Lär dig räkna på investeringar - övningsuppgift 1 - Automatiserad biltvätt till salu

Lär dig räkna på investeringar – övningsuppgift 1 – Automatiserad biltvätt till salu

Nedan kommer ett utdrag från min räknestuga som jag har hållt för blivande investerare i både Göteborg och Stockholm. Syftet med uppgifterna är att visa på att kapitalet man investerar beter sig likadant oavsett om vi arbetar med fastigheter, företag eller andra sorters investeringar.Den första uppgiften går ut på att räkna och bekanta sig med olika ekonomiska termer och tillgodogöra sig principerna och tankesättet. I övningsuppgift 2 så tar vi de tankar vi hade i den första uppgiften och applicerar dem på en fastighetsaffär.

Ladda gärna ner filerna nedan:

Övningsuppgift 1 – Den automatiserade biltvätten

Familjeägd biltvätt till salu. På grund av konflikt i familjen vill man sälja snarast möjligt. Utmärkt läge i snabbt växande område. Företagets månatliga inkomster är 171.500 SEK och deras månatliga utgifter ligger på 140.000 SEK. Företaget värderas till 10,5 gånger den årliga vinsten.

  1. Går företaget med vinst?
  2. Vad är företagets månatliga kassaflöde (driftnetto)?
  3. Vad är företagets ungefära värde? (Avrunda till närmsta miljontal)
  4. Ponera att du betalar för biltvätten kontant. Vad är din avkastning (ROI) på det egna kapitalet?

Efter en företagsvärdering går banken med på en belåningsgrad om 60% mot en låneränta på 10%.

  1. Hur mycket SEK kräver banken att du lägger i eget kapital (handpenning)?
  2. Vad blir bankens inteckningen i SEK?
  3. Vad är företagets kassaflöde före finansiella poster (driftnetto)?
  4. Hur mycket SEK av företagets månatliga vinst kommer att gå åt i ränta under förutsättning att du belånar företaget till max?
  5. Vad är företagets nya kassaflöde efter finansiella poster (betalnetto)?
  6. Vad är den nya avkastningen ROI på eget kapital?
  7. Är detta en bra ROI? Dvs. är det en affär som är värd att göra? Motivera ditt svar.
  8. På vilka sätt kan vi förändra affären så att det blir en bättre affär? Ledtråd: hur ser siffrorna ut om vi ändrar låneräntan till 5%? Finns det andra parametrar att skruva på?
  9. Hur kommer det sig att ROI:en blir så mycket bättre om i fråga 12 än motsvarande i fråga 4?

Ponera att ni är två personer med följande ekonomiska förutsättningar. Ni är båda goda kunder hos banken och ni har lånelöfte på blancolån till handpenningen om 20% per år. De båda personerna vill göra affären var för sig.

Person A – Månatligt cashflow: 10.000 SEK | Kontantkassa: 400.000 SEK
Person B – Månatligt cashflow: 8.500 SEK | Kontantkassa: 250.000 SEK

  1. Hur mycket behöver person A låna till handpenningen? Hur mycket kommer räntekostnaden att ligga på per månad?
  2. Samma som föregående fråga fast för person B?
  3. Har person A resp. B råd att bekosta lånet om de endast använder sitt privata kassaflöde?
  4. Har person A resp. B råd med att bekosta lånet med sitt privata kassaflöde OCH biltvättens kassaflöde? Om ja, hur kommer det privata kassaflödet att ändras (dvs hur mycket behöver personen skjuta till) för att systemet skall gå +/-0?
  5. Efter cirka hur många månader är systemet självförsörjande? (break-even för person A)
  6. När slutar person A jobba för systemet och systemet börjar jobba för honom? Läs: när har systemet betalat den totala räntekostnaden och handpenningen?

Övningsuppgift 2 – Fastighet i Hörby

I denna uppgiften räknar vi med hjälp av min färdiga kalkyl i excel och följande fastighetsannons.

  1. Mata in värde i kalkylen kalkylen från Mäklarannonsen och låt de andra värdena vara kvar.
  2. Vilka slutsatser kan du dra från jämförelsen av nyckeltal från fastigheten med nyckeltalen från SCB?
  3. Para ihop följande uttryck
  1. Driftnetto
  2. Betalnetto
  1. Resultat före finansiella poster
  2. Resultat efter finansiella poster

Precis som i övningsuppgift 1 med biltvätten har vi här en dipp där vi kommer att behöva skjuta till pengar till systemet för att det ska överleva. Du ser detta på rad 24 i kolumnen J och framåt. Vi behöver alltså förutom lånet till köpeskillingen även ha en kassa redo på ungefär 1.000.000 SEK i reserv.

  1. Låna till en kassa på 1.000.000 SEK genom att fylla 1000 i cell D19.
  2. Vilket år blir systemet självförsörjande? Dvs vi har ett positivt resultat efter finansiella poster?
  3. Jag påstår att vid året som ges av fråga 4, så är investeringen fortfarande är en olönsam affär i både om vi köpt fastigheten:
    – för att generera oss ett kassaflöde
    – för att säljas vid en senare värdeökning
    Vad anser du?
  4. I ovanstående har vi antagit en årlig värdeökning på 1%. Pröva att ändra värdeökningen till 2% per år. Studera hur förutsättningarna förändras. Är fastigheten en lönsam affär:
    a. Som kassaflödes-investering?
    b. Som öka-i-värde investering?
  5. Ändra tillbaka till 1% årlig värdeökning. Pröva nu att ändra bankräntan från 6% till 5%. Studera hur förutsättningarna förändras. Är fastigheten en lönsam affär:
    a. Som kassaflödes-investering?
    b. Som öka-i-värde investering?

Hittills har vi förutsatt att du har kapital till hela kontantinsatsen (C43). Anta att du inte har till hela kontantinsatsen utan att du måste ta ett blanco-lån till 50% av handpenningen och räntan för detta ligger på 7%. Hur förändras svaret på fråga 6?

Pröva gärna även att laborera med olika vakansgrader, belåningsgrader, räntor, reparationskostnader etc.

För facit eller kommentar – kontakta mig gärna eller skriva kommentar nedan! :)

Relaterade etiketter och ämnen

ekonomisk intelligens, SCB, tips

Kommentera

11 kommentarer finns till denna artikel:

  1. Vit pil

    Hej Jan, har du möjlighet att maila över excel-filerna på 18 och 19 i övning 1. Jag har fastnat…:) Sedan undrar jag vart 1 400 000 kommer ifrån i svaret på fråga 10? Jag får det till 1 600 000…
    Mvh
    Micael

    Gravatar ikon för användaren
    Micael Edlund
  2. Vit pil

    Hej!
    Undrar om det går bra att jag använder dina övningsuppgifter 1 och 2 som mall i en presentation i min klass, undrar om du kan skicka FACIT till mig idag eller imorgon.
    Vh
    John E Johansson

    Gravatar ikon för användaren
    John
  3. Vit pil

    Hej! Skulle verkligen uppskatta att få se facit för fastigheten samt biltvätten! Snälla skicka dom till min mail. Tack!
    Mvh
    Kristoffer

    Gravatar ikon för användaren
    Kristoffer Eriksson
  4. Vit pil

    Hej! Skulle verkligen uppskatta att få se facit för fastigheten samt biltvätten! Snälla skicka dom till min mail. Tack!
    Mvh
    Andreas

    Gravatar ikon för användaren
    Andreas
  5. Vit pil

    Hej vill gärna se facit för fastigheten och biltvätten. Jag vill lära mig mer om investeringar särskilt inom fastighetsbranschen.

    Gravatar ikon för användaren
    Petra Isenstierna
  6. Vit pil

    Hej Jan!
    Jag skulle också vara jätteglad om du kunde maila mig xls-arket ifyllt för Hörbyfastigheten.
    Tackar på förhand!
    Mvh,
    Jon

    Gravatar ikon för användaren
    Jon
  7. Vit pil

    Hej Jan!
    Intressant. Skulle vara jätteglad om du skulle vilja maila mig xls-arket ifyllt för hörbyfastigheten ovan.
    Ha det gott!

    Mvh Christian

    Gravatar ikon för användaren
    christian
  8. Vit pil

    Svart till uppgift 1:

    1. Går företaget med vinst?
    Svar: Definiera ”inkomst” här. Syftar du på omsättning på 171.500 SEK varje månad så får du räkna in hur mycket du betalar si skatt varje månad också. För det finns ju en massa sätt att minska skattebördan på den intäkten om man kan skattereglerna. Sedan är det skillnad på företagsstrukturer och vad dessa kan göra. Ovanpå detta så har du ju enorma skillnader mellan taxerings koder (eftersom alla verksamheter kan inte göra exakt likadan avdrag). Det skulle vara intressant att veta om det är enskild firma, HB, KB eller AB vi pratar om. Väldigt viktiga aspekter för att bedöma hur mycket man kan behålla i fickan varje månad.

    2. Vad är företagets månatliga kassaflöde (driftnetto)?
    Svar: Se svar 1.

    3. Vad är företagets ungefära värde? (Avrunda till närmsta miljontal)
    Svar: Denna fråga har absolut inget givet svar. Varför? För att värde är en subjektiv fråga och man brukar ju säga, vilket stämmer väldigt väl, att företagets värde är vad folk är beredda att betala för det. Inte mer eller mindre. Sedan är det i detta falelt svårt att bestämma hur mycket vinsten ligger på. Varför? För vi har inte ett bestämt svar på fråga 1 och 2. Därför blir det svårt att utgå ifrn vinst X 10,5 i multipel.

    4. Ponera att du betalar för biltvätten kontant. Vad är din avkastning (ROI) på det egna kapitalet?
    Svar: Likadant här. Svårt utan svar på föregående steg. Jag brukar alltid begära 30% årlig effektiv avkastning på mina pengar så detta föranleder att jag inte ger mer än knappa 3,33 ggr vinsterna (earnings).
    ————-
    Angående uppgift 2. Jag passar här, för du måste ha in mycket mer definierade utgångspunkter. Som jag ser det, och jag är säkert inte ensam om det, är att varje företagsfall är unikt. För alla fall har helt olika köpare oftast, vilket gör allt baserat på två subjektiva sidor och hur de ser på ett och samma fall.

    Det är därför Gud uppfann dealmakern:). Dealmakern försöker få två subjektiva sidor att bli en subjektiv part. Där ett papper signeras och alla är så glada som de kan bli av att ha givit upp ungefär lika mycket av sina förväntingar och målsättningar.

    Gravatar ikon för användaren
    Mathias