Om bostadsbubblan spricker
Sök:

Om bostadsbubblan spricker

Intervjuad av boplats i Göteborg och sammanfattning av senaste tidens nyheter

Det är ingen hemlighet att jag rätt länge ansett att den svenska bostadsmarknaden är i den sista maniska fasen av en bubbla. Sedan jag var med i SVT Debatt i våras har jag inte skrivit så mycket om den, men så här nästan 6 månader senare är det intressant hur läget har förändrats.

Innan sommaren när jag var med i TV om bostadsbubblan så var jag absolut inte ensam om mina åsikter, men det var ändå inte mainstream i Sverige att anse att bostadsmarknaden är i en bubbelfas. Hittills har det mest varit Riksbanken och Boverket som drivit linjen och politikerna har varit ganska ointresserade. Dock har jag aldrig känt att jag inte har på fötterna då organisationer såsom IMF, EU, OECD och flera nobelpristagare har uttryckt exakt samma farhåga. När jag dock var i Almedalen i somras och lyssnade på ett seminarium på ett närliggande ämne och tog upp frågan med moderaternas ekonomisk-politiske talesman så var beskedet som jag fick att det inte var någon bostadsbubbla, fara å färde eller att ränteavdragen skulle röras.

Nu, mindre än ett halvår senare så upplever i alla fall jag annat ljud i skällan. Konjunkturinstitutet gick ut förra veckan med en varning om att de tycker att risken är för hög, bankerna har till och med börjat prata om att avskaffa ränteavdraget(!) och politikerna har också börjat vakna.

– Nu börjar vi bli oroade. Vi är på väg att hamna i ett läge som är ohållbart, man måste bromsa utvecklingen när det gäller bostadspriserna. Om man inte försöker bromsa den här utvecklingen så finns risken för att det blir ett abrupt prisfall längre fram. En krasch! Konjunkturinstitutets generaldirektör Mats Dillén

Förmodligen handlar det som vanligt om att de visst inser problematiken, problemet är att göra något åt det. Därför tävlar de nu i att slå knut på sig själva i kommentarer att eventuellt ränteavdrag ska ske i samförstånd så att ingen blir hängd för att fatta ett för majoriteten av hushållen obekvämt beslut.

Problemet – runt 65 000 hushåll klarar inte sänkt ränteavdrag

Jag kan ju personligen tycka att ränteavdraget är en ganska konstig kvarleva. Jag förstår att grundtanken med det var att kompensera för fastighetsskatten, men den mer eller mindre avskaffade man samtidigt som man lät avdraget vara kvar. Samtidigt så är det också en udda fågel i den svenska lagstiftningen eftersom du får dra av ”tjänste”-relaterade pengar mot ”kapital”-relaterade pengar.

Det vore rimligt att du fick dra av räntekostnader mot en vinst på försäljning, men inte mot ditt jobb. Dessutom, även om jag tycker mig ha center/höger åsikter att ränteavdraget är ganska orättvist utifrån perspektivet att det är de som är rikast – de som behöver det minst – som får störst bidrag. Dessutom kostar det staten nästan 30 miljarder kronor per år – att jämföra med hela försvaret som kostar drygt 40 miljarder. Det är mer eller mindre en rabatt på att låna pengar.

Sveriges Radio gjorde en undersökning på hur ett avskaffat ränteavdrag skulle kunna slå. De kom fram till att runt 65 000 hushåll skulle påverkas väldigt negativt. Till och med varit tvungna att flytta.

65 000 hushåll har så låga inkomster att det klassas som under risk för fattigdom, men ändå så stora lån att de får göra avdrag på 500 kr per månad eller mer. Av dem är 24 000 hushåll barnfamiljer.

Kaliber beskriver hur det drabbade en person på 90-talet

Jag tror också tyvärr att vi kommer att se fler historier likt den som beskrivs av Anders i Kalibers radioprogram.

Det första jag ägde var en bostadsrätt sedan köpte vi ett mindre hus, efter några år köpte vi ett större hus. Med garage och trädgård. Och till slut bestämde vi oss för att köpa ett hus utanför storstaden lite grand på landet, men ändå nära. Jag hade bra inkomster, min fru hade bra inkomster. Så vi kunde unna oss en del grejor plus att vi kunde spara också.

Från Kalibers program; Nu börjar en ond spiral. Han tvingas byta till ett billigare hus på grund av de nya reglerna för ränteavdrag. Men räntorna med lägre avdrag blir till slut ändå för mycket för Anders. Räntorna stiger till rekordnivåer och samtidigt råder en stor fastighets- och finanskris som ger hög arbetslöshet. Anders klarar inte betala lånet. Långivarna tvingar honom sälja huset på exekutiv auktion för långt mindre än han gav för det. Han hamnar nu hos Kronofogden med en miljon i skulder.

Och han förlorar mer än sitt hem. Äktenskapet kraschar. Anders ekonomi klarade alltså inte av kraftigt höjda räntor och samtidigt ändrat ränteavdrag. Han har försökt bli kvitt skulderna i en så kallad skuldsanering.

– Jag har begärt skuldsanering vid ett tillfälle och tyvärr har jag blivit nekad det. Mina skulder ligger idag på över sex miljoner kronor inklusive ränta på ränta.

Bloggrannen Cornucopia räknar baklänges…

En intressant aspekt som jag inte tänkte på är den som bloggrannen Cornucopia tar upp. Hans resonemang i artikeln ”Subprime: 65 000 svenska hushåll klarar inte 0.64 procentenheter högre ränta” är att om 65 000 hushåll har problem med att ränteavdraget försvinner, så klarar de inte heller en ränta som är 0.65 % högre än den är idag, det vill säga en ränta på 2.1 %. Det tycker jag är än mer skrämmande.

En räntehöjning till 2.14% motsvarar att ränteavdraget avskaffas. Enkel uträkning: 0.7*2.14=1.498 eller motsvarande de ca 1.5% som rörlig 3-månaders bolåneränta ligger på idag. Cornucopia

Liknande siffror har jag tyvärr sett på andra håll också. Jag har för mig att Länsförsäkringar publicerade en undersökning om att 37 % av alla hushåll gick plus-minus noll i slutet av månaden. Det här i den extrema lågräntemiljön som vi har nu. Även om Riksbanken har varit usel på sina ränteprognoser på sistone, så räknar de med att en ”normal” ränta bör ligga på 4 – 5 %. Om 65 000 hushåll drabbas så här av en 0.65 %, hur kommer det då se ut när räntorna dubblas mot idag?

Intervjuad av Boplats Göteborg – ”Om bubblan spricker”

Jag blev förra veckan intervjuad på samma ämne av Boplats Göteborg, du kan läsa hela intervjun där med mig och Arturo Arques.

Det är inget nytt för dig som har läst mina tidigare artiklar, men det är ändå en bra sammanfattning av mina åsikter. Mina huvudpoänger är följande:

  • Det finns ingen naturlag som säger att bostadsmarknaden ska gå upp, upp, upp.
  • Boendet är inte en investering, det är en konsumtion
  • Det är helt okej att köpa en dyr bostad, men man behöver se till att man kan klara 5 % ränta och se det som konsumtion enligt föregående punkt
  • Bostadsrätt är sämre än ett hus eller villa
  • I en bostadsrätt behöver du dessutom kolla på föreningens belåning, inte bara din egen

Relaterade artiklar

Externa artiklar

Kommentera

15 kommentarer finns till denna artikel:

  1. Vit pil

    Hej Jan!
    Läser allt jag kommer över om bostadsbubbla, köpa bostad och lån mm. Jag hoppas att banken godkänner mig om 2-4 år för bostadsköp. Har haft BR tidigare, men sitter nu i HR. Det jag funderar på är om det är en bostadsbubbla på gång, och om/när den spricker, tror/tänker du i så fall att det samtidigt blir en börskrasch eller mycket oroligt på börsen samtidigt? Hur gick det på börsen på 80-talet när det var en bostadsbubbla? Räntan torde väl vara bra mycket högre om bubblan spricker, men börsen?

    En följdfråga om du orkar och hinner… Jag har drygt 1/3 av insatsen i räntefond, knappt 1/3 i blandfonder och resten i aktiefonder (främst breda globala indexfonder). Är jag galen som har insatsen på börsen när jag hoppas kunna använda den ”snart” (2-4 år).

    Tack för all inspirerande och givande läsning!
    //Lina

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Lina
    1. Vit pil

      Hej Lina,

      Ja, det lär sannolikt vara som så att börsen sjunker i samband med en bobubbla. Eller snarare så spricker bostadsbubblan till följd av en oroliga världsmarknad.

      Det som lär hända är att räntan ökar, priserna sjunker men då sjunker även utbudet på dem.

      Angående portföljen så är det bästa att läsa mina artiklar om nybörjarportföljen.

      Hälsningar,
      Jan

      0
      Gravatar ikon för användaren
      Jan Bolmeson
  2. Vit pil

    Hej!
    Jag har läst mycket av din blogg nu senaste månaderna, det är mycket matnyttiga saker du skriver – stort tack för det! :)
    Jag är intresserad av att höra hur du skulle tänka om du stod i mina skor; jag ska snart förhandla ned bolåneräntan med banken, men jag vet inte riktigt om jag bör börja amortera, ta mer lån eller ha kvar det som det är.
    Idag:
    3 amorteringsfria bolån, totalt 740′, Swedbanks sticker-price rörliga ränta. Minsta lånet är 140′.
    Min lägenhet är värd ca 2,3 milj.
    Likvida medel (inkl nybörjar-pengamaskin och buffert) 300′.

    Hur tänker du kring detta scenario? Jag har tidigare bara kört på som vanligt med befintliga lån och försökt att få så bra ränterabatt som möjligt, men för ett tag sedan läste jag din artikel som väckte frågan ”Tänk om jag har för lite lån?” och sedan dess är ingenting självklart. För mig som växt upp med förmaningen om att man bör undvika att försätta sig i skuld så var/är det en omställningsprocess som heter duga. Härligt att hjärnan får börja trampa upp nya spår! :)

    /Nina

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Nina
    1. Vit pil

      Hej Nina,

      Jag skulle vilja omformulera frågan (eftersom du har mindre än 50 % belåningsgrad) – om du får ett ränteförslag, på säg 2 %. Det betyder att du betalar 2 000 kr per 100 000 kr.

      Om du kan tjäna mer än 2 000 kr per 100 000 kr då behöver du inte amortera och kan eventuellt till och med låna upp mer.

      Om du inte tror att du kan tjäna mer än 2 000 kr per 100 000 kr, då bör du amortera.

      0
      Gravatar ikon för användaren
      Jan Bolmeson
  3. Vit pil

    Hej,

    Tack för en bra sida, som jag hitta här om dagen. Jag saknar dock tidsangivnar, i staäälet för ”igår”, ”idag” etc vore det bra med datum.

    Taclk för ordet

    mvh

    Lennart Dunér

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Lennart Dunér
    1. Vit pil

      Tack Lennart, datum står överst i artikeln i spalten till höger. :-)

      0
      Gravatar ikon för användaren
      Jan Bolmeson
  4. Vit pil

    Konstigt är att i den här debatt om lånekarusell alla debattörer har glömt lånegivare d.v.s banker. Har de något ansvar alls i bolånespiralen? Det är klart att lånetagaren har störst ansvar men bankerna har obefintlig eller liten risk vid bolån idag med dagens lagstiftning . Man sätter fastighet som säkerhet och betalar pant men det är falsk säkerhet eftersom man blir skyldigt även om banken tvingar en att sälja fastighet på exekutiv auktion till underpris och sen får en ny lånetagare som betalar igen samma fastighet. Vi borde ha en lagregel som säger att fastighet är säkerhet för bolån och om låntagare betalar ej då får han överlämna fastighet till banken men vara skuldfri. Då bomarknad skulle reglera sig själv. Bankerna skulle införa riktiga boräntor och riktiga värderingar på fastighet eftersom deras risk skulle har ökat. Så länge lagstiftning är som är då ska vi ha fler och fler som Anders, utan hus och med mångmiljonskuld.

    0
    Gravatar ikon för användaren
    majasamba
    1. Vit pil

      Ja, i min värld är det dock lite önsketänkande. Det är ju så det har varit i USA och det är därför jag påstår att om en krasch likt den i USA skulle ske här, så är det många privatpersoner som får det tufft. Enligt siffror jag har sett sitter över 25 000 personer fortfarande hos Kronofogden till följd av skulder på 90-talet.

      0
      Gravatar ikon för användaren
      Jan Bolmeson
  5. Vit pil

    Jag skulle gärna läsa lite reflektioner om den rådande flyktingkrisen på bloggen. Även om frågan är infekterad så borde varje seriös ekonomiblogg, som gör anspråk på att ha sin förankring i samtiden, beröra saken! Kommer fenomenet att påverka samhället och befolkningen och på vilka sätt i så fall. Spekulationer är även de intressanta, framförallt om de vilar på fakta.
    Sprid sanning och bringa klarhet i ett snårigt och känsloladdat ämne, siffror talar ett tydligt och opartiskt språk.

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Gustaf
  6. Vit pil

    Kommer bli väldigt intressant att se vad som kommer att hända. Har folk blivit smartare och mer informationskritiska och analytiska mha internet? Kommer vi se en hajfena eller en kulle på den här bostadsbubblan när den spricker?

    Problemet är att folk inte förstår att 1.5-2.5% ränta inte är normalt, utan snarare det dubbla. Sen är människor alltid så fruktansvärt optimistiska med deras karriär. Självklart tjänar jag 30% mer om 5 år…sure…
    Gick du in på bostadsmarknaden för 5 år sedan har du aldrig upplevt en högre ränta än ca 3%, och nu har det gått rätt ”lång” tid och det har bara blivit bättre – du tror nu att det här är normen.

    Jag förstår inte att politikerna inte tar det här på allvar, om man tror att flyktingsinvandringen är att kalla katastrof så vette fan vad man ska kalla om bostadsmarknaden förlorar 4 års värde över 3 månader för? Ragnarök?

    När det händer kommer det att hända fort.

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Maximilian
    1. Vit pil

      Jag håller delvis med. Dock tror jag inte det kommer gå fort. Historiskt sett brukar en nedgång ta ca 2-5 år och vara mellan 25 – 35 %. Här kan det dock bottna lite längre ner. Men det kommer vara en utdragen sak.

      0
      Gravatar ikon för användaren
      Jan Bolmeson
  7. Vit pil

    Om 65k svenska bolånetagare inte klarar av 0,64 %enheter högre ränta så kanske de bör sälja huset/lägenheten och antingen skaffa en hyresrätt eller köpa ett billigare hus/lägenhet. Jag anser inte att ränteavdraget bör vara kvar enbart för att 65k inte kan hantera sin ekonomi och därigenom äventyra hela bostadsmarknaden! Lös det via ett riktat bidrag eller skattelättnad på annat håll. Jag är helt för att plocka bort ränteavdraget, amorteringskrav osv trots att jag har 4,7 milj i bostadslån till min bostadsrätt (skuldsättning 2 688/kvm ;)). Skillnaden är att vi klarar 5-7% ränta så länge ingen blir långtidssjuk eller arbetslös, men så är det väl för de flesta utöver de där 65k. Sen gör man ju ingen förlust förrän man säljer, glöm inte det!!!

    p.s Bankens kalkyler är ett skämt då de räknar på för låga kostnader och inte budgeterar för något sparande alls. De behöver verkligen se över kraven så att folk inte fortsätter överbelåna sig!!

    0
    Gravatar ikon för användaren
    AFC
    1. Vit pil

      De som argumenterar för ränteavdragets avskaffande brukar väl inte argumentera för en generellt högre skatt generellt? Det betyder att ett avskaffande bör kombineras med en annan skattelättnad. Hur denna ser ut kan variera, men t.ex ett ökat grundavdrag vore något som dessutom kommer de med minst inkomster relativt sätt bättre till godo.

      Sen när det gäller bankens kalkyl så skulle jag gissa att den mer är för bankens intresse. Det verkar som det mer tar sikte på deras läge ifall utmätningar blir aktuella – bostadens värde ifall det blir aktuellt att mäta ut den och ditt kassaflöde ifall det blir aktuellt att mäta ut lön (troligtvis stämmer detas siffror väl överens med vad kronofogden anser att du behöver över).

      Kort och gott bör man utgå ifrån egna siffror i sin budget. Vad lägger DU på nöjen, vad lägger DU på mat osv. I sammanhanget när ma. Lägger en budget bör man kunna dela upp det i nödvändiga utgifter och sånt som man kan tänka sig dra in på.

      0
      Gravatar ikon för användaren
      Skyking
      1. Vit pil

        Ja, det ligger mycket i det.

        0
        Gravatar ikon för användaren
        Jan Bolmeson
  8. Vit pil

    Argumentet att priserna på fastigheter ökar pga av bostadsbrist känns alltmer urvattnat. Fastigheter är en tillgång som prissätts på en marknad likväl som guld, olja, aktier, vete o dyl. Handel med tillgångar är cyklisk i sin natur. Fastighetscykeln är dock mycket längre än de flesta inser, och därför tycks de flesta vakna upp lite sent. Hur många minns egentligen 90-talets fastighetskris, alltså hur det egentligen var?

    De kvantitativa lättnaderna från världens centralbanker har mestadels bidragit till högre tillgångapriser på fastigheter, aktier samt högre statsskulder. Det har inte gått till företagande, produktivitetsökning och därmed bidragit till lägre arbetslöshet.

    Kontentan är att det lär bli väldigt tufft för väldigt många, tyvär långt fler än vad prognosmakarna gissar på.

    Mvh

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Johan

Få månadens bästa tips och artiklar!

Få de bästa tipsen, videoklippen och artiklarna från bloggen
till din mejl ungefär en gång i månaden. Tack! /Jan :-)

Genom att prenumerera godkänner du villkoren för nyhetsbrevet. Du kan avsluta när du vill.