Räknexempel på en hyresfastighet

Ett räkneexempel på en fastighet jag lade bud på i Svedala för ett litet tag sedan

Jag tycker att en av de bästa investeringarna som man kan ha är en hyresfastighet, det är också ett av mina långsiktiga mål tillsammans med en skogsfastighet. För ca två veckor sedan lade jag tillsammans med en kompanjon ett bud på följande fastighet. Eftersom jag ofta får frågor på hyresfastigheter följer nedan mitt resonemang.

Fastigheter är en investeringsform som jag gillar framförallt för att:

  • de ger en förutsägbar inkomst (och förutsägbara utgifter)
  • de går ofta att belåna till förmånliga villkor
  • de är relativt enkla att räkna på
  • de ger bra skattemässiga fördelar och effekter
  • de är långsiktiga investeringar

Naturligtvis finns där också ett antal utmaningar och nackdelar med fastigheter. De största utmaningar som jag ser är att:

  • de kräver hög kapitalinsats
  • de kräver en hel del kunskap
  • vid mindre fastighet kräver det även tid

Dock går de flesta av dessa nackdelar att lösa eller komma förbi på olika sätt.

Exemplet: Fastighet i Svedala

För ungefär två veckor sedan var jag och tittade på en fastighet som motsvarade många av de krav som jag ställer på en fastighet. Det gick dessutom så pass långt att jag lade bud på den tillsammans med en god vän. Däremot fick jag för ett par dagar sedan besked från mäklaren att där har kommit ett högre bud. På nivån av de nya buden anser jag inte längre att affären är tillräckligt förmånlig och därmed har vi valt att inte följa med i budgivningen.

Därför tänker jag istället att affären kan bli ett bra case för att illustrera tankegångarna som jag har när jag tittar på en fastighet.

Den aktuella fastigheten var ett hus i Svedala (ca 15 km öster om Malmö) med 7 st hyreslägenheter och en butikslokal.

Det som jag spontant gillade med fastigheten (som jag fick mejlad till mig från en vän på en mäklarfirma) var framförallt:

  • Den ligger i rätt prisklass där jag tittade (ca 5 – 8 Mkr)
  • Den ligger i närheten av Malmö (mindre än 20 minuters bilfärd)
  • Den ligger nära en tågstation som går in Malmö
  • Läget på fastigheten var bra i centrala Svedala
  • Siffrorna såg hyfsade ut vid första anblick

Ekonomiska siffrorna givna av mäklaren

Ursprungssiffrorna från mäklaren såg ut som följer:

Pris på fastigheten 7 750 000 kr
Hyresinkomster 697 092 kr
Driftkostnader 156 849 kr
Antal lägenheter 7 st
Bruksarea 675 m²
– varav lokal 182 m²
– varav lägenheter 493 m²
Pantbrev 10 000 000 kr

Från dessa kan man härleda följande siffror:

Driftnetto (= inkomster – driftutgifter) 540 243 kr
Direktavkastning (= driftnetto / pris) 6.97 %

En sak har jag dock lärt mig efter att ha räknat på och tittat på många fastigheter och det är att inkomstsiffrorna nästan alltid är korrekta, medan drift- och underhållsiffrorna kan variera en hel del och därför anser jag att man bör räkna dessa utifrån schablon.

Steg 1. Räkna om siffrorna baserat på schablonsiffror

Eftersom mina vänner som är fastighetsägare, och än viktigare banken, ofta utgår från schablonsiffror i sina kalkyler tycker jag att det är lika bra att man gör det själv med. De schablonerna som både jag och bankerna brukar använda ser ut ungefär som följer:

Driftschablon hyreslägenhet 450 kr/m²
Driftschablon butikslokal 320 kr/m²

Dessa siffror stämmer dessutom överens med SCB och deras siffror som är ett genomsnitt av alla hyresfastigheter i Sverige. Räknar man på lägre siffror, brukar nämligen ändå bankerna korrigera dessa till ovanstående. Den enda gången man kan motivera lägre siffror initialt är på nya fastigheter, men knappt då.

Det gav följande förändrade siffror:

Drift hyreslägenheter (= 450 kr/m² x 493 m²) 221 850 kr
Drift butikslokal (= 320 kr/m² x 182 m²) 58 240 kr
Total drift 280 090 kr
Nytt driftnetto (inkomster – total drift) 417 002 kr
Ny direktavkastning (driftnetto/pris) 5.38 %

Utifrån den här nya tabellen kunde jag dra slutsatsen att affären var inte så bra som den initialt verkade (vilket de sällan är).

Steg 2. Jämför direktavkastningen

Den springande punkten i en affär av det här slaget är direktavkastningen. Den genomsnittliga direktavkastningen för en hyresfastighet i Sverige är ca 5 % per år. Men där är en stor spridning på den direktavkastningen, då t.ex. en hyresfastighet i Malmö stad ligger runt 3-4 %, i Stockholm/Göteborg sannolikt även lägre. När jag var i Borlänge och förläste så jag exempel på flera fastigheter med avkastningar på uppemot 10 %.

Förklaringen ligger naturligtvis i att där är olika risker i de olika orterna. I Malmö och de andra storstäderna är det i princip omöjligt att få tag på en hyreslägenhet då efterfrågan är så stor och tillgången obefintlig. Eftersom risken är så låg sjunker också avkastningen. Som exempel kan jag ta en kompis i Malmö som äger en fastighet som på 24 timmar fick över 128 ansökningar till en tom 3:a han hade i ett av sina hyreshus. En annan kompis i Göteborg fick över 90 svar på en övernattningslägenhet i en omgjord och fräsch källare.

Däremot ett par mil utanför Borlänge är vakansgraden (andelen tomma lägenheter) och risken för att ha en hyreslägenhet tom, betydligt större. Därför behöver man också en högre direktavkastning, för att kunna ta hänsyn till det.

När jag kollade vad den lämpliga nivån för en direktavkastning i Svedala var, fick jag uppskattningar kring 6.5 % från mina vänner och bankkontakter.

Steg 3. Räkna om priset baserat på direktavkastningen

Nästa steg är således att värdera om fastigheten utifrån den framräknade direktavkastningen och driftnettot.

Direktavkastning =  driftnetto / pris på fastigheten

Löser vi ut ”pris på fastigheten” från ekvationen ovan blir det istället:

Pris på fastigheten = driftnetto / direktavkastning

Det ger att vid det nya och omräknade driftnettot blir priset istället:

417 002 kr / 6.5 % = 6 415 415 kr

Efter att ha tittat på fastigheten och konstaterat att inga allvarliga fel förelåg, var det också det budet som vi lade på fastigheten.

Steg 4. Säkerställ finansiering med banken

Jag har varit i många förhandlingar med banken och jag tycker mig vid det här laget ha lärt mig hur de resonerar.

De räknar på ungefär samma schablonssiffror som jag. Sedan jag började följa ”mallen” ovan har jag inte längre fått invändningar kring att siffrorna som jag fick tidigare. Tvärtom får jag ofta feedbacken att siffrorna ser ”rimliga” ut. Det som jag också har lärt mig är framförallt kring belåningsgrader.

Om man kan gå in med 25 % handpenning så slipper man gå in med sin vanliga ekonomi som säkerhet. Det betyder att man kan ”isolera” affären från sin egen privatekonomi, man behöver inte gå in med borgen, man behöver inte redovisa hur mycket man tjänar, om man är arbetslös eller inte. Vid 25 % handpenning och ett läge där kalkylen går ihop enligt ovan så räknar man med att fastighetens ekonomi går ihop av sig självt.

I exemplet ovan stämde jag av med både Swedbank, SEB och Sparbanken Öresund alla bekräftade mina antaganden.

Mitt initiala mejl till bankerna

Så här såg mitt första mejl till bankerna ut efter att jag tittat på fastigheten på nätet och innan jag varit ute och tittat på den:

Hej,

Hoppas att allt är väl. Jag är intresserad av att köpa följande fastighet med 25 % handpenning och vill belåna resten på dess egna kassaflöde. Är det något ni kan tacka ja till? (jag ska ut och kolla på fastigheten i nästa vecka, men det ser lovande ut)

Hälsningar,

Jan

Mitt andra mejl till bankerna

Därefter åkte jag ut och tittade på fastigheten med en vän och därefter mejlade jag följande till banken:

Hej,

Jag har varit och besökt fastigheten som jag mejlade dig om igår och den är tillräckligt intressant för att gå vidare med. Bifogat finner du min kalkyl.

Jag har även besökt Svedalahus (jmf. MKB), de har 3000 st personer i kö och den genomsnittliga väntetiden är 5 år för en hyreslägenhet. Vid eventuell vakans så var deras rekommendation att bara komma till dem. Huset ligger så centralt man kan komma i Svedala och 50 m från pågatågstationen. Huset är i ok skick. Allt är uthyrt idagsläget, där finns 3 månadshyror deponerade i förväg på alla bostäder. Lokalen har haft samma ägare sedan 2005.

Frågor:
1. Om jag köper den med 25 % handpenning vilka är era villkor?
2. Om jag köper den med en lägre handpenning t.ex. 15-20 % handpenning, går det? Till vilka villkor?

Hälsningar,
Jan

Svaret från bankerna:

Nedan ser ni svaret på mejlet ovan från bank #1:

Nu har jag ju bara kunnat göra en kreditprövning med dig som köpare som privatperson då det ju i dagsläget inte finns något bolag att riskbedöma. Med de förutsättningarna skulle vi kunna vara med på finansiering av köp av fastigheten vid insats 25 % och belåning 75 %, amorteringen skulle landa på ca 100 000 kr per år. Detta vid köpeskilling uppåt 7 miljoner. Går det över 7 miljoner så kommer det krävas en större insats från din del, vänligen stäm av med oss om du skulle hamna i en sådan situation.

När det gäller pris så är det tidigt i processen, men för dig som köpare som privatperson/enskild firma skulle räntan landa runt 2,40 %. Vid köp i Bolagsform, skulle räntan troligen initialt hamna lite högre då det inte kommer att finnas någon historik på bolaget. Vi hörs!

Vänliga hälsningar
XXXX

Svaret från bank #2

Hej,

På dina frågor nedan och då jag vet att du har järnkoll på marknaden så skulle jag vilja vända på frågan:
1. Vilken ränta skulle du känna vara juste. Så får jag räkna på det och se om det är gångbart och även en bra affär för oss
2. Om det är starka kredittagare känns det O.K, och bra kassaflöde i fastigheten. Då med högre amortering på ”toppen”, låt säga att ni ska komma ner till 75 % BV inom 3- 5 år. Jag kan inte din privata ekonomi men utgår från att den är stark. Kommer du att köpa fastigheten tillsammans med din hustru (riskmässigt såklart bättre med 2 kredittagare än 1 en) ?

Önskar en riktigt trevlig helg
YYY

Både bankerna var således positiva. Svaret från bank #2 är ju nästan bäst och är faktiskt en bra feedback på det varumärke som jag har byggt upp under åren. Å andra sidan var det ett jättebra sätt att få mig att lägga första budet. :-)

Steg 5. Räkna ut avkastning på eget kapital

Som en kul räkneövning (och för att förstå varför fastigheter och belåning är förmånligt) kan man räkna ut vad avkastningen på eget kapital blir. Med eget kapital i det här fallet menas de pengar som du själv behöver sätta in, i det här fallet handpenningen på 25 % som jag räknar med. Den varierar naturligtvis med räntan, men utgår jag från räntan som jag fick som första bud från bank #1 på 2.40 % så blir det:

Driftnetto 417 002 kr/år
Handpenning (25 %) 1 625 000 kr
Inteckning (75 %) 4 875 000 kr
Räntekostnad på inteckningen (2.40 %/år) 117 000 kr/år
Betalnetto (driftnetto – ränta) 300 002 kr/år
Avkastning på handpenning (betalnetto/handpenning) 18.46 %

Det betyder vid ovanstående scenario så är avkastningen på det egna kapitalet nästan 20 %, vilket är anledningen till att fastighetsaffärer på det här sättet ofta är väldigt förmånliga. Det är också anledningen till att t.ex. Akelius kan betala 6.5 % avkastning till oss investerare som lånar ut pengar till deras ”handpenning” till nya fastigheter.

Vid olika räntesatser ger det följande resultat och avkastning:

Räntesats Resultat (kr/år) Avkastning (%)
Ränta på 1.90 % 324 375 19,96 %
Ränta på 2.50 % 254 500 15,66 %
Ränta på 3.50 % 189 500 11,66 %
Ränta på 4.50 % 124 500 7,66 %
Ränta på 5.50 % 59 500 3,66 %
Ränta på 6.50 % -5 500 -0,34 %

Dock behöver man i räknemodellen även ta hänsyn till att fastigheten kommer ju inte ha samma värde i all framtid, utan man behöver skriva av den. Den vanliga avskrivningen för hyresfastigheter brukar vara 50 år, vilket ger 2 % avskrivning per år. Man kan likna det vid en amortering, så att om 50 år ska huset inte vara värt något och inte lånet heller. Det ger vid omräkning:

Avskrivning 50 år (2 %/år) 130 000 kr/år
Resultat före skatt 170 002 kr/år

I det här fallet var planen att starta ett aktiebolag och äga fastigheten via bolaget eftersom vi var två familjer som skulle dela på den (annars räknas det som näringsverksamhet och blir en enskild firma).

Övriga saker att ta hänsyn till

Engångsavgifter

Vid ett köp av en fastighet tillkommer där engångsavgifter som man behöver ta höjd för vid köptillfället. Engångsavgifterna är:

Stämpelskatt (bolag) 4.25 %
Stämpelskatt (privatperson) 1.50 %
Pantbrevsavgift 2.00 %
Besiktningskostnad ca 20 000 kr

Jag brukar inte räkna med dessa i kalkylen ovan då de är av engångskaraktär och avser man äga fastigheterna på lång sikt så är de ofta försumbara.

Renoveringsbehov

Om fastigheten är i behov av renovering vid inköp är det naturligtvis något som man måste ta hänsyn till initialt. Jag själv brukar ta in en offert på vad det kostar att åtgärda och sedan dra av det mot köpeskillingen.

Skambud – man ska skämmas när man lägger budet

Är man i en situation där man är ensam budgivare och objektet har varit till försäljning länge, kan man också passa på och lägga skambud. Där finns fastighetsägare där jag har hört att deras strategi är att lägga ut riktiga skambud på många fastigheter. Förr eller senare nappar någon.

För att få en känsla för hur det kan se ut, så tittade jag i ett annat sammanhang för ett tag sedan på en fastighet som låg ute på 10 900 000 kr. När jag lät en professionell värderingsfirma göra en värdering visade det sig att den inte var värd mer än ca 4.5 – 5.5 Mkr. Den gick senare på lite över 6 Mkr. Sedan dess brukar jag skoja att definitionen på ett skambud är att man ska skämmas när man lägger det.

Undersöka risken för att inte få lägenheterna uthyrda

Det finns flera sätt att undersöka och uppskatta risken för att inte få fastigheten uthyrd. Nedan följer mina favoritsätt:

  1. Kontakta det kommunala bostadsbolaget och fråga hur lång tid det tar att få en hyresfastighet i orten.
  2. Fråga banken och få deras uppskattningar av vakansgrad (de har schabloner för olika områden)
  3. Sätt ut en annons på blocket och se hur stort intresset är.

Slutord och sammanfattning

Till syvende och sist blev det ingen affär – även om fastigheten inte är såld, så affären kanske inte är död, men för mig lever den inte. Jag är inte beredd att gå särskilt mycket under min direktavkastning på 6.5 % och därmed mitt bud på runt 6.5 miljoner.

Anledningen är, som jag skrivit ovan, att med ett högre pris så sjunker avkastningen. På 7.2 Mkr som är det liggande högsta budet vad jag vet så tycker jag att avkastningen inte motsvarar risken eller värdet. Då finns det andra ställen att investera sina pengar. T.ex. som jag beskriver i nybörjarportföljen eller t.ex. Akelius preferensaktier som ger en 6.5 % direktavkastning. Då är det dessutom en placeringar som är helt likvida och inte kräver någon tid i anspråk överhuvudtaget.

Vad ska man göra om man inte har 25 % till handpenningen?

En av de  vanligaste frågorna jag får – och en situation jag varit i ganska länge själv – är vad ska man göra om man inte har råd till handpenningen. För det första behöver man se efter så att man inte är lurad av sin mentala bokföring, det vill säga att man faktiskt har pengarna tillgängligt t.ex. som ett övervärde i sitt boende (=skillnaden mellan värdet på boendet och skulderna). Många, särskilt lite äldre människor, som jag träffar har nämligen pengar till handpenningen där.

Det andra sättet, om man tjänar bra, är att man kan köpa huset som privatperson. I vissa fall – särskilt om man kan tänka sig att bo där också – har jag varit med om att bankerna har tillåtit belåningsgrader ända upp till 85 %, vilket inneburit att man själv bara har behövt gå in med 15 % handpening (samma som köp av privatbostad).

Det tredje sättet är att gå ihop flera för att köpa en fastighet. Antingen kan man gå ihop med människor man känner eller så kan man använda några av de företag som idag ”poolar” ihop människor som är intreserade av att äga fastigheter, men inte vill göra det direkt själva, inte har råd eller vill sprida sina risker. Naturligtvis tar dessa betalt för det, men i många fall är det ändå värt det.

Exempel är:

  • Svenska Bostadsfonden – de startar 1-2 gånger per år ”fonder” (är egentligen AB:n) som köper upp hyresfastigheter i mellanstora svenska städer.
  • Tessin.se (annonslänk) – en hemsida där man genom crowdfunding går in i olika fastighetsprojekt
  • Sedan finns det naturligtvis även riktiga fonder som bara investerar i fastigheter. Dessa kallas ofta på engelska REIT, där en av mina favoriter är Vanguard REIT som är en indexfond med låga avgifter.

Sedan kan man naturligtvis också direktinvestera i svenska fastighetsbolag där det finns en uppsjö.

Det här var mitt försök att sammanfatta hur jag tänker kring fastigheter och det jag har lärt mig på min resas hittills. Jag tar gärna emot feedback, så kommentera gärna!

Relaterade artiklar

Kommentar, fråga eller fundering? Skriv gärna!

Fyll i dina uppgifter för att kommentera. E-postadressen publiceras ej.

Gravatar ikon för användaren

85 kommentarer finns till denna artikel:

  1. Hej, vad ingår i 450kr/kvm? Kollar nämligen på en annons där det står 32,000 SEK / år för 3 st lägenheter i driftkostnad men med ditt räkneexempel blir det snarare 150,000 SEK (Detta är ju dock kallhyra så uppvärming osv står ju hyresgästerna för? är det därför det skiljer så mycket?)

    Svara
    0
    Gravatar för användaren
    Jonathan Svensson
  2. Hej,
    Skulle gärna uppskatta en kalkyl vid inköp av hyresfastighet som ligger i ett AB. Och då skulle analysen utgå från en årsredovisning. Svårt att hitta info hur man ska värdera en sådan fastighet utifrån belåningsgrad, övriga risker med AB mm..
    Tack för bra info i övrigt!

    Svara
    0
    Gravatar för användaren
    Thore
  3. Stort tack för denna generösa, lättbegripliga och informativa sida. Kanon.

    Svara
    0
    Gravatar för användaren
    Ina
  4. Hej!

    Jag och min fru har investerat i en hyresfastighet i Norge pga att vi planerar att flytta till Norge inom 4-5 år. Där är det mest gynnsamt att äga fastigheten privat och inte genom ett AB.

    Jag undrar om du vet om någon bra redovisningstjänst för att lättare lämna in NA-blankett?

    Så jag har uppfattat läget kommer vi att skatta efter norska regler för sen att beräkna skatt i Sverige (avdrag för avskrivning, räntor, kostnader och underhåll) sen kan vi kräva avdrag för betald norsk skatt från den beräknade svenska skatten.

    Svårt nog att hitta information om hur vi beskattas i Sverige. (inkomstslaget näringsverksamhet?) och även mer hopplöst mellan länder.

    Svara
    0
    Gravatar för användaren
    Kristian
  5. Hej.
    Tack för intressant artikel. Hur tar du ut vinsten ur aktiebolaget och hur mycket får du kvar netto?
    Det är ju bolagsskatt och skall man ta ut vinst i lön blir det ju ytterligare skatter i form av arb givaravgifter och inkomstskatt. Jag har en stor villa som jag funderar på att göra om till hyresfastighet och flytta ägare till ett AB som du beskriver. Hur jag ut det privat blir skatten mindre men å andra sidan binder jag upp per pengar.

    Svara
    1
    Gravatar för användaren
    Tommy Håkansson

Fråga, få svar, hjälpa andra, diskutera och träffa likasinnade i vårt forum. Besök