarig för lånen om dina grannar inte kan betala. Många föreningar har maximerat vinsterna för sig själva och hållit avgifterna låga genom att vänta med att göra renoveringar. Vi har vänner som har flyttat till bostadsrättsföreningar där varken stammar eller tak hade fixats och det hamnar i knät på de som är nyinflyttade.
och slutligen även:
Han poängterar dock att man aldrig ska se på ett boende som en investering.
– Hur mycket avkastning får man i fickan varje år om man investerar i ett hus? Ingenting! Tvärtom måste du betala för huset i form av räntor, underhåll och skatt och när du säljer måste du betala reavinstskatt om du inte köper något som är lika dyrt eller dyrare. Det gör att folk köper något som är minst lika dyrt. I praktiken lämnar pengarna aldrig boendet, säger Jan Bolmeson.
Det här sista citatet kan förtjäna en lite längre förklaring.
Min invändning är nämligen att om jag frågar människor på mina föreläsningar eller på stan – ”vilken är din största tillgång?” så kommer de flesta människor svara ”huset” eller ”lägenheten”. Jag påstår att det är inte sant. Enligt mig så är en tillgång något som skapar inkomster precis som en skuld är något som skapar utgifter. Grundläggande ekonomisk kunskap.
Om vi då analyserar huset eller lägenheten – hur mycket avkastning ger den per år eller per månad? Ingenting. Därmed diskvalificerar den sig från att kallas tillgång eftersom den inte ger någon avkastning. Tvärtom kostar de flesta hus och lägenheter pengar i form av drift, värme, el, fastighetsavgift och inte minst ränta för de allra flesta människor. Man köper sig något som alltså kostar en pengar – jämför det med att köpa en aktie, en fond eller ett hyreshus som faktiskt ger dig en direktavkastning varje år.
Vän av ordning påpekar då alltid – ”Ja, men om jag säljer det så har jag faktiskt tjänat pengar på det!”. Jag påstår att det är en sanning med modifikation. Ja, teoretiskt går det att köpa en bostadsrätt när den är billig, bo i den under tiden som den ökar i värde och sedan sälja den när den är mer värd än den var när man köpte den. Problemet är att väldigt få gör det här. Jag har hittills inte träffat på den personen som köpt när den är billig, bott i den, sålt den när den varit dyr, flyttat ut i ett tält (hyresrätt) och sedan köpt tillbaka den när den blivit billig igen.
Dessutom är där ytterligare ett annat problem med det resonemanget – när huset eller lägenheten ökar i värde, så tenderar alla andra hus och lägenheter också öka i värde. Alla behöver vi dessutom någonstans att bo. Det betyder att när man säljer sitt boende så köper den absolut största majoriteten av människor ett nytt boende som är minst lika dyrt eller dyrare än det man hade från början.
Som om incitamentet inte kom naturligt har dessutom staten skapat något så finurligt som ”uppskjuten reavinstskatt” – (hoppas att personen på skatteverket som kom på det här fick minst en tårta som belöning). Den skatten – som de flesta tycker är hög på 22 % trots att det är en av de lägsta skatterna vi har i Sverige idag (lägre än moms, inkomst av kapital etc) – kan man nämligen ”slippa” (få uppskov) betala om man bara köper något som är lika dyrt eller dyrare.
Det medför att pengarna i den så kallade bostadskarriären aldrig lämnar boendet. Krasst sagt ser en boendekarriär ut så här – man flyttar hemifrån till en studentlya, pluggar färdigt, får sitt första jobb, köper en bostadsrätt, träffar en partner, köper en lite större bostadsrätt som är minst lika dyr eller dyrare, renoverar och jobbar hårt, bildar familj och får barn och då räcker inte bostadsrätten så man flyttar till ett radhus som är minst lika dyr eller dyrare, jobbar kvällar och helger, blir befodrad och får högre lön, flyttar till villa som är minst lika dyr eller dyrare, sedan flyttar barnen ut och då är villan för stor, så flyttar man till en lägenhet i centrala stan som är minst lika dyr eller dyrare och när man dör och barnen ärver pengarna så använder dem de när de flyttar från bostadsrätten till radhuset.
Det är alltså samma pengar som går runt och runt och runt. De lämnar aldrig systemet och därför tycker jag att det är fel att kalla sitt boende för en investering. För att göra det tydligt åt andra hållet brukar jag därför kalla hus eller bostadsrätter för konsumtion. Jag tycker inte det är något fel att bo i hus, vi själva har tittat på hus de senaste åren men då gör vi det för att vi önskar andra värden som är viktiga för oss, t.ex. att det ska vara gångavstånd för Freja till skolan, att vi ska kunna ha ett ordentligt kontor hemma, ha möjlighet till att ha gäster hemma och så vidare. Det är värt i form av livskvalitet som jag är beredd att betala för. Men jag lurar inte mig själv med att det är en investering.
Särskilt inte i tider som nu där vi har:
- En ständig uppgång på boende de senaste 15-20 åren (varav jag har haft fel 10, vilket nästan borde vara en merit i sig)
- En rekordlåg styrränta på 0.25 % och bolåneräntor på under 2.00 %
- En närmast enig utländsk ekonomikår (inkl. riksbank) som anser att vi borde avskaffa ränteavdraget, återinföra fastighetsskatten och införa amorteringsskrav
- Kommande regering som inte har planerat skattesänkningar. Tvärtom.
- Priser på bostäder som inte har någon koppling till det fundamentala byggnadsvärdet
- Hushållens skuldkvoter i förhållande till disponibel inkomst ligger på rekordnivåer
- En obefintlig inflation med tidvis deflation
Någonstans kommer partyt att ta slut. Problemet är att vi 70- och 80-talister inte upplevde krisen på 90-talet. Så för oss är det ”sant” att priserna bara kan gå upp. Något som historien gång på gång visat att det inte är så. Det är inte annorlunda nu.
Vad tänker du?
PS1. Jag kommer chatta med läsare kl. 10:00 på Sydsvenskans hemsida. DS.
PPS. Det vanligaste argumentet mot att vi har en bostadsbubbla är att det är bostadsbrist. Det har flera andra bloggare, bl.a. Cornucopia bevisat att det inte är sant gång på gång. Läs hans artiklar här, här, här, här, här och här.
PPPS. I Malmö finns idag 370 rum, lägenheter, villor på Blocket. 10 st studenlägenheter och 18 lägenheter via MKB, 61 st lägenheter via Boplatssyd, 58 st tomter och fritidshus, 134 radhus och villor, 844 bostadsrätter via Hemnet. Totalt sett finns det alltså 1495 st boenden i Malmö kommun. Då är inte ens några kranskommuner eller det som räknas som ”Stor-Malmö” inräknat och dessutom är det kollat idag mitt i semestertider, en erkänt dålig försäljningsmånad. För jämförelsens skull tog Cornucopia fram samma siffror 2:e maj för Stor-Malmö och tillgängliga boenden var då 5 672. DDS.
Ansvarsbegränsning: Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. En investering i värdepapper/fonder kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka det investerade kapitalet. Samtliga analyser och all annan information som tillhandahålls lämnas uteslutande i informationssyfte, för allmän spridning, och ska under inga förhållanden användas eller betraktas som rådgivning, uppmaning eller rekommendation för att köpa eller sälja aktier eller andra finansiella instrument. För undvikande av tvivel noteras att Lag (2003:862) om finansiell rådgivning till konsumenter eller annan liknande lagstiftning alltså inte äger tillämpning på information på RikaTillsammans.
Åsikter och analyser som presenteras är personliga och informationen ska inte ensamt utgöra underlag för investeringsbeslut. Du bör inhämta råd från andra rådgivare och basera dina investeringsbeslut utifrån egen erfarenhet, vi rekommenderar dessa. RikaTillsammans frånsäger sig därmed ansvar för eventuell förlust eller skada av vad slag det må vara som grundar sig på användandet av analyser, dokument och övrig information som härrör från RikaTillsammans. Läs mer i de fullständiga villkoren.
