Kära Swedbank. Nej, boendet är inte en investering…

Swedbanks Sverigechef berättar i SVT Aktuellt om investeringen "huset"

Jan Bolmeson

24 juli, 2015

I Aktuellt igår var det dags igen, Swedbanks sverigechef berättar (omedvetet) för oss att boendet är en investering. Nu är jag bara civilingenjör och inte ekonom, men i min värld så kommer ett boende aldrig vara en investering.

Så här sa här sa Swedbanks Sverigechef i inslaget ovan (@1:41):

”Boendet är den största investering de flesta människor gör i sitt liv…” Birgitte Bonnesen, Sverigechef Swedbank

Frågan är bara om de lurar oss medvetet i att ta större lån och konsumera mer boende – eftersom alla tjänar på det utom vi privatpersoner. Bankerna får in mer pengar i form av räntor, byggbolagen kan sälja bostäderna dyrare och staten får in mer pengar indirekt – eller om det är så att de tror på det själva. Det tragiska i sammanhanget är att jag tror att det är det senare. Utan att veta något om henne, så en snabb googling berättar ju att hon bor i Djursholm med några av Sveriges dyraste bostadspriser, där finns sannolikt ett egenintresse i att det är så.

Tänk om boendet faktiskt beter sig som en skuld…

Som sagt, jag är ju inte ekonom, men jag påstår att utifrån en privatpersons perspektiv så består en resultaträkning av inkomster och utgifter. Det vill säga att det kommer in pengar i en ekonomi och där går pengar ut ur en privatekonomi. Balansräkningen i sin tur består av tillgångar och skulder. Tillgångar är något förenklat sådant som jag äger som skapar mig inkomster och skulder är något som skapar mig utgifter. Det vill säga skulder gör mig fattigare på månadsbasis och tillgångar gör mig rikare.

Wikipedia definierar en investering enligt följande:

En investering är en kapitalinsats som förväntas leda till framtida avkastning. Kapitalinsatsen sker ofta som en utgift i pengar, men kan även vara en insats av andra former av resurser. Avkastningen kan antingen komma i form av ökade intäkter eller i form av minskade kostnader. Wikipedia

Om jag tittar på ett boende så påstår jag att boendet i sig kommer inte generera några intäkter eller minskade kostnader över tid. Tvärtom kommer ett boende alltid att generera utgifter, det kommer att kosta pengar i form av:

• Drift – varje månad kommer el, värme, vatten, försäkring och annat behöva betalas
• Underhåll – varje år kommer slitage på boendet göra att saker kommer behöva ersättas
• Skatt – varje år får vi betala en statlig fastighetsskatt eller kommunal fastighetsavgift

Är boendet dessutom belånat så kommer det att kosta ännu mer eftersom man ovanpå ovanstående utgifter även har en finansieringskostnad i form av ränta. Är det en bostadsrätt tillkommer dessutom en avgift till föreningen. Tänk om det är så att boendet faktiskt inte är en tillgång utan faktiskt mer beter sig som en skuld (något som gör dig fattigare på månadsbasis)?

Men boendet kan ju öka i värde…

Den vanligaste invändningen till resonemanget ovan är ju att huset faktiskt kan öka i värde. Ja, det är sant, men det förändrar ju inte att det fortfarande ger upphov till utgifter. Problemet är snarare ett annat – att pengarna sällan lämnar systemet. När ett boende ökar i värde så ökar de flesta andra boende i värde – det är därför vi kallar det för en bostadsmarknad. Eftersom vi alla behöver någonstans att bo så kommer vi att använda pengarna från ett boende till nästa. Du kan dessutom skjuta på skatten om du använder minst alla pengar i en kommande bostadsaffär.

Hoppas den personen på Skatteverket som kom på det fick en riktig stor tårta på fredagseftermiddagen, för det är briljant. Du behöver inte betala skatten nu om du fortsätter skuldsätta dig, men vi tar ut ränta på den under tiden. Inte bara att staten tar ut skatt, utan nu kan den leka bank samtidigt också. Samma resonemang kring ränteavdragen – det vill säga att vi har rabatt på att låna pengar? Varför då?

Det svenska ränteavdraget som gör att du ror så att svetten lackar

I min värld så leder det ju till att vi kan ta ett 30 % större lån än vad vi egentligen har råd med. Det i sin tur leder till att vi kan lägga ett 30 % högre bud än vad vi egentligen skulle kunna lägga. Vilket innebär att bostadsmarknaden sannolikt är övervärderad med 30 % mot vad den egentligen skulle behöva vara. Vilket innebär att bankerna gör 30 % mer vinst än vad de skulle göra utan avdraget. Tittar vi på deras senaste kvartalsrapporter som kom i veckan så är det ju inte som att de behöver mer vinster. Det är ju som den gamla Blå Tåget-låten – ”Staten och kapitalet sitter i samma båt, men det är inte de som ror så att svetten lackar…”

För övrigt så anser jag det väldigt konstigt att vi inte kan minska ränteavdraget över tid. Om vi idag räknar med en genomsnittlig ränta på 2 % och ett lån på 1 000 000, så innebär ett minskar ränteavdrag från 30 % till 29 % att lånet blir 200 kr dyrare – per år! Hur kan det här vara politiskt omöjligt? Vad handlar det om egentligen?

När jag var i Almedalen så försökte jag ställa den här frågan till politiker men fick aldrig något riktigt bra svar. Ett väldigt konstigt svar som jag fick var att det handlade om fördelningspolitiska konsekvenser – något som diskuteras av Mats Persson på bloggen Economistas. Att jag dessutom fick det från moderaternas ekonomiskpolitiske talesman gjorde inte att jag blev något klokare tyvärr.

Den svenska bostadskarriären gör att pengarna stannar i systemet

Tittar vi dessutom på en klassisk svensk bostadskarriär så ser den – något överdrivet – ut som följer:

• Man flyttar hemifrån för att t.ex. studera i en liten lägenhet
• Man tar examen, bestämmer sig för att flytta ihop med partnern
• Man köper en liten bostadsrätt och bor där i ett par år
• Man får barn och bostadsrätten blir för liten, så man köper ett radhus
• Man bor i radhuset medan barnen är små och köper sig en villa när barnen blir större
• När man blir äldre och barnen har flyttat ut så är villan för stor
• Man köper sig en central bostadsrätt för samma pris som villan
• Man dör och pengarna från dödsboet går till barnen som flyttar från bostadsrätten till radhuset…

Det är samma pengar som är kvar i systemet hela tiden. Det är väldigt få personer (jag känner en) som har köpt ett boende när det var billigt, bodde i det medan det ökade i värde, sålde det när det var dyrt, flyttade till en hyresrätt tills boendena blev billiga igen och gjorde om resan….

När det gäller argumenten om den svenska bostadsmarknaden är övervärderad eller inte, så har jag skrivit ganska mycket om det i följande artiklar och till och med debatterat på SVT Debatt:

• Har vi en bostadsbubbla i Sverige? - En fördjupning till min debattartikel i Metro idag med argument för och emot bostadsbubblan
• Nej, bostadsbrist förklarar inte bostadsbubblan... - Intervjuad i Aftonbladet Morgon TV-sändning om bostadsbubblan tillsammans med Swedbanks privatekonom
• Många bostadskarriärer kan komma att sluta i tårar – Min debattartikel på Metro Debatt för två veckor sedan.
• Har vi en bostadsbubbla i Sverige? - En fördjupning till min debattartikel i Metro idag med argument för och emot bostadsbubblan
• Nej, bostadsbrist förklarar inte bostadsbubblan... - Intervjuad i Aftonbladet Morgon TV-sändning om bostadsbubblan tillsammans med Swedbanks privatekonom
• De hyr hellre än köper en lägenhet – Intervju i Sydsvenskan förra året
• Reflektioner på min artikel "Har vi en bostadsbubbla i Sverige?" - 13 goda råd och tips när man ska köpa ett boende idag.

Sverige är ganska ensamt om att se bostad som en investering

En ganska intressant sak i ett internationellt perspektiv är det svenska konceptet ”uppskjuten reavinstskatt”. Det vill säga att även från statens håll ser man bostaden som en ”investering” och beskattar den som en sådan också. Dock inte med den vanliga skattesatsen för kapitalvinster om 30 % utan med en specialskatt om 22 %. Det här är vi ganska unika om i jämförelse med de flesta andra länder. Så här skriver Boverket i en rapport från 2014:

Genom den eviga reavinstskatt som tas ut vid en bostadsförsäljning med vinst avviker dock Sverige från nästan alla andra länder. Reavinstskatten är för närvarande 22 procent. Bland OECD-länderna är det bara i Sverige och i Portugal som en reavinstskatt tas ut på permanentbostaden oavsett hur länge man ägt bostaden. I de flesta länderna ses bostaden som en konsumtionsvara om man bor kvar länge och inte som en investering. Boverket, ”Låst läge på bostadsmarknaden”, sid 11

Läs gärna den sista meningen igen:

I de flesta länderna ses bostaden som en konsumtionsvara om man bor kvar länge och inte som en investering.

Det är alltså en annan, inte en lika populär, bild som en svensk myndighet ger. Det här är också en av de större orsakerna till den trögrörligheten som vi har på den svenska bostadsmarknaden. För om vi nu skulle se boendet som en investering, så har vi i Sverige enormt höga transaktionskostnader (skatt, lagfart, pantbrev, mäklare) som enligt samma rapport nästan är tre gånger högre, runt 10-17 %, i jämförelse med OECD på 6 %.

Ska man då inte köpa ett boende?

Jag upplever att många drar den lite felaktiga slutsatsen att jag är emot att man ska köpa eller lägga pengar på ett boende. Det är absolut inte vad jag menar. Det som jag vänder mig starkt emot är att se sitt boende som en investering, mitt förslag är att istället se det som vilken annan konsumtion som helst.

Jag själv bor fortfarande i en hyresrätt men har under en period nu tittat på ett annat boende i hus. Särskilt som Freja, min dotter, snart ska börja skolan och vi gärna vill bo närmare hennes skola så att hon kan gå dit och hem själv och inte minst ta hem kompisar på ett enkelt sätt. Själv längtar jag också till lite större ytor och inte minst ett garage där man kan ha en plugin-hybrid eller liknande.

Ett boende är alltså något som kommer att öka min livskvalitet, men jag har inga förhoppningar om att det kommer göra mig rikare, högst sannolikt kommer det vara tvärtom. Det är också en av de anledningarna till att jag avvaktat så länge. För jag (vi) har inte ansett mig att ha marginalen för en 18 – 30 % nedgång, som bland annat boverket anser vara rimlig på den svenska bostadsmarknaden.

Det är tyvärr nämligen ingen naturlag om att de svenska fastighetspriserna ska fortsätta upp, upp, upp. Fråga befolkningen i princip i vilket annat OECD-land som helst. Dessutom ska man ju aldrig titta på vad politiker eller banker säger, utan man ska titta på vad de gör. Om det nu vore så att ett boende är en investering, varför inför samma bank amorteringskravet redan nu? Enligt resonemanget så är ju boendet en investering och då borde det ju öka i värde och då sjunker belåningsgraden över tid av sig självt? Eller?