Lär dig räkna på investeringar – övningsuppgift 1 – Automatiserad biltvätt till salu

Jan Bolmeson

13 mars, 2008

Nedan kommer ett utdrag från min räknestuga som jag har hållt för blivande investerare i både Göteborg och Stockholm. Syftet med uppgifterna är att visa på att kapitalet man investerar beter sig likadant oavsett om vi arbetar med fastigheter, företag eller andra sorters investeringar.Den första uppgiften går ut på att räkna och bekanta sig med olika ekonomiska termer och tillgodogöra sig principerna och tankesättet. I övningsuppgift 2 så tar vi de tankar vi hade i den första uppgiften och applicerar dem på en fastighetsaffär.

Ladda gärna ner filerna nedan:

• Övningsuppgift 01 – Automatiserad biltvätt till salu (.pdf)
• Övningsuppgift 01 – Automatiserad biltvätt till salu – FACIT (.pdf)

Övningsuppgift 1 – Den automatiserade biltvätten

Familjeägd biltvätt till salu. På grund av konflikt i familjen vill man sälja snarast möjligt. Utmärkt läge i snabbt växande område. Företagets månatliga inkomster är 171.500 SEK och deras månatliga utgifter ligger på 140.000 SEK. Företaget värderas till 10,5 gånger den årliga vinsten.

1. Går företaget med vinst?
2. Vad är företagets månatliga kassaflöde (driftnetto)?
3. Vad är företagets ungefära värde? (Avrunda till närmsta miljontal)
4. Ponera att du betalar för biltvätten kontant. Vad är din avkastning (ROI) på det egna kapitalet?

Efter en företagsvärdering går banken med på en belåningsgrad om 60% mot en låneränta på 10%.

5. Hur mycket SEK kräver banken att du lägger i eget kapital (handpenning)?
6. Vad blir bankens inteckningen i SEK?
7. Vad är företagets kassaflöde före finansiella poster (driftnetto)?
8. Hur mycket SEK av företagets månatliga vinst kommer att gå åt i ränta under förutsättning att du belånar företaget till max?
9. Vad är företagets nya kassaflöde efter finansiella poster (betalnetto)?
10. Vad är den nya avkastningen ROI på eget kapital?
11. Är detta en bra ROI? Dvs. är det en affär som är värd att göra? Motivera ditt svar.
12. På vilka sätt kan vi förändra affären så att det blir en bättre affär? Ledtråd: hur ser siffrorna ut om vi ändrar låneräntan till 5%? Finns det andra parametrar att skruva på?
13. Hur kommer det sig att ROI:en blir så mycket bättre om i fråga 12 än motsvarande i fråga 4?

Ponera att ni är två personer med följande ekonomiska förutsättningar. Ni är båda goda kunder hos banken och ni har lånelöfte på blancolån till handpenningen om 20% per år. De båda personerna vill göra affären var för sig.

Person A – Månatligt cashflow: 10.000 SEK | Kontantkassa: 400.000 SEK
Person B – Månatligt cashflow: 8.500 SEK | Kontantkassa: 250.000 SEK

14. Hur mycket behöver person A låna till handpenningen? Hur mycket kommer räntekostnaden att ligga på per månad?
15. Samma som föregående fråga fast för person B?
16. Har person A resp. B råd att bekosta lånet om de endast använder sitt privata kassaflöde?
17. Har person A resp. B råd med att bekosta lånet med sitt privata kassaflöde OCH biltvättens kassaflöde? Om ja, hur kommer det privata kassaflödet att ändras (dvs hur mycket behöver personen skjuta till) för att systemet skall gå +/-0?
18. Efter cirka hur många månader är systemet självförsörjande? (break-even för person A)
19. När slutar person A jobba för systemet och systemet börjar jobba för honom? Läs: när har systemet betalat den totala räntekostnaden och handpenningen?

Övningsuppgift 2 – Fastighet i Hörby

I denna uppgiften räknar vi med hjälp av min färdiga kalkyl i excel och följande fastighetsannons.

• Fastighetskalkyl i excel
• Fastighetsannons – Gelbgjutaregatan i Hörby

1. Mata in värde i kalkylen kalkylen från Mäklarannonsen och låt de andra värdena vara kvar.
2. Vilka slutsatser kan du dra från jämförelsen av nyckeltal från fastigheten med nyckeltalen från SCB?
3. Para ihop följande uttryck

1. Driftnetto
2. Betalnetto

1. Resultat före finansiella poster
2. Resultat efter finansiella poster

Precis som i övningsuppgift 1 med biltvätten har vi här en dipp där vi kommer att behöva skjuta till pengar till systemet för att det ska överleva. Du ser detta på rad 24 i kolumnen J och framåt. Vi behöver alltså förutom lånet till köpeskillingen även ha en kassa redo på ungefär 1.000.000 SEK i reserv.

4. Låna till en kassa på 1.000.000 SEK genom att fylla 1000 i cell D19.
5. Vilket år blir systemet självförsörjande? Dvs vi har ett positivt resultat efter finansiella poster?
6. Jag påstår att vid året som ges av fråga 4, så är investeringen fortfarande är en olönsam affär i både om vi köpt fastigheten:
   – för att generera oss ett kassaflöde
   – för att säljas vid en senare värdeökning
   Vad anser du?
7. I ovanstående har vi antagit en årlig värdeökning på 1%. Pröva att ändra värdeökningen till 2% per år. Studera hur förutsättningarna förändras. Är fastigheten en lönsam affär:
   a. Som kassaflödes-investering?
   b. Som öka-i-värde investering?
8. Ändra tillbaka till 1% årlig värdeökning. Pröva nu att ändra bankräntan från 6% till 5%. Studera hur förutsättningarna förändras. Är fastigheten en lönsam affär:
   a. Som kassaflödes-investering?
   b. Som öka-i-värde investering?

Hittills har vi förutsatt att du har kapital till hela kontantinsatsen (C43). Anta att du inte har till hela kontantinsatsen utan att du måste ta ett blanco-lån till 50% av handpenningen och räntan för detta ligger på 7%. Hur förändras svaret på fråga 6?

Pröva gärna även att laborera med olika vakansgrader, belåningsgrader, räntor, reparationskostnader etc.

För facit eller kommentar – kontakta mig gärna eller skriva kommentar nedan! :)