Sälja sin befintliga bostadsrätt eller hyra ut den?

Ett resonemang från ett rent ekonomiskt perspektiv

Jan Bolmeson

6 mars, 2016

I helgen träffade jag ett par goda vänner som berättade att i samma bostadsrättsförening som de bodde, skulle en lägenhet säljas. Mina vänner var sugna på att sälja sin befintliga och flytta in i den nya. Jag hade naturligtvis en något avvikande åsikt. Så här skulle jag resonerat.

Jag gillar ju att tänka i former av ekonomiska flöden. Det vill säga hur man kan få sina pengar att flöda från ett ställe i ekonomin till ett annat, föröka sig och sedan gärna flyta tillbaka igen. Det vill säga, konstant ställa sig frågan – är det här det mest effektiva sättet att använda mina pengar på? I det här fallet så tror jag nämligen att göra det klassiska steget ”sälja sin befintliga brf för att uppgradera” inte är det mest lönsamma.

Nuläget

För att vi ska kunna resonera kring caset så behöver man lite bakgrundsfakta:

Den befintliga bostaden är som följer:

• Ligger centralt i ett av Malmös bättre områden – tänk typ Slottstaden
• Lägenheten är en fyra på 118 kvm med en avgift på ca 6 700 kr per månad
• Lägenheten är värderad till ca 3 000 000 kr och köptes för 1 700 000 kr.
• Den är belånad till 1 700 000 kr.

Den nya bostaden ser ut som följer:

• Ligger i fullt jämförbart område
• Lägenheten är en femma på 136 kvm med en avgift på 7 700 kr per månad
• Lägenheten är värderad till ca 3 500 000 kr
• Lägenheten är nyrenoverad så den behöver inte iordningsställas

Mina vänners ekonomi ser ut som följer:

• Ränta på befintligt lån: 1.50 %
• Gemensam inkomst efter skatt: 40 000 kr (finns potential till +4000 kr vid en till 100 %-tjänst eller +10 000 kr vid byte av tjänst)
• Drygt 75 000 kr finns till handpenning

Avgift för boendet är idag således:

• Avgiften: 6 700 kr/mån
• Räntan på lånet: 1 500 kr/mån (efter ränteavdrag)
• Total boendekostnad: ca 8 200 kr per månad
• Kvar till allt annat: 32 000 kr per månad

Man kan alltså säga att det är en god ekonomi, även om det inte på något sätt är en extraordinär ekonomi med miljoninkomster, utan jag skulle ganska nära ett svenskt medelinkomst-par.

Det vanliga scenariot – bara byta

Om de skulle göra det vanliga scenariot med att sälja sin befintliga lägenhet och köpa den andra då ser transaktionen ut så här:

Det är ju en väldigt god affär. Det ger upphov till en reavinst-skatt på 22 % av1 300 000 kr, vilket innebär 286 000 kr. Den här kan dock skjutas upp om man köper något som är lika dyrt eller dyrare. Idagsläget kan det dock vara olönsamt med tanke på den låga räntan, det vill säga att det kan vara billigare att låna av banken än av staten. Dessa 1 300 000 kr kan sedan användas som en handpenning på den nya bostadsrätten.

Sätter man in alla pengarna i den nya lägenheten så ser det ut som följer efter transaktionen, något förenklat.

• Nytt lån: 2 200 000 kr (=3.5 Mkr – 1.3 Mkr)
• Ny ränta: ca 1 950 kr i månaden + räntan för uppskovet ca 400 kr/mån totalt ca 2 300 kr/mån
• Ny avgift till föreningen: 7 700 kr
• Total boendekostnad: 10 000 kr/månad
• Kvar till allt annat: 30 000 kr

Det vill säga för 2 000 kr i månaden extra får man en större och bättre lägenhet, som dessutom inte är på en bottenvåning som den befintliga. Det betyder att man lägger 25 % av sina utgifter på boendet vilket är fullt rimligt, kanske till och med något lägre än vad andra gör.

Mitt förslag – behålla och hyra ut

Mitt förslag är att istället för att man säljer den första lägenheten, är att man hyr ut den. Då ser det ekonomiska scenariot ut som följer. Först belånar man den befintliga lägenheten, som just nu bara är belånad till drygt 50 %. Det gör att man får ut:

• 85 % av 3 000 000 kr är 2 550 000 kr

Det betyder att:

• 2 550 000 kr – 1 700 000 kr = 850 000 kr

kan användas som handpenning. Då den andra lägenheten kostar 3 500 000 kr behövs 15 % som lägst till handpenning. Det är 525 000 kr, det vill säga att de 850 000 kr som kan tas ut på den första lägenheten räcker gott och väl. Det gör att om man köper lägenheten så ser det nya nuläget ut som följer:

• Lån gammal lägenhet: 2 550 000 kr
• Lån ny lägenhet: 2 650 000 kr
• Total mängd lån: 5 200 000 kr

Det här lånet ger under samma villkor upphov till följande månadsränta vid 1.50 %:

• 5 200 000 kr * 1.50 % * 0,7 / 12 = 4 500 kr/mån

Lägger vi på månadsavgifterna så blir det:

• Avgift lägenhet #1: 6 700 kr
• Avgift lägenhet #2: 7 700 kr
• Ränta: 4 500 kr
• Totalt: 18 900 kr per månad

Oj, jättemycket pengar. MEN! De ska ju naturligtvis inte bo i båda lägenheterna, utan de kan ju naturligtvis hyra ut den första. Tittar jag på blocket snabbt så verkar lägenheter i den storleksordningen gå mellan 12 000 – 14 500 kr/mån. Låt oss således räkna om scenariot med den här inkomsten:

• Inkomst: 13 000 kr/mån
• Inkomst på årsbasis: 156 000 kr
• Beskattningsbar inkomst efter 40 tkr schablon: 156 – 40 = 116 tkr
• Avdrag för avgiften: 116 – 80,4 = 35,6 tkr
• Skatt 30 %: 35,6 tkr * 30 % = 10 700 kr
• Total behållning efter skatt: 156 000 – 10 700 kr= 145 000 kr
• Total hyresinkomst efter skatt per månad: 12 000 kr/månad

Lägger vi då på det här på deras ekonomi:

• Total kostnad båda lägenheterna: 18 900 kr
• Inkomst lägenhet #1: 12 000 kr
• Differens: 6 900 kr.
• Kvar till allt annat: 40 000 – 6 900 kr = 33 100 kr

Notera att behållningen i det här andra alternativet är högre än i alternativet att behålla nuvarande boende. För att göra det tydligt så gör vi jämförelsen av pengar kvar när boendekostnaden är betald:

• Nuläget (boende i lgh #1): 32 000 kr
• Scenario #1 – Byte av lgh: 30 000 kr
• Scenario #2 – Uthyrning: 33 100 kr

Det vill säga att scenario #2 är i princip 10 % bättre än scenariot där man byter lägenhet och det är lite bättre än nuläget – men då har man ju också en mindre lägenhet. Man ska dock inte heller underskatta vad det här blir på årsbasis, då det är nästan är 36 000 kr. Det är ju mer eller mindre i sammanhanget en till två månadslöner.

Rörliga variabler

Där är några variabler i examplet ovan som gör det klurigt:

• Räntan kan förändras – men det kan man räkna på
• Inkomsten man får in kan förändras, men med tanke på bostadsbristen i Malmö är det ett mindre problem

Amorteringskravet kan ställa till det

Än så länge finns det inget bestämt amorteringskrav, men det lär sannolikt komma under året. Enligt de förslag som jag har sett hittills går det ut på att man ska amortera 2 % av lånebeloppet per år ner till 75 % och sedan 1 % om året ner till 50 %. Jag tycker i grunden att amortering är bra även om jag ogillar att bli tvingad till det. Men låt oss ta hänsyn till det här i scenariot ovan också.

Den nuvarande belåningsgraden på den ursprungliga lägenheten är 57 %. Belånar man den och köper den andra lägenheten så hamnar man på en belåning på:

• Ursprunglig lägenhet: 85 %
• Ny lägenhet: 75 %

Det här skulle man ju egentligen kunnat modifiera och välja hur mycket man vill lägga på respektive lägenhet. Den totala belåningsgraden om man inte tar hänsyn till lägenheterna är ju:

• 5 200 000 / 6 500 000 = 80 %

Det skulle ge en initial amortering på 2 % per år ner till 75 %. Det vill säga en amortering på:

• 8 600 kr per månad i två år (=5 200 000 * 0.02 / 12 )

Därefter en amortering på:

• 4 200 kr per månad i överskådlig framtid. (=5 000 000 * 0.01 / 12 )

Det här kan ju naturligtvis ställa till det. MEN – man behöver här komma ihåg att en amortering INTE är en utgift utan mer eller mindre ett sparande. Det är ju nämligen något som sänker din skuld. Skulle man räkna in det här som en utgift (även omd et inte är det) eftersom det är pengar som ska ut varje månad så blir skillnaden ca 6 600 kr i det första scenariot, eftersom ca 2 000 kr skulle behövas amorteras i vilket fall som helst.

Det som gör det svårt är vårt sätt att tänka

Det som jag tror gör att många har svårt att tänka på det här sättet är att vi lever i en värld där vi har lärt oss att alla lån är dåliga. Problemet är att det inte är sant. Det har jag skrivit ganska mycket om i följande artikel:

Slutord – är det värt det?

Sammanfattningsvis är det svårt att säga om det är värt att göra det eller ej. Jag tänker att utifrån ett rent ekonomiskt perspektiv så är det värt det. Problemet är att det räcker inte att bara fatta beslut från det perspektivet, man behöver ta hänsyn till andra faktorer också. Inte minst i behovet av tid och om man också kan hantera det minskade kassaflödet i två år på grund av amorteringskravet. Det som jag personligen tycker är klurigt är att även jag själv hamnar i fällan kring mental bokföring, det vill säga att man blandar ihop pengar till amortering med pengar som är en utgift. Det är ju pengar som ska ut från kontot oavsett.

Sedan kan jag själv också komma på mig själv att tänka – är det värt det – allt böket för 3 000 kr i månaden? Problemet är att jag tror att man underskattar värdet av de här tusenlapparna. Det låter inte mycket från ett månad-till-månad perspektiv, men å andra sidan är det 36 000 på ett år. Då blir det plötsligt pengar. 36 000 netto är nästan två månadslöner för de flesta. Gör liknande affärer 6 gånger till och de flesta av oss skulle vara ekonomiskt fria. Jag tänker att det är lätt att underskatta de små inkomstströmmarna.

Så, sammanfattningsvis är det här ovan en klockren affär? Nej. Det är det nog inte, jag skulle personligen nog dra mig för att göra den. Särskilt med tanke på min syn på bostadsrätter och min åsikt om den svenska bostadsbubblan. Men jag tycker ändå att det är intressant att göra beräkningen eftersom det i ett annat sammanhang kan visa sig vara mycket mer förmånligt – t.ex. med en villa eller fastighet.

Relaterade artiklar

• Amorteringschocken är (ännu inte) här - Finansinspektionen vill införa amorteringskrav för nya bostadslån