Investera i fastigheter: för- och nackdelar
En komplett genomgång med både historiska och genomsnittsiffror
En viktig framgångsfaktor i investerande är att sprida ut äggen i olika korgar. En av de mest klassiska investeringar som de flesta rika människor förr eller senare investerar i är fastigheter. Fördelarna är många samtidigt som trösklarna tyvärr är höga.
Jag brukar få många frågor på just fastigheter både här på bloggen men även när jag håller kurser och utbildningar, så jag tänkte i den här artikeln sammanfatta både för- och nackdelar, men även sammanställa lite siffror och data. Jag vill dock redan nu vara tydlig med att jag själv inte äger någon fastighet, utan jag gillar värdepapper mer. Jag har däremot en hel del vänner med fastigheter och jag arbetar även nära två stycken fastighetsbolag.
Fördelar med att köpa och investera i fastigheter
- Avkastningen är ganska regelbunden och hyfsat riskjusterad
- Investeringen är enkel att förstå och räkna på
- Investeringen är belåningsbar ofta upp till 75 %
- Den är en långsiktig investering som går att skala upp
Nackdelar med att köpa och investera i fastigheter
- Det krävs ofta en ganska stor kontantinsats för att köpa en fastighet
- Varje fastighet är unik och två fastigheter kan inte ha samma läge
- Svårt att diversifiera i fastigheter på grund av stora enhetsvärden
- Fastighetscykler har stel utbudskurva som gör att där blir förskjutningar mellan hög- och lågkonjunktur
- Fastigheter kräver en förvaltning – som dock kan vara aktiv till olika grad
- Avsaknad för en gemensam handelsplats
- Relativt höga transaktionskostnader ger långa transaktionstider
Genomsnittlig totalavkastning på en fastighetsinvestering
| 3 år | 5 år | 10 år | |
|---|---|---|---|
| Bostäder | 7.3 % | 7.2 % | 7.0 % |
| Alla fastigheter | 7.1 % | 8.3 % | 8.2 % |
Det här kan jämföras med investeringar i andra typer av tillgångar enligt samma dokument:
| 3 år | 5 år | 10 år | |
|---|---|---|---|
| Alla fastigheter | 7.1 % | 8.3 % | 8.2 % |
| Aktier | 18.4 % | 12.8 % | 10.4 % |
| Fastighetsaktier | 23.5 % | 19.5 % | — |
| Obligationer | 4.3 % | 6.4 % | 5.6 % |
| Guld | -16.8 % | 22.56 % | 11.9 % |
| Inflation | 0.6 % | 0.8 % | 1.4 % |
Det man kan se är att över längre tidsperioder, mellan 5 – 10 år, så ligger avkastningen för fastigheter och värdepapper i form av aktier ganska nära varandra. När jag upptäckte det för första gången för ett par år sedan var jag ganska fascinerad, samtidigt som det är ganska logiskt. Utifrån ett avkastningsperspektiv spelar det således nästan ingen roll om man vill investera i fonder och aktier eller i fastigheter. Avkastningen är i princip samma. Jag brukar säga – ta in båda i portföljen eller satsa på det som du tycker är roligt.
Däremot skiljer ofta avkastningen i form av att en avkastning från en fastighet är mycket mer regelbunden. Pengarna kommer in på kontot i slutet av månaden när hyresgästerna har betalat in sina hyror, till skillnad från aktier som har utdelning en gång om året och däremellan kan gå både upp och ner.
Genomsnittlig direktavkastning och värdetillväxt
Man brukar även dela upp totalavkastningen på fastigheter i två olika delar. Direktavkastning och värdeförändring. I korthet kan man säga.
- Direktavkastning – Driftnetto genom sysselsatt kapital (ingående marknadsvärde plus aktiverade investeringar)
- Värdeförändring – Skillnaden i marknadsvärde mellan början och slutet av året med avdrag för investeringar
- Total avkastning – Består av direktavkastning och värdeförändring
Delar man upp avkastningen på de svenska fastigheterna så ser det i grova drag ut som följer. Nedanstående tabell är baserad på data från en IPD-föreläsning 2012 men också med de nyckeltal som de fastighetsägare jag känner, brukar räkna med. Det är således siffror som är mellan-tummen-och-pekfingret kombinerat med historiska värden för perioden 2002 – 2012.
| Direktavkastning | Värdetillväxt | Total avkastning | |
|---|---|---|---|
| Storstad (Sto., Gbg. & Mlm.) | ca 2.0 – 4.0 % | ca 4.0 – 6.0 % | ca 7.0 – 9.0 % |
| Mellanstor stad | ca 3.5 – 5.0 % | ca 3.0 – 5.0 % | ca 6.0 – 8.0 % |
| Långt utanför storstad | ca 5.0 – 10.0 % | ca 0.0 – 2.0 % | ca 6.0 – 8.0 % |
| Riket | ca 4.0 – 6.0 % | ca 2.0 – 3.0 % | ca 6.0 – 8.0 % |
Jämförelse i grafform
Jag ogillar att visa andras grafer okritiskt som jag själv inte har dataserierna till, men eftersom IPDs data inte är fritt tillgänglig så får jag göra ett undantag. Jag har däremot försökt verifiera datan så gott det går. Eftersom den dyker upp på flera källor så anser jag den vara hyfsat rimlig.
Min enda osäkerhet med grafen ovan är att urvalet i IPD-indexet har historiskt sett varit ganska litet. Jämför man med SCB:s statistik så är den inte lika bra. IPD har även publicerat följande graf:
Min invändning till den här grafen är att jag spontant tycker att volatiliteten är lite missvisande för aktierna. Ett enskilt år kan ju volatiliteten i aktier vara ganska stor, i enlighet med grafen. Däremot räknar man på ackumulerade tidsperioder så minskar den ganska drastiskt. Läs mer i min artikel:
- Minska risken i ditt sparande - Ett videoklipp med en förklaring och resonemang kring standardavvikelser för indexfonder
Investeringar i fastigheter är enkla att förstå och räkna på
En fastighet är också ganska enkel att räkna på eftersom där inte finns alltför många parametrar och där finns några nyckeltal att hålla reda på. I grund och botten handlar det om att:
- Räkna ut inkomsten per kvadratmeter och år – den bör ligga på mellan 850 – 1600 kr/kvm/år. I den lägre delen av intervallet befinner man sig långt ute på landet, medan 1600 kr/kvm/år är centrala delarna av storstäderna.
- Räkna ut driften per kvadratmeter och år – den bör ligga på ca 420 kr/kvm/år för att inkludera allting, inkl. Stora periodiska renoveringar såsom stambyte och tak. Runt 200 kr/kvm/år för vanligt årligt underhåll.
- Räkna ut driftnetto genom att ta inkomsterna – utgifterna
- Dividera driftnetto med priset på fastigheten och jämför med ditt avkastningskrav på mellan 2 % och 10 % beroende på var i landet fastigheten befinner sig.
- Räkna därefter på betalnettot, dvs lägg till utgifterna för finansieringen och se vad det blir över till dig själv i vinst.
Det är faktiskt inte svårare än så. Jag ska inte gå genom det i detalj igen, eftersom jag har skrivit mer utförliga artiklar på det innan här på bloggen. Se mer nedan:
- Räknexempel på en hyresfastighet - Ett räkneexempel på en fastighet jag lade bud på i Svedala för ett litet tag sedan
- Viktigt att veta kring små hyreshus och fastigheter - Tips, råd, nyckeltal och saker att tänka på kring ägande, ägarformer och beskattning av små hyrehus
Hantera riskerna i ett flerbostadshus
Dessutom anser jag att det är relativt enkelt att skaffa sig en ”vallgrav” som Warren Buffett brukar prata om när det gäller en fastighet. Det enklaste sättet att göra det på är genom att lägga skambud. Det roliga är också att många enligt mig har missuppfattat grejen med skambud…
Skambud är ett bud där man skäms när man lägger det!
Jag ska ge ett exempel från en fastighetsaffär som jag var inblandad i. Det var en fastighet som låg ute för 10 900 000 kr. Det första budet som vi lade var 4 900 000 kr och fastigheten såldes senare för 6 200 000 kr. Om jag inte skulle lagt ett skambud på 4.9 Mkr utan ett klassiskt ”svenskt” skambud på 10.5 Mkr så hade jag helt sannolikt betalat 4 000 000 kr för mycket!
Fördelen med hus som man köper som en investering är att man inte behöver att engagera sig lika mycket känslomässigt som ett hus som man ska bo i själv. Då vill man ofta att det ska se ut på ett visst sätt, det ska ligga i rätt område och så vidare. Det är inte ovanligt att man pratar om att ”bli kär” i huset. Det behöver man verkligen inte bli i flerfamiljshus. Det ska man ju ha för att tjäna pengar, då kan man lägga många skambud på många olika fastigheter och se var det nappar.
Fastigheter är belåningsbara, ofta upp till 75 %
Fördelen med det här blir att avkastningen på det egna kapitalet kan ofta hamna på mellan 10 % – 25 % vilket är väldigt bra. Det är det som är hela hemligheten med fastigheter – man får inte 2-3 % avkastning på totala kapitalet, utan snarare 10 – 25 % på det egna kapitalet. Egentligen är det inget konstigt – det är i princip vad hela Sveriges befolkning just nu med sina villor och bostadsrätter. Det förklaras enklast med ett räkneexempel.
Räkneexempel 1) Köp av fastighet med helt egna pengar
Säg att jag köper en fastighet för 1 000 000 kr med helt egna pengar. Den ökar sedan i värde med 80 000 kr, då har jag tjänat:
80 000 / 1 000 000 = 0.08 = 8 %
Avkastningen på eget kapital är samma som avkastningen på totalt kapital, det vill säga 8 %.
Räkneexempel 2) Köp av fastighet med 75 % av bankens pengar
Säg att jag istället köper samma fastighet för 1 000 000 kr, men denna gången lånar jag 750 000 kr av banken och lägger bara in 250 000 kr av mina egna pengar. Säg att jag får betala 3 % i ränta till banken. Den ökar sedan i värde precis som i förra exemplet med 80 000 kr, då har jag tjänat:
( 80 000 – 22 500 ) / 250 000 = 0.23 = 23 %
Avkastningen på totalt kapital är fortfarande 8 % som i förra exemplet, men det är ganska ointressant eftersom banken har ju redan fått sina 22 500 kr. Det intressanta blir då avkastningen på mina pengar, det egna kapitalet, och den blir faktiskt hela 23 %.
Hävstång – Att använda någon annans pengar
Att använda någon annans pengar är ju inget konstigt. Som jag skrev innan, det gör de flesta i Sverige redan idag. Det är därför vi har så många som har blivit miljonärer bara genom att bo i sina hus. Här använder man det bara lite mer medvetet.
Jag har skrivit mer om konceptet i följande artikel:
- Att öka avkastningen på en investering med hjälp av hävstång - Hur du kan öka avkastningen på en investering genom en annan finansieringslösning
Naturligtvis är det inte riskfritt att använda hävstång, men jag påstår helt sonika att risken är betydligt mindre i en hyresfastighet än i t.ex. ett eget boende såsom bostadsrätt eller villa. En bostadsrätt eller villa värderar ju bara enligt efterfrågan. Det motsvarar det som vi kallar för ”värdetillväxt” i uppdelningen av total avkastning ovan. Till skillnad från en bostadsrätt eller en villa är en hyresfastighet en riktig tillgång som skapar inkomster och värderas på det sättet också annorlunda t.ex. på driftnettot.
Det är en långsiktig investering
Den andra fördelen som många har använt när det gäller fastigheter, det är att man kan utnyttja ett eventuellt övervärde till följd av en värdeökning som handpenning till nästkommande fastighet.
Det krävs mycket pengar för att komma igång
Har man de pengarna så är de bästa ställena att hitta objekt på:
Om man dock inte har pengarna så får man kolla på andra ställen. Det finns nämligen några olika sätt att lösa problematiken med kontantinsatsen och investera mindre summor – med sina för- och nackdelar.
Mer om det i en artikel på lördag!
- Alternativa sätt att investera i fastigheter - För oss som inte har ett par miljoner till en egen stor fastighet men ändå vill ha exponering mot fastighetsmarknaden
Fastigheter i RikaTillsammans-portföljen
Harry Browne didn’t consider real estate specifically a good investment. He considered it a speculation. Moreover, he thought it straddled the stock/inflation protection part of the portfolio. Again, in his 1989 book if I recall he said if you wanted to use REITs it should come out of the stock and gold allocations to get your percentage. However, he always said that real estate can perform inconsistently based on the economy and is not an asset he considers particularly useful for the portfolio.
Relaterade artiklar
- Tessin - ett tips för dig som är intresserad av fastigheter och fastighetsinvesteringar och vill lära dig mer - Sponsrat inlägg av Tessin - en sajt om crowdfundinginvesteringar i fastigheter
- Alternativa sätt att investera i fastigheter - För oss som inte har ett par miljoner till en egen stor fastighet men ändå vill ha exponering mot fastighetsmarknaden
- Räknexempel på en hyresfastighet - Ett räkneexempel på en fastighet jag lade bud på i Svedala för ett litet tag sedan
- Viktigt att veta kring små hyreshus och fastigheter - Tips, råd, nyckeltal och saker att tänka på kring ägande, ägarformer och beskattning av små hyrehus
Ansvarsbegränsning: Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. En investering i värdepapper/fonder kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka det investerade kapitalet. Samtliga analyser och all annan information som tillhandahålls lämnas uteslutande i informationssyfte, för allmän spridning, och ska under inga förhållanden användas eller betraktas som rådgivning, uppmaning eller rekommendation för att köpa eller sälja aktier eller andra finansiella instrument. För undvikande av tvivel noteras att Lag (2003:862) om finansiell rådgivning till konsumenter eller annan liknande lagstiftning alltså inte äger tillämpning på information på RikaTillsammans.
Åsikter och analyser som presenteras är personliga och informationen ska inte ensamt utgöra underlag för investeringsbeslut. Du bör inhämta råd från andra rådgivare och basera dina investeringsbeslut utifrån egen erfarenhet, vi rekommenderar dessa. RikaTillsammans frånsäger sig därmed ansvar för eventuell förlust eller skada av vad slag det må vara som grundar sig på användandet av analyser, dokument och övrig information som härrör från RikaTillsammans. Läs mer i de fullständiga villkoren.
