Möte med Swedbank och insikter om deras syn på fastighetsaffärer

Möte med Swedbank och insikter om deras syn på fastighetsaffärer

Då var jag och min sambo och träffade Swedbank i torsdag med anledning av investeringen i Elite Park i Turkiet. Denna gången gick mötet bättre – jag vet inte riktigt om det berodde på att vi denna gången ville låna ett mindre belopp, men det är inget som är defintivt än så vi får se.

I vilket fall som, så var banktjänstemännen intresserade av mitt upplägg med ett nätverk av investerare som träffas regelbundet och går igenom affärer. De var eventuellt även intresserade av att komma och hålla ett seminarie t.ex. om fastighetsinvesteringar.

Vi tittade genom ett prospekt på en fastighet i Osby och då fick vi veta bland annat följande:

  • De använder underlag från http://www.datscha.se för data kring fastighetsobjekt. Detta verktyg ger dem preliminära data om ett hus värde i området, den genomsnittliga hyran i området samt värde på drif och underhåll beroende på något som de kallar för ”värdeår”. Värdeår är ett påhittat begrepp som används för att bedömma värde samt det DoU som behövs.
  • När de tittar på finansiering så belånar de i genomsnitt ungefär 75% på fastigheter och ungefär 60% på industrilokaler.
  • Vid bedömning så tittar de mest på kassaflödet och detta kassaflöde måste vara tillräckligt högt för att klara av eventuella reparationer som krävs på objektet även om de ligger ett par år framåt i tiden.
  • De gör även en helhetsbedömning av både affären och investeraren där de bedömmer vilken erfarenhet och kunskap som investeraren har. Där tyckte de att det var väldigt positivt att vi hade en ”mentor” som lärde oss om fastighetsskötsel och fastighetsaffärer.
  • Man kunde lägga större delen av de 75% av lånet i bottenlånet.
  • Vakans beräknas på område -t.ex. bedömdes vakansgraden till mellan 6-10% i Osby medan i Malmö bedömdes den till 0% i dagsläget.
  • Räntan står i direkt relation till risknivån.

Vi gick även genom den kalkyl som jag har gjort och jag återkommer med en uppdaterad sådan när jag är färdig med ändringarna.

Relaterade etiketter och ämnen

Elite Park

Kommentera

10 kommentarer finns till denna artikel:

  1. Vit pil

    Hej Johan,

    Tack för en väldigt lång kommentar… =o) Den är ju nästan värd att helt eget blogginlägg.

    Jag håller med dig helt och hållet när det gäller det mesta. Jag är också stor anhängare av Kiyosaki m.fl. filosofi – mest faktiskt för att det är ju inga direkt ”nyheter” de kommer med utan det är välkända grejer som de ”paketerar”.

    När det gäller fastighetsinvesteringar på hemmaplan just nu så är jag väldigt skeptiskt. Det är oerhört upphaussat och jag har inte så bråttom. Min strategi är att just nu sitta i båten – lära mig räkna, skaffa mig ett nätverk, skaffa mig bankkontakter och vänta ut marknaden – antingen tills priserna sjunker som jag tror att de kommer göra de närmaste 1-3 åren ELLER vänta tills jag har ett kapital så att man kan minska belåningsgraden i fastigheterna så att man får ett positivt cashflow.

    Så just nu jobbar jag väldigt mycket med ”öka”-tillgångar för att sedan slussa över dem mer och mer till ”tick”-tillgångar som genererar en passiv inkomst – t.ex. i form av fastigheter eller ”säkra” papper.

    Problemet som jag upptäckte med banken är att de vill att man i cashflowet skall ha ”råd” med framtida reparationer vilket är lite tråkigt.

    Btw. jag har uppdaterat kalkylen lite till så där ligger en version 2.6 i Google-gruppen. Så bara håll tillgodo =o)

    Gravatar ikon för användaren
    madwax
  2. Vit pil

    Madwax,

    Har du tittat något mer på fastighetsköp i Sverige?

    Jag har själv tittat på det en del de senaste månaderna, efter att jag läst några av Kiyosakis (jag är en stor anhängare av hans filosofi) böcker.

    Lite statistik från Svenskt Fastighetsindex http://www.fastighetsindex.se/swe/SFI_IPD_Swedish_Property_Index_2007.pdf
    visar att hyresfastigheter har haft en totalavkastning på minst 10% de senaste 10 åren vilket inte är dåligt, dock hålls den uppe av den höga värdeökningen.

    Problemet är ju att direktavkastningen har blivit så låg, vilket framgår ganska tydigt
    I den här broschyren framgår det, på sidan 30, http://www.fastighetsagarna.se/_files/_Sv_ISA_RealEstate_2006.pdf

    Den är nu nere på 3,5% i på hyresfastigheter i genomsnitt i riket (högre på mindre orter). Eftersom det inte går att belåna hyresfastigheter till lägre ränta än 5-6% idag krävs det att man spekulerar i en värdeökning för att kalkylen ska gå ihop under en investeringscykel.

    I din fastighetskalkyl som ligger på din googlegrupp, beräkningsmall-ver23.xls (mycket bra mall, stort tack för att du delat med dig av den) syns det att det är ganska tufft att bli cash flow positive i en svensk fastighetsinvestering idag.

    Något som man även skulle kunna ta med i kassaflödet är avdrag, man har rätt att göra ett värdeminskningsavdrag på 2% per år för den del av fastigheten som utgörs av byggnader. Detta hjälper upp kassaflödet en del. När kassaflödet är negativt betalar man ju ingen vinstskatt, men man bygger upp ytterligare underskott i verksamheten som antingen kan kvittas mot inkomstskatt om man driver fastigheten som enskild firma och har annan inkomst eller kan man låta förlusterna ligga kvar och kvitta mot framtida inkomster från fastigheten. Det senare alternativet kan vara bättre eftersom du då kan utnyttja hela förlusten, i annat fall blir det bara cirka halva förlusten som kan utnyttjas om man har 50% marginalskatt. En direkt effekt på kassaflödet även när det är negativt är att man kvittar värdeminskningsavdraget mot fastighetsskatten. Dock ska värdeminskningsavdragen återläggas vid försäljning och beskattas.

    Detta är lite invecklat, men kontentan är i alla fall att man genom avdrag förbättrar kassaflödet och årligen kan utnyttja en del av en kommande vinst på fastigheten för att till exempel finansiera nya investeringar.

    Har du funderat på med vilket upplägg du skulle driva en eventuell hyresfastighet? Jag tror att enskild firma verkar vara det mest lönsamma hur ett skatteperspektiv om man bara ska ha en eller att fåtal fastigheter. På denna site finns en del diskussioner om detta: http://www.skatter.se

    Här är några böcker jag nyligen läst om fastigheter som jag tycket varit ganska givande:

    Fastighetsbeskattning
    http://www.adlibris.se/product.aspx?isbn=9170274460

    Bra överblick över skatter på fastigheter

    Fastighetsekonomi Hyresfastigheter
    Skriven av fastighetsgurun Stellan Lundström, ganska torr bok, men innehåller en del bra kalkylexempel. Verkar vara slut på förlaget.

    Real Estate Investing for Dummies
    http://www.adlibris.se/product.aspx?isbn=0764525654
    Inte direkt boken jag skyltar med (for Dummies) men den innehåller en hel del bra saker.

    The ABC’s of Real Estate Investing
    http://www.adlibris.se/product.aspx?isbn=0446691844
    Kiyosakis förlag, bra introduktion till fastighetsinvesteringar

    Just nu är jag lite kluven ang. investering i hyresfastigheter i Sverige. Förmodligen kan vi få se en del prisjusteringar, dessutom ser inte lönsamheten speciellt bra ut. Som fastighetsägare har man ju ett ganska tungt juridiskt ansvar (vad händer om någon får en istapp i huvudet från ditt hus eller halkar och bryter armen när du glömt se till att sanda uppfarten och försöker stämma dig) och det är människors hem som man investerar i. Folk kan vara sena med hyrorna, störa andra hyresgäster etc. Dessutom krävs det en del administrativ tid för att sköta ekonomin på en fastighet, in- och utflyttning etc. vilket ska läggs in i kalkylen.

    Ã… andra sidan har fastigheter varit en av de allra lönsammaste (med riskjustering) placeringarna historiskt och en av få investeringar där man kan få verklig hävstång utan alltför dyra finansieringskostnader.

    Johan

    Gravatar ikon för användaren
    Johan
  3. Vit pil

    Cristoffer:
    Jag har tänkt på det här med osäkerheten med den turkiska liran – men jag har inte räknat med den risken eftersom vi kommer att ange priset i euro som är betydligt stabilare mot den svenska kronan och därför bör det, enligt mitt resonemang, inte spela någon roll hur liran ligger till. Eller är jag ute och reser? ;)

    Gravatar ikon för användaren
    madwax
  4. Vit pil

    Hej Anonym,

    I detta fallet ser jag Svenska Investerings Gruppen som en förutsättning för affären – Skandia Mäklarna är bra om man vill köpa sig ett andra boende (kanske fördom), medan SIG hjälper till att göra det som en ren investering och förmedlar alla kontakter med advokater, mäklare, besiktning etc.

    //madwax

    Gravatar ikon för användaren
    madwax
  5. Vit pil

    Hmm… var kanske lite otydlig – när jag var på banken så diskuterade vi BÃ…DE lägenheten i turkiet och fastigheter i Sverige. Ovanstående insikter gäller fastigheter i Sverige.

    Gravatar ikon för användaren
    madwax
  6. Vit pil

    Nej, ingen svensk bank lånar ut med en lägenhet utomlands som säkerhet. Det är ett rent blanco-lån om man ska låna till den.

    Det är fastighter i sverige som kan belåna upp till 75% (bostäder) – 60% (industrilokal).

    Gravatar ikon för användaren
    madwax
  7. Vit pil

    Regel nummer ett är väl att aldrig gå via ett investeringsföretag som t.ex. Svenska investeringsgruppen om du vill göra investeringar i tex. fastigheter. Utan självklart skall man gå direkt till en mäklare! Varför betala någon mellanhand?

    Skandiamäklarna har t.ex. turkiska objekt betydligt mer seriöst.
    http://www.skandiamaklarna.se/turkiet/

    Gravatar ikon för användaren
    Anonym
  8. Vit pil

    Den där investeringen i Elite Park i Turkiet. Belånar Swedbank verkligen upp till 60% på ett sådant projekt? Låter i mina ögon mycket generöst med tanke på den synnerligen ostabila turkiska liran.

    Maj-juli 2007 sjänk vl liran med 15% på två veckor om jag inte minns fel för att sedan stiga lika brant upp…Statsfinanserna i det landet är ju som bekant inte helt sunda.

    Gravatar ikon för användaren
    Cristoffer