På exekutiv auktion med banken som motpart

lärdomar från ett par exekutiva auktioner

Jan Bolmeson

5 mars, 2013

Spännande dag idag! Jag var till och med lite nervös innan, vilket är en känsla som jag värderar eftersom det är ett tecken på att jag gör något nytt, ovant, obekvämt men framförallt utanför min egen bekvämlighetszon.

För att göra en lång historia något kortare. För ett par månader sedan var jag och Caroline på en exekutiv auktion på Kronofogden i Malmö, där ett litet hyreshus i Malmö skulle gå under klubban. Eftersom det låg just i Malmö så var intresset enormt och huset gick till och med ett par hundratusen över marknadsvärdet när budgivningen till slut var klar. Men, Caroline som var lite tidig, såg att där var ett hus på auktionen innan utan att där var någon som lade något bud. Vi fick reda på att det skulle auktioneras ut igen, nämligen idag.

Eftersom jag höll utbildning i Stockholm när visningen var, så gick Caroline dit själv och kollade och konstaterade att det var i helt okej skick. Det lite surrealistiska var att det låg granne(!) med huset som vi var och bjöd på vid den här tiden förra året och som jag skrev om i min artikel ”7 nej senare…. En sann historia om en förhandling med banken om att låna pengar till ett litet hyreshus”. Galet! :-)

Men, idag så var det då dags för den exekutiva auktionen. Huset var en liten gård med två lägenheter, några stallplatser och lite mark. Värderingen låg på 3.000.000 kr, taxeringsvärdet på ca 1.600.000. Vi gjorde vår hemläxa med kalkyler och beräkningar och kom fram till att vi kunde gå upp till ett bud på ca 1.3 miljoner. Där var fortfarande affären lönsam vid en uthyrning, där fanns då bra med buffert och marginal för att fixa till saker såsom eventuellt skulle behöva fixas till som värmepanna, ett läckande tak och lite annat.

Vi kommer till auktionen och vi var som vi hoppades ensamma – nästan iaf. skulle det visa sig. Där var två bankdirektörer (tänk att man fortfarande har det på visitkortet : ) från banken som hade inteckningen på 3.400.000 kr. Det var mycket förväntan och samtidigt nervöst eftersom för en gångs skull så hade vi inte finansieringen färdig. Men eftersom vi inte vill gå över 1.300.000 så tänkte jag att det är klart att man borde kunna fixa den i efterhand, vi har ju alltid fått det när vi har sökt innan. Men ändå ovant att göra, det för skulle vi inte få lånet, så kan handpenningen som man måste betala kontant på plats på 10 % av beloppet gå förlorad.

Mötet sätter igång med två kvinnor från Kronofogden som hälsar oss välkomna, går genom sakframställan och konstaterat skyddsbeloppet på 67.000 kronor. Fram till idag så trodde jag att det var det minsta värdet som kronofogden accepterat för en auktion. Men så är det tydligen inte, kronofogden har ett visst ansvar mot personen som har sin egendom utmätt, eftersom skillnaden mellan auktionens värde och skulden blir ju en restskuld för personen.

Eftersom vi var själv gick sammanträdet ganska snabbt och auktionen satte igång. Jag frågar om skyddsbeloppet och får svaret att eftersom det skiljer sig så mycket från marknadsvärdet så är det ointressant. Ojdå! Jag som hade tänkt lägga 100.000 som första bud…. Men jag fångar mig och lägger 500.000 som första bud. Förrättaren tittar på representanterna från banken som nekar budet.

Vad som händer då är att förrättaren bestämmer sig för att pausa auktionen för att vi ska kunna gå ut och prata med bankens representanter och förhandlingen börjar. Vi höjer vårt bud till 1.000.000 SEK, banken fortfarande ovillig, vi höjer vårt bud till 1.500.000 som jag och Caroline bestämde var vårt slutbud så att vi inte skulle ryckas med (jag var ärligt talat också lite osäker på finansieringen av ett större belopp, eftersom vi bara har en fast inkomst). Banken är tveksam, men bestämmer sig för att kalla ut förrättaren. Efter ett par minuter kommer de tillbaka in.

Jag vet inte vem som fattade beslutet, men förrättaren bestämmer i alla fall att det inte är lönt att fortsätta auktionen. Så, inget hus denna gången heller. Men det gör inget, för lärdomen och upplevelsen var faktiskt ganska häftig. Vi lade ändå ett bud! :-)

Jag och Caroline åkte och fikade lite på Katrinetorp sedan och konstaterade att det faktiskt ändå var väldigt värdefullt. Framförallt så lärde vi oss att skyddsbeloppet faktiskt inte är så intressant, eftersom banken och kronofogden gärna vill ha ett värde på ungefär 75 % av marknadsvärdet. När vi pratade med bankdirektörerna utanför så sa de att de skulle ha släppt huset för 2.000.000. Men det var utanför det som jag och Caroline hade bestämt, så vi var stolta över att vi höll oss till vårt ord, till vår kalkyl och vår plan.

Jag tror genuint att det fortfarande skulle vara en hyfsat bra affär på 2 Mkr under förutsättning att man skulle bo på gården och utnyttja det mer som en hästverksamhet. Men det var inte vår ambition, utan vi ville mer ha det som en ren uthyrningsverksamhet och marginalen – både det löpande kassaflödet och värderingen – blev enligt vår kalkyl för liten.

Det enda jag ångrar att jag blev lite stressad i förhandlingssituationen med bankmännen, jag var inte riktigt förberedd och hamnade i stresskonen. Så här i efterhand så skulle jag lagt upp förhandlingen annorlunda. Jag kunde ju med lite förberedelse förutsett alla deras argument och bemött dem lite smidigare – men det är ju så, träning ger färdighet och det här var första gången på exekutiv-auktion-förhandla-med-bankdirektör-gymmet…

Samtidigt så har jag ändå lite svårt att släppa den där (nybörjar)känslan av att ha missat en affär. Men den har jag ändå lärt mig att sluta lyssna på. Där går tåg från stationen hela tiden och spelet är ju inte slut på långa vägar än. Tänkte mejla de två bankmännen ikväll och ge dem en deal de inte kan motstå… :-)

Skoj det här, definitivt inte den sista auktionen vi är på. Det roligaste var dessutom att Caroline verkar ha fått blodad tand och tyckte också att det var väldigt roligt. Det är jag nästan gladast för.

To be continued vid tillfälle!