Nytt mål för 2012 - ett (gratis) boende och exempel från Hemnet på hur det skulle kunna se ut

Nytt mål för 2012 – ett (gratis) boende och exempel från Hemnet på hur det skulle kunna se ut

Nytt mål för 2012 – ett (gratis) boende och exempel från Hemnet på hur det skulle kunna se ut

Jag och Caroline hade vår årliga kickoff och bokslut på föregående år där vi gick genom vår vägkarta. Många av våra mål nådde vi under året såsom:

  • Vara föräldralediga utan att använda för många dagar och att det skulle påverka vår ekonomi för mycket. Resultatet blev att Freja idag är 11 månader och vi har plockat ut drygt 120 st dagar och har således nästan 360 dagar kvar. Under tiden har vi lyckats kombinera det så att det har fungerat med mina resor i Balansekonomi och Caroline fick ihop sin doktorsavhandling och disputerade.
  • Hålla föreläsning för 600 personer, vilket jag gjorde på Skandiabiografen i Stockholm tillsammans med Charlie i början av december.
  • Hålla heldagsföreläsning för 100 st personer, vilket jag gjorde vid två tillfällen under hösten och nästa tillfälle är om två veckor.
  • Vi ökade vårt egna kapital med nästan 300.000 SEK vilket också var ett av målen.
  • Vi hade som mål att Frejas eget kapital skulle uppgå till 45.000 SEK, och det slog vi med hästlängder. Per den 31:e december hade hon 69.951 SEK i totala tillgångar och då hade hon dessutom backat med ca 4 % på grund av sina aktieinvesteringar.
  • Vi fick den första avkastningen på våra träd som vi köpte 2007 från Better Globe – inte mycket i rena pengar (ca 300 SEK), men procentuellt var det 15 %, så det var också en stor framgång.
  • I bolaget hade jag som mål att omsätta 750.000 SEK men det slutade på 950.000 SEK med ett resultat efter finansnetto på 251.000 SEK. Vilket var över förväntan!
  • m.m.

De målen där vi inte lyckades handlade främst om avkastningsmålen på vår portföljer där vi har som årsmål 8 %, men hamnade tyvärr på runt -10 % på grund av börsens utveckling. Det andra målet som jag inte nådde var att skriva 100 st inlägg på bloggen, men det tänker jag rätta till under det kommande året! : )

Men det som var mest spännande utifrån min och Carolines kickoff är att vi har satt målet att ha ett ”gratis” boende innan året är slut. Vi har definierat målet så här:

  • Boendet skall kännas som en uppgradering från vårt nuvarande boende. Idag bor vi i en 4:a belägen i vindsvåning på Möllevången i Malmö på 97 kvm.
  • Där ska finnas en öppen spis, balkong/uteplats och badrum med badkar.
  • Där ska finnas ett stort kök och gärna plats för ett arbetsrum där man kan ha arbetsplatserna mot varandra mitt i rummet.
  • Det skall finnas i västra/mellersta Skåne och ha tåg-förbindelse.
  • Inget större renoveringsbehov.
  • Boendet skall vara gratis.

Naturligtvis innebär den sista punkten en av de största utmaningarna, för här handlar det om att mer eller mindre hitta en hyresfastighet där man hyr ut de andra lägenheterna. Överskottet från hyrorna skall vara så pass stort att det täcker räntor + drift för vårt eget boende.

Jag har tidigare inte varit så intresserad av ett sådant boende, men iom Freja och att jag har sett flera i min omgivning som har gjort liknande affärer i andra delar av landet (Södertälje, Göteborg m.m.) så har jag blivit lite sugen. Tidigare tittade jag mest på det ur ett ekonomiskt perspektiv och då blev det alltid ett nej eftersom jag jämförde direktavkastningen från fastigheten med t.ex. aktier.

Nu tittar jag på det ur perspektivet ett bättre boende – landet lockar – också tack vare att flera vänner flyttat ut och jag har sett att det är ganska mysigt, samt att det hade varit fräckt för Freja också att växa upp med djur och omgivningar.

Det som också är intressant att nu när vi har börjat kolla på det på allvar så har jag sett att där finns några objekt som faktiskt motsvarar nästan alla punkterna – vilket är jättecoolt. Just idag väntar jag på att en mäklare ska komma hem från sin semester för att i nästa vecka åka och kolla på en visning på ett objekt som uppfyller alla kriterierna.

Det som kom på andra plats är just nu en fastighet som finns i Landskrona som var väldigt lockande. Det som den föll på var att där var ingen stor lägenhet som vi skulle kunna bo i – eller rättare sagt det fanns om man var beredd att söka om bygglov och slå ihop två lägenheter. Det är dock inget som jag är beredd att göra eller finner särskilt attraktivt. Dock finansiellt så såg den ganska bra ut.

De viktigaste siffrorna enligt nedan:

  • Pris: 3.050.000 SEK. Jag tror dock man skulle kunna pruta ner den iaf. till 2.950.000 SEK.
  • Hyresintäkter för alla lägenheter utom på tredje våningen: 205 620 SEK.
  • Handpenning (15% av 2.95 Mkr): 442 500 SEK.
  • Lån till resten: 2.507.500 SEK.
  • Jag tror att man skulle kunna förhandla ner räntan till iaf. 3.95 %, vilket skulle ge en årlig räntekostnad på: 99.000 SEK
  • Med 30 % skatteavdrag blir det ca 70.000 SEK per år.
  • Driften ligger på 70 624 SEK per år, men där är ingen renovering inräknad, så jag tror att den skulle ligga på lite högre. Bruksarean är 265 kvm vilket i nuvarande läge betyder 266 kr/kvm. Tror att det är rimligare med kanske med en drift på 100.000 SEK som ger en drift på 377 kr/kvm vilket ligger närmare rikssnittet enligt SCB på 421 SEK/kvm.
  • Det innebär att affären ser ut som följer: 205 620 – 70.000 – 100.000 = +35.620 SEK. Det vill säga att man bor gratis i en lägenhet på tredje våningen på 54 kvm (84 kvm + 18 kvm terass om man bygger om) OCH att du har ca 3.000 SEK över i månaden.
  • Sätter man det i relation till att du har lagt in 442.500 SEK innebär det att du har en ROI (avkastning på eget kapital) på 35 620 / 442 500 = 8.50 %.
  • Avkastningen på totalt kapital är väl också ganska okej: (247 020 – 70624)/3050000 = 5.78 % som ligger helt i paritet med vad en direktavkastning på fastigheter av den här typen är.

Summa summarum ser det väl ganska okej ut, jag har tagit i på driften så där finns marginal. Vakansgraden är väl inte 0 i Landskrona men ändå ganska låg eftersom det ligger hyfsat centralt och hyrorna för lägenheterna är ganska låga.

Sedan har jag även räknat på att man har pengarna till handpenningen mer eller mindre kontant, men det som är bra är att det i kalkylen till och med finns utrymme för att låna till dem. Säg t.ex. att vi tar ett riktigt blanco-skitlån på 6 % så blir det 6.000 SEK per 100.000 SEK man lånar. Det vill säga 30.000 SEK i ränta för 500.000 SEK, då har vi tagit i så att man har till engångsavgifterna också. Med ränteavdraget blir det 20.000 i ränta per år för det lånet och eftersom det fortfarande går med 35 620 SEK i vinst så blir det att vinsten bara minskar till 15 620 SEK.

Det intressanta i det här sammanhanget blir ju att avkastningen på ditt egna kapital ökar eftersom det nu blir: 15 620 / 20 000 = 78.1 %. Det vill säga att eftersom du använder hävstång till 100 %, så har du en avkastning på ditt egna insatta kapital (som bara är räntan på 20.000 SEK) på nästan 78 % per år! (vem var det som sa att det är omöjligt med avkastningar över 50 % per år?). Räknar man bort marginalen i driften som jag lade på blir avkastningen dessutom hela 45 620 / 20 000 = 228.1 % per år.

OBS! Notera att du fortfarande inte betalar någon hyra, avgift eller drift – det i sig är ju en alternativ vinst. T.ex. så betalar jag och Caroline 7.500 SEK i hyra per månad + el m.m. Vilket gör att vi i ovanstående skulle öka vårt kassaflöde med nästan 90.000 SEK per år i pengar som inte behöver ut. Nu kanske de iof skulle behöva gå ut i amortering, men då är det att du betalar dig själv på riktigt eftersom det sänker dina lån och därmed ökar ditt egna kapital. Det gör ju kalkylen ännu bättre!

Det som gjorde det ointressant för mig och Caroline var framförallt följande fyra invändningar:

  • Det ligger inte nära någon bra skola som vi kan tänka oss sätta Freja i.
  • Det kräver en hel del jobb att slå ihop lägenheten med den inredda vinden samt koppla på takterassen (bygglov krävdes).
  • Vi är ännu lite osäkra på vad Caroline kommer att göra efter sin disputation.
  • Ingen öppen spis eller att det skulle vara ”på landet”.

Det kan dock vara en perfekt affär för dig kanske? : )

Det som är schysst är att det är ju en ganska bra investering utifrån perspektivet att det varje månad väsentligen förbättrar din likviditet. Jag och Caroline har ett gott kassaflöde på årsbasis, men ibland så kan likviditeten ställa till det. Men för oss är det inte främst en fråga om pengar heller.

Vill du titta själv – klicka för länken på hemnet eller om den är borttagen, här för pdf som jag sparat ner eftersom jag misstänker att den kommer att försvinna från hemnet när den blir såld.

Relaterade etiketter och ämnen

amortering, Balansekonomi, direktavkastning, frejas portfölj, hyresfastigheter, ränteavdrag, SCB

Kommentera

18 kommentarer finns till denna artikel:

  1. Vit pil

    Tack för ett väldigt intressant inlägg :) Borde man inte också räkna med att man själv ska ha något i lön för att sköta alla lägenheter? Jag vet inte hur mycket jobb de skulle bli, men en del borde det ändå finnas som man måste göra relativt regelbundet för sina hyresgäster. Att anställa någon annan som ska sköta det blir dyrt och om man själv har ett heltids jobb så kan de vara svårt att hinna med allt.

    Mvh Martina

    Gravatar ikon för användaren
    Martina
    1. Vit pil

      Hej Martina,

      Jo, så kan det absolut vara. Tumregeln som jag hört från andra är att det i genomsnitt behövs 10 lägenheter för att ha möjligheten att ha någon som sköter det åt en.

      Grejen är dock att om du jämför med per arbetad timme så är det många gånger isf. mer lönsamt att gå ner på 90 % och sköta huset den förmiddagen i veckan. Det är bara att räkan timlönen. : )

      Hälsningar,
      //jan

      Gravatar ikon för användaren
      Jan Bolmeson
  2. Vit pil

    Om jag inte läste fel, så tror jag du gravt undervärderar kostnader för renoveringar och löpande underhåll. Räkna med flera tusen i månaden (5000 kanske?) för en äldre fastighet så blir det nog lite mera realistiskt.

    Gravatar ikon för användaren
    Manne
  3. Vit pil

    hej Jan,
    Tack för ett intressant inlägg. Har du några tips på siter/böcker att läsa för oss som går i tankarna att göra en liknande investering?

    Det är väldigt mycket att sätta sig in i när man ska köpa en hyresfastighet som första hus istället för ett vanligt hus. Lite läskigt…

    Gravatar ikon för användaren
    Maria Sfaiter
    1. Vit pil

      Hej Maria,

      Tack för din kommentar.

      Nej, det har jag inte. Kiyosaki tar lite upp det sina böcker såsom Rich Dad, Poor Dad.

      Hälsningar,
      //jan

      Gravatar ikon för användaren
      Jan Bolmeson
    2. Vit pil

      Hej Jan och Maria!
      Mycket bra diskussioner i ämnet. Jag har gjort liknande som Jan tittar. Jag har en fastighet med ett kassaflöde som täcker de finansiella kosnaderna samt del av driftskostnaderna. Bor inte helt gratis men väldigt billigt.

      En bra grej att tänka på när man tycker det är lite läskigt.
      Det är lägre risk att köpa ett hus där man kan skapa en intäkt.
      Ett vanligt hus har man mycket större risk då man garanterat endast har utgifter.

      Vi köpte först ett litet hyreshus och sen ett boende. Även boendet vi köpte har flera intäktsströmmar.

      /Tobias

      Gravatar ikon för användaren
      Tobias Norgren
    3. Vit pil

      Hej Tobias,

      Kunde inte sagt det bättre själv! : )

      tack för den kommentaren,
      //jan

      Gravatar ikon för användaren
      Jan Bolmeson
  4. Vit pil

    Era beräkningar e så rätt utom pris terorin varför ska man sälja för 2950000 när man bor gratis hihihihihi nä 3050000 får man läga ut om man vill bli ägar till denna super finna fastighet som under min tid som lord har haft noll i vakansgrad

    Gravatar ikon för användaren
    Lord of the House
  5. Vit pil

    Jag undrar hur det ligger till med beskattningen. Behöver man inte betala någon skatt alls på vinsten?
    Vinst på hyresintäkter måste man väl redovisa i sin deklaration. Finns det någon fördel med att isf äga fastigheten i enskild firma? Jag tänker på möjligheten att göra avdrag för drifts- och underhållskostnader till exempel.
    Tack för att du gör välskrivna och inspirerande inlägg! De är alltid intressanta att läsa.

    Gravatar ikon för användaren
    Anders
    1. Vit pil

      Hej Anders,

      Jo, det behöver man. Vad jag har hört efter att jag publicerade inlägget är att vi även har en viss ”förmånssbeskattning” för om du bor gratis.

      Alternativet blir då precis som du säger att bolagisera det i en form eller en annan. Återkommer väl med ett inlägg om det så småningom.

      Vet annars att det är en klassiker bland rika människor att ha ett bolag som gör vinster som man sedan skyfflar över till en fastighet, skattefritt, som man kan änvända för att renovera och på så sätt flytta vinstpengar rakt ner i balansräkningen.

      Många hälsningar,
      //jan

      Gravatar ikon för användaren
      Jan Bolmeson
  6. Vit pil

    Oj, jag glömde en sak – om du nu inte var på jakt efter ett nytt boende utan bara ville göra själva investeringen, ser du det som ett måste att fastigheten då ändå är i ”din” stad så att du lätt kan ta dig dit? Som Stockholmsbo ser ju utbudet av fastigheter i rimlig prisklass rätt magert ut, och därför undrar jag om du skulle anse det vara för krångligt (eller dyrt med tanke på att man kanske måste anlita fler tjänster) att äga en hyresfastighet på annan ort?

    Gravatar ikon för användaren
    Maria
    1. Vit pil

      Jag har tyvärr ingen erfarenhet av fastighetsinvesteringar som rena kapitalinvesteringar. Jag själv tycker att det skulle var för meckigt för 5-6 % årlig direktavkastning eller 10 % avkastning inkl. värdeökning eftersom min preferens då snarare ligger mot värdepapper och aktier där man kan göra samma med mindre ”strul”.

      Men det är en åsikt baserad i att jag inte tycker det är så himla kul att renovera och sköta en bostad i förhållande till ”strulet” att analysera bolag och läsa årsredovisningar.

      Ska man ha någon som sköter det åt en behöver man ofta minst en fastighet på 10-20 lägenheter och då pratar vi om helt andra prisklasser.

      //jan

      Gravatar ikon för användaren
      Jan Bolmeson
    2. Vit pil

      Tusen tack för snabba och intressanta svar! Jag skulle gärna gå utbildningen längre fram men just i vår funkade inte datumen för mig. Men jag fortsätter läsa din blogg och lär mig den vägen! =)

      Gravatar ikon för användaren
      Maria
  7. Vit pil

    Hej Jan, jag var på en av Balansekonomis kickoffer innan jul och det här blogginlägget var en perfekt uppföljning på den!
    Jag undrar fyra saker efter att ha läst:
    1. Avkastning på totalt kapital ((247 020 – 70624)/3050000 = 5.78 %), var kommer siffran 247 020 ifrån? Dvs (???-drift)/inköpspris?
    2. Vad skulle du säga att man behöver räkna med för marginaler vad gäller vakanser etc? Man kan ju trots allt inte räkna med att samtliga lägenheter är uthyrda jämnt, så jag antar att man måste budgetera för att någon lägenhet ibland står tom i ett par månader?
    3. Nu förstår jag ju att du är i ett läge där du kan lägga in kontantinsats när du hittar rätt fastighet (så även jag), men skulle du säga att ovanstående var en god affär även om man skulle ta det där blancolånet du nämner? Säg tex att du inte vill pytsa in alla dina besparingar just då, utan hellre betalar den högre räntekostnaden i ett par år och betalar av blancolånet motsvarande kontantinsatsen därefter. Är det ett vettigt sätt att tänka på så länge uträkningen ändå visar vinst varje år?
    Tack för en intressant blogg!

    Gravatar ikon för användaren
    Maria
    1. Vit pil

      Hej Maria,

      Tack för din kommentar och för att du var på kickoffen. Ses vi i utbildningen?

      Angående dina frågor:

      1. 247020 är totalinkomsten tagen direkt från prospektet.

      2. Normalt sätt brukar man räkna vakansgraden som en procentuell minskning av intäkten. I det här fallet har jag räknat på en vakans ganska nära noll, då det tenderar vara brist på hyresfastigheter i Sverige. Ofta kan man fråga banken för de brukar ha nyckeltal för vakansen per olika orter.

      3. Angående insatsen – ja, jag har pengarna till en kontantinsats, men precis som du skriver så kan man räkna att man lånar den separat som ett blanco-lån. Men då behöver man räkna på hur det slår.

      Jag har gjort en fastighetskalkyl som du kan ladda ner här som förenklar beräkningarna.
      http://www.rikatillsammans.se/2007/12/22/fastighetskalkyl-med-kommentarer-fran-swedbanks-fastighetsexperter/

      Hälsningar,
      //jan

      Gravatar ikon för användaren
      Jan Bolmeson