Reflektioner på min artikel "Har vi en bostadsbubbla i Sverige?"

Reflektioner på min artikel ”Har vi en bostadsbubbla i Sverige?”

13 goda råd och tips när man ska köpa ett boende idag.

En av mina läsare Nina, skrev en väldigt bra kommentar kring min debattartikel i Metro i förra veckan som jag tycker är värd ett eget inlägg. Nina har jobbat både som mäklare och på bank och hon ger en bra nyanserad bild. Mycket läsvärt.

Efter att ha läst din artikel och medföljande fördjupning vill jag gärna kommentera din slutsats gällande både läget för Sveriges bostadsmarknad och konsekvensen att det är en säkrare placering av sina pengar att sitta kvar i en hyresrätt i Sverige för närvarande, än att investera pengar i en bostadsrätt eller i en fastighet med egen lagfart.

Jag delar en del av dina slutsatser kring var vi för närvarande befinner oss på bostadsmarknadens egen ”konjunkturkurva” vad gäller prisutveckling och värdering av våra bostadsrätter och fastigheter. Priserna har gått upp anmärkningsvärt mycket de senaste åren och det ser ut som vi snart närmar oss den utveckling som fanns i slutet på 80-talet – strax före bankkriser och sprickande bostadsbubblor.

Det är mycket som talar för detta, en övertro på fastighetsmarknadens värde i framför allt storstäder tillsammans med ett mycket gynnsamt ränteläge och utlåningsklimat, spär på racet mot ständigt toppade priser. Faran vid ett så extremt lågt ränteläge som vi har idag är dessutom att många – låt oss säga mindre rutinerade köpare – lockas att tro att de miljoner som idag läggs som köpeskilling vid ett bostadsköp ”bara är papperspengar” och att det enda som talar för eller emot ett köp blir den kalkyl som ligger till grund för den egna månadsbudgeten.

Och i denna budget slår ju 100 000 kr upp eller ner farligt lite, speciellt om den kombineras med låga amorteringskrav från banken. Detta gör förstås att dagens budgivningar påfallande ofta skenar iväg eftersom man inte inser hur mycket man FAKTISKT lånar, utan i stället stirrar sig stint på raden som i bankvärlden kallas ”kvar att leva på”.

Så så långt är vi absolut överens, Jan. Jag tror också att vi är farligt nära en bostadsbubbla som riskerar att spricka, och jag tror också att fastighetsmarknaden i storstadsregionerna f n är övervärderad.

Vad händer för gemene man när det spricker?

MEN… slutsatsen av detta kan sedan vara värd att titta lite extra på. Vad händer för ”gemene man” om denna bubbla spricker? Vad händer när räntorna börjar krypa uppåt igen? Hur påverkas varje enskild person – varje ägare som valt att investera i sin bostad?

För enkelhetens skull ska jag börja med att tala om att jag var med då bubblan sprack i början på 90-talet. Jag var med mitt i stormens öga, eftersom jag då jobbade som fastighetsmäklare och sen övergick till att jobba som bolåneexpert på en våra storbanker. Jag träffade alltså dagligen människor som just gjort detta som du varnar för – investerat i en överhettad fastighetsmarknad. Och jag såg konsekvenserna. Och det är just där jag vill börja med att påpeka att det trots allt finns skillnader kring denna kris och den kris vi kanske kommer att ställas inför idag. Som jag ser det.

De bostadsrättsföreningar som då faktiskt gick i konkurs (det du hotar med kan hända i värsta fall om man väljer bostadsrättsformen för sin investering) – där alltså bostadsrätten omvandlades till en hyresrätt och den egna kontantinsatsen gick helt förlorad – var till mycket stor del beroende på den tidens stora skattemässiga regelförändring som handlade om regeringsbeslutet kring minskade räntebidrag till nystartade bostadsrättsföreningar. I många år hade nystartade brf (och nybyggda privatbostäder) fått en stor statlig subvention för att ”hjälpa upp starten”, vilken sedan långsamt var tänkt att minska i takt med att föreningarna fick sin egen ekonomi att stabiliseras.

Problemet var dels att denna räntesubvention togs för självklar och att detta i kombination med okunniga styrelser i nystartade brf gjorde att alltför många föreningar tog ut för låg månadsavgift av sina medlemmar och därför inte heller skapade den ekonomiska buffert som sedan borde varit den som så småningom täckte upp för de med tiden minskade bidragen. Alltså grundade man redan där för ständigt höjda månadsavgifter i takt med att bidraget minskade = påverkan av prisbilden för dessa bostäder.

När sedan regeringen insåg att de statliga räntesubventionerna gjorde alltför stora hål i statsbudgeten, och därför tog beslutet om en snabb avveckling av dessa räntebidrag (något som f ö min egen faster Anne Wibble stod för….) så drabbade detta ofta redan bekymmerstyngda brf, d v s de som startat sin verksamhet under 80-talet. Och då fick det hemska konsekvenser, ibland t o m konkurser. MEN detta var långt ifrån någon grundregel eller majoritet bland bubblorna som sprack, detta var ett antal lätt räknade bostadsrättsföreningar. Tragiskt – ja. Men inte många procent av våra samlade bostadsrättsägare.

De allra flesta som ägde sin bostadsrätt påverkades då betydligt mer av bankkrisen som rådde då, och av en övervärderad marknad som nu drabbades av en helt ny verklighet. Folk blev rädda. Köpen blev allt färre. Och priserna sjönk. Rätt betydande. I storstadsregionerna – där jag jobbade – kunde det handla om en sänkning på ca 25-30% i värsta fall. Och i de fall då man kombinerade detta med hög belåning så fanns det många som tyvärr tvingats sälja sina bostadsrätter med förlust och i slutändan hade lån kvar i banken men ingen underliggande säkerhet. Sorgligt.

Men då ska man minnas att detta var ett i mina ögon rätt extremt läge, då bankkriser krockade med en långt gången total övertro på fastighetsmarknaden (såväl som aktiemarknaden..) OCH snabba nya regeringsbeslut. OCH ett närmast absurt ”positivt utlåningsklimat” under hela 80-talet. Då hade man utan problem fått lån på 100% av sin köpeskilling. Knappast något som händer idag.

Trots att detta alltså i mina ögon var ett extremt läge så är jag den första att understryka att historien är det enda facit vi har när vi blickar över konkunkturcykler och förväntad utveckling. Jag tror alltså – precis som du – att vi mycket väl kan stå inför en ny krasch på fastighetsmarknaden, men jag tycker sen att du drar alltför stora växlar på vad detta skulle kunna innebära. Det är där vi skiljer oss åt. Som jag uppfattat det av det du skriver.

Vad kommer en sprucken bubbla innebära?

Varför det då? Jo. Jag ska försöka spalta upp allt detta i några punkter.

Du likställer ägandet av en bostadsrätt med samma faror som andra ekonomiska föreningar kan stå inför, dvs att man inte har någon trygghet alls i o m att man kan förlora hela värdet av sin bostad. Du påpekar också – mycket riktigt – att det man köper är en nyttjanderätt och inte en del av ett eget ägande. Vilket också skulle kunna borga för en stor investeringsmässig osäkerhet. Men det finns många punkter som här bör beaktas som jag ser det, nämligen i första hand att bostadsrättsföreningar lutar sig mot en annan lag än andra ekonomiska föreningar, nämligen bostadsrättslagen.

Detta just för att det finns så mycket som behöver lagstadgas generellt för just bostadsrättsföreningar och att man behöver ha lagar och regler som gäller ”över huvudet på” föreningens egna stadgar – vilka annars skulle vara de som styrde till mycket stor del. Visserligen säger inte bostadsrättslagen att man inte kan förlora värdet på sin bostad, men det finns mycket annat som gör att man sällan likställer dessa föreningar med andra ekonomiska föreningar.

Endast i de fall då man köper sig en lägenhet i en bostadsförening (en äldre form av brf) så måste man vara väldigt försiktig, för i dessa fall är det lagen om ekonomisk förening som styr och följaktligen föreningens stadgar som styr mycket bl a vad gäller pantsättning och överlåtelse. Vilket i sin tur kan påverka prisbilden.
Bankerna har i mycket faktiskt lärt sig något av det som hände i början av 90-talet och här finns också en stor skillnad på vad som gäller idag och vad som gällde då.

Bankerna lägger på högre marginal idag än på 1980-talet

Idag krävs en helt annan kalkyl för att man ska få låna till sin bostad, bankerna lägger på både 2 och 3% extra för att se att man klarar en räntehöjning, man är försiktigare vid höga belåningar (belåning över 85% av värdet är väldigt ovanligt, medan man på 80-talet ofta fick låna till hela sin insats OCH gärna till bilköpet samtidigt…) Många banker har också redan infört amorteringskrav i linje med det förslag som nu lades – och drogs tillbaka. Att låna 85% av värdet på sin bostad utan amortering är mycket mycket ovanligt. Alltså har vi här en betydligt större försiktighet än förr. Må vara att den behöver bli ännu försiktigare, men den finns.

Styrelserna är idag mer kompetenta

De styrelser som du hänvisar till som okunniga förvaltare finns visserligen men man ska inte glömma att detta är – som jag bedömer det – en mycket liten del av den totala ekonomiska förvaltningen av bostadsrättsföreningar. De största föreningarna köper mycket ofta in ekonomisk förvaltning av ex HSB, Riksbyggen eller andra förvaltare och det finns en helt annan insyn i hur man idag styr sin förening än det fanns på t ex 80-talet. De små föreningarna som fortfarande styrs av enstaka medlemmar är ofta äldre brf i äldre fastigheter, där belåningen ofta är mycket låg och man därför tar en betydligt lägre risk. Så visst – det finns föreningar som de du nämner, men det finns mångdubbelt fler som inte omfattas av denna okunnighet.

Ekonomiska planer och underhållsbehov

Du påpekar att man ofta missbedömer fastighetens underhållsbehov och därför löper en stor risk för kommande avgiftshöjningar när fastigheten blir äldre. Nja. Jag vet inte om jag håller med dig här heller. Vid ombildningar från hyresrätter till bostadsrätter, t e x, kopplas experter in som måste godkänna den ekonomiska planen innan något köp kan genomföras.

Och då måste man ha en total teknisk besiktning av fastigheten som underlag, tillsammans med en tydlig underhållsplan. I övriga fall vet – skulle jag vilja påstå – nästan varenda köpare av idag att man bör titta på hur fastigheten är underhållen vid sitt köp. Är stammarna bytta? Hur ser elen ut? Fasaden?…. är frågor som ALLTID kommer upp vid visningar idag – i alla fall i storstadsregionerna. (där priserna också är som högst..) Folk VET att man bör titta på årsredovisningen innan ett köp och i de många fall då man inte själv kan göra en bra eller relevant bedömning så frågar folk om hjälp. Det är min absoluta bedömning.

Andra kalkyler för nybyggnation

Kalkylerna vid nybyggnation ser helt annorlunda ut idag jämfört med innan förra kraschen. De bygger inte på några räntebidrag, och redan från början avsätts medel till en kommande underhållsfond. Man ska heller inte glömma att det finns lagstadgat att man måste ha denna fond i alla brf – visserligen inte till höga %-tal, men den skall finnas redan från start. Och medvetenheten finns idag. Något har vi ändå lärt oss av förra svängen.

Det finns en fara, men den är inte så stor

Jag tycker också att din bild av konsekvenserna kring en ev sprickande bubbla är aningen för onyanserad. Det finns en fara – absolut – det är jag den första att hålla med om. MEN den är intimt förknippad med hög belåning, fel typ av objekt OCH ett akut behov av att sälja! Precis som vid all form av investering så är ju förloraren endast den som måste realisera sin förlust i fel tider. Alltså är vissa rent statistiskt mer drabbade och mer i riskzonen än andra. Återigen, ser vi på historien så är det de allra minsta och de allra största bostadsrätterna som först påverkas av en sprickande bubbla.

Varför det då? Jo, för att man helt enkelt har svårt att ”övervintra” i en 1:a hur länge som helst, och för att man kan drabbas av andra saker som ex skilsmässor och dödsfall som påverkar ägandet av de största lägenheterna. I många andra fall kan folk välja att vänta ut marknaden och sitta kvar i sitt boende. Och i detta fall likställer jag detta med att investera i stora stabila bolag på aktiemarknaden – det är få av dessa som inte är en god investering ÖVER TID. Så kan man bara övervintra en ev sprickande bubbla, så är man inte i någon riskzon för sin placering. Tror jag.

Jo, för att det fortfarande är en betydande bostadsbrist i framför allt storstäderna. Att investera i fastigheter över längre tid kommer sannolikt fortsätta att vara en god placering. Men vet man att man kanske vill åka jorden runt om ett par år, att man satsat stort och använt alla sina besparingar, eller att man belånat sig väldigt högt, ja då bör man nog tänka sig för. Men detta gäller ju långt ifrån alla.

Marknaden för andrahandsuthyrningar luckras sakta men säkert upp och det blir lättare att få hyra ut sin bostad om man t ex ska studera på annan ort, eller provbo men en ny sambo. Detta gör också att antalet panikförsäljningar markant minskas.

Man bör också se tillbaka på historien vad gäller prisfall och summor och hålla sig realistisk när det gäller ev risker tycker jag. Inte ens i paniken på 90-talet pratade man om några 100%-iga prisminskningar (om man bortser från de extra drabbade nybildade bostadsrättsföreningarna som jag tidigare nämnde). Man kanske pratar om max 25% ner. Klarar jag det? Kan jag bo kvar tills det stabiliseras igen? Har jag lån upp till den nivån?…tycker jag är mer relevant att tänka.
Långt ifrån alla belånar sig till taket. Och långt ifrån alla behöver sälja just i kraschen. Kan du fortsätta att betala dina lån, så gör banken ingen förändning annat än om du har stora topplån och har lånat en mycket stor del av din insats.

Rimliga risker

Man bör också ta med sig historien när man tänker på vilken storlek på risk man tar med sin investering i sitt boende. Kan jag klara en viss nergång under en period? Vi pratar inte om att förlora alla sina pengar bara för att man väljer en bostadsrätt som egentligen inte är något annat än en nyttjanderätt. Bostadsrättsmarknaden i storstäderna är en fullt fungerande marknad sen en herrans massa år tillbaka och det vi spelar med är risker – men risker inom rimliga ramar som jag ser det. Om man tar med sig förnuftet.

Självklart kommer det alltid att finnas förlorare och de som blir drabbade av olika anledningar. Som i så många former av investeringar. Men vi ska vara försiktiga med att likställa detta med ett scenario där man riskerar att förlora alla sina pengar. För det är rimligtvis en otroligt liten risk för att detta ska hända. Och – som vi alla vet – inget är så farligt som att väcka folks rädsla. För att de ska förlora allt de äger och har. För är det NÅGOT som kan vara farligt för en bostadsutveckling såväl som en aktieutveckling, så är det ju felaktiga förväntningar och rädsla.

Alltså; vad är min bedömning av hur man bör agera?

Jo, jag har några punkter som jag tycker att man kan ha med sig vid ett ev köp.

Att tänka på vid ett eventuellt köp

Satsar jag ”allt jag har?”. Detta likställs precis som med all form av investering med att lägga alla ägg i samma korg, som jag ser det. Gör inte det. Om du inte har något annat sparande eller några pengar kvar – vänta tills marknaden lugnat sig lite.

  • Vad är det för objekt jag väljer?
  • Att räkna belåningsgrader för föreningen kanske inte alla kan, men att titta på avgiften kan man. En bra grundregel är att räkna ut hur hög månadsavgiften är på årsbasis och dela med antalet kvadratmeter på lägenheten du vill köpa. Är den under 500 kr/kvm och år brukar det borga för vettig belåning för föreningen.
  • Titta också på långfristiga skulder i föreningens årsredovisning.
  • Gör det enkelt för dig och dela dessa med antalet lägenheter och du får en grov uppskattning av hur mycket lån som belastar varje lägenhet.
  • Hur är fastigheten underhållen?
  • Vet du inte vad ”stammarna är bytta” verkligen i praktiken betyder – fråga! Mycket är sunt förnuft. Du vet ju om fastigheten är från 30-talet eller 80-talet.
  • Är detta en stor bostadsrättsförening med ett bra läge i stan? Centrala lägen är alltid mer prisstabila, och kommer alltid att vara efterfrågade, så är det. Även i en fallande marknad.
  • Sätt ett rimligt eget värde på din bostad. Jag brukar säga ”köp inte bara med känslan, och köp inte bara med plånboken”. D v s sätt ett tak för vad DIN gräns går, oavsett vad marknaden för närvarande tycker. Och håll den.
  • Och åt andra hållet – köp inte ”bara” med plånboken, det är visserligen en investering men också ditt liv och din livskvalitet. Du måste kunna trivas.
  • Ha ögon och öron öppna. Titta runt. Undersök.
  • Verkar lägenheten vara bra underhållen? Är det slarvigt gjort på vissa ställen, är det ofta det även på andra. Detta kan förstås gälla vid husköp ännu mer.
  • Se på helhetsintrycket. Lita på din känsla av hur fastigheten verkar skött.
  • Och leta sedan information. Undersökningsplikten är STOR, vad man än köper, du har en skyldighet att undersöka och fråga innan du köper. Säljaren måste bara informera om det han vet.

Sammanfattningsvis tycker jag att man bör vara försiktig när man går in i en bostadsinvestering idag. Man bör ha marginal i sin kalkyl, man bör inte satsa alla pengar man har och man bör vara försiktig med vilket objekt man väljer.

MEN i storstadsregionerna kommer alltid bostäder att vara efterfrågade och alltså kommer alltid dina pengar att jobba på bra, OM DU KAN bo där för en något längre tid. Det är ofta här folk gör sin stora missbedömning, man tror att för att fastigheter varit en så god investering historiskt sett, så innebär det att värdena alltid går upp. Ja, de gör det sannolikt – både Stockholm, Göteborg och Malmö ligger fortfarande lågt prismässigt om man ser till andra huvudstäder i Europa, OCH det byggs fortfarande för lite, men det innebär inte att din bostad alldeles säkert är värd mer om 2 år än idag.

Så försiktighet JA. Men med förnuft så kan många fortfarande göra bra investeringar i sina bostäder. Och verkligheten är dessutom att långt ifrån att alla lägger in 15% av värdet och lånar resten. Det är en liten del förstagångsköpare som gör det, de allra flesta har en helt annan kalkyl att titta på och anpassa sig efter.
Så att varna för försiktighet är bra tycker jag. Speciellt om man är ny på bostadsmarknaden. Men att ge ett generellt råd som känns riktad till hela bostadsköparkåren är mycket svårt och bör göras med stor nyansering, som jag ser det. Det finns verkligen både äpplen och päron här.

Tack för ordet :)

Nina

Relaterade etiketter och ämnen

bostadsbubblan

Kommentera

17 kommentarer finns till denna artikel:

  1. Pingback: Bostadsrätt i Stockholm | Stefan Loå

  2. Vit pil

    Tycker resonemanget med att så länge man inte behöver sälja så drabbas man inte så hårt i det långa loppet för att priset i slutändan kommer gå upp inte riktigt stämmer. Även om man klarar av att betala en högre ränta så är det väl inte specielt positivt om man ska ha 20-30% högre kostnad mot ursprunglig kalkyl vid köp p.g.a högre ränte kostnader. Vem ser detta som att man har klarat sig bra undan när bubblan brister? Blir att leva snålt i många år innan infaltionen ätit upp lånet.

    Gravatar ikon för användaren
    Marko
  3. Vit pil

    Klockren insändare av Nina och jag håller med till 99%. Min invändning är kring slutsatsen att det är orutinerade köpare som driver upp priset pga dålig känsla för pengars värde. Jag brukar kalla köpeskillingen och framförallt kontantinsatsen för papperspengar (jag säger iof låtsatspengar eftersom pengar är gjort av ”papper”). Jag är däremot väldigt noga att undersöka ekonomi, göra en egen värdering och försöka se riskerna framåt i tiden. För mig är månadskostnaden A och O då kontantinsatsen är något jag än så länge inte kan plocka ut ur lägenheten, den dagen vi säljer allt och köper en hyresfastighet /lägger in i pengamaskinen så kommer pengarna att bli ”riktiga” för mig. Orsaken till prisrallyt är att folk som gör ”bostadskarriär” har för mycket papperspengar och väljer att lägga allt på boendet istället för att lägga undan en del till en pengamaskin och köpa ett billigare boende.

    Vi gjorde tex 43% på 2,5 år och istället för att lägga undan en del till pengamaskinen så valde vi att köpa en högt värderad men supercool sekelskifts vindsvåning i centrala Göteborg (63k/kvm). Föreningen är dock väldigt bra, skulderna är bara 2700/kvm, avgift på 400/kvm och underhållet är extremt bra skött. Jag vet att värderingen är för hög men boendekvalitén var avgörande helt enkelt. Å som Nina säger, så länge vi inte behöver flytta vid fel tidpunkt och klarar högre räntekostnader så är chansen att vi gör en liten vinst och samtidigt får bo i vår drömlägenhet ganska bra på 3-5 års sikt.

    Gravatar ikon för användaren
    AFC
  4. Vit pil

    Intressant läsning. Måste dock få invända mot en sak som verkar vara en grundsyn hos Nina när hon lägger fram sin syn och det är den kring marginaler. Att i princip alla som köper idag har en belåning under 85% till skillnad från på 80-talet. Bolånetak till trots så fungerar inte alltid detta i praktiken. Hur jag upplever det runt omkring mig säger ganska lite men samtidigt har jag svårt att tro att det bara gäller mina vänner om det nu verkar så vanligt förekommande.. nämligen att man visst och utan problem kan få låna mer än 85%. Visserligen den sista biten till en högre ränta men ändå. Nån marginal är det ju inte alls tal om då. Inte mindre än fyra bekanta familjer i vår ungängeskrets som senast köpt hus eller bostadsrätt har gjort det utan någon kontantinsats. Flera som köpte hus för 5-10 år sedan har fått se värdena stiga kraftigt på sina hus och har därför … fått marginalerna så småningom ändå? Det kan man tro, men i stället har de nu låtit den skapade marginalen finansiera både nya kök, altanbyggen och nya bilar. Detta fenomen är inte ovanligt utan ses som en självklarhet när man ser värdet stiga.

    100% belåning är inte ovanligt när jag tittar på de i min umgängeskrets alltså. Frågan är om det bara är en tillfällighet eller om detta fenomen trots allt ÄR ganska vanligt.

    Gravatar ikon för användaren
    MP
    1. Vit pil

      Har själv för ca ett halvår sedan räddat en svåger från ett dåligt bostadsköp med 10% blancolån (dvs 95% total belåning) höga topplånepåslag och listränta på bottenlånet. Detta i en av de 4 storbankerna. Så visst är bankerna fula fiskar som försöker lura in folk i dåliga affärer.

      Men någonstans måste man ju själv ta ansvar för att man inte hejdlöst tar blanco- och smslån till höger och vänster. Får själv minst ett brev i månaden där någon bank tycker jag ska ta ett blancolån på 350.000kr till vad jag vill.

      Men att BOLÅN på max 85% hålls är tämligen säkert. Och räntenivåskillnaden mellan bo- och blancolån är en mycket bra fingervisning för Svensson över hur mycket den egna insatsen minst bör vara. Personligen tycker jag bolån skulle ges på max 70-75%, det skulle lösa en mycket av problematiken utan amorteringskrav eller annat tjafs. Sen kan man aldrig hindra att ett fåtal ändå skulle ta diverse blancolån på resterande 25-30% tex i en annan bank, men de kan ju då inte heller i efterhand hävda att de inte förstod att de gav sig ut på mycket tunn is.

      Gravatar ikon för användaren
      Stefan H
    2. Vit pil

      Jag har för mig att även förr så funkade det likadant när man lånade upp till nocken. Då hette det bottenlån och topplån, nu kallas det tydligen bolån och blancolån. Då var det tydligen högre ränta på topplånet och nu är det så kallade blancolånet som står för högre ränta.

      Det låter med andra ord som att bankerna kringgår bolånetaket genom att använda en gammal beprövad produkt, enda skillnaden jag ser är att banken inte tar pant i bostaden för de sista procenten. Notera dock att det inte egentligen rör sig om rent blancolån då banken likväl har bostaden som säkerhet även för blancolånet (går det till kronofogden så kan bostaden utmätas och när bolånet betalts av pengarna som kommer in kommer återstående belopp gå till bl.a blancolånet). Sättet att kringgå bolånetaket innebär dock viss riskökning för banken då banken inte har pant (ie förtur) för blancolånet.

      Det är dock inte sunt någonstans att sitta med stora blancolån bara för att man får dem beviljade – bankerna kan mycket väl vara fula fiskar som inte intresserar sig för låntagarens situation (mer än att det går att krama ur honom pengarna som banken har rätt till).

      Gravatar ikon för användaren
      skyking
    3. Vit pil

      Detta var en ”kreativ” konstruktion som innehöll samtliga 3 av bottenlån (mellan 0-75%), topplån (75-85%) och blancolån (85%+) där alla 3 hade olika räntenivå. Skillnaden på ränta mellan botten- & toppbiten var rätt markant, nästan +2% från bottenlånets listpris och knappt 1% under blancolånet. Hela upplägget kändes som ett sätt att lura av trogna oerfarna kunder extra ränta. De backade väldigt snabbt på det upplägget när man påpekade att den biten låg innanför låneandelen för bolån enligt bankföreningens rekommendation. Men den bluffen går nog hem i väldigt många fall om folk inte är pålästa och bara troget går till sin vanliga bank.

      Gravatar ikon för användaren
      Stefan H
    4. Vit pil

      Var det det upplägget du räddade din vän från? Jo då var de tur att de hade någon som bevakade deras intressen;)

      Både det faktum att de lurar på folk extra ränta, det är också ganska tveksamt ifall man bör belåna sig upp till nocken också.

      Rent generellt tycker jag man bör vara ganska skeptisk till ”råden” bankerna ger, gång på gång läser man om exempel där bankernas råd mer verkar vara inriktade på att ta tillvara på bankernas intressen (där även underlag som deras stresstest ingår).

      Gravatar ikon för användaren
      skyking
    5. Vit pil

      Jo, +2% för ingenting, utöver den redan höga listräntan, är rent ut sagt oförskämt. Och amorteringsplanen var dessutom rena skämtet med amortering på alla delbitar samtidigt istället för dyraste lånet först. Beräknade deras totala merkostnad bara för ooptimerad återbetalning på ett sexsiffrigt belopp.

      Lite av problemet låg i att de absolut inte ville byta bank. Men de fick tydliga instruktioner om att spela med i att bankbyte var en möjlighet när jag följde med för att förhandla. Innan vi gick därifrån med ett erbjudande ”vi skulle överväga” så låg vi på -0,6% på listräntan, inget topplånstjafs och en ekonomiskt sund amorteringsordning.

      Jag var också på dem mycket om farorna med blanco och alltför hög belåning. Så huset de slutligen köpte låg inte där de önskade från början, men var både ett finare hus och med ett pris som bättre passade deras plånbok. Så blanco kom inte med i bilden till slut.

      Som rent konsumentskydd borde kanske banker förbjudas att använda förvanskade titlar som tex ”personlig bankman”. För inte är det ”min personliga TVkunnige” som hjälper mig köpa en TV som matchar soffan ”min personliga inredare” hjälpte mig välja och som jag kör hem i bilen som rekomenderats av ”min personliga bilman”.

      Gravatar ikon för användaren
      Stefan H
    6. Vit pil

      Haha… Är det ok att jag snor den ”min personliga TV-kunnige”… :-)

      Gravatar ikon för användaren
      Jan Bolmeson
    7. Vit pil

      Naturligtvis :)

      Allt som får Svensson att bättre förstå att de bankanställda de möter inte är något annat än en säljare på lägsta nivån är bra för konsumentskyddet.

      Gravatar ikon för användaren
      Stefan H
  5. Vit pil

    Ett par invändningar:

    För det första; vid ombildning förekommer det (kan vara vanligt) att intyget på ekonomiska planen utfärdats av någon i jävsituation. Detta borgar inte för att den är opartiskt utförd utan kanske ger sken av att köpet är mer fördelaktigt än vad det är. Detsamma gäller ekonomiska planer vid nybyggen.

    För det andra; den avsättningen för underhåll som nämns är en rent bokföringsmässig justering och behöver inte betyda att några verkliga medel sätts av till underhåll.

    Gravatar ikon för användaren
    Skyking
    1. Vit pil

      Håller fullständigt med.

      Se bara på idiotin bakom nästan alla nybyggda BRFer byggda 2000-2014. Då ”hittade man på” att avskrivningar av byggnadsvärdet skulle ske olinjärt, för att kunna fejka låga månadskostnader initialt (samt mörkning av den med tiden exponentiellt ökande avgiften). Dessa BRFer har i regel köpts alldeles för dyrt och vem kommer ha råd att bo kvar eller vilja köpa dessa Svartepettrar när månadskostnaderna far upp som en månraket? Osäljbart för annat än extrema underpriser mot vad de köpts för. Tänk sedan om bostadsmarknaden dessutom kraschar…

      Detta förfarande med ”olinjär avskrivning” är, och har varit, olagligt, men det har INTE hindrat att dessa ekonomiska planer har godkänts av personer i jävsituation som har varit garanter för att allt går rätt till. Men de får varken skaka galler eller ens betala tillbaka sina feta arvoden, att folk som lurats riskerar personlig konkurs är inte deras problem.

      Detta är en tickande bomb som Nina borde vara mycket väl medveten om, men helt missat ta med i sitt mycket långa inlägg om hur tryggt och säkert allt är på BRFmarknaden.

      Gravatar ikon för användaren
      Stefan H
  6. Vit pil

    Tack Jan och Nina för bra inlägg. Båda inläggen tillsammans ger en bra helhetsbild.

    Sedan tycker jag det är självklart att man måste amortera bort ett lån. Så småningom måste huset rivas (eller totalrenoveras – kostar i princip som ett nytt hus) och då står man där med lån men inget hus. Och hur kul är det att sitta som pensionär med lägre inkomster och oarmorterat lån?

    I Skandiabankens bolåneansökan på nätet kan man välja ett första amorteringsfritt år och sedan amortera. Påminner om subprimelånen i USA?

    Gravatar ikon för användaren
    Stellan
    1. Vit pil

      Riktlinjerna för alla banker är att alla kan få amorteringsfritt i 5år vid behov på stora delar av sitt lån. Banker, som ju tjänar sina pengar på räntemarginalen, vill ju naturligtvis att man har så höga lån så länge som möjligt med förbehållet att man ska kunna betala räntorna genom sin inkomst.

      All amortering är alltid en inkomstförlust för en bank. Även (nu skrotade?) amorteringskravet var ju bara ner till 50% belåningsvärde. Banklobbyn är troligen alldeles för stark i Sverige för att tillåta ens ytters modesta amorteringskrav. Se bara på nya pensionssystemet som utformats som en gigantisk kassako för bankernas bästa.

      Vägen framåt är nog att hindra att belåningsgraden får vara så hög som 85%, 70-75% är nog mer rimligt för att gemene man ska ha ekonomin bakom för att klara även en ekonomisk nedgång.

      Gravatar ikon för användaren
      Stefan H
  7. Vit pil

    Tack för en mycket läsvärd artikel, och många vettiga tips och råd. Tycker det var ett bra komplement till Jans tidigare artiklar, och gillar särskilt din poäng om hur en investering i bostadsmarknaden kan jämföras med investeringar på börsen, som på lång sikt kan gå bra, men är väldigt oförutsägbar på kortare tidsintervaller.

    Gravatar ikon för användaren
    Rickard Nilsson
    1. Vit pil

      Ja, investering (eller vad man vill kalla det) i bostaden bör vara ganska likvärdig investering i fastigheter i övrigt. Det som då talar emot är att investering i bostaden sker till ganska stor belåning (eller med stor hävstång). Man kan fråga sig ifall man tycker att sin portfölj med detta är välbalanserad – och så skall man tänka på att man bör räkna hela beloppet och inte bara kontantinsatsen (då det är hela värdet som utgör exponering mot tillgången). Med medelsvenssons balansräkning innebär det att man är tämligen uteslutande exponerad mot en enda tillgång.

      Gravatar ikon för användaren
      Skyking