Sju frågor från er läsare

Om belåningsgrader, inlåsningeffekter, räntefonder, blankning m.m.

Jan och Caroline Bolmeson

7 juli, 2019

I dagens artikel diskuterar vi några kommentarer och frågor från er tittare. Bland annat fördjupar vi oss i inlåsningseffekten från avsnitt 106 och 107, vi pratar om rimlig belåningsgrad, räntefonder, om blankning där man tjänar pengar på nedgång och annat kul.

Efter två veckor på landsbygden i Kenya är jag tacksam för att vara tillbaka i Sverige där allt fungerar, är trygg och säkert och inte minst hos Caroline och tjejerna. Det har varit kul att se så många glada och positiva tillrop till de två föregående avsnitten med Pontus om bostadsmarknaden. Idag diskuterar vi några av de frågor som kanske blev lite hängande efter avsnittet såsom vad innebär inlåsningseffekten rent praktiskt, skillnaden mot vad man kan FÅ låna och vad man VILL låna samtidigt som vi också tar upp några vanligt återkommande frågor om positionering inför en eventuell börskrasch.

I dagens artikel vill jag även lyfta fram speciellt en läsare, Nestor, som ofta kommer med kloka kommentarer som får en att tänka till. I dagens artikel citerar vi en av hans kommentarer i sin helhet där han gör en briljant jämförelse av den svenska hyresregleringen med bilmarknaden. Under alla år har jag sällan hört en lika talande metafor. Ett stort tack till dig Nestor. Jag är glad att du har valt att återigen börja kommentera på bloggen även om du lovat dig själv att gå i pension. Tack! ??

Självklart även ett stort tack till er andra läsare som varje vecka och varje dag hjälper nybörjare och andra läsare genom att svara på frågor i ”Frågor och svar”. Det är otroligt generöst och jag hoppas att vi kan hitta på något tillsammans i slutet av året.

Tack för den här veckan och vi hoppas att du får en trevlig sommarvecka. Nästa söndag är vi tillbaka precis som vanligt med en intervju av en av våra favoritgäster, Eric Strand där vi pratar om marknadsläget, guld och andra spännande saker. Vi kommer i veckan även göra en lite annorlunda intervju med vår f.d. parterapeut. Särskilt eftersom jag i samband med bostadsbubblan alltid ger rådet om att satsa på relationen. Har du någon fråga till en Tommy, passa på och ställ den i kommentarerna!

Många hälsningar,
Jan och Caroline

Transkribering av hela avsnittet

Precis som vanligt följer nedan en transkribering av hela avsnittet för dig som hellre läser än lyssnar eller tittar.

— START TRANSKRIBERING —

Jan: Idag är det dags för avsnitt 108 och det kommer handla lite om läsarfrågor och sådant. Men det känns som att vi är lite ringrostiga. Jag har varit nästan två veckor i Kenya, rest runt, och varit lite modig, faktiskt. Jag som är försiktigheten själv, har varit i områden där UD rekommenderar att man ska undvika.

Caroline: Det märkte vi först efteråt. Jag kollade upp det och sedan berättade du att du hade varit där, just vid Somalias gräns.

Jan: Det var onekligen spännande. Vi åkte igenom poliskontroller, där man på vägen tillbaka såg att de hade skyttevärn. Det är typ en bunker med tung kulspruta. Jag kommer ihåg att när vi körde förbi där så tänkte man att den hade nog inte varit där om det inte fanns ett behov av den. Det var lite läskigt faktiskt, men nu är det gjort och jag är hemma igen. Nu kan vi börja köra som vanligt. Det kommer artiklar om detta på bloggen. Förmodligen inte i den här serien som vi nu skickar avsnitt, som 109 eller 110, utan det kommer vara ett specialavsnitt på bloggen. Då får man gå in och kolla.

Jag var där nere för att kolla upp Better Globe, som vi har pratat om tidigare på bloggen och fått väldigt mycket kritik om. Framförallt under våren. Så jag bestämde mig för att åka ner själv för att kolla hur det såg ut med egna ögon. Men jag var väldigt, väldigt positivt överraskad. Sedan är det alltid en ”reality check” att vara i de här områdena. Särskilt för oss som pratar mycket om rikedom, sparande och index och vi ska ha avkastning… Där är det människor som lever på ett par dollar om dagen. De har ingenting och samtidigt kan jag uppleva att de många gånger är mer generösa, mer lyckliga, och så, än vad vi kan vara. Men det får vara ett samtal för ett annat avsnitt.

Läsarfrågor om belåningsgrad, inlåsningseffekten, räntefonder, m.m.

Jan: Nu kör vi dagens avsnitt, som är läsarfrågor. Jag tänkte att vi ska prata om inlåsningseffekten i bostäder. Många av de här frågorna handlar om tips om bostadsmarknaden, i anslutning till avsnittet vi gjorde med Pontus Kopparberg. Det är roligt hur de här avsnitten som jag kan tycka är väldigt neutrala och att ingen kan bli sur på att få lite tips kring bostadsmarknaden….

Caroline: Det var nog vissa saker som Pontus sa, som kanske var politiskt inkorrekta. Som att han var positiv till hyresbostäder med rätt hög hyra i storstäderna, för att man ska kunna om man behöver flytta inom kort varsel och jobba någonstans. Då ska man också ha den lönen, kanske, för att kunna betala 20,000 i hyra för en bostad i Stockholm.

Det är ju en klick som klarar det, eller vill det, eller som får ”benefits” från det. Men sedan pratar man i politiken om att det är förkastligt, med de otroligt höga hyrorna på hyresbostäderna. Jag har inte läst kommentarerna, men jag har lyssnat på nyheterna nu när du har varit borta. P1 sänder ju nyheter och då har det framkommit att det är en het fråga, med bostäder och hyresbostäder framför allt.

Jan: Jag kan säga att det har synts i kommentarerna. Både på YouTube och bloggen. Oftast var det som folk reagerade på, att vem kan tusan har råd att betala 20,000 för ett boende. Men jag tänker att vi ska prata lite om inlåsningseffekter. Vi ska prata om hänsyn till inflation vid försäljning av bostad, någonting vi glömde ta upp med Pontus.

Vi ska prata om hur mycket vågar man låna, vad är en rimlig skuldsättning. Sedan tar vi frågor som inte har med bostadsmarknaden att göra, om att sälja av fonder som har gått med vinst och sedan spekulera om en aktienedgång. Vi ska också prata om räntefonder vs sparkonto med insättningsgaranti, och sedan byta ut långa räntefonder. Den här klassikern också med räntefonderna.

Caroline: Nu zonade jag ut, men det kommer bli begripligt sedan, för de som lyssnar på detta för första gången. Man kanske tänker att långa räntefonder, det är nog inget för mig, men det är det.

Jan: Precis som vanligt innan vi kör igen, så är de avsnitten inte sponsrade. Jag tror inte ens att vi har någon sponsrad länk i dagens avsnitt, faktiskt. Innehållet, åsikter, rekommendationer och slutsatser är inte att betrakta som finansiell rådgivning. Man ska uppfatta det som en allmän information. Naturligtvis är historisk avkastning ingen garanti för framtida avkastning, investeringar kan både minska och öka i värde.

I värsta fall kan man förlora sitt insatta kapital. Detta avsnittet bygger på källor som vi har hittat och bedömer trovärdiga, men det är ingen garanti. Man behöver alltid kolla med sin egen rådgivare. Vill man veta mer om villkoren, som vår jurist älskar och tvingar oss att säga, så läser man på rikatillsammans.se/villkor.

Läsarfråga om inlåsningseffekten

Läsarfråga från Ida:

Kan vi utveckla inlåsningseffekten? Man hör ofta att äldre inte kan flytta från sin villa. Jag kan ju inte tänka mig att de går back på affären så vad, exakt, är det de inte kan?

Läsarfråga från Ida

Är det att villan som köptes på 70-talet gått upp så mycket i värde att skatten äter upp en stor del av vinsten och att de då inte har råd med bostadsrätten på 100 kvm i stan? Är det då systemet eller förväntningarna som är felkalibrerade?”

Jan: Jag skulle säga att det är framför allt två inlåsningseffekter, som jag ser det. Jag försökte till och med Googla för att verifiera mina åsikter, men precis som Ida säger, så verkar alla prata om inlåsningseffekter, men det är typ ingen som har bemödat sig att definiera den. Jag tänker att det är framför allt två saker, faktiskt.

Det ena är det exemplet som hon beskriver. Människor som vi, vi köpte vårt hus när barnen var små, och så bor man i huset tills barnen har flyttat ut. Så har man kanske ett hus som är för stort efteråt, för att man kanske bara är två där när man var fyra innan. Det kan också vara så att man inte har hälsan riktigt, så att man inte kan gå upp på övervåningen. Man kan inte ta hand om huset på det sättet som man ska och så vill man flytta till en lägenhet. När man då säljer det så har huset ökat mycket i värde och då får man betala 22% skatt, om man skulle sälja.

Då skulle, precis som Ida säger, skatten vara högre än att man kan köpa en motsvarande lägenhet på samma nivå, i samma prisklass. Då måste man kanske gå ner en prisklass eller få ett mycket mindre boende. Man kan inte anpassa sitt boende efter den boendesituation man vill ha, så man kanske får en lägre standard. Då undrar man varför man ska byta ner till en lägre standard, då kan man lika gärna bo kvar. Men då skapas den här trögheten på marknaden.

Inlåsningseffekt för pensionärer

Jan: Ett annat problem här som uppstår är att äldre kan många gånger idag ha svårt att få lån. Det har jag varit med om med människor i vår omgivning, som har gått i pension och fått jättesvårt att få ett bostadslån. Bankerna tittar inte på balansräkningen, utan de tittar på resultaträkningen. De tittar inte på hur mycket huset är värt eller hur mycket skuld man har, utan vad man tjänar per månad och om man har råd att betala räntorna.

Vi hade till exempel ett par bekanta som hade en lägenhet för över 10 miljoner kronor. De hade bott där länge och så ville de renovera den innan den skulle säljas, men de fick inte lån till renoveringen. Trots att lägenheten var värd ungefär 10 miljoner och bara var belånad till 3 miljoner, så de hade mycket pengar. Men eftersom de var pensionärer och inte hade någon pensionsinkomst, så fick de inte låna i alla fall. Där kan det också vara ett problem, att det hus man säljer kanske inte har ökat så mycket i värde. Då har man inte råd att köpa den nya bostaden, för att man inte får ett lån på den, medan man kan bo kvar i den man har. Det är en annan inlåsningseffekt.

Inlåsningseffekt vid prisnedgång

Jan: Den tredje inlåsningseffekten händer vid prisnedgång. Säg att man är student eller flyttar ihop med en partner, eller att man är två i en tvåa och skaffar barn och så behöver man en större lägenhet. Har då den lägenhet man haft sjunkit med 10%, då har man ingen kontantinsats längre.

Då är man inlåst i det boendet som man är i just nu. Jag brukar säga att det stora problemet men en bostadsbubbla kommer inte vara att folk kommer få gå från hus och hem, utan att de här inlåsningseffekterna kommer öka. Säg att du har köpt en bostad för 1 miljon, du har lagt 15%, 150 000 i kontantinsats, och den sjunker med 15%, då är kontantinsatsen borta. Då kan du inte köpa och lägga kontantinsats i något nytt boende. Då får man bli kvar, så man kommer bli inlåst.

Detta är ett jättestort problem, för vi har en trög bostadsmarknad. Det har vi haft jättelänge. Det har varit på grund av den här hyresregleringen. Man kan till exempel inte flytta dit jobben finns. Om man säger att vi skulle göra ett jobb i Stockholm i ett år, då är det inte som att vi vill köpa ett hus i Stockholm och riskera stora nedgångar där. För några år sedan var vi på ett bröllop och jag satt bredvid en statssekreterare. Efter jag hade druckit några glas vin så vågade jag fråga en opolitisk korrekt fråga.

Innebörden av frågan var typ, ”Är ni politiker dumma i huvudet, eller är det bara så att ni inte kan prata om vissa saker?” Kring bostadsmarknaden, som vi pratade om. Statssekreteraren sa att det är vissa saker som är väldigt svårlösta och väldigt politiskt omöjliga, men vi fattar problemställningen. Då sa personen också att det finns två sätt man kan förstöra en stad på, eller en bostadsmarknad. Det var kärnvapen eller hyresreglering, vilket jag tyckte var ganska illustrativt.

En beskrivning av hyresregleringen

Jan: Hyresreglering handlar om att svenska staten har bestämt hur hyrorna ska sättas, så var det förut. Det var det Pontus pratade om, att en lägenhet i Umeå kunde ha en högre hyra än en lägenhet på Östermalm. Man tyckte att lägenheterna på Östermalm var av sämre kvalitet och tog ingen hänsyn till läget, över huvud taget. Jag har också tyckt att det är klurigt att förklara på ett bra sätt. Men jag måste också säga att Nestor, han är en av våra läsare på bloggen, och det är roligt för jag vet inte så mycket om honom mer än att han har jobbat väldigt länge i finansbranschen på bank.

Nu är han pensionerad sedan många år och han är väldigt, väldigt klok. Han sa att nu har jag gått i pension och nu kommer jag inte svara mer på bloggen. Men så har han dykt upp nu igen. Det är vi väldigt glada för och jag har till och med försökt bjuda in honom till en podd, men det vill han inte. Han skriver i alla fall väldigt bra kommentarer. I en kommentar förklarar han hyresregleringen och det var den bästa förklaringen av hyresregleringen som jag har hört. Jag tänkte att du ska få läsa upp den.

Läsarkommentar från Nestor

Läsarkommentar från Nestor: ”Den hyresreglering vi har gör att marknaden inte fungerar och att vi får en extrem bostadsbrist. Låt oss leka med tanken på att bilmarknaden skulle regleras på ett liknande sätt. Över en natt stiftas en lag att inga bilar får kosta mer än 100 000 kr, med ett undantag att 50 000 bilar får produceras till marknadspris.

Vad skulle då bli effekten? Inga nya bilar förutom de 50 000 skulle produceras. Efter några år skulle det bli en bilbrist. Folk skulle betala svarta pengar för att få köpa en begagnad bil. Föräldrar skulle ställa sina nyfödda barn i bilkö för att få köpa en bil ur kvoten när de blir myndiga. För att sälja bilar för 100 000 kr skulle fabrikanterna slarva med kvaliteten för att få råd att producera lite större modeller som folk vill ha. Hela samhället skulle ta skada. Det var ju så öststaterna fungerade från 2:a världskriget fram till 1989 då muren föll.

I Sverige har vi fortfarande ett Östtyskland på hyresmarknaden. Vi ser ju också konsekvenserna av detta. Tyvärr vågar inget politiskt parti påbörja en sanering av systemet. Så länge inte detta sker, så kommer våra problem att kvarstå.”

Caroline: Så han liknade hyresmarknaden med en icke-fungerande bilmarknad. Det är en spännande liknelse. Väldigt bra skrivet av Nestor.

Köp bara bostad med tioårshorisont

Jan: Det är precis så det är. Man får bara vissa lägenheter, nyproducerade får ett marknadsmässigt värde. Människor ställer sina barn i bostadskö. Det har vi gjort, för att de ska ha någonstans att bo. Vi ser också att det säljs väldigt dyra lägenheter där man slarvar med byggkvaliteten, precis som han skriver här. Man bygger fel typ av bostäder för att man hellre bygger bostadsrätter än hyresrätter. I Stockholm är det i princip omöjligt att få tag på en hyresrätt och folk köper lägenheter svart. Så, flera tummar upp till Nestor.

Vad ska man göra då? Om man ska köpa en bostad så tror jag att man ska ha en tioårshorisont. Kan man inte ha en tioårig horisont så tror jag att man ska hyra i andra hand eller försöka lösa det på något annat sätt.

Caroline: Tänk dig en student som har en horisont på fyra eller sex år. Det är ändå rätt lång tid man ska bo i sin lya.

Jan: Vi träffades ju i studentkorridoren. Jag tror att vi betalade 2500 i månaden, med studiemedel på 7500, så vi betalade väl typ 30%. Hur hursomhelst, jag tror att man ska ha ett tioårigt perspektiv på sitt boende. Att det är kanske bättre att vänta eller köpa lite större. Om man planerar att ha barn om kanske ett par, då kan det vara bättre att köpa den lite större lägenheten redan nu, för att kunna växa i den. För den effekten bostadsbubblan kommer ha är att man kommer få bo kvar.

Ny dokumentär från Fredrik Gertten

Jan: Detta är väldigt fascinerande. Jag pratade med dig här innan om en läsare som hade tipsat om att det kommer ut en film i höst som heter ”Push”. Tack för tipset. Det är en dokumentär av Fredrik Gertten. Det var han som gjorde den här ”Bananas!*”, som Dole blev jättearga över. 6:e september tror jag att det är premiär, 8:e september ska han hålla en live diskussion på en massa biografer i Sverige. Jag tänkte att jag skulle gå och se den.

”Push” handlar om hur människor pushas ut ur lägenheter. Alltså, hur vi plötsligt får städer utan arbetarbostäder. Hur vi får städer, till exempel London, där väldigt många fastigheter ägs av investerare, men det bor ingen i dem. Hela hus är nedsläckta, gator där är det inte är några bilar, för att folk har köpt fastigheter för att tjäna pengar på dem, istället för att det ska bo folk där.

Den handlar om den här snedvridningen på bostadsmarknaden. Jag har faktiskt mejlat Fredrik och frågat om han vill vara med i podden. Jag hade varit lite ”starstruck”, liksom. Vi får se. Om det är någon som känner Fredrik Gertten och kan lägga in ett gott ord för oss, så uppskattas det. Men jag tänker att han är Malmöbo som vi, så vi har en inbördes förståelse redan där.

Men det är något att faktiskt ha koll på, filmen ”Push” – www.pushthefilm.com. Han vann pris på Köpenhamns filmfestival, publikens pris för bästa dokumentär. Detta är väldigt, väldigt intressant. Väldigt hett ämne. Vi fortsätter till nästa fråga, som är relaterad till det här.

Inflationen får förluster att se ut som vinster

Läsarfråga från Magnus:

Finns det någon som kan förklara varför man inte tar hänsyn till inflationen när man beräknar vinst vid försäljning av bostäder?

Läsaren Magnus

Jan: För att förstå problematiken, jag har tagit upp detta vid flera tillfällen också, men glömde ta upp det när vi hade Pontus här. Jag brukar använda min mammas hus som exempel. Vi flyttade in i ett hus i Malmö 1988, 30 år sedan, som kostade ungefär en miljon. Säg att det idag skulle säljas för 1,8 – 1,9 miljoner, att det har dubblat i värde, då skulle många säga att det var skitbra att ha tjänat en miljon på det huset. Men, om man då tittar på det och tar hänsyn till inflationen, att man inte bara tittar på priset… På www.ekonomifakta.se kan man räkna på inflationen och kolla det. Då kan man säga att 1,9 miljoner idag och en miljon 1988 är samma. Så det vill säga, pengarna har halverats i värde från 1988 tills idag.

Det värsta här som då Magnus ställer en fråga kring, är att om min mamma skulle sälja detta huset skulle hon få betala skatt på de där 900,000, så hon har betalat 200,000 i skatt på en obefintlig vinst. Hon har betalat 22% på en fiktiv värdeökning. Ibland kan jag tänka att jag hoppas att den människan som kom på det på Skatteverket fick en fredagstårta. Om du tittar vad du kan köpa för de pengarna, så är det inte mer hus. Om det hade varit en reell värdeökning skulle hon potentiellt kunna köpa två hus för samma summa. Hon kan inte köpa mer för de pengarna idag, än vad hon kan köpa för dem 1988.

Det är samma mängd pengar. Eller de facto är det mindre pengar, eftersom 1,9 miljoner hade bara varit att hon fått tillbaka pengarna inflationsjusterat. Men eftersom hon betalar skatt på det så går hon back och får mindre pengar, än om pengarnas värde hade varit oförändrat.

Säg att du hade 100 kronor 1988, så är ett sätt att se på inflation att säga att idag hade du bara kunnat köpa 50 kronor värde. De har tappat halva sitt värde, på grund av inflationen. Om man då säger hur många hundralappar hade jag behövt ha idag för att ha lika mycket pengar som jag hade 1988? Då hade jag behövt 190 eller 200 kronor. 200 kronor idag motsvarar 100 kronor 1988. Värdet är detsamma. Om man jämför det med guld och säger att priset på guld var oförändrat, säg att du då 1988 fick ett gram guld för 100 kronor, så får du idag för 200 kronor fortfarande bara ett gram guld. Om det hade varit en riktig värdeökning, att det hade varit 100 kronor till 400 kronor, då hade du fått 2 gram guld. Men det får du inte.

Om vi då använder mammas exempel och relaterar det till guld: 1988 kunde hon köpa antingen ett hus eller ett kilo guld. Idag hade hon kanske fortfarande kunnat köpa ett kilo guld, säger vi, men det hade kostat 1,9 miljoner. Eftersom hon får betala 22% skatt så får hon mindre guld. Då har man de facto förlorat pengar.

Inflationen är en osynlig beskattning

Caroline: Man känner sig så blåst. Det är nog det som är det jobbiga. För jag vill inte gå till den känslan av att bli blev blåsta. Vi förväntar oss att man ska ha gjort vinst på ett hus.

Jan: När man jämför prisökningar så tänker folk att om man köpte det för en miljon och säljer det för 1,3 miljoner, så har man gjort en vinst på 300,000. Men du kanske bara har en vinst på 150,000 i vinst, för resten är inflationen. Det är därför jag säger att inflationen är en hemsk grej. Det är ett sätt av staten att beskatta oss på, en gång till, fast det inte syns.

Det kanske hade varit ärligare att om man hade 100 kronor på banken i januari och i slutet av december plockar de bort två kronor, så att det står 98. Då är pengarna lika mycket värda, men då hade folk reagerat. Istället står det 100 kronor både i december och januari, men i december kan du bara köpa motsvarande 98 kronor. Det är väl detta som många pratar om. Riksbanken har sitt mål att vi ska ha 2% inflation. Idag när vi spelar in detta, den 3:e juli, så lämnade Riksbanken räntan oförändrad, för att man pratar om inflationen.

Caroline: Varför pratar man nu inte om den här inflationen när man ska beräkna vinst på försäljning?

Jan: Det hade varit jättemycket mindre vinst till staten. Jag är som Magnus, egentligen har jag samma fråga. Om det är någon som kan svara på frågan varför vi inte tar hänsyn till inflationen så vill jag gärna veta det. Men så är det med alla tillgångsslag. Vi får inte betalt för inflationen med aktier eller räntor heller. Men det här är svårt att förstå. Nu har vi ägnat nästan 10 minuter åt den här frågan och det är kanske fortfarande otydligt. Man måste tänka både en, två och tre gånger.

Caroline: Det är också kopplat till känslan av att bli blåst. För min del tror jag att det var därför det var jobbigt att förstå, för jag visste att jag kommer gå in på någonting nu som känns jobbigt. Så Magnus, det är nog både för att det är svårt att förklara det och för att vi hade känt oss så jävla blåsta om vi hade pratat om det.

Jan: Jag hade önskat att man tog hänsyn till det, men tyvärr funkar det inte riktigt så. Men jag är på din sida, Magnus.

Hur mycket ska man våga låna till husköpet?

Läsarfråga från Josef:

Hej. Jag och min fru har husdrömmar i Stockholm och sparar och jobbar för fullt. Vad vi kan FÅ låna är en sak men hur mycket vi vågar låna är en annan. Har ni några generella tips?

Läsaren Josef

Läsarfråga från Jenny: ”Vad tycker ni är en rimlig skuldsättning för ett hushåll, sett i multipler av nettoinkomst? Ju lägre desto bättre såklart, men man betalar i livskvalitet med att försöka vänta ut bostadsbubblan.”

Jan: Jag tänker att svaren hänger ihop. Om vi tar den första, gällande vad man kan få låna och hur mycket man vågar låna. Jag ska försöka ge ett enkelt svar på det här. Det första svaret, som kanske inte är så enkelt, eftersom man måste ta hänsyn till sin egen ekonomi, sina framtidsdrömmar och sina tankar om framtiden… Det mycket enklare svaret, och detta har jag fått bekräftat både från Pontus och från en massa folk som köper och handlar med fastigheter, som säger så här att idag är de svenska bankerna så pass restriktiva att man kan utgå från att det du får lån på, det kan du köpa för. De vill nästan inte ta någon risk, så idag om man har de här KALP-kalkylerna, kvar-att-leva-på-kalkyler, och man räknar med ränta på 5% – 7%, etc.

En kompis som köper mycket fastigheter säger att får du lån av banken för en fastighet, köp den. Det är så pass att man kan nästan använda banken som en kvalitetssäkring. Det har inte alltid varit så, det är inte säkert att det alltid kommer vara så, men just nu när vi pratar om det runt 2019, så skulle jag säga att det är ganska rimligt. Bankerna är mer försiktiga. Det är inte som det var i USA, som i den här filmen ”The Big Short”, där de pratar med någon strippa som har sju fastigheter. De bara öste lån på folk. Så är det inte i Sverige. Jag skulle säga att man kan låna på det man får lånelöfte på, särskilt idag med amorteringskravet.

Där kommer vi egentligen in på Jennys fråga, angående multipel av nettoinkomst, alltså lön efter skatt. Säg att man in hushållet drar in till exempel 700,000 på ett år. Om man tar multipel 5 på det så blir det 3,5 miljoner. Jag tycker att man kan ligga på en multipel på 5 eller 4,5, som en tumregel. Att man har råd att låna så mycket. Vi har det här amorteringskravet just nu, som säger att om du lånar mer än 4,5 gånger din årsinkomst så får du amortera en procent extra.

Då hänger det ihop med den första frågan, att då ligga på 4,5 – 5 gånger sin årsinkomst tror jag är ganska rimligt för de flesta. Sedan har jag sett folk som ligger över 7 och folk som ligger under på 2 eller 3. Multipel kan man tolka som hur många årsinkomster hade det tagit oss att betala av lånet.

Bra amorteringskrav i Sverige

Caroline: Jenny säger ”Ju lägre desto bättre såklart, men man betalar i livskvalitet med att försöka vänta ut bostadsbubblan.” Vad hon försöker säga där egentligen?

Jan: Om man sparar mycket och säger vi kan köpa för 3,5 miljoner, men vi köper någonting för 1 miljon för att det ska minska i värde, och så sparar vi under den tiden. Då kan man göra det, men man betalar i livskvalitet. För man har kanske inte det huset man ville ha, eller får pendla långt, och så vidare. Utifrån ett rimlighetsperspektiv tycker jag faktiskt att amorteringskravet i Sverige är ganska bra, med 4,5 gånger årsinkomsten. Annars får man amortera extra.

Där kan man också säga att man ska försöka amortera de här 2-3%. Att man amorterar på 25 eller 30 år. Inte för att man behöver bli skuldfri tills man går i pension, men så att man har tillgång. Det pratar vi om i det här avsnittet med Paolo Sodini, att när man är ung så har man ett lågt finansiellt kapital, men ett högt humankapital. Uppgiften man har genom livet är att öka det finansiella kapitalet fram till pensionen, för när du går i pension minskar ditt humankapital. Det är inte lätt att få jobb när man är 60, men ganska lätt när man är 25. Men å andra sidan har man inga sparade pengar när man 25, så när man är 65 ska man ha mycket sparade pengar.

Investeringssparkonto versus aktie- & fonddepå

Läsarfråga från Johan: ”Jag innehar ett vanligt fondkonto (ej ISK) som innehåller ett antal fonder. Dessa fonder har presterat som högst med +140% avkastning respektive som lägst med +65% avkastning. Anser ni, om man avser sälja av en viss andel (ej hela fondinnehav) av dessa fonder, att det är klokast att sälja av fonder med högre- respektive lägre total avkastning?

Min tanke är att, om man väljer att sälja av fonder med låg avkastning, så behöver man vid försäljningstillfället betala minst skatt för vinsten. Om det uppstår en finansiell nedgång framöver kan man vid det läget, om behovet då finns, sälja av fonder med (idag) högre avkastning.”

Jan: Han har fonder som han förmodligen kanske ärvt av sina föräldrar eller fått om barn och så har de stått på ett gammalt aktie- & fondkonto. Med ett sådant konto betalar man 30% skatt på vinsten istället för 1% på beloppet, som man gör med ett investeringssparkonto. Då kommer det till den här optimeringsfrågan, vad är bäst? Aktie- & fonddepå eller ett ISK-konto? Man betalar 0,12% fondskatt också tror jag. För 2019 brukar jag säga att om man har en beräknad förväntad avkastning på över 1,5% är det bättre med ISK. Jag brukar prata till och med om räknar man på 3% så är det mer lönsamt med ett ISK.

Så jag skulle så här att försöka fatta investeringsbeslut på vad som ger lägst skatt är dumt. Då har man fel fokus. Tipset till Johan, det är svårt att säga, för det kan finnas faktorer som vi inte vet. Men det generella tipset, allt annat lika, om man bara ska titta på själva skatteoptimeringen, så brukar jag säga att det är bättre att sälja av och flytta det till ett ISK, för i längden kommer det bli lägre skatt. Det kan till och med vara så att har man en fond i en aktie- & fonddepå, sälj av den i depån och flytta pengarna till ett ISK och köp sedan tillbaka fonden där. Det brukar vara det generella tipset i en sådan situation.

Fokusera inte på att du kan behöva betala en hög skatt nu om du säljer, och låt bli att sälja för att slippa betala någon skatt. Då kommer skatten bara öka till än om du hade satt den i ett ISK. Då är vi tillbaka till det där att det kan kännas så jobbigt att sälja och så gör man ingenting. Det kanske är någon läsare som har en annan åsikt, och då får man gärna skriva det i kommentarerna om man tycker att jag har fel i detta resonemang.

Viktigt att ha genomtänkta strategier

Jan: För mig är det ungefär samma tanke som ”cut your losses short”. Att om jag har köpt någonting och det går ner i värde, och jag har något som har gått plus, så säljer man ofta det som har gått upp för att man vill hämta hem vinsten. Så behåller man det som har gått ner. Det smarta vore egentligen att göra precis tvärtom, sälj det som har gått ner och döda förlusterna så fort som möjligt. Sätt pengarna i en vinnare i stället. Hänger du med? Vi tenderar att sälja det som har gått bra, för där har vi en positiv känsla. Det är inget som går emot att sälja av det. Men röda siffror får oss att må dåligt. Vi blir passiva och chansar.

Vi har pratat om detta i avsnittet om de tolv misstagen vi har gjort och vi har pratat om detta med hjärnkoll på pengarna med Elin också. Till exempel, säg att du ska sälja en bostad och du får lite högre än utgångspriset, för personen säger att du kan få 100,000 mer om du ställer in visningen. Eller så säger personen att du får 100 000 mindre än du har gått ut med och du får ställa in visningen. Då kan jag lika gärna ha visningen, eller hur? Så när vi har en förlust är vi mycket mer måna om att vi kan chansa. Så funkar det här också, men sedan är det inte ett lysande exempel, för man kan skrapa ytan och kolla vad som ger bäst sannolikhet. Har jag visningen så kanske det kommer någon mer, men just den initiala känslan är densamma.

Om man tror att börsen faller snart

Läsarfråga från Leif:

Om jag tror på en allmän aktienergång i stort i hela världen fram till ca mitten av 2020, vad rekommenderar du då att investera i?

Läsaren Leif

Jan: Jag är ingen fantast i att försöka tajma marknaden på det sättet. Jag påstår till och med att det inte går och att det kostar investerare både 1, 2 och 3% om året i årsmedelavkastning. Så vi spekulerar inte, jag avråder folk från att spekulera i att försöka tajma marknaden. Det finns många citat där, som ”mer pengar att förlora på att stå utanför marknaden, än att vara i marknaden och gå med i förlusterna”.

För problemet är ofta att man behöver köpa grejerna i förväg och då behöver man, som vi pratade om här om veckan, köpa det som går emot konventionell visdom. Det som inte är populärt. Vi har exempelvis pratat om guld i flera år. Det har inte varit populärt. Men nu har guldet ökat och ligger på de bästa priserna någonsin. Men när vi pratade om guld så sa folk att det är en barbarisk relik och det är en sten i ett kassavalv, som inte ger utdelning eller växer.

Skulle jag vara övertygad om att en aktienedgång ska komma, vilket jag är, men jag vet inte när, det är därför vi försöker ha en strategi som kan vara likadan oavsett vad som händer på marknaden. Det var därför vi gjorde det här avsnittet om RikaTillsammans-portföljen, där vi rekommenderar folk att välja en tioårs-horisont, så att det hinner gå både upp och ner.

Men om man nu då är övertygad om att man vill spekulera nedgången finns det då två grejer. Det ena är kontanter, att faktiskt helt ställa sig utanför marknaden. Det är det som man brukar säga har störst optionsvärde, du har flest alternativ. Det andra skulle jag säga är korta räntefonder. Det skulle kunna vara ett alternativ.

Men då har men en neutral avkastning medan börsen rör sig. Om man nu är helt hundra på att börsen kommer gå ner, då kan man spekulera mot marknaden, men det brukar vara väldigt svårt. Alltså, att man gör det som man kallar för att ”blanka” marknaden, eller gå kort mot marknaden. Vilket gör att om då börsen går ner med 1%, då tjänar man 1%. Men det funkar tvärtom också, att om börsen går upp 10%, då förlorar du 10%.

Blanka för att tjäna pengar när det går ner

Jan: Varför jag ogillar det är för att om du äger någonting på lång sikt, alltså du ”går lång”, som det heter, så har jag en maximal begränsad nedsida till 100%, är du med? Om jag äger något för 100 kronor kan det i värsta fall bli värt 0. Om jag blankar någonting så finns det ingen gräns, då kan något teoretiskt gå hur högt som helst. Förlusten kan alltså bli hur stor som helst.

Då brukar folk fråga hur det går till, hur kan man tjäna pengar på att något går ner? För att förklara det enkelt: Säg att du äger en Ericsson-aktie för 100 kronor. Vad jag gör är att jag lånar den aktien av dig, och så säljer jag den på marknaden. Då har jag fått 100 kronor. Sedan vill du ha tillbaka din aktie, för jag har bara lånat den, då är min spekulation, eftersom jag har sålt den för 100 kronor, då kan jag köpa tillbaka den för 90 kronor. För att den har sjunkit i värde från 100 kronor till 90 kronor. Jag köper den för 90 kronor och ger den tillbaka till dig. Men jag fick 100 kronor när jag sålde den, jag fick köpa tillbaka den för 90 kronor, så jag har tjänat 10 kronor.

Jag har sålt någonting jag inte äger och fått pengarna i förskott. Sedan måste jag ge den tillbaka till dig och då köper jag tillbaka den för 90. Då behåller jag mellanskillnaden på 10 kronor och du har fått din aktie. Problemet uppstår om aktien ökar i värde till 110 kronor, då förlorar jag 10 kronor. Så detta kallas för blankning. Det andra är att det finns något som kallas för ”futures” eller certifikat, som heter till exempel XACT Bear. Om du köper den går den spegelvänt mot till exempel Stockholmsbörsen. Det finns med olika hävstång. Det var många år sedan jag ägde sådana. Mitt generella råd är spekulera inte i aktienedgångar. Men vill man göra det så är detta teorin.

Låna ut aktier på Nordnet

Jan: Nordnet har förresten också lanserat att om man äger en massa aktier så kan man låna ut det här. Den andra fördelen när du lånar ut dina aktier så kan du säga att du vill ha betalt 0,5% om året, som en ränta. Det är ett sätt att tjäna pengar på att äga aktien även om den inte går upp. Det kallas för aktielånsprogram. Jag tror att de fick pris för årets innovation eller något sådant för det där. Så om man gillar det och vill bli kund på Nordnet, så kan man använda vår sponsrade länk, i anslutning till avsnittet.

Men som sagt, jag är ingen fantast av att direkt äga aktier, utan vi äger bara fonder och vi kör dessutom fondrobot för det mesta. Men jag tänkte att det är ändå en allmänbildningsfråga, att man kan tjäna pengar på att aktier går ner. Dock är man ett litet arsle när man gör det, för man vill inte att det ska gå bra för företaget.

Caroline: Jag tänkte på det som hände med Elon Musks Tesla-aktier, att folk blankade dem och han blev så himla knäckt av att folk gjort det. Han blev arg och skrev saker på Twitter. Förlåt, jag skrattar, det är inget roligt, det är det inte.

Jan: Att blanka en aktie är som att säga till ett par vänner att jag hoppas att det går åt helvete för er.

Caroline: Eller jag tror att det kommer gå åt helvete och jag tänker tjäna pengar på det.

Jan: Ja, ibland pratar de om att det ska förbjudas också, men det går i alla fall.

Räntefonder versus sparkonto med insättningsgaranti

Läsarfråga från Berndt-Inge: ”Jag tittade på avsnitt 64 om räntefonder med stort intresse. Dock saknade jag ett resonemang om hur sparkonto med insättningsgaranti (IG) ställer sig mot korta respektive långa räntefonder under olika scenarier som vid uppgång respektive nedgång av marknadsräntorna.

I nuläget är det väl mer troligt att marknadsräntorna går upp eller ligger kvar än går ned. Eftersom räntan på sparkonto följer marknadsräntan upp men räntefonden tappar i värde vid ränteuppgång talar väl det för sparkonto?”

Jan: Frågan är räntefonder går inge vidare just nu, så varför ska jag ha räntefonder och ha en risk att det kan gå ner, när jag istället kan sätta pengarna på ett sparkonto med insättningsgaranti på 12 månaders sikt och få 1,15% eller med 2 års sikt och få 1,50%. Det är väl helt rätt resonemang. Det här är definitivt ett alternativ till de korta räntefonderna, som likviditets- eller penningmarknadsfonder. Alltså, fonderna med lägst risk och lägst avkastning. Så sparkonto är ett alternativ.

Sedan skulle jag dock säga att jämföra räntefonder och långa räntefonder är lite som att jämföra att ta en elscooter, en cykel eller promenera. Det är olika saker, man köper dem av olika syften. Vi har räntefonder i vår portfölj för att det är en långsiktig portfölj. Under de 10 eller 20 åren kommer räntan att röra på sig. Det gör inte så himla mycket. Visst hade man kunnat sitta och optimera, men då är vi där att vi spekulerar i framtiden igen. Hur kommer räntan gå upp eller hur kommer aktiemarknaden röra sig.

Sedan tror jag att vad man behöver vara uppmärksam på är vilka antaganden man gör. Här hör jag indirekt att Berndt-Inge har ju gjort ett antagande om räntan. Han säger att idag är det mer troligt att marknadsräntan går upp eller ligger kvar, men jag är inte så säker. Om jag skulle göra en spekulation… Jag hatar att spekulera i framtiden, för jag tror inte att det går, så jag fattar inte så mycket beslut på det. Men om jag ska ha en åsikt så skulle jag satsa mina pengar på att räntan kommer gå ner mer. Detta går också mot konventionell visdom, men jag har tittat och läst mycket, och apropå det vi pratade om med makro-ekonomi, så tror jag att sannolikheten är större att räntan kommer gå ner. För att vi inte har löst problemen från finanskrisen.

Om vi har så här låga räntor när ekonomin till synes ska gå bra, så är det tvärtom tror jag när ekonomin kommer gå sämre, så kommer man fortsätta sänka räntan. Just nu är den ungefär 2% i USA och i Sverige är den typ 0%. Man kan ha en negativ ränta. det beror på vilken tidshorisont man tittar på. Jag skulle i alla fall inte satsa mina pengar på att räntan kommer gå upp. Och varför är detta också intressant? Jo, men det är det vi pratade om i avsnitt 64. Räntefonder är lite ointuitiva, för det är så att när räntan går ner så ökar de i värde och när räntan går upp så minskar de. Det är som en gungbräda. Då kan man kolla på avsnitt 64.

Så det korta svaret är ja, sparkonto är definitivt ett alternativ på kort sikt, men inte på lång sikt. Inte i en portfölj som är över 10 år. Då tror jag att räntefonderna är bättre att ha i sin portfölj, så som det ska vara. Och hade vi inte haft till exempel RikaTillsammans-portföljen, där har ju de här långa räntefonderna ökat med 50% sedan 2008, trots att alla har sagt att räntorna ska gå upp. Så nej, det är inget som talar för att räntorna ska gå upp mer än att de är låga. Bara för att de är låga betyder inte att de ska gå upp.

Portföljkonstruktion med en varierad räntekorg

Läsarfråga från Anna: ”Hej, kör idag en 80/20-portfölj där jag har 20% av sparandet i AMF räntefond lång. När jag läst lite här inne verkar det som att folk avråder från att ha kvar denna, då räntorna eventuellt är på väg upp och då lönar det sig inte med långa räntor (rätta mig gärna om jag har fel). Borde jag byta till någon annan räntefond? I så fall vilken?”

Jan: Återigen, välj en portfölj som du skulle kunna ha i 10 år och då vill man ha långa räntefonder av vissa anledningar. Välj en strategi efter ditt mål, sedan skit i vad som händer på marknaden eller vad folk säger. Det är inte en sanning att räntorna ska gå upp. Det är inte en sanning att bara för att det är mycket pengar så kommer det bli inflation. Det är också som de säger i filmen ”The Big Short”, att det som ställer till det för en är inte det man inte har en aning om. Det som alltid ställer till det för en är det som man tror är sant, som sedan visar sig inte vara det. Detta är återigen en sådan grej.

När det gäller portföljkonstruktion, bygg en portfölj som du kan ha i 10 år oavsett vad som händer. Behåll den portföljen oavsett vad som händer, så länge inte dina mål har förändrats. Om du har en 80/20-portfölj där du har 80% aktier och 20% räntor, då skulle jag inte sätta 20% i en AMF räntefond lång. Då hade jag kanske tagit 5% korta räntefonder, 5% långa räntefonder, 5% reala räntor, 5% globala räntor. Det är en mycket bättre räntekorg än att ha allt i AMF räntefond lång.

Folk frågar varför jag har 20 i min portfölj, det är för att jag inte har några överlappande fonder. Jag har en räntefond som ska skydda mot inflation, en räntefond på kort sikt för likviditet, jag har en räntefond på lång sikt för att ha nytta av ränteförändringarna, jag har en räntefond i olika valutor om den svenska kronan förändras i värde. Det är ett mycket bättre sätt att resonera på, än att spekulera om räntan kommer gå upp eller ned. För det är omöjligt att svara på. Däremot är det mer möjligt att sätta ihop en portfölj som fungerar över tid. Så skulle jag säga. Det går i linje med hur Lysa funkar också, fondroboten som vi gillar. Så det var ett litet ”rant” kring räntefonder. Jag tror att vi ska göra ett avsnitt om det där med antaganden som folk gör, som vi också själva gör.

Faran med våra omedvetna antaganden

Caroline: Bland annat är det då resonemanget att räntorna är låga, så därför borde de gå upp. Men det är inget som säger det.

Jan: Ett annat som jag också har haft fel i, som jag håller på att ändra, det är att trycker centralbankerna pengar, då måste inflationen öka. Nu har man tryckt pengar sedan 2008, men inflationen har inte ökat. Trots att det var en ”sanning”. Sedan säger folk att om räntan går upp då kommer aktier falla i värde, eller aktier är bättre än räntefonder. Det är inte heller alltid sant. Får vi nedgång kommer räntefonder överprestera mot aktier. Räntefonderna förra året, 2018, överpresterade mot aktiefonderna.

Det är inte så många som tänker på det. Det är de här antagandena som man gör lite omedvetet, som kommer ställa till det för en. För den som vill läsa mer, som är lite nördig som jag, kan jag länka till Hussman Funds. De skriver marknadskommentarer. De skrev en jättelång artikel, som jag läste på flyget från Kenya, som handlade just om ”assumptions” (antaganden). Det är ett amerikanskt fondbolag som gör sin egen research. De skrev exempelvis om att många tror att bara för att vi har höga aktievärderingar så tror alla att det måste gå ner nu, eftersom det har gått så mycket upp.

Vi själva pratade om det i höstas, att vi har ett P/E tal över 30, så det borde gå ner till det historiska snittet på 15. Ja men om det var så att aktiekurser gick ner bara för att de hade gått upp länge, då skulle vi aldrig ha haft en IT-bubbla. Det höll på länge och det var andra saker som gjorde att det föll, snarare än att det bara var för att det var högt.

Caroline: Jag tror också att det handlar om att vi människor har så svårt för att se att förändring verkligen sker och vi behöver hänga med. För det kommer inte bli som det var innan, som vi är vana vid, utan det sker förändringar, som vi bara behöver hänga med i. Mentalt gör vi inte det.

Ta del av mer information

Jan: Nu är det dags att runda av. Är det så att du gillade det här avsnittet och du lyssnar på din podd, glöm inte bort att prenumerera. Tipsa gärna andra kompisar. Tittar du på YouTube, tryck på ”prenumerera” och tryck gärna så att du får notis om nya videoklipp. Vi kommer med ett nytt avsnitt varje söndag. Du har lite lobbat för semester i sommar. Det var roligt, för jag var sen nu med det förra avsnittet med två dagar på bloggen, och då var det någon som frågade vart är avsnittet, det är ingen jävla semester. Vi småsparare sitter här och väntar. Så som det ser ut nu kommer vi nog klara hela sommaren med podd-avsnitt. Vi har ett par förinspelade och vi har ett par som vi ska spela in.

Nyhetsbrevet kan man prenumerera på. Det kommer en gång i månaden. Gå till rikatillsammans.se och sedan är vi också lite på Facebook. Men framför allt så har vi börjat hänga mer på Patreon, som är stället där man kan sponsra oss, komma med ett litet bidrag typ vi brukar säga att man bjuder på en kopp kaffe med 30, 40 eller 50 spänn. Det är inga stora belopp. Det hjälper oss att göra det här utan att behöva ha en sponsor till varje avsnitt. Vi behöver inte göra reklam, utan kan sitta i två dagar och göra research.

Precis innan jag åkte till Kenya hade vi det första frågor & svar avsnittet live på Patreon. Jag tror vi var 25 personer som hade en digitalfika tillsammans. Folk ställde frågor om allt från tips om hur man gör grafer till hur kan man testa olika portföljer och hur kan man tänka kring pension och guld. Folk hjälpte varandra och delade ut tips. Det var super-poppis, så det kommer vi kanske göra en gång i månaden. Så att man får lite mer exklusiva grejer, plus att vi pratar om investeringar vi inte pratar om på bloggen. Då kan man gå in på www.patreon.com/rikatillsammans.

Kommande avsnitt

Jan: Om vi tittar lite på kommande avsnitt så kommer det nu två avsnitt med Eric Strand, som har varit gäst tidigare på bloggen flera gånger. Vi kommer prata om marknadsläget, guld, aktier, en massa läsarfrågor. Ett helt avsnitt är bara frågor till Eric från er läsare. Sedan lite längre fram kommer vi göra ett avsnitt om Ramit Sethis nya bok, som heter ”I Will Teach You To Be Rich”. Han skrev en annan bok för 10 år sedan, som var en av de första böckerna vi läste.

Caroline: Den har gjort stort avtryck på oss. Men nu har han gjort en reviderad version och han skriver också om sina misstag.

Jan: Ja, jag kan inte säga när det kommer, men det kommer i alla fall i sommar. Kanske i slutet av juli eller i augusti. Jag ska nog tipsa om den boken, men den finns dock bara på engelska. Ramit Sethis nya 2019-upplaga av ”I Will Teach You To Be Rich”. Jag har alltid en ambition att vi ska göra bok-avsnitt, sedan glömmer jag bort hur mycket tid det tar att läsa igenom den och göra reflektion. Men jag skulle vilja att vi gjorde mera sånt. Med det tänkte jag bara säga tack för jag och så ses vi nästa söndag.

— SLUT TRANSKRIBERING —

Har du några tips på ämnen eller frågor?

Om du har några frågor som du skulle vilja att vi tog upp, skriv dem gärna i kommentarerna nedan. Tack på förhand!