Sälja sin befintliga bostadsrätt eller hyra ut den?

Sälja sin befintliga bostadsrätt eller hyra ut den?

Ett resonemang från ett rent ekonomiskt perspektiv
Sälja sin befintliga bostadsrätt eller hyra ut den?

I helgen träffade jag ett par goda vänner som berättade att i samma bostadsrättsförening som de bodde, skulle en lägenhet säljas. Mina vänner var sugna på att sälja sin befintliga och flytta in i den nya. Jag hade naturligtvis en något avvikande åsikt. Så här skulle jag resonerat.

Jag gillar ju att tänka i former av ekonomiska flöden. Det vill säga hur man kan få sina pengar att flöda från ett ställe i ekonomin till ett annat, föröka sig och sedan gärna flyta tillbaka igen. Det vill säga, konstant ställa sig frågan – är det här det mest effektiva sättet att använda mina pengar på? I det här fallet så tror jag nämligen att göra det klassiska steget ”sälja sin befintliga brf för att uppgradera” inte är det mest lönsamma.

Nuläget

För att vi ska kunna resonera kring caset så behöver man lite bakgrundsfakta:

Den befintliga bostaden är som följer:

  • Ligger centralt i ett av Malmös bättre områden – tänk typ Slottstaden
  • Lägenheten är en fyra på 118 kvm med en avgift på ca 6 700 kr per månad
  • Lägenheten är värderad till ca 3 000 000 kr och köptes för 1 700 000 kr.
  • Den är belånad till 1 700 000 kr.

Den nya bostaden ser ut som följer:

  • Ligger i fullt jämförbart område
  • Lägenheten är en femma på 136 kvm med en avgift på 7 700 kr per månad
  • Lägenheten är värderad till ca 3 500 000 kr
  • Lägenheten är nyrenoverad så den behöver inte iordningsställas

Mina vänners ekonomi ser ut som följer:

  • Ränta på befintligt lån: 1.50 %
  • Gemensam inkomst efter skatt: 40 000 kr (finns potential till +4000 kr vid en till 100 %-tjänst eller +10 000 kr vid byte av tjänst)
  • Drygt 75 000 kr finns till handpenning

Avgift för boendet är idag således:

  • Avgiften: 6 700 kr/mån
  • Räntan på lånet: 1 500 kr/mån (efter ränteavdrag)
  • Total boendekostnad: ca 8 200 kr per månad
  • Kvar till allt annat: 32 000 kr per månad

Man kan alltså säga att det är en god ekonomi, även om det inte på något sätt är en extraordinär ekonomi med miljoninkomster, utan jag skulle ganska nära ett svenskt medelinkomst-par.

Det vanliga scenariot – bara byta

Om de skulle göra det vanliga scenariot med att sälja sin befintliga lägenhet och köpa den andra då ser transaktionen ut så här:

Försäljning lgh #1 +3 000 000 kr
Inlösen av lån -1 700 000 kr
Vinst: 1 300 000 kr

Det är ju en väldigt god affär. Det ger upphov till en reavinst-skatt på 22 % av1 300 000 kr, vilket innebär 286 000 kr. Den här kan dock skjutas upp om man köper något som är lika dyrt eller dyrare. Idagsläget kan det dock vara olönsamt med tanke på den låga räntan, det vill säga att det kan vara billigare att låna av banken än av staten. Dessa 1 300 000 kr kan sedan användas som en handpenning på den nya bostadsrätten.

Sätter man in alla pengarna i den nya lägenheten så ser det ut som följer efter transaktionen, något förenklat.

  • Nytt lån: 2 200 000 kr (=3.5 Mkr – 1.3 Mkr)
  • Ny ränta: ca 1 950 kr i månaden + räntan för uppskovet ca 400 kr/mån totalt ca 2 300 kr/mån
  • Ny avgift till föreningen: 7 700 kr
  • Total boendekostnad: 10 000 kr/månad
  • Kvar till allt annat: 30 000 kr

Det vill säga för 2 000 kr i månaden extra får man en större och bättre lägenhet, som dessutom inte är på en bottenvåning som den befintliga. Det betyder att man lägger 25 % av sina utgifter på boendet vilket är fullt rimligt, kanske till och med något lägre än vad andra gör.

Mitt förslag – behålla och hyra ut

Mitt förslag är att istället för att man säljer den första lägenheten, är att man hyr ut den. Då ser det ekonomiska scenariot ut som följer. Först belånar man den befintliga lägenheten, som just nu bara är belånad till drygt 50 %. Det gör att man får ut:

  • 85 % av 3 000 000 kr är 2 550 000 kr

Det betyder att:

  • 2 550 000 kr – 1 700 000 kr = 850 000 kr

kan användas som handpenning. Då den andra lägenheten kostar 3 500 000 kr behövs 15 % som lägst till handpenning. Det är 525 000 kr, det vill säga att de 850 000 kr som kan tas ut på den första lägenheten räcker gott och väl. Det gör att om man köper lägenheten så ser det nya nuläget ut som följer:

  • Lån gammal lägenhet: 2 550 000 kr
  • Lån ny lägenhet: 2 650 000 kr
  • Total mängd lån: 5 200 000 kr

Det här lånet ger under samma villkor upphov till följande månadsränta vid 1.50 %:

  • 5 200 000 kr * 1.50 % * 0,7 / 12 = 4 500 kr/mån

Lägger vi på månadsavgifterna så blir det:

  • Avgift lägenhet #1: 6 700 kr
  • Avgift lägenhet #2: 7 700 kr
  • Ränta: 4 500 kr
  • Totalt: 18 900 kr per månad

Oj, jättemycket pengar. MEN! De ska ju naturligtvis inte bo i båda lägenheterna, utan de kan ju naturligtvis hyra ut den första. Tittar jag på blocket snabbt så verkar lägenheter i den storleksordningen gå mellan 12 000 – 14 500 kr/mån. Låt oss således räkna om scenariot med den här inkomsten:

  • Inkomst: 13 000 kr/mån
  • Inkomst på årsbasis: 156 000 kr
  • Beskattningsbar inkomst efter 40 tkr schablon: 156 – 40 = 116 tkr
  • Avdrag för avgiften: 116 – 80,4 = 35,6 tkr
  • Skatt 30 %: 35,6 tkr * 30 % = 10 700 kr
  • Total behållning efter skatt: 156 000 – 10 700 kr= 145 000 kr
  • Total hyresinkomst efter skatt per månad: 12 000 kr/månad

Lägger vi då på det här på deras ekonomi:

  • Total kostnad båda lägenheterna: 18 900 kr
  • Inkomst lägenhet #1: 12 000 kr
  • Differens: 6 900 kr.
  • Kvar till allt annat: 40 000 – 6 900 kr = 33 100 kr

Notera att behållningen i det här andra alternativet är högre än i alternativet att behålla nuvarande boende. För att göra det tydligt så gör vi jämförelsen av pengar kvar när boendekostnaden är betald:

  • Nuläget (boende i lgh #1): 32 000 kr
  • Scenario #1 – Byte av lgh: 30 000 kr
  • Scenario #2 – Uthyrning: 33 100 kr

Det vill säga att scenario #2 är i princip 10 % bättre än scenariot där man byter lägenhet och det är lite bättre än nuläget – men då har man ju också en mindre lägenhet. Man ska dock inte heller underskatta vad det här blir på årsbasis, då det är nästan är 36 000 kr. Det är ju mer eller mindre i sammanhanget en till två månadslöner.

Rörliga variabler

Där är några variabler i examplet ovan som gör det klurigt:

  • Räntan kan förändras – men det kan man räkna på
  • Inkomsten man får in kan förändras, men med tanke på bostadsbristen i Malmö är det ett mindre problem

Amorteringskravet kan ställa till det

Än så länge finns det inget bestämt amorteringskrav, men det lär sannolikt komma under året. Enligt de förslag som jag har sett hittills går det ut på att man ska amortera 2 % av lånebeloppet per år ner till 75 % och sedan 1 % om året ner till 50 %. Jag tycker i grunden att amortering är bra även om jag ogillar att bli tvingad till det. Men låt oss ta hänsyn till det här i scenariot ovan också.

Den nuvarande belåningsgraden på den ursprungliga lägenheten är 57 %. Belånar man den och köper den andra lägenheten så hamnar man på en belåning på:

  • Ursprunglig lägenhet: 85 %
  • Ny lägenhet: 75 %

Det här skulle man ju egentligen kunnat modifiera och välja hur mycket man vill lägga på respektive lägenhet. Den totala belåningsgraden om man inte tar hänsyn till lägenheterna är ju:

  • 5 200 000 / 6 500 000 = 80 %

Det skulle ge en initial amortering på 2 % per år ner till 75 %. Det vill säga en amortering på:

  • 8 600 kr per månad i två år (=5 200 000 * 0.02 / 12 )

Därefter en amortering på:

  • 4 200 kr per månad i överskådlig framtid. (=5 000 000 * 0.01 / 12 )

Det här kan ju naturligtvis ställa till det. MEN – man behöver här komma ihåg att en amortering INTE är en utgift utan mer eller mindre ett sparande. Det är ju nämligen något som sänker din skuld. Skulle man räkna in det här som en utgift (även omd et inte är det) eftersom det är pengar som ska ut varje månad så blir skillnaden ca 6 600 kr i det första scenariot, eftersom ca 2 000 kr skulle behövas amorteras i vilket fall som helst.

Det som gör det svårt är vårt sätt att tänka

Det som jag tror gör att många har svårt att tänka på det här sättet är att vi lever i en värld där vi har lärt oss att alla lån är dåliga. Problemet är att det inte är sant. Det har jag skrivit ganska mycket om i följande artikel:

Slutord – är det värt det?

Sammanfattningsvis är det svårt att säga om det är värt att göra det eller ej. Jag tänker att utifrån ett rent ekonomiskt perspektiv så är det värt det. Problemet är att det räcker inte att bara fatta beslut från det perspektivet, man behöver ta hänsyn till andra faktorer också. Inte minst i behovet av tid och om man också kan hantera det minskade kassaflödet i två år på grund av amorteringskravet. Det som jag personligen tycker är klurigt är att även jag själv hamnar i fällan kring mental bokföring, det vill säga att man blandar ihop pengar till amortering med pengar som är en utgift. Det är ju pengar som ska ut från kontot oavsett.

Sedan kan jag själv också komma på mig själv att tänka – är det värt det – allt böket för 3 000 kr i månaden? Problemet är att jag tror att man underskattar värdet av de här tusenlapparna. Det låter inte mycket från ett månad-till-månad perspektiv, men å andra sidan är det 36 000 på ett år. Då blir det plötsligt pengar. 36 000 netto är nästan två månadslöner för de flesta. Gör liknande affärer 6 gånger till och de flesta av oss skulle vara ekonomiskt fria. Jag tänker att det är lätt att underskatta de små inkomstströmmarna.

Så, sammanfattningsvis är det här ovan en klockren affär? Nej. Det är det nog inte, jag skulle personligen nog dra mig för att göra den. Särskilt med tanke på min syn på bostadsrätter och min åsikt om den svenska bostadsbubblan. Men jag tycker ändå att det är intressant att göra beräkningen eftersom det i ett annat sammanhang kan visa sig vara mycket mer förmånligt – t.ex. med en villa eller fastighet.

Relaterade artiklar

Relaterade etiketter och ämnen

amortering, bostadsbubblan, Försäljning, lån, ränteavdrag, sparande

Kommentera

39 kommentarer finns till denna artikel:

  1. Vit pil

    Intressant fall. Under tiden man hyr ut lägenhet 1 så ökar den lägenhetens värde rätt mycket på marknaden och under några års tid (i alla fall i Stockholm).

    Om man istället har ett hus/radhus som objekt 1 så är räntan lika låg idag (även fastränta under typ 3år) men månadsavgiften med effektiv uppvärmning och klimatsmarta fönster är oftast något lägre än en bostadsrätt. Uthyrningskostnaden för en villa/radhus till ett säkert typ företag är högre (större vinst) och värdeökningen har hittills allmänt varit högre i många villor än bostadsrätter.

    Vid en försäljning av huset efter några år borde värdet på huset ha ökat rejält (Stockholm)

    Dessutom har skatten på uthyrning av bostad minskat de senaste åren.

    Har jag tänkt rätt eller fel!!

    Gravatar ikon för användaren
    Lars Mossberg
    1. Vit pil

      Ofta är det ”bara” en förhandlingssak. De lånar ju ut till folk som vill hyra ut sina fastigheter eller till ägarlägenheter. Det handlar ofta om vilken relation man har med sin bank.

      Gravatar ikon för användaren
      Jan Bolmeson
  2. Vit pil

    Du borde uppdatera artikeln just med hänvisning till 7 kap. bostadsrättslagen. Du har helt rätt i att de luckrat upp lagen, men därmed inte sagt att det är lätt nu. Det är möjligt att styrelsen tillåter en tillfällig uthyrning, men det sannolika blir då att den blir tidsbegränsad till max 6 månader. Ingen särskild trygghet, alltså. Den här drömkalkylen är nog just bara det, en drömkalkyl. Förutsatt att paret du skriver om inte sitter med i styrelsen är det mycket osannolikt att de skulle få igenom detta vilket således gör det till en otrygg affär.

    Gravatar ikon för användaren
    Alexander
  3. Vit pil

    Jag hur ut en sommarstuga som vi aldrig bor i. Den räknas, efter en karenstid, som näringsverksamhet. Enskild firma i mitt fall. Jag har därmed inte schablonavdraget. Syftet med den här BF är ju att inte bo där så jag skulle noga kolla med skatteverket eller en skattejurist så det inte blir någon oväntad skatteeffekt. Påverkar kalkylen en hel del.

    Gravatar ikon för användaren
    PS
    1. Vit pil

      I praktiken blir skatten nästan samma, då man privat skattar på intäkt men verksamhet bara på vinsten och vanligen passiv sådan med kraftigt reducerade egenavgifter.

      Den stora skillnaden är att mängden pappersarbete ökar i företagsform. Men vill man undvika det så räcker det i teorin att man själv använder bostaden för eget bruk minst 1 dygn under 2år.

      Gravatar ikon för användaren
      Stefan H
  4. Vit pil

    Hej,

    Intressant artikel, är precis i valet om jag ska sälja min bostad eller hyra ut. Lägenheten kostar mig ca 6200kr i månaden och fått erbjudanden om att hyra ut runt 12-13 tusen, jag har en hyresrätt jag ska flytta in i juni månad. Enda anledningen att jag tvekar lite är att jag är inne lite på samma spår när det gäller bubbla.. Hade varit intressant att höra vad du tycker helt spontant?

    Med vänlig hälsning

    Gravatar ikon för användaren
    Linus Malm
    1. Vit pil

      Det är ibland en risk att flytta in i en hyresrätt och samtidgt äga en bostadsrätt, speciellt om du är skriven på bostadsrätten.
      Har man inte bostadsrättsföreningens samtycke för uthyrning så kan de även ifrågasätta när man skrivit sig på annan address.

      Gravatar ikon för användaren
      A-man
  5. Vit pil

    Eller så säljer de den gamla lägenheten, belånar den nya till 85% och får 775 000 kr över att placera på börsen. Med 4 % avkastning på detta kapital ger detta 31 000 kr per år.

    Tycker även att du glömt bort att räkna på vad det kapital som du har låst i insats teoretiskt sett skulle kunna ge i avkastning om det var placerat på börsen. Gör om gör rätt.

    Gravatar ikon för användaren
    Peter
  6. Vit pil

    Sitter själv i en brf styrelse och kan bekräfta bilden av att det inte går att göra den föreslagna affären. Utomlands är det vanligt men då har man andra regler och lagar, för att inte nämna friare hyressättning.

    En aspekt som dock inte nämnts är problematiken med en dålig hyresgäst. Jag har en vän med ett hyreshus som anser att det är den viktigaste faktorn. Har du fått in en dålig hyresgäst som bråkar och stökar kan du inte bli av med denne, vilket efterhand gör att de andra flyttar och fler stökiga flyttar in. Det bästa som kan hända är att hyresgästen slutar betala sin hyra men även då kan det ta ett år eller så med massvis med juridiskt arbete och möten med myndigheter. Förlorad hyra och liknande leder till stora hål i ens budget. Min vän låter lägenheter hellre stå tomma i månader än att hyra ut till människor utan mycket goda rekommendationer eller vänner till vänner.

    Gravatar ikon för användaren
    Johan
  7. Vit pil

    Sitter själv i en brf styrelse och kan bekräfta bilden av att det inte går att göra den föreslagna affären. Utomlands är det vanligt men då har man andra regler och lagar, för att inte nämna friare hyressättning.

    En aspekt som dock inte nämnts är problematiken med en dålig hyresgäst. Jag har en vän med ett hyreshus som anser att det är den viktigaste faktorn. Har du fått in en dålig hyresgäst som bråkar och stökar kan du inte bli av med denne, vilket efterhand gör att de andra flyttar och fler stökiga flyttar in. Det bästa som kan hända är att hyresgästen slutar betala sin hyra men även då kan det ta ett år eller så med massvis med juridiskt arbete och möten med myndigheter. Förlorad hyra och liknande leder till stora hål i ens budget. Min vän låter lägenheter hellre stå tomma i månader än att hyra ut till människor utan mycket goda rekommendationer eller vänner till vänner.

    Gravatar ikon för användaren
    Johan
  8. Vit pil

    Kul idé. Men faller dock på att bankerna bara ger bostadslån till en bostadsrätt. Din kalkyl kräver att den ena parten kan stå på den ena lägenheten och den andra parten på den andra lägenheten. Tror ingen bank idag tecknar nytt lån med en gäldenär med de angivna inkomsterna för den angivna summan. Bonusinvändning; vad händer om bopriserna backar 10% – jo, med den dubbla exponeringen krävs då ungefär 15 års uthyrning för att kompensera värdeminskningen.

    Gravatar ikon för användaren
    Johan Marklund
    1. Vit pil

      Att vara gäldenär för lånet och att vara ägare för tillgången är två helt olika saker. Så problemet du nämner finns inte i praktiken.

      Gravatar ikon för användaren
      Stefan H
  9. Vit pil

    Rätta mig om jag har fel. Men kan du inte bara ha bolån på ett boende upp till 85%? Nästa bostadsaffärer läggs som privatlån till oftast en högre ränta.

    Gravatar ikon för användaren
    Mattias
    1. Vit pil

      Är man två personer kan en bostad stå på ena personen och andra på den andra. Båda personer kan ändock stå på båda lånen (minskar risken för banken o därigen troligen räntan).

      Vill man sen köpa mer så har man kanske en förälder eller ett barn man vill köpa det till… så i praktiken är det inkomsterna som begränsar hur mycket man kan köpa. Dock är det mycket få banker som godtar potentiella hyresinkomster som inkomst i sin beräkning.

      Gravatar ikon för användaren
      Stefan H
  10. Vit pil

    Det största problemet med den här artikeln är det faktum att man måste hyra ut i andra hand. Detta regleras i bostadsrättslagen (1991:614), närmare bestämt 7 kap. 10-11 §§. Kortfattat kan man säga att bostadsrättsinnehavaren behöver ett skäl för att begära en andrahandsuthyrning, exempelvis jobb/studier på annan ort eller kanske att provbo med en sambo. Godkänner styrelsen så blir det under en tidsbestämd period om max ett år, sedan måste man söka nytt tillstånd. Tanken ska alltid vara att man ska flytta tillbaka till lägenheten, därmed kommer sannolikt inte paret ha möjlighet att hyra ut längre än ett år.

    Hyr man ut i andra hand utan tillstånd så är det grund för uppsägning (i förlängningen en tvångsförsäljning) enligt 7 kap. 18 § 2 p. Däremot måste styrelsen först ge en tillsägelse enligt 7 kap. 20 §, och om bostadsrättsinnehavaren inte vidtar rättelse utan dröjsmål så kan uppsägning ske. En sådan uppsägning regleras i 7 kap. 30 § och innebär en tvångsförsäljning som i sin tur finns reglerat i 8 kap.

    Gravatar ikon för användaren
    Niklas
    1. Vit pil

      Min tolkning är att styrelsen har lagen på sin sida om man vill – men man kan väl som styrelse välja att göra något annat?

      Dessutom luckrades väl den lagen upp i juli 2014 har jag för mig, där det blev enklare att hyra ut, t.ex. om man ligger back på sin investering i bostadsrätten. Det applicerar väl inte fallet ovan med artikeln, men ändå?

      Tack för att du kommenterade med hänvisning till lagen. *tumme upp* :-)

      Gravatar ikon för användaren
      Jan Bolmeson
    2. Vit pil

      Ett skäl till att brf-er kan vilja begränsa antalet andrahandsuthyrningar i föreningen är att det minskar underlaget av personer som kan tänka sig att engagera sig i styrelsen. Men det är klart, om man ändå vill agera hyresvärd genom andrahandsuthyrning kan man väl lika gärna löpa linan ut och bli styrelseproffs i alla föreningar som man äger lägenhet i? Kanske är styrelsen mer positivt inställd om man lovar att ställa upp i styrelsen under hela uthyrningsperioden?

      Gravatar ikon för användaren
      Civing
  11. Vit pil

    Att hyra ut i andrahand är inte alltid så lätt som det verkar. Finns många styrelser som bara ger tillstånd max ett år, sedan kan de bråka ganska mkt och inte vilja tillåta det längre.

    Gravatar ikon för användaren
    Stefan
    1. Vit pil

      Var det inte någon regeländring på den här punkten? Måste verkligen styrelsen ge sitt medgivande?

      Gravatar ikon för användaren
      Skyking
    2. Vit pil

      @Sky

      Ja, det är fortfarande brfen som beslutar. Lagändringen har bara gjort det svårare att neka uthyrning av tillfällig natur. För permanent uthyrningverksamhet behöver man en välvilligt inställd styrelse.

      Gravatar ikon för användaren
      Stefan H
    3. Vit pil

      Jag har skrivit om lagändringen som skedde här:

      Det är enklare nu än det var innan, t.ex. godkänns nu om bostadsrätten har minskat i värde under inköpspriset. Kommentar från hyresnämnden:

      Bostadsrättshavaren kan också ha rätt att upplåta sin lägenhet om den tillfälligtvis är svårsåld på grund av de marknadsförutsättningar som råder.

      Gravatar ikon för användaren
      Jan Bolmeson
    4. Vit pil

      Ja, så är det absolut. En av anledningarna till att jag inte riktigt gillar BRF – man sitter i knät på andra människor. :-)

      Gravatar ikon för användaren
      Jan Bolmeson
  12. Vit pil

    Varför får jag mail om att andra kommenterat med citat men när jag går in på sidan så ser jag bara mina egna kommentarer.

    Gravatar ikon för användaren
    A-man
    1. Vit pil

      Beror på att jag har en cache-funktion som uppdaterar 1 gång i timmen för att klara belastningen. Har inte lyckats lösa det på något bättre sätt än tyvärr…

      Gravatar ikon för användaren
      Jan Bolmeson
  13. Vit pil

    Lite saker jag saknar i artikeln.

    Var är budgeten för underhåll och reparationer? Slitage på tak, väggar, golv och hushållsmaskiner måste ju dras från vinst efter skatt.

    Det råder inte fri hyressättning i Sverige. Max hyra är avgifter + kapitalkostnad beräknat på värdet x (ref ränta, 0% för nuvarande, +2-3%). På 3MSEK blir det ca 5000-7500kr/mån… men vad händer om värdet på brfen helt plötsligt sjunker 20%? Förutom förlusten pga värdeminskning så sjunker även max hyra 1000-1500kr/mån.
    Visserligen kan man säga upp hyresgästen som vill ha nedsatt hyra, men man bör nog räkna med att få reducerad hyra under dessa 3 månader.

    Gravatar ikon för användaren
    Stefan H
    1. Vit pil

      Är det verkligen så? Eller är det inte bara vad du kan ta ut utan att behöva betala skatt för inkomsten? Jag skulle gissa på det sistnämnda. Annars är det ju bruksvärdesprincipen so. Råder, men för andrahandsuthyrning finns ingen rätt att återfå redan uttagen övertyga.

      Gravatar ikon för användaren
      Skyking
    2. Vit pil

      Ja, det är verkligen så. Skatt betalas lika för all privatuthyrning, dvs 24% (0,8×0,3) på alla intäkter över 50k om året. Märk även att det just är på intäkt, inte vinst, man betalar skatten på. Skatteverket struntar i om du går med förlust eller ej, de ska ha sina procent ändå.

      Brukvärdeshyra är det gamla systemet. Det är nästan alltid fördelaktigare för den som vill hyra ut (förutom centralt i Sthlm, Gbg och eventuellt Malmö). Man måste dock ha minst 2 ställen man hyr ut för att kunna använda den gamla lagen och få rimligt betalt i hyra. Med bara 1 bostad är man som privatperson tvungen att hyra ut till ett pris som i praktiken är lägre än tom allmännyttan klarar av att hyra samma yta för.

      Gravatar ikon för användaren
      Stefan H
  14. Vit pil

    Hej Jan!
    Intressant som vanligt. Första tröskeln att ta sej över är att få styrelsens tillstånd till andrahandsuthyrning. Vidare bör du räkna med att få någon/några månaders glapp vid byte av hyresgäst innan du fått tag i en ny som flyttat in. Vidare kostnader för slitage och renovering: omtapetsering, golvslipning, byte av vitvaror etc. Och en hyresfastighet har inte evig livslängd, den kräver renoveringar och stambyte etc och måste till slut rivas.

    Gravatar ikon för användaren
    Stellan
    1. Vit pil

      Men i det här fallet är det ju en bostadsrättsförening som står för fasad, stammar etc.

      Gravatar ikon för användaren
      A-man
  15. Vit pil

    Att hyra ut för att man flyttat permanent är inte skäl att få lov av bostadsrättsföreningen att hyra ut sin lägenhet i andra hand. Man riskerar att bli av med sin bostadsrätt.

    Att hyra ut i andra hand är tillåtet endast av temporära skäl, oftast högst ett år. Vissa föreningar tar dessutom ut en avgift per månad för denna risk.

    Har man en äganderätt (mycket ovanligt) kan man dock göra såhär.

    Gravatar ikon för användaren
    Peter
  16. Vit pil

    Bra artikel, men jag saknar följande:
    * De flesta BRFer tillåter inte den här typen av uthyrning utan kräver att man själv bor i lägenheten.
    * Riskerna med att inte få lägenheten uthyrd under perioder och konsekvenserna i form av både ekonomin och merarbete i att söka en ny hyresgäst
    * Riskerna med att få en hyresgäst som inte betalar alls eller inte betalar i tid, gör åverkan på lägenheten, stör grannar etc

    Gravatar ikon för användaren
    Noone
  17. Vit pil

    Intressanta tankebanor! Tror dock att eventuellt slitage på den uthyrda lägenheten skulle kunna ställa till det. Skulle något dyrt ge med sig (gå sönder) så kanske de 36.000 kr plus bara blir 20-25.000 kr plus vissa år.

    Men visst, om allt går bra och BRF tillåter dig att hyra ut den i säg, 5 år (180k) ? Då kan detta blir en riktigt bra affär för lgh ägaren. Med en fortsatt värdeökning på den gamla lägenheten med (relativt lågt räknat) 3% per år kommer lägenheten dessutom vara värd 3.478.000 kr efter 5 år… Om bubblan inte ”spricker”.

    Ps. jag sitter i en liknande sits men har bestämt mig för att sälja av lägenheten inom ett par månader. / Simon, Borås

    Gravatar ikon för användaren
    Simon Exner
  18. Vit pil

    Tanken är god även om det ”bara” är 3000kr i månaden och man får lån även om man har ett lån.
    Dock är det inget man brukar kunna göra en längre tid om man inte hyr ut under bordet då det ofta inte tillåts av föreningen så Jag vet inte heller om det är värt besväret för så kort tid.
    Gillar att du tar upp att alla lån inte är av ondo, även dem med flera hundra miljoner på banken lånar småsummor som de kunnat betala kontant.
    Tror det kommer från den äldre generationen man ska spara till sin bostad och köpa den kontant, tyvärr omöjligt idag i alla fall i storstäderna.

    Gravatar ikon för användaren
    A-man