Nej, bostadsbrist förklarar inte bostadsbubblan…

Intervjuad i Aftonbladet Morgon TV-sändning om bostadsbubblan tillsammans med Swedbanks privatekonom

Jan Bolmeson

22 april, 2015

Till följd av min debattartikel igår fick jag imorse möjligheten att medverka i Aftonbladet Morgon-TV för att diskutera bostadsbubblan med annat Swedbanks privatekonom Arturo Arques.

Här nedan följer klippet på Aftonbladet Morgon TV:

Arturo delar inte riktigt min uppfattning utan hävdar att problemet är bristen på bostäder och att det byggs för lite. Problemet som jag ser det är att det är en sanning med modifikation.

Bara ca 20 % av prisuppgången förklaras av bostadsbrist

Den före detta myndigheten Bostadskreditnämnden, numer Boverket, skrev i februari 2013 en rapport med titeln ”Drivs huspriserna av bostadsprist”. I rapporten undersöker man prisökningens olika komponenter och konstaterar att bara en mindre del av prisuppgången kan förklaras bostadsbristen, medan hela 76 % kan förklaras stigande inkomster och spekulation.

I Skånes och Stockholms län där prisökningen har varit som störst mellan 1996 och 2011, har priserna på småhus ökat med 163 resp. 162 procent i reala termer (även om prisnivån är lägre i Skåne än den är i Stockholm). Det som har drivit priserna är i första hand ökade inkomster och bakåtblickande förväntningar, med andra ord både fundamentala och spekulativa krafter. Befolkningsökningen i förhållande till hur mycket som har byggts förklarar endast 21 resp. 12 procent av prisökningen.Boverket, 2013-02, sid 4

De redovisar följande graf över prisuppgångens komponenter:

 

Prisökningen beror på att vi har blivit rikare

Det vill säga att inkomsteffekterna och spekulationen står här för över 75 % av förklaringen. Boverket skriver vidare om inkomsteffekten så här:

Många tenderar att uppfatta bostadsbrist endast i termer av hur många bostäder vi har och hur många människor som vill bo i dem. Men det är viktigt att komma ihåg att även stigande inkomster leder till ökad efterfrågan på bostäder. Vi vill konsumera dyrare och större bostäder när vi blir rikare. Dagens höga bostadsefterfrågan och priser beror därför mer på att vi har blivit rikare snarare än att vi har blivit mer trångbodda.Boverket, 2013-02, sid 3

Med inkomsteffekter avser man bland annat:

• Fyra jobbskatteavdrag som gjorde de flesta med jobb rikare
• Historiskt låga räntor med snitträntor på 2 %
• Fastighetsskatten ersattes med en lägre och fixerad kostnad
• Vi har fram tills nu inte haft några amorteringskrav
• Relativt högt ränteavdrag (varför har vi rabatt på att låna pengar?!)
• Avvecklandet av förmögenhetsskatten 2007

Det vill säga att en rad engångsfaktorer har samverkat för att ge folk mer pengar i plånboken, vilket direkt har slagit på prisökningen på bostäder.

Vi har spekulativa förväntningar på bostadspriset

Den nästa största förklaringen till priset på bostäder är våra spekulativa förväntningar på priset. Det vill säga att vi förväntar oss att priserna kommer att fortsätta öka och att det är riskfritt att investera i bostäder. Det är få idag som handen på hjärtat tänker sig att de kommer att betala tillbaka sina lån. Man räknar snarare med att priserna ska stiga så pass att lånet minskar i förhållande till värdet på bostaden. Jag påstår personligen att det här är symptom på en osund bostadsmarknad.

Andra exempel på spekulationstendenser handlar om beteendepsykologiska egenskaper.

• Grupptryck – vi gör som alla andra gör. Man ska äga sitt boende, det gör ju alla andra.
• Mental bokföring – fartblindheten gör att man tappar relationen till pengar. Ett vanligt exempel är att man lägger ett par hundratusen extra i en budgivning, det är ju ändå ”lite” pengar i sammanhanget. Man relaterar inte till pengarna på samma sätt som i sin vanliga ekonomi.
• Prisillusion – de flesta kan inte skilja på nominella och reala värden. Ett exempel – om min mor skulle sälja sitt hus som hon 1988 köpte för 1 000 000 kr, och idag få 1 850 000 kr så skulle de flesta säga att hon har tjänat 850 000 kr. Det är den nominella prisökningen. Problemet är att på grund av kronans minskade värde (inflation), så hade hon realt inte tjänat en enda krona. 1 Mkr 1988 är nämligen exakt lika mycket värt som 1.85 Mkr idag. Det här leder till en sanning om att man ”alltid” tjänar pengar på sitt boende.
• Trenden – med program som ”Husdrömmar”, ”Property ladder” och ord såsom ”Bostadskarriär” så visar vi ju vad vi egentligen tänker om marknaden.
• 20 år sedan sist – eftersom det är mer än 20 år sedan förra kraschen har vi fått in en ny generation som inte har någon egen upplevelse av en bostadskrasch.
• Bankernas uppmuntran – i sin iver att tjäna pengar har bankerna både uppmuntrat en högre skuldsättning lika väl som lägre amorteringskrav. Det är först nu när det gått överstyr som Bankföreningen kommer med andra rekommendationer.
• Hysteri – när man ser grannarna tjäna pengar, så vill man själv också tjäna pengar. Även t.ex. lockpriserna är tillbaka enligt TV4 Nyheterna iförrgår.

Andra typer av fakta som talar emot en bostadsbrist

Andra faktorer som talar mot är exempelvis:

• 7 av 10 i en bostadskö har redan en bostad
• Svenska ungdomar flyttar tidigast i Europa 19.6 år enligt Eurostat
• Det går att få boende om du betalar marknadsmässig hyra, men på grund av hyresregleringen är vi vana vid låga hyror i Sverige.
• Många blandar ihop bostadsbrist, med brist på central hyresrätt med låg hyra

Inget incitament att bygga hyresrätter

Problemet är idag också att där finns lite incitament för byggbolag att producera hyresrätter när man kan producera bostadsrätter. Med risk att jag har fel i just det här resonemanget, men de källor jag har hittat säger följande:

Boende i Stockholms innerstad värderas till 70 000-105 000 per kvadratmeter. Och det kostar i storleksordningen 36 000 kronor per kvadratmeter att bygga. Boverket, 2015-03, sid 20

En professionell fastighetsägare kommer aldrig köpa något för dubbla priset mot produktion eftersom det sänker de egna marginalerna och man får inte ihop affären. Byggfirmor, som ska maximera sin egen vinst, kommer således alltid att sälja till bostadsrättsinnehavare som är villiga att betala betydligt mer för samma fastighet än vad ett professionellt fastighetsbolag någonsin kommer vara.

Det är är ju samma anledning till varför en bostadsrätt ökar i värde efter en ombildning, eftersom summan av alla delar (hus med hyresrätter och en ägare) är lägre än summan av alla delar var för sig (hus med bostadsrätter och många ägare).

Bostadsbrist är ett perfekt argument för politiker

I boken ”Tänka, snabbt och långsamt” argumenterar nobelpristagaren Daniel Kahneman för att hjärnan har två olika system¹, där det första agerar snabbt, emotionellt och stereotypiskt. Det andra systemet, som kräver mer energi, är det logiska, beräknande och medvetna. Det första systemet utgår t.ex. från att det vi hör upprepade gånger är sant eftersom det i de flesta fall är både praktiskt och faktiskt sant.

Problemet är att man ganska enkelt lura hjärnan med det här. Genom att påstå något, sant eller osant, många gånger så kommer hjärnan till slut att tro på det. I det här fallet är nämligen bostadsbristen ett perfekt argument för politiker. Det går nämligen:

• Att skylla på oppositionen och den föregående regeringen med argumentet ”De gjorde för lite”
• Man kan visa sig handlingskraftig: ”Vi kan nämligen fixa till det, lita på oss!”
• Det är ett logiskt argument som har ett uns av sanning (hela 21 % i Stockholm, men faktiskt -5 % i hela riket)

Särskilt det sista är ju fascinerande. Den så kallade bostadsbristen har i riket som snitt, faktiskt hållt tillbaka prisutvecklingen.

Lösningen finns – men den är politiskt omöjlig

Utländska experter såsom Robert Schiller, nobelpristagaren Paul Krugman, IMF, EU och OECD har alla gemensamt rekommenderat Sverige att:

• Avreglera hyresmarknaden
• Avskaffa ränteavdraget
• Återinför fastighetsskatten

Problemet är att den här lösningen är ett självmord för en politiker. Alla tre förslagen kommer nämligen att:

• Öka kostnaderna för alla hushåll i Sverige
• Krascha bostadsbubblan spektakulärt

Det vill säga att du kommer aldrig lyckas att bli omvald. Ett perfekt exempel är Anders Borg, som nu när han inte längre är finansminister kallar en spade för en spade och säger att vi har bubbeltendenser i Sverige. Grattis…

Alla sammantaget pekar åt fel håll

Bostadskreditnämnden skrev redan 2008 att priserna ligger ca 20 % över sitt fundamentala värde. Sedan dess har priserna ökat med 30 %.

Det finns idag få faktorer som talar för en ytterligare höjning. Vår rödgröna regeringen kommer inte att erbjuda fler skattesänkningar, så inkomsterna lär inte öka drastiskt som med jobbskatteavdragen. Räntan kan inte gå mycket längre, eftersom det då mer eller mindre skulle få följden att vi får betalt av banken för att låna pengar.

Ränteavdragen lär inte höjas eftersom det är en utgift för staten och dessutom går det mot all internationell expertis åsikt. Sedan har vi även andra makrofaktorer såsom att t.ex. Stiftelsen för strategisk forskning, hälften av alla jobb digitaliserade inom 20 år. Så arbetslösheten lär inte heller minska på sikt.

Ett exempel är t.ex. Volvo m.fl. som experimenterar med förarlösa bilar. När de är klara, vilket bara är en tidsfråga, så kommer det finnas väldigt lite anledning för en förarlös bil att stå parkerad på ett ställe… Vad kommer hända med taxi-branschen då? Samma sak händer i allt fler branscher. Tyvärr pekar inte rapporterna heller på att vi kommer att ersätta dessa jobb med andra.

Dessutom, om det nu inte är så att vi har bostadsbubbla;

• Varför införde vi ett bolånetak 2010?
• Varför behöver man då införa ett amorteringskrav?
• Varför införde man 1 juli 2014 regler som begränsar bankernas rätt att lösa lån i förtid om säkerhetens värde har minskat under lånets storlek?

Det vill säga att det handlar inte om att lyssna på vad politiker säger, det handlar som alltid titta på vad de gör. Jag har träffat en del politiker, och på tu man hand så inser man att de fattar problemet. Kjell-Olof Feldt beskrev detta dilemma med orden:

Det som är ekonomiskt nödvändigt är ofta politiskt omöjligt, och när det har blivit politiskt möjligt är det ekonomiskt för sent.

Jean-Claude Juncker, som var Luxemburgs premiärminister i nära 19 år förklarade vid ett tillfälle:

Vi vet alla vad som behöver göras, vi vet bara inte hur man blir återvald efteråt.

Tyvärr har jag således inte så höga förhoppningar om att det här kommer att sluta bra. För de som har/hade makten att göra något, de har schabblat med bollen och tappat den. Å andra sidan har vi ju de politiker vi förtjänar. Vi har ju själva valt dem.

Nu kommer marknaden att lösa bostadsbubblan åt oss, och tyvärr kommer det för en hel del svenskar att sluta med tårar.

Relaterade artiklar

• Har vi en bostadsbubbla i Sverige? - En fördjupning till min debattartikel i Metro idag med argument för och emot bostadsbubblan