Är du redo om bostadpriserna faller?
Sök:

Är du redo om bostadpriserna faller?

Tips och råd vad du kan göra för att förbereda dig inför eventuella prisfall i bostäder

Den senaste veckan har de flesta artiklar här på bloggen fokuserat på bostadsbubblans vara eller icke-vara. Väldigt få artiklar berör frågan – så vad kan man göra för att förbereda sig?

I denna sista artikeln om bostadsbubblan tänkte jag därför dela med mig av mina tankar i frågan. För det första så är ju min ambition varken att ha rätt eller vara en domedagsprofet. Min poäng är bara att de förutsättningar som vi har idag, med låga räntor, relativt låg arbetslöshet, god tillväxt och ekonomi kommer vi inte att ha för alltid. När priserna väl sjunker så kommer det för oss privatpersoner att vara ganska ointressant om det var en bostadsbubbla eller bara en förändringar i förutsättningarna såsom ökad ränta.

Först behöver man också ha en realistisk syn av hur ett prisfall kommer att se ut. Historiskt sett har forskningen visat att ett prisfall i bostäder i genomsnitt är 35 % och pågår i ungefär sex år.

 On a peak-to-trough basis, real housing price declines average 35 percent stretched out over six years, while equity price collapses average 55 percent over a downturn of about three and a half years. Reinhart, Rogoff, 2009

Det här stämmer ganska väl med de uppskattningar som både Boverket har gjort och som rapporterades till Finanspolitiska rådet. I genomsnitt säger de att de svenska bostadspriserna är övervärderade med ca 18 – 35 %. I det lägre spannet av övervärdering hittar man villor och småhus, medan i det övre spannet bostadsrätter, främst i storstadsområdena.

Analysera din boendesituation – ligger du i riskzonen?

Det första att göra påstår jag är att identifiera och analysera nuläget för att se hur det står till. Är du en av dem som ligger i riskzonen eller är du en av dem som är lycklig lottad att du inte behöver göra så himla mycket.

Räkna ut din belåningsgrad

Om man börjar med belåningsgraden så skulle jag säga att om man har en belåningsgrad på 50 % eller under, då är det ingen större fara. Ligger man på en belåningsgrad mellan 50 – 75 % så skulle jag säga att det är ok, men man borde sikta på att komma ner till 50 %. Ligger man på en belåningsgrad över 75 % så behöver man vidta åtgärder redan idag påstår jag.

Belåningsgraden räknar du ut som:

Belåningsgrad = total bolånesumma / nuvarande värde på bostaden

Räkna ut din skuldkvot

Det är viktigt att det finns en bra balans mellan hushållets inkomster och skulder. Finns balansen har hushållet större förutsättningar att klara av till exempel stigande räntor och oförutsedda kostnader. Skuldkvoten bör helst ligga under 300 %, genomsnittet för Sverige är ca 170 %. Det enklaste sättet att räkna ut sin skuldkvot är genom min kalkylator nedan.

Stresstesta din ekonomi

Utbildningsradion har gjort ett ganska spännande exempel i sin serie ”Låna för livet” där de stresstestar vanliga familjers ekonomi. Vad de gör är att de höjer räntan med 2 % och inför ett amorteringskrav på 2 %. Det är ett väldigt bra test att göra i sin ekonomi – antingen på pappret eller än hellre i verkligheten. Klarar din ekonomi en sådan förändring?

Stresstesta din förenings ekonomi

Om du bor i en bostadsrättsförening så påverkas din boendeekonomi till stor del av föreningens ekonomi. Därför kan det också vara väldigt bra att stresstesta föreningens ekonomi. Hur kommer föreningen att klara en räntehöjning? Hur kommer de andra medlemmarna i föreningen att klara en sådan?

Generellt kan man säga att äldre och lågbelånade föreningar förmodligen kommer att klara en sprucken bostadsbubbla ganska väl. Risken ligger väl snarare i de nybildade föreningarna som poppat upp de senaste 10 åren. Där skulle jag vara ganska försiktig och göra ett grundligt undersökningsjobb.

Vad kan man göra för att förbereda sig?

Ibland får jag frågor om jag är emot att köpa eller äga sitt boende, eller om man har gjort fel som bor i en bostadsrätt eller villa. Min åsikt är; nej, det är det absolut inte. Allt i livet kan inte mätas i pengar eller bara analyseras utifrån ett ekonomiskt perspektiv. Jag själv letar med min fru en villa i Malmö som vi kommer att flytta till i sinom tid. Däremot påstår jag att man bör se sitt boende som vilken konsumtionsvara som helst. 

Det är faktiskt i princip bara i Sverige som vi ser det som en investering och har en lagstiftning som ser det som en investering. Jag tror att Portugal är det enda ytterligare OECD-landet med liknande perspektiv. I alla andra länder beskattas och ses boendet som en konsumtion. Om nu den här konsumtionsvaran ger en energi, glädje i livet och man har råd med den, då ska man absolut ha den. :-)

Buffert – krockkudden i ekonomin

Det första och bästa verktyget för att minska risken i sin ekonomi är att ha en buffert. Ann Wibble fick mycket skit för många år sedan för att hon påstod att man ska ha en årslön på banken. Jag förstår hennes resonemang – det är en oerhörd trygghet – men samtidigt är det få av oss som är i närheten av något sådant. Men som ett mål kan man absolut ha det.

Hur mycket buffert man behöver är upp till var och en, men jag skulle säga att bor man i ett hus så behöver man en större buffert än i en bostadsrätt. En bostadsrätt kräver en större buffert än en hyresrätt. Jag skulle säga att som minimum försöka sikta på 3 månaders utgifter i en bostadsrätt och minst 6 månaders utgifter i en villa eller ett småhus.

Bufferten bör man ha i ett lågrisksparande enligt följande:

  • Bästa sparkontona för 2015 - Var kan man spara pengar till en låg risk t.ex. till ett målsparande eller buffertsparande på 0-5 års sikt?

Amortering – mål att komma ner till 50 %

Även om jag egentligen ogillade förslaget om amorteringstvång så är det faktiskt bra. Jag ogillade inte principen utan snarare att det var tvingande för alla, även för oss som kan sköta vår ekonomi. Men att komma ner till 50 % är absolut inte orimligt och att försöka amortera 2 % per år är ganska rimligt.

Frågan är då om man ska amortera i dagens låga ränteläge eller om man ska spara det på ett buffertkonto eller investera det. Jag har resonerat lite om det i artikeln:

  • Amortera eller spara? - En jämförelse mellan att bara amortera eller både amortera och spara samtidigt

Lägg om lånen – för att få tillgång till de nya villkoren

En annan sak som man faktiskt kan göra om man har möjlighet är att kontakta sin bank och lägga om sin lån (om man inte redan har tillgång till de nya villkoren). I juli 2014 kom det nämligen en ny lagstiftning som tvingade bankerna att ändra villkoren i sina lån. De nya reglerna tar också bort möjligheten för banken att säga upp lånet före det att bindningstiden har gått ut. Tidigare har detta varit en möjlighet för banken om marknadsvärdet på bostaden har sjunkit.

I de nya villkoren har bankerna såleds inte rätt att säga upp bolånet så länge räntorna betalas i tid även om bostadens värde faller under det totala lånebeloppet. Från riksdagens hemsida:

Det införs också en begränsning av bankens rätt att få betalt i förtid när den säkerhet som ställts för lånet har försämrats på grund av en allmän prisnedgång på bostadsmarknaden. En sådan nedgång ska aldrig ge banken rätt att säga upp lånet i förtid. Lagändringarna börjar gälla den 1 juli 2014.

De nya villkoren ger dessutom tillgång till ett billigare pris om du har bundna lån och vill lösa ut dem i förtid.

Sättet att räkna ut så kallad ränteskillnadsersättning vid bostadslån ska bli rättvisare. Den nuvarande modellen kan göra det oproportionerligt dyrt för konsumenten att i förtid betala ett bostadslån med bunden ränta. Syftet är att ränteskillnadsersättningen ska bli mer rimlig och bättre motsvara bankens förlust. En lägre ränteskillnadsersättning gynnar även konsumenternas rörlighet på bankmarknaden och leder därmed till bättre konkurrens.

Enligt den nuvarande modellen beräknas ränteskillnadsersättningen på räntan på statspapper av olika slag. De nya reglerna innebär att ersättningen ska beräknas på räntan på bostadsobligationer.

Läs gärna mer på konsumenternas hemsida som går genom det här i detalj.

Överväg att binda räntorna

Jag trodde aldrig att jag skulle skriva ovanstående, men i dagens lågräntesituation så kan det faktiskt vara lönsamt. Historiskt har det alltid varit mest lönsamt att ha rörlig ränta, men ibland kan det vara befogat att göra ett undantag från den regeln. Jag brukar resonera kring en bunden ränta som en försäkring – det kanske inte är mest ekonomiskt lönsamt, men det kan gör att jag sover bättre på nätterna då jag vet vad kostnaderna kommer att vara ett antal år framåt.

Jag skulle väl också säga att det ju högre belåningsgrad, desto mer intressant bör det vara. Har man belåningsgrader runt 50 % eller lägre, ser jag i princip inget behov av att binda räntan.

Vad kommer ett prisfall innebära?

Som en läsare Nina skriver i sin reflektion på min artikel om bostadsbubblan så behöver inte ett prisfall innebära särskilt mycket så länge som man har möjlighet att bo kvar. Med den nya lagstiftningen så kommer inte banken heller att ha rätt att säga upp lånen så länge man kan betala räntorna. Det är här en buffert blir viktig, för då kan man använda den för att täcka upp ökade räntekostnader under en period.

Om jag har missat något, så kommentera gärna!

Kommentera

31 kommentarer finns till denna artikel:

  1. Vit pil

    Hej Jan,

    Tack för en intressant artikel. Jag vet inte när den är skriven men det skulle likväl kunna vara igår känns det som!

    Jag hör mycket om bostadsbubblan och att den nu skall sprängas, läser det i kvällstidningarna var och varje dag!
    Min sambo och jag bor idag i en bostadsrätt men vi vill gärna skaffa oss en friköpt villa. Som läget är just nu räcker inte våra pengarna från en försäljning av vår bostadsrätt + nytt lån till en villa. Vi bor i Gbg för närvarande så villapriserna är ganska höga.

    Vi funderar på att sälja vår bostadsrätt nu eftersom bubblan skall spricka och sen hyra lägenhet i några månader tills dess att priserna gått ner och sen köpa vår efterlängtade villa.

    Vad tror du är det en bra taktik? Vad händer om priserna fortsätter upp istället när vi sålt? Men alla säger att bubblan nu spricker så jag antar det är så? Vad tycker du?

    Hälsningar Erik

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Erik
    1. Vit pil

      Tack för de fina orden. Det är svårt att säga något eftersom husmarknaden är svår att spekulera i på det sättet. Jag tycker ju att man ska se boendet som konsumtion och sedan räkna på att man har råd att amortera och klarar en räntehöjning.

      0
      Gravatar ikon för användaren
      Jan Bolmeson
  2. Vit pil

    just nu bostadpriser orimligt priser går upp varje dag. När kommer bostadbubbla som jag har läst mycket om.

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Karim
  3. Vit pil

    Hej!

    Tack för en grym blogg, lär mig massor av dig och har därför lite frågor:
    Vilken takt på ökningen av bopriser är egentligen det ideala för ett samhälle?
    Läste/hörde någonstans (minns ej vart) att det bästa för samhället är en ökning kring 4-5% per år, kan det stämma?

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Laila
  4. Vit pil

    Hej Jan,

    först och främst: bra blogg!

    Lite oklart vart jag ska lägga min kommentar men jag prövar ändå här för att se om jag kan få något/några bra råd av dig. Det är så att jag bor i en hyresrätt i en bostadsrättsförening centralt i en stor stad i Sverige, via ett direktbyte. Undrar om det är något särskilt du tycker man bör tänka på nu? Både gällande att bara bo men framför allt också om det blir tal om att köpa rätten att bo, dvs ombildning (den jag bytte med var aldrig med på den riktiga ombildningen). Några tips på hur man bör lägga upp sin kalkyl gällande nuvarande hyreskostnad vs avgift+ränte+amorteringskostnader vid ett eventuellt köp? Tänker så man kan hitta rätt brytpunkt på pris när ett köp blir ”mer värt” än att bara fortsätta hyra.

    0
    Gravatar ikon för användaren
    t
    1. Vit pil

      Jag tycker det är svårt att säga eftersom jag personligen inte är särskilt förtjust i bostadsrätter av flera anledningar. En av dem är ju att det är svårt att skaffa sig en ordentlig överblick över ekonomin eftersom man själv inte styr den till 100 %. Jag skulle nog snarare hyra tills dess att man köper ett hus som man äger helt själv.

      0
      Gravatar ikon för användaren
      Jan Bolmeson
      1. Vit pil

        Hej,

        tack för svar. Tänkte att här ju fanns tillfälle till en bra affär eftersom man är den enda potentiella köparen. Och då handlade min fråga egentligen om vid vilket pris det lönar sig att genomföra ett köp om den nuvarande hyreskostnaden är x och marknadsvärdet y. Vid ett köp så får man ju en ny månadskostnad som sannolikt är högre än x samt bär en större risk med stora lån. Men skulle man tex blir erbjuden att köpa för 1kr vore det ju givet medans ett marknadsvärde på 5M kanske inte vore det om man har möjligheten att bara fortsätta hyra till en rimlig kostnad x.

        0
        Gravatar ikon för användaren
        t
  5. Vit pil

    Hej,
    För att räkna ut belåningsgraden så ska man räkna med nuvarande värde på bostaden, är det marknadsvärde eller taxeringsvärde? Vi har precis skrivit på köpebrev på en ny bostad.

    0
    Gravatar ikon för användaren
    LINNEA
    1. Vit pil

      Marknadsvärdet är det ni ska använda och det är defakto det ni just skrivit på att ni ska betala. :)

      0
      Gravatar ikon för användaren
      Stefan H
  6. Vit pil

    Den största risken med den höga belåningen är att vid en ränteuppgång så blir hushållens kostnader högre vilket minskar konsumtionen, vilket i sin tur leder till högre arbetslöshet och statsfinansiella problem. Det blir en självförstärkande spiral. När väl långkonjunkturen slår mot samhället har vi miljoner högbelånade människor som kommer tvingas dras med förlamande skulder. Det är just då, vid kriserna, vi behöver ta till våra reserver för att ta oss igenom krisen och förhoppningsvis återuppliva den ekonomiska aktiviteten. De här reserverna lägger vi idag på att höja priserna på redan byggda bostäder. Lågkonjunkturen riskerar nu istället att bli en tragiskt långlivad depression.

    Jag säger inte att allt dåligt kommer hända. Kanske finns det ytterligare makroekonomiska hokuspokuskonster som räddar landet och världen ur skuldkrisen. Oöverträffat låga räntor och hittepåpengar för att stödköpa olika obligationer har ju (tillfälligt) hållit allt i status quo många år nu. Det är bara det att risktagandet är väldigt stort samtidigt som att förtjänsten är liten.

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Eken
  7. Vit pil

    Hej igen!
    Tack för snabbt svar på mitt inlägg.
    Gör ett nytt försök med siffrorna :-) …
    Räkneexemplet med siffror:
    1. 15000 = ((Pris*0,001) – (Pris*0,001*0,3))/12 + 3500 => Pris = 197 miljoner (Ränta 0.1%, Övriga kostnader 3500 kr) #Risk = Extremt hög?#
    2. 15000 = ((Pris*0,05) – (Pris*0,05*0,3))/12 + 3500 + (500000/10/12) => Pris = 2,5 miljoner (Ränta 5%, Övriga kostnader 3500 kr, Buffert sparande 500 tkr på 10 år) #Risk = Rimlig?#
    3. 15000 = (Pris*0,09)/12 + 3500 + (500000/10/12) => Pris = 977 tkr (Ränta 9%, Övriga kostnader 3500 kr, Buffert sparande 500 tkr på 10 år) #Risk = Hängslen och livrem?#

    Som du kan se av mina räkneexempel så skiljer sig den ”relativa” risken avsevärt mellan de olika exemplen. Att jag använder ”relativ” risk beror på att vi faktiskt inte vet hur räntan eller världsekonomin kommer att se ut i framtiden. Ska man lära av historien så kan vi ju se att räntan under vissa perioder varit en bra bit över 10%. För att citera de första ord min historielärare på högstadiet sa till oss elever på våran första lektion ”Historien lär att människan inget lär av historien”

    Utifrån detta räkneexempel blir min fråga till dig och övriga experter inom ekonomins förtrollande värld, vad är det rätta värdet på bostaden? Vilken ränta skall man basera sitt risktagande på? Och kanske viktigast….VEM skall ta ansvar för att vi svenskar inte skall bli ”överbelånade”, för bevisligen så klarar vi det inte själva.

    Med vänlig hälsning
    Karl

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Karl
  8. Vit pil

    Hej Jan!

    Jag kan inte förstå varför du och andra pratar om prisuppgången på bostäder i termer av en ”bubbla”?

    Varför inte prata om det i termer av risk istället? Det är väl självklart att alla som tar lån för att köpa något tar en risk i form av att på sikt inte kunna betala ränta och amorteringar och då tvingas sälja det man köpt med förlust. Att svenskarna överlag är villiga att ta stora lån beror på en kombination av litet utbud och risktagande. De som överlag har störst lån har även störst plånbok och sannolikt även bäst möjlighetet att klara en högre ränta.

    Mig veterligen så lånar bankerna ut med ”förnuft” nuförtiden, dvs hushållet måste ha vissa marginaler så att de klarar en räntehöjning. Att vissa oansvariga individer kan få problem trots detta är ju deras problem. Önskar man lägre risktagande kan man alltid köpa ett hus längre ifrån stadskärnorna där det finns betydligt billigare alternativ. Man kan inte både ha kakan och äta den.

    På nationell nivå finns det en risk om en tillräckligt stor del av den belånade befolkningen inte klarar att betala räntan på sina pga en lågkonjunktur med arbetslöshet som följd. Här kan/borde staten ställa krav på långivarna att de måste ha täckning för ett sådant scenario. Om bankerna måste ta detta scenario med i sina kalkyler kommer de att tänka sig för både en och två gånger innan de lånar ut pengar. Lånar bankerna ut mindre pengar kommer bostadspriserna som en konsekvens att sjunka och riskerna å nationell nivå att minska.

    När det gäller prissättningen på en bostad så är ekvationen för högsta pris en budgivare kan tänka sig bjuda tämligen ”enkel”: X = pris * ränta – pris*ränta*ränteavdrag + övriga kostnader/avgifter (X = månadskostnad). Låt oss leka med ekvationen lite… ränta 1 promille, ränteavdrag 30%, övriga kostnader/avgifter = 3500 kr och att köparen kan tänka sig att betala 15000kr/månad. Stoppar vi in variablerna i ekvationen får vi ett pris om ca 16 miljoner. Är detta ett rimligt pris? Ja under gällande förutsättningar så är det just det. Om man däremot lägger till ”riskminimering” , ja då får vi ett helt annat pris. Låt tex säga att banken räknar med att du skall klara en ränta om 5% samt att du skall spara till en buffert om en årslön (500.000 tkr) på tio års sikt, då blir priset istället ca 220.000 kr.

    Vad säger detta? Jo att slutpriset beror på räntan, riskvillighet samt såklart av utbudet och efterfrågan.

    Tyvärr så får man även lägga till människans psyke som mos på grädden vad gäller prissättningen. Vad menar jag med detta…jo att den typ av rubriker ”Bostadsbubbla” som du skriver kan bli en självuppfyllande profetia.

    Sist vill jag även tillägga att det är lustigt att du håller med diverse ”profeter” inom ekonomi som säger att prissättningen på bostadsrätter ligger ca 35% för högt. Om jag inte minns fel så sa du redan 2005 att prissättningen var för hög. Med tanke på att priserna stigit med mer än 100% sedan dess, inflationen borträknad, så borde det betyda att priserna var för låga 2005 om man skall tro dig och ekonomi ”profeterna”, eller? Att säga att det en dag kommer att gå ner är som att säga ”efter sol kommer regn”.

    Tack för en väldigt bra blogg!

    Mvh
    Karl

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Karl
    1. Vit pil

      Hej Karl,

      Tack för din kommentar och komplimang. :-)

      Jo, det är faktiskt det som är min poäng egentligen – jag vill höja medvetenheten om risk, särskilt eftersom jag tror att de flesta underskattar risken kring kapitalkostnaden. Jag gillar egentligen inte ordet bubbla, men för att få lite genomslag så behöver man använda de orden som alla andra använder. En variant på att ”prata med bönder på bönders vis och med de lärda på latin”.

      Jag delar dock inte riktigt din uppfattning om att det är ”självklart” att man tar en risk. För en del av befolkningen absolut, men jag får många läsarmejl och träffar många människor där det inte är helt självklart. Se gärna TV-program såsom t.ex. Låna för livet där man på fullt allvar överväger att låna 300 000 kr på huset för en semester. Problemet här är att ekonomer och vi engagerade utgår från oss själva.

      Ett annat vanlig misstag jag tror att man gör, är att man utgår från att bara för att man har ett bra kassaflöde idag, så kommer man att ha det även i framtiden. Det vill säga att man förväxlar ett bra kassaflöde med ett bra eget kapital. De flesta kan tyvärr inte skilja på en resultat- och balansräkning och har än mindre gjort en för sin egen ekonomi. De som har högst lån – och högst inkomster idag – gör en enormt stor satsning på att de alltid kommer att ha kvar sitt jobb med bibehållen inkomst.

      När det gäller bankerna så är tyvärr min uppfattning att de mest är ute efter att driva sin egen affär. Att de skulle tänka på slutkunden är ju en myt – det är ju bara att kolla på deras vinster. 29 miljarder i vinst på 3 månader säger ju en del.

      Jag hänger inte riktigt med på ditt räkneexempel – är siffrorna korrekta?

      Angående mina profetior – ja, jag har haft fel. Det är ju inget jag heller sticker under stol med. :-) Jag skulle inte säga att priserna var för låga 2005, däremot kanske fundamentalt mer korrekt värderade. Det gjorde dock liten skillnad för mig då eftersom jag ändå inte hade till en insats. Sedan tror jag också många glömmer bort att ett prisfall på 50 % behöver kompenseras av en uppgång på 100 %. Det vill säga resan ner går mycket snabbare än resan upp.

      0
      Gravatar ikon för användaren
      Jan Bolmeson
    2. Vit pil

      Kolla på ”låna för livet” så ser du kanske att det inte är så frid och fröjd alltid. Att bankerna skulle vara förnuftiga verkar snarare vara en illusion betingad av att kunden är förnuftig – man hör ju hela tiden historier om fol som lånar till nocken, lånar 300tkr till semesterresa osv. Bankens beräkningar verkar helt enkelt bara vara det minsta ee behöver för att säkra sig om en bra affär för banken, är kunden dum nog att göra en dum/dålig/riskabel affär så verkar inte banken vara sena med att gå med på den (om den verkar bra för banken).

      Sen din beräkning med räntorna så visar den rätt mycket på en av orsakerna till ”bubblan”. Den ränta man bör räkna med bör inte bara alltför tight eftersom det i sig ökar risken (räknat som sannolikhet för utfall som är sämre än kalkylera). Ifall man räknar med högre ränta än marknadsräntan (villet man bör) skall man undvika att bara göra (teoretiska) antagandet att man klarar ekonomin i scenariot utan man kan rent av simulera det genom att ta avsätta skillnaden till sin pengamaskin.

      Räknar man med effektiv ränta efter skatt på 5% men den bara är 2% så ser man helt enkelt till att spara 3% av lånebeloppet.

      0
      Gravatar ikon för användaren
      Skyking
    3. Vit pil

      Det känns gång på gång som att ni glömmer bort faktum att man måste betala för att bo någonstans. Jag förstår inte för mitt liv varför det är dumt att köpa och betala 10k/månad vid 8% ränta men det är smart att betala 10k för en hyresrätt utan en möjlighet till värdeökning på tillgången. Risken i det hela är hanterbar då man bor i tillgången, plus att det krävs förhållandevis extrem arbetslöshet och höga räntor för att tvinga en ur hemmet med en stor skuld att betala av.

      Om man som de flesta fått ihop insatsen via tidigare bostadsaffärer så har det inte ens påverkat ens historiska kassaflöde eller sparkapital. #papperspengar

      Är ni negativa eftersom ni förutspått bubblan i 10 år och därav gått miste om den extrema ökningen? Man realiserar förlusten först när man säljer…

      0
      Gravatar ikon för användaren
      AFC
  9. Vit pil

    Hej Jan! Tack för detta!
    Ett prisfall innebär inte särskilt mycket om man har möjlighet att bo kvar.
    Vad säger du om oss som äger bostadsrätter och hyr ut i andra hand – sömnlösa nätter eftersom man är i beroendeställning till Brf-förening eller sitta lugnt i båten?
    Jag har för mig att du nämnde på en Kick Off att föreningen aldrig kan tvinga dig att sälja, stämmer detta?
    Ett skräckscenario är ju om man binder lånen, föreningen godkänner inte ytterligare en period andrahandsuthyrning och man tvingas sälja…
    Alex

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Alex
    1. Vit pil

      Nej, man sitter inte obetingat säker i sin bostadrätt. Det finns omständigheter som kan göra att man kan få sin BR förverkad. Låta bli att betala avgiften och störa grannar och så kan vara grund för förverkande. Oavsett vilken upplåtelseform man har bör man ge akt på hyresgästens beteende så att man inte råkar illa ut själv (inte ens med äganderätt kan man låta bli att betala räkningar och störa grannar ostraffat)

      Att man hyr ut i andra hand utan tillåtelse skulle också kunna utgöra skäl, men å andra sidan utgör det nog också grund för att säga upp din hyresgäst. Men det kanske i praktiken skulle innebära att du behöver sälja.

      Men var inte reglerna om andrahandsuthyrning ändrade?

      0
      Gravatar ikon för användaren
      Skyking
    2. Vit pil

      Skyking:

      således är BR inte en äganderätt i praktiken utan bara ett fint sätt att sälja in en usel bostadsform?

      0
      Gravatar ikon för användaren
      Mathias
    3. Vit pil

      Det viktiga att komma ihåg kring en bostadsrätt är att man äger ju inte lägenheten. Man äger ju bara en rätt att nyttja en viss del av föreningens yta (läs: lägenhet).

      Jag kan inte minnas att jag har sagt något sådant på en kickoff, däremot har jag sagt att banken inte kan tvinga dig att sälja om man har ett lån tecknat efter 140701 enligt ovan i artikeln.

      Angående andrahandsuthyrningen; jag är, som du vet, ingen expert – men min tolkning är att regeringen gjorde lagstiftningen mer generös förra året. Innan så stod där i 7 kap. 11 § bostadsrättslagen (BRL) att man behövde ”beaktningsvärda” skäl, den formuleringen ströks i och med ändringen SFS 2014:319.

      Den kompletta lydelsen i lagtexten är numer:
      Vägrar styrelsen att ge sitt samtycke till en andrahandsupplåtelse får bostadsrättshavaren ändå upplåta sin lägenhet i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen. Tillstånd ska lämnas, om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet ska begränsas till viss tid.

      Hyresnämnden, kan alltså ge tillåtelse även om föreningen inte ger det. De skriver själva på sin hemsida:
      En skillnad är att bostadsrättshavare inte behöver ha ”beaktansvärda skäl”. I stället räcker det att han eller hon har ”skäl” att upplåta i andra hand. Det handlar alltså om en generösare bedömning.

      Som exempel kan nämnas att bostadsrättshavaren kan ha rätt att upplåta sin lägenhet i andra hand till en närstående person eller upplåta en lägenhet som han eller hon har köpt för att bosätta sig i vid sin pensionering. Bostadsrättshavaren kan också ha rätt att upplåta sin lägenhet om den tillfälligtvis är svårsåld på grund av de marknadsförutsättningar som råder. I så fall kan man normalt sett få upplåta sin lägenhet under högst ett år.

      Jag tolkar det därmed så att ditt skräckscenario borde inte kunna inträffa. I en sådan situation, om föreningen skulle neka en andrahandsuthyrning, hade jag absolut tagit det till hyresnämnden och till domstol. Jag personligen tror att det skulle mycket till för att inte få rätt där. Men det är bara min åsikt och lika lite som jag är nationalekonom, är jag jurist – så jag skulle kolla upp det. :-)

      0
      Gravatar ikon för användaren
      Jan Bolmeson
    4. Vit pil

      Bostadsrätt är bostadsrätt, äganderätt är äganderätt och hyresrätt är hyresrätt – tre olika upplåtelseformer. Alla har sina fördelar (och nackdelar), annars hade de inte funnits. Att kategoriskt säga att någon av dem är usel blir då lite fel.

      Det man bör veta är vad de olika är, isht den upplåtningsformen man har eller är på väg att få. Jag gissar att bostadsrätt är den mest missförstådda av de som har en eller avser skaffa en.

      0
      Gravatar ikon för användaren
      Skyking
  10. Vit pil

    Fast egentligen borde ju i första hand frågan vara hur man förbereder sig på räntehöjning eller amorteringskrav. Oavsett om du bor kvar eller inte så drabbas du reellt av en sådan förändring, medan det bara är de som flyttar eller använder bostaden som bankomat som drabbas direkt av en prisnedgång.

    Sen när det gäller bankens rätt att säga upp lånet i förtid så är jag i te säker på att det verkligen stämmer att de hade rätt till det innan heller. De som brukar hävda det brukar bara hänvisa till lagtexten, men grottar man ner sig i förarbetena så finns det redan nämnt att det inte avser den typen av försämrad säkerhet. Ingen som hävdat denna rätt förelega har kunnat visa på ett fall där denna fråga verkligen prövats rättsligt med det utfall som påstås.

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Skyking
    1. Vit pil

      Du menar att de inte skulle ha haft laglig rätt att säga upp låneavtalet även fast det tex i låneavtalet står

      ”Långivaren har rätt att säga upp lånet till betalning vid tidpunkt som långivaren bestämmer, om någon av följande omständigheter föreligger,

      4. Säkerhet som ställts för lånet har avsevärt försämrats

      Sen kan jag iofs tänka mig att det aldrig prövats i rätten. Måste varit ytterst sällan det utnyttjats (banker vill tjäna pengar på luft, inte fastighetsskötsel & försäljning). Eventuella motparter har då kanske inte heller haft mental och monetär position för en lång utdragen rättsprocess i frågan.

      För egen del så har vi uppdaterat alla våra lån till att omfattas av det nya regelverket. Kändes som en billig försäkring mot en eventuell kollaps. :)

      0
      Gravatar ikon för användaren
      Stefan H
      1. Vit pil

        Bankerna har oftast den rätten enligt sina avtal – de har ju dessutom också rätten införa amorteringskrav på redan ingångna avtal.

        Det som ofta har hindrat bankerna hittills är ju att det är ganska dålig PR att kasta ut familjer från sina boenden.

        0
        Gravatar ikon för användaren
        Jan Bolmeson
    2. Vit pil

      Avtal som skiljer sig från vad konsument*lagen säger har konsumenten rätt att välja vad som skall gälla. Den där paragrafen gäller alltså inte framför konsumentkreditlagen – och NB att den skall tolkas med förarbetena i åtanke.

      0
      Gravatar ikon för användaren
      Skyking
    3. Vit pil

      Ja, det är mycket möjligt att du har helt rätt. Kreditlagen är jag dåligt insatt i. Avtal generellt är ju lite rörigt rättsmässigt och ofta handlar det om en helhetsbedömning i domstol av avtalets villkor jämfört med bla resten av marknaden. Det finns vanligen även en viss skylldighet att snarast möjligt opponera sig mot villkor man ej godkänner och banker är dessutom bra på att tydligt lyfta fram på förstasidan just paragrafen om vid vilka förutsättningar de kan kräva inlösen så det är svårt att hävda att man missat den biten.

      I vilket fall var dock kostnaden bara någon tusenlapp per fastighet på min bank att lösa alla obundna lån och ta upp nya lån med nya regelverket där man är 100% garanterad att detta inte kan hända. Även en mycket låg risk är ju högre än noll risk. På köpet får man även de nya avsevärt bättre reglerna för ränteskillnadsersättning vid lösen av bundna lån.

      0
      Gravatar ikon för användaren
      Stefan H
    4. Vit pil

      Jag är ganska skeptisk till påståendet att man skulle vara tvungen att opponera sig mot vilkor som ger konsumenten sämre vilkor än vad konsement*lagen säger. Finns det något rättsfall som stödjer detta? Jag har inte hört om någon sådan, däremot har jag hört om rättsfall där avtalsvilkor har förklarats ogiltiga för att lagen stipulerar annat (trots att man inte opponerat sig mot dem innan tvisten togs upp).

      Å andra sidan gäller ju agerande före avtal. Fullföljer du åtaganden enligt ogiltigt avtal så gör du ju det. Det är lite fult dock att lura folk att tro att något gäller om det faktiskt inte gör det (kan vara tänkbart att det rör sig om en gråzon vilket skulle göra det förlåterligt).

      Att bankernas ta betalt för att ge folk detas lagstadgade rättigheter borde vara åtalbart och brottsligt.

      0
      Gravatar ikon för användaren
      Skyking
    5. Vit pil

      IANAL men det finns mycket matnyttigt att ta till sig från http://www.avtalslagen2010.se/Section/5

      Inte minst paragarf 5.5 är beaktansvärt. För mig är det inte värt att snåla på någon tusenlapp nu för att inte vara 100% skyddad om allt verkligen skulle skita sig i framtiden. Better safe than sorry.

      Sen kan jag hålla med om att speciellt storbankerna tar ut för höga avgifter. Själv har jag dock en liten bank som essentiellt är en återförsäljare för SBAB, så har förståelse att det för dem, på riktigt, finns externa kostader i samband med bolåneomläggningar.

      0
      Gravatar ikon för användaren
      Stefan H
    6. Vit pil

      Men här verkade ju omläggningen bara röra sig om att ge dig din lagstadgade rätt (i den mån du inte redan har den). Tänk dig ifall andra aktörer tog betalt för att ge dig dina lagstadgade rättigheter? Vid närmare eftertanke liknar det ju beskyddarverksamhet (och jo övriga aktörer i det området har ju också omkostnader).

      0
      Gravatar ikon för användaren
      Skyking
    7. Vit pil

      Problemet här är väl i så fall att den nya lagen som infördes inte implementerades retroaktivt utan endast gäller för lån tagna efter införandet. Ska man skylla på någon där så är det väl i så fall statsapparaten som valde att inte införa det retroaktivt?
      Så hur man än vänder sig så kommer man till slut till valet ”Ska jag chansa och snåla på nån tusenlapp nu för att riskera att på kort sikt behöva betala miljonbelopp?” . Även om risken är ofantligt liten så är det senare ett scenario som vi troligen inte skulle klara med följden av att en dominoeffekt totalt skulle slå undan benen på oss ekonomiskt. Utväxlingen runt 1:1000 ger alldeles för stor risk för att en chansning skulle komma på tal för vår del. Skulle vi vara så riskbenägna så hade vi dessutom i så fall kunnat välja att skippa brandförsäkring vilket skulle sparat minst en lika stor summa pengar, årligen.

      0
      Gravatar ikon för användaren
      Stefan H
    8. Vit pil

      Ja brukar annars kallas ocker/beskyddarverksamhet. Att kunden inte har råd med risken att syna gör det ju extra tacksamt – isht ifall man tillåts bedriva beskyddarverksamheten helt lagligt.

      Det är riktigt att politikerna hanterat frågan lite klumpigt. Man verkar inte ha noterat hur förarbetena sett ut. Dessutom kan man fråga sig ifall det skulle vara retroaktivt i legalitetsprincipens synvinkel.

      0
      Gravatar ikon för användaren
      Skyking

Få månadens bästa tips och artiklar!

Få de bästa tipsen, videoklippen och artiklarna från bloggen
till din mejl ungefär en gång i månaden. Tack! /Jan :-)

Genom att prenumerera godkänner du villkoren för nyhetsbrevet. Du kan avsluta när du vill.