Reflektioner på min artikel ”Har vi en bostadsbubbla i Sverige?”

13 goda råd och tips när man ska köpa ett boende idag.

Jan Bolmeson

28 april, 2015

En av mina läsare Nina, skrev en väldigt bra kommentar kring min debattartikel i Metro i förra veckan som jag tycker är värd ett eget inlägg. Nina har jobbat både som mäklare och på bank och hon ger en bra nyanserad bild. Mycket läsvärt.

Efter att ha läst din artikel och medföljande fördjupning vill jag gärna kommentera din slutsats gällande både läget för Sveriges bostadsmarknad och konsekvensen att det är en säkrare placering av sina pengar att sitta kvar i en hyresrätt i Sverige för närvarande, än att investera pengar i en bostadsrätt eller i en fastighet med egen lagfart.

Jag delar en del av dina slutsatser kring var vi för närvarande befinner oss på bostadsmarknadens egen ”konjunkturkurva” vad gäller prisutveckling och värdering av våra bostadsrätter och fastigheter. Priserna har gått upp anmärkningsvärt mycket de senaste åren och det ser ut som vi snart närmar oss den utveckling som fanns i slutet på 80-talet – strax före bankkriser och sprickande bostadsbubblor.

Det är mycket som talar för detta, en övertro på fastighetsmarknadens värde i framför allt storstäder tillsammans med ett mycket gynnsamt ränteläge och utlåningsklimat, spär på racet mot ständigt toppade priser. Faran vid ett så extremt lågt ränteläge som vi har idag är dessutom att många – låt oss säga mindre rutinerade köpare – lockas att tro att de miljoner som idag läggs som köpeskilling vid ett bostadsköp ”bara är papperspengar” och att det enda som talar för eller emot ett köp blir den kalkyl som ligger till grund för den egna månadsbudgeten.

Och i denna budget slår ju 100 000 kr upp eller ner farligt lite, speciellt om den kombineras med låga amorteringskrav från banken. Detta gör förstås att dagens budgivningar påfallande ofta skenar iväg eftersom man inte inser hur mycket man FAKTISKT lånar, utan i stället stirrar sig stint på raden som i bankvärlden kallas ”kvar att leva på”.

Så så långt är vi absolut överens, Jan. Jag tror också att vi är farligt nära en bostadsbubbla som riskerar att spricka, och jag tror också att fastighetsmarknaden i storstadsregionerna f n är övervärderad.

Vad händer för gemene man när det spricker?

MEN… slutsatsen av detta kan sedan vara värd att titta lite extra på. Vad händer för ”gemene man” om denna bubbla spricker? Vad händer när räntorna börjar krypa uppåt igen? Hur påverkas varje enskild person – varje ägare som valt att investera i sin bostad?

För enkelhetens skull ska jag börja med att tala om att jag var med då bubblan sprack i början på 90-talet. Jag var med mitt i stormens öga, eftersom jag då jobbade som fastighetsmäklare och sen övergick till att jobba som bolåneexpert på en våra storbanker. Jag träffade alltså dagligen människor som just gjort detta som du varnar för – investerat i en överhettad fastighetsmarknad. Och jag såg konsekvenserna. Och det är just där jag vill börja med att påpeka att det trots allt finns skillnader kring denna kris och den kris vi kanske kommer att ställas inför idag. Som jag ser det.

De bostadsrättsföreningar som då faktiskt gick i konkurs (det du hotar med kan hända i värsta fall om man väljer bostadsrättsformen för sin investering) – där alltså bostadsrätten omvandlades till en hyresrätt och den egna kontantinsatsen gick helt förlorad – var till mycket stor del beroende på den tidens stora skattemässiga regelförändring som handlade om regeringsbeslutet kring minskade räntebidrag till nystartade bostadsrättsföreningar. I många år hade nystartade brf (och nybyggda privatbostäder) fått en stor statlig subvention för att ”hjälpa upp starten”, vilken sedan långsamt var tänkt att minska i takt med att föreningarna fick sin egen ekonomi att stabiliseras.

Problemet var dels att denna räntesubvention togs för självklar och att detta i kombination med okunniga styrelser i nystartade brf gjorde att alltför många föreningar tog ut för låg månadsavgift av sina medlemmar och därför inte heller skapade den ekonomiska buffert som sedan borde varit den som så småningom täckte upp för de med tiden minskade bidragen. Alltså grundade man redan där för ständigt höjda månadsavgifter i takt med att bidraget minskade = påverkan av prisbilden för dessa bostäder.

När sedan regeringen insåg att de statliga räntesubventionerna gjorde alltför stora hål i statsbudgeten, och därför tog beslutet om en snabb avveckling av dessa räntebidrag (något som f ö min egen faster Anne Wibble stod för….) så drabbade detta ofta redan bekymmerstyngda brf, d v s de som startat sin verksamhet under 80-talet. Och då fick det hemska konsekvenser, ibland t o m konkurser. MEN detta var långt ifrån någon grundregel eller majoritet bland bubblorna som sprack, detta var ett antal lätt räknade bostadsrättsföreningar. Tragiskt – ja. Men inte många procent av våra samlade bostadsrättsägare.

De allra flesta som ägde sin bostadsrätt påverkades då betydligt mer av bankkrisen som rådde då, och av en övervärderad marknad som nu drabbades av en helt ny verklighet. Folk blev rädda. Köpen blev allt färre. Och priserna sjönk. Rätt betydande. I storstadsregionerna – där jag jobbade – kunde det handla om en sänkning på ca 25-30% i värsta fall. Och i de fall då man kombinerade detta med hög belåning så fanns det många som tyvärr tvingats sälja sina bostadsrätter med förlust och i slutändan hade lån kvar i banken men ingen underliggande säkerhet. Sorgligt.

Men då ska man minnas att detta var ett i mina ögon rätt extremt läge, då bankkriser krockade med en långt gången total övertro på fastighetsmarknaden (såväl som aktiemarknaden..) OCH snabba nya regeringsbeslut. OCH ett närmast absurt ”positivt utlåningsklimat” under hela 80-talet. Då hade man utan problem fått lån på 100% av sin köpeskilling. Knappast något som händer idag.

Trots att detta alltså i mina ögon var ett extremt läge så är jag den första att understryka att historien är det enda facit vi har när vi blickar över konkunkturcykler och förväntad utveckling. Jag tror alltså – precis som du – att vi mycket väl kan stå inför en ny krasch på fastighetsmarknaden, men jag tycker sen att du drar alltför stora växlar på vad detta skulle kunna innebära. Det är där vi skiljer oss åt. Som jag uppfattat det av det du skriver.

Vad kommer en sprucken bubbla innebära?

Varför det då? Jo. Jag ska försöka spalta upp allt detta i några punkter.

Du likställer ägandet av en bostadsrätt med samma faror som andra ekonomiska föreningar kan stå inför, dvs att man inte har någon trygghet alls i o m att man kan förlora hela värdet av sin bostad. Du påpekar också – mycket riktigt – att det man köper är en nyttjanderätt och inte en del av ett eget ägande. Vilket också skulle kunna borga för en stor investeringsmässig osäkerhet. Men det finns många punkter som här bör beaktas som jag ser det, nämligen i första hand att bostadsrättsföreningar lutar sig mot en annan lag än andra ekonomiska föreningar, nämligen bostadsrättslagen.

Detta just för att det finns så mycket som behöver lagstadgas generellt för just bostadsrättsföreningar och att man behöver ha lagar och regler som gäller ”över huvudet på” föreningens egna stadgar – vilka annars skulle vara de som styrde till mycket stor del. Visserligen säger inte bostadsrättslagen att man inte kan förlora värdet på sin bostad, men det finns mycket annat som gör att man sällan likställer dessa föreningar med andra ekonomiska föreningar.

Endast i de fall då man köper sig en lägenhet i en bostadsförening (en äldre form av brf) så måste man vara väldigt försiktig, för i dessa fall är det lagen om ekonomisk förening som styr och följaktligen föreningens stadgar som styr mycket bl a vad gäller pantsättning och överlåtelse. Vilket i sin tur kan påverka prisbilden.
Bankerna har i mycket faktiskt lärt sig något av det som hände i början av 90-talet och här finns också en stor skillnad på vad som gäller idag och vad som gällde då.

Bankerna lägger på högre marginal idag än på 1980-talet

Idag krävs en helt annan kalkyl för att man ska få låna till sin bostad, bankerna lägger på både 2 och 3% extra för att se att man klarar en räntehöjning, man är försiktigare vid höga belåningar (belåning över 85% av värdet är väldigt ovanligt, medan man på 80-talet ofta fick låna till hela sin insats OCH gärna till bilköpet samtidigt…) Många banker har också redan infört amorteringskrav i linje med det förslag som nu lades – och drogs tillbaka. Att låna 85% av värdet på sin bostad utan amortering är mycket mycket ovanligt. Alltså har vi här en betydligt större försiktighet än förr. Må vara att den behöver bli ännu försiktigare, men den finns.

Styrelserna är idag mer kompetenta

De styrelser som du hänvisar till som okunniga förvaltare finns visserligen men man ska inte glömma att detta är – som jag bedömer det – en mycket liten del av den totala ekonomiska förvaltningen av bostadsrättsföreningar. De största föreningarna köper mycket ofta in ekonomisk förvaltning av ex HSB, Riksbyggen eller andra förvaltare och det finns en helt annan insyn i hur man idag styr sin förening än det fanns på t ex 80-talet. De små föreningarna som fortfarande styrs av enstaka medlemmar är ofta äldre brf i äldre fastigheter, där belåningen ofta är mycket låg och man därför tar en betydligt lägre risk. Så visst – det finns föreningar som de du nämner, men det finns mångdubbelt fler som inte omfattas av denna okunnighet.

Ekonomiska planer och underhållsbehov

Du påpekar att man ofta missbedömer fastighetens underhållsbehov och därför löper en stor risk för kommande avgiftshöjningar när fastigheten blir äldre. Nja. Jag vet inte om jag håller med dig här heller. Vid ombildningar från hyresrätter till bostadsrätter, t e x, kopplas experter in som måste godkänna den ekonomiska planen innan något köp kan genomföras.

Och då måste man ha en total teknisk besiktning av fastigheten som underlag, tillsammans med en tydlig underhållsplan. I övriga fall vet – skulle jag vilja påstå – nästan varenda köpare av idag att man bör titta på hur fastigheten är underhållen vid sitt köp. Är stammarna bytta? Hur ser elen ut? Fasaden?…. är frågor som ALLTID kommer upp vid visningar idag – i alla fall i storstadsregionerna. (där priserna också är som högst..) Folk VET att man bör titta på årsredovisningen innan ett köp och i de många fall då man inte själv kan göra en bra eller relevant bedömning så frågar folk om hjälp. Det är min absoluta bedömning.

Andra kalkyler för nybyggnation

Kalkylerna vid nybyggnation ser helt annorlunda ut idag jämfört med innan förra kraschen. De bygger inte på några räntebidrag, och redan från början avsätts medel till en kommande underhållsfond. Man ska heller inte glömma att det finns lagstadgat att man måste ha denna fond i alla brf – visserligen inte till höga %-tal, men den skall finnas redan från start. Och medvetenheten finns idag. Något har vi ändå lärt oss av förra svängen.

Det finns en fara, men den är inte så stor

Jag tycker också att din bild av konsekvenserna kring en ev sprickande bubbla är aningen för onyanserad. Det finns en fara – absolut – det är jag den första att hålla med om. MEN den är intimt förknippad med hög belåning, fel typ av objekt OCH ett akut behov av att sälja! Precis som vid all form av investering så är ju förloraren endast den som måste realisera sin förlust i fel tider. Alltså är vissa rent statistiskt mer drabbade och mer i riskzonen än andra. Återigen, ser vi på historien så är det de allra minsta och de allra största bostadsrätterna som först påverkas av en sprickande bubbla.

Varför det då? Jo, för att man helt enkelt har svårt att ”övervintra” i en 1:a hur länge som helst, och för att man kan drabbas av andra saker som ex skilsmässor och dödsfall som påverkar ägandet av de största lägenheterna. I många andra fall kan folk välja att vänta ut marknaden och sitta kvar i sitt boende. Och i detta fall likställer jag detta med att investera i stora stabila bolag på aktiemarknaden – det är få av dessa som inte är en god investering ÖVER TID. Så kan man bara övervintra en ev sprickande bubbla, så är man inte i någon riskzon för sin placering. Tror jag.

Jo, för att det fortfarande är en betydande bostadsbrist i framför allt storstäderna. Att investera i fastigheter över längre tid kommer sannolikt fortsätta att vara en god placering. Men vet man att man kanske vill åka jorden runt om ett par år, att man satsat stort och använt alla sina besparingar, eller att man belånat sig väldigt högt, ja då bör man nog tänka sig för. Men detta gäller ju långt ifrån alla.

Marknaden för andrahandsuthyrningar luckras sakta men säkert upp och det blir lättare att få hyra ut sin bostad om man t ex ska studera på annan ort, eller provbo men en ny sambo. Detta gör också att antalet panikförsäljningar markant minskas.

Man bör också se tillbaka på historien vad gäller prisfall och summor och hålla sig realistisk när det gäller ev risker tycker jag. Inte ens i paniken på 90-talet pratade man om några 100%-iga prisminskningar (om man bortser från de extra drabbade nybildade bostadsrättsföreningarna som jag tidigare nämnde). Man kanske pratar om max 25% ner. Klarar jag det? Kan jag bo kvar tills det stabiliseras igen? Har jag lån upp till den nivån?…tycker jag är mer relevant att tänka.
Långt ifrån alla belånar sig till taket. Och långt ifrån alla behöver sälja just i kraschen. Kan du fortsätta att betala dina lån, så gör banken ingen förändning annat än om du har stora topplån och har lånat en mycket stor del av din insats.

Rimliga risker

Man bör också ta med sig historien när man tänker på vilken storlek på risk man tar med sin investering i sitt boende. Kan jag klara en viss nergång under en period? Vi pratar inte om att förlora alla sina pengar bara för att man väljer en bostadsrätt som egentligen inte är något annat än en nyttjanderätt. Bostadsrättsmarknaden i storstäderna är en fullt fungerande marknad sen en herrans massa år tillbaka och det vi spelar med är risker – men risker inom rimliga ramar som jag ser det. Om man tar med sig förnuftet.

Självklart kommer det alltid att finnas förlorare och de som blir drabbade av olika anledningar. Som i så många former av investeringar. Men vi ska vara försiktiga med att likställa detta med ett scenario där man riskerar att förlora alla sina pengar. För det är rimligtvis en otroligt liten risk för att detta ska hända. Och – som vi alla vet – inget är så farligt som att väcka folks rädsla. För att de ska förlora allt de äger och har. För är det NÅGOT som kan vara farligt för en bostadsutveckling såväl som en aktieutveckling, så är det ju felaktiga förväntningar och rädsla.

Alltså; vad är min bedömning av hur man bör agera?

Jo, jag har några punkter som jag tycker att man kan ha med sig vid ett ev köp.

Att tänka på vid ett eventuellt köp

Satsar jag ”allt jag har?”. Detta likställs precis som med all form av investering med att lägga alla ägg i samma korg, som jag ser det. Gör inte det. Om du inte har något annat sparande eller några pengar kvar – vänta tills marknaden lugnat sig lite.

• Vad är det för objekt jag väljer?
• Att räkna belåningsgrader för föreningen kanske inte alla kan, men att titta på avgiften kan man. En bra grundregel är att räkna ut hur hög månadsavgiften är på årsbasis och dela med antalet kvadratmeter på lägenheten du vill köpa. Är den under 500 kr/kvm och år brukar det borga för vettig belåning för föreningen.
• Titta också på långfristiga skulder i föreningens årsredovisning.
• Gör det enkelt för dig och dela dessa med antalet lägenheter och du får en grov uppskattning av hur mycket lån som belastar varje lägenhet.
• Hur är fastigheten underhållen?
• Vet du inte vad ”stammarna är bytta” verkligen i praktiken betyder – fråga! Mycket är sunt förnuft. Du vet ju om fastigheten är från 30-talet eller 80-talet.
• Är detta en stor bostadsrättsförening med ett bra läge i stan? Centrala lägen är alltid mer prisstabila, och kommer alltid att vara efterfrågade, så är det. Även i en fallande marknad.
• Sätt ett rimligt eget värde på din bostad. Jag brukar säga ”köp inte bara med känslan, och köp inte bara med plånboken”. D v s sätt ett tak för vad DIN gräns går, oavsett vad marknaden för närvarande tycker. Och håll den.
• Och åt andra hållet – köp inte ”bara” med plånboken, det är visserligen en investering men också ditt liv och din livskvalitet. Du måste kunna trivas.
• Ha ögon och öron öppna. Titta runt. Undersök.
• Verkar lägenheten vara bra underhållen? Är det slarvigt gjort på vissa ställen, är det ofta det även på andra. Detta kan förstås gälla vid husköp ännu mer.
• Se på helhetsintrycket. Lita på din känsla av hur fastigheten verkar skött.
• Och leta sedan information. Undersökningsplikten är STOR, vad man än köper, du har en skyldighet att undersöka och fråga innan du köper. Säljaren måste bara informera om det han vet.

Sammanfattningsvis tycker jag att man bör vara försiktig när man går in i en bostadsinvestering idag. Man bör ha marginal i sin kalkyl, man bör inte satsa alla pengar man har och man bör vara försiktig med vilket objekt man väljer.

MEN i storstadsregionerna kommer alltid bostäder att vara efterfrågade och alltså kommer alltid dina pengar att jobba på bra, OM DU KAN bo där för en något längre tid. Det är ofta här folk gör sin stora missbedömning, man tror att för att fastigheter varit en så god investering historiskt sett, så innebär det att värdena alltid går upp. Ja, de gör det sannolikt – både Stockholm, Göteborg och Malmö ligger fortfarande lågt prismässigt om man ser till andra huvudstäder i Europa, OCH det byggs fortfarande för lite, men det innebär inte att din bostad alldeles säkert är värd mer om 2 år än idag.

Så försiktighet JA. Men med förnuft så kan många fortfarande göra bra investeringar i sina bostäder. Och verkligheten är dessutom att långt ifrån att alla lägger in 15% av värdet och lånar resten. Det är en liten del förstagångsköpare som gör det, de allra flesta har en helt annan kalkyl att titta på och anpassa sig efter.
Så att varna för försiktighet är bra tycker jag. Speciellt om man är ny på bostadsmarknaden. Men att ge ett generellt råd som känns riktad till hela bostadsköparkåren är mycket svårt och bör göras med stor nyansering, som jag ser det. Det finns verkligen både äpplen och päron här.

Tack för ordet :)

Nina