Nej, bostadskarriären kommer inte att göra dig rik…

Ett boende bör betraktas som vilken konsumtion som helst, det är något som kostar pengar över tid...

Jan Bolmeson

20 februari, 2017

Veckans Affärer går hade i dag en artikel med den titeln ”Så blir du rik på bostadskarriären – 5 steg mot en lönsam affär”. Jag vet inte om jag ska skratta eller gråta. Samtidigt kämpar jag, Arturo Arques med flera med att visa att kejsaren är naken på den svenska bostadsmarknaden, som för många kommer sluta i tårar.

Kontrasten kan inte bli mycket större mellan Veckans Affärers artikel och Arturo Arques artikel i Sydsvenskan imorse med titeln: ”Dyrt för borättsägare när räntebubblan spricker”. Se nedan:

Det här är något som jag också har påtalat i många artiklar om bostadsbubblan i Sverige. Jag förstår att jag på den här bloggen sannolikt pratar till de redan frälsta, men det tål att upprepas. I en bostadsrätt äger man inget annat än rätten att bo. Det är en stor skillnad mot t.ex. en villa där man äger en lagfart och i de flesta fall även äger en bit mark i form av tomten. Vi har de senaste 20 åren haft en makalös uppgång på bostadspriserna, till följd av faktorer såsom bostadsbrist, jobbskatteavdrag, låga räntor, avskaffandet av fastighetsskatt och en relativt hög konjunktur.

Fel enligt mig i Veckans Affärer

Jag vet inte egentligen varför jag hetsar upp mig över en artikel i Veckans Affärer, det är ju en ekonomiblaska i ordets rätta betydelse. Men jag blir ändå förbannad eftersom där är många som håller det som står där för sant. Men jag kanske slåss mot väderkvarnar. Ungefär som det klassiska memet:

Älskling, kom och lägg dig!

Nej, jag kan inte än. Det är någon som har fel på Internet!

Men ändå. Låt oss kolla på vad det skriver i artikeln:

”Först köpte jag ett hem i San Francisco – priset ökade lavinartat. Sen flyttade jag till New York och köpte en ny bostad – priset ökade lavinartat. Mitt värde har ökat med miljoner och åter miljoner dollar, och allt jag har gjort är att leva.”

Ja, det kallas för TUR. Människor i Sverige råkar ut för det här just nu också – de tjänar till och med mer på sitt boende än vad de gör på jobbet. Det är inget fel på att ha tur, men det kan bli katastrofalt när man blandar ihop tur med skicklighet – och börjar se bostadskarriär som en uthållig strategi för att bli rik. Visst kan man spekulera och göra bra affärer men man behöver vara medveten om att en dag kommer musiken att tystna.

Du kan ha tur många gånger men du kan också bli av med allt som din tur har byggt upp under många år på en enda dålig affär. Det är det här jag tror att de flesta missar att det går mycket fortare ner än vad det går upp. Om du har tjänat 1 miljon under 5 år och sedan förlorar 100 % på en affär så är du på noll.

Nyckeln är att se ditt första hem som en investering och inte stadga dig för tidigt – det bästa sättet att maximera dina intäkter är att bo i ett hem några år, renovera, och sedan sälja med vinst

Känner vi igen det här? Ja, samma sak där. Det är lätt att göra i en uppåtgående marknad men fråga alla fastighetsägare i början av 1990-talet hur det gick.

Satsa aldrig hela ditt kapital på en fastighet och börja i liten skala, hyr ut och låt marknaden ta fastigheten uppåt så att du kan sälja med vinst något år senare – men var alert, se upp för vändningar på marknaden. Om marinaden faktiskt går ned: se det som en möjlighet att växla upp, tipsar Niklas Berntzon.

Jättebra tips (ironi). För de flesta kommer inte ha möjlighet att växla upp när marknaden faktiskt går ner eftersom de kommer att vara inlåsta i sitt boende. För att göra bra affärer i dåliga tider behöver man ha fritt tillgängligt kapital. Hur det ligger till skrev jag bara för någon dag sedan:

• Hur rik är svensken egentligen? | Jämför dig själv - Visste du bl.a. att halva Sveriges befolkning inte har ett ISK eller att bara 2 av 10 äger aktier i Sverige?

Dessutom, om alla hade mycket fritt tillgängligt kapital, hade ju inte marknaden gått ner…

Se till att dina kostnader per månad inte överstiger 30 procent av din inkomst. köp bara en bostad om du kan tänka dig att bo kvar där i åtminstone fem år.

Det här kan jag hålla med om, men det känns lite apart från det andra. Eller är det bara jag? Nu till mitt rant.

Folk har försökt skänka bort sina bostadsrätter och inte lyckats…

Det är ingen naturlag att priserna ska fortsätta att öka. Det är bara att fråga någon som var vuxen i början av 90-talet. Folk hade under en ganska lång period inte råd att bo kvar i sina boenden men de hade ännu mindre råd att sälja dem, eftersom då hade man dragits med restskulder resten av livet eftersom till skillnad från USA är skulderna personliga i Sverige. Jag har ju haft förmånen att föreläsa runt om i Sverige för Balansekonomis räkning. för några år sedan träffade jag en kvinna som berättade:

”I början av 1990-talet bodde jag i en bostadsrätt i centrala Göteborg som jag till slut försökte skänka bort, men det var ingen som ville ha den!”

För de flesta är ju ett sådant påstående idag 2017 helt galet. Att någon skulle skänka bort en bostadsrätt idag finns ju inte på världskartan. För någon vecka sedan var jag i Göteborg och berättade den ovanstående historien. Det var en annan kvinna som räckte upp handen och berättade:

”Jag vet om människor som till och med var villiga att betala 25 000 kr för att bli av med sin bostadsrätt här i Göteborg.”

Bostäder tenderar historiskt följa inflationen och ska logiskt sätt minska i värde över tid. Detta på grund av att de slits. Just det här slitaget är också anslaget i Arturos artikel om bostadsbubblan. Jag har träffat Arturo vid ett par tillfällen och vi har många gånger förvånats över att fler inte pratar om att föreningarnas ekonomi och dess betydelse. Som bostadsrättsägare är du ansvarig för det inre underhållet av din lägenhet, medan du delar det yttre med de andra medlemmarna i föreningen.

De flesta bostadsrättsinnehavare är dubbelbelånade

En bostadsrättsförening bör således enligt schablon avsätta ungefär 150 kr per kvadratmeter och år i underhåll. För en lägenhet på 80 kvadratmeter motsvarar det en årlig avsättning på 12 000 kr. Mig veterligen – vilket bekräftas i artikeln – är det få föreningar som avsätter på den nivån. De flesta av mina kompisar som bor i bostadsrätter berättar istället hur föreningen många gånger lånar upp till periodiskt underhåll (som man alltså vet i förväg att det ska komma). Jag har själv varit med på ett bar föreningsstämmor där folk yttrar saker som ”Att göra X höjer inte värdet på min lägenhet.” vilket innebär att man skjuter kostsamma renoveringar på framtida bostadsrättsinnehavare – som tyvärr många gånger köper grisen i säcken och de gamla ägarna skrattar hela vägen till banken.

Eftersom det här har pågått under ett antal år, har det lett till att många föreningar idag har ganska höga skulder. Det betyder i praktiken att när man köper en bostadsrätt så blir man dubbelbelånad. Man har själv ett lån på sin lägenhet men sedan har även föreningen ett lån på din lägenhet. Jag vet inte hur många som är medvetna om innebörden av det här. För när jag tittar på det utifrån så är det väldigt få som pratar om det. Något jag till och med har fascinerats över är att många ”ränteräknare” på t.ex. Hemnet och våra banker inte tar hänsyn till det här.

Jag tänker som så – om jag köper en bostadsrätt för 2 000 000 kr och lånar 1 500 000 kr så är det inte orimligt att föreningen också har t.ex. 500 000 kr i lån på min lägenhet. Det betyder att om räntan ökar på mitt lån så kommer den följdaktligen även att öka föreningens lån. Där kan ske en viss fördröjning om räntan är bunden, men det är det få som har idag. Det betyder att om räntan ökar för mig då kommer även avgiften att öka till följd av föreningens ökade kostnader. Men det här har tar man sällan hänsyn till boendekalkyler som t.ex. på bankernas eller mäklarnas hemsidor.

Tricket med boendet är att se det som konsumtion

Jag har fått mycket feedback och frågor om just det här boende, särskilt eftersom jag bodde i en hyresrätt mycket längre än vad de flesta andra gör (över 10 år) innan jag flyttade till villa. En stor anledning till det var att jag och Caroline inte hade råd att köpa en bostadsrätt när vi var färdigstuderade. När vi väl hade råd tyckte jag som ovan och kunde inte förmå mig att flytta till en bostadsrätt i Malmö. Särskilt eftersom föreningarna i Malmö generellt inte har någon fantastisk ekonomi (jämfört med t.ex. Stockholms 100 åriga föreningar). Därför sparade vi ett par år till för att kunna flytta till hus, vilket vi gjorde i höstas.

Skillnaden är att jag inser att huset för oss inte kommer vara någon jättebra affär, tvärtom lär den sannolikt kosta oss en hel del under de åren vi kommer bo där. Så ekonomiskt sett är det en dålig affär. Men bara för att det är en ekonomiskt sett dålig affär betyder det inte att man inte ska göra det. För ett hus kan ge många andra värden som väl motiverar kostnaden. För mig är det egentligen väldigt lite skillnad på att konsumera ett hus som att konsumera något annat. Det är bara en större affär som man behöver tänka genom mer noggrant. Samma sak med bostadsrätt, man behöver bara kolla noga vilka grannar man sätter sig i båten med eftersom man i föreningen är ansvarig gemensamt.

Bostadsrätt – en ”rätt” att bo likställs med ett värdepapper

En sista sak som jag tänker att man ska tänka på med bostadsrätt är det som tyvärr Skatteverket slog ner på idag i SvD. En bostadsrätt är ju en rätt till något, i det här fallet att bo. Det gör att Skatteverket betraktar det likt ett ägande i en aktie. Det medförde att man nu har släppt vägledning kring hur man ska beskatta förändring av bostadsyta. För en gångs skull tror jag inte att de överdriver med rubriken ”Dråpslag: Skattechock hotar ägare av bostadsrätter”. Skatteverket skriver att:

Om lägenheten utökas eller minskas med en inte obetydlig yta, bör bostadsrätten anses ha avyttrats. En väsentlig förändring av bostadsrätten kan också föreligga om bostadsrätten utvidgas med rätten att disponera en viss parkeringsplats och att det väsentligt ökar bostadsrättens marknadsvärde.

Ord och inga visor. Tror tyvärr att en del personer, särskilt i Stockholm, nog har en dålig måndag till följd av det här. För det innebär att om man har bott i lägenheten i ett antal år, köpt en parkeringsplats och avser att bo kvar, då kommer man beskattas som om man sålt bostadsrätten och får betala 22 % skatt på vinstökning – trots att man bor kvar.

Relaterade artiklar till bostadsbubblan

• Bostadsbubblan - en sammanfattning och debatt i SVT - Jag debatterar bostadsbubblan i SVT Debatt ikväll kl. 2200 på SVT1
• Om bostadsbubblan spricker - Intervjuad av boplats i Göteborg och sammanfattning av senaste tidens nyheter
• Reflektioner på min artikel "Har vi en bostadsbubbla i Sverige?" - 13 goda råd och tips när man ska köpa ett boende idag.
• Nej, bostadsbrist förklarar inte bostadsbubblan... - Intervjuad i Aftonbladet Morgon TV-sändning om bostadsbubblan tillsammans med Swedbanks privatekonom
• Har vi en bostadsbubbla i Sverige? - En fördjupning till min debattartikel i Metro idag med argument för och emot bostadsbubblan
• Intervjuad i Sydsvenskan kring mitt val att bo i en hyresrätt - Fördjupning och kommentarer till artikeln publicerad i SDS 2014-07-24