Läsarfråga: hyra eller äga sitt boende?

En genomgång av för- och nackdelar samt ett sätt att räkna på det.

Jan Bolmeson

22 juni, 2014

Valet kring att hyra eller äga sitt boende är ett av de största finansiella beslut som många av oss vuxna ska ta. Det är således också en av de vanligaste läsarfrågorna jag får. Utmaningen är att kostnaderna för att äga sitt boende är fler och mer komplicerade än för att bo i en hyresrätt, vilket gör det svårt att räkna på. Så här dagarna efter midsommar tänkte jag vika ut lite hur jag resonerar och ge ett tips på en fantastisk kalkylator som hjälper dig att räkna på det.

Redan nu vill jag dock påpeka att det inte finns ett ”rätt” sätt, utan flera olika perspektiv. Jag ser därför redan nu fram emot dina tankar i kommentarsfältet.

Så här löd frågan jag fick:

Vad är egentligen bäst ur ekonomiskt perspektiv, att bo i bostadsrätt eller hyresrätt?
Jag är medveten om att det inte är en enkel fråga med enkelt svar, men då jag frågade min bankman under vårt senaste möte tyckte jag inte att hans svar var tillfredställande. Jag vet ju också att du bor i en hyresrätt idag så helt fel kan det inte vara.
Min stora dröm är som sagt att bygga ekonomisk frihet med passiva inkomster och främst med fastigheter som verktyg då det verkligen har blivit min stora passion. I dagsläget bor jag i en bostadsrätt och har gjort det ett tag nu, skulle jag sälja den så frigörs kapital där jag kan börja min resa mot min dröm. Samtidigt vet jag att bostadsrätterna ligger i en bubbla med skyhöga priser som kan gå åt andra hållet.

Notera att allt jag skriver nedan är min högst personliga åsikt, jag kan också börja med att säga att jag bor i en hyresrätt och har gjort så sedan 2005. Redan då tyckte jag att priserna var väldigt höga, samtidigt som jag inte hade pengar till insatsen till en bostadsrätt. Krasst sagt så kan man alltså säga att jag har haft fel om bostadsmarknaden i snart 10 år – vilket borde nästan vara en merit i sig… :-)

Skämt åsido, så tänker jag att man först och främst behöver urskilja de olika boendeformerna och de olika för- och nackdelar som dessa ger. I den enkla jämförelsen så har vi hyrt boende på ena sida och ägt boende på den andra sidan i form av bostadsrätt och villa. Dock är där en väsentlig skillnad mellan att äga bostadsrätt och en villa.

Bostadsrätt – ett klubbmedlemskap

Jag har själv förmodligen inte förstått bostadsrättsboendet eftersom jag i princip bara ser nackdelar med det. Vad de flesta som bor i en bostadsrätt nämligen missar är att de faktiskt inte äger sitt boende (läs: man har ingen lagfart). Lite överdrivet så är man bara medlem i en förening där man har nyttjanderätten till sin lägenhet, men man äger inte den – det gör nämligen den ekonomiska föreningen. Det hörs ju också på namnet bostadsrätt.

Det här har en del spännande följdeffekter – som att man är solidariskt i föreningen ansvarig för föreningens ekonomi. Krasst sagt, om dina grannar inte sköter sina betalningar så är du ansvarig för dem. I en bostadsrättsförening så sitter man bokstavligt talat i knät på sina grannar.

Det andra som jag upplever att många missar med en bostadsrättsförening är att föreningen har ofta också lån på fastigheten. Det betyder att din lägenhet inte bara är belånad med det lånet som du själv har på lägenheten, men även med motsvarande del i föreningens totala lån. Säg för enkelhetens skull att föreningen har 100 miljoner i lån och 100 st lägenheter. Det betyder att om du köper lägenheten för 4.5 Mkr och lånar 3.5 Mkr själv så har du även 1 Mkr i lån via föreningen. När man köper sig en bostadsrätt så köper du alltså även på dig en andel i föreningens skuld.

Det sista som jag tänker kring bostadsrättsföreningar är handhavandet av föreningens ekonomi. I många föreningsstyrelser sitter medlemmar baserat på någon sorts halvfrivilligbasis många gånger utan kompetens att förvalta, driva eller utveckla en förenings ekonomi. Det syns inte minst på hela debatten om progressiva avskrivningar som har pågått under den här våren.

Min farhåga är att många kommer under de kommande åren att få ett brutalt uppvaknande kring just bostadsrätter, där avskrivningarna inte har gjorts korrekt, underhåll har skjutits på framtiden eller motsvarande. Med det inte sagt att man inte kan göra en bra affär på en bostadsrätt men det är enligt mig ett spel enligt ”greater-fool-theory”.

Fördelar som brukar lyftas fram med bostadsrätt är att man kan välja sitt boende eftersom det i dagsläget många gånger är svårt att hitta en hyresrätt, att man får renovera vilket man inte får i en hyresrätt och sedan att man har värdestegringen. Problemet är att jag inte håller med om den sista fördelen att man alltid har värdestegringen. Mer om det senare.

Utifrån ett ekonomiskt riskperspektiv är den totala risken du tar när du sätter dig i en bostadsrätt hela priset du har betalat + en del av föreningens skulder + månadsavgiften.

Villa eller motsvarande boende

Till skillnad från bostadsrätt är jag positiv till att äga sitt eget boende under vissa förutsättningar. För det första är det att inte se sitt boende som en investering. Huset som man bor i beter sig nämligen som en skuld – den kostar en pengar kontinuerligt i form av skatt, underhåll, räntor och så vidare. Den andra förutsättningen tror jag är att se att man ändå kan tänka sig att bo i huset under en längre period. För egen del räknar jag i minst 5-10 år, dessutom bör man klara sig på en belåning mindre eller lika med 75 %.

Fördelarna som jag ser det med ett hus är att du äger själva huset och marken, vilket är två reala tillgångar till skillnad från hyresrätten och bostadsrätten. Precis som i det förra resonemanget är inte värdestegring en anledning till köp, tvärtom.

Det ekonomiska perspektivet för en villa är bättre än för bostadsrätten eftersom du inte har ansvar för någon annans skulder (läs: föreningens). Du äger dessutom lagfarten och slipper ta ansvar för gamla synder, t.ex. om föreningen inte gjort tillräckliga avsättningar historiskt (progressiva avskrivningar).

Hyresrätt – att hyra av någon annan

Hyresrätt är ju per definition att du har rätt att hyra en lägenhet från någon annan. Det är också den enklaste formen, du betalar en avgift per månad och i utbyte så får du nyttja en lägenhet som fastighetsägaren äger. Det som många framhåller som nackdelar är att du inte får göra som du vill i lägenheten och att det är svårt att få tag på. Fördelarna med en hyresrätt är också att man får en högre servicenivå, har en enklare uppsägningsprocess som inte består av att man behöver sälja lägenhetet.

Det ekonomiska perspektivet på en hyresrätt skulle man kunna sammanfatta så här – det enda du riskerar i en hyresrätt är 3 månadshyror. Det vill säga att om du har en hyra på 8000 kr i månaden så är den största ekonomiska risken som du tar 32 000 kr.

Ett räkneexempel

Vad hade du tänkt om jag hade kommit till dig och sagt så här:

Vet du vad, vi gör så här. Vi tar 15 000 kr av våra egna pengar, går till banken och lånar 85 000 kr så att vi har totalt 100 000 kr och så köper vi aktier för dem!

Förmodligen hade du gjort som de flesta andra och tyckt att det är både vårdslöst, oansvarigt och lite galet. Jag håller helt med. Låt oss ändra scenariot lite:

Vet du vad, vi gör så här istället. Vi tar 150 000 kr av våra egna pengar, går till banken och lånar 850 000 kr, så att vi har totalt 1 000 000 kr och så köper vi en bostadsrätt!

Det här andra scenariot tycker de flesta är helt okej – eftersom alla andra göra det. Inte bara att vi lånar 850 000 kr, många gånger lånar 2-3 gånger det, eftersom det i dag är svårt att hitta något ens under 2-3 miljoner. Vi tar alltså 450 000 av våra egna pengar, lånar 2.5000.000 och för det köper vi en bostadsrätt hur enkelt som helst.

Grejen är att där faktiskt inte är någon skillnad på de två exemplen – i min värld är de lika galna. Tvärtom skulle jag till och med säga att aktierna är säkrare eftersom de flesta av oss har åtminstone förstått att köper vi aktier så ska vi inte lägga alla i samma korg. Men med huset gör vi det utan att tänka efter två gånger.

Ska vi vara helt korrekta, så kostar huset dig dessutom en mängd saker som inte värdepapper eller andra riktiga tillgångar kostar dig, såsom drift, underhåll, värme och så vidare.

Hävstång och tvångssparande – anledningarna till att folk rekommenderar ägande av sitt boende

För ett par år sedan läste jag Per Börjessons utmärkta bok ”Så här kan alla svenskar bli miljonärer”. I den rekommenderar han att man ska äga sitt boende och det tog mig ett tag att lista ut varför. Jag tror nämligen det som gör att många rekommenderar att äga sitt boende över lång tid är att man får struktur för två principer som har byggt förmögenhet över lång tid.

Det första är att banken kräver att man amorterar (oftast i alla fall) vilket kan likställas med ett tvångsmässigt sparande. Amorteringen gör att dina skulder minskar, vilket gör att ditt egna kapital (skillnaden på tillgångar och skulder) ökar över tid – du blir rikare av att amortera. Den andra principen är att man får hävstång på sina pengar eftersom mark och huset över tillräckligt lång tid har en uppåtgående trend då vi blir allt fler och fler och marken/husen är begränsade i antal.

Det är just hävstångsprincipen som har gjort att de flesta i Sverige idag är miljonärer tack vare sina hus enligt nedanstående exempel:

Man köper ett hus för 1 Mkr kontant utan lån. Huset ökar med 10 % i värde och är i slutet av året värt 1.1 Mkr.

ROI = 100 000 / 1 000 000 = 0.10 = 10 %

De flesta köper ju dock inte hus för 1 Mkr kontant, utan man lånar ju 85 %, då blir exemplet:

Samma hus köps för 1 Mkr, med en kontantinsats på 150 000 och ett lån på 850 000. Huset ökar i värde med 10 % och är i slutet av året värt samma 1.1 Mkr.

Värdeökningen är samma 100 000 kr, men nu har vi ju bara satt in 150 000 av våra egna pengar och använt bankens pengar som hävstång. Samma uträkning blir då:

ROI = 100 000 / 150 000 = 0.66 = 66 %

Avkastningen som människor har haft på sitt kapital är inte 10 % utan närmare 66 % vilket innebär att man har dubblat pengarna (sin egen insats) i princip vartannat år. Den genomsnittliga avkastningen på den svenska bostadsmarknaden har i genomsnitt varit 9 % sedan mitten av 1990-talet. Tro sören att människor som köpte sina hus då har blivit miljonärer. De har omedvetet applicerat principerna för rikedom över lång tid – köp något, håll det över lång tid och använd hävstång i en uppåtgående trend.

En parentes – här kan jag bli vansinnig på äldre människor som kommer och ska berätta för oss yngre människor om hur ansvariga de har varit i sin ekonomi och att vi yngre borde skärpa oss. Grejen är att de har ju haft en ren och skär tur. Inte bara att vi har haft en värdeökning i snart 20 år, men de har dessutom haft orättvisa fördelar i form av 100 % ränteavdrag (dvs. 100 % rabatt på att låna pengar) och sedan hävdar de, ja men vi hade en ränta på 15 % – men ärligt talat, vad gör det om man har en inflation på över 10 % som vi hade då. Idag har vi periodvis till och med deflation där skulderna ökar i värde, istället för att förr göra att de minskar i värde.

Har vi en bostadsbubbla i Sverige?

Poängen är att likt andra tillgångar så är inte fastigheter garanterade en evig uppgång trots att vi verkar tro det. Det visade inte minst 1990-tals krisen oss, problemet är att vi yngre (70- och 80-talister) inte upplevde den och inte kan relatera till den. Sverige är i skrivande stund tillsammans med Kanada och Nya Zeeland de enda länderna i världen där inte bostadspriserna har sjunkt sedan 2008. Kan man därför konstatera att vi har en bostadsbubbla i Sverige?

Ärligt talat, jag vet inte. Jag har personligen trott det sedan 2006 och det var också anledningen till att vi då valde att bo i en bostadsrätt. Med facit i hand idag 2014 så har jag haft fel. Skulle vi då valt en bostadsrätt eller en villa så skulle vi gjort en bra affär. Å andra sidan har vi inte låtit våra pengar vara sysslolösa utan vi har investerat dem i alla fall så att avkastningen går på ett ut. En av mina absoluta favoritbloggar Cornucopia skriver med jämna mellanrum om bostadsbubblan och har fler än en gång visat det absurda i dagens marknad – dock fortsätter bopriserna att öka. Min insikt från det här är att man kan ha rätt i sak, men fel i timing och då har man fel oavsett.

Det andra som jag lägger ganska stor vikt på är att alltid fundera, vad har den som säger något att vinna på att säga det. I Sverige är det i princip en obefintlig diskussion kring bostadsbubblan eftersom i princip alla förlorar på om vi har en bostadsbubbla. Om man däremot tittar utomlands på folk som betraktar Sverige som inte har något eller väldigt lite på spel i den svenska ekonomin så är de ganska ense om att vi har en bostadsbubbla. De rekommendationer som ofta ges från EU, IMF och andra är att vi i Sverige borde avskaffa ränteavdraget, införa amorteringskrav och avreglera hyresmarknaden. Problemet är att för en politiker att införa dessa ändringar är politiskt självmord.

Det betyder att utifrån mitt perspektiv så är där väldigt lite fundamentala faktorer som stödjer en fortsatt tillväxt, de flesta ändringar för ökade priser är redan genomförda av alliansen – ökat jobbavdrag (ledde till att folk lånade mer och priserna steg), minskad/avskaffad fastighetsskatt och behållet ränteavdrag.

Om nu t.ex. krav på amortering på normala 30-50 år införs betyder det att kassaflödet för de flesta människor kommer att förändras drastiskt. Ett boende för 2.5 Mkr kommer att behöva amorteras med 50 000 kr per år eller 4 000 kr extra i månaden. Räknar man på det som en ”ränta” så motsvarar det en höjning med 2.85 % (=100 %/50 år / ( 1 – 30 % ränteavdrag)) eller 4.76 % på 30 år (=100/30/0.7). Det betyder att skulle man summera det så betalar man en ränta till banken på 3 % och sedan ytterligare 4.76 % i amortering som ger en motsvarande effekt på ränta på 7.76 %.

Jag fattar att amortering inte är en utgift då man betalar sig själv, men det slår ändå på hushållens likviditet och månadsresultat. För att klara det kommer många hushåll behöva dra ner drastiskt på annat. Det i sin tur kommer att ge upphov till en ond spiral som kommer att påverka den svenska ekonomi negativt. Mindre konsumtion leder till att företag säljer mindre, säljer företag mindre så drar de ner, då ökar arbetslösheten, ökar arbetslösheten då ökar antalet hushåll som behöver dra ner och så hamnar det i självsväng. Läs mer här i min artikel om deflation.

Det som jag ser kan upprätthålla ökade priser är begränsad tillgång på bostäder (läs: behållen hyresreglering, svårt med nybyggnation) även om Cornucopia flera gånger visat att bostadsbristen faktiskt bara är en myt och en fortsatt högkonjunktur där människor lever i upplevelsen att de har gott om pengar. Priset på bostäder idag bestäms nämligen mer av hur mycket folk har råd att låna snarare än något fundamental underliggande värde. Kommande regeringar kan inte gärna öka ränteavdraget, de lär inte heller minska skatterna i den omfattning som har gjorts eller avskaffa en redan avskaffad fastighetsskatt. Tvärtom påstår jag att de flesta faktorer i omvärlden pekar på just det motsatta.

Hur kan man räkna på det?

New York Times har en fantastisk kalkylator som räknar ut när det är bättre att hyra än att köpa. Nu gäller den för amerikanska förhållanden, men den är ändå ganska instressant som modell. Det man framför allt behöver komma ihåg är att i USA är lånet kopplat till bostaden och inte dig som person. Kan du inte betala ditt lån, så lämnar du nyckeln till banken och är skuldfri. I Sverige är lånet kopplat till dig som person oavsett om du har kvar boendet eller ej.

Om jag använder deras kalkylator med svenska förhållanden och följande antaganden:

• Det är ett riktigt ägande typ villa (ej bostadsrätt).
• Medelpriset på en svensk villa är i skrivande stund ca 2.3 Mkr (ca $ 325 000)
• Man bor i huset i 10 år.
• Bolåneräntan är på 2.61 %
• Handpenning på 15 %  (ca $ 48 750)
• 40 års amorteringstid.
• 3 % värdetillväxt på fastigheter
• Hyreshöjningen är 1.5 % per år.
• Alternativinvesteringsavkastningen är på 8 % (dvs. vad kan jag få om jag skulle kunna investera pengarna någonannanstans)
• Inflation är på 2 %
• Jag sätter fastighetsskatten till 0.35 % i kalkylatorn (max 7000 kr iu Sverige eller 0.75 % av taxeringsvärdet)
• Marginal tax rate sätter jag till 0 %
• Köpkostnaderna sätter jag till 2.5 % i kalkylen – ca 50 000 kr (1.25 % lagfart + 2 % i pantbrev)
• Säljkostnaderna sätter jag till 2.0 % i kalkylen – ca 56 000 kr (mäklaravgift, förbesiktning, städning etc)
• Drift sätter jag till 1.55 % (ca 35 000 kr per år)
• Försäkring sätter jag till ca 0.15 % ca 3 500 kr per år
• Monthly utilities sätter jag till 700 kr per månad

Det betyder att i skrivande stund att om jag kan hyra ett motsvarande boende för under 1 029 USD ( 7 500 kr/mån) så kommer jag billigare undan än att köpa.

Det intressanta i kalkylen är dock vad som händer om man t.ex.

• Räntan från 2.61 % till 4 %
• En förväntad värdetillväxt från 3 % till 0 %.
• Det ger att det är lönsammare att hyra upp till 1 880 USD (=13 000 kr/mån)

Eller om man ändrar:

• Räntan från 2.61 % till 4 %
• En förväntad värdetillväxt från 3 % till -5 %.
• Det ger att det är lönsammare att hyra upp till 2 565 USD (=18 000 kr/mån)

Sammanfattning

Jag förstår absolut att där finns andra värden som är viktiga vid köp av ett boende än bara de ekonomiska. Jag tycker också att man ska ta hänsyn till dem, men jag tycker att det är oansvarigt att utgå från att ens eget boende alltid kommer att öka i värde. För det är helt enkelt inte sant. Det har inte alltid varit så och kommer heller inte alltid att vara så. Det är betydligt sundare att se sitt boende som en konsumtion som vilken annan konsumtion som helst – t.ex. bil.

Jag själv planerar att köpa hus inom ett par år och följer som de flesta andra Hemnet, tittar på hus i de områdena som vi vill ha, men jag vägrar sätta mig där innan jag kan ha en 25 % handpenning och tillräckligt i utrymme för att klara en 25 % nedgånd i fastighetspriserna vilket jag tror kommer att komma förr eller senare. Min egen insikt är ju att jag har försökt spekulera i bostadsmarknaden på andra hållet – om en nedgång istället för en uppgång. Insikten där är att marknaden kan ha fel mycket längre än vad jag har råd att ha rätt.

Så här tänker jag, hur tänker du? Kommentera gärna! :)

God fortsättning på midsommar,
Jan

Uppdatering 140714 – svar på läsarkommentar

Som svar på den här artikeln skrev Anders en fråga där han undrade hur jämförelsen såg ut om jämförde kostnaden per kvadratmeter och år. Jag tyckte att det var en så pass intressant fråga att det blev till ett nytt inlägg:

• Vad är billigast per kvadratmeter i Malmö – en hyresrätt, bostadsrätt eller villa? – En jämförelse mellan olika sorters boende som svar på en läsarkommentar

Relaterade inlägg

• Intervjuad i Sydsvenskan kring mitt val att bo i en hyresrätt