Är du redo om bostadpriserna faller?
Tips och råd vad du kan göra för att förbereda dig inför eventuella prisfall i bostäder
Den senaste veckan har de flesta artiklar här på bloggen fokuserat på bostadsbubblans vara eller icke-vara. Väldigt få artiklar berör frågan – så vad kan man göra för att förbereda sig?
I denna sista artikeln om bostadsbubblan tänkte jag därför dela med mig av mina tankar i frågan. För det första så är ju min ambition varken att ha rätt eller vara en domedagsprofet. Min poäng är bara att de förutsättningar som vi har idag, med låga räntor, relativt låg arbetslöshet, god tillväxt och ekonomi kommer vi inte att ha för alltid. När priserna väl sjunker så kommer det för oss privatpersoner att vara ganska ointressant om det var en bostadsbubbla eller bara en förändringar i förutsättningarna såsom ökad ränta.
Först behöver man också ha en realistisk syn av hur ett prisfall kommer att se ut. Historiskt sett har forskningen visat att ett prisfall i bostäder i genomsnitt är 35 % och pågår i ungefär sex år.
On a peak-to-trough basis, real housing price declines average 35 percent stretched out over six years, while equity price collapses average 55 percent over a downturn of about three and a half years. Reinhart, Rogoff, 2009
Det här stämmer ganska väl med de uppskattningar som både Boverket har gjort och som rapporterades till Finanspolitiska rådet. I genomsnitt säger de att de svenska bostadspriserna är övervärderade med ca 18 – 35 %. I det lägre spannet av övervärdering hittar man villor och småhus, medan i det övre spannet bostadsrätter, främst i storstadsområdena.
Analysera din boendesituation – ligger du i riskzonen?
Räkna ut din belåningsgrad
Om man börjar med belåningsgraden så skulle jag säga att om man har en belåningsgrad på 50 % eller under, då är det ingen större fara. Ligger man på en belåningsgrad mellan 50 – 75 % så skulle jag säga att det är ok, men man borde sikta på att komma ner till 50 %. Ligger man på en belåningsgrad över 75 % så behöver man vidta åtgärder redan idag påstår jag.
Belåningsgraden räknar du ut som:
Belåningsgrad = total bolånesumma / nuvarande värde på bostaden
Räkna ut din skuldkvot
Det är viktigt att det finns en bra balans mellan hushållets inkomster och skulder. Finns balansen har hushållet större förutsättningar att klara av till exempel stigande räntor och oförutsedda kostnader. Skuldkvoten bör helst ligga under 300 %, genomsnittet för Sverige är ca 170 %. Det enklaste sättet att räkna ut sin skuldkvot är genom min kalkylator nedan.
Stresstesta din ekonomi
Utbildningsradion har gjort ett ganska spännande exempel i sin serie ”Låna för livet” där de stresstestar vanliga familjers ekonomi. Vad de gör är att de höjer räntan med 2 % och inför ett amorteringskrav på 2 %. Det är ett väldigt bra test att göra i sin ekonomi – antingen på pappret eller än hellre i verkligheten. Klarar din ekonomi en sådan förändring?
Stresstesta din förenings ekonomi
Om du bor i en bostadsrättsförening så påverkas din boendeekonomi till stor del av föreningens ekonomi. Därför kan det också vara väldigt bra att stresstesta föreningens ekonomi. Hur kommer föreningen att klara en räntehöjning? Hur kommer de andra medlemmarna i föreningen att klara en sådan?
Generellt kan man säga att äldre och lågbelånade föreningar förmodligen kommer att klara en sprucken bostadsbubbla ganska väl. Risken ligger väl snarare i de nybildade föreningarna som poppat upp de senaste 10 åren. Där skulle jag vara ganska försiktig och göra ett grundligt undersökningsjobb.
Vad kan man göra för att förbereda sig?
Det är faktiskt i princip bara i Sverige som vi ser det som en investering och har en lagstiftning som ser det som en investering. Jag tror att Portugal är det enda ytterligare OECD-landet med liknande perspektiv. I alla andra länder beskattas och ses boendet som en konsumtion. Om nu den här konsumtionsvaran ger en energi, glädje i livet och man har råd med den, då ska man absolut ha den. :-)
Buffert – krockkudden i ekonomin
Det första och bästa verktyget för att minska risken i sin ekonomi är att ha en buffert. Ann Wibble fick mycket skit för många år sedan för att hon påstod att man ska ha en årslön på banken. Jag förstår hennes resonemang – det är en oerhörd trygghet – men samtidigt är det få av oss som är i närheten av något sådant. Men som ett mål kan man absolut ha det.
Hur mycket buffert man behöver är upp till var och en, men jag skulle säga att bor man i ett hus så behöver man en större buffert än i en bostadsrätt. En bostadsrätt kräver en större buffert än en hyresrätt. Jag skulle säga att som minimum försöka sikta på 3 månaders utgifter i en bostadsrätt och minst 6 månaders utgifter i en villa eller ett småhus.
Bufferten bör man ha i ett lågrisksparande enligt följande:
- Bästa sparkontona för 2015 - Var kan man spara pengar till en låg risk t.ex. till ett målsparande eller buffertsparande på 0-5 års sikt?
Amortering – mål att komma ner till 50 %
Även om jag egentligen ogillade förslaget om amorteringstvång så är det faktiskt bra. Jag ogillade inte principen utan snarare att det var tvingande för alla, även för oss som kan sköta vår ekonomi. Men att komma ner till 50 % är absolut inte orimligt och att försöka amortera 2 % per år är ganska rimligt.
Frågan är då om man ska amortera i dagens låga ränteläge eller om man ska spara det på ett buffertkonto eller investera det. Jag har resonerat lite om det i artikeln:
- Vad är bäst? Amortera, spara, investera eller t.o.m. låna? - Tänk om det inte är sant att alla lån är dåliga...
Lägg om lånen – för att få tillgång till de nya villkoren
En annan sak som man faktiskt kan göra om man har möjlighet är att kontakta sin bank och lägga om sin lån (om man inte redan har tillgång till de nya villkoren). I juli 2014 kom det nämligen en ny lagstiftning som tvingade bankerna att ändra villkoren i sina lån. De nya reglerna tar också bort möjligheten för banken att säga upp lånet före det att bindningstiden har gått ut. Tidigare har detta varit en möjlighet för banken om marknadsvärdet på bostaden har sjunkit.
I de nya villkoren har bankerna såleds inte rätt att säga upp bolånet så länge räntorna betalas i tid även om bostadens värde faller under det totala lånebeloppet. Från riksdagens hemsida:
Det införs också en begränsning av bankens rätt att få betalt i förtid när den säkerhet som ställts för lånet har försämrats på grund av en allmän prisnedgång på bostadsmarknaden. En sådan nedgång ska aldrig ge banken rätt att säga upp lånet i förtid. Lagändringarna börjar gälla den 1 juli 2014.
De nya villkoren ger dessutom tillgång till ett billigare pris om du har bundna lån och vill lösa ut dem i förtid.
Sättet att räkna ut så kallad ränteskillnadsersättning vid bostadslån ska bli rättvisare. Den nuvarande modellen kan göra det oproportionerligt dyrt för konsumenten att i förtid betala ett bostadslån med bunden ränta. Syftet är att ränteskillnadsersättningen ska bli mer rimlig och bättre motsvara bankens förlust. En lägre ränteskillnadsersättning gynnar även konsumenternas rörlighet på bankmarknaden och leder därmed till bättre konkurrens.
Enligt den nuvarande modellen beräknas ränteskillnadsersättningen på räntan på statspapper av olika slag. De nya reglerna innebär att ersättningen ska beräknas på räntan på bostadsobligationer.
Läs gärna mer på konsumenternas hemsida som går genom det här i detalj.
Överväg att binda räntorna
Jag trodde aldrig att jag skulle skriva ovanstående, men i dagens lågräntesituation så kan det faktiskt vara lönsamt. Historiskt har det alltid varit mest lönsamt att ha rörlig ränta, men ibland kan det vara befogat att göra ett undantag från den regeln. Jag brukar resonera kring en bunden ränta som en försäkring – det kanske inte är mest ekonomiskt lönsamt, men det kan gör att jag sover bättre på nätterna då jag vet vad kostnaderna kommer att vara ett antal år framåt.
Jag skulle väl också säga att det ju högre belåningsgrad, desto mer intressant bör det vara. Har man belåningsgrader runt 50 % eller lägre, ser jag i princip inget behov av att binda räntan.
Vad kommer ett prisfall innebära?
Om jag har missat något, så kommentera gärna!
Ansvarsbegränsning: Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. En investering i värdepapper/fonder kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka det investerade kapitalet. Samtliga analyser och all annan information som tillhandahålls lämnas uteslutande i informationssyfte, för allmän spridning, och ska under inga förhållanden användas eller betraktas som rådgivning, uppmaning eller rekommendation för att köpa eller sälja aktier eller andra finansiella instrument. För undvikande av tvivel noteras att Lag (2003:862) om finansiell rådgivning till konsumenter eller annan liknande lagstiftning alltså inte äger tillämpning på information på RikaTillsammans.
Åsikter och analyser som presenteras är personliga och informationen ska inte ensamt utgöra underlag för investeringsbeslut. Du bör inhämta råd från andra rådgivare och basera dina investeringsbeslut utifrån egen erfarenhet, vi rekommenderar dessa. RikaTillsammans frånsäger sig därmed ansvar för eventuell förlust eller skada av vad slag det må vara som grundar sig på användandet av analyser, dokument och övrig information som härrör från RikaTillsammans. Läs mer i de fullständiga villkoren.
