Räknexempel på en hyresfastighet

Räknexempel på en hyresfastighet

Ett räkneexempel på en fastighet jag lade bud på i Svedala för ett litet tag sedan
Räknexempel på en hyresfastighet

Jag tycker att en av de bästa investeringarna som man kan ha är en hyresfastighet, det är också ett av mina långsiktiga mål tillsammans med en skogsfastighet. För ca två veckor sedan lade jag tillsammans med en kompanjon ett bud på följande fastighet. Eftersom jag ofta får frågor på hyresfastigheter följer nedan mitt resonemang.

Fastigheter är en investeringsform som jag gillar framförallt för att:

  • de ger en förutsägbar inkomst (och förutsägbara utgifter)
  • de går ofta att belåna till förmånliga villkor
  • de är relativt enkla att räkna på
  • de ger bra skattemässiga fördelar och effekter
  • de är långsiktiga investeringar

Naturligtvis finns där också ett antal utmaningar och nackdelar med fastigheter. De största utmaningar som jag ser är att:

  • de kräver hög kapitalinsats
  • de kräver en hel del kunskap
  • vid mindre fastighet kräver det även tid

Dock går de flesta av dessa nackdelar att lösa eller komma förbi på olika sätt.

Exemplet: Fastighet i Svedala

För ungefär två veckor sedan var jag och tittade på en fastighet som motsvarade många av de krav som jag ställer på en fastighet. Det gick dessutom så pass långt att jag lade bud på den tillsammans med en god vän. Däremot fick jag för ett par dagar sedan besked från mäklaren att där har kommit ett högre bud. På nivån av de nya buden anser jag inte längre att affären är tillräckligt förmånlig och därmed har vi valt att inte följa med i budgivningen.

Därför tänker jag istället att affären kan bli ett bra case för att illustrera tankegångarna som jag har när jag tittar på en fastighet.

Den aktuella fastigheten var ett hus i Svedala (ca 15 km öster om Malmö) med 7 st hyreslägenheter och en butikslokal.

Det som jag spontant gillade med fastigheten (som jag fick mejlad till mig från en vän på en mäklarfirma) var framförallt:

  • Den ligger i rätt prisklass där jag tittade (ca 5 – 8 Mkr)
  • Den ligger i närheten av Malmö (mindre än 20 minuters bilfärd)
  • Den ligger nära en tågstation som går in Malmö
  • Läget på fastigheten var bra i centrala Svedala
  • Siffrorna såg hyfsade ut vid första anblick

Ekonomiska siffrorna givna av mäklaren

Ursprungssiffrorna från mäklaren såg ut som följer:

Pris på fastigheten 7 750 000 kr
Hyresinkomster 697 092 kr
Driftkostnader 156 849 kr
Antal lägenheter 7 st
Bruksarea 675 m²
– varav lokal 182 m²
– varav lägenheter 493 m²
Pantbrev 10 000 000 kr

Från dessa kan man härleda följande siffror:

Driftnetto (= inkomster – driftutgifter) 540 243 kr
Direktavkastning (= driftnetto / pris) 6.97 %

En sak har jag dock lärt mig efter att ha räknat på och tittat på många fastigheter och det är att inkomstsiffrorna nästan alltid är korrekta, medan drift- och underhållsiffrorna kan variera en hel del och därför anser jag att man bör räkna dessa utifrån schablon.

Steg 1. Räkna om siffrorna baserat på schablonsiffror

Eftersom mina vänner som är fastighetsägare, och än viktigare banken, ofta utgår från schablonsiffror i sina kalkyler tycker jag att det är lika bra att man gör det själv med. De schablonerna som både jag och bankerna brukar använda ser ut ungefär som följer:

Driftschablon hyreslägenhet 450 kr/m²
Driftschablon butikslokal 320 kr/m²

Dessa siffror stämmer dessutom överens med SCB och deras siffror som är ett genomsnitt av alla hyresfastigheter i Sverige. Räknar man på lägre siffror, brukar nämligen ändå bankerna korrigera dessa till ovanstående. Den enda gången man kan motivera lägre siffror initialt är på nya fastigheter, men knappt då.

Det gav följande förändrade siffror:

Drift hyreslägenheter (= 450 kr/m² x 493 m²) 221 850 kr
Drift butikslokal (= 320 kr/m² x 182 m²) 58 240 kr
Total drift 280 090 kr
Nytt driftnetto (inkomster – total drift) 417 002 kr
Ny direktavkastning (driftnetto/pris) 5.38 %

Utifrån den här nya tabellen kunde jag dra slutsatsen att affären var inte så bra som den initialt verkade (vilket de sällan är).

Steg 2. Jämför direktavkastningen

Den springande punkten i en affär av det här slaget är direktavkastningen. Den genomsnittliga direktavkastningen för en hyresfastighet i Sverige är ca 5 % per år. Men där är en stor spridning på den direktavkastningen, då t.ex. en hyresfastighet i Malmö stad ligger runt 3-4 %, i Stockholm/Göteborg sannolikt även lägre. När jag var i Borlänge och förläste så jag exempel på flera fastigheter med avkastningar på uppemot 10 %.

Förklaringen ligger naturligtvis i att där är olika risker i de olika orterna. I Malmö och de andra storstäderna är det i princip omöjligt att få tag på en hyreslägenhet då efterfrågan är så stor och tillgången obefintlig. Eftersom risken är så låg sjunker också avkastningen. Som exempel kan jag ta en kompis i Malmö som äger en fastighet som på 24 timmar fick över 128 ansökningar till en tom 3:a han hade i ett av sina hyreshus. En annan kompis i Göteborg fick över 90 svar på en övernattningslägenhet i en omgjord och fräsch källare.

Däremot ett par mil utanför Borlänge är vakansgraden (andelen tomma lägenheter) och risken för att ha en hyreslägenhet tom, betydligt större. Därför behöver man också en högre direktavkastning, för att kunna ta hänsyn till det.

När jag kollade vad den lämpliga nivån för en direktavkastning i Svedala var, fick jag uppskattningar kring 6.5 % från mina vänner och bankkontakter.

Steg 3. Räkna om priset baserat på direktavkastningen

Nästa steg är således att värdera om fastigheten utifrån den framräknade direktavkastningen och driftnettot.

Direktavkastning =  driftnetto / pris på fastigheten

Löser vi ut ”pris på fastigheten” från ekvationen ovan blir det istället:

Pris på fastigheten = driftnetto / direktavkastning

Det ger att vid det nya och omräknade driftnettot blir priset istället:

417 002 kr / 6.5 % = 6 415 415 kr

Efter att ha tittat på fastigheten och konstaterat att inga allvarliga fel förelåg, var det också det budet som vi lade på fastigheten.

Steg 4. Säkerställ finansiering med banken

Jag har varit i många förhandlingar med banken och jag tycker mig vid det här laget ha lärt mig hur de resonerar.

De räknar på ungefär samma schablonssiffror som jag. Sedan jag började följa ”mallen” ovan har jag inte längre fått invändningar kring att siffrorna som jag fick tidigare. Tvärtom får jag ofta feedbacken att siffrorna ser ”rimliga” ut. Det som jag också har lärt mig är framförallt kring belåningsgrader.

Om man kan gå in med 25 % handpenning så slipper man gå in med sin vanliga ekonomi som säkerhet. Det betyder att man kan ”isolera” affären från sin egen privatekonomi, man behöver inte gå in med borgen, man behöver inte redovisa hur mycket man tjänar, om man är arbetslös eller inte. Vid 25 % handpenning och ett läge där kalkylen går ihop enligt ovan så räknar man med att fastighetens ekonomi går ihop av sig självt.

I exemplet ovan stämde jag av med både Swedbank, SEB och Sparbanken Öresund alla bekräftade mina antaganden.

Mitt initiala mejl till bankerna

Så här såg mitt första mejl till bankerna ut efter att jag tittat på fastigheten på nätet och innan jag varit ute och tittat på den:

Hej,

Hoppas att allt är väl. Jag är intresserad av att köpa följande fastighet med 25 % handpenning och vill belåna resten på dess egna kassaflöde. Är det något ni kan tacka ja till? (jag ska ut och kolla på fastigheten i nästa vecka, men det ser lovande ut)

Hälsningar,

Jan

Mitt andra mejl till bankerna

Därefter åkte jag ut och tittade på fastigheten med en vän och därefter mejlade jag följande till banken:

Hej,

Jag har varit och besökt fastigheten som jag mejlade dig om igår och den är tillräckligt intressant för att gå vidare med. Bifogat finner du min kalkyl.

Jag har även besökt Svedalahus (jmf. MKB), de har 3000 st personer i kö och den genomsnittliga väntetiden är 5 år för en hyreslägenhet. Vid eventuell vakans så var deras rekommendation att bara komma till dem. Huset ligger så centralt man kan komma i Svedala och 50 m från pågatågstationen. Huset är i ok skick. Allt är uthyrt idagsläget, där finns 3 månadshyror deponerade i förväg på alla bostäder. Lokalen har haft samma ägare sedan 2005.

Frågor:
1. Om jag köper den med 25 % handpenning vilka är era villkor?
2. Om jag köper den med en lägre handpenning t.ex. 15-20 % handpenning, går det? Till vilka villkor?

Hälsningar,
Jan

Svaret från bankerna:

Nedan ser ni svaret på mejlet ovan från bank #1:

Nu har jag ju bara kunnat göra en kreditprövning med dig som köpare som privatperson då det ju i dagsläget inte finns något bolag att riskbedöma. Med de förutsättningarna skulle vi kunna vara med på finansiering av köp av fastigheten vid insats 25 % och belåning 75 %, amorteringen skulle landa på ca 100 000 kr per år. Detta vid köpeskilling uppåt 7 miljoner. Går det över 7 miljoner så kommer det krävas en större insats från din del, vänligen stäm av med oss om du skulle hamna i en sådan situation.

När det gäller pris så är det tidigt i processen, men för dig som köpare som privatperson/enskild firma skulle räntan landa runt 2,40 %. Vid köp i Bolagsform, skulle räntan troligen initialt hamna lite högre då det inte kommer att finnas någon historik på bolaget. Vi hörs!

Vänliga hälsningar
XXXX

Svaret från bank #2

Hej,

På dina frågor nedan och då jag vet att du har järnkoll på marknaden så skulle jag vilja vända på frågan:
1. Vilken ränta skulle du känna vara juste. Så får jag räkna på det och se om det är gångbart och även en bra affär för oss
2. Om det är starka kredittagare känns det O.K, och bra kassaflöde i fastigheten. Då med högre amortering på ”toppen”, låt säga att ni ska komma ner till 75 % BV inom 3- 5 år. Jag kan inte din privata ekonomi men utgår från att den är stark. Kommer du att köpa fastigheten tillsammans med din hustru (riskmässigt såklart bättre med 2 kredittagare än 1 en) ?

Önskar en riktigt trevlig helg
YYY

Både bankerna var således positiva. Svaret från bank #2 är ju nästan bäst och är faktiskt en bra feedback på det varumärke som jag har byggt upp under åren. Å andra sidan var det ett jättebra sätt att få mig att lägga första budet. :-)

Steg 5. Räkna ut avkastning på eget kapital

Som en kul räkneövning (och för att förstå varför fastigheter och belåning är förmånligt) kan man räkna ut vad avkastningen på eget kapital blir. Med eget kapital i det här fallet menas de pengar som du själv behöver sätta in, i det här fallet handpenningen på 25 % som jag räknar med. Den varierar naturligtvis med räntan, men utgår jag från räntan som jag fick som första bud från bank #1 på 2.40 % så blir det:

Driftnetto 417 002 kr/år
Handpenning (25 %) 1 625 000 kr
Inteckning (75 %) 4 875 000 kr
Räntekostnad på inteckningen (2.40 %/år) 117 000 kr/år
Betalnetto (driftnetto – ränta) 300 002 kr/år
Avkastning på handpenning (betalnetto/handpenning) 18.46 %

Det betyder vid ovanstående scenario så är avkastningen på det egna kapitalet nästan 20 %, vilket är anledningen till att fastighetsaffärer på det här sättet ofta är väldigt förmånliga. Det är också anledningen till att t.ex. Akelius kan betala 6.5 % avkastning till oss investerare som lånar ut pengar till deras ”handpenning” till nya fastigheter.

Vid olika räntesatser ger det följande resultat och avkastning:

Räntesats Resultat (kr/år) Avkastning (%)
Ränta på 1.90 % 324 375 19,96 %
Ränta på 2.50 % 254 500 15,66 %
Ränta på 3.50 % 189 500 11,66 %
Ränta på 4.50 % 124 500 7,66 %
Ränta på 5.50 % 59 500 3,66 %
Ränta på 6.50 % -5 500 -0,34 %

Dock behöver man i räknemodellen även ta hänsyn till att fastigheten kommer ju inte ha samma värde i all framtid, utan man behöver skriva av den. Den vanliga avskrivningen för hyresfastigheter brukar vara 50 år, vilket ger 2 % avskrivning per år. Man kan likna det vid en amortering, så att om 50 år ska huset inte vara värt något och inte lånet heller. Det ger vid omräkning:

Avskrivning 50 år (2 %/år) 130 000 kr/år
Resultat före skatt 170 002 kr/år

I det här fallet var planen att starta ett aktiebolag och äga fastigheten via bolaget eftersom vi var två familjer som skulle dela på den (annars räknas det som näringsverksamhet och blir en enskild firma).

Övriga saker att ta hänsyn till

Engångsavgifter

Vid ett köp av en fastighet tillkommer där engångsavgifter som man behöver ta höjd för vid köptillfället. Engångsavgifterna är:

Stämpelskatt (bolag) 4.25 %
Stämpelskatt (privatperson) 1.50 %
Pantbrevsavgift 2.00 %
Besiktningskostnad ca 20 000 kr

Jag brukar inte räkna med dessa i kalkylen ovan då de är av engångskaraktär och avser man äga fastigheterna på lång sikt så är de ofta försumbara.

Renoveringsbehov

Om fastigheten är i behov av renovering vid inköp är det naturligtvis något som man måste ta hänsyn till initialt. Jag själv brukar ta in en offert på vad det kostar att åtgärda och sedan dra av det mot köpeskillingen.

Skambud – man ska skämmas när man lägger budet

Är man i en situation där man är ensam budgivare och objektet har varit till försäljning länge, kan man också passa på och lägga skambud. Där finns fastighetsägare där jag har hört att deras strategi är att lägga ut riktiga skambud på många fastigheter. Förr eller senare nappar någon.

För att få en känsla för hur det kan se ut, så tittade jag i ett annat sammanhang för ett tag sedan på en fastighet som låg ute på 10 900 000 kr. När jag lät en professionell värderingsfirma göra en värdering visade det sig att den inte var värd mer än ca 4.5 – 5.5 Mkr. Den gick senare på lite över 6 Mkr. Sedan dess brukar jag skoja att definitionen på ett skambud är att man ska skämmas när man lägger det.

Undersöka risken för att inte få lägenheterna uthyrda

Det finns flera sätt att undersöka och uppskatta risken för att inte få fastigheten uthyrd. Nedan följer mina favoritsätt:

  1. Kontakta det kommunala bostadsbolaget och fråga hur lång tid det tar att få en hyresfastighet i orten.
  2. Fråga banken och få deras uppskattningar av vakansgrad (de har schabloner för olika områden)
  3. Sätt ut en annons på blocket och se hur stort intresset är.

Slutord och sammanfattning

Till syvende och sist blev det ingen affär – även om fastigheten inte är såld, så affären kanske inte är död, men för mig lever den inte. Jag är inte beredd att gå särskilt mycket under min direktavkastning på 6.5 % och därmed mitt bud på runt 6.5 miljoner.

Anledningen är, som jag skrivit ovan, att med ett högre pris så sjunker avkastningen. På 7.2 Mkr som är det liggande högsta budet vad jag vet så tycker jag att avkastningen inte motsvarar risken eller värdet. Då finns det andra ställen att investera sina pengar. T.ex. som jag beskriver i nybörjarportföljen eller t.ex. Akelius preferensaktier som ger en 6.5 % direktavkastning. Då är det dessutom en placeringar som är helt likvida och inte kräver någon tid i anspråk överhuvudtaget.

Vad ska man göra om man inte har 25 % till handpenningen?

En av de  vanligaste frågorna jag får – och en situation jag varit i ganska länge själv – är vad ska man göra om man inte har råd till handpenningen. För det första behöver man se efter så att man inte är lurad av sin mentala bokföring, det vill säga att man faktiskt har pengarna tillgängligt t.ex. som ett övervärde i sitt boende (=skillnaden mellan värdet på boendet och skulderna). Många, särskilt lite äldre människor, som jag träffar har nämligen pengar till handpenningen där.

Det andra sättet, om man tjänar bra, är att man kan köpa huset som privatperson. I vissa fall – särskilt om man kan tänka sig att bo där också – har jag varit med om att bankerna har tillåtit belåningsgrader ända upp till 85 %, vilket inneburit att man själv bara har behövt gå in med 15 % handpening (samma som köp av privatbostad).

Det tredje sättet är att gå ihop flera för att köpa en fastighet. Antingen kan man gå ihop med människor man känner eller så kan man använda några av de företag som idag ”poolar” ihop människor som är intreserade av att äga fastigheter, men inte vill göra det direkt själva, inte har råd eller vill sprida sina risker. Naturligtvis tar dessa betalt för det, men i många fall är det ändå värt det.

Exempel är:

  • Svenska Bostadsfonden – de startar 1-2 gånger per år ”fonder” (är egentligen AB:n) som köper upp hyresfastigheter i mellanstora svenska städer.
  • Tessin.se – en hemsida där man genom crowdfunding går in i olika fastighetsprojekt
  • Sedan finns det naturligtvis även riktiga fonder som bara investerar i fastigheter. Dessa kallas ofta på engelska REIT, där en av mina favoriter är Vanguard REIT som är en indexfond med låga avgifter.

Sedan kan man naturligtvis också direktinvestera i svenska fastighetsbolag där det finns en uppsjö.

Det här var mitt försök att sammanfatta hur jag tänker kring fastigheter och det jag har lärt mig på min resas hittills. Jag tar gärna emot feedback, så kommentera gärna!

Relaterade artiklar

Relaterade etiketter och ämnen

akelius preferensaktie, amortering, bolåneräntan, direktavkastning, ekonomisk intelligens, hyresfastigheter, läsarfråga, Nybörjarportföljen, räkneexempel, schablonsiffror, svenska bostadsfonden, Vanguard, Vanguard REIT

Kommentera

61 kommentarer finns till denna artikel:

  1. Vit pil

    Hej!
    Ja är en elev och har några frågor om hur någon hyr ut ett lägenhet. Detta är för skolarbete. Om det är möjligt att få förklaring över hur man beräknar hyresintäkter och direktavkastning när man har bostad och hyr ut den.
    Tack för hjälpen, mvh Marla Artin

    Gravatar ikon för användaren
    Marla Artin
  2. Vit pil

    Hej Jan,

    Tusen tack för bra information kring hyresfastigheter. I alla sammanhang där jag kommit i kontakt med investeringar av bostäder att hyra ut, pratar samtliga om hyresfastigheter med flera lägenheter.

    Jag funderar på att börja i mindre omfattning och köpa en lägenhet att hyra ut i Helsingborg för ca 600 000 kr med avgift på ca 2000 kr/månad. Det finns en stor efterfrågan kring ettor och en betalningsvilja på ca 6000 kr/månad. Med beräkningar enligt din modell blir direktavkastningen ca 20 %. Om bostadsrättsföreningen är ok med andrahandsuthyrning så borde väl detta vara en bra affär?

    Vilka nackdelar/risker ser du med att investera i endast en lägenhet att hyra ut istället för en hel hyresfastighet?

    Tack för en inspirerande blogg!

    Med vänliga hälsningar,
    Susan

    Gravatar ikon för användaren
    Susan
    1. Vit pil

      Ja, det stora problemet är ju att många föreningar inte tillåter det tyvärr. Det går med ägarlägenheter har jag för mig men inte bostadsrätter.

      Gravatar ikon för användaren
      Jan Bolmeson
  3. Vit pil

    Hej!
    Tänker på avkastning på eget kapital i det här fallet.

    Avkastning på handpenning = betalnetto/handpenning

    Men då tar man inte hänsyn till skatt? Borde inte avkastning på handpenning vara:

    (Betalnetto – skatt på vinst) / handpenning ?

    Med vänlig hälsning, Jesper

    Gravatar ikon för användaren
    jesperbennylukas
    1. Vit pil

      Man räknar alltid all avkastning innan skatt. För att komma fram till vad det blir i handen så behöver du subtrahera skatten senare.

      Gravatar ikon för användaren
      Jan Bolmeson
  4. Vit pil

    Hej Jan! Mycket intressant blogg! Jag delar dina tankar att äga både hyreshus och skog. Det vore intressant att läsa dina tankar kring investering av en skogsfastighet. Jag har fått för mig att det är svårt att få ihop ekonomin kring ett skogsköp om man inte kan köpa hela fastigheten utan lån. Då kanske det är bättre att börja med hyreshus och sedan placera vinsten i en skogsfastighet på sikt? Som sagt, kanske ett tips på ett framtida inlägg om investeringar?
    /Charlie

    Gravatar ikon för användaren
    Charlie
  5. Vit pil

    När man räknar fram direktavkastningen, bör man inte räkna med räntekostnaderna från banken? Det är ju en månadskostnad likväl som driftskostnad.

    Gravatar ikon för användaren
    Andreas
  6. Vit pil

    Hej!
    väldig intressant artikel
    jag har en sak att kommentera om vilken är:
    under steg 3 (Pris på fastigheten) du har delat den nya driftnetto på den gamla direktavkastning, Varför?
    den nya direktavkastning är 5.38 % och inte 6,5%
    eller har jag missat något ?
    tack
    MVH
    Magd

    Gravatar ikon för användaren
    magd
  7. Vit pil

    Jag undrar över en fastigheten som säljs genom en aktieöverlåtelse och i detta aktiebolag finns det en skuld på 3,5 milj.
    Utgångspriset på objektet hos mäklaren är 8 milj, min fråga är låt oss säga ifall man får köpa objektet för 8 milj skall man då lägga på befintliga 3,5 milj i skuld på dessa 8 milj? Hur ser banken på detta? Jag antar att jag får lägga in 25 % på köpepriset så att säga 2 milj eller måste jag lägga in mer kapital för att ta höjd för befintlig skuld?

    Gravatar ikon för användaren
    Daniel
    1. Vit pil

      Bästa sättet är att fråga banken. Man kan även ha en ”träningsbank” där man tränar innan man går till sin riktiga bank. De brukar nämligen säga ungefär samma saker är min erfarenhet.

      Gravatar ikon för användaren
      Jan Bolmeson
    2. Vit pil

      Fick nedanstående kommentar på mejl från en f.d. banktjänstekvinna:
      —————————————
      Enligt svensk lag får man inte använda kapitalet i ett inköpt aktiebolag för att förvärva bolaget. Ingen seriös bank ställer på detta och bryter mot lagen.

      Låt oss ta ett exempel. Hyreshus värderat till 8 000 000, belåning 2 000 000.
      Hyresfastigheten säljs på konventionellt sätt:
      Köpeskilling 8 000 000
      Lån 75% -6 000 000
      Kontantinsats 2 000 000
      Tillkommer lagfartskostnad . Har du en tillmötesgående bank, kanske du dessutom på ett på topplån på cirka 400 000 vilket minskar kontantinsatsen som då hamnar på 1 600 000 + lagfart.

      Köpa aktiebolaget där hyreshuset ingår:
      Eftersom du inte får använda övervärdet i aktiebolaget blir kontantinsatsen 8 milj – 2 milj = 6 miljoner. Lagfartskostnad utgår ej.
      Går detta att lösa? Är du en bra kund kanske banken låter dig pantsätta aktierna i bolaget till 50%. Då sjunker kontantinsatsen till 3 milj. Räntan är dock inga 1,5% utan snarare 5%.

      Hur gör man i praktiken. Du får bilda två aktiebolag. Ett moderbolag och ett dotterbolag. Du får skjuta in det belopp som banken kräver i moderbolaget, 3 miljoner eller något annat. Moderbolaget lånar ut pengarna till dotterbolaget. (Ett moderbolag får låna ut pengar till ett dotterbolag men inte tvärtom). Dotterbolaget köper fastighetsaktiebolaget, med moderbolagets pengar samt ev. belåningen av aktierna i fastighetsbolaget. Efter kommande bokslut fusionerar man dotterbolaget och fastighetsbolaget. Sedan kan man strukturera om lånebilden och få bort lånet med hög ränta.

      Förvärva ett fastighetsbolag i stället för att ”köpa rent” är inget som jag rekommenderar nybörjare.Det är absolut ingen nackdel att ga ett hyreshus privat. Än så länge finns både expansionsfond periodiseringsfond och räntefördelning. Jag känner fastighetsägare som äger fastigheter med värde över 100 miljoner, och de äger dem privat. De tar ut lön upp till brytpunkten och tar resten av inkomsten som räntefördelning.

      Gravatar ikon för användaren
      Jan Bolmeson
  8. Vit pil

    Tack för väl presenterade förslag och tips!
    Jag har under en tid skannat marknaden efter en mindre hyresfastighet utanför Stockholm och funderar på att slå till. Jag har en fundering. Som ägare till en bostadsrätt med vinst i en försäljning så funderar jag/vi på att ta denna vinst och lägga som handpenning till en hyresfastighet. Jag undrar om det finns ett tydligt svar på om denna vinst kan skjutas på framöver då köpet av den nya fastigheten är högre än köpet av den tidigare bostaden?
    Är detta möjligt att göra då vi köper som privatperson och sedan har för avsikt att lägga fastigheten i ett AB med ett dotterbolag/koncernförhållande.
    Tacksam för din återkoppling och förtydligande!

    / Kenneth

    Gravatar ikon för användaren
    Kenneth G
    1. Vit pil

      Hej Kenneth,

      Ingen aning, mitt tips är att kontakta Skatteverket. De har en jättebra kundtjänst som hjälper till med sådana frågor. :)

      Lycka till med ditt husköp!

      Hälsningar,
      Jan

      Gravatar ikon för användaren
      Jan Bolmeson
  9. Vit pil

    Hej! Tack för ett jättebra inlägg.
    Jag tänkte på en sak ang. skatter på vinst.

    Om vi har driftnetto på 417 000 kr i det här fallet, kommer vi betala skatt på denna vinsten och därefter betala räntekostnaderna?
    Eller betalar vi först räntekostnaderna och det är det som blir vinsten vi ska beskatta?
    (jag antar i det här fallet att vi förvaltar fastigheten i ett AB)

    Med vänlig hälsning
    /Jesper

    Gravatar ikon för användaren
    Jesper
    1. Vit pil

      Man betalar aldrig skatt på driftnettot. Vid privatuthyrning betalas skatten på intäkt och i bolag på vinst (dvs driftnetto -alla andra kostnader).

      Var räntorna dras beror på hur fastigheten ÄGS, dvs var lånen ligger, inte hur fastigheten förvaltas.

      Gravatar ikon för användaren
      Stefan H
  10. Vit pil

    Hej! Bra skrivit. En sak du bör tänka på är att när du säger att Akelius är ett bättre alternativ för samma avkastning så måste du beakta att Akelius inte är belåningsbar (50%) på samma sätt som fastigheten (75%) vilket innebär att 6.5 %i Akelius är sämre än 6.5 % på fastigheten. I övrigt så med dagens läge tror jag faktiskt 5-5.5 % får anses ok i allafall runt Malmö helsingborg.
    Mvh Staffan / Banderznatch – Twitter

    Gravatar ikon för användaren
    Staffan
  11. Vit pil

    Fantastiskt bra genomgång och upplägg. I tider då fonder och aktier kan vara skakiga kan det kännas bra om man har alternativa investeringar som t.ex. fastigheter. En skillnad är ju dock att de allra flesta behöver låna pengar för att komma igång. Det många inte tänker på är att lånet kan ses som en hävstång och ditt räkneexempel där man lätt kan se avkastning på eget kapital (det man satsat själv) är riktigt bra! Pedagogiskt pris till dig Jan!

    Gravatar ikon för användaren
    LPG
  12. Vit pil

    Hejsan, tack för en bra artikel. Vad brukar driftkostnaden i schablon vara för en restauranglokal?
    Hälsn Janne

    Gravatar ikon för användaren
    Jan Engblom
  13. Vit pil

    Intressant artikel!
    Blir lite konfunderad bara av användandet av ordet handpenning!? Det ser ut som om det motsvaras av eget insatt kapital?

    Gravatar ikon för användaren
    Magnus
  14. Vit pil

    Hej Jan,

    Tack för ett mycket intressant inlägg, kul att få läsa lite bra inlägg om fastighetsinvesteringar på den svenska marknaden, och inte bara utomlands som jag är mest van vid.
    Något jag funderat på vad gäller investering i fastighet är vilken max ränta köpet skall klara av för att vara intressant. Hur tänker du? I inlägget visar du att brytpunkten för en positiv inkomstströmi detta fall låg vid ungefär 6.50% ränta.

    Gravatar ikon för användaren
    Marcus
  15. Vit pil

    Hej

    Tack för en intressant och givande artikel.
    En sak jag kände saknades var hur skatter påverkar avkastningen på investerat kapital.

    Om fastigheten är i bolagsform måste bolaget beskatta vinst och sen vid utdelning är det ännu mer skatt som tillkommer. Är det mer förmånligt att äga helt i privat regi kanske?

    Gravatar ikon för användaren
    George Kurt
  16. Vit pil

    Hej,
    Jag tycker schablonssiffrorna är på tok för höga. Även om många banker räknar så anser jag att det är felaktigt. För en fastighet i normalt skick brukar driften ligga kring 250 kr/kvm enligt min erfarenhet. Lägg sen till 120 kr/kvm för underhåll så tycker jag att man får en mer rättvisande bild. Dock har du väl en poäng i att räkna utifrån bankernas schabloner eftersom många inte ger än lån utifrån ens egna, mer rättvisande, kalkyler. Finns en anledning till att banker är banker och inte fastighetsägare ;)

    Gravatar ikon för användaren
    Selin
  17. Vit pil

    Hej!
    Tack för en bra artikel och en mycket matnyttig blogg!
    Jag håller på att titta och räkna på olika typer av hyresfastigheter. Tycker att det som nybörjare är väldigt bra att ha tillgång till sådana schablonsiffror som du använder för driftkostnader så man slipper förlita sig alltför mycket på prospektdata och antaganden om dessa siffrors rimlighet.

    Tre frågor som jag vore enormt tacksam för om du kunde besvara:
    1. Du nämner att ”banken använder samma siffror”, finns dessa schablonvärden samlade någonstans? Framförallt är jag intresserad av driftkostnad för olika typer av näringsverksamheter.. Till exempel: Lager, verkstad, lätt/tung industri osv.
    2. Även schablonvärden för kvm-hyra för olika typer av lokaler vore kanon att ha tillgång till. Jag har funnit en rapport från SCB som handlar om boende på olika ställen i landet men det vore intressant med näringslokaler. Du råkar inte ha någon länk till detta på lager?
    3. Jag saknar också ett enkelt sätt att beräkna taxeringskostnad på olika hus med olika typkoder. Taxeringsvärdet är ju ofta angivet i prospekten men själva fastighetsskatten är väl som regel inte inräknad i driftkostnaden? Någon enkel procentsats man kan dra för olika typer av fastigheter (industri, hyreshus osv…) för att få ett humm om kostnaden?

    Det var det hela. Tack igen!
    Med Vänlig Hälsning,
    /Kristofer

    Gravatar ikon för användaren
    Kristofer
    1. Vit pil

      Hej Kristofer – jag har tyvärr inte dessa siffror, sorry. Men om du hittar dem får du gärna mejla dem till mig så lägger jag upp dem.

      Gravatar ikon för användaren
      Jan Bolmeson
    2. Vit pil

      Det finns en faktasamlingen som heter Repab. Passar nog bra för att få diverse schabloner kring fastighetskostnader. Kommer nya varje år och indelat i olika kategorier. Kostar en slant dock.

      Fastighetsägarna är nog ett måste för dem som är ”gröna” de kan hjälpa till med hyresnivåer juridisk hjälp och kurser.

      Jobbar själv dagligen med fastighet hos en noterad aktör. Skulle vara kul att ha något eget. Tror ditt resonemang är klokt och lagom försiktigt. Problemen är alltid eget kapital och att man behöver få lite storlek för att tåla plötsliga utgifter. Renoveringarna kommer i slag och slukar hela vinsten på ett år. Största risken när man är liten.

      Gravatar ikon för användaren
      Tobias
  18. Vit pil

    Hej Jan !
    Jag och en vän funderar på att köpa en liten hyres fastighet och har några frågetecken som du kanske kan ge klartecken på !

    Det bästa har jag förstått är att äga en hyresfastighet i är ett AB .
    Men nackdelen som jag ser är att pantbrev % blir 4,25 mot 1,5 i kommanditbolag !
    Stämmer detta ?
    Banken är villiga att låna ut 85% om vi har det i ett kommanditbolag men bara 75% i ett AB .
    Är det klokt att köpa det i ett kommandit bolag ? Sedan undrar jag om vi köper det i ett kommanditbolag och vi är 2 ägare till bolaget ! Kan man sedan starta ett Holing AB som köper komanditbolaget .
    Kan Holding bolaget starta fler komandit bolag om man vill köpa fler fastigheter ?
    Får man kvitta vinster och förluster då ?
    //
    Per

    Gravatar ikon för användaren
    Per Mikael Borslöv
    1. Vit pil

      Hej Per, Jag har tyvärr ingen aning, utan mitt bästa tips är att kontakta en redovisningskonsult. Sorry att jag inte kan ge ett bättre svar.

      Gravatar ikon för användaren
      Jan Bolmeson
    2. Vit pil

      Starta aldrig ett KB. Du får personligen ett borgensåtagande för ALLA skulder, även sådana som din/dina partners skriver avtal om tom utan din vetskap. Allt du äger och har ryker vid en konkurs. Äga huset privat (50% var om ni är två) eller i AB är de enda vettiga alternativen.

      PS Vilken bank är det som är villig att låna ut 85% för ett hus med taxeringskod hyreshus? Eller är det ett 1-2 familjs bostadshus i taxeringskod? I så fall får ni också vid privat ägande låna 85% och troligen med klart bättre ränta än ett nybildat bolag utan kredithistorik.

      Gravatar ikon för användaren
      Stefan H
    3. Vit pil

      Hej Per,
      Jag är också intresserad av att veta svaren på dina frågor. Lyckades du få dem besvarade?
      // Daniel

      Gravatar ikon för användaren
      Daniel
  19. Vit pil

    Hej Jan!

    Tack för en väldigt bra artikel.
    Jag har en fråga gällande avskrivning vid bedömning av lönsamhet vid köp av hyresfastighet.
    Hur gör man en tolkning av detta uttryck på bästa sätt? Exempelvis visar min kalkyl gott reslutat efter år 2-3, exempelvis 70tkr kalkyl reslutat.
    Vilket kalkyl resultat efter avskrivning blir -ca -11tkr (avskrivning 81 tkr dvs 2% på 85% belånat belopp 4 080 tkr.)
    Skulle man då tolka investering olönsam mht negativ resultat pga avskrivningen eller kan man se det på annat sätt?
    Tacksam för all input och hur avskrivning påverkar kassaflödet och bedömning ovan.

    Tack på förhand!
    Mvh
    Albin

    Gravatar ikon för användaren
    Albin
    1. Vit pil

      Svårt att säga något på så lite underlag – men ja, tyvärr är de flesta objekt i sin grundform olönsamma. Det är därför man behöver förhandla eller ha en plan för att förädla fastigheten. Sedan har jag själv lite kluven syn på just avskrivningen eftersom byggnaden faktiskt har ett värde efter 50 år och på så sätt blir ju det en slags amortering som inte är en utgift utan skulle kunna ses som en betalning till en själv.

      Gravatar ikon för användaren
      Jan Bolmeson
    2. Vit pil

      Man kan också se det som att husvärde över tid är direkt korrelerat till hur bra underhåll som utförs.

      Med för lågt eller felaktigt underhåll kan 50år vara för lång tid och som motsats kan en 200årig byggnad kännas rentav lyxig om den fått rätt åtgärder i rätt tid.

      Ekonomer är dock sällan experter på husrenoveringar och underhåll så förenklingen som är hanterbar för ekonomen har helt enkelt hamnat på ”100% avskrivning på 50år”.

      Som med alla förenklade ekonomiska modeller av verkligheten får man själv försöka applicera sunt förnuft för att det i slutänden ska bli rätt. Vad som står i bokföringen är mer en skatteteknisk fråga.

      Gravatar ikon för användaren
      Stefan H
  20. Vit pil

    Tack för en intressant artikel, skulle du vilja skriva mer om ämnet i framtiden är jag väldigt nyfiken på en utökad kalkyl där man även kan se hur olika ägandeformer/bolagsformer påverkar resultatet. skall man lägga till en bolagsskatt på 22 % så lär det väl inte bli mycket kvar om man vill ha ut någon utdelning eller lön till sig själv? Eller din plan kanske är att låter pengarna stanna kvar i bolaget?

    Gravatar ikon för användaren
    Patrik
  21. Vit pil

    Hej Jan!
    I ditt räkneexempel på fastighet i Svedala under steg 5: Räkna ut avkastning på eget kapital.

    Vilken formel i excel har du använt för de följande räntesatserna 1,9 – 6,5%?
    Är betalnetto lika med resultat?
    När jag provar med samma formel som i ditt första exempel under steg 5, så får jag ut samma siffror som i ditt exempel.
    Däremot när jag provar de andra % satserna så diffar det en hel del.
    Jag lägger in samma siffror som första exemplet i steg 5 förutom de nya % satserna
    Något jag har missat?
    Hälsningar/Åsa

    Gravatar ikon för användaren
    Åsa Persson
    1. Vit pil

      Det har nog insmugit sig ett fel i artikeln. Jag noterar också att utfallet inte är riktigt så illa med högre ränta.

      Gravatar ikon för användaren
      David
  22. Vit pil

    Hur har du tänkt kring förvaltning av fastigheten i exemplet ovan? Vad jag kan se så är inte dessa kostnader inräknade eftersom de ligger utanför driftnettot och jag antar därför att du tänker sköta detta själv. Hur mycket skulle det ungefär kosta att lägga ut detta externt för en sådan här fastighet? Jag har kollat på en del fastigheter och det känns som att förvaltningskostnaderna ofta kan äta upp det mesta av kassaflödet om man inte sköter det själv, vilket kan vara både svårt och jobbigt..

    Gravatar ikon för användaren
    Simon
    1. Vit pil

      Hej Simon,

      Ja, det beror på vad det är att göra. Jag har för mig att jag har sett siffror på ungefär 100 kr/kvm och år för fastighetsskötsel. Ofta brukar man räkna att det fungerar på ett objekt med runt 10 lägenheter. Med färre får man räkna med att göra det själv.

      Gravatar ikon för användaren
      Jan Bolmeson
  23. Vit pil

    Jan, glöm inte heller att bort att det får en avsevärd inverkan även på ”avkastning på eget kapital”. För det är ju 25% + 4,25% + lite skrammel = ca 30% som är det faktiska satsade egna kapitalet. Så ”nästan 20% avkastning” är egentligen ”bara” strax över 15%. Gäller att hålla koll på så att man inte lurar sig själv. :)

    @Klas: En Akelius pref ger förhoppningsvis 6,5% och äger du den via tex ISK så är är skatten på räntan nära eller lika med 0. Ett företag ska först betala 22% bolagsskatt på vinsten och sedan ska du dessutom få ut pengarna ur bolaget på något sätt så du kan använda dem för privat konsumtion, dvs 20-50% i skatt till. Helt plötsligt är inte skillnaden så stor längre. Lägg sen till det Jan också poängterar med att tidsåtgången och risken för strul för att sköta ett hyreshus är betydligt högre än att hantera lite aktier. Hyreshus kan vara en bra affär, men det är inte garanterat eller ens lätta pengar.

    @Aman: Man får inte dra av någon moms för verksamhet relaterad till privatbostäder oberoende av hur man äger ett hus. Likaså är hyran man får in från hyresgäster alltid ”utan moms”, såvida det inte är hotellverksamhet eller ett företag man hyr ut till (och då tillkommer momsen).

    Gravatar ikon för användaren
    Stefan
  24. Vit pil

    Ställer mig lite fundersam till att inte räkna med stämpelskatten för den är ”en försumbar engångskostnad”.

    Då ni tänkte köpa i bolagsform så blir det 300.000kr på 7Mkr för bara lagfarten, dvs ca hela vinsten de två första åren… eller 10% av vinsten i 20år…

    Det ska dessutom hostas upp kort efter ett köp (inom 90 dagar). Så ska ni erlägga 25% i egen insats (ur bankens synvinkel) så måste ni i princip ha ca 30% av priset ”on hand”. Likviditetsbrist har sänkt många företag, så jag hade nog tagit med den kostnaden i kalkylen.

    Gravatar ikon för användaren
    Stefan
    1. Vit pil

      Hej Stefan,

      Ja, det var förmodligen en olycklig formulering med försumbar, där det kanske egentligen bara skulle vara en engångskostnad som inte påverkar en långsiktig kassaflödeskalkyl.

      Tack för ditt inspel

      Gravatar ikon för användaren
      Jan Bolmeson
  25. Vit pil

    Hej
    En för oss riktigt aktuell artikel. Vi håller på att räkna på ett hyresfastighet med i stort sett samma siffror som den ni räknade på. Men den säljs i bolagsform.
    Vi har läst på ganska mycket om att köpa fastigheter i bolagsform eller paketering som det också kallas för.
    När den säljs i den formen så är det mest fördelaktigt för säljaren. Säljaren behöver inte skatta för vinsten utan den följer med bolag och blir en latent skatteskuld för dom nya köparna.
    Avskrivningsunderlaget blir också lägre för det skattemässiga värdet är nästan alltid mycket lägre än priset på bolaget annars hade det inte blivit en latent skatteskuld.
    Fördelen för köparen är att den slipper stämpelskatten.
    Vi var beredda att det skulle bli problem med finansieringen när det bokförda värdet var mycket lägre än priset. Vi trodde även att man begår brott mot aktiebolagslagen när skuldsättningen blir så mycket högre än det bokförda värdet.
    Det gick att lösa med att man startade ett nytt AB som man fusionerade med bolaget som ägde fastigheten.Så banken var med oss.
    Det som för oss är lite oklart är att när man har gjort på det viset med en fusion så försvinner möjligheten att ta aktieutdelning dom första åren. Vet inte riktigt varför det är så och har hittat ytterst lite om det. Har du nån aning?
    Bankens krav på oss var lite högre handpenning än 25%, men det var inte mycket.
    Dom ville att vi skulle amortera bort 18% dom första 5 åren tyckte att det var lite väl hårt amortering med en sån hög egeninsats?

    Verkligen en mycket inspirerande artikel och blogg/hemsida.

    Gravatar ikon för användaren
    Mattias
  26. Vit pil

    Hej. Tack för superintressant och pedagogisk artikel. Hur ska man resonera kring hyresökningar och räntebindningstider? Mvh johan

    Gravatar ikon för användaren
    johan
    1. Vit pil

      Det vanliga är väl hyrersökningar i läget mellan 0.5 – 2.0 % per år. Ofta i samråd med hyresgästföreningen. Vad jag har förstått brukar de flesta höja hyran efter en hyreshöjande åtgärd mellan att man byter hyresgäster.

      Gravatar ikon för användaren
      Jan Bolmeson
  27. Vit pil

    Kommer du köpa det som privatperson, finns det inte någon vinning i att äga det som bolag, man kan dra av moms etc?
    Läste någonstans att många hyresvärdar har ett bolag per hus , och det verkar stämma, någon om att när man säljer huset så säljs det inte i traditionell form utan man säljer bolaget som äger fastigheten, ska se om jag hittar informationen igen.
    Men det måste väl ändå vara bättre att ha ett AB då riskerar man inte sin egna ekonomi.

    Gravatar ikon för användaren
    A-Man
    1. Vit pil

      Det blir ju ofta en näringsverksamhet i vilket fall som (förutom i undantagsfall) och då är min upplevelse att ska det vara en EF (eller motsvarande) så kan man lika gärna göra det till ett AB.

      Gravatar ikon för användaren
      Jan Bolmeson
  28. Vit pil

    Tack för ett bra inlägg. Jag går också och drömmer om en hyresfastighet. Det som främst hindrar planerna är mest att jag inte riktigt vill binda mig vid en geografisk plats just nu. Men även bristen på objekt där potential att komma upp i mitt avkastningskrav hindrar. Enligt Gunter Mårder kan man inte bara köpa en fastighet och driva vidare som tidigare om man skall få en överavkastning jämfört med ex fastighetsaktier. Man måste ha någon form av idè eller annan fördel som innebär att man kan minska kostnaderna eller öka intäkterna. Det skulle kunna vara att köpa en gammal herrgård och bygga om till fullbelagt lyxvärdshus eller liknande.

    Undrar lite varför du inte är helt tydlig med att du planerar köpa fastigheten i ett AB i dina mail till bankerna. Eller är det underförstått när de skriver ”belåna resten på dess egna kassaflöde”? Sen tycker jag att 4.25 % stämpelskatt är lite väl mycket för att inte ta med i kalkylen. Det är ju ingen komplicerad beräkning direkt och även om det är en engångsutgift så är det ju en betydande sådan.

    Gravatar ikon för användaren
    Sparatilltusen
  29. Vit pil

    Hej Jan,

    ett pris om 7,2 Mkr, 25% eget kapital och ovanstående antagande om ränta (2,4%) ger en avkastning på det egna kapitalet om 16%. Jag har svårt att förstå hur detta skulle vara en sämre investering än exempelvis Akelius preferensaktie som ger 6,5%, visserligen helt likvid och utan någon större risk. Självklart är det mycket viktigt att inte betala ett överpris i en fastighetsinvestering och det finns säkert bättre förvärvsmöjligheter än just det nämnda objektet men 16% jämfört med 6,5%… Antar att du tänker dig att fastighetsinvesteringen efter avskrivning ”endast” ger ca 8% per år. Jag förstår dock inte varför man ska behöva se det som att fastigheten tappar i värde. Med den avsättning för periodiskt underhåll som du har med i din kalkyl (ren driftskostnad inkl skötsel, akut underhåll, etc motsvarar sannolikt ca 320 kr/kvm av totalt avsatta 450 kr/kvm för bostadsytan) kommer ju fastigheten tvärtom att öka i värde realt, inte tappa. Med hänsyn till ovanstående ter sig ju en liknande fastighetsinvestering med hävstångseffekt helt överlägsen och nästan för bra för att vara sann. Missar jag något väsentligt här?

    Mvh/
    Klas

    Gravatar ikon för användaren
    Klas
  30. Vit pil

    Hej
    En för oss riktigt aktuell artikel. Vi håller på att räkna på ett hyresfastighet med i stort sett samma siffror som den ni räknade på. Men den säljs i bolagsform.
    Har läst på ganska mycket om att köpa fastigheter i bolagsform eller paketering som det också kallas för.
    När den säljs i den formen så är det mest fördelaktigt för säljaren. Säljaren behöver inte skatta för vinsten utan den följer med bolag och blir en latent skatteskuld för dom nya köparna.
    Avskrivningsunderlaget blir också lägre för det skattemässiga värdet är nästan alltid mycket lägre än priset på bolaget annars hade det inte blivit en latent skatteskuld.
    Fördelen för köparen är att den slipper stämpelskatten.
    Trodde att det skulle bli problem med finansieringen när det bokförda värdet var mycket lägre än priset. Trodde även att man begår brott mot aktiebolagslagen när skuldsättningen blir så mycket högre än det bokförda värdet.
    Det gick att lösa med att man startade ett nytt AB som man fusionerade med bolaget som ägde fastigheten.Så banken var med oss.
    Det som för oss är lite oklart är att när man har gjort på det viset med en fusion så försvinner möjligheten att ta aktieutdelning dom första åren. Vet inte riktigt varför det är så och har hittat ytterst lite om det. Har du nån aning?
    Bankens krav på oss var lite högre handpenning än 25%, men det var inte mycket.
    Dom ville att vi skulle amortera bort 18% dom första 5 åren tyckte att det var lite väl hårt amortering med en sån hög egeninsats? Verkligen en mycket inspirerande artikel och blogg/hemsida.

    Gravatar ikon för användaren
    Hjälpsam sida.